REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DE LA LITIS PARTE DEMANDANTE: MARIA OTILIA DUARTE y ANA CECILIA DUARTE MENDOZA, venezolanas, mayores de edad, divorciadas, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.231.031 y V-10.149.876 respectivamente, domiciliadas en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada GLORYS BEJARANO GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.386.667, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 13.162; según poder autenticado ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, de fecha 16 de noviembre de 2007, Nro. 28, Tomo 261 (fs. 05 y 06). PARTE DEMANDADA: LUIS ARBEY RODRIGUEZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-15.157.262, con domicilio en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados VICTOR ARMANDO PULIDO y SILVIA UZCATEGUI DE PULIDO, inscritos en Inpreabogado bajo los Nos. 81.918 y 28.432 en su orden; según poder apud-acta de fecha 23 de mayo de 2.008 (f. 58). MOTIVO: Desalojo de inmueble. EXPEDIENTE: 5561. II PARTE NARRATIVA La causa que nos ocupa se inicia mediante demanda de desalojo, cuyo conocimiento corresponde inicialmente al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, mediante distribución recibida en fecha 29 de febrero de 2.008, y posteriormente en fecha 11 de abril de 2.008, por cuanto se produjo reforma del escrito libelar. Posteriormente, el 23 de mayo de 2.008 se produce la inhibición de la Juez del Tribunal inicialmente receptor de la demanda, siendo recibido por este Juzgador, luego del trámite respectivo en fecha 10 de junio de 2.008. A través de la misma, las demandantes pretenden el desalojo del inmueble que ocupa su arrendataria, consistente en una casa ubicada en el Pasaje Coromoto, No. 20-79, sector la Romera, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes: .- Que la señora madre de ambas, ISIDRA, conocida como ALCIRA DUARTE MENDOZA, celebró un contrato verbal de arrendamiento con el demandado, sobre el inmueble antes descrito, en el que se pactó un canon de arrendamiento inicialmente establecido en CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) y posteriormente en CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00). .- Que es el caso que la co demandante María Otilia Duarte, necesita la casa para habitarla, ya que vive con su hija Gladys Amanda Rangel Duarte en una casa que le alquiló la Administradora Emporio, vivienda que actualmente debe ser entregada totalmente desocupada. .- Adiciona, que de los otros dos (2) inmuebles que han heredado sus representadas, uno está en malas condiciones de habitabilidad, y el otro está alquilado, actualmente en juicio y va a ser ocupado por la codemandante Ana Cecilia Duarte Mendoza. .- Que por lo anterior demandan a Luis Arbey Rodríguez García, por desalojo, como lo indica el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1133 del Código Civil, estimando su demanda en la suma de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00). Acompañó a su escrito libelar: Planilla sucesoral, planilla de impuesto sucesoral, declaración de únicos y universales herederos, documento de propiedad del inmueble, copia de contrato de arrendamiento, partida de nacimiento de la hija de la codemandante María Otilia Duarte, y contrato de arrendamiento suscrito con Administradora Emporio. El 25 de abril de 2.008, el Alguacil del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informa, que localizó al demandado de autos, a quien hizo entrega de la compulsa, negándose a firmar el recibo respectivo. Ante ello, la apoderada judicial de las demandantes solicita se libre la boleta indicada en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a lo cual se dio cumplimiento, tal y como lo indica diligencia suscrita por el Secretario del Tribunal Primero de los Municipios, en fecha 21 de mayo de 2.008 (f. 50). El 23 de mayo de 2.008, tempestivamente la parte demandada asistido del Abogado Víctor Armando Pulido, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Opone conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de las actoras para intentar el juicio, en razón de ---indica--- no haber celebrado con las demandantes ningún tipo de contrato, ya que el inmueble le fue alquilado por la ciudadana Alcira Duarte Mendoza. Al fondo de la demanda, niega y rechaza en su totalidad los fundamentos de hecho y derecho de la demanda; expresa ser inquilino a tiempo indeterminado del inmueble objeto de la demanda. Arguye además, que al tener dos (2) casas las demandantes, no existe la necesidad alegada, por lo que rechaza que María Otilia Duarte, necesite ocupar con su hija Gladys Amanda Rangel Duarte, el inmueble que ocupa. Expone además, que se evidencia de la confesión de las demandantes que para septiembre del año 2.001, la codemandante María Otilia Duarte celebró contrato de arrendamiento con la Administradora Emporio, estando desocupada la casa objeto de la demanda de desalojo, lo cual indica, que para ese momento la demandante no tenía necesidad de ocupar el inmueble que habita, y que además, la madre de ésta le dijo que le alquilaba la casa porque ninguna de sus hijas quería vivir allí y que ya habían alquilado otra casa. Niega y rechaza que la casa esté en estado de deterioro, ya que la ha mantenido como un buen padre de familia; así mismo indica que se ha incrementado el canon arrendaticio a sabiendas del congelamiento de alquileres. Expresa, que al tener las demandantes dos (2) inmuebles, uno alquilado y otro desocupado, por qué la necesidad de desalojarle, teniendo necesidad de ocuparlo, ya que se encuentra lisiado, y sin embargo, ha cancelado el canon mensual. Igualmente, niega las costas del proceso, que tenga que pagar UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00). Y Afirma, que no existe causal para que proceda el desalojo, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda. En fecha 23 de julio de 2008, la demandante promueve: El valor y mérito de autos, valor y mérito del poder agregado a los autos, mérito y valor de declaración sucesoral y certificado de solvencia de sucesiones, valor y mérito de copias certificadas de declaración de únicos y universales herederos, valor y mérito de acta de defunción No. 271 de fecha 24 de abril de 2006, valor y mérito de inspección judicial practicada el día 8 de abril de 2008 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, valor y mérito de contrato de arrendamiento sucrito con la Administradora Emporio, valor y mérito de documentos de propiedad de los inmuebles, testimoniales e inspección judicial a realizarse en la calle 3, No. 1-44, de Barrio Sucre, en esta ciudad de San Cristóbal. A su vez el demandado, en fecha 29 de julio de 2008, promueve las siguientes pruebas: El contenido del escrito de contestación, la confesión de las demandadas de haber celebrado contrato de arrendamiento con la Administradora Emporio, la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo de fecha 14 de diciembre de 1999, y originales de recibos de pago de alquileres. III MOTIVA DE LA DECISIÓN TEMA DECIDENDUM PRETENSIÓN DE LA ACTORA: Las codemandantes demandan el desalojo del inmueble que ocupa la accionada, con fundamento en que la copropietaria María Otilia Duarte, necesita la misma para habitarla, ya que vive con su hija en una casa que le fue alquilada por una inmobiliaria, la cual está actualmente ocupada bajo prórroga legal y por tanto, debe entregarla totalmente desocupada. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: La accionada pretende resistir la pretensión de desalojo, reconociendo, en primer término, la existencia de una relación arrendaticia; alega a su favor como punto previo, la falta de la cualidad de las actoras para proponer el juicio, ya que según expresa, no ha celebrado con las demandantes ningún tipo de contrato, ya que fue con la señora madre de ellos que celebró un contrato de arrendamiento verbal. En su defensa también arguye, que niega y rechaza que la codemandante María Otilia Duarte necesite ocupar el inmueble que ocupa desde el año 2001, ya que la anterior celebró contrato de arrendamiento el 26 de septiembre de 2001, estando desocupada para esa fecha, la casa que ocupa como inquilino y que las codemandantes tienen dos (2) inmuebles más. Igualmente, niega que el inmueble que ocupa se encuentre deteriorado, con la situación de que se le ha incrementado el alquiler a sabiendas del congelamiento de los mismos. Planteado lo anterior, para quien juzga, y conforme a lo indicado en el artículo 243 numeral 3° del Código de Procedimiento Civil, la controversia que nos ocupa queda circunscrita a una demanda por desalojo, con fundamento en el estado de necesidad de ocupar el inmueble alquilado alegado por una de las codemandantes, circunstancia negada por la accionada con la defensa previa de la falta de cualidad de las codemandantes. De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como límite y thema decidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas, por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros, por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes; observando quien juzga, que la presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen: “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (…)” Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, y por cuanto la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra, opuso en primer término la falta de cualidad de las codemandantes; a tal efecto el Tribunal, resuelve la misma en los siguientes términos: FALTA DE CUALIDAD Con base a lo anterior, pasa quien aquí juzga, a decidir en primer término sobre la defensa esgrimida por el demandado de falta de cualidad de las demandantes, por no ser propietarias del inmueble objeto de la presente controversia. Respecto al alegato de cualidad, se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el Maestro Borjas, sobre la cualidad: “Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama”. La Cualidad, ha sido definida por el maestro Luís Loreto, como: “Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto”. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”. De acuerdo a las ideas de Luís Loreto, se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción. Argumenta la accionada, que “… soy Arrendatario del inmueble ubicado en el Pasaje Coromoto, No. 20-79, sector La Romera, … por habérmelo alquilado la ciudadana ALCIRA DUARTE MENDOZA, y nunca he celebrado con las demandantes ningún tipo de contrato de arrendamiento, ni verbal ni escrito, pues a la fecha no me han notificado que son propietarias del inmueble que poseo de buena fe como Arrendatario, por lo cual no reconozco como ARRENDADORAS a las ciudadanas MARIA OTILIA DUARTE y ANA CECILIA DUARTE MENDOZA, …” Del análisis del libelo de demanda, se observa, que las demandantes intentan la presente acción como propietarias del inmueble objeto de la presente acción, soportando el peso de tal alegación en los siguientes documentos anexos a su escrito libelar: .- Copia de Planilla de declaración sucesoral expedido por el SENIAT, expediente 06/ 2098. .- Copia de Declaración de únicos y universales herederos, expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Táchira. .- Copias de documentos de propiedad del inmueble a nombre de Isidra Duarte Mendoza, causante de las demandantes. Los anteriores documentos traídos a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son documentos públicos y administrativos, los cuales no fueron de manera alguna tachados, valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de propietarias de las accionantes del inmueble objeto de la presente demanda. El autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73; expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y Subrogación: ”La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…” De la anterior norma puede colegirse, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador, y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documentos que ya resultaron valorados se demuestra el acto jurídico válido por el que las demandantes MARIA OTILIA DUARTE y ANA CECILIA DUARTE MENDOZA, adquirieron el inmueble y se subrogaron – ope legis – en los derechos de la anterior propietaria, lo que legitima su condición de propietarias, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por las actoras y la titularidad de la acción; en consecuencia, la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, como así se establece. Resuelto lo anterior, pasa este Operador de Justicia, a resolver el fondo de la controversia, esbozando las siguientes consideraciones: Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el Legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio, que como el que nos ocupa, se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso, la prueba debe ser hecha por éste no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por la apoderada de la demandada, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión de la actora, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En el proceso civil rige el principio dispositivo, el cual se caracteriza por tres (3) aspectos fundamentales, a saber: 1.- El inicio del proceso se da con la demanda de una de las partes en la cual se precisa el objeto de la pretensión y la relación de los hechos en que se basa. 2.- Los poderes casi exclusivos que tienen las partes en las pruebas. 3.- La obligación del Juez de sentenciar conforme a lo probado en el juicio, lo que conlleva a la prohibición de tomar en cuenta los conocimientos personales, salvo aquellos que sean de notoriedad general. De acuerdo con los anteriores aspectos, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la distribución de la carga de la prueba, establece en el artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte del demandante, surge a partir de la afirmación de la necesidad que tiene una de las copropietarias de habitar el inmueble; no siendo hecho controvertido en la presente causa, por haberlo así reconocido expresamente ambas partes: La existencia de una relación contractual a tiempo indeterminado. En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis. PRUEBAS DE LA DEMANDANTE CON EL LIBELO DE DEMANDA: .- Copia simple de poder otorgado por las codemandantes a la Abogada actora. Esta documental es traída a los autos conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo objeto de impugnación. En consecuencia, es valorada como documento público para demostrar el hecho jurídico valido del otorgamiento de poder a la Abogada que en el mismo se menciona con las facultades enunciadas. .- Certificado de solvencia y planilla sucesoral de la causante Isidra o Alcira Duarte. Se observa, que estas documentales fueron acompañadas en copia simple conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin que conste que las mismas fueron impugnadas, por lo que se valoran como documentos administrativos con presunción de ejecutividad y ejecutariedad, para demostrar la propiedad del inmueble en manos de las codemandantes por el hecho jurídico de ser coherederas de Isidra o Alcira Duarte. .- Copia de Declaración de únicos y universales herederos, expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Táchira. Documentos traídos a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son documentos públicos, los cuales no fueron de manera alguna tachados, valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar la declaración que contienen. .- Copia de documentos de propiedad del inmueble, protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito San Cristóbal, originalmente propiedad de Isidra Duarte Mendoza, causante de las codemandantes. Al no ser objeto de impugnación, se valoran como documentos públicos para demostrar la propiedad originaria del inmueble objeto de la acción de cumplimiento. .- Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, de fecha 05-12-2.006, Nro. 84, Tomo 263. Esta documental no es objeto de valoración, por cuanto se trata de una arrendataria y de un inmueble, ajenos a la causa. PRUEBAS DE LA DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO: .- Mérito y valor jurídico de los autos, en especial del libelo de demanda y su reforma; se establece, que tal alegación tiene que ver con los principios de comunidad y exhaustividad de la prueba, y el referido a la obligación del Juzgador de atenerse a lo alegado y probado en autos, lo cual se examinará suficientemente en atención a tal deber del Juez. .- Mérito y valor jurídico del poder otorgado por las codemandantes a la apoderada actora. Se establece que esta prueba ya resultó valorada. .- Mérito y valor jurídico de la declaración sucesoral y certificado de solvencia de sucesiones del expediente No. 06/2098. Se establece que estas pruebas ya fueron objeto de valoración. .- Copia certificada donde se declara como únicos y universales herederos a las codemandantes, emitidos por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, de fecha 24 de abril de 2.007. Se establece que esta prueba ya resultó valorada. .- Acta de defunción No. 271 de la fallecida Isidra conocida como Alicira Duarte Mendoza, expedida por el Registrador Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 24 de abril de 2.006, la cual se encuentra en el legajo de declaración de únicos y universales herederos. Se indica, que esta prueba no es objeto de valoración por no aportar nada al hecho controvertido del cumplimiento en la entrega del inmueble. .- Mérito y valor jurídico de la inspección judicial de fecha 8 de abril de 2008, efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en la calle 16, N° 20-112, sector La Romera, Parroquia Pedro María Morantes, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira (fs. 138 y 139). Mérito y valor jurídico de la inspección judicial practicada por el mismo Tribunal en fecha 08 de abril de 2008, en el Pasaje Coromoto, N° 20-79, sector La Romera, Parroquia Pedro María Morantes, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira (fs. 143 y 144). Mérito y valor jurídico de la inspección judicial practicada por el mismo Tribunal en fecha 08 de abril de 2008, en la calle 10, N° 14-34, entre carreras 14 y 15, Parroquia San Juan Bautista, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira (f. 146). Inspecciones judiciales que constan en expediente No. 4659 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, traído a los autos en copia certificada. Se valoran las inspecciones judiciales promovidas por constar en documento público, emitido por Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones (Juez), para demostrar el contenido de lo constatado en las inspecciones realizadas. .- Merito y valor jurídico de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Gladys Amanda Rangel Duarte y la Sociedad Mercantil Administradora “Emporio”. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración. .- Mérito y valor jurídico del documento de propiedad de los inmuebles de las codemandantes. Se indica que esta prueba ya resultó valorada. .- De las testimoniales promovidas solo declararon: GUILLERMO ANTONIO RINCÓN HERNÁNDEZ, SANDRA CAROLINA GARCÍA SÁNCHEZ y EGLETH ELENA RINCÓN VIVAS, que corren agregadas a los folios 221 vuelto, 222 y 224. A estas declaraciones, el Tribunal les confiere el valor probatorio contenido en el artículo 508 Código de Procedimiento Civil, por ser contestes en sus declaraciones referentes al estado de necesidad de la codemandante MARÍA OTILIA DUARTE, de ocupar el inmueble que ocupa el demandado de autos. .- Inspección judicial realizada en la calle 3, No. 1-44, Barrio Sucre, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; la misma resultó evacuada en fecha treinta (30) de septiembre de 2.008, de la misma se dejó constancia, de que el inmueble es ocupado por las ciudadanas Gladys Amanda Rangel Duarte y la codemandante María Otilia Duarte. Esta prueba al ser constatada por el Juez de la Causa, es apreciada para demostrar el hecho anteriormente indicado. .- Copia simple del Acta de Nacimiento No. 716, expedida por el antes Prefecto del Municipio San Sebastián, Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, hoy Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; relativa a la inscripción en el Registro Civil de la ciudadana Gladys Amanda, como hija de la codemandante María Otilia Duarte. Dicha documental es copia simple de documento administrativo que no fue de manera alguna impugnada, por lo que se tiene como demostrativo de la filiación entre la codemandante María Otilia Duarte y la ciudadana Gladys Amanda. PRUEBAS DE LA DEMANDADA CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: .- Copia parcial de la obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, autor: GILBERTO GUERRERO QUINTERO; donde se hace referencia de la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999. Quien juzga observa, que la misma fue traída en copia simple a los autos, indicando este Tribunal, que a pesar de que es deber de los Jueces atacar las decisiones de los Tribunales de máxima jerarquía, se analizará todos los elementos de autos sin necesidad de indicación para el Juzgador de casos precedentes, como lo debe acatar de acuerdo al principio iura novit curia. PRUEBAS DE LA DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO: .- Promueve el contenido del escrito de contestación. Este Juzgador considera, que lo indicado no constituye un medio de prueba en si y que se encuentra referido al deber del Juez de atenerse a lo alegado y probado en autos, principio establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. .- Copia de la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999. Quien juzga observa, que la misma fue traída en copia simple a los autos, indicando este Tribunal, que a pesar de que es deber de los Jueces atacar las decisiones de los Tribunales de máxima jerarquía, se analizará todos los elementos de autos sin necesidad de indicación para el Juzgador de casos precedentes, como lo debe acatar de acuerdo al principio iura novit curia. .- Recibos de pago de alquileres. Esta prueba no se aprecia ni se valora, en razón de que la solvencia del arrendador no es punto controvertido de la causa. CONCLUSIÓN PROBATORIA Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; quien Juzga observa, que quedó plenamente demostrado lo siguiente: 1- La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, evidenciándose la relación existente entre las partes de la litis; y en el cual ambas adquirieron derechos y obligaciones, lo cual no es el punto controvertido en este juicio. El punto del debate, es la necesidad que tiene la copropietaria MARÍA OTILIA DUARTE de ocupar con su hija, el inmueble objeto de la acción de desalojo, y en la cual se fundamenta la pretensión, contenida en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de acuerdo con tres (3) clases: El propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Dicha disposición legal contempla, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, podrá demandarse el desalojo cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo. De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En criterio del Juzgador, cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juez ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son: A) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito. B) Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora abstente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. C) Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe el propietario justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario. Corresponde al Juzgador, partiendo de las exposiciones rendidas en la causa, por los propios litigantes y tomando en cuenta el material probatorio existente en actas; verificar si en el caso de autos, se han cumplido por la actora de manera concurrente, con los requisitos de procedencia señalados, para poder ordenar el desalojo del inmueble y su entrega a las ciudadanas MARIA OTILIA DUARTE y ANA CECILIA DUARTE MENDOZA. En primer término, quedó comprobado plenamente, a criterio de quien juzga, de que nos encontramos en presencia de una relación de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado; no obstante, el alegato de la demandada de no haber contratado con las actuales copropietarias del inmueble, situación que resolvió previamente éste Operador de Justicia, declarando que las codemandadas tienen por razón de la subrogación, cualidad de arrendatarias del inmueble objeto de la controversia, bajo la figura de un contrato a tiempo indeterminado; por lo que en el caso de autos, se cumple con el primero de los requisitos señalados por la ley especial para solicitar el desalojo por el estado de necesidad. En segundo lugar, se tiene que las codemandantes trajeron a los autos documentos y por ende, probaron su propiedad sobre el inmueble objeto de la controversia, por lo que se debe tener como cierto en el proceso el carácter de propietarias que sobre el inmueble litigioso se atribuye las ciudadanas MARIA OTILIA DUARTE y ANA CECILIA DUARTE, con lo que se cumple con el segundo de los requisitos de procedibilidad, para postular la pretensión de desalojo en los términos señalados en el libelo de demanda. Por último, en cuanto al tercer requisito, que debe existir en autos para obtener la orden de desalojo, relativo a la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble, se debe escudriñar, si en efecto se ha cumplido, precisando, que la parte demandada niega el estado de necesidad de la codemandante, en razón de ser propietaria de varios inmuebles. Al respecto se precisa, que ello no es óbice para que la propietaria del inmueble pueda solicitar su desocupación en su propio beneficio, e incluso en criterio del Tribunal, en el caso de esa situación más extrema, es decir, cuando el accionante en desalojo sea propietario de varios inmuebles, tiene el derecho de elegir, entre los inmuebles de su propiedad, el que mejor se ajuste a sus necesidades. En todo caso, de los resultados anteriores debemos determinar, si en el presente juicio la parte demandante logró acreditar en el proceso la necesidad de ocupar personalmente el inmueble dado en arrendamiento al demandado LUIS ARBEY RODRIGUEZ GARCIA., para ello, el quid del asunto es precisar qué parámetros debe contener la prueba del estado de necesidad y en este sentido, la doctrina nacional en la voz del autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado De Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pagina 218, cuando examina el requisito de la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, afirma que: “… específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, si no de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular …”. En tal sentido, partiendo de un examen literal de la disposición que contempla la posibilidad de que el arrendador solicite el desalojo del inmueble (ex artículo 34 ordinal “b)” LAI), la norma no determina en forma precisa cuáles son los requisitos que deben acreditarse para la conducencia de la pretensión de desalojo, pues sólo basta una prueba indirecta del interés hecho valer en juicio. Es así como la ley autoriza al Juez de mérito, para analizar todas las circunstancias fácticas constantes en los autos, para determinar, si en el juicio existen motivos validos que justifiquen la desocupación, por encontrarse frente a una verdadera necesidad del arrendador, para ocupar el inmueble de su propiedad. Así, en el caso bajo examen, encuentra el Juzgador que la solicitud de la accionante representa un pedimento con la suficiente intensidad y fuerza capaz de generar de manera autónoma una causal de desalojo, para ordenar la entrega del inmueble, ya que en su exposición libelar se observa, que tiene urgencia en ocupar el apartamento cuya propiedad ostenta, como quedó acreditado en los autos, bajo una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado, e invoca así mismo un elemento adicional de carácter social, como lo es que además necesita mudarse con su hija. Por otra parte encontramos, que la legislación inquilinaria sobre este asunto tiende a conciliar los intereses de las partes, por cuanto en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se le concede al arrendatario para el caso de ordenar la entrega del inmueble, un plazo improrrogable de seis (6) meses, para la desocupación del mismo, contado a partir de la notificación del fallo definitivo. De manera, que bajo este supuesto el propio Legislador le da al Juez, un amplio poder para la búsqueda de la verdad real, debiendo escudriñar la realidad y apartarse de los meros formalismos que puedan hacer nugatoria la equidad y la justicia. Partiendo de los supuestos anteriores y en concepto del Sentenciador, las conclusiones obtenidas del análisis de los hechos litigiosos y del material probatorio examinado, se encuentran subsumidos en el ordinal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hacen procedente el reconocimiento del derecho deducido en la demanda, y en atención a ello, en el dispositivo del fallo, se acordará el reconocimiento de la petición libelar, en el sentido de acordar en beneficio de las codemandantes, en su carácter de propietarias, la restitución del inmueble objeto de la litis. Así se decide. APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34 LITERAL “B)” DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. IV PARTE DISPOSITIVA En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo, propuesta por la ciudadana MARIA OTILIA DUARTE y ANA CECILIA DUARTE, representada judicialmente por la Abogada GLORYS BEJARANO GUERRERO, contra el ciudadano LUIS ARBEY RODRIGUEZ GARCIA representado por los Abogados VICTOR ARMANDO PULIDO y SILVIA UZCATEGUI DE PULIDO. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada LUIS ARBEY RODRIGUEZ GARCIA, hacer entrega a las codemandantes MARIA OTILIA DUARTE y ANA CECILIA DUARTE, del inmueble que ocupa como arrendatario consistente en una casa ubicada en el Pasaje Coromoto, No. 20-79, sector la Romera, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. TERCERO: Por cuanto la presente demanda de desalojo tiene su fundamento en el literal “b)”del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme a lo indicado en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintisiete (27) días del mes de abril de dos mil nueve (2.009). AÑOS: 198º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria Temporal, Abog. María Alejandra Marquina de Hernández En la misma fecha siendo las 10:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Mamh/nj. Exp. Nº 5561.