TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA EL UMBRAL C.A., registrada ante la Oficina del Registro Mercantil del Estado Táchira, asentado bajo el N° 50, Tomo 12-A, de fecha 19/12/1979, con reforma ante ese mismo Registro, asentada bajo el N° 30, Tomo 12-A, de fecha 10/03/2003; representada por la Gerente General MARTHA EMILCE WILCHES RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-9.212.668.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas YRAIMA PETIT OMAÑA y NILDA SEGOVIA ROSAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.192 y 26.187 en su orden; según poder apud-acta de fecha 24/01/2008 (f. 24).
PARTE DEMANDADA: TELEREPUESTOS TÁCHIRA C.A. (TELETACA), inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, asentado bajo el N° 18, Tomo 8-A, de fecha 27/04/2000; representada por la VicePresidenta CAROLINA URIBE VANEGAS, titular de la cédula de identidad N° V-13.148.982.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados EDINSON DEL CRISTO VANEGAS AGUAS y JESUS ARGENIS ESPINOZA MORILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.141 y 89.584 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 24/03/2008 (f. 32).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº: 5423.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL UMBRAL C.A. representada por la Gerente General MARTHA EMILCE WILCHES RODRÍGUEZ, asistida por la Abogada NILDA SEGOVIA ROSAS; ocurrió ante este Juzgado para demandar a la Sociedad Mercantil TELEREPUESTOS TÁCHIRA C.A. (TELETACA) en la persona de la VicePresidenta CAROLINA URIBE VANEGAS.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que la INMOBILIARIA EL UMBRAL C.A. celebró contrato de arrendamiento con Sociedad Mercantil TELEREPUESTOS TÁCHIRA C.A. (TELETACA), según documento autenticado el 20/05/2005 ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 64, Tomo 114; sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Octava Avenida con calle 4, No. 7-96, Edificio Las Alondras, planta baja, La concordia, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
-Que se estableció un plazo fijo de un (1) año, susceptible de ser prorrogado, según la cláusula segunda.
-Que se estableció como canon la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) ó CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 450,00) mensuales, que debían pagarse por mensualidades vencidas, los primeros días del mes correspondiente.
-Que en la última renovación, el canon se estableció en SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F. 760,5).
-Que el pago de los servicios públicos serían por cuenta de la arrendataria, según la cláusula 11°.
-Que manifestó su voluntad de no renovar el contrato, por lo que el 15/12/2007 venció la prórroga legal; pero no se ha entregado el inmueble.
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba a la Sociedad Mercantil TELEREPUESTOS TÁCHIRA C.A. (TELETACA) en la persona de la VicePresidenta CAROLINA URIBE VANEGAS, para que convenga o sea condenada por el Tribunal:
• En la entrega del inmueble descrito, libre se personas y cosas; en el mismo buen estado en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos.
• En pagar por daños y perjuicios por el uso y disfrute del bien inmueble, los cuales debían ser aplicados por analogía al monto del canon arrendaticio, a razón de SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F. 760,5) mensuales ó su equivalente por día transcurrido, hasta la definitiva entrega; mas los gastos que resulten del inmueble.
Estimó la demanda en UN MILLÓN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,00), y la fundamentó en los artículos 1160, 1167 y 11592 del Código Civil (fs. 1 al 22).
SEGUNDO: El 21/01/2008 se admitió la demanda (f. 23).
El 25/03/2008 los apoderados judiciales de la parte demandada Abogados EDINSON DEL CRISTO VANEGAS AGUAS y JESUS ARGENIS ESPINOZA MORILLO, procedieron a contestar la demanda de la manera siguiente:
• Que conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la falta de cualidad de su representada para sostener el juicio, en virtud de que en los estatutos sociales se estableció en el Título IV de la Administración y Representación, cláusula novena, una administración integrada por un Presidente y VicePresidente; y que en la cláusula décima segunda, estaban las atribuciones conjuntas del Presidente y VicePresidente, específicamente el numeral 8. Que como la firma del contrato de arrendamiento era un acto de administración, se requería de la firma del Presidente y VicePresidente, y dado que en el contrato solo firmó la VicePresidenta CAROLINA URIBE VANEGAS, la presente acción no obligada a su representada, por que no fue otorgado legalmente por la Junta Directiva.
• Contestación al fondo:
-Negó y rechazó la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
-Que el 14/10/2005 se notificó a su representada mediante telegrama lo siguiente: “Notificole nuevo canon prorroga legal 15-12-05 Bs. 585.000,00 Inmobiliaria El Umbral C.A.”, que consigna marcado “A”.
-Que a finales de 2006 se notificó nuevamente a su representada mediante telegrama lo siguiente: “Notificole vencimiento primer año prorroga legal 15-12-06 nuevo canon Bs. 760.500”, que consigna marcado “B”.
-Que el 29/08/2007 se le envió otro telegrama que indicaba: “reiteramos vencimiento prorroga legal 15-12-07 entrega material inmueble. Inmobiliaria El Umbral C.A.”, que consigna marcado “C”.
-Que según la cláusula décima sexta, la intención de las partes fue, que para que se diera un nuevo contrato debía haber un nuevo canon de arrendamiento. Que en el supuesto negado de lo anterior, era requisito para la prórroga del contrato el aumento del canon arrendaticio, por lo que nunca ha existido la prórroga legal, pues el contrato se ha venido renovando; que al efecto consignada originales de bauches de depósitos efectuados por su mandante en BANFOANDES, a favor de la Inmobiliaria El Umbral, marcados con las letras “D”, “E” y “F”.
-Solicitaron se declare sin lugar la demanda (fs. 40 al 47).
TERCERO:
El 31/03/2008 la parte actora promovió:
-El mérito favorable del contrato de arrendamiento de fecha 20/05/2005.
-Reprodujo los originales de los contratos de arrendamiento de fechas 15/01/2002, 02/07/2003 y 27/05/2004.
-El telegrama de fecha 29/08/2007, recibido el 30/08/2007, dirigido a su representada por la demandada.
-Comunicaciones de fechas 04/10/2007 y 07/12/2007 dirigidas por la demandada a la actora.
-Solicitó del Tribunal desestimar los depósitos bancarios producidos por la demandada, por cuanto no se estaba ventilando su solvencia.
-Que las comunicaciones anexas a la contestación de la demanda, evidenciaban, según la comunidad de la prueba, el cumplimiento de notificación oportuna de no renovación del contrato (fs. 48 al 64).
El 03/04/2008 la parte demandada promovió:
-El mérito del Acta Constitutiva de la parte demandada.
-El contrato de arrendamiento objeto de la acción.
-Los tres (3) bauches de depósitos efectuados por su mandante en BANFOANDES, a favor de la accionante (fs. 66 y 67).
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA:
La demandante persigue, a través de la decisión del órgano jurisdiccional, que se condene a la parte demandada al cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble que ocupa como arrendataria, consistente en un local comercial ubicado en la Octava Avenida con calle 4, No. 7-96, Edificio Las Alondras, planta baja, La concordia, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; con el argumento de que, el contrato se fue renovando y a partir de la última de las renovaciones, su mandante INMOBILIARIA EL UMBRAL, C.A., procedió a expresar su voluntad de no renovar el contrato para que la demandada hiciera uso de la prórroga legal y que la misma venció el 15 de diciembre de 2.007, sin que haya procedido a la entrega del inmueble.
Por su parte, la legitimada pasiva en la litis contestación, a través de sus apoderados judiciales, negó los hechos imputados por la parte actora, alegando entre otros particulares para tratar de enervar la pretensión de la actora, que en primer término, oponía la falta de cualidad de la demandante para sostener el juicio, por cuanto los Estatutos Sociales de la demandada establecían una administración conjunta, de donde se tenía que para la validez de sus actos requería la firma de ambos administradores ---Presidente y VicePresidente---, y por eso el contrato de arrendamiento no obliga a su representada, por no ser otorgado por la totalidad de miembros de la Junta Directiva. Igualmente expresa como defensa de fondo, que para el día 14 de octubre de 2.005, su representada recibió un telegrama con acuse de recibo que indicaba: “Notificole nuevo canon prorroga legal 15-12-2.05 Bs. 585.000,00 Inmobiliaria El Umbral C.A.”; que a finales de 2.006, reciben otro telegrama que indica: “Notificole vencimiento primer año prórroga legal 15-12-06 nuevo canon Bs. 760.500”; y el 29 de agosto de 2007 reciben un tercer telegrama que dice: “Reiteramos vencimiento prórroga legal 15-12-07 entrega material inmueble. Inmobiliaria El Umbral C.A.”. Que la intención de las partes fue de que, para que se diera un contrato necesariamente tenía que haber un nuevo canon de arrendamiento y así se ha venido dando desde el 15 de diciembre de 2.005; que nunca ha nacido el lapso de prórroga legal, ya que se ha venido renovando el supuesto contrato de arrendamiento en virtud del aumento del canon arrendaticio, como se indica en la cláusula décima sexta del anómalo contrato.
Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada, con la indicación previa por la demandada, de su falta de cualidad para sostener el juicio.
PRIMER PUNTO PREVIO: SOBRE LA FALTA DE CUALIDADAD
La presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la ley de arrendamientos inmobiliarios que establecen:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…”
Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, y por cuanto la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra opuso como defensa de fondo, la falta de cualidad, pasa este Juzgador a decir como punto previo dicha defensa, observando lo siguiente:
Sobre la cualidad, el Dr. LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:
“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” omissis “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”
Como argumentación a la defensa de falta de cualidad de la demandada para sostener el juicio, esgrime la accionada a su favor que:
.- Los Estatutos Sociales de su representada establecieron una administración conjunta a través de una junta directiva, integrada por un Presidente y un Vicepresidente, y que los mismos ejercen conjuntamente las facultades de administración y disposición de la empresa; y siendo el contrato de arrendamiento un contrato de administración, necesitaba para su validez la firma de ambos administradores, observándose ---dice la demandada---, que dicho contrato cursante en autos se encuentra firmado sólo por la VicePresidente, por lo que el mismo no obliga ni puede oponérsele a su representada.
Ciertamente se observa, que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia entre las partes se encuentra suscrito solamente por la Vicepresidenta de la empresa demandada, ciudadana CAROLINA URIBE VANEGAS; y que los estatutos de la misma establecen la firma conjunta para sus actos de disposición y administración. Pero igualmente se observa, que el contrato en cuestión se fue ejecutando paulatinamente en el tiempo, con aceptación de sus efectos tanto por el arrendador como por la arrendataria; es así, como desde el 15 de diciembre de 2.001, fecha de inicio de la relación arrendaticia, las partes han mantenido la misma con prescindencia del requisito de la firma conjunta, esto es, el acto de administración, a pesar de iniciarse formalmente viciado cumplió su finalidad material, es decir, la realización de una relación contractual y así la arrendataria ha mantenido y mantiene el uso y disfrute del inmueble arrendado y la arrendadora percibe los cánones arrendaticios, con lo que se tiene que ciertamente existe una relación contractual, indicando que la misma puede ser válida, aun sin la formalidad de la firma de un contrato de arrendamiento, como lo es el caso de los contratos verbales. En consecuencia, puede concluirse, que la demandada Sociedad Mercantil TELEREPUESTOS TACHIRA, C.A. (TELETACA), detenta el uso, goce y disfrute del inmueble y cancela los cánones arrendaticios a la demandante INMOBILIARIA EL UMBRAL, C.A.; por tanto, la primera es arrendataria, la segunda es arrendadora y entre ambas existe una relación jurídica de carácter arrendaticio perfectamente definida. A tal efecto, es concluyente afirmar, para quien juzga, que entre la empresa TELEREPUESTOS TACHIRA, C.A. (TELETACA) y la demandante INMOBILIARIA EL UMBRAL C.A., existe una relación de identidad lógica entre la persona del demandante y la persona contra quien es concedida la acción (cualidad pasiva). Por lo que se desecha la defensa de fondo propuesta conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Resuelto el punto anterior, pasa este Administrador de Justicia a proferir la sentencia de mérito, con la previa verificación y análisis del acervo probatorio aportado por las partes en la litis.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
CON SU ESCRITO LIBELAR:
• DOCUMENTALES: Copia simple de acta de asamblea extraordinaria y documento constitutivo estatutario de la empresa demandante INMOBILIARIA EL UMBRAL, C.A. Estas documentales son perfectamente admisibles en juicio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no resultando de manera alguna impugnadas, por lo que se valoran conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar con ello la personalidad jurídica de la demandante y el carácter de la representante judicial de la misma.
• DOCUMENTAL: Copia certificada de contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 20 de mayo de 2.005, No. 64, Tomo 114. Esta documental no fue objeto de impugnación, en consecuencia, se valora como documento público emanado de funcionario competente para dar fe de ello, y en consecuencia, fidedigna para demostrar la existencia de la relación arrendaticia en los términos planteados en tal documento.
• DOCUMENTAL: Acuse de recibo emanado de IPOSTEL, en fecha 05 de septiembre de 2.007, en la que se indica la entrega del Telegrama PC TAAQA 0235, de fecha 29 de agosto de 2.007, para TELEREPUESTOS TACHIRA, C.A., que fue entregado el 30 de agosto de 2.007, a la 10:20 de la mañana, con sello húmedo de IPOSTEL. Esta documental se valora como documento administrativo con presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, y al no resultar impugnado se tiene como fidedigno para demostrar la entrega y recepción del telegrama en la fecha y a la persona que en el mismo se indica.
• DOCUMENTAL: Telegrama fechado con sello húmedo de IPOSTEL, 29 de agosto de 2.007. Esta documental se valora como documento administrativo con presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, y al no resultar impugnado se tiene como fidedigno para demostrar de su contenido comunicación con fecha y texto en el mismo contenido.
• DOCUMENTAL: Documento privado de fecha 30 de septiembre de 2.005, remitido por la demandante INMOBILIARIA EL UMBRAL, C.A., a la demandada TELEREPUESTOS TACHIRA, C.A.. No se valora esta documental, ya que de la misma no consta que haya sido recibida o firmada por algún representante de la demandada.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
• DOCUMENTAL: Valor y mérito probatorio del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, en fecha 20 de mayo de 2.005, No. 64, Tomo 114. Se indica que esta documental ya resultó valorada.
• DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de enero de 2.002, ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, No. 61, Tomo 08. Esta documental no fue objeto de impugnación, en consecuencia, se valora como documento público emanado de funcionario competente para dar fe de ello, por lo que se considera como fidedigna para demostrar la existencia de la relación arrendaticia en los términos planteados en tal documento.
• DOCUMENTAL: Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 02 de julio de 2.003, ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal, No. 60, Tomo 107. Esta documental no fue objeto de impugnación, en consecuencia se valora como documento Público emanado de funcionario competente para dar fe de ello, por lo que se considera como fidedigna para demostrar la existencia de la relación arrendaticia en los términos planteados en tal documento.
• DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 27 de mayo de 2.004, ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, No. 33, Tomo 100. Esta documental no fue objeto de impugnación, en consecuencia, se valora como documento público emanado de funcionario competente para dar fe de ello, por lo que se considera como fidedigna para demostrar la existencia de la relación arrendaticia en los términos planteados en tal documento.
• DOCUMENTAL: Telegrama dirigido a la parte demandada mediante IPOSTEL, inserto a los folios 19 y 20. Esta probanza ya resultó valorada.
• DOCUMENTAL: Comunicación privada emanada de la demandada, con fecha 04 de octubre de 2.007. Esta documental privada al ser opuesta a la demandada, no resultó desconocida, en tal razón se tiene como legalmente reconocida, por lo que sus efectos, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se tienen con fuerza probatoria para demostrar lo expresado en la misma.
• DOCUMENTAL: Comunicación privada emanada de la demandada, con fecha 07 de diciembre de 2.007. Esta documental privada al ser opuesta a la demandada, no resultó desconocida, en tal razón se tiene como legalmente reconocida, por lo que sus efectos, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se tienen con fuerza probatoria para demostrar lo expresado en la misma.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON SU ESCRITO DE CONTESTACION:
• DOCUMENTAL: Telegrama con sello húmedo de IPOSTEL, de fecha 14 de octubre de 2.005. Se valora esta documental como documento administrativo al cual se le otorga una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, y al no resultar impugnada se tiene como fidedigna para demostrar su contenido.
• DOCUMENTAL: Documento con sello húmedo de la demandante y firma autógrafa. Al ser opuesta a la demandante y no resultar desconocida se tiene como reconocida, por lo que se valora como documento tenido legalmente como reconocido para demostrar lo expresado materialmente en el mismo.
• DOCUMENTAL: Telegrama con sello húmedo de IPOSTEL, de fecha 29 de agosto de 2.007. Se valora esta documental como documento administrativo al cual se le otorga una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, y al no resultar impugnada se tiene como fidedigna para demostrar su contenido.
• DOCUMENTAL: Originales de depósitos bancarios realizados en la entidad bancaria BANFOANDES. No se aprecian ni se valoran, en razón de no estar controvertido el hecho de la solvencia o no de la parte demandada.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
• Valor y mérito probatorio de lo establecido en el acta constitutiva de la empresa demandada. Se indica que esta documental ya resultó valorada. Con la observación de que lo relativo a las atribuciones de los administradores se estableció, que ciertamente los mismos deben actuar conjuntamente, no obstante, a juicio de quien sentencia, ello no implica falta de cualidad para que dicha empresa sea demandada.
• Valor y mérito probatorio del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, con fecha de autenticación ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, 20 de mayo de 2.005, No. 64, Tomo 114. Se indica que esta documental ya fue objeto de análisis y valoración.
• Valor y mérito probatorio de bauches de depósitos bancarios. Se establece que esta prueba ya resultó analizada.
Con fundamento en las pruebas presentadas se indica, en primer término, que queda comprobada la existencia de una relación arrendaticia, con prescindencia de que, ciertamente y conforme a los estatutos sociales de la demandada se hace necesario la firma conjunta del Presidente y del VicePresidente para la realización de los actos de administración y disposición de dicha persona jurídica, y que el contrato de arrendamiento lo es de administración; pero no se puede con ello sacrificar los legítimos derechos de terceros, con la interposición de tal formalidad, comprobado como está, que ciertamente la parte demandada ha mantenido el goce y disfrute del inmueble desde el inicio de la relación arrendaticia y que ha cancelado sin oposición el canon arrendaticio, elementos esenciales del contrato de arrendamiento. Establecer, que la arrendataria del inmueble no tiene cualidad para ser demandada sería violatorio al derecho de propiedad del propietario del inmueble, ya que entonces jamás podría demandar ante cualquier hipotético incumplimiento de su inquilino, la resolución del contrato ó el desalojo del inmueble, en detrimento de su legítimo derecho como arrendador ó propietario. Así se establece.
Establecido lo anterior y sobre el fondo de la controversia, se indica, que se evidenció de autos que la relación arrendaticia se inicia mediante contrato autenticado en fecha 15 de diciembre de 2.001 y que la misma se fue prorrogando hasta el 15 de diciembre de 2.005.
Igualmente quedó evidenciado, que la demandada tuvo conocimiento y fue notificada mediante comunicación –telegrama al folio 42-, de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento y en consecuencia, del inicio del disfrute de la prórroga legal hasta el día 15 de diciembre de 2.007, constando igualmente mediante comunicación -telegrama al folio 20-, que en esa fecha debía producirse la entrega del inmueble por fenecer la prórroga legal.
El artículo 38 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario” (lo subrayado del Tribunal).
Ello, sin que exista fundamento legal alguno que impida que durante la prórroga legal se pueda incrementar el canon arrendaticio, ya que durante la misma, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, permanecen vigentes las cláusulas contractuales, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, y como quedó demostrado, que mediante comunicaciones la arrendadora manifestaba al arrendatario el incremento del canon en el lapso de la prórroga de Ley, esto no significa que se trataba de una nueva renovación contractual, ya que se ratifica, conocía la arrendataria que se trataba de incrementos durante el lapso de prórroga legal, por lo que se desecha el argumento esgrimido por la parte demandada de que el aumentarse el alquiler se prorrogaba el contrato. Así se establece.
Establece además el Código Civil lo siguiente:
Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Así las cosas, existiendo un contrato escrito celebrado por tiempo determinado sobre un inmueble de los contemplados en el artículo 1º de la Ley Especial, y habiendo concluido el tiempo fijo de duración sin que existan evidencias de que la arrendataria hubiere incumplido sus obligaciones contractuales, operaron los presupuestos de la prórroga legal, por lo que la misma entró en vigor; prórroga legal que como quedó evidenciado fue disfrutada por la arrendataria hasta el 15 de diciembre de 2.007, fecha en la que nace para la arrendadora el derecho a demandar el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado conforme a la disposición del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
De tal manera, que teniendo la parte demandada conocimiento de la no renovación del contrato de arrendamiento, e iniciándose el disfrute de la prórroga legal, cuyo disfrute quedó demostrado, se produce el hecho de la consumación del lapso del contrato de arrendamiento y su prórroga legal; por lo que ante tal circunstancia, la acción incoada por el actor y tutelada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios queda plenamente comprobada; por lo que la demanda así plasmada debe ser declarada con lugar como así quedará expresamente indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Daños y Perjuicios:
En relación a lo peticionado por la actora de que condene a la parte demandada al pago de daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble objeto de controversia, hasta la entrega definitiva de dicho inmueble, calculado de manera analógica al canon de arrendamiento; quien dilucida estima, la Jurisprudencia Patria ha venido estableciendo, que el actor debe en su libelo de demanda señalar el daño ó los daños, así como sus causas. Debe también señalar, que se trata de los daños que hacen procedente la responsabilidad civil especificando la relación de causalidad.
Ahora bien, es reiterada y pacífica la Jurisprudencia y la Doctrina Patria al establecer, que en los juicios de relaciones arrendaticias los daños y perjuicios vienen estimados en los cánones dejados de percibir, en consecuencia, es válida la interposición de este petitorio por la actora, en el sentido de solicitar la condena de los daños y perjuicios, los cuales se estiman en los cánones dejados de percibir por el arrendador, en razón del uso dado al inmueble por el arrendatario.
Así las cosas tenemos, que en el caso bajo estudio, si bien la parte actora reclamó el pago de daños y perjuicios; sin embargo, no los señaló ó especificó, es decir, no indicó la relación de causalidad del concepto reclamado.
En consecuencia, la demanda respecto al segundo punto peticionado debe ser declarada sin lugar, y así se establece.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ha propuesto la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL UMBRAL, C.A. representada por su Gerente General, ciudadana MARTHA EMILCE WILCHES RODRÍGUEZ, quien estuvo representada judicialmente por las Abogadas YRAIMA PETIT OMAÑA y NILDA SEGOVIA ROSAS; contra la Sociedad Mercantil TELEREPUESTOS TACHIRA, C.A. (TELETACA) representada por su VicePresidenta, ciudadana CAROLINA URIBE VANEGAS, quien estuvo representada judicialmente por los Abogados EDINSON DEL CRISTO VANEGAS AGUAS y JESUS ARGENIS ESPINOZA MORILLO.
SEGUNDO: SE CONDENA a la demandada Sociedad Mercantil TELEREPUESTOS TACHIRA, C.A. (TELETACA) representada por su VicePresidenta, ciudadana CAROLINA URIBE VANEGAS; a la entrega de inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un local comercial ubicado en la Octava Avenida con calle 4, No. 7-96, Edificio Las Alondras, planta baja, La concordia, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; en el mismo buen estado en que lo recibió, y solvente en los servicios públicos.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR lo peticionado por la actora respecto al pago de daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble objeto de controversia, hasta la entrega definitiva de dicho inmueble, calculado de manera analógica al canon de arrendamiento.
CUARTO: Se EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:15 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5423.