TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

198° y 149°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: JUNTA DIRECTIVA DEL CONDOMINIO DEL CENTRO CIVICO SAN CRISTOBAL, inscrita en la Oficina Subalterna de registro Publico del hoy Municipio San Cristóbal, en fecha 007-04-86, bajo el N° 24, Tomo 2.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ANGEL MARRERO LEON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V- 342.629, inscrito en el I.P.S.A bajo el N°1464, de este domicilio y habil.

PARTE DEMANDADA: Sociedad de Responsabilidad Limitada, EDECLAR. S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil del estado Táchira, el 18-8-87, bajo el N° 43, Tomo 26-A, representada por el ciudadano ELADIO DEL CARMEN PORRAS CONTRERAS.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada Lynda Milagros Vivas Hadgialy y Milagros de Vivas, titulares de la cedulas de identidad N°11.497.611 y V- 3.078.581, inscritas en el I.P.S.A bajo los números N°89.947 y 5.437 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

Expediente: N° 17.499

PARTE NARRATIVA
Alega la parte demandante en su libelo de demanda, que su representada administra las áreas comunes del edificio “Complejo Arquitectónico Centro Cívico San Cristóbal”; que en el año 1991 la empresa Mercantil Centro Cívico San Cristóbal C.A, procedió a vender a la empresa EDELCAR S.R.L, un Kiosco Metálico para uso comercial.
Que de allí en adelante fue que comenzó la referida explotación comercial del Kiosco referido, ya a través de su representante legal ELADIO DEL CARMEN PORRAS CONTRERAS o mediante arrendatario de pequeñas divisiones del mismo, pero nunca canceló suma de dinero alguna al condominio por el uso del área común donde se ubicó dicho Kiosco.
Que en el mes de abril del año 2000, la Junta Directiva del Condominio de ese entones logró un convenio arrendaticio consensual con EDELCAR S.R.L, sobre la citada área o espacio común donde explotaba su Kiosco por la suma de Trescientos Mil Bolívares Mensuales (Bs 300.000,00).
Que la arrendataria EDELCAR. S.R.l, cumplió normalmente con el pago de los meses de abril y mayo del 2000, pero después de ello nunca más canceló los cánones subsiguientes siendo que para la fecha adeuda desde junio a Diciembre del año 2000, los años 2001, 2002, 2003 y los meses de enero a Junio de 2004, es decir, 49 meses para un total de Bs 14.700.000,00 hoy 14.000 mil bolívares fuerte.

Por las razones anteriores en base a la causal “a”, del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que demanda a la empresa EDALCAR S.R.L, representada por ELADIO DEL CARMEN PORRAS CONTRERAS, de este domicilio y hábil, para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: A) en el desalojo total del espacio que aun ocupa su kiosko comercial en el “ área” rental del edificio Centro Cívico San Cristóbal, la cual hoy administra su representada; B) El pago de la suma de CATORCE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 14.700.00), por concepto de daños y perjuicios que ha sufrido su representada en virtud de lo que ha dejado de percibir por arrendamiento del espacio que ocupa, desde el mes de junio del 2000.
Solicitó medida de secuestro y estimó la demanda en Catorce Millones Setecientos mil Bolívares (14.700.000) Bolívares.

ADMISION DE LA DEMANDA
En fecha 09 de julio de 2004, este Tribunal admitió de la demanda y acordó la citación de la demandada en la persona de su representante legal ELADIO DEL CARMEN PORRAS CONTRERAS, para que de contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente de que conste en auto su citación.

CITACION DE LA DEMANDADA
Mediante diligencia de fecha 03-10-2005, el ciudadano ELADIO DEL CARMEN PORRAS CONTRERAS, se dio por citado y a su vez confirió poder Apud-Acta a las abogadas LYNDA MILAGROS VIVAS y MILAGROS DE VIVAS.

CONTESTACION DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha 05-10-2005, la apoderada de la parte demandada dio contestación a la demanda la cual realizó en los siguientes términos: Rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demandada y de conformidad con lo establecido en el articulo 361 opuso para ser decididas como punto previo los siguiente:
1) La falta de cualidad y falta de interés de la demandada, ya que no consta en autos ningún elemento que pruebe que es ella la obligada a cancelar ningún canon de arrendamiento sobre el área identificada en el libelo de la demanda. Igualmente desconoció los supuestos recibos de pago emanados del demandante; pues a su decir el propietario del Kiosko objeto de la presente acción no es la empresa demandada EDELCAR S.R.L., ya que esta dio en venta por documento autenticado ante la Notaria Publica Tercera de San Cristóbal en fecha 30 de marzo de 2001, al ciudadano Herman José Gregorio Atenció .
Consignó fotocopia de la constancia expedida por la Junta de Condominio del Centro Cívico San Cristóbal, de fecha 22 de Noviembre de 2004, en la cual se deja constancia que la empresa demandada no funciona en ese edificio desde el año 1983.
2) Alego la insuficiencia de poder ya que su facultad expresa es para cobrar cuotas de condominio atrasadas a copropietarios del Edificio Conjunto Arquitectónico Centro Cívico San Cristóbal y no para cobrar cánones de arrendamiento de áreas comunes del Edificio.
3) Opuso formalmente la Cuestión Previa contenida en el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión perentoria para que se decida en la sentencia definitiva, por existir una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por ser esta ilegal ya que el demandante en su escrito de demanda expresa que el inmueble o la junta de condominio que representa esta sometida a la Ley de propiedad Horizontal, la cual en el articulo 31 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, prohíbe el arrendamiento de las áreas comunes.
4) La prescripción de la acción en relación a los supuestos cánones de arrendamiento, que se cobran los cuales aparte de ser ilegales se encuentran en su mayoría prescritos, en atención a lo establecido en el articulo 1980 del código Civil Vigente, en vista que el demandante en su ilegal demanda cobra los cánones que supuestamente se generaron desde el año 2000 hasta el año 2004 y de enero a junio de 2004, por lo cual se evidencia claramente que los cánones superiores a los tres años y que no han sido cobrados se encuentran prescritos y así debe ser declarado.

PROMOCION DE PRUEBAS
De la parte demandada: Mediante escrito de fecha 10-10-2005, la co-apoderada de la parte demandante presento escrito de Promoción de Pruebas en la cual promovió Primero: El valor y merito favorable de los autos, muy especialmente el libelo de demanda en la cual se evidencia el hecho de que el demandante afirma que procede a cobrar cánones de arrendamiento de un espacio que es área común del Complejo Arquitectónico Centro Cívico San Cristóbal
Segundo: Valor y mérito del documento propiedad del Kiosco que se encuentra ubicado sobre el espacio por el cual aquí se demanda el desalojo y que prueba que el propietario no es la Sociedad Mercantil Edelcar R.R.L, sino el ciudadano Hernán José Atencio Méndez.
Tercero: Valor y mérito del instrumento poder con el cual actúa el demandante.
Cuarto: Valor y mérito de la demanda en cuanto el hecho que el demandante pretende el pago de cantidades que además de ser ilegal cobrarlas se encuentran prescritas.
Quinto: El derecho de repreguntar a cualquier testigo que presente la contraparte.
De la parte demandante: Promovió la Inspección Judicial en el área anexa al edificio a nivel de la Plaza Bolívar a fin de dejar constancia que el Kiosco se encuentra ubicado en un área rectal del edificio y fuera del mismo, es decir que cambio su posición inicial.

ADMISION DE LAS PRUEBAS
En fecha 14 de Octubre de 2005, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. ( F 142)

En fecha 20 de Octubre de 2005, el Tribunal admitió la prueba promovida por la parte demandante y fijo día y hora para la Inspección.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia planteada en el presente juicio consiste en la determinación de la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal sobre un área de Centro Cívico San Cristóbal, en virtud del cual se le reclama a la demandada el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de junio de 2000 hasta el mes de junio de 2004, lo cual suma la cantidad de Bs.14.700.00, en igualmente determinar la cualidad e interés de la demandada para sostener la demanda, dado que se ha señalado que ella ya no ocupa del área arrendada así como determinar si la acción propuesta se encuentra prohibida por la ley.

VALORACION DE PRUEBAS
VALORACION DE PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

Con respecto al Mérito favorable del Libelo de la Demanda; el Tribunal aclara que los escritos no constituyen “per se” documentos probatorios. Ellos son los mecanismos establecidos por el legislador para que las partes expresen sus argumentos de defensa y de ataque; razón por la cual no la valora como documentos probatorios Así se decide.
Con respecto al valor y merito del instrumento poder con el cual actúa el demandante que corre agregado en copia simple al folio 4 y 5 por cuanto el mismo no fue objeto impugnación por la parte demandante, este Juzgado lo tiene como fidedigno; y en consecuencia lo valora de conformidad con el Artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil Venezolano; y hace plena fe de que la Junta Directiva del Condominio del Centro Cívico de San Cristóbal , confirió poder amplio y suficiente al abogado Angel Marrero León, para que judicialmente y extrajudicialmente represente y sostenga los derechos e intereses del Condominio del Centro Cívico San Cristóbal. Así se decide.

En relación a la copia fotostática simple de documento de compra-venta (Fs. 137 y 138), autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de San Cristóbal inserta bajo el N° 72, Tomo 26 de fecha 30 de marzo de 2001, en el que figura como vendedor el ciudadano ELADIO DEL CARMEN PORRAS CONTRERAS, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “ EDELCAR” y como comprador el ciudadano HERNAN JOSE GREGORIO ATENCIO MENDEZ, documento este que no fue objeto impugnación por la parte demandante, este Juzgado lo tiene como fidedigno; y en consecuencia lo valora de conformidad con el Artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil Venezolano; y hace plena fe, que el la sociedad Mercantil EDELCAR S.R.L vendió al ciudadano HERNAN JOSE GREGORIO ATENCIO MENDEZ, un local comercial signado con el N° 37 que es parte del Centro Cívico San Cristóbal, Así se decide.

VALORACION DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE

En cuanto a la Inspección Judicial practicada por este Tribunal en fecha 09 de Noviembre de 2005, y que corre agregada a los folios 170 al 175 de este expediente, no se aprecia ni la valora, ya que en la misma se dejó constancia de lo declarado por una persona (ciudadana Doralisa Pérez González), sin embargo lo declarado por ella no lo aprecia el Tribunal pues ello desvirtuaría la naturaleza de la prueba de inspección judicial para convertirla en una declaración de testigo pero sin las formalidades que prescribe el Código de Procedimiento Civil y en perjuicio del derecho de defensa de la demanda al no darle oportunidad para repreguntar a la declarante; igualmente en tal inspección se dejó constancia de libros que reposaban en las oficinas de la demandante y sobre hechos que no fueron solicitados en al momento de promoverse la prueba, con lo cual se le estaría impidiendo el derecho a la contradicción de la prueba a la parte no promovente, a demás que el medio idóneo para incorporar un hecho que se encuentran en instrumentos escrito no es la inspección judicial sino la prueba documental, conforme lo ha señalado por la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 21 de noviembre de 2007, exp. 2007-0557. Así se decide.

Analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, corresponde a éste Tribunal determinar si se cumplen o no los requisitos para la procedencia del Desalojo interpuesto.
En éste sentido, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

De la norma reseñada se concluye, que el cumplimiento del requisito establecido en el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de cualquiera de los numerales en él señalados, constituyen los presupuestos de procedencia de la Acción de desalojo, los cuales se pueden resumir así: 1) Que el contrato de arrendamiento celebrado lo sea verbal o a tiempo indeterminado y 2) Que el arrendatario haya incurrido en alguno de los supuestos previstos en el citado artículo, que en el caso de autos, consiste en haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Corresponde ahora examinar el cumplimiento o no de los requisitos supra señalados.
Respecto a tales requisitos la parte demandante en su escrito de demanda expuso: “… solo fue en el mes de Abril de 2.000, cuando la junta directiva del Condominio del Edificio de ese entonces logró un convenio arrendaticio consensual con EDELCAR S.R.L, sobre la citada área o espacio común donde explotaba su Kiosco… “e igualmente señaló que el demandado no había pagados los cánones causados desde el mes de junio de 2000.

Tales hechos no fueron demostrados de forma alguna en el proceso, dado que las pruebas valoradas nada aportan al respecto, en virtud de lo cual es necesario aplicar lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Conforme a la anterior disposición, le correspondía a la demanda demostrar los supuestos de la existencia del contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado y la mora del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, y al no haber aportado la correspondiente pruebas, la demanda por ella incoada debe declararse sin lugar, conforme lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que señala que se declarará con lugar la demanda solo cuando exista plena prueba de los hechos alegados en ella, ya que no se demostró ningunos de tales hechos que son los presupuestos para la procedencia de la acción incoada. En consecuencia la demanda debe ser declarada sin lugar, y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos de hecho y de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, interpuesta por la Junta Directiva del Condominio de Centro Cívico San Cristóbal contra la empresa “ EDELCAR S.R.L” en la persona de su representante legal ELADIO DEL CARMEN PORRAS.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida. .
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintinueve (29) días del mes de Octubre de 2008. Josué Manuel Contreras Zambrano. El Juez (fdo.). Jocelynn Granados S. Secretaria (fdo.). En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 11.00 de la mañana y se dejo copia para el archivo del Tribunal. JMCZ/jgs. Exp: 17.499