TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
ESTADO TACHIRA
REPUBLICA DE VENEZUELA. TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA. JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO. SAN JUAN DE COLON 04 DE MARZO DEL AÑO MIL OCHO

197° Y 148°

EXPEDIENTE Nº 1.399-07

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

A.- PARTE ACTORA: LUZMILA ZAPATA DE RINCON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.097.470, domiciliada en la ciudad de Mérida Estado Mérida.
A.1.-ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN CARLOS GARCIA VERA , INPREABOGADO Nº 63.361, domiciliado en San Juan de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira.
B:_ PARTE DEMANDADA : VICTOR JAVIER MARTINEZ MARTINEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V. 7.133.600
B.1.-APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: franklin Asdrúbal roa becerra, In-preabrogado Nº 111.017.
C.-MOTIVO: DESALOJO -

PARTE NARRATIVA

La parte actora ciudadana LUZMILA ZAPATA DE RINCON, representada por el abogado JUAN CARLOS GARCIA VERA, inicia el presente juicio con ocasión de escrito libelar presentado en fecha 12 de Diciembre del año 2.007, ante la secretaría del despacho, constante de 05 folios útiles y sus anexos, documento de propiedad, contrato de arrendamiento con opción a compra privado, suscrito con ciudadano VICTOR JAVIER MARTINEZ MARTINEZ en su carácter de Arrendataria OPCIONANTE ,insolvente del inmueble objeto de la presente demanda conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios letra “A” la cual fue admitida el día 11 de julio del 2.007, y en cuyo auto de admisión se ordenó el emplazamiento de la parte demandada de autos con copia certificada del En fecha libelo de la demanda y su auto correspondiente,
En fecha Doce de diciembre del 2.007 el Tribunal admite la presente demanda, se ordena la citación para el emplazamiento de la parte demandada, con su correspondiente compulsa.
En fecha 12 de diciembre la demandante ciudadana LUZMILA ZAPATA DE RINCON otorga poder apud-acta al abogado JUAN CARLOS GARCIA VERA.
En fecha 20 de diciembre del año Dos mil siete, mediante diligencia el ciudadano Alguacil temporal del despacho consigna resultas de la citación debidamente firmada.
En fecha 09 de enero del 2.007 el ciudadano VICTOR JAVIER MARTINEZ otorga poder apud- acta al abogado FRANKLIN ASDRUBAL ROA BECERRA
En fecha 17 de enero del 2.007 presenta escrito corriente al folio treinta y siete (37) vuelto, contentivo de Promoción de pruebas.
En fecha Veintitrés de enero del 2.007 se admiten las pruebas presentadas por el Apoderado de la parte demandante JUAN CARLOS GARCIA.
En fecha 28 de enero del 2.007 presenta escrito de promoción de pruebas el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano FRANKLIN ASDRUBAL ROA BECERRA., corriente al folio cuarenta y siete (47).
En fecha Veintiocho de enero del 2.007 el tribunal admite mediante auto las pruebas promovidas por la parte demandada.
“…CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA…
En lo referente a lo que la demandante ha llamado el capitulo I, del Objeto de la pretensión.
Rechazo la pretensión de la parte demandante, en cuanto a la solicitud de obtener un pronunciamiento judicial que conlleve a la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por mí suscrito y que el libelo de la demanda identifica plenamente, por cuanto de conformidad con el artículo 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:…Omissis… continúa Del artículo aquí trascrito, podemos claramente observar que: solo se podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales anteriormente señaladas. Ahora bien, no estando incurso el arrendatario,( mi persona) dentro de ninguna de las causales contempladas en dicho artículo es improcedente la presente demanda, ya que estamos hablando de un contrato que se convirtió. A tiempo indeterminado, por haberse renovado el mismo de una manera automática sin ningún tipo de contradicción del arrendador y por lo tanto desde ya solicito que la misma se declare sin lugar en la definitiva.
Es por lo expuesto que niego, rechazo y contradigo que haya cumplido en las cláusulas contractuales y las disposiciones legales que taxativamente señala las obligaciones fundamentales del arrendamiento y menos aún que adeude las cantidades indicadas en el escrito libelar, pues si ciertamente me comprometí a cancelar un canon de arrendamiento, muy a pesar de otras negociaciones realizadas entre nosotros (arrendadora y arrendataria ) como lo es OPCION DE COMPRA VENTA, siempre he cumplido con los cánones de arrendamiento, fue en el mes de septiembre, cuando la arrendadora suficientemente identificada en autos, tomo la decisión unilateral de no recibir el canon de arrendamiento, que acudí por ante este mismo tribunal a cancelar a realizar consignación de canon de arrendamiento, como en efecto consigné la primera en fecha 09 de octubre de 2.007 y la cual cursa en el expediente Nº 2301-07.
Es por lo expuesto en lo inmediatamente anterior, que
Niego, Rechazo y Contradigo, que haya contravenido en algún momento , la ley de Arrendamiento Inmobiliario o el Contrato de Arrendamiento firmado entre las partes, cuya resolución se pide, como para que el arrendador, adquiera el derecho de solicitar la RESOLUCION DEL OCNTRATO y EL DESALOJO DEL INMUEBLE.
Niego, Rechazo y Contradigo, el hecho de que adeude los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2.007.
Niego, Rechazo y Contradigo, la estimación de la demanda y más aún rechazo y contradigo que solicite se e condene en costas por cuanto es una demanda temeraria. Debido a que no existe causal alguna por la que se me pueda pedir el desalojo, salvo la de la necesidad de ocupar el inmueble, causal que tanbiem se alega, pero no hay lugar a ello, por cuanto jamás se me ha notificado de tal necesidad.

EN CUANTO A LAS PRUEBAS

LA PARTE DEMANDANTE:
Promovió lo siguiente:
Copia Certificada del contrato de ARRENDAMIENTO DE LA DEMANDANTE DE AUTOS, para demostrar que vive en la ciudad de Mérida alquilada y que se encuentran bajo la figura de prorroga legal en base al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios., que se obligan a entregar el inmueble el día 20 de mayo del 2.008, así mismo alega que con esta prueba pretende probar el hecho de que su representada necesita con urgencia trasladarse a esta ciudad de San Juan de Colon, para ocupar el inmueble..
Segundo: Promueve acta de matrimonio LUZMILA ZAPAT DE RINCON Y SU cónyuge LUDOLFO RINCON. Con dicho documento pretendo probar el hecho de la unión conyugal entre ambos, motivo por el cual el contrato de arrendamiento al que se refiere numeral anterior fue suscrito sólo por el cónyuge de mi representada, dicho documento lo agrego marcado “B”
TERCERO: Promueve constancia emitida en fecha 20 de diciembre de 2.007, por la Gerencia de Ordena miento Territorial y Urbanístico, departamento de catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Con dicha prueba pretendo demostrar que ni mi representado, ni su cónyuge son propietarios del inmueble

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Corriente al folio siete (07) del expediente el abogado FRANKLIN ASDRUBAL ROA BECERRA con el carácter acreditado en autos promovió las siguientes pruebas:

Con las pruebas que a continuación presento, demuestro que ciertamente me encuentro solvente, con el pago de cánones de arrendamiento razón por la cual solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar, por estar infundada.
Primero: El mérito favorable de los autos de la presente causa, en cuanto demuestren que me encuentro totalmente solvente y que en ningún momento he incumplido en las cláusulas contractuales y las disposiciones legales que taxativamente señala las obligaciones fundamentales del arrendamiento y menos aun que adeude las cantidades indicadas en el escrito libelar, pues siempre he cumplido con los cánones que en el mes de septiembre, cuando la arrendadora, suficientemente identificada en autos,, tomó la decisión unilateral de no recibir el canon, por lo que acudí por ante este mismo tribunal a cancelar a realizar consignación de canon de arrendamiento como en efecto consigne la primera en fecha 09 de octubre del 2.007 y la cual cursa en la solicitud Nº 2301-07, por lo que no he contravenido en algún momento la ley de arrendamiento I mobiliario o el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, cuya resolución se pide, como para que el arrendador adquiera el derecho de solicitar la resolución del contrato y el desalojo del inmueble.

Segundo: Como prueba fundamental promuevo el mérito y valor jurídico del expediente N! 2301-07, que corresponde a la consignación de canon de arrendamiento realizada por mi poderdante, por ante este mismo tribunal, con el que se evidencia que me encuentro totalmente solvente en el pago de los respectivos cánones de alquiler.

MOTIVA
La presente causa se inicia, con la interposición del escrito libelar, presentada por el abogado representante de la parte actora abogado JUAN CARLOS GARCIA, plenamente identificado en autos, alegando que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y ,noviembre del 2.007. Ahora bien, se evidencia de la prueba documental consistente en contrato privado suscrito por las partes que estamos en presencia de un hibrido contractual, que las partes constituyeron dos (2) contratos por un lado el de arrendamiento y el otro de Opción a Compra venta, por lo que se hace forzoso analizar el contenido de las cláusulas a objeto de decidir conforme a lo pautado en el artículo 12 parte infine del Código de Procedimiento Civil que expresa” En la interpretación de contratos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”
Quien aquí decide observa:
1.- Se evidencia al folio seis (6) contrato de Arrendamiento Con Opción a Compra en la cláusula primera que expresa de manera clara “La vendedora, concede a favor de el Optante, un alquiler con opción a compra-venta, sobre un inmueble de su propiedad…omissis…
Valoración: Se evidencia en la presente causa doble relación que une a las partes (Opción de Compra-Venta y Arrendamiento) de las partes en la presente causa ciudadanos: LUZMILA ZAPATA y VICTOR JAVIER MARTINEZ.- quienes constituyen de manera primigenia la Opción a Compra, según se evidencia del contrato Anexo a la demanda corriente a los folios 6 y 7 de expediente y e en segundo lugar constituyen contrato, conforme se evidencia del mismo contrato en la cláusula novena. En consecuencia se le da pleno valor jurídico. Así se decide

En la cláusula segunda: La vendedora se obliga a dar en venta a el optante, dicho inmueble, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 75.000.000), de los cuales el optante da inicial de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000.000).hoy (Bs.F 15.000) en dinero efectivo y de legal circulación en el país y la diferencia es decir la suma de SESENTA MILLONES (Bs. 60.000.000) (Bs.F 60.000), el optante se obliga a pagarlos a la vendedora a través de un crédito hipotecario con la modalidad de Ley de Política Habitacional, financiada por BANESCO. La vendedora facilitará la documentación necesaria para la tramitación de dicho crédito. En caso que la entidad bancaria no otorgue la totalidad de dinero en el mismo, el optante deberá pagar la diferencia.
Valoración:
En esta cláusula la establece su cualidad de vendedora, en el mismo contrato, que no puede ser otra, lo que deja plenamente demostrado la negociación y la cantidad que el optante hace entrega al momento de suscribir el contrato, de lo que se infiere por existir dos tipos de contratos, en el que adquiere derechos al suministrar cantidad de dinero para realizar la negociación. Cuestión que está pendiente por resolverse entre las partes, lo cual no es un hecho objeto de controversia en la presente causa. Como es la resolución de contrato, lo cual las partes deberá acudir a las instancias civiles correspondiente a fin de dilucidarlo. Así se decide
Por otro lado el objeto de la presente causa es el cobro de bolívares por falta de pago de los cánones convenidos en la relación contractual y en consecuencia el desalojo. Ahora bien, se evidencia en la cláusula Séptima, arriba transcrita, que el demandado de autos ésta obligado a pagar la cantidad convenida de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000) (Bs. F 200.), a la parte demandada, y que en su debida oportunidad presentó escrito de promoción de pruebas ,en la fase procesal correspondiente, momento en que se concentra el verdadero principio de contradicción, momento preclusivo, ya que las partes tienen la oportunidad de contradecir con las pruebas a la contraparte a través de los recursos de impugnar, oponerse, y así solicitar o demostrar que la prueba que esta presentando sobre los hechos, invocados no son así , sino de otra forma y propone y demuestra, lo cual no se evidencia la negativa o inconformidad, sino por el contrario deja evidenciado la conducta de aceptación tácita por parte de la parte demandada. . Así se decide

SEPTIMA: El canon de arrendamiento convenido sobre el inmueble antes identificado, es la suma DE DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000) (Bs. F 200)
Novena En caso de que la entidad bancaria no otorgue dicho crédito el optante deberá desocupar el inmueble dado en ALQUILER CON OPCION A COMPRA,
En cuanto a esta cláusula contractual convenida por ambas partes, no tendría discusión, ya que hubiera operado de pleno derecho, a consecuencia de la autonomía de la voluntad de las partes en atención al principio establecido en el artículo 1.264 del Código civil, regiría para ellas el contrato y sin mayor preocupación tal vez pudo invocar el incumplimiento del convenio, para que obtuviera como resultado el desalojo, distinto sería, si hubiera aportado la prueba que le hubiera favorecido a la demandante, que ciertamente la entidad bancaria no le aprobó el crédito, sin embargo la parte guardó silencio en la prueba, y el juez no puede suplir de oficio el silencio de las partes. En consecuencia no puede proceder el desalojo por dos razones:
1.- Por cuanto la parte actora no dejó demostrada la insolvencia del pago, por parte de comprador-arrendatario., por el contrario se evidencia consignación de arrendamientos signada con el número 2301-07, que lleva éste Tribunal , prueba ésta que fuera promovida por la parte demandada de autos y se puede apreciar que hasta el día 26-02-2.007 han venido consignando de manera consecutiva, así como también es importante destacar que la parte demandante en cuanto a ésta prueba, silenció, nada negó ni afirmó, dejó en evidencia una aceptación tácita del hecho en cuanto a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, insolutos invocados por la demandante lo que hace inferir que el optante arrendatario está solvente en cuanto al pago de los cánones . En consecuencia se le da pleno valor probatorio. Así se decide.
2.- Existe negociación de opción a compra-venta distinta al arrendamiento, que deben ser resueltas ante otras instancias civiles. Por lo que se hace forzoso remitirme a lo pautado por el legislador con el debido proceso a que deben someterse las partes conforme a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de la República (Art. 253, y 257,) , el Código Civil y el Código de procedimiento Civil así como las demás leyes de la República; en el supuesto de haber dejado demostrado la insolvencia del demandado de autos, tampoco hubiera procedido el desalojo, por lo que de igual forma tendrían que resolver el contrato de opción a compra-venta de lo contrario podría estar vulnerando derechos subjetivos en cuanto a esa negociación .Así se decide