TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
198º y 149º
PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL KARMATY C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Capital en fecha 21 de diciembre de 1973, bajo el Nº 224, tomo 23-B
APODERADO JUDICIAL: TAREK KHATIB SÁNCHEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.886.
PARTE DEMANDADA: EMIDDIO PALUMBO y ELIAS BALADI, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº. E.- 82.011.777 y V.-6.480.632 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL: MIGUEL ÁNGEL CORDOLIANI FIGARELLA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.637.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN)
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 10054
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado TAREK KHATIB SÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la decisión de fecha 25 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: IMPROCEDENTE la demanda por resolución de contrato intentada por la Empresa KARMATY C.A., contra los ciudadanos EMIDIO PALUMBO y ELIAS BALADI, antes identificados.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por demanda incoada por la Empresa KARMATY C.A., contra los ciudadanos EMIDIO PALUMBO y ELIAS BALADI, antes identificados, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 23 de marzo de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma el actor en su libelo: 1) Que constaba de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, que su representada dio en calidad de arrendamiento a los demandados, un lote de terreno de DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (2.679 mts2) aproximadamente, que forma parte de una mayor extensión de terreno de aproximadamente (108.300 mts2), situado en el sector denominado Montemar, Urbanización Playa Grande, marcado el lote YI-A, Catia La Mar Estado Vargas; 2) Que la duración del mencionado contrato fue de dos años fijos, sin prórroga, el cual venció el día 31 de octubre de 2003; 3) Que establecía la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento que para el primer año el canon de arrendamiento era por la suma de (Bs. 615.000,00), y que para el segundo año se fijó la cantidad de acuerdo al índice inflacionario indicado por el Banco Central de Venezuela; 4) Que el pago sería efectuado mensualmente y que si los arrendadores dejaren de pagar dos mensualidades consecutivas, daría lugar a la arrendadora a resolver el contrato de arrendamiento y solicitar la desocupación del inmueble, sin previo aviso; 5) Que la cláusula décima tercera establecía que cualquier controversia contractual sería dirimida mediante arbitraje por ante la Cámara de Comercio, y fundamentada en esa cláusula, la parte demandante solicitó ante el Tribunal Arbitrar (sic) de la Cámara de Comercio, la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud que los arrendadores, habían dejado de pagar dos meses de cánones de arrendamiento, produciéndose a su favor el laudo arbitrar (sic); 7) Que dicho laudo arbitrar (sic) fue anulado a solicitud de los arrendadores, mediante fallo dictado por el Juzgado Superior Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de febrero de 2007; 8) Que era el caso que los arrendadores dejaron de pagar los meses de septiembre y octubre de 2003, fecha en la cual debía concluir la relación arrendaticia y de pleno derecho le correspondía la prórroga legal, prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 9) Que por cuanto los arrendatarios habían dejado de cumplir el pago de los alquileres mencionados, ni siquiera podía concedérsele el beneficio de la aludida prórroga legal; 10) Que como consecuencia del fallo que anuló la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, era por lo que acudía a la Jurisdicción Ordinaria para demandar formalmente a los ciudadanos EMIDIO PALUMBO y ELIAS BALADI, por resolución de contrato de arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, para que convinieran o fuesen condenados por el Tribunal en lo siguiente: a) En la resolución del aludido contrato de arrendamiento, por los cánones insolutos y en consecuencia la entrega material inmediata del inmueble arrendado, b) En pagar las costas y costos del juicio; 11) Estimó la demanda en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).
En fecha 23 de marzo de 2007, se admite la demanda, emplazándose a la parte demandada, a dar contestación a la demanda el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a cualquier hora de las indicadas en la tablilla de (8:30 a.m. a 3:30 p.m.).
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada solo se limitó a oponer la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de abril de 2007, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia declinó la competencia para conocer de la causa ante un Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
En fecha 02 de mayo de 2007, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión de la causa al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial según sorteo efectuado en fecha 15 de mayo de 2007.
En fecha 18 de mayo de 2007, el Juzgado a-quo le dio entrada al expediente y ordenó oficiar al Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los efectos que remitiera un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 30 de marzo del año 2007, hasta el 03 de abril del año 2007.
En fecha 02 de julio de 2007, el Juzgado a-quo recibió el cómputo solicitado, dictó auto mediante el cual informó a las partes, la continuación del lapso probatorio.
En fecha 17 de julio de 2007, último día del lapso probatorio la representación judicial de la parte demandada presenta escrito contentivo de alegatos del siguiente tenor: 1) Que el terreno arrendado es un inmueble afectado de expropiación por causa de utilidad pública por decreto publicado en Gaceta Oficial Nº 1.622, de fecha 16 de julio de 1976, según declaratoria de expropiación en sentencia dictada en fecha 4 de noviembre de 1986, en la cual el apoderado de la expropiada Arrendadora Karmaty C.A., convino en la expropiación en el acto de la contestación de la demanda en fecha 14 de abril de 1986; 2) Solicita al Tribunal que de conformidad con lo previsto en los artículos 9,93,94,95 y 96 del decreto con fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, que esta se haga parte en el presente juicio en aras de defender los intereses patrimoniales de la Nación; 3) Que anexa los siguientes recaudos: a) Sentencia dictada en fecha 04 de Noviembre de 1.986; b) Sentencia Firme de expropiación por causa de utilidad pública sobre el terreno arrendado (lote YIA)en fecha 14 de Junio de 2002; c) Copia de la Gaceta Oficial Nº 31004 de fecha 16 de Junio de 1976; d) Copia de la Certificación de Gravámen; e) Copia de autos de fecha 25 de abril de 2007, exp. AP31-V-2007-000196; 4) Que la expropiada KARMATY C.A., firma el contrato de arrendamiento en fecha 13 de Noviembre de 2001 con su representado EMIDIO PALUMBO, quien construyó las bienhechurías tal como se evidencia de justificativo de testigos de fecha 29 de julio de 2004; 5) Que las bienhechurías fueron construidas entre los meses de agosto y noviembre de 1994; 6) Que en virtud del hecho probado en autos con documentación fehaciente, aunado a que las edificaciones son exclusiva propiedad de EMIDIO PALUMBO, existe una flagrante violación del articuló 6 del Código Civil en concordancia con el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de Julio del año 2007, comparece por ante este Tribunal el Dr. Tarek Khatib Sánchez, en representación de la parte actora y solicita se declare la confesión de la demandada, pues en el juicio breve se interponen Cuestiones Previas y se esgrimen las defensas de fondo a que haya lugar y en este caso no se esgrimieron en su oportunidad defensas de fondo.
En fecha 25 de julio de 2007 el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
“…Ahora bien, este Tribunal a los fines de garantizar los derechos del arrendatario consagrados en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a analizar el documento fundamental de la pretensión libelar, que es el contrato de arrendamiento…omisis…Ahora bien, se evidencia que el referido contrato expresa: “…No obstante, las partes podrán discutir con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento, y siendo que en autos no consta que la relación arrendaticia haya sido renovada mediante otro contrato, o de manera expresa, trae como consecuencia que dicho contrato se indeterminara en el tiempo, ya que a los demandados se les dejó en posesión del inmueble, por lo que el contrato accionado ha de reglarse por las normas que rigen los contratos sin determinación de tiempo.
Por otra parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación: (…omisis…)
Es por lo que entra entonces este Tribunal en consecuencia, a analizar cual era la acción procedente a incoar por parte del actor. El criterio que impera en este Tribunal, es aplicar con preferencia las disposiciones y los procedimientos especiales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 22 del Código de Procedimiento Civil, que en el caso concreto es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual esta tutelada por normas de orden público la acción a seguir era Desalojo y no Resolución del Contrato de Arrendamiento, y, en razón a lo valorado anteriormente y a la naturaleza del contrato. Es forzoso concluir para esta Juzgadora, que el derecho inquilinario es de estricto orden público y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos y en aras de que no existan fallas que anulen el juicio y sobre todo resguardando el derecho a la defensa; es por lo que declara improcedente, la acción escogida por el demandante. En consecuencia la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento debe declararse IMPROCEDENTE. En razón de la improcedencia de la pretensión contenida en el libelo de demanda, no puede esta Juzgadora entrar a resolver sobre el fondo de la misma. Por los razonamientos anteriormente expuestos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento contenida en la demanda propuesta por EMPRESA KARMATY C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Capital en fecha 21 de diciembre de 1973, bajo el N° 224, Tomo 23-B, representada por el ciudadano KENNETH BLEJAMAN G., mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad N° V.- 6.269.812, en su carácter de (sic) representante legal; contra los ciudadanos EMIDDIO PALUMBO, italiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E.- 82.011.777, y ELIAS BALADI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 6.480.632.
Se condena en costas a la parte perdidosa…”
Por diligencia de fecha 30 de julio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandante, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 31 de julio de 2007.
En fecha 03 de agosto de 2007 este Tribunal le da entrada y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En el día de hoy, Dieciséis (16) de Septiembre de 2008, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
SOBRE LA ACCIÒN EJERCIDA
Justifica el a quo su dictamen, argumentando que no obstante los efectos procesales de la falta de contestación a la demanda y de promoción de pruebas sobre el merito de la controversia, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe analizar el contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, pues de ello dependerá si la acción intentada es conforme o no con el derecho, concluyendo el a quo, en la IMPROCEDENCIA de la demanda por haber ejercido el actor la acción equivocada vista la naturaleza de la relación arrendaticia en cuanto a su duración.

Ahora bien, de las actas procesales se evidencia que la representación judicial del demandado en la oportunidad de la contestación, se limitó a oponer la cuestión previa de incompetencia, sin contestar al fondo la demanda, tal como lo ordena la disposición contenida en el articuló 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto es del siguiente tenor:
“En la contestación de la demanda, el demandado beberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.
De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.”

En efecto, la ultima parte de la disposición antes transcrita, evidencia que ante el evento del ejercicio de los recursos de ley, se tramitaran por cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, momento en el que se suspende hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
En el caso de marras, contra la decisión que declaró con lugar la cuestión previa de incompetencia, no se ejercieron los recursos de ley, motivo por el cual no se ordena la sustanciación en cuaderno separado y la causa continúa su curso avanzando a la etapa probatoria, en cuya fase comparece la representación del demandado y consigna escrito de alegatos, y no promueve pruebas sobre el merito de la controversia.
Ahora bien, de acuerdo al status procesal en que ha quedado la presente causa, vista la falta de contestación al fondo y la ausencia de promoción de pruebas, surge la interrogante; si no hubo contradicción en cuanto a la relación arrendaticia alegada por el actor, pedía de oficio el a quo dictaminar sobre la naturaleza del contrato en cuanto a su duración y concluir que el contrato es a tiempo indeterminado?
Para responder a esta interrogante habría que analizar en principio en que consiste el orden público inquilinario, y al respecto se ha venido afirmando que el orden público lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.
En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.
Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario el a quo entra de oficio al estudio de la temporalidad arrendaticia y concluye que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, no obstante que no hubo contradicción, para lo cual en criterio de este Juzgador, esta perfectamente legitimada, pues no es lo mismo un hecho convenido expresamente, que un hecho admitido tácitamente, cuando está involucrado el orden público inquilinario.
Entonces, en el caso de autos y no habiendo contestación al fondo de la demanda, puede el orden público inquilinario, justificar el apartamento del juzgador de los efectos procesales de la falta de contestación a la demanda y siendo que la temporalidad arrendaticia es fundamental para determinar la pertinencia de la acción, acierta el a quo al analizar de oficio el problema de la duración en la relación arrendaticia.
Precisa este sentenciador actuando en alzada, vista la acción de resolución de contrato por incumplimiento ejercida por el actor, determinar cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.
Ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y admitida por el Juzgado de Municipio, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Segunda es del siguiente tenor:

“La duración de este contrato es de dos (2) años fijos contados a partir del 1 de Noviembre de 2001 hasta el 31 de Octubre de 2003. No obstante las partes podrán discutir con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del contrato, la celebración o no de un nuevo contrato y los términos y condiciones del mismo….”
Respecto a esta instrumental, consignada con el libelo de demanda y que no fue impugnada por las partes, no hay elementos entonces para negar autenticidad y validez al precitado instrumento y entonces presta para este sentenciador todo el merito probatorio que se desprende de su contenido, esto es: 1) Que la sociedad mercantil KARMATY C.A., celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos EMIDIO PALUMBO y ELÌAS BALADI M., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de dos mil seiscientos setenta y nueve (2.679 M2) metros cuadrados aproximados de superficie, el cual forma parte de un lote de terreno de mayor extensión de Ciento Ocho Mil Trescientos metros cuadrados (108.300 M2) de superficie, ubicado en el sector Montemar, Urbanización Playa Grande, marcado como lote YI-A, Catia La Mar, Estado Vargas. 2) Que el precitado contrato tiene una duración de dos (2) años fijos, con vigencia desde el 1º de noviembre de 2001 hasta el 31 de octubre de 2003.
En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por las partes es a tiempo determinado, pero visto la fecha de vencimiento señalada en el contrato y la fecha en que se introduce la demanda (19/03/2007) surge la necesidad de analizar si la relación contractual cambio a tiempo indeterminado operando la tácita reconducciòn, por lo que, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambio a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.
Establece el artículo 1.600 del Código Civil:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artìculo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

La tàcita reconducciòn consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continùa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el tèrmino de duraciòn màxima que corresponda fijada en el artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entonces, ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir èl teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por dos (2) años fijos, tenìa como fecha de vencimiento el 31 de octubre de 2003, y a partir de esta fecha comienza la prorroga legal que sería de un año, ello a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asì las cosas, la prorroga legal se venció en fecha 31de octubre de 2004, continuando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la prorroga legal, pues la demanda de resolución de contrato por falta de pago se introduce en fecha 19 de marzo de 2007 y es admitida en fecha 23 de marzo de 2007, esto es, dos años y cinco (5) meses luego del vencimiento de la prorroga legal, tiempo en el cual la parte demandada venía ocupando el inmueble, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tacita reconducciòn.

Al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de derecho arrendaticio, Pag. 293, expresa:

“Pareciera que la “tacita reconducciòn”, a que se contraen los artìculos 1.600 y 1614 del Código Civil, quedó suprimida por efecto de la prorroga legal y, en consecuencia, tácitamente derogada tales normas, pues contempla el artículo 38 de LAI que “vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Literalmente analizada la norma citada, pareciera conducir a interpretar que por el solo vencimiento de la prórroga legal ya no podrá tener lugar la “tácita reconducciòn”, pues en ese mismo momento nace para el arrendador el derecho de solicitar el secuestro, tal y como si la sola terminación de la prórroga equivalga a una nueva causal de secuestro en nuestra legislación….”
No obstante lo anterior, concluye el referido autor, que lo dispuesto en el artículo 38 de LAI mal puede interpretarse de modo estricto, sino a la luz del Derecho Arrendaticio que está informado de un contenido y carácter social, no sólo en beneficio del arrendatario, sino del arrendador, y bajo una finalidad de protección en orden a derechos recíprocos; y es de observar que en LAI no aparece alguna norma prohibitiva que suprima la “tácita reconducciòn”, y bien podría ocurrir que el arrendador no ejerza aquél derecho a solicitar el secuestro del inmueble, y deje al ocupante del mismo, en el goce y uso, sin ninguna oposición, en cuyo caso podría darse la tácita reconducciòn.
Pues bien, en el caso de autos, la demanda de resolución de contrato se ha incoado con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal, hecho ocurrido en fecha 31 de octubre de 2004, esto es, dos años y cinco meses después del vencimiento, en consecuencia, no obstante la ausencia de disposición legal que indique cual es el plazo para su ejercicio de tal modo que impida la tacita reconducciòn, en el caso de autos, el tiempo en activar el órgano jurisdiccional implica la aceptación de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo total pasividad por parte del arrendador durante los dos años siguientes al vencimiento de la prorroga legal, por tanto no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento, y como corolario, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prorroga, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tacita reconducciòn a ser indeterminado en cuanto a su duración.- Así se establece.
Pues bien, en el caso de autos, siendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, se pregunta este sentenciador sería procedente demandar la resolución de contrato por falta de pago?
El artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Precisa la doctrina que en el caso de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración, pues, tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de LAI, y la única acción procedente sería el desalojo.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…) Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”

Concorde con lo afirmado anteriormente, no cabe ninguna duda que la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado puede terminar por medios judiciales distintos al desalojo, en cuyo caso sería la acción de resolución, siempre y cuando se invoque una causal distinta de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso de marras se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago, causal prevista en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado y al invocarse la falta de pago, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no resolución, que resulta contraria a derecho, motivo por el cual, se inhibe este juzgador de sentenciar sobre al mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la apelación no puede prosperar en derecho. Así se establece.
Como corolario de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta lógico concluir que la APELACIÒN ejercida no puede prosperar en derecho, luego la sentencia proferida por el a quo debe ser confirmada, declarando Improcedente la acción incoada, así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

III

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora y en consecuencia se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 25 de Julio de 2007 y en consecuencia: 1) IMPROCEDENTE la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO incoada por la Sociedad Mercantil KARMATY C.A., por intermedio de su representante legal, ciudadano KENNETH BLEJAMAN G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.269.812, debidamente asistido por el profesional del derecho TAREK KHATIB SANCHEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.886, contra los ciudadanos: EMIDIO PALUMBO y ELIAS BALADI, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº E-82.011.777 y V- 6.480.632.
SEGUNDO: Como consecuencia de la confirmación del fallo apelado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso a la parte actora (apelante). Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Treinta (30) días del mes de Septiembre del año dos mil ocho (2008).
EL JUEZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abg. CARLOS ORTIZ FLORES
MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm).
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MERLY VILLARROEL

COF/JGF/af
Exp Nº. 10054