TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
197º y 148º
PARTE ACTORA: TRINA ROSA QUIJADA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.480.782.
APODERADO JUDICIAL: AURA C. CHAVEZ G., abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 118.251.
PARTE DEMANDADA: GUSTAVO BRICEÑO YARI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.992.053.
MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO (APELACIÓN)
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 11040
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado CARLOS A. AGUILERA M., en fecha 08 de Octubre de 2007, contra la decisión de fecha 03 de Octubre de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: IMPROCEDENTE la demanda por resolución de contrato por falta de pago, intentada por la ciudadana TRINA ROSAS QUIJADA, contra el ciudadano GUSTAVO BRICEÑO YARI.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 17 de mayo de 2007, por demanda incoada por la ciudadana TRINA ROSAS QUIJADA, debidamente asistida por el Abogado CARLOS A. AGUILERA M., contra el ciudadano GUSTAVO BRICEÑO YARI, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 18 de mayo de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo y su reforma: 1) Que en fecha 18 de enero de 2004 dio en arrendamiento en forma verbal al ciudadano GUSTAVO BRICEÑO YARI, un inmueble de su propiedad constituido por una casa situada en: Comunidad La Torre, Calle Principal, Nº 5, Segunda Planta, Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas, estableciendo como canon de arrendamiento mensual la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.200.000,00); 2) Que el prenombrado ciudadano ha dejado de pagar el canon de arrendamiento por mas de dos (02) meses en forma continua, específicamente los meses de abril y mayo del presente año; tal como se evidencia de documento de consignación; 3) Que también se evidencia en la consignación lo alegado por el arrendatario en virtud al contrato de arrendamiento; 4) Que la parte demandada ha cancelado los cánones de arrendamiento en forma extemporánea por no haber dado cumplimiento al Artículo 51 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 5) Que fundamenta su demanda en los artículos 33, 34 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil; 6) Que en virtud de los hechos antes expuestos, imputables al ciudadano GUSTAVO BRICEÑO YARI, en su carácter de Arrendatario del inmueble objeto de la presente acción, por cuanto constituye incumplimiento grave de las obligaciones contractuales asumidas, es por lo que procede a demandar al ciudadano GUSTAVO BRICEÑO YARI, antes identificado, para que convenga en dar por resuelto el prenombrado contrato de arrendamiento realizado verbalmente con su persona y la inmediata entrega del inmueble.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consigna en tres (3) folios útiles, escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda como fundamento de la presente demanda; 2) Que no adeuda nada por ningún concepto, mucho menos le adeuda los meses de arrendamiento correspondientes a Abril y Mayo, pues, se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones expedidas por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; 3) Que celebró contrato de arrendamiento verbal el día 18 de enero de 2004, y desde esa fecha siempre cancelaba los cánones de arrendamiento de forma anticipada porque así lo exigía la arrendadora, por ello se puede constatar que el mes de marzo de 2007, lo canceló por el procedimiento de consignación de arrendamiento contemplado en la Ley que rige la materia, el día 02 de marzo de 2007, que luego ante la negativa de recibir el pago del canon arrendaticio procedió a consignar el pago al vencimiento de cada mes
Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna en su oportunidad legal las respectivas probanzas.
En fecha 03 de octubre de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:

“…Es forzoso concluir para esta juzgadora, que el derecho inquilinario es de estricto orden público y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos y en aras de que no existan fallas que anulen el juicio y sobre todo resguardando el derecho a la defensa; es por lo que declara improcedente, la acción escogida por el demandante. En consecuencia la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO, debe declararse IMPROCEDENTE. En razón de la improcedencia de la pretensión contenida en el libelo de demanda…”
Por diligencia de fecha 8 de Octubre de 2007, el abogado CARLOS A. AGUILERA M., APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 09 de Octubre de 2007.
En fecha 26 de octubre de 2007 este Tribunal le da entrada y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia, procediendo a diferir el fallo en fecha 15 de noviembre de 2007.
En el día de hoy, veintisiete (27) de junio de 2008, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
III
MOTIVACIÓN
La acción incoada es por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, pues pretende el accionante que este tribunal de por resuelto el contrato de arrendamiento verbal celebrado por las partes en fecha 18 de enero de 2004, lo que impone para esta alzada previo a cualquier otra consideración, la obligación de analizar la procedencia o no de la acción incoada ante la naturaleza de la relación arrendaticia (arrendamiento verbal), afirmada por ambas partes en el proceso, en consecuencia no forma parte de los hechos contradictorios, objeto de prueba.
SOBRE LA RELACIÒN ARRENDATICIA y LA CALIFICACIÒN DE LA ACCIÒN
Al respecto vale la pena traer a colación algunas consideraciones emitidas por el a quo al proferir su fallo objeto de apelación:

“Este Tribunal a los fines de garantizar los derechos del arrendatario consagrados en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a analizar la calificación jurídica dada por la parte actora a la presente acción, tal como se evidencia del libelo de la demanda que cursa en autos, se puede observar y leer al folio 02 vuelto, “…es por lo que me veo en la necesidad de demandar como en efecto lo hago al ciudadano GUSTAVO BRICEÑO YARI, antes identificado, para que convenga en dar por resuelto el prenombrado contrato de arrendamiento realizado verbalmente con mi persona…”. Asimismo, se observa que el actor, fundamento su acción, de conformidad con el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al momento de calificar la misma la realizó por Resolución, lo que conllevó a que realizara una errada calificación jurídica de la acción, pues la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago esta reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado. En consecuencia, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. Nº 04-2660, sentencia Nº 3084, en el caso de Salud Aranda Tirado, relativo a que no puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa…….; esta Juzgadora encuentra que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, de un contrato de arrendamiento verbal, es improcedente y además contraria a lo establecido en el artículo 34 antes citado…”
Entonces, concluye el a quo en la improcedencia de la acción ejercida dada la naturaleza del contrato en cuanto a su temporalidad arrendaticia, dado que siendo un contrato verbis o indeterminado, no era idónea la acción de resolución de contrato por falta de pago.
En efecto, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en las normas del derecho común, sobre la base de la existencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, por lo que resulta procedente en consecuencia la acción prevista en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza a demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Razona este sentenciador, que al encontrarnos ante la existencia de una relación de arrendamiento verbal, esta tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado.
En efecto, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, asimila el contrato de arrendamiento verbal al contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, por lo que las consecuencias jurídicas en uno u otro caso serían idénticas.
El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Uno de los mayores puntos de interés lo presenta la relación arrendaticia en relación con el tiempo de su duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado, en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, o cuando se inició y en que momento concluirá o concluyó; ante cualesquiera de tales circunstancias surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la cláusula, o cláusulas del contrato escriturado, en donde las partes hicieron referencia a la duración de la relación arrendaticia.
En el caso por ejemplo de haberse intentado una demanda, presumiendo el actor que ante la falta de pago del arrendamiento lo procedente era solicitar la resolución del contrato por tiempo indeterminado, una mala o errónea interpretación de la “temporalidad arrendaticia” puede conducir a la improcedencia de la acción; y si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir la “desocupación” solicitó la “resolución del contrato por tiempo indeterminado”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante decir que en este caso, como en cualquier otro, se trata de un problema de calificación de la acción.
Toda la doctrina antes transcrita viene reseñada por el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, y ante la acción ejercida por el actor en este juicio tiene plena cabida, ya que pretende el demandante resolver un contrato de arrendamiento verbal cuando lo procedente era solicitar el desalojo por falta de pago del canon arrendaticio.
En efecto, en el presente caso se ha demandado la resolución del contrato de arrendamiento verbal celebrado por las partes en fecha 18 de enero de 2004, por falta de pago de cánones de arrendamiento, acción que consiste o está orientada a poner término al contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley, pero ante la naturaleza del contrato (verbal) la acción procedente es la acción de desalojo. Así se decide.
Quiere ratificar este tribunal que la “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem.
Es claro para este sentenciador que el actor no le ha dado a la acción la cualidad que realmente tiene a la luz de la ley, por lo que se hace imposible determinar su conformidad con el derecho, y no puede este sentenciador cambiar la calificación que el actor le ha otorgado a su pretensión, pues la materia inquilinaria es de orden publico.
El orden público lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.
En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los reviste de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.
Puede el orden público inquilinario, justificar el apartamiento del juzgador de los efectos procesales de un hecho convenido o aceptado? En criterio de quien aquí decide, y siguiendo en tal sentido los razonamientos antes expuestos y que en buena parte ha sido desarrollados por la doctrina en materia arrendaticia, el orden publico inquilinario no es absoluto, ni es nugatorio del necesario equilibrio que debe existir entre los derechos y los deberes recíprocos de los sujetos contractuales (Arrendador y Arrendatario), en consecuencia, no puede el sentenciador en materia inquilinaria apartarse de los hechos, de la calificación jurídica de la pretensión y de las defensas opuestas, lo contrario sería generar un estado de indefensión para la parte afectada.
Al respecto, un fallo proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de Octubre de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“…la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues, contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con es juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, ….”

Así las cosas, se limitó la representación judicial de los demandados a rechazar la insolvencia arrendaticia, concluye entonces este sentenciador que entre los alegatos del demandado en su escrito de contestación no incluye objeción alguna respecto a la temporalidad arrendaticia, incluso concuerda con el actor en que el contrato es verbal o a tiempo indeterminado, entonces no debió demandar la resolución de contrato por falta de pago, pues, ante la situación de hecho planteada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 lo legitima para intentar la acción de desalojo arrendaticio, en consecuencia, se inhibe este juzgador de sentenciar sobre al mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la apelación no puede prosperar en derecho y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora y en consecuencia se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 03 de octubre de 2007 y como corolario: 1) IMPROCEDENTE la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO incoada por la ciudadana: TRINA ROSAS QUIJADA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.480.782 contra el ciudadano: GUSTAVO BRICEÑO YARI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-7.992.053, respectivamente. Así se establece.
SEGUNDO: Como consecuencia de la confirmación del fallo apelado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso a la parte actora (apelante). Así se establece.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veintisiete (27) días del mes de junio del año dos mil ocho (2008).
EL JUEZ

Abg. CARLOS ORTIZ FLORES EL SECRETARIO ACC,

JONTHAN GUILLEN FARRERAS

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm).
EL SECRETARIO ACC,

JONATHAN GUILLEN FARRERAS

COF/JGF/nadiuska
Exp Nº. 11040