TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
197º y 148º
Maiquetía, trece (13) de Noviembre del año 2008
Expediente Nº 1185-08

Con vista a estos autos.
PARTE ACTORA: Ciudadana Golfinta Coromoto Rodríguez de López venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V-5.523.117.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado Nicolás Ramiro Rengifo Armas, abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.753, según Poder autenticado en fecha diez (10) de Abril del año 2008 ante la Notaría Pública Tercera del estado Vargas, asentado bajo el No 12, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano Germán Eduardo Sandoval Yèpez venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.369.780.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Roger Aguey Alfonzo abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el no: 23.001, según Poder Apud Acta otorgado en fecha veinte (20) de Octubre del 2008, que inserto corre al folio 25 del expediente.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva
I
SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO
Previa distribución de Ley, efectuada en fecha diecisiete (17) de Septiembre del año 2008, por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, le corresponde a este Tribunal el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana Golfinta Coromoto Rodríguez de López contra el ciudadano Germán Eduardo Sandoval Yèpez, (las partes identificadas supra ampliamente).
En auto de fecha veinticuatro (24) de septiembre del año 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, luego que en fecha veintidós (22) del mismo mes y año la parte actora consignara los recaudos a su demanda. En dicho auto el Tribunal deja expresa constancia del no libramiento de la compulsa de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello.
Previa la consignación de los fotostatos de la compulsa por la parte actora, en fecha siete (7) de Octubre del 2008, ésta es librada y, el Alguacil del Tribunal en diligencia de fecha catorce (14) del mismo mes y año, manifiesta haber practicado la citación personal del demandado, quien firmo el correspondiente recibo.
Mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de Octubre del presente año, la parte demandada solicita al Tribunal fije nueva oportunidad para el acto de la contestación de la demanda, en virtud que llegada dicha oportunidad carecía de abogado quien lo asistiera a dicho acto; lo que en auto de esa misma fecha se acuerda.
En fecha veintitrés (23) de octubre del 2008, la parte demandada consigna su escrito de contestación a la demanda, el que se ordena agregar a los autos.
En fecha veintisiete (27) de octubre del mismo año, la parte demandada consigna su escrito de pruebas consistentes en textos jurisprudenciales, agregadas a los autos. Por su parte la actora consigna en fecha cinco (5) del mismo mes y año su escrito probatorio, el que se agrega al expediente y se admite en fecha seis (6) del mismo mes y año.
Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien esto conoce previo su abocamiento al conocimiento de la causa pasa a señalar de manera sucinta, lo alegado por las partes litigantes, tanto en su libelo de demanda como en la contestación a ella y acota lo siguiente:
II
SINTESIS DE LA LITIS
Expresó en su libelo de demanda el apoderado actor lo siguiente:
Que en fecha primero (1º) de marzo del año 2003, su mandante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Germán Eduardo Sandoval Yépez, por un apartamento situado en la Urbanización Páez, Vereda No 9, que forma parte de la Casa Nº 17-10, en la Parroquia Catia La Mar, del estado Vargas y que ello así consta del contrato que consigna y opone marcado “A”. Que en la Cláusula Tercera del contrato se estableció que el tiempo de duración sería de seis (6) meses renovables, contados a partir del día primero (1º) de marzo del año 2003, quedando entre las partes expresamente convenido que el arrendatario debería devolver el inmueble sin necesidad de desahucio. Que de manera verbal el contrato se fue renovando cada seis (6) meses hasta el primero (1º) de septiembre del año 2007, cuando le notificó mediante cartel de fecha 24 de agosto del 2007 al demandado, aceptada por él, del goce de la prórroga legal por el término de un (1) año, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que se venció el día primero (1º) de septiembre del año 2008, pero que hasta la fecha de su demanda, el arrendatario se niega a entregar a su mandante el inmueble descrito. Que en vista a ello y a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil procede a demandar al ciudadano Germán Eduardo Sandoval Yépez, para que convenga o en su defecto, a ello sea condenado por este Tribunal a desocupar el inmueble supra descrito libre de bienes y personas, así como las costas y costos del juicio. Estimó por último su demanda en la suma de mil bolívares (Bs.1.000) y pidió la citación de la parte demandada.
Por su parte el demandado en su escrito de contestación a la demanda señaló lo siguiente: Que suscribió un contrato privado por seis (6) meses renovables contado a partir del primero (1) de marzo del año 2003, hasta el primero (1º) de septiembre del mismo año con la ciudadana Golfinta Coromoto Rodríguez de López, propietaria del inmueble. Que dicho bien se encuentra ubicado en la urbanización Páez Vereda Nº9, que forma parte de la casa Nº 932, Catia La Mar, estado Vargas y consta de dos (2) habitaciones, sala, comedor, cocina, un baño y una línea telefónica . Que el canon de arrendamiento es la suma de doscientos veinte mil bolívares mensuales (Bs.220.0000), y en la actualidad el canon está en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares es decir d trescientos cincuenta bolívares (Bs.350.00). Que el contrato sucesivamente se fue renovando de manera automática y verbal, cada seis (6) meses hasta la fecha de esta demanda. Que en ningún momento ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, los que ha cancelado de manera consecutiva y continua, tal como se demuestra de los recibos de pago, firmados por la propietaria del inmueble y en virtud de todo ello pasa a dar contestación de la demanda que en principio fue interpuesta por cumplimiento de contrato y prórroga legal reformándose posteriormente por cumplimiento de contrato. Que el actor alega que el contrato a tiempo determinado se ha convertido a tiempo indeterminado. Que en ningún momento se ha negado a la entrega del inmueble, por cuanto la prórroga que “aluce” (sic), la parte actora no se encuentra vencido en la fecha primero (1º) de septiembre del 2008, por lo contrario que conforme a lo establecido en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el contrato en forma sucesiva se fue renovando en forma verbal cada seis (6) meses, habiendo tenido varias prórrogas siempre a tiempo determinado. Que efectuado el desahucio a que se refiere el artículo 1601 del Código Civil por parte de la arrendadora, señalaron en el mismo texto de demanda, que el vencimiento de la última prórroga fue el día primero (1º) de septiembre del 2008, con lo cual, desde el primero (1º) de marzo del 2003 ( inicio de la relación contractual) hasta el primero (1º) de septiembre del año 2008, fecha en la cual señalan el vencimiento de la última prórroga han trascurrido cinco (5) años, seis (6) meses y veintitrés (23) días y sostiene que vencida la última de las prórrogas señaladas en el libelo, hace entender que el contrato se prorrogó de conformidad con el artículo 38, letra C, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligatoriamente para la arrendadora, por un lapso máximos de dos (2) años; por lo tanto dicha prórroga legal vence el día primero (1º) de septiembre del año 2009, tal como en su parte final lo indica la norma que cita. Que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que la materia arrendaticia es de orden público, igual lo contempla el artículo 6 del Código Civil. Que la pretensión del actor es improcedente, puesto que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado no existe la certeza respecto a la fecha de expiración y mal puede demandársele la entrega del inmueble al termino del contrato. Que es de obligatorio cumplimiento lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en todo aquello que tenga que ver con la regulación de la materia de arrendamiento en lo que respecta al arrendatario. Que consigna los recibos de pago de los cánones de arrendamiento suscritos por su arrendadora y carta de relación de pagos y pide sea declarada sin lugar la demanda.
Plasmados los términos en que quedó trabada la controversia, pasa esta Juzgadora a efectuar conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el respectivo análisis y valoración de las pruebas aportadas a los autos por ambas partes en el presente juicio y acota lo siguiente:
III
ANALISIS PROBATORIO
En su escrito de pruebas, la parte actora promovió el contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes, el que inserto se encuentra a los folios 9 y 10 del expediente. Quien sentencia observa lo siguiente:
La instrumental privada descrita, fue acompañada por la parte actora junto a su libelo de demanda, por lo que transcurrido el lapso previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil para su desconocimiento sin que la parte demandada así lo hubiera manifestado, a tenor de la citada norma y a lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil se reputa reconocida por la parte a quien ella se opone. Así mismo se observa que dicha instrumental no fue impugnada ni tachada de falsedad por su contrincante , adquiriendo el pleno valor probatorio que de ella emana, a tenor de lo así establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se establece.
Por su parte el demandado, junto a su escrito de contestación a la demanda consignó 5 recibos de pago, que se discriminan en la siguiente tabla:
FECHA NUMERO MONTO MES
2-9-08 045 350 AGOSTO
31-07-07 013 350.0000 JULIO Y AGUA
31-05-07 010 350.000 MAYO Y AGUA
28-04-07 007 350.000 ABRIL Y AGUA
30-03-07 002 350.000 MARZO Y AGUA

Se observa que todos los recibos supra identificados, se encuentra con firma autógrafa de la arrendadora, por lo que al habérseles opuesto por su contraparte y no haber sido por ella desconocidos en su respectiva oportunidad, los mismos han de reputarse reconocidos conforme a lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil. Igualmente se observa que dichas instrumentales no fueron impugnadas ni tachadas de falsedad por la parte actora por lo que adquieren el pleno valor probatorio que el artículo 1363 del Código Civil les otorga, demostrando con ellos el demandado el cumplimiento del pago de los meses descritos en el cuadro , así se establece.
Acompañó la parte demandada constancia de solvencia de pago de alquiler, librada por la arrendadora a su arrendatario en fecha dieciocho (18) de marzo del año 2006 y por ambos suscrita. Quien sentencia observa:
La instrumental privada descrita no fue desconocida por la parte a quien ella se opone, por lo que ha de ser considerada como reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil. Así mismo se indica que no fue impugnada ni tachada de falsedad por su contraparte, adquiriendo el pleno valor probatorio que de ella emana conforme a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Demostrando con ello el querellado estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2006. Así se establece.
Analizadas todas y cada una de las documentales aportadas a los autos, quien sentencia pasa a establecer la fundamentación jurídica del presente fallo y señala lo siguiente:
Dispone el artículo 1159 del Código Civil:
Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causas autorizadas por la ley.” (Omissis).
Así mismo el Artículo 1599 del citado Código dispone:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (Omissis).
En este orden normativo, dispone el Artículo 1601 del Código Civil:
Artículo 1601: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” (Omissis)
Por último se invoca la pertinencia al presente caso, de la disposición contenida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 38: “ En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un año o menos, se prorrogará `por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año…” (Omissis)
En el caso sub judice, la parte actora en su reforma al libelo de la demanda y de manera incongruente afirma, que conforme a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, la duración del mismo sería de seis (6) meses renovables, contados a partir del día primero (1º) de marzo del año 2003 hasta el primero (1º) de septiembre del año 2003 y que el contrato sucesivamente fue : “… renovado en forma verbal cada seis (6) meses, de lo aquí transcrito se encuentra a tiempo indeterminado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil…” (Sic) (Destacado nuestro). Mas adelante en su pretensión contenida en su reforma del libelo de demanda, el apoderado actor pide al Tribunal el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble arrendado libre de personas y bienes. Quien sentencia observa:
Con sujeción a lo establecido en el supra transcrito artículo 1159 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se hace necesario interpretar la manifestación de voluntad de los contratantes, plasmada en la cláusula tercera del contrato que los vincula, la que reza de la siguiente manera:
“Tercera: La duración del presente contrato será por el plazo de seis (6) meses renovables contado a partir del día primero (1) de marzo del año Dos Mil Tres (2003) hasta el día primero (1) de Septiembre del Año Dos Mil Tres ( 2003), quedando expresamente convenido entre las partes que El Arrendatario debe devolver el inmueble arrendado sin necesidad de desahucio; el arrendatario, renuncia el derecho de preferencia en caso de venta por no tener ningún interés en comprar el inmueble objeto de este contrato.” (Sic).

Conforme a lo transcrito, no indicaron los contratantes de manera expresa e inequívoca como ocurrirían las subsiguientes renovaciones del contrato, por lo que ha de interpretarse que el mismo se renovaría cada seis (6) meses, sin necesidad de aviso alguno dado por una de las partes a la otra. En tal virtud y a partir del primero (1º) de septiembre del año 2003, se continuó renovando el contrato sucesivamente por iguales períodos y no como lo afirma el apoderado actor en su escrito de reforma de la demanda que el contrato “… se encuentra a tiempo indeterminado…” (sic).
Igualmente se observa que no comporta un hecho controvertido la notificación o el desahucio realizado por el arrendador a su arrendatario. En efecto, si bien en la clausula tercera ambas partes contratantes estipularon, que el arrendatario se comprometía a devolver el inmueble sin necesidad de desahucio, a pesar de ello, afirma el apoderado actor en su reforma de la demanda, que en fecha veinticuatro (24) de agosto del 2007 su mandante le notificó al arrendatario la no renovación del contrato, acordándose la entrega del inmueble para el día primero (1º) de septiembre del año 2008, lo que así dice el arrendatario ocurrió, en su escrito de contestación de la demanda.
Ahora bien en su inextricable escrito de contestación a la demanda, el demandado señala que es improcedente la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por el vencimiento del término, ya que el contrato en cuestión se transformó a tiempo indeterminado, no existiendo la certeza respecto a la fecha de expiración, por lo que mal puede demandársele la entrega del inmueble al término del contrato. Igualmente afirma el arrendatario en dicho escrito que:
“… Con lo que respecta a la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en la presente demanda indica la parte actora que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, esto es, con vigencia desde el primero (01) de marzo dela año 2003, hasta el primero (01) de septiembre del dos mil tres (20039, el contrato en forma sucesiva se fue renovando en forma verbal cada seis (6) meses , habiendo tenido varias prórrogas siempre a tiempo determinado. Ahora bien Ciudadano Juez, Efectuado el desahucio a que se refiere el artículo 1601 del Código Civil, por parte de la Arrendadora…, ultima prorroga fue el dia Primero de (01) de Septiembre del presente año dos mil ocho (2008), con lo cual desde el dia Primero (01) de Marzo del año dos mil tres (2003), ( Inicio de la relación Contractual o Arrendaticia), hasta el primero (01) de Septiembre del año 2008, fecha en la cual señalan EL VENCIMIENTO DE LA ULTIMA PRORROGA, HAN TRANSCURRIDO, cinco (05) años, seis (6) meses y veintitrés (23) días: SOSTENGO, que vencido la ultima de las prorrogas señalada en el Escrito Libelar, nos hace entender, que EL CONTRATO SE PRORROGO de Conformidad con el Artículo 38 – Letra C- de la Leyu de Arrendamientos Inmobiliarios, OBLIGATORIAMENTE PARA LA ARRENDADORA, por un lapso máximo de DOS (“) AÑOS, por lo tanto dicha PRORROGA LEGAL VENCE EL DIA PRIMERO (1) de septiembre del año dos mil nueve (2009) TAL COMO lo señala el mismo artículo en su parte final…”(Sic) .

Afirma quien esto decide, que el caso que nos ocupa es de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y las sucesivas renovaciones, a tiempo determinado que tuvo el contrato, no son configurativas de prórroga legal alguna, como erróneamente así lo afirma en su defensa el querellado. En efecto, el contrato de arrendamiento iniciado en fecha primero (1º) de marzo del año 2003 con vencimiento al día primero (1º) de septiembre de ese mismo año, por efecto de lo manifestado por los mismos contratantes en la citada cláusula tercera, se fue renovando por períodos iguales de seis (6) meses, por lo que ocurrido el desahucio en fecha veinticuatro (24) de agosto del año 2007, la última de las renovaciones del contrato fenecería el día primero (1º) de septiembre del año 2007. A partir de esa fecha y habiendo tenido la relación arrendaticia una duración de cuatro (4) años, iniciada en marzo del 2003 y terminada el primero de septiembre del 2007, es por lo que a tenor de lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al arrendatario el disfrute de su derecho a la prórroga legal por un (1) año, contados a partir de esa fecha ( 1º de septiembre del 2007) , debiendo cumplir con su obligación de entregar el inmueble que le fue dado en arrendamiento en fecha primero (1º) de Septiembre del 2008, lo que así no ocurrió, por lo que la presente acción ha de prosperar y ser declarada con lugar en la dispositiva del presente fallo, así se establece.
Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana Golfinta Coromoto Rodríguez de López contra el ciudadano Germán Eduardo Sandoval Yèpez (las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo). En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: Primero: En entregar a la ciudadana Golfinta Coromoto Rodríguez de López el inmueble que le fue dado en arrendamiento ubicado en la Urbanización Páez Vereda Nº 9, que forma parte de la casa Nº 932, Catia La Mar, estado Vargas y consta de dos (2) habitaciones, sala, comedor, cocina, un baño y una línea telefónica. Segundo: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo, ello con fundamento a lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y líbrense las respectivas copias certificadas para el Archivo de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los trece (13) días del mes de Noviembre del año dos mil ocho (2008).
La Juez
Dra. Ana Teresa Ayala P.

El Secretario
Gamal Gamarra.
En esta misma fecha siendo las 3:20 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.
El Secretario
Gamal Gamarra

EXP. 1185-08
Materia: Civil/bienes