TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 30 de octubre de 2008
Años 198º y 149º

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ENCARNACIÓN MAYORA FERRER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-1.448.731 asistida por la abogada FEIZA TAUIL, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 36.011

PARTE DEMANDADA: ROGER ALTAMAR, titular de la cédula de identidad N° 82.132.387, asistido por el abogado EDUARDO PÉREZ SEDES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.302.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Subió a este Tribunal el expediente distinguido con el N° 7139, procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia dictada por ese Tribunal en fecha 26 de mayo de 2008, que declaró sin lugar la demanda.

En fecha 4 de julio de 2008, el Tribunal fijó para el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la referida fecha la oportunidad para los Informes de las partes. (Folio 179)

El día 5 de agosto de 2008 el Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días de calendario para pronunciar el fallo, en consideración a que ninguna de las partes presentó informes. (Folio 180)

Estando dentro del lapso para decidir, este Tribunal procede a ello de la siguiente manera:

En fecha 3 de abril de 2007, la parte actora presente escrito libelar, alegando que en fecha 1 de marzo de 2002, dio en arrendamiento al ciudadano ROGER ALTAMAR un local comercial situado en la avenida Intercomunal de Macuto, jurisdicción del Municipio Vargas del Estado Vargas, estableciéndose entre las condiciones de dicho contrato que su duración sería de un año fijo sin ningún tipo de prórroga, contado a partir del día 1 de marzo de 2002 hasta el día 28 de febrero de 2003, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna a menos que las partes con anterioridad a su vencimiento conviniesen en prorrogarlo; que a través del Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial practicó una notificación judicial en fecha 19 de diciembre de 2005, fundamentada en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciéndole saber que podía disfrutar de la prórroga legal a partir del día 28 de febrero del 2006; venciéndose dicha prorroga el día 28 de febrero de 2007, fecha en cual debió haber entregado dicho local libre de bienes y personas en las mismas condiciones en que lo recibió, pero que el ciudadano Roger Altamar incumplió dicha entrega después de haber disfrutado la prórroga legal, razón por la cual demanda para que el inquilino convenga: “En DAR POR RESUELTO POR CUMPLIMIENTO (SIC) DE CONTRATO…”, además del pago de los cánones de arrendamiento que se siguiesen venciendo hasta la terminación del juicio y el pago de las costas.

La demanda fue estimada en la cantidad de OCHO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 8.160.000,00), de conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 18 de mayo de 2007, el Juzgado de la causa admitió la demanda y ordenó emplazar al demandado para que compareciera el segundo día de despacho siguiente a la referida fecha para que diese su contestación.

En fecha 1 de octubre de 2007, la parte demandada presentó el escrito de contestación de la demanda, en el que, en primer lugar, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por no haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, fundamentada en que la parte actora reclama tanto la resolución como el cumplimiento del contrato, lo que se trata de acciones excluyentes y, por tanto, no pueden acumularse.

También rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos alegados como en el derecho invocado por la parte actora, reconociendo haber suscrito en fecha 1 de marzo de 2002 un contrato de arrendamiento sobre el local comercial al que se refiere la demanda, por un año fijo sin prórroga y con vencimiento el día 28 de febrero de 2003; pero añadió, sin explicar el por qué considera que está viciado, o por qué considera que es contrario al derecho y al orden público, que dicho contrato es nulo.

Más adelante afirma que el contrato se convirtió en un contrato verbal e indeterminado en cuanto al vencimiento, porque después de vencido el lapso fijado en fecha 1 de abril de 2003, el arrendador le notificó que le correspondía un año de prórroga legal y que debía entregar el local el 28 de febrero de 2004; pero que igual lo continuó ocupando y el arrendador continuó cobrando las pensiones de arrendamiento a través de la ciudadana Yolanda Peña; que cinco meses después del vencimiento de la fecha para la entrega del local, suscribió un convenio privado reconociendo el vencimiento de la prórroga legal y estableciendo un nuevo canon de arrendamiento por un plazo de tres (3) meses para la entrega del local comercial, el cual se venció el 30 de octubre del mismo año y continuó ocupándolo en forma pacífica y cancelando los alquileres correspondientes a través de la misma ciudadana, hasta que el 1 de junio de 2005 se vio en la obligación de consignar por ante los tribunales competentes las pensiones de arrendamiento, en virtud de que el arrendador se negó a recibirlas; pero el 24 de febrero de 2006 el arrendador retiró las consignaciones efectuadas hasta esa fecha, sin hacer salvedad alguna, operando la tácita reconducción, añadiendo que por ello no puede el demandante fundamentar su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la prórroga legal sólo se refiere a los contratos celebrados a tiempo determinado.

En cuanto a la notificación judicial acompañada por la parte actora a su libelo, adujo que la misma carece de validez, por ser extemporánea y desconoció el contrato de arrendamiento que forma parte integrante de la misma por estar alterado con tachaduras y enmendaduras el cual no es el documento o contrato de arrendamiento que suscribió inicialmente, y cuya nulidad solicitó.

Riela a los folios 45 y 46 del expediente escrito de subsanación de las cuestiones previas opuesta por la parte demandada, a través del cual la demandante precisa que su pretensión es por cumplimiento de contrato, con fundamento en los artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1160, 1167 del Código Civil y 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 10 y 15 de octubre de 2007, ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas las mismas fueron admitidas mediante autos de fecha 11 de octubre 15 de octubre respectivamente.

En fecha 26 de mayo de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en la cual declaró SIN LUGAR la demanda interpuesta, basada en la circunstancia de que el instrumento contentivo del contrato que inicialmente suscribieron no es el vigente, porque con posterioridad suscribieron otro.

El día 16 de junio de 2008, la representación judicial de la parte actora apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto en fecha 20 de junio del presente año, y es sobre dicha decisión respecto de la cual debe pronunciarse este juzgador, a cuyo efecto observa:

En primer lugar considera necesario precisar que hay que diferenciar entre la existencia de un contrato y el documento a través del cual él instrumenta. Esa diferenciación es necesaria porque el demandado pide al tribunal que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento con base en que está alterado y tiene tachaduras; sin embargo, a juicio de este tribunal, ello quizás sea susceptible de invalidar el documento que lo contiene, mas no el contrato. Si por esas tachaduras se hiciese nulo el contrato ¿cómo explicar el uso que él hace del inmueble?

Además, la circunstancia de que en el caso que nos ocupa se haya tachado, enmendado, mutilado e incluso destruido el contrato escrito firmado, o que por acuerdos posteriores las partes hayan variado la duración del contrato o alguna otra de sus modalidades, no cambia la naturaleza de la negociación: sigue siendo un contrato de arrendamiento. Más aún, sigue siendo el mismo contrato de arrendamiento, de modo que cuando la parte actora demanda la resolución o el cumplimiento del contrato, poco importa que haga referencia al “documento” original o que aluda, más bien, a cualquiera de los “documentos” posteriores. El demandante lo que pide es que se deshaga o se cumpla esa negociación que una vez pactaron, no el documento, como si fuese un título valor.

Lo que ocurre es que los hechos que motivan la reclamación, llámese ésta de cumplimiento o de resolución, deben ser expuestos conforme a la realidad. No puede una persona alegar hechos en la demanda y declarar con lugar su pretensión con base en hechos distintos.

Esta referencia se hace, porque al folio 155 del expediente aparece un escrito mediante el cual la parte actora pretende afirmar que aun cuando es cierto que las partes habían pactado en otra oportunidad distinta a la mencionada en la demanda, un día para la entrega del local, esa obligación también fue incumplida, cuando lo cierto del caso es que aunque eso sea verdad, aceptar esa argumentación sería tanto como permitir la vulneración del derecho de la defensa del demandado, quien cuando contestó la demanda no alegó hechos para desvirtuar la veracidad de esa nueva fecha, sino de la que le fue alegada en el libelo.

En otras palabras, aunque sea verdad que el demandado incumplió sus obligaciones contractuales y exista un motivo para pedirle la devolución del inmueble mediante la acción de resolución del contrato, o la del cumplimiento o la que el foro venezolano conoce como la acción de desalojo, si ese motivo no se alegó con precisión en la demanda, no puede servir de base para declarar procedente la pretensión, toda vez que la sentencia se debe pronunciar sólo sobre los hechos alegados en la demanda y en la contestación.

Aplicados esos razonamientos al caso que nos ocupa, se observa que en el libelo de la demanda (y su subsanación) se solicita el cumplimiento del contrato con base en que el demandado debía entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, que según ese escrito ocurriría el día 28 de febrero de 2007; sin embargo, incluso aunque las partes no hubiesen suscrito documento alguno con posterioridad al instrumento inicial, en este se pactó que el contrato se celebraba por un año fijo sin ningún tipo de prórroga, contado a partir del día 1 de marzo de 2002 y hasta el 28 de febrero de 2003, de modo que en el evento de que no se hubiesen suscrito otros acuerdos (como se omiten indicar en la demanda), no tenía razón de ser alguna que en el año 2006 se notificase al inquilino que debía entregar el inmueble el año siguiente porque, tal como lo señala la representación legal del demandado, la prórroga legal se aplica a los contratos de arrendamiento pactados por tiempo determinado, mientras que el de marras hacía tiempo ya (omitiendo los acuerdos posteriores, como se omiten en la demanda) que se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado.

Pero es más, aunque no se hubiese omitido el acuerdo posterior cuya existencia también reconoce la parte actora, y aunque se pudiera interpretar que ese acuerdo posterior tuvo la virtud de re-determinar (si se permite la expresión) el contrato que venía siendo indeterminado para convertirlo por un breve período en contrato a tiempo determinado, lo cierto es que según él, el plazo para la entrega del local venció el día 20 de octubre de 2004, de modo que ninguna justificación tendría que en el año 2006 se pretendiese notificar al inquilino de que iniciase el disfrute de su derecho a la prórroga legal, porque incluso con ese acuerdo, aquella re-determinación había perdido su efecto en octubre de 2004 y a partir de entonces el contrato nuevamente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado respecto del cual no se podía demandar en el año 2007 por vencimiento de la supuesta prórroga legal.

Además, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios claramente señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…” (Subrayado del Tribunal)

En consecuencia, ante el reconocimiento del demandante de que si hubo un acuerdo posterior que no se compagina con la afirmación más importante en la que fundamenta su demanda, desvirtuándola y que demuestra que los hechos libelados son insusceptibles de ser probados y ante la circunstancia de que lo que se demanda es el cumplimiento del contrato con base en una prórroga legal que en realidad no se puede aplicar al contrato de autos, se concluye que es inútil analizar las demás pruebas consignadas por las partes en el juicio, por cuanto ninguna es capaz de rescatar el destino de la pretensión que sucumbe por dichas razones. Y ASÍ SE DECIDE.

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva dictada en fecha 26 de mayo de 2008, la cual se confirma, en el proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano ENCARNACIÓN MAYORA FERRER, en contra del ciudadano ROGER ALTAMAR, suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.

Publíquese y regístrese.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los treinta (30) días del mes de octubre de 2008
EL JUEZ,

IDELFONSO IFILL PINO
LA SECRETARIA Acc.

LIXAYO MARCANO MAYORA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:32 p.m.)

LIXAYO MARCANO MAYORA.
IIP/lmm