TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR CASTELLANOS ANGULO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.162.380.
APODERADOS JUDICIALES DEL ACTOR: Abogados ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ CASANOVA y CARLOS RODOLFO MARTÍNEZ CASANOVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.754 y 98.360 respectivamente, según poder autenticado en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 03/10/2007 (fs. 4 y 5).
PARTE DEMANDADA: ALÍ ROMÁN ÁVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.205.189.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: Abogados CARLOS EDUARDO COLMENARES GAITÁN y VERUSHKA ROCIO RAMÍREZ MORENO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.090 y 105.717 respectivamente, según poderes autenticados en fechas 30/03/2007 y 27/11/2007 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal (fs. 20 al 23).
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
EXPEDIENTE Nº: 5393.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano JULIO CESAR CASTELLANOS ANGULO representado por el Abogado ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ CASANOVA; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano ALÍ ROMÁN ÁVILA.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que el 17/04/2006 su mandante otorgó en arrendamiento por seis (6) meses, al ciudadano ALÍ ROMÁN ÁVILA, un espacio de terreno de 90 metros cuadrados aproximadamente, el cual forma parte del inmueble ubicado en la esquina de la calle 6 bis con carrera 9, N° 8-29, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, inscrito bajo el N° 9, Tomo 53.
-Que en abril de 2007 el inquilino inició el procedimiento de consignación de arrendamientos ante este Juzgado, expediente N° 514; sin embargo, estaba en mora respecto a los meses: Agosto, septiembre y octubre.
-Que se estableció como canon la suma de TRESCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 312.000,00)
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba al ciudadano ALÍ ROMÁN ÁVILA, en su condición de arrendatario, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, al desalojo del inmueble arrendado por falta de pago en dos (2) mensualidades consecutivas.
Protestó las costas, costos y honorarios profesionales.
Estimó la demanda en NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 936.000,00), y la fundamentó en los artículos 1159, 1160 y 1161 del Código Civil, en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (fs. 1 al 9).
SEGUNDO: El 16/11/2007 se admitió la demanda (f. 10).
El 18/12/2007 la apoderada judicial de la parte demandada Abogada VERUSHKA ROCIO RAMÍREZ MORENO, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negó, rechazó y contradijo la demanda.
-Que era falso que el 17/04/2006 haya arrendado un espacio de terreno de 90 metros cuadrados aproximadamente.
-Que la relación arrendaticia se inició el 01/12/2004, según el contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera, inserto bajo el N° 73, Tomo 149, de fecha 07/12/2004.
-Que su mandante ha depositado las cantidades correspondientes a los meses: Agosto, septiembre y octubre, según consta del expediente N° 514 que cursa en este Tribunal, por lo que la pretensión del actor no podía prosperar (fs. 17 al 24).
TERCERO:
a) El 16/01/2008 la parte actora promovió:
-El mérito favorable de las actas que conforman el expediente.
-La copia del expediente N° 514 de consignación arrendaticia, llevada en este Juzgado (fs. 25 al 173).
b) El 17/01/2008 la parte demandada promovió:
-El mérito favorable de las actas procesales, especialmente los alegatos hechos en la contestación de la demanda.
-Documentales: Copia del contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Táchira, de fecha 07/12/2004. Copia del contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Táchira, de fecha 17/04/2006. La solicitud de apertura de cuenta de ahorro a favor del arrendador para evitar la insolvencia. Recibos de ingresos emitidos por este Juzgado del expediente N° 514 (fs. 175 al 191).
-III-
PARTE MOTIVA
Constituye principio cardinal en materia procesal civil, el llamado principio dispositivo, expresado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se establece entonces un requisito fundamental, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa, que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y por los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
DELIMTACIÓN DE LA CONTROVERSIA:
La causa que nos ocupa se encuentra referida a una demanda que por DESALOJO con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es incoada por el apoderado judicial Abogado Antonio José Martínez, en representación del ciudadano Julio Cesar Castellanos, en razón de que su arrendatario Ali Ramón Ávila dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a tres (3) mensualidades.
Ante ello, la parte demandada resiste esta pretensión oponiendo en primer término, que la relación arrendaticia no comenzó en la fecha en que lo establece la parte demandante, y que la misma dio inicio el día 01 de diciembre de 2004, y que esta se ha mantenido de manera ininterrumpida hasta la presente fecha. De igual manera plantea la demandada como defensa de fondo, encontrarse solvente respecto a los cánones de arrendamiento al haber depositado los meses de Agostos, Septiembre y Octubre de 2007 y posteriormente haberlas consignado en el expediente 514 de este mismo Tribunal.
DE LA NATURALEZA DE LA ACCIÓN:
En primer término, pasa quien juzga, al análisis del alegato de la fecha de inicio de la relación arrendaticia, lo cual en el caso de autos no es vinculante motivado, a que la defensa principal de la parte demandada debe ser la oposición del pago de los cánones arrendaticios.
Respecto a las acciones arrendaticias, ciertamente se ha establecido, que de acuerdo a la naturaleza del contrato se determina la acción a incoarse; así la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es exclusiva para los contratos verbales o a tiempo indeterminado, quedando las acciones de cumplimiento y resolución para las pretensiones derivadas de los contratos a tiempo determinado.
En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.
En efecto, a juicio de la más autorizada doctrina, hasta ahora no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de su duración, y de allí que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de su novedad, no haya podido superarla, por lo que su importancia en la relación arrendaticia trasciende a la esfera sustantiva y determina o califica el tipo de acción procedente”.
Ahora bien, en el presente caso, se ha intentado una demanda de desalojo con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza a demandar el desalojo del inmueble por causa del incumplimiento en el pago.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes generalmente, establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y así mismo, indican el término final, es decir, el momento que esa longitud temporal concluye, en este caso, cuando las partes señalan el término final, se produce la cesación de los efectos de la existencia del contrato a tiempo determinado. Para Messineo, citado por Gilberto Guerrero, de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen. Esta valoración de Messineo, entendemos que vale como principio general, por que este autor hace la anotación para cualquier contrato, pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes habiendo establecido claramente los términos, inicial y final, al propio tiempo han pedido perfectamente establecer su intención y voluntad expresa que al vencerse el término final o fijo el contrato continuará por otro lapso igual a la misma longitud o distancia temporal, porque entonces allí los efectos no cesan, ya que el contrato continuará vigente esto es, no se extingue.
Esa prolongación del lapso temporal hace automáticamente que el contrato continué produciendo los efectos, estos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correctivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.
En consecuencia, debe verificar este Sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por desalojo, y se desprende de los autos, que la parte demandada ha consignado un contrato de arrendamiento de fecha anterior al traído por la parte demandante, pero que el mismo en ninguna ocasión fue negado por ésta y el cual data del 07/12/2004, cuya cláusula temporal (segunda) es del siguiente tenor:
“El tiempo de duración de este contrato de arrendamiento será de seis (6) meses contado a partir del 01 de Diciembre del 2004”
De la redacción de la cláusula antes transcrita se evidencia, que las partes convinieron –en principio- en un arrendamiento a tiempo determinado, en la que puede deducirse su inicio y finalización, en efecto, si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quod plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse al plazo determinado.
Así las cosas, se observa, que la cláusula en análisis no deja dudas respecto al lapso de duración del contrato, su lectura indica de manera determinante que la voluntad de los contratantes fue establecer tal lapso en seis (6) meses; pero igualmente consta, que la parte demandada siguió al lapso de ese término (junio 2005) disfrutando del uso del inmueble, y que el arrendador lo consintió al recibir el canon arrendaticio. De tal manera se evidencia, que finalizado el término inicial las partes continuaron su relación jurídica arrendaticia, de tal forma que en el presente caso ha operado en consecuencia, el supuesto de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que a continuación se citan:
“Artículo 1600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
“Artículo 1614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Es evidente, que en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, nos encontramos en presencia de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que la acción incoada es procedente, una vez comprobado que a las partes vencido el término estipulado en el contrato, continuaron su relación arrendaticia a través de un contrato a tiempo indeterminado; siendo perfectamente admisible la acción incoada. Así se declara.
Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgador a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil las pruebas consignadas por las partes en litigio, tomando en consideración que conforme al artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil -normas rectoras en cuanto a la carga de la prueba-, correspondía al actor la carga de probar la existencia del contrato cuyo desalojo solicita y a la demandada corresponde probar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es, el pago de los meses demandados como insolutos, en razón de que la misma pretende enervar la acción incoada en su contra negando que es falso que se encuentre en atraso respecto de los cánones de arrendamiento, ya que la carga de probar la tiene quien alegue los hechos afirmados que incluyen el conocimiento que se tiene sobre los hechos y la conformidad sobre ellos; el tema es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva, las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que sucedieron los hechos y el objeto, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.
Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta de que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
ACTIVIDAD PROBATORIA DESPLEGADA POR LAS PARTES
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Con su escrito libelar acompañó:
.- Copia del documento poder que otorgara el demandante a sus apoderados judiciales, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 03 de octubre de 2.007, bajo el N° 72, Tomo 221. Esta documental fue promovida en copia conforme la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no resultar de manera alguna impugnada, se valora conforme a la disposición de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el hecho jurídico de conferimiento de facultades a los Abogados apoderados del demandante.
.- Copia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 17 de Abril de 2006, inserto bajo el No. 9, Tomo 53 de los libros de autenticaciones. Esta prueba se refiere a documento otorgado ante Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, la cual puede ser producida en juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no ser tachada de manera alguna se valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia, con las particularidades que las partes plasmaron en el mismo referidos a la regulación de su relación arrendaticia.
En el lapso probatorio promovió:
.- Mérito favorable de los autos contentivos del presente juicio que le favorezcan. Esta afirmación tiene relación con la obligación del Juez de analizar todos los alegatos esgrimidos por las partes y analizar y valorar todas las pruebas presentadas, a objeto de tener por norte la verdad y dictar una decisión conforme a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
.- Mérito y valor probatorio del expediente de consignaciones No. 514 de la nomenclatura de este Tribunal. Consta al folio 49: Que la fecha de admisión de la consignación fue del 26/04/2007;
• Al folio 100: Que la consignación del mes de Julio se realizo el día 27/09/2007;
• A los folios 115 al 117: Que el demandante en fecha 05/10/2007, retiró el dinero de la consignación 514-3 perteneciente al aquí demandado y de la cuenta Nro. 0007-0001-15-0010593282 del Banco Banfoandes;
• A los folios 133 al 135: Copia de la libreta de la cuenta Nro. 0007-0001-15-0010593282 del Banco Banfoandes, y que las consignaciones fueron realizadas hasta le mes de Julio de 2007;
• Al folio 152: Que la próxima consignación a la anterior fue realizada el día 18/12/2007, sin indicar el mes al cual correspondía. Las mismas se aprecian en todo su valor probatorio al ser emitidas por Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, por lo que conforme al artículo 1357 del Código Civil se tienen como demostrativas consignaciones arrendaticias efectuadas por los montos y en las fecha que se indican en tales recibos.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
.- Mérito favorable de autos. Esta afirmación tiene relación con la obligación del Juez de analizar todos los alegatos esgrimidos por las partes y valorar todas las pruebas presentadas, a objeto de tener por norte la verdad y dictar una decisión conforme a lo alegado y probado en mutuos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
.- Documental: Copia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 07 de diciembre de 2004, inserto bajo el No. 73, Tomo 149 de los libros de autenticaciones. Esta prueba se refiere a documento otorgado ante Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, el cual puede ser producido en juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no ser tachada de manera alguna se valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil, para demostrar la existencia y real iniciación de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia.
.- Documental: Copia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 17 de abril de 2006, inserto bajo el No. 9, Tomo 53 de los libros de autenticaciones; la misma ya fue objeto de valoración.
.- Documental: Escrito donde se solicita la apertura de una cuenta a favor del arrendador Julio Cesar Castellanos Angulo. Esta prueba se refiere a documento otorgado ante Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, el cual puede ser producido en juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no ser tachada de manera alguna se valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil, para demostrar la solicitud de una consignación arrendaticia a favor del aquí demandante.
.- Original del recibo de ingresos de consignación de cánones de arrendamiento que se encuentran en el expediente No. 514-3, de la nomenclatura de este Tribunal, de fecha 15/01/08 (fs. 188 al 191); el mismo se aprecia en todo su valor probatorio al ser emitido por Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, por lo que conforme al artículo 1357 del Código Civil se tiene como demostrativo de la consignación arrendaticia efectuada por los montos y en la fecha que se indican en tal recibo.
Respecto a la relación contractual arrendaticia nuestra legislación establece:
El Código Civil contempla:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
“Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”.
Y pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia y analizado como ha sido el acervo probatorio traído a los autos por ambas partes, constata este Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento. Concluyendo según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, que le correspondió al Abogado de la parte actora probar el supuesto de hecho de la relación arrendaticia, lo cual resultó suficientemente evidenciado; y determinado como resultó que la relación arrendaticia de las partes obedece a un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la “tácita reconducción”, correspondía a la demandada demostrar el hecho extintivo o liberatorio de la obligación demandada, esto es, el pago de los meses del alquiler de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2.007.
Ante tal circunstancia la accionada trajo a los autos constancia de los pagos, los cuales realizó a través del procedimiento de consignación establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, esto es, debe ser efectuada dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. De tal manera que la misma, deberá hacerse dentro del indicado lapso, de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Se trata exclusivamente de un “tiempo legal”, debido a su fijación por la ley, en consecuencia, la consignación después de ese plazo legal, “después del tiempo” o “preclusiva”, es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado, o su consumación.
Siendo el pago del canon arrendaticio una obligación para el arrendatario conforme a la disposición del artículo 1592 del Código Civil, y por cuanto conforme al artículo 1264 eiusdem, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, es necesario verificar el cumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones demandados como insolutos. Al respecto tenemos, que conforme a los depósitos bancarios efectuados con ocasión de la solicitud de consignación arrendaticia, la demandada procede a realizar consignación en fecha 15 de Enero de 2008 de los cánones correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, es decir, de manera extemporánea por cuanto para la fecha de la consignación ya había excedido notablemente el término de quince (15) días a que se hizo referencia anteriormente, en consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción de desalojo propuesta por hallarse la demandada en el supuesto de hecho del artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano JULIO CESAR CASTELLANOS ANGULO como arrendador, representado por los Abogados ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ CASANOVA y CARLOS RODOLFO MARTÍNEZ CASANOVA, contra el ciudadano ALI RAMON AVILA en su carácter de arrendatario, representado por los Abogados CARLOS EDUARDO COLMENARES GAITÁN y VERUSHKA ROCIO RAMÍREZ.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a desalojar del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, consistente en un espacio de terreno de 80 a 90 metros cuadrados, el cual forma parte del inmueble ubicado en la esquina de la calle 6 bis con carrera 9, N° 8-29, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,
Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaría,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp 5393.