TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
198º y 149º
Maiquetía, Seis (06) de Mayo del año 2008
Expediente Nº 1139-07
Vistos, sin informes de las partes.
PARTE ACTORA: Ciudadana Omaira Tauil De Clemente, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V-3.363.549.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado Julio Cesar Méndez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 55.724, según Poder autenticado en fecha nueve (09) de Octubre del año 2007, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado bajo el No 27, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano Mohamed Salem Mazen Ayyoub, extranjero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-E-81.059.153.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Dr. Jorge Mubrayed Moubayyed, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.678.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva
I
SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO
Previa distribución de Ley, efectuada en fecha veinte (20) de Noviembre del año 2007, por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, le corresponde a este Tribunal el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana Omaira Tauil De Clemente contra el ciudadano Mohamed Salem Mazen Ayyoub, (las partes identificadas supra ampliamente).
En auto de fecha veintisiete (27) de Noviembre del año 2007, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, dejando expresa constancia el Tribunal, del no libramiento de la compulsa de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello.
Previa la consignación de los fotostatos de la compulsa por la parte actora, en fecha veinte (20) de Diciembre del 2007, ésta es librada y, el Alguacil del Tribunal en diligencia de fecha veintitrés (23) de Enero del año 2008, manifiesta haber practicado la citación personal del demandado, quien se le identificó como venezolano y con cédula de identidad No 14.073.995, quien firmó el correspondiente acuse de recibo de la citación.
En fecha primero (1º) de febrero del presente año, la parte demandada asistida del abogado Jorge Mubrayed Moubayyed, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nº 25.678, consigna su escrito de contestación a la querella contra él instaurada.
En fecha veinte (20) de febrero del año 2008 se aboca al conocimiento de la causa, la Juez Temporal Dra. Luisa Elena Urbina.
En auto de fecha veinte (20) de febrero del corriente año el Tribunal deja expresa constancia que ninguna de las partes consignó escrito de pruebas.
En fecha veintisiete (27) de febrero del mismo año, se difiere la oportunidad para dictar sentencia conforme a lo establecido en el Artìculo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha seis (6) de Mayo se aboca al conocimiento de la presente causa, quien suscribe.
Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien esto conoce pasa a señalar de manera sucinta, lo alegado por las partes litigantes, tanto en su libelo de demanda como en la contestación a ella y acota lo siguiente:
II
SINTESIS DE LA LITIS
Expresó en su libelo de demanda la parte actora lo siguiente:
Consta en contrato de arrendamiento privado que la ciudadana Lola Souraya de Baladi venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-1.446.360 dio en calidad de arrendamiento al ciudadano Mahamed Salem Mazen Ayyoub, un apartamento ubicado en la Calle Mare, Nº6, Catastro 10-05, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas de este estado. Que así mismo consta en contrato privado que la ciudadana Lola Balady Honsy, titular de la cédula de identidad Nº 1.446.360, cedió y traspaso a la ciudadana Omaira Tauil Clemente todos los derechos que tiene sobre un contrato de arrendamiento de un apartamento situado en la parte alta de una casa marcada con el Nº 6, Catastro 10-05, Calle Mare, parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del estado Vargas, cesión debidamente notificada al arrendatario el día 23 de julio del año 2004 por este Juzgado. Que conforme al contrato celebrado, en su clausula cuarta, tenía una duración de un (1) año fijo contado a partir del veintisiete (27) de Octubre de 1989, prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando con tres meses de anticipación a su vencimiento una cualquiera de las partes no manifestase por escrito a la otra su deseo de no continuarlo. Que en fecha veintitrés (23) de Julio del 2004, mediante la notificación señalada, se le notificó al inquilino la voluntad de la ciudadana Omaira Tauil Clemente, cesionaria del contrato de arrendamiento suscrito por el demandado, de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento e informándole que a partir del 27 de octubre del 2004 comenzaría a correr el lapso de prórroga legal de tres (3) años. Que en la clausula segunda se estableció como canon de arrendamiento la suma de seiscientos catorce bolívares con ochenta céntimos (Bs.614.80) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas y que a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho a rescindir el contrato. Que dicho monto por el devenir del tiempo se ha ido ajustando, siendo que el arrendatario pago para el mes de octubre de 2004, la cantidad de ciento setenta y dos mil novecientos noventa y ocho bolívares (Bs.172.998.00), ultimo canon vigente para la fecha de vencimiento del contrato en virtud de Resolución de Regulación de alquileres de fecha 25 de marzo del año 2002, Resolución Nº 004460 y que el arrendatario debía pagar como así lo hizo, durante la vigencia de la prórroga legal. Que habiendo sido notificado judicialmente el arrendatario por la cesionaria, a partir del 27 de Octubre de 2004 se inició la prórroga legal establecida en el Artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el lapos de tres años y conforme al literal d) del citado artículo, teniendo la obligación legal de entregar el inmueble el día 27 de Octubre del 2007, solvente en el pago de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo , libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que se encontraba para la fecha de suscripción del contrato. Que ha pesar de ello no ha cumplido el arrendatario con su obligación de entregar el inmueble, el que ha venido ocupando y disfrutando sin el consentimiento de la cesionaria. Fundamenta su acción la parte actora en los artículos 1579; 1594; 1599; 1167; 1160 del Código Civil y en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Que en vista a todo ello demanda al ciudadano Mohamed Salem Mazen en el cumplimiento de su obligación legal y contractual de entregar el inmueble descrito, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solvente en el pago de los servicios públicos, o a ello sea por este Tribunal condenado; y en pagar las costas y costos del proceso. Estimó su acción en la suma de dos millones setenta y cinco mil novecientos setenta y seis bolívares (Bs.2.075.976), fijo su domicilio procesal y pidió la citación de la parte accionada.
Por su parte el demandado en su escrito de contestación a la demanda señaló lo siguiente:
Que del libelo se evidencia claramente que la acción incoada en su contra esta fundamentada en la existencia de un contrato de arrendamiento privado celebrado en el mes de octubre del año 1989 entre la ciudadana Lola Souraya de Balady en su condición de arrendadora y su persona en su condición de arrendatario, el que tiene por objeto un inmueble ubicado en la Calle Mare, Nº6, parroquia Maiquetía del estado Vargas. Que su relación arrendaticia con la ciudadana Lola Soraya de Baladi, sobre el inmueble descrito data desde el nueve (9) de Diciembre de 1986 y no desde el mes e octubre de 1989, como así lo pretende ver la demandante, todo ello según se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Departamento Vargas (hoy municipio Vargas del estado Vargas), anotado bajo el Nº 01, Tomo 3 de los libros de Autenticaciones, el que anexa a su escrito. Que en vista a ello promueve la cuestión previa contenida en el numeral 11 del Artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil que prevé la prohibición de ley en admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causas que no sean las alegadas en el libelo de demanda. Que en el caso en particular, se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues el lapso de duración del mismo supera los quince (15) años continuos, contraviniendo lo ordenado en el artículo 1580 del Código civil y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala de manera taxativa las causales que proceden para demandar el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, y entre ellos no se encuentra la demanda de cumplimiento de contrato, que es la alegada en la demanda. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la ciudadana Omaira Tauil de Clemente en lo que respecta a la entrega del inmueble arrendado por cumplimiento del contrato, debido a que el contrato de arrendamiento que se pretende hacer cumplir, fue otorgado por ellos en fecha nueve (9) de diciembre del año 1986, tal como se evidencia del contrato que anexa, razón por lo que el referido contrato excede del lapso establecido en el artículo 1580 del Código Civil, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado y que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se establece en forma taxativa, las causales que proceden para demandar el desalojo de inmuebles arrendados de manera verbal o escrito a tiempo indeterminado y entre ellas no se encuentra la demanda de cumplimiento de contrato. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por lo que pide sea ésta declarada sin lugar.
Plasmados los términos en que quedó trabada la controversia, antes de entrar a conocer sobre el fondo de la materia debatida, quien aquí decide entra a resolver como Punto Previo, sobre lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y referido a la cuestión previa contemplada en el Ordinal 11 del Artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil , en virtud que según afirma, la causa que nos ocupa es una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato de arrendamiento, como fue incoada en el libelo de la demanda, y se señala lo siguiente.
PUNTO PREVIO
En su escrito de fecha primero (1º) de febrero del 2008, la parte demandada señaló lo siguiente: Que del libelo se evidencia claramente que la acción incoada en su contra está fundamentada en la existencia de un contrato de arrendamiento privado celebrado en el mes de octubre del año 1989 entre la ciudadana Lola Souraya de Balady en su condición de arrendadora y su persona en su condición de arrendatario, el que tiene por objeto un inmueble ubicado en la Calle Mare, Nº6, Parroquia Maiquetía del estado Vargas. Que su relación arrendaticia con la ciudadana Lola Soraya de Baladi, sobre el inmueble descrito, data desde el nueve (9) de Diciembre de 1986 y no desde el mes e octubre de 1989, como así lo pretende ver la demandante, todo ello según se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Departamento Vargas (hoy municipio Vargas del estado Vargas), anotado bajo el Nº 01, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones, el que anexa a su escrito. Que en vista a ello promueve la cuestión previa contenida en el numeral 11 del Artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil que prevé la prohibición de ley en admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causas que no sean las alegadas en el libelo de demanda. Que en el caso en particular se esta en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues el lapso de duración del mismo supera los quince (15) años continuos, contraviniendo lo ordenado en el Artìculo 1580 del Código Civil y el Artìculo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala de manera taxativa las causales que proceden para demandar el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, y entre ellos no se encuentra la demanda de cumplimiento de contrato, que es la alegada en la demanda. Quien sentencia observa lo siguiente:
El ordinal 11 del Artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil contempla la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. En específico la parte querellada señala que en virtud al contrato de arrendamiento que acompaña a su escrito de defensa, celebrado entre él y la ciudadana Lola Souraya de Balady, autenticado en fecha nueve (9) de Diciembre del año 1987, ante la Notaría Pública del Departamento Vargas, asentado en los Libros de Autenticaciones bajo el No 1, Tomo 3, el que por no haber sido tachado de falsedad por su contraparte adquirió el pleno valor probatorio que el Artìculo 1363 del Código Civil en concordancia con el Artìculo 1359 ejusdem, el contrato se transformó a tiempo indeterminado, por lo que la acción de cumplimiento de contrato no es la procedente sino la de desalojo. Sin embargo, la acción aquí incoada se fundamenta en un contrato de arrendamiento privado celebrado entre las mismas partes supra indicadas, pero fechado el veintisiete (27) de Octubre del año 1989, esta instrumental ha de reputarse reconocida, al no haber sido desconocida por la parte a quien ella se opone; igualmente y por no haber sido tachada de falsedad adquirió el pleno valor probatorio que le confiere los artículos 1363 y 1359 del Código Civil. De dicho contrato se evidencia y tal como lo afirma la parte actora en su libelo de demanda, que las partes convinieron específicamente en la clausula cuarta, que el término de duración sería de un (1) año fijo, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes manifestara a la otra con tres meses de anticipación a su vencimiento, su deseo de no prorrogarlo, lo que así ocurrió según consta en notificación judicial practicada en fecha veintitrés (23) de julio del año 2004 y en tal virtud, en fecha veintisiete (27) de octubre del año 2004, tuvo lugar la ultima de las prorrogas consecutivas convenidas entres las partes, iniciándose desde esa fecha exclusive, el termino de la Prorroga Legal de tres (03) años, no transformándose el contrato a tiempo indeterminado, como así lo quiso hacer ver el demandado. En vista de lo antes expuesto, la acción incoada por la parte actora de cumplimiento de contrato es la procedente en la presente causa y en consecuencia improcedente la cuestión previa invocada por la parte querellada en su escrito de contestación a la demanda, por no existir prohibición de Ley en admitir la acción aquí propuesta. Así se establece.
Resuelto el anterior punto previo, quien aquí conoce pasa a resolver sobre el fondo de la materia debatida y para ello pasa a efectuar el análisis probatorio de las pruebas aportadas a los autos, conforme a lo establecido en el Artìculo 509 del Código de Procedimiento Civil, a pesar que ninguna de los contendientes en el presente juicio consignaron escrito de pruebas alguno, tal como quedó plasmado en el capitulo correspondiente a la síntesis de las diferentes fases procesales ocurridas.
III
ANALISIS PROBATORIO
La parte actora acompañó a su escrito de demanda las siguientes documentales:
a) Contrato privado de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Lola Souraya de Baladi en su carácter de arrendadora del inmueble, identificado como un apartamento ubicado en la Calle Mare, Nº 6, de la Parroquia Maiquetía del Municipio Vargas por una parte y el ciudadano Mohamed Salem Mazen Ayyoub en siu carácter de arrendatario. Quien sentencia observa lo siguiente:
La instrumental privada identificada ya fue analizada y valorada en el Punto Previo a la definitiva, por lo que se da íntegramente por reproducido lo allí asentado. Así se señala.
b) Inserto al folio 09 al 19, se encuentra la Notificación Judicial practicada en fecha quince (15) de Julio del 2004 al ciudadano Mohamed Salem Mazen Ayyoub del contrato de cesión de derechos del contrato de arrendamiento del apartamento situado en la parte alta de la calle Mare Nº6 (10-5) de la Parroquia Maiquetía del estado Vargas suscrito en fecha dos (2) de Mayo del año 2004 entre la cedente Lola Balady Honsy y la cesionaria Omaira Tauil de Clemente así como de la voluntad de la cesionaria quien se subrogó en los derechos de la arrendadora por efecto de la cesión de derechos señalada, de la no renovación del contrato e inicio de la Prorroga Legal, ocurrida conforme lo estipulado por las partes en la clausula cuarta. Quien sentencia observa:
La instrumental pública analizada no fue impugnada ni tachada de falsedad por su contraparte, por lo que adquiere el pleno valor probatorio que de ella emana y que le otorga el Artìculo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se establece.
Por su parte, el demandado adjuntó a su escrito de contestación a la demanda, la instrumental pública contentiva de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Departamento Vargas, en fecha nueve (9) de Diciembre del año 1986, asentada en los libros de Autenticaciones respectivo bajo el No 1, Tomo 3, celebrado entre la ciudadana Lola Souraya Baladi de Baladi, titular de la cédula de identidad Nº 1.446.360 en su carácter de arrendadora y el ciudadano Mohamed Salem Mazen Ayyoub, de nacionalidad Jordana y titular de la cédula de identidad Nº E-81.059.153, sobre un inmueble conformado por un apartamento ubicado en la Calle Mare, Nº 6 (Nº 1005) Parroquia Maiquetía del Municipio Vargas. Quien sentencia observa lo siguiente:
La instrumental pública ya fue valorada por quien decide, al momento de conocer del Punto Previo, por lo que se da íntegramente por reproducido lo allí decidido. Así se señala.
Efectuado el análisis de todas las pruebas aportadas a los autos por las partes, quien decide pasa a determinar la fundamentación legal de su fallo y señala lo siguiente:
IV
FUNDAMENTACION LEGAL
Dispone el Artìculo 1579 del Código Civil:
Artìculo 1579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” (Omissis).

Así mismo el Artìculo 1599 ejusdem indica:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio” (Omissis).

En la causa que nos ocupa, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de Octubre del año de 1989 y que aquí se querella su cumplimiento, establece en la clausula cuarta que su término de duración es de un año fijo, el que comenzaría a correr desde el día veintisiete (27) de Octubre de 1989. Igualmente convinieron las partes contratantes que dicho contrato sería prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando: “… con tres meses de anticipación a su vencimiento una cualesquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuarlo...” (Sic); condición ésta resolutoria que tuvo lugar en fecha veintitrés (23) de Julio del año 2004, cuando la cesionaria de la otrora arrendadora mediante notificación judicial le comunicó al arrendatario de la no renovación del contrato y del inició de la prorroga de ley, cuyo vencimiento ocurrió el día veintisiete (27) de Octubre del año 2007, por corresponderle un lapos de tres (3) años conforme a lo estipulado en el Artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En vista a ello y no habiendo sido demostrado por la parte accionada el cumplimiento de la obligación contraída en el contrato supra identificado, es decir, la entrega del inmueble dado en arrendamiento, es por lo que la presente demanda ha de ser declarada con lugar como en efecto así se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.
V
DECISIÓN
Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: Con lugar la demanda de cumplimiento del contrato privado de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de Octubre del año 1989 entre la ciudadana Lola Souraya de Baladi y el ciudadano Mohamed Salem Mazen Ayyoub (quienes se encuentran ampliamente identificados en el encabezamiento del fallo). En consecuencia se ordena a la parte perdidosa a lo siguiente: Primero: hacer entrega a la cesionaria de los derechos del contrato de arrendamiento identificado y parte actora en el presente juicio, ciudadana Omaira Tauil de Clemente (supra identificada ampliamente), del inmueble que le fue dado en arrendamiento y el cual se identifica como un apartamento ubicado en la Calle Mare, Nº 6 (Nº 10-05), de la Parroquia Maiquetía del estado Vargas, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos de: Electricidad, agua potable, teléfono y aseo domiciliario. Segundo: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en el presente fallo y conforme así lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese e la presente decisión a las partes, conforme lo estipulado en el Artìculo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y en su oportunidad legal archívese el expediente.
Compúlsense las copias certificadas para el Archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los seis (6) días del mes de Mayo del año 2008.
La Jueza
Dra. Ana Teresa Ayala P.

El Secretario
Gamal Gamarra.

En esta misma fecha siendo las 3:15 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.
El Secretario
Gamal Gamarra

EXP. 1139-07
Materia: Civil/bienes