TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.351.994.

APODERADA JUDICIAL: MARIA VIRGINIA GARCÍA H., inscrita en el instituto de Previsión Social de Abogado bajo el Nº 36.972.

PARTE DEMANDADA: ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 807.801.

APODERADA JUDICIAL: FEIZA TAUIL, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.011.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

EXPEDIENTE: 9203
I
ANTECEDENTES
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida en fecha 15 de junio de 2005, por la parte demandada ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 02 de junio de 2005, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por la ciudadana: BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda.
Oída la apelación en fecha 16 de junio de 2005, se remitió el expediente al Tribunal Distribuidor de causas, correspondiendo el conocimiento a este Despacho.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 13 de septiembre de 2004, por demanda incoada por la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA, debidamente asistida por la Abogada MARIA VIRGINIA GARCÍA H., contra el ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, la cual fue admitida por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en fecha 20 de Septiembre de 2004, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo y reforma: 1) Que era propietaria de un inmueble ubicado en Jurisdicción del Estado Vargas, formado por la parcela N° 145 y la casa quinta en ella construida, en la Urbanización el Palmar, Avenida Miramar, denominada REMANSO, en Caraballeda. Que la parcela tiene una superficie aproximada de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (448,25 M2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En quince metros (15,00 mts) el lote 136 que es o fue de ROLAN MATHIES; SUR: En quince metros con ochenta decímetros (15,80 mts) con la Avenida Miramar; ESTE: En treinta y cinco metros con cincuenta y nueve metros (35,59 mts) el lote 144, que es o fue de LEÓN TAUREL; OESTE: En treinta y cinco metros con doce centímetros (35,12 mts) el lote 146, que es o fue de SIMÓN ÁLVAREZ, 2) Que el inmueble identificado le pertenecía por compra que le hiciera a su tía VIOLETA DEL VALLE GAMBOA, según constaba de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, en fecha 03 de septiembre de 2001, bajo el Nº 31, Tomo 6, Protocolo Primero, 3) Que en el año 1977, la anterior propietaria celebró un contrato de arrendamiento y que el objeto del referido contrato fue el mencionado inmueble, con el ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, 4) Que el contrato de arrendamiento referido, le fue cedido en fecha 20 de septiembre de 2001, autenticado en fecha 03 de diciembre de 2004, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 18, Tomo 178, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, 5) Que de acuerdo con la cláusula tercera de dicho contrato la duración sería de un año, a partir del 30 de julio de 1977, siendo prorrogable por periodos iguales, siempre que una de las partes no diere aviso a la otra por escrito, con dos meses de anticipación su deseo de no prorrogarlo, 6) Que la anterior propietaria ciudadana VIOLETA DEL VALLE GAMBOA, en su condición de arrendadora para la fecha en que tenía tal carácter, cumplió con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en fecha 04 de abril de 2001, se trasladó al referido inmueble, el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y mediante notificación judicial signada con el Nº 162-2001, de la nomenclatura llevada por el mencionado juzgado, de fecha 21 de marzo de 2001, quedó notificado el ciudadano ANASTACIO DA COSTA, que la arrendadora concedió la prórroga legal de tres años, contados a partir del 30 de julio del año 2001, fecha en la cual vencía el contrato dicho, por lo cual una vez transcurridos los tres años concedidos de prórroga legal, el arrendatario debía desocupar el inmueble arrendado, 7) Que igualmente se le advirtió en la misma notificación que debía desocupar para la mencionada fecha, en caso de que no ejerciera el derecho de preferencia que también se le concedió; caso en el cual la prórroga señalada la asumiría el nuevo comprador, 8) Que igualmente el arrendatario fue debidamente notificado judicialmente, mediante traslado del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, notificación judicial signada con el Nº 161-2001, de fecha 21 de marzo de 2001, de que la anterior propietaria y arrendadora, en vista de que tenía decidido efectuar la venta del inmueble arrendado, a los fines que ejerciera su derecho de preferencia, el cual le ofreció la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) de contado, y le concedió un plazo de quince (15) días calendarios, contados a partir de la fecha de notificación, para dar aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, 9) Que en cuanto a la prorroga legal concedida por tres años contados a partir del 30 de julio de 2001, la misma se encontraba totalmente vencida, venciéndose el 30 de julio de 2004, y totalmente transcurrido el plazo del contrato, el cual terminó el día 30 de julio de 2001, 10) Que en cuanto al derecho de preferencia debidamente notificado al arrendador, se le concedieron quince (15) días calendarios, de conformidad con la Ley, para que manifestara su aceptación o rechazo a la oferta y no lo hizo, los cuales se contarían a partir de la fecha de la notificación judicial, que fue el día 04 de abril de 2001, y han transcurrido totalmente, venciéndose estos el día 25 de abril de 2001, sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento hecho por la anterior propietaria, está había quedado en libertad de dar en venta el inmueble, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento; y que así lo había hecho, ofreciéndoselo en venta, el cual adquirió por el mismo precio ofrecido al arrendatario, y que dicha compra la hizo antes de haber transcurrido los 180 días calendarios, que se contarían después de transcurrido el término que se le había concedido a arrendatario, es decir, que la compra fue perfectamente ajustada a cualquier prioridad que tuviese el arrendatario, y que por lo tanto no cabía hacer ningún derecho de retracto al respecto de la negociación hecha por ella y la anterior propietaria arrendadora del referido inmueble, 11) Que por todo lo expuesto demandaba al ciudadano ANASTACIO DA COSTA, para que conviniera en cumplir el contrato arrendamiento referido, y que de no convenirlo así, el Tribunal decidiera: a) Que el plazo de prórroga concedido por tres años quedó terminado el día 30 de julio de 2004, b) Que el plazo de derecho de preferencia quedó terminado el día 25 de abril del año 2001, c) Que el arrendatario estaba obligado a devolver el inmueble sin más plazo, en buen estado de conservación y uso, solvente en sus servicios públicos, totalmente libre de personas y bienes, d) Que fuera condenado en pagar por conceptos de daños y perjuicios la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL (Bs. 4.999.000,00) como indemnización por los daños físicos graves que presentaba el referido inmueble de su propiedad, determinados en deterioro estructural de paredes, techos y pisos, tuberías, cañerías, puertas, griferias, sanitarios e instalaciones eléctricas, e) Que el tribunal declarara el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y condene al demandado a la entrega del inmueble arrendado, f) Demandó los intereses que se pudieran generar a partir de la admisión de la demanda, calculados sobre la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL (Bs. 4.999.000,00), y la indexación sobre dicha cantidad, de acuerdo a los índices inflacionarios emitidos por el Banco Central de Venezuela, para lo cual pidió se realizara experticia complementaria del fallo en la definitiva, y g) Que fuera condenado al pago de costas y costos.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el accionado lo hizo en los siguientes términos: 1) Rechazó tanto en los hechos como en el derecho los alegatos explanados en el libelo de demanda incoada por la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMÍREZ DE PIGNA. Por otro lado, manifestó que si bien era cierto que fueron practicadas las notificaciones descritas, como igual era cierta su condición de arrendatario desde el 30 de julio de 1977, sobre el inmueble descrito, pero que del extracto realizado del libelo de demanda (reforma) se evidenciaban una serie de irregularidades que señaló de la siguiente manera: a) Que tal y como rezaba la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, la duración sería de un año, a partir del 30 de julio de 1977, siendo prorrogable por periodos iguales, siempre que una de las partes no diere aviso a la otra por escrito, con dos meses de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Pero que se evidenciaba conforme a lo consignado por la parte actora que la referida notificación fue realizada en fecha 04 de abril de 2001, es decir, ciento dieciséis (116) días aproximadamente con lo que se evidenciaba que la misma era plenamente extemporánea, siendo que la misma debió practicarse con fecha aproximada de treinta (30) de mayo y así pedía se decretara en la sentencia respectiva, b) Que fue consignado un documento de venta sobre el referido inmueble y que el mismo fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de julio del año 2001, quedando anotado bajo el N° 60, tomo 63, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, de fecha tres (03) de septiembre de 2001, bajo el Nro. 31, tomo 6, Protocolo Primero; pero que no se entendía como después de realizar la referida venta se elaboraba un documento de cesión de derechos con fecha posterior al documento de venta antes señalado, es decir, en fecha 20 de septiembre de 2001, y autenticado en fecha tres (03) de diciembre de 2004, por ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 18, tomo 178, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, c) Que era extraña tal operación pero era muy clara la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el nuevo propietario subroga en su totalidad los derechos y deberes que versaran sobre el inmueble dado en venta. De tal manera que no tiene sentido alguno dicha cesión de derechos la cual impugnó y desconocía en ese acto, 2) Impugnó y desconoció a la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA en el sentido de que jamás le fue notificada su cualidad como nueva propietaria del precitado inmueble objeto de la presente demanda, 3) Que en cuanto a la estimación de la demanda, la misma era totalmente infundada, en razón de que no se podían hacer aproximaciones de dinero a capricho y que la misma debió preconstituir la respectiva prueba por el canal legal competente; que en ese sentido así pedía se desestimara la demanda y que así fuera decretada en la definitiva, 4) Que desde el año 1999 había realizado las respectivas consignaciones a nombre de la ciudadana VIOLETA DEL VALLE GAMBOA, por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, 5) Que por todo lo expuesto reconvenía en la demanda a la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA, y estimó la reconvención en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), para que conviniera o en su defecto fuera obligada por el Juzgado en lo siguiente: a) PRIMERO: En la falta de cualidad de la parte actora reconvenida, b) SEGUNDO: En cancelar la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, c) TERCERO: En cancelar las costas y costos que se generaran con ocasión al juicio.
La parte actora no dio contestación a la reconvención.
Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes consignaron en su oportunidad legal las respectivas probanzas.
En fecha 03 de octubre de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
“…Por las razones y consideraciones que anteceden, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: parcialmente con lugar la demanda, incoada por la ciudadana Bernardette Soraya Ramírez Pigna contra el ciudadano Anastacio Da Costa Peixoto (Todos identificados en el encabezamiento del presente fallo) y en consecuencia, se ordena a la parte demandada perdidosa ciudadano Anastacio Da Costa Peixoto, a lo siguiente:
Primero: Hacer entrega a la parte actora el inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas, identificado como un inmueble y la Qta. Sobre él construida denominada “Remanso”, ubicada en la Avenida Miramar, Urbanización Palmar Este, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, cuya superficie aproximada es de cuatrocientos cuarenta y ocho metros cuadrados con veintiocho decímetros cuadrados (448,25 mts2), y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En quince metros (15 mts) con el lote 136 que es o fue de Roland Mathies; Sur: En quince metros con ochenta centímetros (15.80 mts) con la Avenida Miramar; Este: En treinta y cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (35.59 mts) con el lote 144, que es o fue de León Taurel y Oeste: En treinta y cinco metros con doce centímetros (35.12 mts) con el lote 146, que es o fue de Simón Álvarez
No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total en la presente sentencia y conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Por diligencia de fecha 15 de junio de 2005, el ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, debidamente asistido por la Abogada FEIZA TAUIL, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 16 de junio de 2005.
En fecha 21 de diciembre de 2005, recibido el presente expediente se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 25 de julio de 2007, el Juez que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.
En el día de hoy, Treinta (30) de Septiembre de 2008, notificadas como se encuentran las partes, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
III
MOTIVACIÓN
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
La parte demandada reconviniente alegó en el escrito de contestación a la demanda, que fue consignado un documento de venta sobre el referido inmueble y que el mismo fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de julio del año 2001, quedando anotado bajo el N° 60, tomo 63, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, de fecha tres (03) de septiembre de 2001, bajo el Nº 31, Tomo 6, Protocolo Primero; pero que no se entendía como después de realizar la referida venta se elaboraba un documento de cesión de derechos con fecha posterior al documento de venta antes señalado, es decir, en fecha 20 de septiembre de 2001, y autenticado en fecha tres (03) de diciembre de 2004, por ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 18, tomo 178, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría: y que era extraña tal operación, ya que según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el nuevo propietario subroga en su totalidad los derechos y deberes que versan sobre el inmueble dado en venta, de tal manera que no tiene sentido alguno, dicha cesión de derechos la cual impugnó y desconoció en ese acto.
Impugnó y desconoció a la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA en el sentido de que jamás le fue notificada su cualidad como nueva propietaria del precitado inmueble objeto de la presente demanda, e igualmente opuso la falta de cualidad de la parte actora reconvenida.

Al respecto observa este sentenciador:

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 01116, dictada en el expediente Nº 13353, en fecha 19 de septiembre de 2002, dictaminó:
“…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”.

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia publicada con el número 1919, de fecha 14 de julio de 2003 (Caso: Antonio Yamin Calil) estableció:

“Al efecto, en primer lugar es necesario determinar lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla de acuerdo a lo pautado en nuestra vigente ley adjetiva procesal…omisis…
…En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito…”.
Sobre la falta de cualidad ha señalado el Dr. Arístides Rengel Romberg, lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
Agrega el autor:
“Por lo tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa”.

En primer lugar observa este sentenciador que de la notificación judicial instruida por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha 21 de marzo de 2001, signada bajo el Nº 162, se desprende que en fecha 04 de abril de 2001, previa habilitación del tiempo necesario, se trasladó y constituyó el Tribunal en el inmueble denominado Remanso, con el número catastral 06-01-13-14, ubicado en Palmar Oeste, Parroquia Caraballeda, Estado Vargas, en compañía de la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMÍREZ GAMBOA, en su carácter de apoderada de la ciudadana VIOLETA DEL VALLE GAMBOA, a los efectos de notificar al ciudadano acerca de lo señalado en el libelo, lo cual es del tenor siguiente: “…por cuanto el inmueble se encuentra ocupado en calidad de inquilino por el ciudadano Anastasio Da Costa, según consta de contrato de arrendamiento que en copia anexo, solicito al Tribunal se sirva trasladar al referido inmueble, a fin de notificarle al referido ciudadano, que de conformidad con el artículo 38, letra D de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le concedo la prórroga legal de tres años contados a partir del 30 de julio de 2001, fecha en la cual vence el contrato, para desocupar el inmueble en caso de que no ejerza el derecho de preferencia que le ha concedido para adquirirlo, ya que en caso de no ejercer dicho derecho, la prórroga señalada la asumirá el nuevo comprador de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.
Asimismo, se observa que dicho ciudadano no ejerció su derecho legal de preferencia, y que de conformidad con el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual dispone: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”, la propietaria del inmueble podía libremente venderlo, y según lo establecido en el artículo 20 de la misma Ley, el nuevo propietario del inmueble se subroga en los deberes y derechos que pudieran corresponder a dicho inmueble, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse según lo establecido en dicho Decreto-Ley.
Aunado a ello, se observa que fue acompañado documento de venta sobre el referido inmueble y que el mismo fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de julio del año 2001, quedando anotado bajo el N° 60, tomo 63, y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, de fecha tres (03) de septiembre de 2001, bajo el Nro. 31, tomo 6, Protocolo Primero, el cual no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, y del cual se desprende que la ciudadana VIOLETA DEL VALLE GAMBOA, declaró dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ GAMBOA DE PIGNA, un inmueble de su exclusiva propiedad formado por la parcela Nº. 145 y la casa quinta en ella construida en la Urbanización El Palmar, Av. Miramar, denominada Remanso, Caraballeda, Estado Vargas.
Por lo que considera este sentenciador que la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ GAMBOA DE PIGNA, al ser la nueva propietaria del inmueble antes descrito, sí tiene cualidad o legitimación para intentar la presente demanda.

Afirma el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de Derecho Arrendaticio:
“La subrogaciòn arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artìculo 20 de L.A.I.”
Al respecto el Dr. Ricardo Henriquez La Roche, afirma que:
“La compra no extingue el arrendamiento. Este es un principio que deviene del artìculo 1.163 del Còdigo Civil, segùn el cual “se presume que una persona ha contratado para sì y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta asì de la naturaleza del contrato”. Lo confirma, a los efectos del àmbito de aplicación de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, su artìculo 20: “Si durante la relaciòn arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estarà obligado a respetar la relaciòn arrendaticia en los mismos tèrminos pactados, y las acciones relativas a la terminaciòn de la relaciòn arrendaticia sobre el inmueble sòlo podràn tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”. El artìculo 1.603 del Còdigo Civil confirma esta regla en cuanto a una modalidad de transmisión de la propiedad, la sucesiòn mortis causa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 9 de Octubre de 2006, dejò establecido lo siguiente:
“…De lo anterior se desprende, que la abogada actuò en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano …; y en virtud de tal carácter suscribiò el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operò la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurìdico en el artìculo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artìculos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Còdigo Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artìculo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurìdico.”
En conclusión, habiendo operado en el caso de marras la subrogación arrendaticia por la enajenación del inmueble arrendado, no hay ninguna duda que la parte actora en tanto adquirente del inmueble, ostenta la cualidad activa para ejercer la acciòn de cumplimiento de contrato incoada, razòn por la cual, este tribunal actuando en alzada debe desestimar por IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada.- Asì se establece.
SOBRE EL MERITO
Establecido lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:
La acción incoada es por extinción o cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, entonces debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la relación sea a tiempo determinado; 3) El vencimiento del termino convenido y la subsiguiente prorroga legal; y 4) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato.

SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO Y LA RELACIÓN ARRENDATICIA

El demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda admitió la relación de arrendamiento desde el 30 de julio de 1977, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos.
Ciertamente, la parte actora acompañó a su demanda instrumentos contentivos del contrato de arrendamiento debidamente suscrito entre el ciudadano GONZALO RODRÍGUEZ ALCANTARA en su carácter de administrador del inmuele (Arrendador), y el ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO (Arrendatario), sobre una quinta destinada para vivienda, identificada en la narrativa de este fallo, cuya duración sería de un (1) año prorrogable por periodos iguales, comenzando a partir del treinta (30)de julio de 1977 hasta el día 30 de julio de 1978. Se estableció también que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1500,00) mensuales.

Al respecto el a quo dejó establecido:
“…En el caso de marras, si bien la parte actora no fue quien celebró, con el aquí demandado, el contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, no menos cierto es, que por aplicación de la normativa citada, la relación arrendaticia subsistió con el hoy demandado-inquilino y la nueva propietaria y parte actora, luego que ésta adquiriera el identificado inmueble. Así mismo se señala, que a lo largo del debate probatorio se pudo constatar, que la parte actora respetó el termino de prórroga legal de tres años, que a partir de la notificación hecha por la anterior propietaria y arrendadora, ciudadana Violeta Del Valle Gamboa…”

No hay duda para esta alzada, que con tal instrumental unida a la posición de la parte demandada en la contestación, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, la precitada documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y tratándose de un instrumento privado, debidamente reconocido por la parte accionada en su escrito de contestación se establece como cierto y auténtico siendo fehaciente en el juicio, ya que estuvo exento de impugnación, en consecuencia existe plena convicción para esta alzada sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación a cargo del arrendatario.- Así se establece.

SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA A TIEMPO DETERMINADO Y EL VENCIMIENTO DEL PLAZO Y DE LA SUBSIGUIENTE PRORROGA LEGAL

Argumenta este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de cumplimiento, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, pero en la especial materia de arrendamiento la acción va a depender del tiempo de duración, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.
En el caso de los arrendamiento a tiempo indeterminado, sólo será posible accionar por la vía de la resolución cuando la causa no se encuentra dentro de las taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda será solamente por desalojo.
La Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que corre inserto al folios 15 del expediente, reza lo siguiente:
“El tiempo de duración de este contrato será de un año a partir del 30 de julio del presente año, siendo prorrogable por periodos iguales, siempre que una de las partes no de aviso a la otra, por escrito, con dos (2) meses de anticipación, su deseo de no prorrogarlo más.”
Ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, en cuanto a la temporalidad arrendaticia expresó el accionado en su contestación lo siguiente:
“… Ahora bien Ciudadana Juez; bien es cierto que fueron practicadas las Notificaciones descritas Up-Supra, como igual es cierto mi condición de arrendatario desde el 30 de julio de 1977 sobre el inmueble ya descrito…”

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes.
En el contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes señalaron el momento en que la prestación debe cesar, en consecuencia no hay duda que se trata de un contrato a tiempo determinado.
Ahora precisa determinar si la misma se transformó en una relación indeterminada, lo cual puede ocurrir, cuando vencida la prorroga legal el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador (arts. 1.600 y 1.614, C.C.), pues en tal caso, es posible que se produzca la tácita reconducción, en cuyo caso se cambian radicalmente los supuestos existentes al momento de estipular esa cláusula, porque allí la obligación de entregar el inmueble recibido en arrendamiento por el arrendatario no resultaría exigible en los términos convencionalmente establecidos, toda vez que la relación se habrá convertido o transformado en otra en cuanto a su tiempo de duración, pasando de la temporalidad prefijada y agotada (vencimiento del tiempo previsto) hacia otra por tiempo indefinido.
En el caso de marras, la relación arrendaticia se pacto a término fijo e improrrogable convencionalmente, por un lapso de un año prorrogable por periodos iguales, comprendido entre el 30 de julio de 1977 y el 30 de julio de 1978.
A los fines de acreditar la voluntad de no renovar el contrato y de notificar la prorroga legal establecida en la ley, el actor consignó instrumental contentiva de la notificación judicial de fecha 04 de abril de 2001, tratase esta documental de un instrumento público, es decir constatan la existencia de un hecho jurídico en el espacio y en el tiempo, de tal manera que hace fe pública de la existencia de ese hecho y que tiene un valor y eficacia de prueba real pública atribuido por la Ley.
En relación a ello, se observa que fue conferida por parte de la ciudadana VIOLETA DEL VALLE GAMBOA (anterior propietaria y arrendadora del inmueble), de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga legal por tres (3) años, tal como se evidencia de la notificación judicial instruida por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha 21 de marzo de 2001, signada bajo el Nº 162, de la cual se desprende que en fecha 04 de abril de 2001, previa habilitación del tiempo necesario, se trasladó y constituyó el Tribunal en el inmueble de autos, a los efectos de la notificación del ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO. En relación a dicha notificación, la parte demandada alegó que la referida notificación fue realizada en fecha 04 de abril de 2001, es decir, ciento dieciséis (116) días aproximadamente con lo que se evidenciaba que la misma era plenamente extemporánea, siendo que la misma debió practicarse con fecha aproximada de treinta (30) de mayo y así pedía se decretara en la sentencia respectiva. Al respecto observa este sentenciador que de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y siendo que tal como lo señaló la parte actora, y como se desprende de los autos, la notificación se llevó a cabo el día 04 de abril de 2001, lo cual a criterio del Tribunal beneficia al demandado por tener conocimiento de la terminación del contrato y del comienzo del lapso de prórroga legal con anticipación, al haber sido efectuada antes de los dos meses previos al vencimiento del contrato, mal puede declararse extemporánea por anticipada. Y así se establece.-
En tal sentido observa este Tribunal que la prórroga legal es el medio que brinda a las partes certeza jurídica de la terminación de la relación arrendaticia, cuando es derivada de un contrato a tiempo determinado; y al expirar la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar al arrendatario que cumpla con la entrega del inmueble arrendado, y en caso de incumplimiento podrá demandarlo por vía judicial.
En consecuencia, evidencia que la demandante manifestó con anticipación al vencimiento de la prorroga convencional del contrato su oposición a que el arrendatario continuara a su vencimiento ocupando el inmueble, por lo que la relación de arrendamiento se mantuvo a tiempo determinado, en virtud que la notificación antes referida fue efectuada en fecha 04 de abril de 2001, fecha en la cual comenzó a contarse el lapso de prórroga legal de tres (3) años conferido por la arrendadora, dicho lapso venció el día 30 de julio de 2004, y ya la arrendadora había expresado su oposición a que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble, hecho este que se materializa con la introducción de la demanda en fecha 13 de septiembre de 2004.- Así se establece.
Se observa que de acuerdo a los términos de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, las partes han fijado un termino o plazo fijo en su relación arrendaticia, la cual venció en fecha 30 de julio de 2001, por lo que a tenor del artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal opera de pleno derecho, por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia pactada a plazo fijo, en consecuencia su procedencia no está sujeta a que las partes así lo establezcan al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, sino que procede por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 eiusdem (por ministerio de la ley), y constituye un beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, dado su carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 eiusdem.- Así se establece.

Afirma el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su texto: “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, Pág. 105-106, lo siguiente:
“En los contratos a termino fijo, la desocupación del inmueble puede estar fundada en dos motivos diferentes: por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal –si el inquilino tiene derecho a ella (Art.40)- o por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (vgr. Art. 15 que prohíbe subarrendar), según se deduce del principio general del artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Mas adelante agrega el autor de la referencia:
“La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara, sin lugar a dudas, que los contratos de arrendamientos sobre inmuebles urbanos y suburbanos determinados en su artículo 1º, sean vivienda o no, que tengan fijado término de duración sin que hubiesen experimentado tácita reconducción, están sujetos a desalojo, vencido el término. “El arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado” (Art.39). Así lo confirma la regla de derecho común contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, consistente en el principio general contenido en el artículo 1.264 eiusdem, según el cual “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas” (pacta sunt Servando), en forma que la desocupación del inmueble no obedece a la voluntad unilateral del arrendador sino a lo previsto y consentido por ambas partes al momento de la firma del contrato.”
Entonces, concorde con los criterios desarrollados por la doctrina patria en interpretación de las normas jurídicas que rigen la materia inmobiliaria, no hay duda que en los contratos de arrendamiento de inmuebles, por tiempo determinado, la relación arrendaticia se extingue al vencimiento del término y de la subsiguiente prórroga legal, tanto porque entre las partes el contrato produce el mismo efecto que la ley, cuanto porque así lo dispone en forma expresa el artículo 1.599 del Código Civil y el artículo 39 de la ley especial.
En conclusión, tratándose de una relación arrendaticia a tiempo determinado y habiendo participado el actor su oposición a la ocupación del inmueble antes del vencimiento de la prorroga convencional e iniciado el proceso judicial inmediatamente después del vencimiento de la prorroga legal, lo cual anuló la posibilidad de que operase la tácita reconducción, la acción de extinción del contrato de arrendamiento por expiración de su duración, no sólo resulta correcta dada la naturaleza del arrendamiento (a tiempo determinado), sino procedente en derecho, ya que la misma fue ejercida con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal arrendaticia. Así se establece.
Abunda este sentenciador, que la acción incoada le está vedada al arrendador sólo mientras este en vigencia la prorroga legal, ello a tenor de lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto dispone:
“Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”
De manera pues, que estando en vigencia el mecanismo que la ley especial ha previsto en protección del arrendatario, es decir, la prorroga legal arrendaticia, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, esta prohibido el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, supuesto no verificado en el caso de marras, pues, quedó claramente establecido que la demanda ha sido incoada con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal arrendaticia.- Así se establece.
Finalmente peticiona la actora el pago de los daños y perjuicios, por los daños físicos que presentaba el inmueble de su propiedad, determinados en el deterioro estructural de paredes, techos, pisos, tuberías y cañerías, puertas griferías, sanitarios e instalaciones eléctricas, lo cual fue estimado en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (4.999.000,00).

Sobre la referida pretensión el a quo concluye:
“…En cuanto a la reclamación de daños y perjuicios solicitada por la parte actora en su libelo de demanda, estimada en la suma de cuatro millones novecientos noventa y nueve mil bolívares (Bs. 4.999.000,00), como indemnización por: “…los daños físicos que presenta el inmueble de mi propiedad, determinados en deterioro estructural de paredes, techos y pisos, tuberías y cañerías puertas, griferías y sanitarios e instalaciones eléctricas…” (Sic); quien esto conoce no lo acuerda, en virtud que durante el debate probatorio tales daños no fueron demostrados en autos. Así se establece…”

Tal como lo expresó el Juzgado a-quo, de los autos no se evidencia la demostración de la existencia de tales daños, y siendo que las partes deben probar sus afirmaciones de hecho, este Tribunal desestima la pretensión por concepto de daños y perjuicios peticionada por el actor, en consecuencia, siendo procedente en derecho el cumplimiento del contrato por vencimiento del termino, la apelación ejercida no puede prosperar en derecho, y la demanda debe declararse parcialmente con lugar.- Así se decide.

III
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada reconviniente rechazó tanto en los hechos como en el derecho los alegatos explanados en el libelo de demanda incoada por la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMÍREZ DE PIGNA, alegando que si bien era cierto que fueron practicadas las notificaciones descritas, como igual era cierta su condición de arrendatario desde el 30 de julio de 1977, sobre el inmueble identificado, pero que del extracto realizado del libelo de demanda (reforma) se evidenciaban una serie de irregularidades que señaló de la siguiente manera: A. Que tal y como rezaba la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, la duración sería de un año, a partir del 30 de julio de 1977, siendo prorrogable por periodos iguales, siempre que una de las partes no diere aviso a la otra por escrito, con dos meses de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Pero que se evidenciaba conforme a lo consignado por la parte actora que la referida notificación fue realizada en fecha 04 de abril de 2001, es decir, ciento dieciséis (116) días aproximadamente con lo que se evidenciaba que la misma era plenamente extemporánea, siendo que la misma debió practicarse con fecha aproximada de treinta (30) de mayo y así pedía se decretara en la sentencia respectiva; B) Que fue consignado un documento de venta sobre el referido inmueble y que el mismo fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de julio del año 2001, quedando anotado bajo el N° 60, tomo 63, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas, de fecha tres (03) de septiembre de 2001, bajo el Nro. 31, tomo 6, Protocolo Primero; pero que no se entendía como después de realizar la referida venta se elaboraba un documento de cesión de derechos con fecha posterior al documento de venta antes señalado, es decir, en fecha 20 de septiembre de 2001, y autenticado en fecha tres (03) de diciembre de 2004, por ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 18, tomo 178, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría. Que era extraña tal operación por era muy clara la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el nuevo propietario subroga en su totalidad los derechos y deberes que versaran sobre el inmueble dado en venta. De tal manera que no tiene sentido alguna dicha cesión de derechos la cual impugnó y desconocía en ese acto; C) Impugnó y desconoció a la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA en el sentido de que jamás le fue notificada su cualidad como nueva propietaria del precitado inmueble objeto de la presente demanda; D) Que en cuanto a la estimación la misma era totalmente infundada, en razón de que no se podían hacer aproximaciones de dinero a capricho. La misma debió preconstituir la respectiva prueba por el canal legal competente. Que en ese sentido así pedía se desestimara la misma y que así fuera decretada en la definitiva, E) Que desde el año 1999 había realizado las respectivas consignaciones a nombre de la ciudadana VIOLETA DEL VALLE GAMBOA, por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Al respecto observa el Tribunal:

Ahora bien, el demandado en la oportunidad de la contestación propone Reconvención y formula las siguientes pretensiones:
1.- Que se declare la falta de cualidad de la parte actora reconvenida.
2.- Que debe cancelar la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios.
3.- Que debe cancelar las costas y costos que se generaran con ocasión al juicio.

Ahora bien, planteada la reconvención y admitida por el a quo, el actor – reconvenido, no compareció al acto de contestación, por lo que promueve el demandado – reconviniente la confesión del actor reconvenido.
Para decidir este Juzgado observa:
La reconvención, mutua petición o contrademanda, tal como la ha definido el Dr. Arístides Rengel Romberg en su tratado de Derecho Procesal Civil, consiste en: “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”.
Continúa el autor citado y expone:
“En esta definición se destaca:
a) La reconvención es una pretensión independiente.
Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional.
Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aún basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia - como enseña Lent- la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor.
b) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor.
c) La reconvención debe ser propuesta ante el mismo Juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación, y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso. de la demanda.”
Expuesto lo anterior, transcribe quien aquí sentencia un extracto del pronunciamiento de la Corte en Pleno en decisión del 16 de Febrero de 1.994, que es del tenor siguiente: “En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la Institución de la Reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una nueva demanda surgida como manifestación de la acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus procesus), en virtud del principio de la economía procesal”.

Expuesto lo anterior, aprecia este sentenciador que en el caso de autos no se dan las características señaladas y tampoco los supuestos técnico jurídicos que definen la Reconvención, pues se trata mas que de una contra demanda un alegato defensivo, ya que solicita lo mismo que ha pedido en la contestación, esto es, la falta de cualidad del actor, que constituye una defensa de fondo y no una pretensiòn autònoma que haga procedente la via reconvencional.
Por otra parte, con respecto a la petición de daños y perjuicios, no obstante la falta de contestaciòn a la demanda, se trata de una pretensión aislada y sin una base fàctica que le sirva de sustento. Adicionalmente, el actor en la reconvenciòn no vincula los daños a la relaciòn de arrendamiento, por lo que, el procedimiento idòneo para ventilarla era el ordinario, en consecuencia, a tenor de lo previsto en el artìculo 366, era incompatible con el procedimiento breve, por todas las razones antes expuestas, este juzgado forzosamente deberá declarar IMPROCEDENTE LA RECONVENCIÒN intentada por el demandado reconviniente.Y así lo hará en la dispositiva de este fallo. Así se decide.

Como corolario de todo lo antes expuesto, y habiendo concluido esta alzada, en la existencia del contrato, la relación de arrendamiento a tiempo determinado, el vencimiento del término y de la subsiguiente prorroga legal, así como la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida y como corolario parcialmente con lugar la demanda, confirmando la sentencia proferida por el a quo y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
IV
DECISIÓN
Por lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, asistido por la abogada FEIZA TAUIL, contra la sentencia dictada en fecha dos (02) de junio de 2005, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.- Asì se decide.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha dos (02) de junio de 2005, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y como corolario: 1) SIN LUGAR, la falta de cualidad o legitimación de la parte actora para intentar la demanda; 2) IMPROCEDENTE, la reconvención propuesta por el ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, contra la parte actora ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA, ambas partes identificadas en la presente decisión; 3) PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana BERNARDETTE SORAYA RAMIREZ DE PIGNA, contra el ciudadano ANASTACIO DA COSTA PEIXOTO, ambas partes identificadas en la presente decisión, y se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas, identificado como un inmueble y la Qta. sobre èl construida denominada “Remanso”, ubicada en la Avenida Miramar, Urbanización Palmar Este, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, cuya superficie aproximada es de cuatrocientos cuarenta y ocho metros cuadrados con veintiocho decímetros cuadrados (448,25 mts2), y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En quince metros (15 mts) con el lote 136 que es o fue de Roland Mathies; Sur: En quince metros con ochenta centímetros (15,80 mts) con la Avenida Miramar: Este: En Treinta y cinco metros con cincuenta y nueve (35,59 mts) con el lote 14, que es o fue de Leòn Taurel, y Oeste: En treinta y cinco metros con doce centímetros (35,12) con el lote 146, que es o fue de Simòn Alvarez. Asì se establece.
TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artìculo 281 del Còdigo de Procedimiento Civil. Asì se decide.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Treinta (30) días del mes de septiembre del año dos mil ocho (2008).
EL JUEZ

Abg. CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,

MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 PM).
LA SECRETARIA ACC,

MERLY VILLARROEL