TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JORGE NICASIO VANEGAS ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.790.748, comerciante y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: ENA HILDES GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.210.765.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada BLANCA ANDREINA JIMENEZ LOPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 129.346; según poder apud-acta de fecha 18/01/2008 (f. 18).
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 5404.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano JORGE NICASIO VANEGAS ORTIZ asistido por el Abogado PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.665, ocurrió ante este Juzgado para demandar por desalojo a la ciudadana ENA HILDES GUERRERO.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que según contrato autenticado el 17/02/2006 ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, empezó a regir desde el 15/02/2006 el alquiler con la ciudadana ENA HILDES GUERRERO, sobre el apartamento en el nivel 3 frente a la carretera que conduce de San Cristóbal a Rubio, kilómetro 4, Sector El Pueblito, al lado de la Carnicería Los Marciales, Parroquia Manuel Felipe Rugeles, Municipio Libertad del Estado Táchira.
-Que desde el inicio de la relación arrendaticia ENA HILDES GUERRERO ha depositado el canon en su cuenta de ahorros entre los días 15 y 20 de cada mes.
-Que la inquilina estaba atrasada en los cánones que vencieron el 15 de octubre y noviembre de 2007.
-Que se fijó como canon arrendaticio la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) mensuales, y que en febrero de 2007 se aumentó a CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00).
-Que la inquilina respecto al pago del mes de septiembre, lo hizo mediante el depósito del 03 de octubre.
-Que en virtud de lo anterior solicitaba:
• El desalojo del inmueble, libre de objetos y personas.
• Se condene al pago de los alquileres vencidos de los meses de octubre y noviembre de 2007, es decir, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00).
• Se condene al pago de una indemnización sustitutiva equivalente al canon mensual, hasta la entrega efectiva del inmueble.
Estimó la demanda en UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), y la fundamentó en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 14).
SEGUNDO: En fecha 05/12/2007 se admitió la demanda (f. 15).
En fecha 23/01/2008 la ciudadana ENA HILDES GUERRERO asistida por la Abogada BLANCA ANDREINA JIMENEZ LOPEZ, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Que desde el 17/02/2006 mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, tenía en arrendamiento el inmueble ubicado en el kilómetro 4, Sector El Pueblito al lado de la carnicería Los Marciales, apartamento N° 3, Parroquia Manuel Felipe Rugeles, Municipio Libertad del Estado Táchira; propiedad del ciudadano JORGE NICASIO VANEGAS ORTIZ, a quien le venía pagando el canon mediante depósitos en una cuenta de ahorro del Banco Sofitasa.
-Que el pago de los meses de agosto y septiembre se hicieron al día.
-Que los meses de octubre y noviembre no los pudo hacer los días fijados para ello, en virtud de la intervención quirúrgica efectuada a su hijo, y que para el 07 de diciembre ya estaba al día con el pago.
-Que para el 04 de enero había pagado los meses de diciembre y enero.
-Que si bien se había atrasado en el pago de dos (2) mensualidades, el demandante estaba al tanto de la situación extraordinaria por la que pasó.
-Solicitó se le concediera la prórroga legal, en la cual se comprometía a desocupar el apartamento.
-Solicitó al Tribunal, se le aperturara una cuenta bancaria para depositar allí los cánones (fs. 20 al 29).
TERCERO: El 30/01/2008 la parte demandada promovió:
-El mérito favorable de autos.
-Recibos de depósitos bancarios, marcados con la letra “C”.
-Recibo de depósito bancario, marcado con la letra “D”.
-El principio de la comunidad de la prueba (fs. 30 al 33).
III
MOTIVA DE LA DECISIÓN
Determinación preliminar de la controversia
Para quien juzga, la presente acción se encuentra circunscrita a una demanda que por desalojo con fundamento en el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es incoada por el ciudadano JORGE NICASIO VANEGAS ORTIZ, en su carácter de arrendatario del inmueble que le fue cedido en alquiler a la ciudadana ENA HILDES GUERRERO, pues –según expone el accionante- se encuentra atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que vencieron el 15 de octubre y noviembre de 2007, ya que el pago del mes de septiembre lo hizo mediante depósito el 03 de octubre, sin tener después comunicación con la demandada. Por tal razón, solicita el desalojo del inmueble que cedió en arrendamiento a la accionada según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 17 de febrero de 2.006, inserto bajo el N° 04, Tomo 20, inmueble consistente en un apartamento ubicado en el nivel 3, frente a la carretera que conduce de San Cristóbal a Rubio, Kilómetro 4, sector el Pueblito, al lado de la Carnicería Los Marciales, Parroquia Manuel Felipe Rugeles, Municipio Libertad del Estado Táchira.
Ante esta circunstancia, la accionada a través de su apoderada judicial, indica, que efectivamente ocupa el inmueble que indica el actor en razón del contrato de arrendamiento, también señalado supra que desde el inicio de la relación arrendaticia ha venido pagando el canon de arrendamiento mediante depósito en la cuenta de ahorro del actor; también señala que desde el tercer trimestre del año 2.007 y debido a una enfermedad de su hijo se comunicó con su arrendador para exponerle su situación, cancelando sin embargo los meses de agosto y septiembre al día, pero por lo que respecta a los meses de octubre y noviembre estuvo solvente para el día 07 de diciembre; que para el 04 de enero canceló la mensualidad de diciembre y enero. Solicita la accionada se le conceda la prórroga legal, se aperture una cuenta bancaria para depositar los cánones arrendaticios y que no se decrete el desalojo ni la medida cautelar.
De esta forma quedó trabada la presente litis.
En tal sentido y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los términos siguientes:
Por la acción especial de desalojo, se entiende, el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Una de las causales por las cuales el inquilino puede ser desalojado del inmueble, es la prevista en el literal a) del mencionado artículo, el cual se refiere al hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En el caso de autos, la actora fundamenta la acción de desalojo en el hecho de que la demandada adeuda los meses de alquiler correspondiente a los meses vencidos de octubre y noviembre. De tal manera y conforme a la distribución de la carga probatoria indicada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, se procede a la delimitación de los medios de prueba que servirán de base a este Sentenciador para decidir la presente controversia, teniendo como base, que no es hecho controvertido y por tanto excepcionado de prueba, la existencia entre las partes de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia, por cuanto tal hecho fue expresamente reconocido por la accionada.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
PRIMERO: La accionante trajo a los autos -acompañado con el libelo de demanda- el siguiente medio de prueba:
A) DOCUMENTAL: Copia certificada de documento suscrito de manera auténtica ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 17 de febrero de 2.006, inserto bajo el N° 04, Tomo 20; referido al contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la litis sobre el inmueble de autos. Este documento no resultó de manera tachado por la demandada, en consecuencia, se valora el mismo como plena prueba, conforme a la disposición del artículo 1360 del Código Civil, para demostrar la existencia de una relación arrendaticia regida por las especiales convenciones que ambas partes estipularon como reguladoras de su relación arrendaticia, en especial lo relativo a canon, término e inicio y finalización de la misma.
B) DOCUMENTAL: Copia certificada de libreta de ahorros del Banco Sofitasa, en la que se indica como titular al demandante de autos. Se aprecia y se valora como un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido. Y por cuanto no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna.
Durante el debate probatorio el accionante no promovió pruebas:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La demandada desplegó la siguiente actividad probatoria:
Adjuntó a su escrito de contestación los siguientes medios:
A) DOCUMENTAL: Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Se indica que esta documental ya fue objeto de valoración.
B) DOCUMENTAL: Copia simple de depósitos bancarios. Esta prueba documental será posteriormente analizada, por cuanto se observa, que en el lapso probatorio la demandada promovió sus originales.
Durante el debate probatorio la accionada promovió:
A) Mérito favorable de autos, en especial todo aquello que haga ver el pago de los cánones de los meses octubre y noviembre. Conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador se atendrá a lo alegado y probado en autos en su decisión, lo que implica el análisis de los elementos de autos, con prescindencia de su promovente.
B) DOCUMENTAL: Recibo de depósito bancario del Banco SOFITASA, signado 40226844, por la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00), realizado por la demandada al accionante en fecha 07 de diciembre de 2.007. Se aprecia y se valora como un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido. Y por cuanto no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna.
C) DOCUMENTALES: Recibos de depósitos bancarios del Banco SOFITASA, signados 44028482 y 42666266, por las sumas de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00) y CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), realizado por la demandada al accionante en fechas 04 y 17 de enero de 2.008. Estas documentales ni se aprecian ni se valoran, ya que se refieren al pago del mes de enero de 2.008, el cual no es reclamado por el demandante como insoluto.
D) Invoca a su favor el beneficio de la comunidad de la prueba. Esta afirmación es un deber del Juez, que será tomado en cuenta al analizar el acervo probatorio cursante en autos, con independencia de su promovente.
Con base a las pruebas analizadas, se establece:
PRIMERO: Indica el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso sub lite, la accionante persigue la declaratoria del desalojo del inmueble que ocupa su inquilino, en razón de que a su decir, la misma no ha cancelado el canon arrendaticio de los meses de octubre y noviembre de 2.007.
Tal circunstancia -la existencia del contrato de arrendamiento- aparece probada de la copia certificada acompañada, así como de las propias declaraciones de la parte demandada. ASI SE DECLARA.
En el presente cargo se alegó por la actora el incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2.007, apreciándose de lo indicado en la libreta de ahorros, como de los depósitos consignados por la parte demandada que se realizó el pago de los mismos, correspondiendo analizar si tales pagos se hicieron tempestivamente.
El depósito consignado como probatorio del pago de los meses de octubre y noviembre de 2.007, fue realizado en fecha 07 de diciembre de 2.007.
El contrato de arrendamiento suscrito por las partes establece en su cláusula SEGUNDA:
“El canon mensual de arrendamiento, se ha establecido en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), que LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar a EL ARRENDATARIO, por mensualidades vencida en un término de cinco (5) días siguientes a su vencimiento, y, en caso de mora, deberá cancelar el interés legal.”
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
...”
Asimismo, establece el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
...
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
De lo anterior puede establecerse claramente, que la arrendataria debía realizar la cancelación del canon arrendaticio dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del respectivo mes, teniéndose que respecto al mes de octubre, la arrendataria debió cancelar tal canon hasta el día 05 de noviembre de 2.007, y para el mes de noviembre, tal cancelación debió realizarse hasta el 05 de diciembre de 2.007; y por cuanto se evidencia de autos, que la cancelación de ambos cánones fue realizada el 07 de diciembre de 2.007, es concluyente que ambos fueron realizados extemporáneamente. Así se establece.
Luego de haber examinado todo el elenco probatorio promovido por las partes en el presente proceso, el resultado arrojado por dicho análisis, lleva a este Tribunal a la convicción de que la parte accionada no ha dado cumplimiento a la ejecución del contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora, esto es, no ha ejecutado cabal y fielmente su obligación principal, como es la de pagar el canon de arrendamiento tal como se estipuló en el contrato, pues observó el Tribunal, que la parte accionada ejecutó la obligación mencionada de manera irregular, pues a pesar de haber demostrado el pago, quedó evidenciado que el mismo se hizo de manera irregular, es decir, lo hizo extemporáneamente, de manera tal, que no cumplió con lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en la cual la parte accionada se obliga a pagar al arrendador a título de canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días siguientes de la fecha del vencimiento del canon respectivo, a pesar de que dicha estipulación contractual es clara y explicita, y no cabe interpretación, por lo tanto debió cumplirla como estaba pactada; así mismo infringe lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir los expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Valga decir, que la parte accionada infringió la buena fe objetiva contenida en la disposición legal transcrita, la cual se traduce como una regla de conducta, en el comportamiento legal y honesto en la ejecución de las obligaciones contenidas en el contrato, razones éstas por las cuales este Tribunal tiene que declarar con lugar esta demanda. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: En relación a lo peticionado por el actor de que se condene a la demandada al pago de una suma equivalente al canon mensual, en concepto de indemnización sustitutiva; se niega tal petición, en razón de que la jurisprudencia patria ha vendo estableciendo, que en los contratos de arrendamiento, los daños y perjuicios vienen establecidos por los cánones dejados de percibir, quedando establecido que en la presente causa, la arrendataria canceló los mismos, aunque de manera extemporánea, en consecuencia, tal condena indemnizatoria resultaría injusta, en razón de que por el hecho de la extemporaneidad, ya resulta la misma condenada por el hecho del desalojo. Así se decide.
Por último, la parte demandada invocó en su favor la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual considera improcedente este Sentenciador, en virtud de que la norma en comentario prevé tal beneficio para los “contratos a tiempo determinado”, no siendo éste el caso de autos. Y así se establece.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, propuesta por JORGE NICASIO VANEGAS ORTIZ, contra la ciudadana ENA HILDES GUERRERO representada por la Abogada BLANCA ANDREINA JIMENEZ LOPEZ.
SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR el DESALOJO del inmueble que ocupa como arrendataria la ciudadana ENA HILDES GUERRERO, consistente en un apartamento ubicado en el nivel 3, frente a la carretera que conduce de San Cristóbal a Rubio, Kilómetro 4, sector el Pueblito, al lado de Carnicería Los Marciales, Parroquia Manuel Felipe Rugeles, Municipio Libertad del Estado Táchira; inmueble que deberá entregar desocupado a su arrendador, ciudadano JORGE NICASIO VANEGAS ORTIZ.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR lo peticionado por el actor respecto al pago de alquileres vencidos ---octubre y noviembre de 2007---; así como el pago de una suma equivalente al canon mensual en concepto de indemnización sustitutiva.
CUARTO: Se EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 10:15 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5404.