REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 197º y 149º EXP. Nº 1553-2008 PARTE DEMANDANTE: La ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 15.027.738 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIA. APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada MARÍA FERNANDA RONDON SUAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 115.934. PARTE DEMANDADA: El ciudadano GONZALO ALFONSO CHACÓN RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 3.621.076 y domiciliado en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JHOAN JOSE CARDENAS MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.835. MOTIVO: DESALOJO. PARTE NARRATIVA De las actuaciones que conforman el expediente consta: Del folio 1 al 5, corre inserto libelo de demanda presentado en fecha 07 de febrero de 2008, por la abogada MARÍA FERNANDA RONDON SUAREZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 en los literales "B, C y E" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al ciudadano GONZALO ALFONSO CHACÓN RODRIGUEZ, a fin de conviniera o, en su defecto a ello sea condenado, en desalojar el inmueble, en pagar la suma de Bs. 4.000,00 por concepto de daños y perjuicios por el deterioro de la vivienda y pagar las costas del juicio, así como los honorarios de abogado. Alega, que su mandante es propietaria de un inmueble casa para habitación, ubicado en la calle 14, entre carreras 6 y 7, N° 13-83, Barrio San Rafael, que fue arrendado al hoy demandado desde el año 2000, según contrato de arrendamiento que se encuentra en poder del arrendatario; arguye, que el contrato fue firmado para la fecha y debido a su edad, por el hermano de su representada RICHARD JOSE MORA JAIMES, quien figuró como arrendador. Afirma que la vivienda ha sufrido una serie de deterioros que a su decir, en primer lugar, han sido originados por la familia que se encuentra arrendada por permitir mogo, suciedad, mugre, roedores y poseer dos perros grandes y tres gatos, a los cuales el arrendatario les dio una habitación para que reposen allí, pues la vivienda no posee patio para mantenerlos, además que el arrendatario instaló un altar en uno de los baños del segundo piso con una gran cantidad de velones y se quemó toda la pared y el machimbre. Según el dicho de la accionante el demandado ha incumplido con las reparaciones menores provocando que las paredes estén sucias y manchadas, que la fachada esté deteriorada y que la vivienda se encuentre en total abandono, ya que no cumple con el deber de cuidar y conservar el bien como un buen padre de familia. En segundo lugar, argumenta que la otra causa del deterioro de la vivienda es debido a las filtraciones generadas por las frecuentes lluvias y al terreno donde se encuentra ubicada, el cual señala es muy húmedo, requiriéndose el desalojo de la casa para reparar los daños que sufre; afirma que dicha situación fue notificada al demandado en fecha 08 de marzo de 2007, asimismo, se le notificó de la prorroga legal que le correspondía. Finalmente, señala que requiere desalojar el inmueble debido a que su poderdante vive alquilada en Caracas en una habitación ubicada en el Edificio Rita, pues trabaja y estudia allá, pero desea regresar lo mas pronto posible al Estado Táchira y necesita arreglar el inmueble para habitarlo. Finalmente, solicita medida preventiva de secuestro, señaló su domicilio procesal y anexó recaudos que rielan del folio 6 al 54. A los folios 55 y 56, riela auto de fecha 12 de febrero de 2008, por el cual este Juzgado admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación y ordenó la apertura del cuaderno de medidas. Al folio 59, riela diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal, mediante la cual informa que citó al ciudadano GONZALO ALFONSO CHACON. Del folio 61 al 65, corre inserto escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 27 de febrero de 2008, por el ciudadano GONZALO ALFONSO CHACON RODRIGUEZ, asistido por el abogado JHOAN JOSE CARDENAS MEDINA, mediante el cual contestó la demanda argumentando que en fecha 01 de junio de 2001, firmó contrato de arrendamiento con el ciudadano RICHARD JOSE MORA JAIMES, el cual produce, sobre el inmueble signado con el N° 13-83, ubicado en esta población, el cual ocupa con su familia desde 01 de junio de 2001, hasta la fecha. Negó que su familia haya causado daños a la vivienda a pesar de que algunas de las paredes estén sucias, pisos, puertas, chapas en regular estado, ya que no hay pruebas en autos y más cuando la demandante afirmó que el deterioro se debe a una serie de filtraciones y originadas por las lluvias y que el terreno donde está ubicada la vivienda es muy húmedo; además, invocó el contenido de la cláusula cuarta del contrato donde se establece que al entregar la vivienda deberá estar pintada y en excelentes condiciones, circunstancia que afirma no llegará alegando que él, según la ley, pasa a ser el dueño de la vivienda. En otro particular, desconoció a la ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, como propietaria y dueña legítima de la vivienda, afirmando que no tiene la legitimación y cualidad activa para intentar y sostener la presente demanda, ni para pretender que él desocupe la vivienda y le cancele la suma de Bs. 4.000,00 por concepto de daños y perjuicios, ni las costas y costos del juicio, ya que en su dicho, es la accionante y los ciudadanos PABLO EMILIO CONTRERAS JAIMES y ANA CRISTINA RAMIREZ DE CONTRERAS, los que deben indemnizarle por los daños y perjuicios que le causaron al haberle violado los derechos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente reconvino a los ciudadanos MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, PABLO EMILIO CONTRERAS JAIMES y ANA CRISTINA RAMIREZ DE CONTRERAS, por retracto legal arrendaticio, rechazó la estimación de la demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla exagerada y temeraria. Anexó recaudos que rielan insertos del folio 66 al 74. Del folio 75 al 71, consta decisión de fecha 27 de febrero de 2008, por la cual se negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada. Del folio79 al 80, riela escrito de pruebas presentado en fecha 10 de Marzo de 2008, por la abogada MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, apoderada de la parte actora, mediante el cual promovió las testimoniales de los ciudadanos MARÍA DEL ROSARIO PARRA y LILIANA HERNANDEZ; mérito de la inspección judicial N° 1365; el mérito de un video familiar reproducido en un C.D.; y las documentales producidas con el libelo de demanda. Del folio 81 al 83, consta auto de fecha 10 de Marzo de 2008, por el cual se agregan y se admiten las pruebas promovidas por la demandante, a excepción de la prueba testimonial y la prueba audiovisual. Al folio 84, corre inserto escrito de alegatos, presentado en fecha 12 de Marzo de 2008, por el ciudadano GONZALO ALFONSO CHACON RODRIGUEZ, asistido por el abogado JHOAN JOSE CARDENAS MEDINA, donde señala entre otras cosas, que no hay prueba en autos de que el inmueble vaya a ser objeto de remodelaciones o reparaciones que ameriten verdaderamente la desocupación del mismo, así como tampoco quedó probado que los daños fueron causados por él y su familia, encontrándose el inmueble en regular estado. Al folio 85, riela diligencia de fecha 12 de Marzo de 2008, suscrita por la apoderada de la parte demandante, mediante la cual señala que el demandado le adeuda el canon de arrendamiento desde el mes de enero, hasta el mes de Marzo de 2008. PARTE MOTIVA ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA: I.- PUNTOS PREVIOS: 1.- DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA INTENTAR Y SOSTENTER EL PRESENTE JUICIO: Fundamenta el oponente esta defensa previa de fondo, en que el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda cursante a los folios 66 al 68 del expediente, lo suscribió con el ciudadano RICHARD JOSÉ MORA JAIMES, en fecha 01 de junio de 2001, por lo que desconoce como propietaria y dueña legítima de la vivienda a la ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES. En virtud de ello, procede quien juzga a resolver la defensa opuesta por la parte accionante, en los siguientes términos: El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...”. (Subrayado de este Tribunal) Según Calamandrei, citado por Humberto Cuenta, “…los requisitos de la acción son los siguientes: relación entre el hecho y la norma, legitimación para obrar o contradecir (legitimatio ad causam) e interés procesal. … La segunda, es la cualidad o legitimación para obrar (activa) o legitimación para contradecir (pasiva), de manera que en el actor y el demandado coincida este derecho de actuar y resistir…” (Derecho Procesal Civil, Tomo I, La competencia y otros temas, Pág. 156) Estos requisitos deben concurrir inexorablemente en el proceso, so pena de producirse una sentencia de inadmisibilidad o de improcedencia. Por ello, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Sobre el particular, la extinta Corte Suprema de Justicia, sostuvo lo siguiente: “…según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”. (Sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, publicada en la página web del Tribunal Supremo de Justicia) Por otra parte, la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23/09/2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló: “La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla…. “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidth. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág.183.).” Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y, si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo DEVIS ECHANDÍA: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta, es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539) A mayor abundamiento, a los efectos de la decisión del punto relativo a la falta de cualidad e interés, el procesalista patrio Loreto, citado por Rengel-Romberg destaca: “…se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (legitimatio ad causam). Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito cuando se declare fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda”. (Arístides Rengel-Romberg, Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen II, Universidad Católica “Andrés Bello”, Caracas, 1980, Pág. 141 y 142). El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado: "(…) En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”. (Subrayado del Tribunal) Así las cosas y bajo el amparo de los criterios expuestos, considera quien juzga, que en materia de arrendamiento la legitimación tanto para actuar en juicio, como para dar en locación se rige por reglas distintas de las establecidas para las demás obligaciones contenidas en nuestro ordenamiento jurídico. Lo anterior es así debido a que, arrendador es aquel sujeto que da en calidad de arrendamiento un inmueble o cosa de su propiedad, o, que le ha sido confiada por un tercero para su administración. Y si revisamos la doctrina nos encontramos con que “…Puede arrendar el propietario, el enfiteuta, el usufructuario e incluso el propio arrendatario que se constituye en arrendador… Para dar en arrendamiento no es necesario como en la venta, ser propietario de la cosa; en el arrendamiento cualquier persona encargada de administrar bienes ajenos, por la ley o por contrato, puede darlos en arrendamiento;…”. (Jesús Mogollón Castillo, “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, Pág. 7) De manera que, los contratos de arrendamiento hoy día se han convertido en un negocio, fuente creadora de oportunidad tanto para los arrendadores como para los arrendatarios, en este devenir tanto personas naturales como establecimientos se han dedicado al negocio de intermediación entre los propietarios que pretenden arrendar y los arrendatarios, conocidos como administradores. En tal sentido, no puede considerarse que esta última circunstancia menoscabe el ejercicio de las acciones legales que tiene el propietario, ya que el hecho de que el arrendador haya sido un administrador -si fuera el caso- no implica que correspondía a este último de manera exclusiva y excluyente, el ejercicio de las acciones correspondientes y, no al propietario, por no figurar en la convención, ya que se estaría menoscabando no sólo principios de derecho inquilinario sino que también se pondría en entredicho la condición de propietario del demandante vulnerándosele así el libre ejercicio, disposición y goce de este derecho. En vista de las consideraciones antes expuestas se declara sin lugar la defensa sobre la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE. II.- “RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA” Por otra parte, debe pronunciarse esta operadora de justicia, previamente a la decisión de mérito, en relación con el rechazo de la estimación del valor de la demanda, formulado por la parte demandada en el escrito de contestación presentado, por considerarla exagerada y temeraria. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado FRANKLIN ARRIECHE, en el expediente N° 00-01, fijó su criterio en relación con la estimación de la demanda para las relaciones arrendaticias, resolviendo lo que sigue: “…La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula: … Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció: “Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros). …. En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”: “En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse…” En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto. La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…”. (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia) De esta manera se determina que en el caso bajo estudio, como se trata de regular la continuación del contrato de arrendamiento, sin que se esté reclamando cobro de pensiones insolutas, el valor de la pretensión estará determinado por los cánones de arrendamiento que se venzan hasta la entrega definitiva del inmueble, más los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Pero es el caso, que la estimación efectuada por la representación judicial de los accionantes en el libelo de la demanda, equivalente a la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), fue rechazada por la parte accionada por considerarla exagerada, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”. En relación con la norma transcrita, el criterio pacifico y reiterado de la jurisprudencia, plasmado una vez más en la sentencia de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 31 de Octubre de 2000; es el siguiente: “…En efecto, en auto de fecha 7 de marzo de 1985, esta Sala de Casación Civil, al analizar los supuestos que pueden presentarse cuando el demandado impugna la estimación formulada por el actor, dijo: ‘En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión táctica y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda’…”. (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia) Más adelante sigue señalando: “…Conforme a la doctrina de la Sala que se transcribió precedentemente, estimada por el actor de la demanda y contradicha pura y simplemente por el demandado, el actor asume la carga procesal de probar su estimación, con fundamento en el principio doctrinario de que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. En consecuencia, si el actor nada prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación, pues no consta de manera cierta y definida en el proceso cuál es el interés principal del juicio. Por consiguiente, en aplicación de la anterior doctrina que una vez más se reitera, la Sala debe declarar que en el presente caso no habiendo probado el actor la estimación de la demanda, debe interpretarse que no ha cumplido a cabalidad el impretermitible requisito de la cuantía .” (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia). Por consiguiente, en el caso que nos ocupa, la parte actora estimó su demanda en la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), la parte demandada la rechazó pura y simplemente; por lo cual, en los términos de la doctrina jurisprudencial antes transcrita, la cual acoge plenamente esta sentenciadora, la parte demandante asumió la carga procesal de probar su estimación, con fundamento en el principio doctrinario de que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega; siendo forzoso concluir, que en el presente caso no habiendo probado la representación judicial de la parte accionante la estimación de la demanda, debe interpretarse que no cumplió a cabalidad el impretermitible requisito de la cuantía, resultando forzoso concluir que la excepción propuesta por la parte demandada es procedente. Y ASÍ SE DECIDE. II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. 1) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: A) DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE: Este recaudo fue producido con el libelo en copia simple, corre inserto del folio 8 al 13, y por la parte demandada en copia certificada del folio 62 al 73, se trata de un instrumento público que no fue objetado en su oportunidad por el adversario; en tal virtud, esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y con el criterio conforme de nuestro Máximo Tribunal, acerca de estos instrumentos que establece: “El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe reputarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público. En este orden de ideas tenemos la opinión de Jesús E. Cabrera Romero quien dice: "Es la actividad del Registrador, cuando ab initio se otorga ante él un documento, la que más se compagina con las previsiones y efectos que los arts. 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360 CC. Determinan para los instrumentos públicos. Por ello Brewer y Borjas, consideran que sólo es documento público y negocial aquel que se otorga ab initio ante el Registrador ya que en él se dan aproximadamente las fases señaladas y se cumplen los requisitos de estructura del documento notarial. " De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal). El mismo sirve para demostrar que mediante documento de fecha 31 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 30-V, tomo uno, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, los ciudadanos PABLO EMILIO CONTRERAS JAIMES y ANA CRISTINA RAMIREZ DE CONTRERAS, vendieron a la ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, una casa para habitación ubicada en el Barrio San Rafael, Municipio Independencia, signado con el N° 13-83. Posteriormente, mediante documento de fecha26 de Diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 18-LL, tomo uno, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, los ciudadanos antes mencionados realizaron una aclaratoria indicando que el monto de la venta es de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 42.000.000,00) y no de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), como aparece en el documento inicial. B) MISIVA DE FECHA 08 DE MARZO DE 2007: Producida con el libelo de demanda, corre inserta en original al folio 14 y al folio 74, consiste en un instrumento privado suscrito por el demandado; al respecto, es oportuno destacar el criterio del maestro Arístides Rengel Romberg, acerca de este tipo de instrumento: "... se entiende por carta misiva, todo escrito destinado a poner en relación dos o más personas determinadas. Se requiere, pues, dos elementos para caracterizar jurídicamente la carta misia: un escrito, es decir un folio de papel cubierto de signos; y en segundo lugar, que el escrito esté destinado a poner en relación (en correspondencia) a dos o más personas determinadas ... admite que puedan hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas no confidenciales, esto es, aquellas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controvierten ... En cuanto al valor probatorio de las carta misivas, la regla general es que tienen el mismo valor establecido en la ley respecto de los instrumentos privados y del principio de la prueba por escrito (Art. 1.374 cc); pero carecerán de valor las que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan, salvo que hubieren sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino..." (Subrayado de este Tribunal; Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo IV, páginas 208 y siguientes). Bajo el amparo del anterior criterio doctrinal y de conformidad con lo establecido en el artículo 1374, en concordancia con el artículo 1363 ambos del Código Civil, se le otorga PLENO VALOR PROBATORIO a la misiva bajo estudio, ya que no fue impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sirve para demostrar que el 08 de Marzo de 2007, la accionante MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, notificó al ciudadano GONZALO ALFONSO CHACÓN RODRÍGUEZ, de su voluntad de no seguir alquilando el inmueble por presentar deterioro que amerita en el menor tiempo posible hacerle reparaciones urgentes, además de necesitarlo para que lo habite su señora madre OTILIA JAIMES, quedando en prorroga legal. C) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 18/10/2006 Y RECIBOS DE PAGO: Producidos con el libelo de demanda, corren insertos el primero en copia simple al folio 15 y los restantes en original a los folios 16 al 19, consisten en dieciséis instrumentos privados suscritos por terceros ajenos a la presente causa, quienes no acudieron al Tribunal a ratificarlos mediante la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra señala: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”. (Subrayado del Tribunal) Aunado a lo anterior, los recibos insertos a los folios 16, 17, 18 y 19, carecen de la firma de su autor, por lo cual no tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1368 del Código Civil, desechándose como medio de prueba. D) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 18 DE OCTUBRE DE 2006: Producido con el libelo de demanda, corre inserto del folio 20 al 26, consiste en un instrumento autenticado que fue suscrito por terceros ajenos a la presente causa, por lo tanto es una prueba que carece de relevancia jurídica y resulta impertinente para demostrar los alegatos de la parte demandante. E) INSPECCION JUDICIAL: Se trata de una inspección practicada previa al proceso y quien juzga la valora conforme al criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal que consta de sentencia de fecha 30 de noviembre de 2.000, en el cual se estableció: "... Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su evacuación no inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho..." (Subrayado de este Tribunal) (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de noviembre de 2.000, Oscar Pierre Tapia, N° 11, Tomo II, noviembre de 2.000, páginas 717 y 718). Bajo el amparo del criterio jurisprudencial citado, se concluye que con la inspección judicial realizada, se demostró que la vivienda presenta pisos, puertas y ventanas en regular estado, a excepción del piso del área de servicios que está en mal estado; paredes y techos que presentan pintura en mal estado, las instalaciones sanitarias de la planta baja están en regular estado y las del primer piso en mal estado, además quedó demostrado que las paredes y techos presentan filtraciones y en el inmueble hay un abundante olor a humedad producto de las filtraciones señaladas. Lo anterior se puede verificar además en las reproducciones fotográficas que acompañan la inspección que rielan insertas del folio 40 al 52. 2) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada no aportó pruebas durante el lapso probatorio, pero con la contestación produjo en copia certificada el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de junio de 2001, entre el ciudadano RICHARD JOSE MORA JAIMES y el ciudadano GONZALO ALFONSO CHACON, consiste en un instrumento autenticado el cual no fue impugnado por el adversario y se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tomando en consideración lo señalado en la Revista de Derecho Probatorio N° 10, dirigida por el jurista JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, (Pág. 333), se ha definido al documento privado autentico como “…aquel que, siendo inicialmente documento privado, en su formación interviene un particular, con una intervención a posteriori de un funcionario público, de quien se obtiene certeza de quien es el autor, y de que el acto se realizó, revistiéndolo de autenticidad…”. Del mismo se desprende que en fecha 01 de junio de 2001, el ciudadano RICHARD JOSE MORA JAIMES, le arrendó al ciudadano GONZALO ALFONSO CHACON, una casa para habitación, ubicada en la calle 14, entre carreras 6 y 7, N° 13-83, Barrio San Rafael, por un lapso de seis meses, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 100.000,00, y el arrendador declaró recibir el inmueble en excelentes condiciones, comprometiéndose entre otras cosas a realizar las reparaciones locativas menores. III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN: El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado de este Tribunal). De las actas procesales, se desprende que la accionante demando el desalojo del inmueble, fundamentando su acción en los literales “B”, “C” y “E” del artículo 34 de la ley citada; correspondiente a la necesidad que tiene el accionante en ocupar el inmueble, la necesidad de hacerle reparaciones al inmueble y que el arrendatario haya ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal, respectivamente. De manera que corresponde a quien juzga, proceder a analizar si se cumplieron los extremos previstos en la norma, para que proceda el desalojo en los términos demandados. Así tenemos que: Del material probatorio aportado a las actas procesales, quedó demostrado que el demandado ciudadano GONZALO ALFONSO CHACON, ocupa el inmueble ubicado en la calle 14, entre carreras 6 y 7, N° 13-83, Barrio San Rafael, en calidad de inquilino derivado de un contrato de arrendamiento autenticado, que pactó con el ciudadano RICHARD JOSE MORA JAIMES, y según acuerdo entre las partes, se firmó por un lapso de seis meses, este contrato tiene fuerza de ley entre los referidos ciudadanos, conforme lo establece el artículo 1159 del Código Civil y por cuanto el término de duración se encuentra vencido, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE DECIDE. Con relación a la necesidad de la accionante de ocupar el inmueble de su propiedad, se percata esta juzgadora que la demandante no demostró durante el desarrollo del proceso la necesidad invocada; toda vez que no promovió legalmente el contrato de arrendamiento y los recibos de pago de alquiler, ni la necesidad que tiene su mamá de habitar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme notificó al demandado en fecha 08 de marzo de 2007 (folio 14). Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se trae a colación lo señalado por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, que es del tenor siguiente: “...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…” Asimismo dicha Corte Primera estableció que: “…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente.- Magistrado Perkins Rocha Contreras)…” De manera que podríamos establecer que a los fines que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2) La manifestación inequívoca que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos de convicción de la necesidad; y, 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad. En el presente caso se observa que la parte actora acreditó la propiedad del inmueble conforme se evidencia del documento inserto a los folios 8 al 13, valorado en su oportunidad. Asimismo, la accionante manifestó que requiere el inmueble para regresarse a vivir a la ciudad de Capacho, por cuanto trabaja y estudia en la Gran Caracas, pero no aportó elementos de convicción para demostrar dicha necesidad de ocupar el inmueble con su núcleo familiar; toda vez que el contrato de arrendamiento que consignó en autos, era privado y además fue presentado en copia simple, aunado a que dicho instrumento no fue ratificado según lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. De manera que resulta improcedente el desalojo con fundamento en el literal “B” del artículo 34 de la ley citada. Y ASÍ SE DECLARA. Seguidamente, se procede a analizar el desalojo demandado con fundamento en el literal “c” del artículo 34 de la ley especial, relativa con la demolición del inmueble o reparaciones que ameriten su desocupación. En relación con las reparaciones que ameritan la desocupación, el Jurista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 197, desarrolló lo que a continuación se transcribe: “En tanto que las “reparaciones que ameritan la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes. Graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes. No se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, pues como se contempla en el artículo 1590 del Código Civil, si durante el contrato es preciso hacer a la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse, hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la misma. No se trata pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento…” (Subrayado de este Tribunal) Se percata quien juzga, que del material probatorio quedó demostrado que el inmueble presenta una serie de filtraciones y rastro de humedad (que pudo percibir directamente esta juzgadora, en el momento en que realizó la inspección judicial) tanto en las paredes como en el techo, que ameritan una reparación necesaria y urgente; toda vez que de no efectuarse inmediatamente, las filtraciones pueden socavar las bases del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; situación ésta, que en criterio de esta administradora de justicia, convierte a la reparación invocada en grave porque de no efectuarla podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación y se hace necesario que el arrendatario desaloje el inmueble junto a su núcleo familiar. Además, era su obligación el poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de hacer las reparaciones requeridas por el inmueble; so pena, de ser responsable de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren, tal como lo dispone el artículo 1596 del Código Civil. En razón de lo expuesto, forzoso es concluir que es procedente el desalojo conforme a la causal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE. Por último, se procede a resolver el desalojo demandado con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la ley especial, relativa con los deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble y al efecto tenemos que: Una de las obligaciones del arrendador es la de servirse de la cosa como un buen padre de familia, de conformidad con lo establecido en el contrato y si en el mismo no ha sido establecido el uso que deba dársele, se adecuará a las circunstancias. Por lo cual el arrendatario tiene una obligación de no hacer, es decir, no debe deteriorar la cosa que recibe en arrendamiento. Por lo tanto al hablar, de deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, el legislador patrio quiso sancionar el incumplimiento de la obligación del arrendador de servirse de la cosa como un buen padre de familia, ante la ausencia de conservación del inmueble. Es importante citar nuevamente, la opinión del Jurista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 197, a los fines de ilustrar esta decisión, en relación con la norma bajo estudio, ya que en forma practica explica lo siguiente: “…a. Que el arrendatario haya causado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. En efecto, el arrendatario está obligado a devolver el inmueble tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el locador, excepto que se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (art. 1594 CC); pues el arrendatario es responsable del deterioro o perdida que sufre la cosa arrendada, a no ser que pueda haberse ocasionado sin culpa suya,… Sin embargo la sanción en contra del arrendatario, a que se refiere la norma en comento, deriva de la conducta o actividad del mismo que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su propia intervención … la que origina el daño que se califica como deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, es decir, aquellos que no se permiten o toleran porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que son justificados por el propio uso como goce a que tiene derecho, y que, por tanto, no significan incumplimiento alguno…”(Subrayado del Tribunal) Ahora bien, al analizar la cláusula “CUARTA” del contrato de arrendamiento (folios 66 -68), se observa que el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfecto estado de pintura, siendo de color blanco, y en el mismo color se comprometió a entregarlo, y en general en excelente estado. Por lo que es su propia declaración la que señala que el inmueble cuando inició la relación arrendaticia se encontraba en excelentes condiciones. Lo contrario se demuestra en la inspección judicial, ya que se observaron las paredes y techos con la pintura en mal estado en gran parte de la vivienda; pisos en parte deteriorados y el caico está levantado; puertas y ventanas en regular estado, pero se notó la ausencia de vidrios en algunas de las ventanas; instalaciones sanitarias en regular estado, a excepción de las del primer piso que no tiene piezas y la tubería está al descubierto, cocina se observa en regular estado y en el área de servicios el lavadero está dañado y el piso en mal estado. Además que la fachada del inmueble presenta la pintura en mal estado, tiene filtraciones y el alar del machimbre está dañado. Señaló el accionado que en autos no había prueba de que el deterioro del inmueble había sido causado por él o por su familia, sin embargo, cuando lo arrendó se encontraba en excelentes condiciones, conforme se desprende del contrato de arrendamiento, pero para la fecha de la inspección se demostró que el inmueble presenta deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, los cuales no pueden permitirse o tolerarse porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que se generaron por el incumplimiento del arrendatario de una de sus obligaciones, como es la de servirse de la cosa como un buen padre de familia de conformidad con lo establecido en el contrato, sin deteriorar la cosa que recibe en arrendamiento. Aunado a que según la cláusula “OCTAVA”, el arrendatario se comprometió a realizar las reparaciones locativas menores tales como frisos de paredes, pintura, grifos, cerraduras, y demás que por su uso continúo sean susceptibles de daños, lo cual no demostró haber cumplido. Es por ello, que resulta procedente el desalojo conforme a la causal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE. Inmediatamente, procede esta operadora de justicia a resolverse la reclamación de los daños y perjuicios demandados por la parte accionante. Al respecto, el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, prevé: “El libelo de demanda deberá expresar: (…) 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…” Desarrollando el contenido de la norma transcrita, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de mayo de 2002, con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, ratificó su criterio a cerca de la reclamación judicial de los daños y perjuicios, al establecer: “… estima la Sala que efectivamente el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que en el libelo de la demanda, cuando es reclamada la indemnización de daños y perjuicios, la parte actora debe indicar la especificación de éstos y sus causas; sin embargo se advierte que esta norma referida nada indica con relación a la existencia de alguna formalidad especial para tales fines. De tal manera que para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse, … como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento… “. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 5, año 2002, página 544) Ahora bien, de la lectura del libelo de demanda presentado por la parte actora, se puede constatar que no se realizó ninguna especificación o narración de los daños materiales que permitan una mejor formación del contradictorio; sólo indicó la accionante que el demandado debe cancelarle la suma de Bs. 4.000,00 por concepto de los daños y perjuicios ocasionados por el deterioro del inmueble, sin especificarlos, ni cuantificarlos; es decir, no señaló en forma expresa en qué consisten los daños que reclama; en tal virtud, resulta forzoso concluir que su cobro es improcedente. Y ASÍ SE DECIDE. Habiéndose declarado con lugar el desalojo del inmueble con fundamento en el literal “c”, procede aplicar la norma consagrada en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé textualmente: “…Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…”. De la norma transcrita se desprende la obligación de concederle al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del inmueble, y ello es así, debido a que las causales señaladas en la disposición, no constituyen incumplimiento del arrendatario de alguna de sus obligaciones. Esta es una excepción que no es imputable al arrendatario y por tanto la Ley tutela su derecho a no ser desalojado por un motivo que no ha dado origen, es decir, que no constituye incumplimiento de sus obligaciones. En el caso de marras, observa quien juzga que el arrendatario no ha dado cumplimiento a sus obligaciones toda vez que quedó demostrado que no cumplió con lo previsto en las cláusulas “CUARTA” y “OCTAVA” del contrato de arrendamiento, relativas con el mantenimiento del inmueble y su obligación de realizar las reparaciones menores. Aunado a ello, se observa que en la contestación de la demanda señaló que el canon de arrendamiento lo estaba consignando ante este Tribunal, en la consignación N° 22-2008, actuación judicial que se entra a revisar aplicando el denominado hecho notorio judicial, el cual ha sido desarrollado por la Sala de Casación Social; en su decisión N° 198, del 26 de julio del 2001, Ponencia del Magistrado Alfonso Valbuena Cordero; al señalar lo siguiente: “El denominado hecho notorio judicial (por oposición al hecho notorio general) deriva del conocimiento que el juez tiene sobre hechos, decisiones, autos y pruebas en virtud de su actuación como magistrado de la justicia. En este sentido, se requiere que los hechos, pruebas, decisiones o autos consten en un mismo tribunal, que las causas tengan conexidad, que el juez intervenga en ambos procesos y que por tanto, en atención a la certeza procesal, a la verdad real, a la utilidad del proceso y a la economía y celeridad de éste, el juez haga uso de pruebas preexistentes de un proceso previo, para otro posterior. En este sentido Fridedrich Stein, en su valioso trabajo El Conocimiento Privado del Juez, (editorial Temis, Págs. 191 a 198), señala; ‘Al lado de los hechos del dominio público que son conocidos por el juez en razón de esa propiedad, hay una segunda e independiente que es la de los hechos cuyo conocimiento es específicamente judicial, es decir, aquellos que consisten en la propia actuación judicial del juez o que han constituido el objeto de su percepción oficial. No se trata de un subtipo de los hechos del dominio público; por una parte porque su conocimiento es puramente individual e infungible y porque tanto da que sean o no conocido de la generalidad al mismo tiempo; por otra parte, porque la fuente de conocimiento de el (sic) juez no es, en este caso irrelevante, ya que sus actuaciones y percepciones no oficiales no son en cuanto tales susceptibles de constituir o engendrar un conocimiento específicamente... Omissis)... Los hechos de conocimiento específicamente judicial tampoco necesitan ser probados. Omissis... de cada práctica de la prueba engendra notoriedad, por lo que las actuaciones y percepciones del juez en ella se considera un conocimiento específicamente judicial. Más aún cuando dichas pruebas emanan del mismo órgano, quien tuvo su oportunidad de controlarlas en el juicio anterior. ´ Concluye el autor con esta contundente expresión: ‘lo que el tribunal adquiere como resultado de la prueba con plena conciencia de su responsabilidad en la situación de receptor oficial de la prueba y generalmente bajo el control que permite la contradictoria configuración de nuestro proceso eso debe servir a los jueces de una vez y por todas como parte integrante de su saber y de ello pueden estar convencidos sin necesidad de repetir la prueba’. El criterio de los doctrinarios patrios radica en que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando establece los hechos notorios no son objeto de prueba, se está incluyendo a la notoriedad judicial. En este sentido Nerio Pereira Planas y otros en su trabajo Código de Procedimiento Civil Venezolano señalan que: ‘Notoriedad judicial: son hechos conocidos por el juez en razón de su propia actividad o procesos anteriores.” …” (Decisión publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia). En el caso concreto, conoce este Juzgado por notoriedad judicial que cursa en esta instancia la consignación N° 22-2008, efectuada por el ciudadano GONZALO ALFONSO CHACON RODRIGUEZ, en su condición de un arrendador de un inmueble ubicado en la calle 14, entre carreras 6 y 7, N° 13-83, Barrio San Rafael, a favor del ciudadano RICHARD JOSE MORA JAIMES, actuación que fue admitida en fecha 21 de febrero de 2008, y consta al folio 14 del expediente, que en fecha 25 de febrero de 2008, el consignatario canceló los meses de enero y febrero del año en curso, y posteriormente al folio 21, riela la consignación correspondiente al mes de marzo efectuada el 24 de Marzo de 2008. Analizando la figura del pago por consignación, se percata esta administradora de justicia que el artículo 51 de la ley especial, reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Subrayado de este Tribunal) En estos términos, la consignación inquilinaria debe entenderse como una forma excepcional de pago judicial, en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusa recibir el pago del alquiler. Y una consignación legítimamente efectuada, hace que el arrendatario esté solvente en el pago del canon de arrendamiento. Ahora bien, según la doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, corresponde al Tribunal de la causa declarar si la consignación fue o no legitima. Para verificar si el pago excepcional previsto en la ley de arrendamiento fue debidamente efectuado, corresponde a quien juzga examinar si la consignación fue presentada dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal como lo prevé la norma arriba transcrita. De la revisión del contrato de arrendamiento se observa que la cláusula “TERCERA”, reguló lo concerniente al canon de arrendamiento, fijado en la suma de Bs. 100.000,00 y su pago, que debe realizarse por adelantado (folio 66); es decir, que en criterio de quien juzga el pago debe hacerse a mas tardar dentro de los cinco primeros días del mes a cancelar. Aunado a ello el legislador le concede al arrendatario un plazo de gracia extraprocesal, dentro del cual puede pagar sin incurrir en mora. En el caso de autos, el arrendatario presentó su solicitud el día 18 de febrero de 2008 (folio 2 de la consignación N° 22-2008) y consignó el mes de enero de 2008, el día 25 de febrero de 2008, llegando esta sentenciadora a determinar que la consignación fue realizada después del tiempo convencional fijado en el contrato y después del plazo legal previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; resultando por tanto, extemporáneo el pago del canon de arrendamiento e ilegítima la consignación, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario incumplió una más de sus obligaciones, tal como es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos (artículo 1592 ordinal 2 CC), resultando forzoso declarar que en el presente caso es improcedente la prorroga de seis meses prevista en el Parágrafo Primero del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE. Finalmente, queda por resolver el incumplimiento alegado por la parte accionante en su diligencia de fecha 12 de marzo de 2008 (folio 85), a través de la cual, denunció el incumplimiento del arrendatario relativo con la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo del año en curso. Se observa que este es un hecho nuevo que fue incorporado a la causa durante el lapso probatorio y según el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, “Terminada la contestación o precluido el plazo para contestarla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos…” (Subrayado de este Tribunal), resultando improcedente pronunciarse sobre lo señalado por la parte actora. Y ASÍ SE DECIDE. Teniendo por norte lo alegado y probado en las actas procésales que conforman el presente expediente, se arriba a la conclusión de que la demanda intentada por la ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, es procedente por cuanto se encuentra llenos los extremos del artículo 34, ordinales “c” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado como uno de los fundamentos de su acción y como no todas sus pretensiones fueron acordadas, esta sentenciadora debe declararla parcialmente con lugar. Y ASÍ SE DECIDE. PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 15.027.738 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIA; contra el ciudadano GONZALO ALFONSO CHACÓN RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 3.621.076 y domiciliado en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO; por DESALOJO. SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano GONZALO ALFONSO CHACÓN RODRIGUEZ a hacerle entrega a la ciudadana MAYERLING DEL CARMEN MORA JAIMES, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento consistente en una casa para habitación, ubicada en la calle 14, entre carreras 6 y 7, N° 13-83, Barrio San Rafael, en las mismas condiciones en que lo recibió conforme se desprende del contrato de arrendamiento. Por cuanto no hubo vencimiento total, no hay condenatoria en costas. Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal. Dada, Firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Independencia, a los veintiséis días del mes de marzo del año dos mil siete. Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación. LA JUEZA TEMPORAL, ABG. BETTY YAJAIRA VARELA MÁRQUEZ LA SECRETARIA, ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) ______________, quedó registrada bajo el N° _________ y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES/ SECRETRIA Exp. Nº 1553-2008 BYVM/mcmc Va sin enmienda.