TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

198° y 149°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: GONZALO EDGAR CATAÑO CÁRDENAS y MOIRA LORENA OROZCO DE CATAÑO, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nos. V-16.124.402 y V-15.157.829, de este domicilio y hábiles.

APODERADO DE LOS DEMANDANTES: LUIS SALVADOR VIVAS VIVAS, JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS y WLADIMIR GUSTAVO SEIJAS HERNÁNDEZ, Inpreabogados Nros. 14.247, N° 21.219 y N° 77.356

DEMANDADO: GILDARDO MOLINA CALLES, venezolano, mayor de edad, soltero, con cédula de identidad No. V-5.738.112, domiciliado en Residencias Guirigay, No. 1-50, Casa No. 2, Palo Gordo, Sector Gallardín, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Expediente: 18.363
PARTE NARRATIVA

Los ciudadanos GONZALO EDGAR CATAÑO CÁRDENAS y MOIRA LORENA OROZCO DE CATAÑO, asistidos de abogados, intentan la presente demanda de cumplimiento de contrato alegando que en fecha 16 de mayo de 2005, mediante documento autenticado por ante la Notaría pública Cuarta de San Cristóbal, la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO DE CATAÑO celebró con el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, un contrato de opción a compra sobre un inmueble consistente en un lote de terreno propio identificado Lote No. 2 y la casa de dos plantas sobre él construida, con una extensión de 184,80 m2 de construcción y el terreno con un área de 92,60 m2, ubicado en el sector Gallardín, Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, perteneciente al promitente vendedor mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 16/09/1998 bajo el N° 14, Tomo 26, Folios 79 al 86, Protocolo Primero. Que en el referido contrato de opción a compra se estableció como precio la suma de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 85.000.000,oo), de los cuales el demandado recibió de manos de los demandantes la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES ACTUALES (Bs. 20.000,oo). Posteriormente en fecha 03 de agosto de 2005, de mutuo y común acuerdo con el demandado por haberse modificado verbalmente la cláusula séptima del referido contrato, que establecía que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta se firmaría a los treinta (30) días siguientes a la fecha de la firma del citado CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, pagaron al demandado la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), como abono al precio de venta del referido inmueble, quedando un saldo de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo) tal como se desprende del recibo privado firmado por el demandado en fecha 03 de agosto de 2005, que en un folio útil y marcado con la letra “C”, acompañan al libelo de demanda y que según el citado promitente vendedor dicho dinero lo utilizaría para cancelar al Banco República C.A., hoy Banco FONDO COMÚN, la suma que le adeudaba y se encontraba garantizada como Hipoteca Especial de primer grado sobre el inmueble a que se refiere el contrato objeto en litigio, tal como lo estableció en la cláusula SEXTA del mismo. Que al pasar el tiempo y cuando el demandado no les informaba sobre el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, se dirigieron a la entidad bancaria, donde se entrevistaron con el Abogado NELSON RAMÓN GRIMALDO GARCÍA, Consultor Jurídico del mismo, quien les informó que en vista del incumplimiento del ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, la entidad bancaria acreedora le había encomendado iniciar el juicio de Ejecución de Hipoteca y que en efecto y como consecuencia del procedimiento judicial incoado, se había decretado y ejecutado una medida ejecutiva de embargo sobre el inmueble objeto del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA y así mismo una medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR y que la única manera de resolver dicha situación era que les pagaran las siguientes cantidades de dinero: 1) DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 19.600.000,oo) correspondientes al Saldo del Crédito Hipotecario Indexado identificado como el No. TMD-580-007757-1; 2) UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON 06/100 (Bs. 1.483.000,06) correspondiente a gastos judiciales y 3) TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), por concepto de Honorarios Profesionales para un total de VEINTICUATRO MILLONES OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES CON 06/100 (Bs. 24.083.000,06), lo cual procedieron a cancelar inmediatamente a la citada entidad bancaria, tal y como consta de los correspondientes recibos suscritos por el nombrado consultor jurídico en dos folios útiles, marcados con las letras “D” y “E” que acompañan al libelo de la demanda. De ésta manera habiendo pagado al demandado la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo) quedaba un saldo restante de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), para completar la totalidad del precio pactado en el contrato de opción de compra, pero como el demandado no cumplió con las obligaciones asumidas en las cláusulas SEXTA Y SÉPTIMA del referido contrato y ante el inminente peligro de que el banco acreedor, procediera a rematar el inmueble, se vieron en la obligación de pagarle al citado banco acreedor a nombre y por cuenta del identificado demandado, la citada suma de (Bs. 24.083.000,06), es decir, que le habían pagado al referido demandado como precio por el descrito inmueble un sobreprecio de DIECINUEVE MILLONES OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES CON 06/100 (Bs. 19.083.000,06) y a pesar de ello, el demandado se había negado a otorgarles el correspondiente documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, con sede en Táriba, a pesar de que en innumerables ocasiones se le requirió pues simplemente alegaba que todavía no lo podía otorgar y de esa manera se negaba a dar cumplimiento a lo pactado en el referido contrato de opción de compra que fundamenta la presente demanda; por lo tanto se veían en la necesidad de demandar al promitente vendedor por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Fundamentaron la acción en los artículos 16 del Código de Procedimiento Civil, 1167, 1133, 1159, 1160 y 1264 del Código Civil, así como de los artículos 1357 y 1359 Ejusdem a tenor de lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y solicitan que el demandado convenga o en su defecto a ello lo condene el Tribunal sobre: 1) otorgarle a la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO DE CATAÑO el correspondiente documento definitivo de compra venta del inmueble antes descrito por haber cancelado la totalidad del inmueble; y 2) para el caso de que el demandado no otorgue ni convenga en otorgar el referido documento definitivo de compra venta, y a los fines que la sentencia se haga ejecutable, solicitan que dicha sentencia se tenga como TÍTULO DE PROPIEDAD y en efecto se ORDENE SU REGISTRO por ante la Oficina de Registro inmobiliario respectivo. Solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble. Estimaron la demanda en OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 85.000.000,oo). (f. 1 al 7)

ADMISION DE LA DEMANDA

Por auto de fecha 15 de marzo de 2006, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, para que compareciera a dar contestación a la demanda. (f. 15)

Al folio 17 corre inserto poder apud acta otorgado por los demandantes a los abogados LUIS SALVADOR VIVAS VIVAS, JOSE MANUEL RESTREPO CUBILLOS y WLADIMIR GUSTAVO SEIJAS HERNANDEZ, ya identificados.

CITACION DEL DEMANDADO

En fecha 18 de mayo de 2006 el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, sin que conste en autos que anteriormente se hubiere practicado su citación se hizo parte en el juicio al presentar escrito de contestación a la demanda y reconvención. (f. 34 al 44)

CONTESTACION A LA DEMANDA Y RECONVENCION

Mediante escrito de fecha 13 de junio de 2006, el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, asistido de abogado, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho en todas sus partes la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada en su contra, ya que a su decir la parte actora pretendía imponer la acción de cumplimiento de contrato porque supuestamente él se ha negado a otorgar el correspondiente documento definitivo de compra venta. Como punto previo señaló que el mencionado contrato de opción de compra venta quedó resuelto de pleno derecho al cumplirse su término de duración en fecha 16 de junio de 2006 de acuerdo a lo estipulado por las partes en su cláusula séptima, la cual establece expresamente lo siguiente: SÉPTIMA: “el lapso establecido para firmar el documento definitivo de compra venta es de treinta (30) días contados a partir de la presente firma, con posibilidad de prorrogar dicho contrato por treinta (30) días más, firmando las partes de mutuo acuerdo y por una sola vez un documento privado en el cual será considerado como parte integrante de este instrumento. En todo caso, los lapsos acordados se deben a la rapidez de respuesta que otorgue el banco nombrado y el otorgamiento de la constancia de vivienda principal que ha solicitado el prominente vendedor ante la oficina del SENIAT. Cualquier otro cambio de acuerdo entre las partes deberá hacerse por documento público”. Que dicha cláusula debía ser estudiada concatenadamente con la cláusula segunda del precontrato de opción de compra venta en mención, la cual establece: “el precio de venta del inmueble es la suma de ochenta y cinco millones de bolívares (Bs. 85.000.000,oo) entregando en este acto la Promitente compradora la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), en calidad de arras, los cuales son recibidos en dinero en efectivo de circulación legal y a satisfacción por el promitente vendedor. El saldo del precio, es decir, la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,oo) será cancelado por la Promitente compradora así: la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) el 01 de mayo de 2005 y los cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,oo) restantes, en el momento de la firma del documento de compra venta definitivo por ante la oficina de registro respectiva”. Que el señalamiento de esas dos (2) cláusulas era de vital importancia a los fines de aclarar que existe una incongruencia y una falta de adecuación en el orden cronológico en cuanto a la forma como se estipularon los plazos para que la promitente compradora cumpliera con los pagos señalados en el precontrato de opción de compra venta, puesto que es imposible concebir que el segundo pago que debía cancelar la co demandante lo cual equivalía a la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) debía hacerse en fecha 01 de mayo de 2005, es decir, 15 días antes de haberse suscrito el precontrato de opción de compra venta, por ante la Notaría Cuarta en fecha 16 de mayo de 2005, momento en que él como promitente vendedor recibió la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) en calidad de arras. Por otro lado, si la cláusula séptima estableció un lapso perentorio de treinta (30) días contados a partir de la fecha 16 de mayo de 2005 para firmar el contrato definitivo de compra venta, se daba por entendido de acuerdo a una interpretación literal de dichas cláusulas, que el traspaso definitivo del inmueble debió hacerse exactamente para el día 16 de junio de 2005, por supuesto si se hubiese cancelado en forma definitiva la totalidad del precio estipulado para la venta del inmueble, es decir, la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,oo) de acuerdo a la cláusula segunda del precontrato de opción a compra venta. Pero que tal y como se podía evidenciar de autos y de acuerdo a la realidad y a la verdad de los hechos, la promitente compradora, no formalizó ni mucho menos realizó los pagos de las cantidades estipuladas en los plazos indicados en el precontrato, por lo que incumplió de forma negligente con las obligaciones asumidas en el documento contentivo del precontrato de opción de compra venta y en vista de la negativa en el cumplimiento de la obligación contraída y al vencerse el lapso de duración de la opción de compra para la fecha del 16 de junio de 2005 operó la Resolución del Contrato de pleno derecho. Dichos argumentos los respalda en base a lo siguiente: Que los demandantes pretenden hacer creer que el precontrato de opción a compra venta fue modificado de forma verbal en fecha 03 de agosto de 2005, en relación a la cláusula séptima supuestamente de común acuerdo, trayendo a juicio un recibo firmado por él como promitente vendedor donde supuestamente le cancelaron la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), con respecto a dicho punto el demandado de manera formal negó, rechazó y contradijo lo alegado, pues como se evidenciaba claramente en la cláusula séptima del precontrato de opción de compra venta, se previó la posibilidad de prorrogar dicho lapso por treinta (30) días mas, es decir, pero dicha prórroga debía hacerse por una sola vez y por vía de documento privado, situación que nunca aconteció, porque en primer lugar, el supuesto pago de los SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo) no correspondía a la cantidad estipulada en el precontrato de opción de compra venta, es decir, la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,oo), para dar por entendido en un supuesto de que se cumplió a cabalidad con la obligación pactada. Que en segundo lugar, la fecha del 03 de agosto de 2005, si se analiza en relación de la supuesta constancia de pago promovida por los demandantes; dicho pago sería extemporáneo, en razón de que habían transcurrido 18 días de la fecha del término para el cumplimiento de la obligación si se hubiese concedido una prórroga de común acuerdo, situación que nunca se hizo; y en tercer lugar un supuesto recibo de pago, desde el punto de vista estrictamente jurídico, no es un documento que modifique los términos y condiciones de un contrato en donde de manera sistemática se estipulan cláusulas que regulan una relación contractual, donde se establecen las directrices, pactos y obligaciones a las que deben suscribirse las partes intervinientes en un negocio jurídico formal. El demandado impugnó el contenido del recibo que pretendían hacer valer los demandantes en el libelo, pues en dicho instrumento no se especificaba de manera clara si la cantidad mencionada se cancela en relación al cumplimiento de una obligación en específico, en cuanto a una cuota, cantidad o plazo estipulado, sino que solo se limita a establecer con concepto de contrato de opción de compra sobre un inmueble, pero no se especifica de manera precisa la determinación objetiva del mismo, en cuanto a linderos, medidas, área aproximada, ni documentos mediante los cuales se acredite una propiedad por la cual el promitente vendedor tuviera facultad para disponer del mismo de manera legítima en una negociación. Que en dicho recibo no se indicó a que fecha correspondía el documento notariado bajo el No. 26, tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira, por lo que cabía preguntarse si el recibo de pago era una nueva cláusula que modifique las condiciones y términos establecidos en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, ó simplemente era una referencia o constancia de un pago, extemporáneo, de una obligación de conformidad con el precontrato de opción de compra venta de fecha 16 de mayo de 2005, donde la promitente compradora, quedaba confesa en un incumplimiento por no cancelar las cantidades de dinero en los plazos pactados, operando a su favor una causal para solicitar la Resolución de Contrato y la aplicación de la cláusula penal de conformidad con la cláusula novena de dicho precontrato. Por otra parte, niega, rechaza y contradice el alegato formulado por los demandantes en cuanto a que la cantidad de dinero que restaba como saldo o remanente de la obligación se iba a utilizar para la cancelación de la deuda que él mantenía por motivo de un contrato de préstamo garantizado con garantía hipotecaria con el Banco República, pues como era claro en ningún momento se estableció dicho compromiso en la cláusula sexta del precontrato de opción de compra venta, de la cual se desprende que en realidad existe la obligación con la precitada entidad financiera, pero en ningún momento ellos convinieron que los pagos que eventualmente se realizaran por vía del precontrato de opción de compra fuesen condicionados al pago total de la obligación que él mantenía con el banco, pues era una obligación autónoma e independiente a la negociación que él realizara con la vivienda, sobreentendiéndose que si él no se comprometía a hacer una venta definitiva en el supuesto que hubiese cabal cumplimiento por parte de la promitente compradora, en la cancelación del dinero, en los lapsos establecidos y formas de pago estipuladas, pues era lógico, que hubiese tenido que asumir los gastos necesarios para la total liberación del inmueble en la forma que él quisiera o con el dinero que estuviese a su disposición, bien sea con el dinero que le hubiesen cancelado la promitente compradora o con el dinero que proviniera de sus ingresos económicos, pues la cláusula no le limitaba que debía hacerlo con el dinero proveniente de la cancelación que se realizara de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del precontrato de opción de compra venta. Por lo tanto, era razonable, que hubiese entregado la casa libre de impuestos gravámenes e hipotecas porque de lo contrario la casa no se podía traspasar sin la cancelación de la hipoteca debidamente registrada, o en su defecto, sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Que si bien en la cláusula sexta se indicó que debía hacerlo a la mayor brevedad posible, esto no le limitaba con exactitud en que término o plazo, ni le condicionaba a que el dinero que hubiese empleado a los fines de cancelar la hipoteca estuviese relacionado con el dinero que por cierto nunca entregó de la manera convenida la co demandante. Que si bien es cierto que la entidad bancaria inició un procedimiento de Ejecución de Hipoteca sobre el inmueble objeto de la presente contienda, la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO ESTERLING, parte actora, no estaba obligada a seguir las recomendaciones del abogado NELSON RAMÓN GRIMALDO GARCÍA consultor jurídico del banco, pues lo que a dicho profesional le interesaba era hacer efectivo el cobro de la deuda hipotecaria a favor de la persona jurídica que representaba y si dicha ciudadana formalizó el pago de las cantidades que se discriminan en el libelo de la demanda a su favor, no era la única manera de resolver la situación en relación al proceso judicial que se ventilaba, ya que él pudo hacer oposición y paralizado la ejecución forzosa que pesaba sobre el inmueble, haciendo el pago en el momento oportuno, inclusive hasta la última postura del remate judicial, de acuerdo a como lo faculta la ley procesal adjetiva. Que en relación a dicho punto y respecto al contenido de los artículos 1221, 1222, 1223, 1224 y 1225 del Código Civil vigente, al parecer el abogado del banco confundió el sentido y alcance jurídico de las obligaciones solidarias y convenció a la codemandante para que cancelara la obligación que él tenía con su representada y una vez cancelada la deuda acudiera a los tribunales a exigir la acción de cumplimiento en su contra por motivo del precontrato de opción de compra venta, alegando que él no había cancelado la acreencia para con su representada y de manera aberrada llegaron a relacionar o vincular la obligación derivadas del precontrato de opción de compra venta, creando una especie de herejía jurídica, pues una obligación no tiene nada que ver con la otra en cuanto a sus efectos jurídicos y la forma de hacerlas cumplir, porque la situación que les atañe no están en presencia de ningún tipo de obligación solidaria, ya que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1223 del código civil, hubiese producido ese efecto, si se hubiese hecho mediante pacto expreso entre acreedores y deudores. Que en ningún momento se hizo un pacto expreso para que la codemandante cancelara en su nombre lo pagado al banco e indicado en el libelo, por lo tanto ésta lo hizo de manera voluntaria y era improcedente que a su libre arbitrio confundiera las cantidades especificadas en el precontrato de opción de compra venta de conformidad con la cláusula segunda en cuanto a los montos y plazos, por cierto incumplidos y vencidos, alegando que le había pagado la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo), quedando un saldo restante de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo) para completar supuestamente el precio pactado en el contrato de opción de compra venta y que motivado a que no cumplió con las obligaciones asumidas en las cláusulas SEXTA Y SÉPTIMA y ante el peligro de que el banco acreedor procediera a rematar el inmueble, se vieron en la obligación de cancelarle la suma especificada anteriormente, aduciendo que le han cancelado un sobreprecio de DIECINUEVE MILLONES OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 06/100 (Bs. 19.083.000,06) y que ha pesar de ello él se había negado a otorgar el documento definitivo de compra venta. Con respecto a ese último argumento señaló que era completamente falso, pues, le había manifestado que no era posible hacer la transferencia de la propiedad, por la sencilla razón de que el precontrato de opción de compra venta había quedado resuelto de pleno derecho, por el hecho de no haberse formalizado, ni mucho menos realizado los pagos de las cantidades estipuladas en los plazos indicados en el precontrato, por lo que dicha ciudadana incumplió de forma negligente con las obligaciones asumidas, pues en ningún momento se prorrogó el contrato y por lo tanto perdió su eficacia jurídica.

Asimismo el demandado reconviene a los demandantes de la siguiente manera: Que la parte actora convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Pagar la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) a título de cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones asumidas de conformidad con el documento de precontrato de opción de compra venta, otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 16 de mayo de 2005, anotado bajo el No. 26, tomo 46, constituyendo como garantía de dicho pago la cantidad entregada en arras, en base a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho: Que como ya se expuso suficientemente, la promitente compradora no canceló en forma definitiva la totalidad del precio estipulado para la venta del inmueble, es decir, la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,oo) de acuerdo con lo estipulado en la cláusula segunda del precontrato de opción de compra venta y al vencerse el lapso de duración de la opción de compra para la fecha del 16 de junio de 2005, como se aclaró anteriormente en la contestación, operó a su favor una causal para solicitar la Resolución de dicho Contrato y la aplicación de la cláusula penal. Señaló los artículos 1263, 1167 y 1168 del Código Civil y que en ese último se consagra lo que la doctrina denomina LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO, lo cual se aplica al presente caso, pues si la promitente compradora no cumplió con sus obligaciones, pues simplemente él no estaba obligado de acuerdo con la norma señalada a ejecutar su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble de su propiedad, por lo que de manera formal además de contestar al fondo de la demanda, acude antes este Tribunal para reclamar judicialmente la Resolución Del Contrato De Opción De Compra Venta, y reconviene a los codemandantes para que convengan o sean condenados a pagarle la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) en aplicación de la cláusula penal de dicho contrato. (F. 48 al 58).
Mediante auto de fecha 29 de junio de 2006, el Tribunal admite la reconvención y fija para el quinto día de despacho siguiente a que conste en el expediente la última notificación de las partes para que los demandantes den contestación a la reconvención propuesta, suspendiendo el procedimiento principal.
CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

Mediante escrito de fecha 13 de noviembre de 2006 (fls. 64 al 75), la parte actora alega que el demandado al dar Contestación al fondo de la Demanda en ningún momento negó expresamente haber recibido de sus representados las sumas dinerarias establecidas en el recibo firmado por él en fecha 3 de agosto de 2005. Que el demandado en sus diferentes intervenciones y párrafos de la contestación y reconvención, solo se opone al recibo de pago porque: 1) el monto es de (Bs. 60.000.000,oo) y no corresponde a la cantidad estipulada en el contrato de opción, es decir, (Bs. 65.000.000,oo); 2) Que dicho pago sería extemporáneo; 3) Que dicho documento no modifica los términos y condiciones del contrato de opción de compra venta, porque recibo no se especifica de manera clara si la cantidad de dinero (Bs. 60.000.000,oo) se cancela en relación al cumplimiento de la obligación en específico, en cuanto a una cuota, cantidad o plazo estipulado; 5) Que no entiende si el mencionado recibo es una nueva cláusula del contrato o simplemente es una referencia o constancia de pago extemporáneo a su criterio; y 6) Que dicho pago no se realizó en la forma como quedó convenida en el contrato de opción de compra venta, es decir, en los plazos pactados. Asimismo que el demandado en su escrito de contestación a la demanda y reconvención, pretendía sorprender al Tribunal cuando alega que el contrato de opción de compra venta quedó resuelto de pleno derecho, al cumplirse supuestamente su término de duración en fecha 16 de junio de 2006 (fecha esta posterior a la introducción de la presente demanda), con fundamento a lo establecido por las partes en la cláusula séptima del referido contrato y llega a esa errada conclusión al estudiar y analizar a su peculiar manera dicha cláusula concatenándola con la cláusula segunda del mismo contrato. Que el demandado reconoce expresamente del análisis de esas dos (2) cláusulas que se desprende una incongruencia y una falta de adecuación en el orden cronológico en cuanto a la forma como se estipularon los plazos para que la prominente compradora cumpliera con los pagos señalados y acordados en dicho contrato. Que el demandado reconoce que es imposible concebir que el segundo pago que debía cancelar la co demandante prominente compradora debía de hacerse en fecha primero de mayo de 2005, es decir, 15 días antes de haberse suscrito y firmado el referido contrato de opción de compra venta; lo que significa que el demandado reconoce y confiesa expresamente que la co demandante MOIRA LORENA en fecha 16 de mayo de 2005, se obligó a cancelarle la suma de (Bs. 20.000.000,oo) en fecha 01 de mayo de 2005, de tal forma que esta obligación, así prevista resulta a todas luces INEJECUTABLE, pues era evidente que para la fecha de la firma del contrato, ya se había vencido la oportunidad para realizar dicho pago, tomando en consideración que el dicho contrato es de fecha cierta. Que sin embargo el demandado en fecha 03 de agosto de 2005, RECIBIÓ de manos de la co demandante prominente compradora, la suma de (Bs. 60.000.000,oo) y en consecuencia OTORGÓ Y FIRMÓ el recibo que se acompaña al libelo de demanda como letra “C”. Que en la referida oportunidad, el identificado demandado reconviniente en su carácter de promitente vendedor, recibió la expresada suma de dinero y NO MANIFESTÓ inconformidad alguna, entonces NO ALEGÓ que dicho pago era extemporáneo ni nada que se le parezca, no se negó a recibir dicha suma de dinero, no alegó ni expresó ninguno de los términos que temeraria e irresponsablemente menciona en su escrito de contestación reconvención, tales como: negligencia, ambigüedad, aferramiento, herejía jurídica y otros tantos que seguramente por ignorancia, desconocimiento y carencia de toda ética, los atribuye a la parte demandante, incurriendo en clara violación de las disposiciones y principios fundamentales, contemplados por nuestro legislador y consagrados en el artículo 17 del título preliminar del código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 170 capítulo tercero que regula los deberes de las partes y los apoderados en el proceso, del citado código procedimental. En relación a la cláusula sexta que hace referencia a la existencia de una hipoteca especial convencional de primer grado a favor de Banco República C.A., el promitente vendedor se comprometió formalmente a cancelar dicha hipoteca y los demás gastos necesarios para la total liberación del inmueble a la brevedad posible y en una diabólica interpretación del supuesto hecho contenido en la referida cláusula, el demandado, pretende hacer creer al Tribunal, que el término a la BREVEDAD POSIBLE, debe entenderse como el libre albedrío de él para cancelar dicho gravamen hipotecario y los demás gastos necesarios para la liberación del inmueble en la forma que él quisiera, cuando él quisiera y con el dinero que él tuviese a su disposición, bien fuera con el dinero recibido de los aquí demandantes como abono o pago del precio o con dinero proveniente de sus ingresos económicos. Que omite mencionar que no existe un procedimiento judicial en su contra sino dos denominados: 1) Ejecución de Hipoteca Exp. 28182 del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil del Estado Táchira y 2) Cobro de bolívares intimación Exp. 7641 por el Juzgado 1° de los Municipios. San Cristóbal y Torbes, del Estado Táchira. Que así como evitó lo antes expuesto, también evitó mencionar que sobre el citado inmueble objeto del contrato en litigio, en los dos (2) procesos judiciales mencionados, se dictó y practicó medida de embargo ejecutivo desde el año 2001 y que para la fecha de celebración del citado contrato de opción de compra venta, se encontraban dichos procesos a punto de sacar a remate en subasta pública, el referido inmueble y sin embargo, el demandado alega que el pago de las sumas adeudadas por él al Banco República, no era la única forma de resolver dicha situación, pues él pudo haber hecho oposición y haber paralizado la ejecución forzosa haciendo el pago en el momento oportuno incluso hasta la última postura del remate judicial de acuerdo a como lo faculta la ley procesal adjetiva. Que desde la fecha 16 de mayo de 2005 y posteriormente el 03 de agosto de 2005, cuando el promitente vendedor recibe de manos de la promitente compradora la cantidad de (Bs. 80.000.000,oo): transcurrieron seis (6) meses y once días, tiempo este durante el cual, el promitente vendedor, no consideró tiempo suficiente y oportuno para cancelar a su acreedor BANCO REPÚBLICA el saldo que adeudaba del crédito que se encontraba garantizado con la hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda. Que del texto de la referida contestación a la demanda y reconvención, se desprende que el demandado acepta y reconoce que sí recibió de la codemandante las referidas sumas de dinero que se acreditaban como pago al saldo restante del precio del inmueble. Que a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se establece que los documentos privados emanados de las partes, deben ser desconocidos o bien en el acto de contestación de la demanda o dentro de los cinco (5) días siguientes a la incorporación al juicio, cuando no han sido incorporados con la demanda, y una vez agregados por el Tribunal la parte puede pronunciarse si los desconoce. Que en el presente caso, el hoy demandado reconvincente no desconoció el recibo privado firmado por él en fecha tres (3) de agosto de 2005 y por tal circunstancia se tiene por reconocidos y fidedignos a tenor del artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que sus representados pagaron la totalidad del precio del inmueble, por haber cancelado igualmente el recibo de honorarios profesionales al consultor jurídico del banco acreedor, donde la codemandante canceló la cantidad de (Bs. 24.083.000,06) por concepto de Crédito Hipotecario que pesaba sobre el inmueble. Por lo tanto la parte actora contesta la reconvención de la manera siguiente: 1) rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado la reconvención propuesta; 2) rechaza, niega y contradice que sus poderdantes tengan que pagarle al demandado, la cantidad de (Bs. 20.000.000,oo) a título de cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios en base según su decir, en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento accionaron sus mandantes. Que el artículo 1159 del Código Civil, preceptúa que los contratos tienen la fuerza de Ley entre las partes y que éstas los pueden resolver, modificar a su libre arbitrio y el artículo 1160 Ejusdem, establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y esa fue la que predominó por parte de los actores, que en efecto al haber recibido el demandado los pagos, lo hizo de manera espontánea dando su consentimiento de que ese dinero recibido era para el pago del precio del inmueble, ya que de no ser así, no lo hubiere recibido y se habría atenido al contenido de la cláusula segunda que hoy invoca, pero al haber recibido el pago el contrato quedó modificado por voluntad de las partes y ello es tan cierto que el artículo 1283 del Código Civil establece que aún el pago es válido, cuando es hecho por toda persona que tenga interés en ello; y en el presente asunto la co demandante canceló a su vendedor de forma válida puesto que este aceptó y otorgó recibo, sin anunciar ni hacer oposición en ningún sentido. Asimismo el artículo 1354 Ejusdem, dispone que quien pida ejecución de una obligación debe probarla como en el presente caso donde solicitan el Cumplimiento del Contrato y probaron el pago con los recibos que hoy adquirieron la categoría de documentos públicos y ante tal situación es improcedente y contrario a derecho la infundada pretensión que por vía convencional propone el hoy demandado, alegando que sus mandantes le deben cancelar la suma de (Bs. 20.000.000,oo) por unos presuntos daños y perjuicios derivativos de una cláusula penal que nunca incumplieron sus representados y por tal circunstancia pide formalmente al Tribunal, declare sin lugar la reconvención en ese punto; 3) Que el demandado dice que por el hecho de no haberse pagado el precio del inmueble, según los términos establecidos en la cláusula segunda del contrato, este quedó resuelto de pleno derecho. Situación esta que sorprende, cuando una persona pretende a través de la mutua petición, tratando de hacer creer que los contratos se pueden resolver de pleno derecho, lo cual no es cierto. Que el artículo 1167 del Código Civil dispone que cuando alguna de las partes contratantes no diere cumplimiento al contrato, la otra podrá acudir al órgano jurisdiccional a pretender su resolución, pero no podrá operarse la resolución del mismo de forma unilateral como pretende hacerlo ver el reconviniente, craso error de derecho. Que sus mandantes sí dieron cumplimiento al pago del precio del inmueble y de forma aceptada por el vendedor, pues este les recibió dicho pago después del 16 de junio de 2005, entregándoles el correspondiente recibo, debidamente firmado por él y como consecuencia de ello, la cláusula segunda del contrato quedó modificada, siendo válidos los pagos, como igualmente el pago realizado a la entidad bancaria FONDO COMÚN, es válida a tenor de los establecido en el artículo 1283 del Código Civil, pues la codemandante sí tenía interés en realizar dicho pago, pues con el mismo evitó que el inmueble que estaba comprando fuere ejecutado, para que el vendedor pudiera otorgar el documento definitivo de venta y no como el nombrado demandado abruptamente dice que no los había autorizado para ello. Que esgrime el demandado reconviniente a su infundada reconvención la aplicabilidad de los artículos 1263, 1167 y 1168, del Código Civil, referente a que las sumas de dinero dada en arras se considera como garantía para el caso en que tanto el optante comprador así como el vendedor, no cumplieren con los términos pactados. Que en el caso en marras, el incumplimiento se originó por el hoy demandado y ante tal situación no puede reclamar los daños y perjuicios que como cláusula penal pretende. El artículo 1167 esta referido al derecho que tienen las partes a accionar por vía judicial la resolución o el cumplimiento del contrato y en este caso la resolución planteada es contraria a derecho, por cuanto sus patrocinados cumplieron con las obligaciones pactadas y por lo tanto el demandado no podía negarles el derecho que tienen de obtener un título de propiedad debidamente protocolizado, por lo que solicitan sea declarada sin lugar la reconvención propuesta en ese punto; 4) Rechazaron, negaron y contradijeron que sus representados hubieren incumplido en los términos del contrato, por cuanto sí dieron cumplimiento a éste y consecuencialmente no convienen en la resolución del contrato.; y 5) Rechazaron, negaron y contradijeron que sus representados tuvieran que pagarle al demandado como indemnización de daños y perjuicios la suma de (Bs. 20.000.000,oo), ya que sí dieron cumplimiento a sus obligaciones derivadas del referido contrato. (f. 64 al 75)

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 12 de diciembre de 2006 (fls. 76 al 78), el abogado WLADIMIR GUSTAVO SEIJAS HERNANDEZ, actuando en representación de la parte demandante reconvenida promovió como pruebas lo siguiente:
1) Los hechos esgrimidos en el escrito de libelo de demanda, en el sentido de que el promitente vendedor no dio cumplimiento a su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta por ante la oficina correspondiente y a la consecuencial entrega a sus representados del inmueble vendido suficientemente descrito en el libelo de demanda, a pesar de haber recibido el precio pactado en el contrato de opción de compra venta.
2) Los hechos y alegatos esgrimidos en el texto de contestación a la reconvención.
3) Promueve y solicita hacer valer el documento privado que fue acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “C” y que corre inserto al folio 12 del expediente, correspondiente al recibo otorgado y firmado por el demandado en fecha 03 de agosto de 2005, al recibir la suma de (Bs. 60.000.000,oo) como segundo pago para ser imputados al precio del inmueble referido, quedando como reconocido y fidedigno por no haber sido desconocido por el demandado en las oportunidades a que se refiere el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo el valor de documento público según el artículo 1363 en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil produciendo entre las partes contratantes la fuerza de ERGA OMNES.
4) Promueve y hace valer todos los documentos privados que fueron acompañados al libelo de la demanda, que corresponden a los recibos firmados por el Dr. Nelson Ramón Grimaldo, en representación de Banco República ahora Fondo Común.
5) Promueve la testimonial de los ciudadanos JESÚS ANTONIO TOVAR VALENZUELA, FRANKLYN APARICIO SÁNCHEZ SUÁREZ, JORGE ALBBERTO ADRIANZA LAMBERTO y MARTA VICTORIA VERGARA, de los cuales se desprende el perfecto conocimiento de la negociación de compra venta del inmueble descrito y efectuado por las partes. De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promueve la declaración testimonial del ciudadano NELSON RAMÓN GRIMALDO GARCÍA, quien demostrará que los documentos marcados como “D” y “E” son ciertos por lo que el demandado incumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta. Promueve como documentales los expedientes en contra del demandado, por ejecución de hipoteca y cobro de bolívares que propuso el acreedor hipotecario en contra del demandado, de los cuales se demuestra el embargo ejecutivo del inmueble en peligro de haber sido rematado en subasta pública. Promueve como informes de conformidad con el 433 del Código de Procedimiento Civil, para que el Tribunal requiera de los Juzgados donde reposan los procedimientos judiciales antes mencionados, a fin de demostrar las medidas de embargo son ciertas y en peligro de remate subasta pública el inmueble a que se refiere el contrato en litigio.

Por auto de fecha 21 de diciembre de 2006 (f 292), el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, se fijó oportunidad para las testimoniales y se libraron los oficios solicitados.

A los folios 296, 297 y 299 al 304 del presente expediente, corre las declaraciones de los testigos JESÚS ANTONIO TOVAR VALENZUELA, JORGE ALBERTO ADRIANZA LAMBERTO y MARTHA VICTORIA VEGARA DE LIBREROS.

Se deja constancia que la parte demandada no promovió pruebas.
A los folios 477 al 484, corre escrito de solicitud de sentencia, propuesto por el abogado LUIS SALVADOR VIVAS VIVAS, actuando en representación de la parte demandante.

PARTE MOTIVA

VALORACION DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Documentos consignados con el libelo de demanda:

.- Al folio 8 del expediente, corre inserto Certificado de Matrimonio expedido por la Registradora Civil del Municipio Guásimos del Estado Táchira, donde hace constar que en fecha 16 de noviembre de 2005, presenció y autorizó el Matrimonio Civil celebrado entre los ciudadanos Gonzalo Edgar Cataño Cárdenas y Moira Lorena Orozco Esterling, quedando registrado bajo el Acta N° 145, el cual no fue impugnada por la contraparte y por lo tanto se tiene como fidedigno tal como dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue emanado por la autoridad competente y hace plena fe del vínculo conyugal existente entre los ciudadanos Gonzalo Edgar Cataño Cárdenas y Moira Lorena Orozco Esterling.

.- Al documento que corre inserto a los folios 9 al 11 del expediente, referente al contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de San Cristóbal en fecha 16 de mayo de 2005, el cual fue agregado en original conforme lo establece el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el mismo valor probatorio que señala el articulo 1.359 del Código Civil Venezolano toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario y por lo tanto hace plena fe de lo siguiente:
a.- Que el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES se comprometió a vender a la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO ESTERLING, y esta ultima a comprarle, un inmueble ubicado en el Sector Gallardín, Aldea Palo Gordo, Municipios Cárdenas del Estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el Lote N° 3 que es o fue de Juan Eudes Guiriga Valero, mide 11,0 Mts; Sur: Con el Lote N° 1 que es o fue de Ernesto Isaías García Pérez y María Guirigay de García mide 11,0 Mts, Este: Con propiedad que es o fue de Primitivo Guirigay y Saturnino Delgado Contreras Contreras, mide 8,40 Metros y Oeste: Con Callejuela privada mide, 8.40 Mts.

b.- Que el valor por el cual se realizaría la compra- venta seria por la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs 85.000.000).

c.- Que el lapso de duración de esa promesa bilateral de compra-venta, sería de treinta (30) días, prorrogable por treinta (30) días más, firmando las partes de mutuo acuerdo, y por una sola vez, un documento privado el cual sería considerado como parte integrante del contrato.

d.- Que en dicho acto el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, recibió de la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO ESTERLING, la cantidad de veinte (Bs. 20.000.000) al momento de la firma del contrato, en calidad de arras, y que la entrega del saldo restante quedó pactada de la siguiente manera: La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000) al 01 de mayo de 2005 y los CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 45.000.000,00) restantes, al momento de la firma del documento de compra venta definitivo por ante la Oficina de Registro respectivo.

.- Al recibo que corre inserto al folio 12 del expediente, referente a los SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,oo) que recibió el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES en fecha 03 de agosto de 2005, el cual fue presentado en original conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido desconocido ni tachado dentro de la oportunidad legal establecida, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue emanado por las partes y por tanto hace plena fe de que el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, recibió de manos de la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO ESTERLING, la cantidad de (Bs. 60.000.000,oo) por concepto de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA sobre inmueble consistente en una casa para habitación y el terreno sobre el cual se haya construido, ubicado en el sector Gallardín, Aldea Palo Gordo, Lote N° 2, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, según consta de documento debidamente autenticado bajo el No. 26, tomo 46, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 03 de agosto de 2005.

.- Al folio 13 del expediente, corre inserto en copia simple el finiquito emanado de la entidad bancaria FONDO COMÚN, copia ésta que no fue impugnada por la contraparte y además fue ratificada en su contenido y firma por el abogado NELSON RAMON GRIMALDO GARCIA (f. 386), quien lo suscribió por el ciudadano Ildemaro A. Graterol R., en consecuencia adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano y por tanto hace plena fe de que en fecha 14 de febrero de 2006, el Banco Fondo Común, Banco Universal, recibió de la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO DE CATAÑO, la cantidad de VEINTIUN MILLONES OCHENTA Y TRES MIL SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 21.083.060,oo), mediante cheque personal N° 46001199 girado contra el Banco de Venezuela, correspondiente a los siguientes conceptos: a) DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 19.600.000,oo) por concepto de Cancelación Total del Crédito Hipotecario Indexado identificado con el N° TMD-580-007757-1 y b) La cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.483.060,oo), por concepto de gastos judiciales.

.- Al folio 14, se encuentra inserto en original un recibo de fecha 14 de febrero de 2006, suscrito por el abogado NELSON RAMON GRIMALDO GARCIA, por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), el cual al no haber sido impugnado se tiene como fidedigno y por cuanto fue ratificado en su contenido y firma por el abogado antes mencionado (f. 386) adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, en tal virtud hace plena fe de que la ciudadana Moira Lorena Orozco, entregó al abogado Nelson Ramón Grimaldo García, dicha cantidad de dinero mediante cheque No. 31001198 de la cuenta No. 0102-0150-11-0000026741 a su favor por concepto de Honorarios Profesionales generados en el Juicio incoado contra el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, titular del crédito TMD-580-007757-1 a que se refiere el finiquito valorado anteriormente y que según su texto concluyó con el pago total de la deuda.

Documentos consignados en la etapa probatoria:

.- A las copias simples que corren a los folios 79 al 204, tomadas del Expediente No. 28.182 relacionado con el juicio incoado por el BANCO REPÚBLICA C.A. contra del ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES por EJECUCIÓN DE HIPOTECA, tramitado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira, por cuanto fueron consignadas tal como permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnadas dentro de la oportunidad legal establecida, se tienen como fidedignas, en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, y por tanto hace plena fe que efectivamente la entidad bancaria Banco República C.A. inició juicio de EJECUCIÓN DE HIPOTECA contra el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES en fecha 18 de septiembre de 2000.

.- A las copias simples que corren a los folios 205 al 290, tomadas del Expediente No. 7641 referente al juicio de Cobro de Bolívares por procedimiento de Intimación incoado por el Banco República C.A. en contra del ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES emanado del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, por cuanto fueron consignadas tal como permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnadas dentro de la oportunidad legal establecida, se tienen como fidedignas, en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, y por tanto hace plena fe que efectivamente la entidad bancaria Banco República C.A. inició juicio de COBRO DE BOLÍVARES VÍA INTIMACIÓN contra el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES en fecha 19 de julio de 2000.

.- A los folios 296, 297, 299 al 301 y 302 al 303, se encuentran insertas las declaraciones de los ciudadanos JESUS ANTONIO TOVAR VALENZUELA, JORGE ALBERTO ADRIANZA LAMBERTO y MARTHA VICTORIA VERGARA DE LIBREROS, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-22.677.231, 11.491.766 y E-94.314.095, respectivamente, testigos promovidos por la parte demandante, en este sentido el Tribunal en atención al artículo 1.387 del Código Civil que establece: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.”, desecha dicha prueba ya que el valor del objeto de la obligación que nos ocupa excede de la cantidad indicada en el artículo transcrito.

Valoradas como han sido las pruebas, el Tribunal para decidir al fondo la presente causa:

DE LA RECONVENCION

El demandado alega la Resolución del Contrato de Opción a Compra de pleno derecho; y se basa en los siguientes planteamientos que este Juzgador analizará y resolverá:

a) Que en la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra se dispuso que el lapso para firmar el documento definitivo de compra venta era de treinta (30) días contados a partir de la firma del pre-contrato, es decir, contados desde el 16 de mayo de 2005 con posibilidad de prorrogar dicho contrato por treinta (30) días más, firmando las partes por mutuo acuerdo y por una sola vez un documento privado el cual sería considerado como parte integrante de dicho instrumento. Que los demandantes pretenden hacer creer que el contrato objeto de litigio fue modificado verbalmente en relación a la cláusula séptima en fecha 03 de agosto de 2005, supuestamente de común acuerdo, trayendo como prueba de ello un recibo firmado por el demandado, lo cual éste niega rechaza y contradice. En este sentido, este Jurisdicente observa que si bien es cierto del contrato de opción a compra se desprende que la venta definitiva debía perfeccionarse en un lapso de treinta (30) días contados a partir del 16 de mayo de 2005 lo cual no se hizo, así como tampoco fue suscrito documento privado contentivo de prórroga alguna, no es menos cierto que al folio 12 del expediente se encuentra inserto en original un recibo de fecha 3 de agosto de 2005 firmado por el demandado GILDARDO MOLINA CALLES, quien no lo tachó ni desconoció en su escrito de contestación a la demanda sino que se limitó a impugnar su contenido alegando que no se especificó si la cantidad mencionada correspondía al cumplimiento de una obligación en específico, sin embargo en el texto de dicho recibo se lee : “concepto de CONTRATO DE OPCION DE COMPRA”; que no se determinó de manera precisa el inmueble, ante lo cual este Juzgador observa que en el recibo se indicó: “ consistente en una casa para habitación y el lote de terreno sobre el cual se haya construido, ubicado en el sector Gallardín, Aldea Palo Gordo, Lote N° 2, Municipio Cárdenas de el Estado Táchira” y finalmente alega que no se mencionaron documentos mediante los cuales se acreditara una propiedad por la cual el promitente vendedor tuviera facultad para disponer del inmueble, ante lo cual se observa que en dicho instrumento se señaló: “debidamente notariado bajo el N° 26, tomo 46, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira”, por lo tanto es criterio de este Sentenciador que el recibo en cuestión contiene los datos suficientes para relacionarlo con el Contrato de Opción a compra celebrado entre las partes y que es objeto del presente juicio. En tal virtud, aún cuando dicho instrumento fue suscrito con posterioridad al vencimiento de los treinta (30) días establecidos para la firma de la venta definitiva, el hecho de que el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES aceptara dicha cantidad de dinero, lleva a la convicción de este Juzgador de la existencia de un acuerdo que modifica la Cláusula Séptima del mismo, en el sentido de que por voluntad de las partes se transformó en una suerte de cumplimiento a tiempo indeterminado y por lo tanto no encuadra como causal de Resolución de Contrato y así se decide.

b) Que el Contrato de Opción a Compra fue firmado el 16 de mayo de 2005 y la Cláusula Segunda estipula un pago de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) para el día 01 de mayo de 2005, por lo que a la firma del contrato la promitente compradora debió de entregar CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo) y no solamente VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) que pagó por concepto de arras. Respecto a dicho alegato, este Jurisdicente observa:

El artículo 1.269 del Código Civil, establece:

“Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
(…)
Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente.”

Ahora bien, en la cláusula segunda del Contrato de Opción a Compra se indicó que a la fecha 1 de mayo de 2005 la promitente compradora debió cancelar la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo), sin embargo es evidente que al 16 de mayo de 2005 cuando se firmó y autenticó el mismo, dicha fecha (1/05/2005) ya había pasado, razón por la cual este Juzgador considera que tal obligación no se encontraba sometida a plazo alguno, siendo por lo tanto necesaria la interpelación de lo obligado a pagar a fin de que la ciudadana Moira Lorena Orozco Esterling se constituyera en mora; y al no constar que tal acto se efectuó no existe incumplimiento o causal que sustente la acción de Resolución de Contrato y así se decide.

c) Alega igualmente la parte demandada reconviniente, que si bien es cierto la Entidad Bancaria Acreedora hipotecaria inició un procedimiento de Ejecución de Hipoteca sobre el inmueble objeto de contienda, la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO, no estaba obligada a seguir recomendaciones del asesor jurídico de dicha institución bancaria acreedora, pues lo que dicho profesional le interesaba era hacer efectivo el cobro de la deuda hipotecaria a favor de la persona jurídica que representaba y si dicha ciudadana formalizó el pago de las cantidades que discrimina en el libelo a su favor, no era su obligación hacerla sino que fue su propia decisión e inclusive el contrato objeto de demanda en ninguna parte obligó a la promitente compradora a cancelar cantidades a entidades bancarias en nombre del promitente vendedor, por lo que ella obró bajo su propia responsabilidad. Que en ningún momento hizo pacto expreso para que los codemandantes cancelaran la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 24.083.000,06) en su nombre en la entidad bancaria citada, por lo tanto si lo realizó en forma voluntaria era improcedente hacerlos valer en favor de los pagos y plazos establecidos en el contrato que obviamente incumplió de forma negligente. En este sentido, este Juzgador observa:

La Cláusula Sexta del Contrato de Opción a Compra establece:

“Sobre el inmueble existe una hipoteca especial convencional de primer grado a favor del Banco República C.A., Banco Universal, el cual EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a cancelar a la brevedad posible, al igual que todos los gastos necesarios para la total liberación del inmueble”

El artículo 1.283 del Código Civil, establece:
El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor”

En el presente caso, valorados y analizados como han sido el finiquito otorgado por el Banco Fondo Común, Banco Universal y el recibo suscrito por el abogado Nelson Ramón Grimaldo García, insertos a los folios 13 y 14 del expediente, de los cuales se desprende que la ciudadana MOIRA LORENA OROZCO DE CATAÑO, canceló el crédito hipotecario indexado identificado con el N° TMD-580-007757-1 que establecía un gravamen sobre el inmueble objeto del Contrato de Opción a Compra que nos ocupa, así como también canceló gastos judiciales derivados de dicho crédito y los honorarios del abogado antes mencionado, es en consecuencia palmario el interés que ésta tenía para realizar dicha actuación tal como era lograr el desgravamen del inmueble que pretendía adquirir, todo ello ante el incumplimiento y retardo del promitente vendedor en cumplir con lo estipulado en la cláusula sexta del contrato. Razón por la cual, le es forzoso a este Operador de Justicia declarar procedente la imputación de dicho pago al precio del inmueble objeto del contrato de opción a compra y así se decide.

En este orden de ideas, desglosados y analizados como han sido los argumentos en los cuales el demandado fundamenta su solicitud de Resolución del Contrato de Opción a Compra y tomando en cuenta el criterio del doctrinario Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 1979, Cuarta Edición, capítulo 33, quien señaló como presupuestos para la procedencia de dicha acción los siguientes: 1) Que el contrato cuya resolución se pide sea un contrato bilateral 2) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes, 3) Que la parte que intente la acción de resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación y 4) Que el Juez declare la resolución; este Juzgador determina que efectivamente en el Contrato de Opción a Compra que nos ocupa se establecieron obligaciones recíprocas para cada una de las partes, por lo tanto estamos en presencia de un contrato bilateral; en cuanto al incumplimiento culposo en el que supuestamente incurrió la actora, si bien es cierto que ésta no canceló las cantidades estipuladas en los lapsos establecidos, no es menos cierto que se transformó en una suerte de cumplimiento a tiempo indeterminado al recibir el demandado una cantidad de dinero por concepto del contrato en fecha 3 de agosto de 2005, es decir, fuera del lapso acordado, lo cual excluye tanto el incumplimiento culposo de la promitente compradora como la obligación de cancelar la cantidad establecida en la Cláusula Novena del Contrato a título de Cláusula Penal. Por otra parte, se observa que el demandado no cumplió con las obligaciones indicadas en el contrato, tales como las contenidas en las Cláusulas Sexta y Novena referente la primera a la cancelación del crédito hipotecario relacionado directamente con la liberación de gravamen hipotecario sobre el inmueble objeto del contrato, lo cual lleva consecuencialmente a la segunda que se corresponde con la firma del documento definitivo de venta, razón por la cual se declara SIN LUGAR la Resolución del Contrato de Opción a Compra y así se decide.

En consecuencia, tomando en cuenta que en el Contrato de Opción de Compra se estableció como precio del inmueble la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,oo), entregando la promitente compradora en fecha 16 de mayo de 2005 la cantidad VEINTE MILLONES DE BOLVIARES (Bs. 20.000.000,oo) por concepto de arras, en fecha 3 de agosto de 2005 la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,oo) y en fecha 14 de febrero de 2006 la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES CON 06/100 (Bs. 24.083.000,06), por concepto de cancelación total de crédito hipotecario, gastos judiciales y honorarios de abogado, todo lo cual suma la cantidad de CIENTO CUATRO MILLONES OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 104. 083.000,06), que supera en creces el precio estipulado en el contrato, les es forzoso a este Jurisdicente atendiendo a lo peticionado por la parte actora en el libelo de demanda declarar CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato y se condena al ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, ya identificado, a otorgar a los ciudadanos MOIRA LORENA OROZCO CARDENAS y GONZALO EDGAR CATAÑO CARDENAS, ya identificados, el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble consistente en un lote de terreno propio identificado como Lote No. 2 y la casa de dos plantas sobre el construida, con una extensión de 184,80 m2 de construcción y el terreno con un área de 92,60 m2, ubicado en el sector Gallardín, Aldea Palo Gordo , Municipio Cárdenas del Estado Táchira cuyos linderos y medidas son: NORTE: con lote No. 3, que es o fue de Juan Eudes Guirigay Valero, mide 11 metros; SUR: con el lote No. 1, que es o fue de Ernesto Isaías García Pérez y María Guirigay de García, mide 11 metros; ESTE: con propiedad que es o fue de Primitivo Guirigay y Saturnino Delgado Contreras, mide 8,40 m2 y OESTE: con callejuela privada, mide 8,40 m2, y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de San Cristóbal en fecha 16 de mayo de 2005 por los ciudadanos MOIRA LORENA OROZCO ESTERLING y GILDARDO MOLINA CALLES, inserto bajo el No. 26, tomo 46 de los libros de autenticaciones de la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira.

SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES contra los ciudadanos GONZALO EDGAR CATAÑO CÁRDENAS y MOIRA LORENA OROZCO DE CATAÑO, por Resolución del Contrato de Opción a Compra.

TERCERO: Se condena al ciudadano GILDARDO MOLINA CALLES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.738.112, a otorgar a los ciudadanos MOIRA LORENA OROZCO ESTERLING, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V- 15.157.829 y GONZALO EDGAR CATAÑO CARDENAS, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.124.402, el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto del Contrato de Opción a Compra autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira. En caso de que el demandado no dé cumplimiento a lo aquí dispuesto, se expedirá copia computarizada certificada de la presente decisión para su protocolización en la Oficina Respectiva, a los fines de que sirva como título de propiedad.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Firmada, Sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los tres (3) días del mes de octubre del año dos mil ocho, años 198 de la Independencia y 149 de la Federación. (fdo).-Josué Manuel Contreras Zambrano.- El Juez (fdo) Jocelynn Granados Serrano.- Secretaria.-
JMCZ/lgb/cm