TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
ESTADO TACHIRA
EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
REPUBLICA DE VENEZUELA. TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA. JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO. SAN JUAN DE COLON, 17 DE MARZO AÑO DOS MIL OCHO.-
198° Y 1470°

EXPEDIENTE Nº 1.407-08

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

A.- PARTE ACTORA: MARIA ZULEIMA LUNA; Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.303.831, domiciliada en SAN JUAN DE COLON , MUNICIPIO AYACUCHO DEL ESTADO TACHIRA.

A.1.-ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: IRMA MAGALY ROJAS LOAIZA, Inpreabogado Nº 69.756.

B.- PARTE DEMANDADA: , EDGAR MEDINA VEGA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 22.678.736.

B.1.-ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: FRANKLIN ASDRUBAL ROA BECERRA, Inpreabogado Nº 111.017

C.-MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

NARRATIVA:

El presente juicio se inicia una vez recibido por ante este Despacho en fecha 28 de enero del 2.008. Con ocasión de demanda interpuesta, contentivo de la ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentada por la ciudadana MARIA ZULEIMA LUNA, asistida por la abogada IRMA MAGALY ROJAS LOAIZA , venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.332.926, de este domicilio y quien actúa con el carácter de Propietaria del inmueble objeto de la presente causa cuyas características y linderos doy por reproducidas..
En fecha 06 de febrero del 2.008, se admite mediante auto la presente demanda.
En Fecha 19 de febrero de 2.008 se4 habilitó al alguacil para la práctica de la citación.
En fecha 19 de febrero de 2.008 la ciudadana Alguacil consigna resultas de la diligencias para la practica de la citación, quien consigna debidamente firmado por el demandado de autos.
En fecha 21 de febrero el demandado debidamente asistido por abogado de su confianza da contestación, y opone cuestiones previas.
En fecha 10 de marzo del 2.008, la parte demandada presenta escrito corriente a los folio 29 y 30 del expediente.
En fecha 12 de marzo del 2.008 se admiten las pruebas presentadas por las partes.

RELACION DE LOS HECHOS

Tal como consta en CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 21 de enero de 2.007 y de documento de propiedad, debidamente registrado por ante la oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho, corriente a los folios 20 y 21 del expediente.
Entre las estipulaciones contractuales pactadas se convino que: 1) El canon de arrendamiento mensual es de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 150). Y 2).- El Plazo de duración del contrato era de seis meses fijo improrrogable, contados a partir del día 21 de enero del 2.007, o sea que el mismo día 21 de julio de 2.007. En todo caso, una vez terminada la vigencia del contrato y vencida la prorroga legal de seis (6) meses adicionales que se iniciaba el 22 de julio de 2.007, El arrendatario debía entregarme el inmueble desocupado y en el mismo buen estado en que lo había recibido, quedando convenido que por cada día de retraso en la desocupación y entrega de dicho inmueble. El Arrendatario me pagaría, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000) que a efectos de conversión monetaria equivale a cinco bolívares fuertes (Bs.F 5) diarios por concento de cláusula penal.

EL DERECHO
El arrendatario al suscribir la convención locativa se obligó, entre otras cosas, a entregar el inmueble que le fue arrendado, para el día 21 de julio de 2.007, en virtud de que la relación arrendaticia que fue de seis meses fue improrrogable, se le concedió al arrendatario un plazo de seis (6) meses adicionales como prórroga legal conforme establece el literal (a) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de que realizara la entrega y/o devolución del bien inmueble arrendado, lo cual no ha hecho hasta la fecha, habida cuenta que la prorroga legal está completamente vencida pues, finalizó el 22 de enero del 2.0’08.
En consecuencia, siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo una de ellas la entrega del inmueble arrendado conforme a lo pactado en el contrato, su incumplimiento hace procedente el supuesto de la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1.167 de l Código Civil venezolano, en consonancia con las obligaciones legales contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 ibidem.

PETITORIO
Por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expuestas, y en razón de que el arrendatario no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado, es por lo que acudo ante la competente autoridad de este tribunal para demandar como en efecto demando con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano y por cumplimiento de contrato al ciudadano EDGAR
22.678.736, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: A que cumpla con su obligación de entregarme, plenamente identificado en el cuerpo del presente libelo, el inmueble constituido por una casa de habitación, tres (3) habitaciones, sala , cocina, comedor, baño , lavadero, patio y porche, ubicada en la calle 6 Nº 2-50 del Barrio Los cedro, de la ciudad de San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó sin plazo alguno del inmueble arrendado.
TERCERO: A pagar las costas procesales impuestas por este tribunal. SEGUNDO: A pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado la cantidad de CINCO MIL BOILIVARES (Bs. 5.000) equivale a cinco bolívares fuertes, por concepto de cláusula penal contados a partir de 22 de enero del 2.008, más los que se sigan venciendo hasta la definitiva y real entrega

Medida Cautelar
Solicitó medida cautelar de SECUESTRO de conformidad con el artículo 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil.

ESTIMACION DE LA ACCION
Estimó la demanda en CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.000)

CONTESTACION DE LA DEMANDA

PUNTO PREVIO OPOSICION DE CUESTIONES PREVIAS
De conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes de dar contestación de la misma para todos los efectos, la cuestión previa establecida en el ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil
, se refiere al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem. Específicamente en su ordinal 4°.|
Efectivamente, con relación al ordinal 4° debo señalar al tribunal que el inmueble a que se refiere la demandante como su arrendadora, el cual debe encontrarse debidamente registrado por ante la oficina subalterna de registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, indicación ésta que se omitió en escrito libelar, aunado al hecho de que dicho inmueble no se determina ni se identifica con linderos en el libelo de la presente demanda, requisito de forma éste que es fundamental en toda demanda, además que el mismo debe ser de obligatorio cumplimiento, según la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, por lo tanto debe ser declarada CON LUGAR la cuestión previa opuesta por defecto de forma del libelo.
Es tan importante este requisito de determinación de linderos y medidas y datos registrales, que la omisión del mismo pudiera dejar ilusoria la ejecución de fallo, pues en caso de una decisión cualquiera que fuera, no pudiéramos determinar sobre que inmueble debiera ejecutarse, puesto que el mismo no está determinado.

Rechazó la pretensión de la parte demandante, pues ciertamente el contrato que firmamos entre partes venció improrrogablemente en fecha 21 de julio del 2.007, pero es completamente falso que desde esa fecha comenzara a correr la prorroga legal, pues en esa oportunidad convinimos de manera verbal que continuaríamos con relación arrendaticia, por lo que en esa fecha comienza un contrato a tiempo indeterminado, que al día de hoy siete (7) meses, por lo tanto jamás ha hecho de prorroga legal.
Ahora bien si tomamos en cuenta que durante el lapso que transcurrió el contrato firmado entre las partes y el contrato verbal subsiguiente han transcurrido mas de un año, por lo tanto de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios me corresponde un año de prorroga legal.
En otro orden de ideas, debo significar en cuanto a la solicitud de obtener un pronunciamiento judicial que conlleve al cumplimiento de contrato. La misma es improcedente por cuanto el artículo 34 de la ley, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: …Omissis…

EN CUANTO A LAS PRUEBAS
La PARTE DEMANDANTE solicitó la siguiente promoción:
1.- El Mérito favorable de los autos.
Invocó en beneficio de mi pretensión los derechos contractuales que emanan del contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y mi persona que agregué a los autos. Contenido en la cláusula tercera.
2.- De la Prueba de Confesión. A confesión de parte relevo de prueba. 2.1.- expresada en su escrito de contestación “ pues ciertamente el contrato que firmamos entre las partes, venció improbablemente en fecha 21 de junio del 2.007…” …Omissis…
3.- Las Documentales Promuevo copia fotostática de la solicitud realizada por el ciudadano EDGAR MEDINA VEGA, por medio del cual consigna cánones de arrendamiento a que se refiere el contrato del mismo género, suscrito con mi persona y que constituye el documento fundamental de la presente demanda .
3.2 Promuevo Copia simple de los documentos públicos que me acreditan como propietaria del terreno y de la casa objeto del presente contrato de arrendamiento.

EN CUANTO A LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promueve lo siguiente: El mérito favorable de los autos en cuanto me beneficien para probar la improcedencia de la demanda.
Segundo: El mérito favorable de los autos en especial escrito libelar de la presente demanda, en cuanto y tanto prueba la procedencia de la declaratoria con lugar de cuestión previa opuesta establecida en el artículo 340 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, que se refiere al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem.
Tercero: Pido a éste Tribunal valore el contrato firmado entre partes en su justa dimensión, tomando en cuenta que estamos tratando materia de orden público, donde el estado tiene la obligación de proteger el débil jurídico toda vez que cuando el aludido contrato establece que el mismo sirve de notificación para la entrega del inmueble, viola principios fundamentales que el Estado debe proteger.

PUNTO PREVIO

En cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, ciudadano: EDGAR MEDINA VEGA, debidamente asistido por abogado, esto es, el defecto de forma del libelo por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, específicamente en su ordinal 4°, se declara sin lugar, por cuanto, de pleno derecho quedo evidenciado que existe la institución jurídica del desahucio, la cual fue pactada por las partes conforme al principio de autonomía de la voluntad a la que se le da de pleno derecho el valor y eficacia jurídica, en consecuencia, por cuanto el supuesto de hecho “DESAHUCIO” es Anticipado o Propio procede de pleno derecho, la presente demanda, sin que sea necesario que esta juzgadora entre a valorar otras pruebas, y así se decide.-
MOTIVA

Quien aquí con tal carácter decide Observa:

Para dilucidar sobre la acción interpuesta por la parte actora fundada en la acción de cumplimiento de contrato ,cuya prueba fundamental corre al folio catorce ( 04), Se evidencia y es necesario destacar las siguientes consideraciones en base a lo pautado en el artículo 2 de la CONSTITUCIÖN DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, concebido como estado DERECHO y DE JUSTICIA, así como lo pautado en el articulo 7 ejusdem.-

El orden público tiene especial importancia, por cuanto se trata de normas obligatorias que tutelan el interés que la Ley le otorga como expresión del equilibrio entre la Sociedad con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, de allí observamos el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables.,se trata de un orden público que no podemos entender como absoluto , el cual podemos inferir en lo pautado en el artículo
38 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la presente causa, se puede observar que evidentemente tuvo su fundamento en cuanto al cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado y descrito en documento privado suscrito por las partes y que fue aportado a los autos dentro del proceso. También es importante destacar que la presente causa, la parte demandada opuso como medio de defensa, cuestiones previas, Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece: “El proceso constituye un instrumento fundamental p ara la realización de la justicia “ , en tal razón, es necesario someter a un proceso el contradictorio, con el propósito de no cercenar y resguardar el derecho humano del acceso a la justicia, el derecho fundamental como es el derecho a la defensa, lo que denota el equilibrio entre las partes. Y como quiera que la función del juez es la búsqueda de la verdad, Se hace forzoso el análisis minucioso de las actuaciones y comportamientos de cada una de las partes en el desarrollo del proceso independientemente del resultado como en el caso que nos ocupa en la presente causa.
Observa quien aquí decide, que ciertamente se trata de un contrato privado, suscrito por las partes, y por cuanto la parte demandada estaba a derecho para hacer uso de su derecho a impugnar o a desconocer, conforme lo establece el artículo 444 del código de procedimiento civil y no lo hizo, hubo tácita aceptación, en consecuencia goza de pleno valor jurídico, en el cual se evidencia que es a tiempo determinado por un lapso de seis meses, según se evidencia de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Así como es necesario destacar la importancia de rememorar la figura jurídica arrendaticia del DESAHUCIO para arribar a una conclusión en el presente caso que nos ocupa, veamos que lo contemplado en el artículo 1.601 del Código Civil Venezolano , no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prorroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 ejusdem, puesto que la prorroga es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla, no se trata de un proceso, pues es en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelve el inmueble arrendado. Así como también se hace necesario resaltar que la corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en decisión del 17-02-94 interpretando el contenido del artículo 183 del Código Civil afirmó “que la interpretación de los artículos 1.599, 1.601 y 1.607 del mismo código civil se desprende que el desahucio no es otra cosa “que una simple participación que el arrendador hace al arrendatario manifestándole su voluntad de dar por terminado el contrato”. Y como las reglas de interpretación impiden al juez llegar al absurdo, ha de interpretarse que el llamado “juicio de desahucio “en el artículo 183 equivale a un juicio de desocupación”, no obstante el error de utilización de los vocablos por parte del legislador. Ahora bien, al interpretar que “el juicio de desahucio” así descrito equivale a un juicio de desocupación. En otras palabras si se quiere ser consecuente con la interpretación del término “desahucio” en ésta disposición en particular ella equivale a acción de desocupación única y exclusivamente sin ninguna otra pretensión ; es por lo que se desestima el petitorio de la demandante al numeral segundo que expresa “ A pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000) equivale a cinco bolívares fuertes, por concepto de cláusula penal contados a partir de 22 de enero del 2.008, más los que se sigan venciendo hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado.” Hecho que se desestima ya que la presente causa se refiere al hecho específico única y exclusivamente a la desocupación y no admite otra pretensión. Así se decide.
La doctrina ha considerado dos (2) clase de desahucio Anticipado o propio, y el posterior o impropio. el propio es el que vamos a entrar a analizar tanto en su contenido como en sus efectos jurídicos. Y que tiene por finalidad esencial despedir el arrendatario no para que termine la relación antes del vencimiento cuando la misma es por tiempo determinado, pues el mismo sería improcedente por lo intempestivo, si no para que el arrendatario este en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia, pero también para que el arrendatario haga entrega del inmueble inmediatamente al vencimiento prefijado en caso de no ejercer la prorroga legal.
En atención al vencimiento del plazo establecido en el contrato, el despido puede ser antes del vencimiento del término, desahucio anticipado o propiamente desahucio, por el cual es hace saber al arrendador que el contrato no se renovará, como en el caso que nos ocupa., en cuyo caso el arrendatario tiene derecho de ejercer, o hacer valer, la prorroga legal artículo 38 según la duración que haya tenido la relación arrendaticia, pues si el arrendador lo despide e intenta la acción por incumplimiento de contrato, tendrá que necesariamente acompañar el contrato de arrendamiento. Debiendo el juez aplicar de inmediato el artículo 41 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, a que se refiere el artículo 38 de ese Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
Quien aquí decide observa en la presente causa bajo análisis que al analizar detenidamente el contenido del contrato de arrendamiento corriente al folio (04) del expediente, estamos en presencia del desahucio anticipado o propio, el cual quedó expresado en la cláusula tercera “ la duración de este contrato es por el término de seis (6) meses contados a partir del 21 de enero de 2.007 y no podrá ser prorrogado, pues este contrato servirá de notificación que cumplidos los seis meses El arrendatario deberá desocupar inmediatamente el inmueble arrendado”. Y como quiera que estamos en presencia a una figura que equivale a un desocupación y evidentemente se observa de la parte demandante-propietaria de pleno derecho le concedió al demandado la prorroga legal ,ya que, al momento de introducir la demanda, o sea el día 28 de enero 2.008, ya había transcurrido el plazo de vencimiento de la prorroga, es decir consumió el plazo de prórroga, que comenzaba a correr desde el día 22 de julio del 2.007 hasta el 22 de enero del 2.008 lo que se puede inferir y observar que cumplió con la cláusula contractual y el mandato legal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal a) que expresa: a) “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6)meses.” La ley arrendamientos Inmobiliarios , deja a discreción del propietario de dar un plazo de prorroga máximo, lo que normalmente ocurre, se le concede el máximo.
Y por cuanto el orden público no solamente funciona en protección del arrendatario, sino de la relación inquilinaria, el sentenciador puede suplir elementos de convicción aún cuando no fueran aportadas por las partes, por el contrario aquí fueron aportados por una de las partes , la demandante con la prueba documental consistente en contrato de arrendamiento.; por lo que se hace necesario destacar la importancia de tener muy claro la figura legal de la prorroga, ya que ella comienza a correr automáticamente, opera de pleno derecho, no es preciso acordarla y como es evidente e indiscutible, aunado al hecho del principio de la Autonomía de la voluntad de las partes, que ellas así lo expresaron, así lo quisieron regular en su contrato suscrito, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.159 del Código Civil. Es por lo que de pleno derecho y en consecuencia. Se declara con lugar la presente ACCION DE CUMPLIMIENTO de CONTRATO. Así se decide