TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: YANERY MAIDOLY TORRES OROPEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 13.374.621.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.568.
PARTE DEMANDADA: SERGIO RAMÓN PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad Nro. 7.998.030.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: WILFREDO JESUS PATIÑO MELENDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 55.437.
MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente N° 9610.
JUICIO BREVE
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y una vez consignados los instrumentos fundamentales fue admitida por auto fecha 18 de Abril de 2008. Citado el demandado, en la oportunidad legal para contestar la demanda, manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados para contestar la demanda. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada presentó escrito de contestación a la misma. En fecha 11 de Julio de 2008, se fijó oportunidad para la realización del acto conciliatorio, sin que compareciera ninguna de las partes. Dentro del lapso probatorio, solo la parte demandada promovió pruebas, que fueron admitidas por este Juzgado.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en el libelo de demanda:
Que el 26 de Abril de 2006, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano SERGIO RAMÓN PEREZ, ya identificado, a tiempo determinado, con fecha de entrada en vigencia el 01 de abril de 2006 hasta el 01 de abril de 2007, de un inmueble de su propiedad, ubicado en la planta baja de una vivienda en el Barrio “LOS MANGOS”, Nª 34, El Rincón, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, tal como se evidencia de copia que acompañó marcado con la letra “A”.
Que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de bolívares fuertes Doscientos Treinta (Bs. 230,00), según la cláusula cuarta del referido contrato.
Que el inquilino siempre presentó problemas al momento de cancelar el canon de arrendamiento, ya que cancelaba días después y hasta meses después de vencido el canon de arrendamiento, y muchas fueron sus diligencias para explicarle que de ese alquiler dependía el sustento económico de su familia, y nunca prestó la atención del caso, a tal punto que desde el mes de marzo del 2007, un mes antes de vencerse el contrato, el inquilino dejó de cancelar dicho canon y en la actualidad debe doce (12) meses de alquiler, por lo que acudió para demandar al ciudadano SERGIO RAMÓN PEREZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentado en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.616 del Código Civil, para que convenga o en su defecto fuera condenado a lo siguiente: PRIMERO: A dar por resuelto el contrato de arrendamiento y en consecuencia, la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: A pagar la cantidad de Dos Mil Novecientos Noventa Bolívares fuertes (Bs. 2.990,00), a razón de Doscientos Treinta Bolívares fuertes mensuales (Bs. 230,00), por vía de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento desde el mes de Marzo del 2007 hasta el mes de abril de 2008, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del proceso. TERCERO: A pagar las costas y costos del proceso, CUARTO: A presentar solvencias de los servicios de suministros de agua y luz eléctrica.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo la demanda, por no ser cierto que deba a la demandante la cantidad de Dos Mil Novecientos Noventa Bolívares fuertes (Bs. 2.990,00), por concepto de cánones de arrendamiento no cancelados desde el mes de marzo de 2007, ya que la demandante se ha negado a recibirle el pago de los mismos, por lo que, se vio en la necesidad de consignar dichas mensualidades en el Juzgado Cuarto de Municipio del Estado Vargas, tal como consta de consignación de alquiler que anexó en doce (12) folios útiles.
Rechazó, negó y contradijo que el contrato de arrendamiento no este vigente, ya en cuanto al término de vencimiento en el mismo se establece que si alguna de las partes desea rescindir unilateralmente dicha convención debería notificar a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación, notificación que hasta ahora no le ha sido presentada.
Rechazó, negó y contradijo que deba cancelar a la demandante la cantidad de Cinco Mil Bolívares fuertes (Bs. f. 5.000,00), por concepto de costas y costos del presente juicio.
Solicitó que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se le respete el término establecido de la prorroga legal, la cual es de un año después de vencido el plazo estipulado en el contrato.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas solo la parte demandada, hizo uso de ese derecho, bajo los siguientes términos:
Ratificó las pruebas consignadas en el escrito de contestación a la demanda.
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa, que el demandado consignó con el escrito de contestación recibos de consignaciones arrendaticias expedidos por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, correspondientes a los mes de mayo 2007 (folio 25), Julio del 2007 (folio 26), Agosto 2007 (folio 27), Septiembre 2007 (folio 28) Octubre 2007 (folio 29), Noviembre 2007 (folio 30) Diciembre 2007 (folio 31) Enero y Febrero 2008 (folio 32) Marzo 2008 (folio 33), Abril 2008 (folio 34 ), mayo 2008 (folio 35) y al folio 36 planilla de deposito bancario. Dichos recibos expedidos por el Funcionario competente para ello, no fueron impugnados, motivo por el cual de conformidad con lo previsto en el artículo del 1.359 Código Civil, se le atribuye el valor probatorio propio de los instrumentos públicos.
El mérito favorable de los autos.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses marzo del año 2007 a marzo del año 2008, a razón de doscientos treinta Bolívares (Bs. 230,00) cada mes. El demandado negó, rechazó y contradijo la demanda y alegó que ante la negativa de la demandante de recibir el pago de los cánones de arrendamiento, realizó el mismo a través del procedimiento de consignación arrendaticia e igualmente como defensa esgrimió que el contrato de arrendamiento esta vigente, pues no se la ha notificado la no prorroga del mismo y que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le corresponde un año como prorroga legal.
Dado que en el caso de autos, la parte actora sostiene en su libelo de demanda, que el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado fue a tiempo determinado con fecha de vigencia el 01 de abril del año 2006 hasta el 01 de abril del año 2007, y que desde el mes de marzo del año 2007, “un mes antes de vencer el contrato el inquilino dejo de pagar el canon de arrendamiento y en la actualidad debe 12 meses de alquiler…”, y que por su parte -según explicamos anteriormente- el demandado alega, que el contrato esta vigente y hace valer el derecho a la prorroga legal; este Tribunal estima pertinente esbozar algunas consideraciones relativas al contrato de arrendamiento en cuanto a su naturaleza jurídica, atendiendo al tiempo de duración y sobre la figura de la prorroga legal incorporada en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En materia de arrendamiento, cuando la causa es la falta de pago del canon, la acción ha intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que resulta forzoso analizar el documento acompañado por el actor como instrumento fundamental de su acción, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en el cual leemos en la cláusula tercera el siguiente texto:
“La duración del presente Contrato estipulado por las partes es por el término de un (01) año, contados a partir del 01 de abril del año 2006 y terminará el 01 de abril del 2007”.
Según se desprende de dicha clausula, el contrato fue celebrado por el término fijo un año, contado a partir del 01 de abril del año 2006 hasta el 01 de abril del año 2007, no pactando las partes la posibilidad de prorroga del mismo, como erradamente sostuvo el arrendatario en su contestación, por lo que, solo le resultaba aplicable la prorroga legal que opera de pleno derecho y esta prevista en el artículo 38 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocada por el demandado, el cual establece:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. ”
Es decir, tanto el tiempo de duración contractualmente establecido en un año, con vencimiento el 01 de abril del año 2007 como el lapso de prorroga legal de seis meses antes referido, y cuyo vencimiento era el 01 de octubre del 2007, se encontraban vencidos para el momento de interposición de la demanda 03 de abril del 2008.
Ahora bien, la propia parte actora alega en su demanda, “ que desde el mes de Marzo del año 2007, un mes antes de vencer el contrato el inquilino dejó de cancelar dicho canon de arrendamiento y en la actualidad debe 12 meses de alquiler”, por lo que es fácil concluir, de acuerdo a lo expresado por el actor, que después de haber vencido el lapso contractual y la prorroga legal, el arrendatario demandado permaneció en el goce de la cosa arrendada, lo que se hace evidente, cuando el actor arrendador afirma en su libelo que dejó de pagar el “marzo del 2007 y debe 12 meses de alquiler”. La doctrina y legislación coinciden en afirmar que en éste supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, pero a tiempo indeterminado, se produce la llamada Tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Establecido como ha quedado en el asunto bajo análisis, que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción de “Resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago”, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en criterio de quien aquí decide, el actor al escoger esta acción, no tomo en consideración, que cuando se alega como causa del incumplimiento contractual la falta de pago, la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que al optar por la acción de resolución como motivo de su demanda realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (resolución de contrato de arrendamiento) esta reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado la acción es la de DESALOJO prevista en él y no la Resolución del Contrato.
En consecuencia, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, sentencia N° 3084, en el caso de Salud Aranda Tirado, relativo a que no puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, esta Juzgadora encuentra, que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de un contrato de arrendamiento que se transformó en contrato a tiempo indeterminado es improcedente y además contraria a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Pronunciamiento éste que se hace, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho Social, el cual propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 7 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”; así como, el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO sigue YANERY MAIDOLY TORRES OROPEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 13.374.621 contra SERGIO RAMÓN PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 7.998.030.
Se condena en costas a la parte actora vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta (30) días del mes de Julio del año dos mil ocho (2.008). Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

Abg. MARIA ALEJANDRA GONZALEZ.
En la misma fecha siendo las 11:10 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

LAF/9610.