TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: INMOBILIARIA FFEGRA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de octubre de 1989, bajo el número 08, Tomo 3-A Sdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL GUILLERMO FRANCO D., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 61.990.
PARTE DEMANDADA: ARMIDICA PINO BARRIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.490.211.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROOMER ALEXANDER ROJAS LA SALVIA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.438.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente: 9607.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado, siendo admitida por auto de fecha 03 de Abril de 2008. Citada la parte demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados para contestar la demanda, dentro de dicha prorroga, compareció y presento escrito mediante el cual opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda. Por auto de fecha 10 de Junio de 2008, se fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, sin que ninguna de las partes compareciera al mismo.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora promovió las cuales fueron admitidas por auto de fecha 25 de Junio del año 2008.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en su libelo de demanda y escrito de subsanación de cuestión previa:
Que en fecha 15 de septiembre del año 2005 arrendó a la ciudadana ARMEDICA PINO BARRIOS, ya identificada, una vivienda, ubicada en la Calle Principal de Marapa Marina S/N de la Parroquia Catia la Mar del Municipio Vargas del Estado Vargas, con un canon mensual de arrendamiento de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00), haciéndole el día 30 de mayo del año 2007 un ajuste de mutuo acuerdo de CIEN BOLIVARES (Bs.100,00), lo que dio un canon mensual de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.400,00), según consta de contrato de Arrendamiento y recibos de pagos que acompañó anexo marcado con la letra “B”.
Que la ciudadana antes identificada, estuvo pagando correctamente hasta el mes de Julio del 2.007, cuando dejó de cumplir con su obligación contractual, es decir, de pagar los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2.007 y enero febrero del 2.008, y lo que va del presente mes de Marzo, cuyo monto alcanza hasta la presente fecha el monto de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES, (Bs. 2.800,00), equivalente a las cantidades de los meses antes mencionado, con lo cual incumplió la clausula segunda del contrato de arrendamiento la cual estipula el pago obligatorio dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido.
Fundamentó su demanda en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, los artículos 1.160, 1.167 del Código Civil.
Que por lo antes descrito es que demandaba a la ciudadana ARMENDICA PINO BARRIOS, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. V 6.490.211 de este domicilio, como en efecto lo hacia mediante la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO…y pedía la entrega material del inmueble, totalmente desocupado de bienes mueble y personas, el cual esta ubicado en la siguiente dirección: Calle Principal Marapa Marina Nro de placa catastral 02-12 03-50, frente al parque infantil Marapa Marina, inmueble pintado de blanco con la puerta principal de hierro, jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas…”
La parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resueltas en la oportunidad legal.
Con respecto al fondo alegó:
Que el actor basa su demanda en alegatos inverosímiles e irreales, primero, porque no es cierto que en fecha 15 de septiembre del 2.005, empezara una relación arrendaticia con la persona jurídica “Inmobiliaria ffegra” s.r.l., ya que la relación arrendaticia comenzó el 15 de Febrero de 2.000 siendo objeto de distintas prorrogas, considerándose un compromiso contractual a tiempo indeterminado.
Que es falso que haya convenido en el ajuste al canon de arrendamiento, más aún, frente a un Decreto de Congelación del canon de arrendamiento que está vigente, decretado por el Ejecutivo Nacional.
Rechazó, negó y contradijo que haya incurrido en una insolvencia de pago como obligación que le impone la referida relación jurídica, que por el contrario unos se hicieron de manera efectiva y otros se emitieron sendos recibos de cancelación, que presentará en su oportunidad, por lo que, no es cierto, que se encuentre en una situación de insolvencia.
Que el propietario del inmueble PEDRO RODRIGUEZ obvio uno de sus principales compromisos como es la de garantizar el uso y goce del inmueble, ya que aproximadamente desde el mes de agosto de 2.007, el inmueble adolece de vicios que imposibilita que su uso sea destinado a la vivienda familiar, presentándose problemas con el servicio de luz, entre otros, dando lugar a la suspensión del servicio eléctrico, situación esta que trajo como consecuencia, se le exigiera que cumpliera con los términos contenidos del contrato, para así continuar de manera armónica con la relación arrendaticia, pero la situación siguió empeorándose, pero cumpliendo con la obligación de cancelarle el canon de arrendamiento.
CAPITULO SEGUNDO
DE LAS PRUEBAS
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora promovió:
Primero: El mérito favorable de los autos
Registro Mercantil de la Empresa Inmobiliaria Ffegra S.R.L.
A los folios 6 al 11 riela inserta copia fotostática de la instrumental promovida, la cual no fue impugnada por la parte contraria, motivo por el cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocida; sin embargo, el hecho contenido en dicha instrumental no es punto debatido en el presente proceso, por lo que al respecto no hay nada que apreciar.
Contrato de arrendamiento.
A los folios 12 al 16 del expediente riela inserta copia certificada expedida por la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03 de Octubre del año 2005, anotado bajo el número 59, Tomo 54. En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, se aprecia en todo su valor probatorio, dejando expresamente establecido en el presente fallo que conforme la cláusula tercera del mismo “El canon de arrendamiento es por la cantidad de trescientos mil (300.000) bolívares que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar con toda puntualidad al comienzo de cada mes en el domicilio de “EL ARRENDADOR”. ASI SE ESTABLECE.
Recibos de pago que corren insertos en los folios 17 al folio 19.
De la revisión de dichos se evidencia que no aparece en los mismos firma alguna que permita establecer la emanación de tales documentos, por lo que no existiendo firma, no hay genuidad que establecer con respecto a ellos, y por ende se desecha su valor probatorio.
Poder Apud-Acta que riela al folio 20. Dado que, no es punto debatido lo relativo a la representación del apoderado actor, se desestima la prueba por impertinente.
Contrato de administración firmado entre INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L a través de su representante Jesus Graffe Lara y el propietario del inmueble, el cual riela inserto al folio 46. Con respecto a dicha documental, este Tribunal encuentra, que no guarda relación con lo hechos controvertidos, por lo que nada aporta para la resolución del juicio.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero y febrero del año 2008, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00), por un ajuste de hecho de mutuo acuerdo el dia 30 de mayo de 2007 al canon de arrendamiento de trescientos bolívares (Bs. 300,00) mensuales establecido en el contrato de arrendamiento. La demandada por su parte, negó que la relación arrendaticia se iniciara el 15 de septiembre del 2.005, y sostuvo que la misma comenzó el 15 de Febrero de 2.000 siendo objeto de distintas prorrogas, considerándose un compromiso contractual a tiempo indeterminado. Igualmente negó que haya convenido en el ajuste al canon de arrendamiento, estando en vigencia un Decreto de Congelación del canon de arrendamiento. Por último rechazó, negó y contradijo que haya incurrido en falta de pago, y que por el contrario unos se hicieron de manera efectiva y otros se emitieron sendos recibos de cancelación, que presentaría en su oportunidad.
Establecido los términos en que quedo controvertida la presente litis, a los fines de resolver esta Juzgadora observa:
En primer lugar, la parte demandada controvierte la fecha de inicio de la relación arrendaticia, señala que no fue el día 15 de septiembre del año 2005 sino el día 15 de febrero del año 2000, siendo objeto de distintas prorrogas, considerándose un compromiso contractual a tiempo indeterminado.
A los fines de emitir pronunciamiento al respecto, esta Juzgadora procedió a revisar las actas procesales que conforman el presente expediente, evidenciándose que en la fase probatoria, solo el actor asumió lo relativo a su carga probatoria, e hizo valer el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de su acción, que es la prueba por escrito de la referida convención. Dicha documental valorada en el capitulo segundo relativo a la pruebas, en su clausula Décima Segunda establece: “El presente contrato comenzará a regir a partir del día 15 de septiembre del año 2005 (15-09-2005) y en la cláusula relativa a su duración prevé: “PRIMERA: “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” por un tiempo de seis (06) meses, prorrogable, un apartamento de tres habitaciones, ubicado en la Calle principal de Marapa Marina, sin número, parroquia Catia La Mar, estado Vargas”. Por lo que tenemos, que si bien, la parte demandada argumento como defensa, lo relativo al inicio de la relación arrendaticia, y que el contrato celebrado era a tiempo indeterminado, abierto el juicio a pruebas, no trajo elemento alguno que demostrara su afirmación y/o desvirtuara lo alegado y probado por el actor con el instrumento fundamental de su acción, el cual no fue impugnado a través de los medio procesales correspondiente. En consecuencia, no queda más para esta Juzgadora que desestimar el alegato formulado por la parte demandada relativo a la fecha de inicio de la relación arrendaticia y la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración.
En segundo lugar, la parte demandada, negó el hecho relativo a que haya convenido un aumento del canon de arrendamiento, más cuando se encontraba en vigencia un Decreto de congelación de alquileres. Con respecto a este punto, quien sentencia observa:
En la Gaceta Oficial número 38.683 de fecha 15 de mayo de 2007 fue publicada la resolución de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias y Comercio (Milco), para la Infraestructura (Minfra) y para la Vivienda y Hábitat (Minvih), según la cual se prorroga por seis meses la medida de congelación de alquileres, contenida en la Resolución Conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004. Por lo que en atención a dicha resolución, quedo congelado el canon de arrendamiento pactado el quince de septiembre del año 2005, y que alcanzaba la suma de trescientos bolívares (Bs.300,oo), por lo que el llamado “ajuste de mutuo acuerdo” de cien bolívares, alegado por el actor y rechazado por la demandada, a partir del 30 de mayo del año 2007, resultaba contrario a la referida resolución. En consecuencia este Tribunal encuentra que la arrendataria demandada en el presente caso, solo estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento contractualmente acordado en la referida cláusula tercera del contrato de arrendamiento acompañado como instrumento fundamental de la demanda, es decir, el monto de trescientos bolívares mensuales, y no el referido por la parte actora en su libelo de demanda.
En tercer lugar la parte demandada negó y contradijo que haya incurrido en falta de pago, e indicó que por el contrario, unos se hicieron de manera efectiva y de otros se emitieron sendos recibos de cancelación, que presentaría en su oportunidad.
En cuanto a este aspecto este Tribunal encuentra:
Como señalamos anteriormente, el actor baso su demandada en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y enero y febrero del año 2008. La demandada, a este respecto alego el pago. Sin embargo y pese a señalar en su contestación que presentaría recibos de cancelación en su oportunidad, según hemos narrado en el presente fallo, en fase probatoria no promovió prueba alguna, ni acompañó a su escrito de contestación, ningún tipo de instrumento. Debemos recordar, que la carga de prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción ) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella , cualquiera que sea su posición procesal
En razón de lo antes expuesto, y conforme lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:
“... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
Dichas normas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.).
En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz).
En el asunto bajo estudio, la actora demostró la obligación en cuyo incumplimiento basó su acción de resolución de contrato de arrendamiento, con la prueba escrita del mismo, y siendo que en los contratos bilaterales, cuando una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, a través de la llamada acción resolutoria, prevista en el artículo 1.167 eiusdem que reza:”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”, este Tribunal, de conformidad con el dispuesto en el trascrito artículo 1167 del Código Civil, y lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se ve forzado a declarar como en efecto declara procedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por INMOBILIARIA FFEGRA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de octubre de 1989, bajo el número 08, Tomo 3-A Sdo., contra la ciudadana ARMIDICA PINO BARRIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.490.211. En consecuencia, se condena a la parte demandada ciudadana ARMEDICA PINO BARRIOS ya identificada, a hacer entrega a la parte actora, también ya identificada del inmueble ubicado en la siguiente dirección: Calle Principal Marapa Marina Nro de placa catastral 02-12 03-50, frente al parque infantil Marapa Marina, inmueble pintado de blanco con la puerta principal de hierro, jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas, libre de bienes muebles y personas.
Se condena en costa a la parte demandada perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los diecisiete (17) días del mes de Julio del año 2.008. Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIA ALEJANDRA GONZALEZ
En la misma fecha, siendo las 2:30 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,