TSJ Regiones - Decisión

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: FERNANDO DE JESÚS PÉREZ GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.539.775, de estado civil soltero, civilmente hábil, estudiante, de este domicilio, obrando como Apoderado del Ciudadano JOSÉ FIDEL PÉREZ AGUILAR, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-198.608, comerciante, de este domicilio, como consta de instrumento Poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el Nº 22, Tomo 147, de fecha 08 de Agosto de 2007.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado FERNANDO DE JESÚS MÁRQUEZ MANRIQUE, venezolano, mayor de edad, civilmente capaz, identificado con la cédula de identidad Número V-3.430.183, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.766, según Poder Apud Acta de fecha 14 de enero de 2008.

DOMICILIO PROCESAL: Calle El Árbol, casa Nº G-45, Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

PARTE DEMANDADA: JAIRO OCHOA GÓMEZ, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.824.359, latonero.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados GERSON OVALLES CÁRDENAS Y JOHANN PEDRAZA TORRES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V-3.793.187 y V-12.230.413, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 28.313 y 91.028 en su orden; según poder apud-acta de fecha 11/02/2008.

DOMICILIO PROCESAL: Carrera 10, entre calles 6 y 7, Edificio “Mis Tías”, piso 1, Oficina L-3, San Cristóbal, Estado Táchira.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE N° 7708/2008.

II
DE LOS HECHOS Y EL DERECHO

El ciudadano JOSÉ FIDEL PEREZ AGUILAR, representado por su hijo FERNANDO DE JESÚS PÉREZ GUERRERO asistido por el Abogado FERNANDO DE JESÚS MÁRQUEZ, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento al Ciudadano JAIRO OCHOA, por cuanto a su decir, el arrendatario incumplió el contrato al no pagar el arrendamiento desde Enero de 2001.

Para ello, Fundamentó la pretensión en lo siguiente:

- Que el 18 de Junio de 1999, JOSE FIDEL PEREZ AGUILAR, otorgó por ante la notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el Nº 2, Tomo 97, documento auténtico donde consta que cedió en calidad de arrendamiento al Ciudadano: JAIRO OCHOA GÓMEZ, un inmueble de su propiedad que es parte de un inmueble de mayor extensión, constituido por un galpón signado con el Nº 3-332, de siete metros de frente por cuarenta metros de fondo, en parte techado y en parte descubierto, para ser utilizado como taller mecánico y de latonería y pintura, ubicado en la carrera 3 del sector denominado Santa Teresa, parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: Con una casa para habitación propiedad de José Fidel Perez Aguilar; SUR: Con terrenos que son o fueron de Zoilo Vásquez Rivera; ESTE : Con terrenos que son o fueron de Zoilo Vásquez Rivera y OESTE: Con calle pública que conduce de Pueblo Nuevo a Táriba.
- Que en virtud del no pago por parte del arrendatario, debe entenderse que conforme a la voluntad de las partes expresada en dicho contrato, quedó resuelto de pleno derecho, debido a la reiterada morosidad en el pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario quien ha venido incumpliendo las disposiciones contractuales.

Que desde el mes de Enero de 2001 fecha en la cual JOSE FIDEL PEREZ fue a cobrarle al inquilino, el señor Jairo Ochoa le dijo que volviera después porque no tenía en ese momento dinero para efectuar el pago. Y que volvió varias veces sin encontrar al inquilino y otras veces le decía que le diera oportunidad nueva para pagar después. Y que en definitiva la morosidad reiterada del inquilino, alcanza a la fecha de la demanda la cantidad de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.9.840.000) lo que corresponde a ochenta y dos meses sin cancelar el alquiler, más los intereses prudencialmente calculados conforme a la tasa pasiva emitida por el BCV.

Que el canon de alquiler es el producto, que por pequeño que sea, es el dinero con el que su padre PEREZ AGUILAR cuenta para adquirir medicinas, alimentos y otros gastos personales, ya que él aún se encuentra estudiando en la Universidad y no cuento con medios suficientes para ayudarle.

Fundamentó su derecho en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 y 1.599 del Código Civil, y en el artículo 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PRETENSIÓN:

- PRIMERO: LA resolución del contrato de arrendamiento, objeto de la causa.
- SEGUNDO: LA entrega del galpón, totalmente desocupado.

Estimó la demanda en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000) , hoy DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.10.000,oo).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En fecha 26 de Febrero de 2008, el inquilino se excepcionó señalando:

- Que él esta como arrendatario no desde el año 1999, sino desde el año 1989.
- Niega que adeude la cantidad de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.9.840.000) o NUEVE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bf.9.840,oo).
- Niega que haya dejado de pagar desde el mes de enero de 2001, porque fue desde el mes de Mayo de 2001 que el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento, razón por la cual los empezó a consignar por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial según consta de Expediente de Consignaciones Número 158 y que igualmente al folio 5 de ese mismo expediente que fue comisionado en fecha 06 de Junio de 2008 el Juzgado del Municipio Cárdenas y otros, y que al folio 8 del mismo expediente consta que en fecha 08 de Junio de 2000, se abrió expediente de comisión Nº 1889-2000, a fin de notificar a FIDEL PEREZ. Y que al folio 10 de este expediente consta que FIDEL PÉREZ fue notificado, en fecha 08 de Junio de 2000, a las 10 y 30 a.m, en la Calle EL Árbol, Nº G-45, Palo Gordo.
- Solicitó se le concediera la prórroga legal.

HECHOS NO CONTROVERTIDOS:

- Que el 18 de Junio de 1999, JOSE FIDEL PEREZ AGUILAR, otorgó por ante la notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el Nº 2, Tomo 97, documento auténtico donde consta que cedió en calidad de arrendamiento al Ciudadano: JAIRO OCHOA GÓMEZ, un inmueble de su propiedad que es parte de un inmueble de mayor extensión, constituido por un galpón signado con el Nº 3-332, de siete metros de frente por cuarenta metros de fondo, en parte techado y en parte descubierto, para ser utilizado como taller mecánico y de latonería y pintura, ubicado en la carrera 3 del sector denominado Santa Teresa, parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: Con una casa para habitación propiedad de José Fidel Perez Aguilar; SUR: Con terrenos que son o fueron de Zoilo Vásquez Rivera; ESTE : Con terrenos que son o fueron de Zoilo Vásquez Rivera y OESTE: Con calle pública que conduce de Pueblo Nuevo a Táriba.

HECHOS CONTROVERTIDOS:

- Que en virtud del no pago por parte del arrendatario, debe entenderse que conforme a la voluntad de las partes expresada en dicho contrato, quedó resuelto de pleno derecho, debido a la reiterada morosidad en el pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario quien ha venido incumpliendo las disposiciones contractuales.
- Que desde el mes de Enero de 2001 fecha en la cual JOSE FIDEL PEREZ fue a cobrarle al inquilino, el señor Jairo Ochoa le dijo que volviera después porque no tenía en ese momento dinero para efectuar el pago. Y que en definitiva la morosidad reiterada del inquilino, alcanza a la fecha de la demanda la cantidad de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.9.840.000) lo que corresponde a ochenta y dos meses sin cancelar el alquiler, más los intereses prudencialmente calculados conforme a la tasa pasiva emitida por el BCV.

Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por resolución de contrato, por incumplimiento en lo referente al pago del canon del arrendamiento y a la morosidad en que el inquilino presuntamente se encuentra sobre el inmueble objeto de la litis, no siendo punto controvertido en la causa la existencia de una relación arrendaticia entre las partes; por tanto el Tribunal no entrará a valorar las pruebas que hayan presentado las partes con relación a este PUNTO NO CONTROVERTIDO. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De la Valoración de las Pruebas:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

A.- CON EL ESCRITO LIBELAR:

• DOCUMENTAL. Original de documento privado consistente en contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis, autenticado bajo el Número 02, Tomo 97, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de Junio de 1999. La cual no entra a valorar esta Juzgadora, pues no fue un hecho controvertido ni la existencia ni la naturaleza de la relación arrendaticia.

B.- EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS: Reprodujo el contrato de arrendamiento consignado junto al libelo. Sobre esta prueba ya se pronunció el tribunal.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

a) TESTIMONIALES
DIANA MERCEDES SÁNCHEZ DE CONTRERAS, titular de la cédula de identidad Nº V-22.544.394.

LUZ MARINA CALDERÓN ARIAS, titular de la cédula de identidad Nº E-81.821.916.

En relación a estas testimoniales, el Tribunal observa que fueron promovidas para probar la solvencia del demandado, y que lo ocupa hace más de 20 años el inmueble. Y observa además el Tribunal, que las preguntas que se le hicieron a la testigo relativas a: LA propiedad del taller, la existencia del arrendamiento, si se ha negado el arrendador a recibir los cánones, si deposita el inquilino en un Tribunal, en cual Tribunal, son preguntas que hacen que la prueba resulte inidónea para conseguir su objeto, pues éstas se podrían haber traído a los autos a través de la prueba documental. Y ASI SE ESTABLECE.

La solvencia del demandado, no la demuestra el inquilino sino por los recibos o consignaciones correspondientes hechas en tiempo legal. Y no a través de testimoniales, por lo que se desecha esta prueba, ya que no es la idónea ni la conducente para probar ese hecho. Y ASI SE DECIDE.

Y en todo caso la testigo era referencial. Y así se establece.

b) VALOR Y MÉRITO PROBATORIO: De la copia certificada, del expediente de consignaciones Nº 158 constante de 131 folios, emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal Y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con el objeto –según la parte demandada-, de probar la solvencia desde Junio de 2000 hasta febrero de 2008, y que el demandante fue notificado de estas consignaciones.

La copia certificada del expediente de consignaciones fue emitida por la autoridad competente, y por tanto tiene su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

LA PRUEBA DE POSICIONES JURADAS NO FUE EVACUADA.

Para establecer el alcance de la valoración de esta prueba, es necesario establecer de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento civil, que el demandado alegó un nuevo hecho y fue que el ocupa en calidad de inquilino el galpón, desde el año 1989, lo cual no se prueba con un expediente de consignación de alquileres; aunado a que el contrato se entiende realizado desde la fecha cierta: 18 de Junio de 1999, (fecha de autenticación) tal como quedó comprobado por la parte actora. Queda entonces al demandado comprobar que ocupaba el inmueble desde 1989. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.

- Luego, el demandado también afirmó que desde el mes de mayo de 2001 fue que el demandante se negó a recibir los cánones de arrendamiento. Luego, al examinar el expediente de Consignación de cánones de arrendamiento, y aperturado como se encuentra desde el dos de junio del año dos mil, debe tener este Tribunal por cierto que es desde Mayo del año dos mil, que el arrendador, dejó de percibirle los canones de arrendamiento a su inquilino. (Creemos que fue un error de transcripción, pues el demandado afirma en su Contestación que: fue desde el mes de Mayo de 2001 que el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento, razón por la cual los empezó a consignar por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial según consta de Expediente de Consignaciones Número 158 y que igualmente al folio 5 de ese mismo expediente que fue comisionado en fecha 06 de Junio de 2000 el Juzgado del Municipio Cárdenas y otros, y que al folio 8 del mismo expediente consta que en fecha 08 de Junio de 2000, se abrió expediente de comisión Nº 1889-2000, a fin de notificar a FIDEL PEREZ.
- Y que al folio 10 de este expediente consta que FIDEL PÉREZ fue notificado, en fecha 08 de Junio de 2000, a las 10 y 30 a.m, en la Calle EL Árbol, Nº G-45, Palo Gordo.

Esto es, todo apunta a que fue definitivamente en el año 2000 (Mayo de 2000) que el arrendador dejó de percibir los cánones de arrendamiento. Y ASI SE ESTABLECE.

De esta manera, estima la Juez necesario determinar si la demandada efectivamente incumplió sus obligaciones contractuales, para lo cual resulta pertinente aludir a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que consagran el principio de la carga de la prueba en los siguientes términos:
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (...)” (Negrillas de este Tribunal).

Ahora bien, la cláusula: TERCERA del contrato de arrendamiento, establece:

“TERCERA: El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000) que EL ARRENDATARIO pagará los primeros cinco (05) días de cada mes, por mensualidades vencidas; entendiéndose que la falta de pago de dos (02) mensualidades dará pleno derecho a EL ARRENDADOR a dar por resuelto el presente contrato ”.

Veamos :

En atención a la cláusula transcrita la parte demandada debía pagar dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes . Ni más. Ni menos.

De estas cláusulas en comento se puede deducir la voluntad de las partes en relación a la forma de pago.

Si se tiene que desde el mes de Mayo de 2000, el arrendador dejó de percibir los canones de arrendamiento, observa el Tribunal del Expediente de Consignaciones Nº 158, al folio 179 de la primera pieza del presente Expediente (Número 4 del Expediente de Consignaciones), que hay una diligencia suscrita por el inquilino JAIRO OCHOA GÓMEZ, donde se hace constar que el 06 de Junio de 2000 consignó la planilla de depósito correspondiente al pago del canon de los meses de MAYO 2000.

Luego, observa el Tribunal del Expediente de Consignaciones Nº 158, al folio 182 de la primera pieza del presente Expediente (Número 7 del Expediente de Consignaciones), que hay una diligencia suscrita por el inquilino JAIRO OCHOA GÓMEZ, donde se hace constar que el 06 de Julio de 2000 consignó la planilla de depósito correspondiente al pago del canon de los meses de JUNIO 2000.

Es menester recordar QUE EN EL CONTRATO SE ESTABLECIERON LOS CINCO (NO SEIS) primeros DÍAS de cada mes PARA QUE EL INQUILINO PAGARA LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO. El artículo 1.264 del Código Civil, a saber:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Posteriormente, y en todo caso, si se tiene que fue desde el mes de Mayo de 2001, que el arrendador dejó de percibir los cánones de arrendamiento, observa el Tribunal del Expediente de Consignaciones Nº 158, lo siguiente:
A) al folio 200 de la primera pieza del presente Expediente (Número 25 del Expediente de Consignaciones), que hay una diligencia suscrita por el inquilino JAIRO OCHOA GÓMEZ, donde se hace constar que el 16 de Mayo de 2001 consignó la planilla de depósito correspondiente al pago del canon de los meses de MARZO Y ABRIL 2001.
B) Al folio 202 de la primera pieza del presente Expediente (Número 27 del Expediente de Consignaciones), que hay una diligencia suscrita por el inquilino JAIRO OCHOA GÓMEZ, donde se hace constar que el 10 de Julio de 2001 consignó la planilla de depósito correspondiente al pago del canon de los meses de MAYO Y JUNIO DE 2001.
C) Al folio 204 de la primera pieza del presente Expediente (Número 29 del Expediente de Consignaciones), que hay una diligencia suscrita por el inquilino JAIRO OCHOA GÓMEZ, donde se hace constar que el 23 de Agosto de 2001 consignó la planilla de depósito correspondiente al pago del canon de los meses de JULIO DE 2001.

Es decir, de ello se desprende claramente que el arrendatario incumplió con su obligación de pago, pues no canceló el monto de los canones de arrendamiento, el día en que se pactó. Sino que pagó fuera del tiempo, y además de ello, pagó mal durante dos (02) mensualidades continuas. Lo cual queda como que efectivamente se encuentra en insolvencia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

El artículo 1.592 del Código Civil dispone:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso
determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse,
según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El demandado no logró probar desde cuando dice ocupaba ciertamente el inmueble, ni que no dejó de pagar dos mensualidades consecutivas. Y ASI SE ESTABLECE.

Es claro que la carga normal en el proceso de resolución contractual por falta de pago de cánones de arrendamiento insolutos, le corresponde al reo – excepcionado en relación a su solvencia, cuando contestando la demanda en forma perentoria, afirme haber pagado. Vale decir, que en el fondo de cualquier proceso de resolución contractual por falta de pago, el Juez, por efecto de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, atribuirá el Omnus Probandi al reo – accionado; y en el subiúdice la parte demandada no logró comprobar que estaba solvente. Y ASÍ SE DECIDE.

El artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. Y en virtud de que la parte demandada se encuentra insolvente, vencida como está la última prórroga del contrato, no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, que le hubiera correspondido conforme a lo dispuesto en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia de ello, debe entregar el inmueble de forma inmediata. Y ASÍ SE ESTABLECE.

V

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: DECLARA CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, propuesta por FERNANDO DE JESÚS PÉREZ GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.539.775, de estado civil soltero, civilmente hábil, estudiante, de este domicilio, obrando como Apoderado del Ciudadano JOSÉ FIDEL PÉREZ AGUILAR, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-198.608, comerciante, de este domicilio, como consta de instrumento Poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el Nº 22, Tomo 147, de fecha 08 de Agosto de 2007.

SEGUNDO: En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 18 de Junio de 1999, entre los ciudadanos JOSÉ FIDEL PÉREZ AGUILAR, y JAIRO OCHOA GÓMEZ, en su carácter de arrendador y arrendatario, respectivamente.

TERCERO: Como consecuencia de la declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento, SE CONDENA al ciudadano JAIRO OCHOA GÓMEZ, a que haga entrega del inmueble objeto de la presente controversia, consistente en un galpón signado con el nro. 3-332, ubicado en la carrera 3, del sector denominado Santa Teresa, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con todas las características que constan en autos; y libre de personas y bienes y en el buen estado en que se le entregó.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencida.

QUINTO: De conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los TRECE (13) días del mes de Agosto de dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez Temporal,

Abg. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA

LA SECRETARIA

Abg. JEINNYS M. CONTRERAS P.