TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

PARTE QUERELLANTE: DELFÍN LEONARDO PONCE BENFELE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.367.509, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELBA MARÍA BENFELE DE PONCE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nro. 981.012.
APODERADOS JUDICIALES: FRANKLIN RENGEL y MAIRIM ARVELO DE MONROY, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.451 y 39.623 respectivamente.
PARTE QUERELLADA: ROSA ILIANA APONTE LEÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.574.570.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN)
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 11090

I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por la abogada MAGALI BOZO, en fecha 06 de Noviembre de 2007, contra la decisión de fecha 30 de octubre de 2007, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato, intentada por el ciudadano DELFIN LEONARDO PONCE BENFELE, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELBA MARÍA PONCE DE BENFELE, contra la ciudadana ROSA ILIANA APONTE LEÓN, y en consecuencia condenó a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del contrato, a pagar los cánones de arrendamiento causados y los que se siguieren causando a partir del mes de agosto de 2006 hasta que se decretara la ejecución del fallo, a razón de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y a pagar los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones a partir del mes de agosto de 2006, hasta la fecha en que se decretara la ejecución del fallo, a la parte actora.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, mediante demanda por resolución de contrato, intentada por el ciudadano DELFIN LEONARDO PONCE BENFELE, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELBA MARÍA PONCE DE BENFELE, contra la ciudadana ROSA ILIANA APONTE LEÓN, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 07 de agosto de 2006, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo: 1) Que en fecha 08 de marzo de 2004, su representada suscribió un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana ROSA ILIANA APONTE LEÓN, respecto a un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 15, Piso 1, de las residencias Punta Brava, en Jurisdicción de la Parroquia Macuto del Estado Vargas. 2) Que el mismo entraría en vigencia a partir del primero (1°) de marzo del año 2004; 3) Que la cláusula novena del contrato establecía que el canon de arrendamiento es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00), que la arrendataria se obligaba a pagar puntualmente los primeros cinco días de cada mes improrrogablemente, y que el incumplimiento del arrendatario en el pago dentro de los cinco día siguientes a su exigibilidad causaría intereses de mora calculados de acuerdo a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela; 4) Que era el caso que la arrendataria había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento establecidos en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, por lo que adeudaba a su representada ocho (08) mensualidades correspondiente a los meses diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006; 5) Que por ello demandaba a la ciudadana ROSA ILIANA APONTE LEÓN, para que conviniera o a ello fuese condenada por el Tribunal a los siguientes puntos: 1. En la resolución del contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble tantas veces mencionado, y entregue el inmueble o en su defecto el Juzgado declare la resolución del contrato y como consecuencia de ello ordene la entrega material del mismo, por el incumplimiento en el pago de la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00), correspondiente a los cánones de los meses diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, 2. Al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio, 3. A la cancelación de los intereses que se causen hasta la terminación del juicio y se hayan causado hasta la fecha, y 4. Al pago de las costas y costos del proceso; 6) Estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00).
Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada, en su escrito señaló: 1) Que negaba, rechazaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por no ser cierta; 2) Que negaba, rechazaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho que le ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento establecidos en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales; 3) Que negaba, rechazaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho que no había cumplido con las obligaciones asumidas conforme a la cláusula novena del contrato de arrendamiento firmado, relativa al pago del canon de arrendamiento, ya que se encontraban depositados en el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial; 4) Que negaba, rechazaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho que adeudara la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, cantidad que había sido depositada en el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 1183/06; 5) Que negaba y rechazaba que adeudara el pago de las costas y costos del presente juicio; 6) Que la verdad procesal de esa situación había sido creada por la arrendadora, quien a partir del mes de Diciembre de 2005, comenzó a no querer recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, a pesar de su insistencia a través de su hijo, quien era la persona encargada de recibir el pago, ya que siempre argumentó que su señora madre no deseaba que pagara sino que desocupara el inmueble; 7) Que sin embargo ella fue sincera con el hijo, indicándole que su señora madre le otorgara la prórroga legal a la cual tenía derecho en ese momento, para desocuparle el inmueble, pero que sin embargo, no fue posible mantener una comunicación cónsona entre arrendadora y arrendataria, para que le otorgara la prórroga legal que establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, por cuanto tenía cuatro años viviendo en el apartamento propiedad de la ciudadana ELBA MARÍA BENFELE DE PONCE; 8) Que tal situación trajo como consecuencia que ante la contumacia de la arrendadora de recibirle los cánones de arrendamiento, se vio en la necesidad de ir a depositarlos ante los Tribunales; 9) Que se oponía a la medida de secuestro del inmueble, ya que en ningún momento había incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, y que por otra parte, solicitaba se tomara en consideración que es madre de familia, que salía todos los días a trabajar para mantener su hogar y a sus dos hijos, siendo su hijo mayor un niño especial, ya que nació enfermo de síndrome de down.
Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, consignando las partes en su oportunidad legal las respectivas probanzas.
En fecha 30 de octubre de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
“…Por las razones antes expuestas, este Tribunal CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana: ELBA MARIA BENFELE DE PONCE, por intermedio de su apoderado DELFIN LEONARDO PONCE BENFELE, asistido por los abogados FRANKLYN RENGEL Y MAIRIN ARVELO DE MONRROY, contra la ciudadana: ROSA ILIANA APONTE LEÓN, todos plenamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, hacer la entrega material a la parte actora, del inmueble Apartamento Nº 15, situado en el piso 1 del Edificio Residencias Punta Brava, ubicado en la Avenida La Playa, Sector Las Quince Letras, Parroquia Macuto del Estado Vargas, así como los bienes muebles especificados en el contrato.
SEGUNDO: CON LUGAR el pago de los cánones de arrendamiento que se causaron y se sigan causando a partir del mes de Agosto de 2006, y hasta la fecha en que se decrete la ejecución forzosa del presente fallo, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,oo) cada mes.
TERCERO: CON LUGAR el pago de los intereses de mora, causados por el atraso en el pago de los cánones a partir del mes de Agosto de 2006, y hasta la fecha que se decrete la ejecución del fallo, que se calcularán conforme a lo previsto en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con las tasas pasivas de las seis (06) principales entidades bancarias, y mediante la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Por diligencia de fecha 06 de Noviembre de 2007, la abogada MAGALI BOZO, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 07 de Noviembre de 2007.
En fecha 20 de noviembre de 2007 este Tribunal le da entrada y en fecha 23 de noviembre de 2007 fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En el día de hoy, veintinueve (29) de enero de 2009, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
III
MOTIVACIÓN
La acción incoada es por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y la insolvencia del arrendatario.
Por su parte, en relación a la accionada, mediante apoderado contestó la demanda, negando genéricamente todos y cada uno de los hechos expuestos en el escrito contentivo de la demanda.
Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la obligación esté incumplida; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato.
SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO - LA RELACIÓN ARRENDATICIA y LA ACCIÓN EJERCIDA
La parte actora consignó con su libelo de demanda instrumento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente suscrito entre la ciudadana ELBA MARIA BENFELE DOMINGUEZ, como arrendadora, y la ciudadana ROSA ILIANA APONTE LEON, sobre un inmueble destinado a vivienda, cuya duración inicial sería de un (1) año prorrogable una sola vez, por un periodo igual, comenzando a partir del 28 de febrero de 2003. Se establece igualmente que en virtud de la eventual única prorroga del presente contrato, bajo ningún concepto se considerará operada la tacita reconducciòn del mismo.
Respecto a dicha instrumental, la recurrida dejó establecido en su fallo lo siguiente:
“El antes descrito instrumento conforma un documento privado que fue opuesto a la parte demandada por aparecer suscrito por la misma, quien de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tenía la carga de reconocerlo o negarlo, cosa que no se produjo, siendo en consecuencia, que el referido documento se tenga como reconocido, y por ende de ello, dicho documento surta de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, valor probatorio en todo cuanto se derive del mismo a los fines de la acción objeto de decisión. Así se declara.
Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, esta Juzgadora establece, que no obstante no tratarse del contrato citado en el libelo, que tiene una fecha posterior, del mismo se evidencia la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes con el inmueble objeto del juicio, desde el día 28 de febrero de 2003, así como de las obligaciones asumidas por la arrendataria demandada, en virtud del contrato en cuestión. Así se declara.

Ciertamente que la actora acreditó con el contrato la relación arrendaticia, pues, la precitada documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y tratándose de un documento privado debió ser desconocido en la oportunidad de la contestación a la demanda, y al no producirse dicha impugnación, se acredita como cierto y positivo siendo fehaciente en el juicio, ya que no sólo estuvo exento de impugnación, sino que tácitamente fue reconocido por la demandada cuando alega su condición de arrendataria con fundamento en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Ahora bien, anexa la parte demandada conjuntamente con el expediente de consignaciones arrendaticias, contrato de arrendamiento debidamente suscrito por las partes y fechado el 8 de marzo de 2004, en consecuencia, ambos instrumentos confieren a este juzgador plena convicción sobre la existencia de la relación arrendaticia y la obligación a cargo de la arrendataria.- Así se establece.

Asimismo, consignó la representación judicial de la parte actora legajo contentivo de dieciocho (18) recibos de pago por la suma de TRESCIENTOS BOLÌVARES (Bs.300, 00), que comprende el canon de arrendamiento correspondiente a los meses alegados como insolutos.

Con respecto a estas instrumentales, el a quo señaló:

“Cursa a los folios 20 al 37, consignados por la parte actora mediante diligencia de fecha 25/06/07, dieciocho (18) recibos de pago, emitidos en fechas 31/12/05, 31/01/06, 28/02/06, …omisis…, mediante los cuales la ciudadana: Elba María Benfele de Ponce, declara haber recibido de la ciudadana: Rosa Iliana Aponte, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00), por concepto de cancelación del canon de arrendamiento del inmueble de autos, correspondientes a los meses de Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, los cuales no se encuentran suscritos por persona alguna.
Los antes descritos instrumentos conforman unos documentos privados originales, que fueron opuestos a la parte demandada sin estar suscritos por persona alguna, en atención a los elementos antes relacionados, conforman unos recibos emitidos por la parte actora, que no solo no aparecen suscritos por ella, sino tampoco por la demandada, razón por la cual no se le pueden oponer, siendo en consecuencia que a criterio de esta Juzgadora, los mencionados recibos no reúnen las condiciones requeridas para su valoración, y por ende se les niegue valor probatorio alguno en contra de la demandada. Así se declara.
Al respecto observa este sentenciador:

El artículo 1.356 del Código Civil, establece:

“La prueba por escrito resulta de un instrumento público o de un instrumento privado.”
Asimismo, el artículo 1.368 del Código Civil, establece:

“El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y, además, debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquéllos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero…”
En efecto el precitado instrumento (recibo), carece de firma, entonces, no tiene validez, pues, para la validez del instrumento privado, la única formalidad esencial es la firma, y ello se infiere lógicamente en los términos usados en el artículo 1.358 del Código Civil y 1.368 eiusdem, que imponen tal requisito y condición. La escritura privada no prueba su origen como lo hace el documento público o autentico, porque falta toda garantía acerca de que quien aparece como firmante lo haya firmado realmente.

Entonces, si la escritura no está firmada, no hace, por tanto, fe contra nadie; de donde se sigue que para procurarse un medio de prueba con la escritura privada es indispensable que se encuentre firmada por aquél o aquéllos que han contraído la obligación de que se pretende ofrecer la prueba. De ahí se infiere que ningún valor tiene las suscritas con cruces u otros signos, ni aquéllas otras que no ofrezcan la garantía de la firma, considerada como requisito esencial, siendo sólo cuando la firma esté contenida en el cuerpo del documento cuando puede decirse que esos actos han alcanzado la eficacia de la escritura privada, siendo la precitada documental (recibos), carecen de mérito probatorio alguno.- Así se establece.

Establecida la relación arrendaticia, toca precisar la naturaleza del contrato en cuanto a su temporalidad, para determinar la pertinencia e idoneidad de la acción ejercida.

La cláusula octava del último contrato de arrendamiento, de fecha 8 de marzo de 2004, relativa a la duración prevé:

“De manera expresa se establece, y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de UN (1) año, contados a partir del día PRIMERO (1ero) DE MARZO DE 2004 al PRIMERO (1ero) DE MARZO DE 2005. Duración que se entenderá prorrogada por un periodo de igual duración, si cuando menos con TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, alguna de las partes avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado.”
Así las cosas, precisa este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de resolución, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil por motivo del incumplimiento, pero en la especial materia de arrendamiento la acción va a depender del tiempo de duración, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.
En el caso de los arrendamientos a tiempo indeterminado, sólo serà posible accionar por la vía de la resolución cuando la causa no se encuentra dentro de las taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda serà solamente por desalojo.
Ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
En el caso de autos, no hay duda de la existencia de la relación arrendaticia y que la misma tuvo su inicio en fecha 28 de febrero 2003, suscribiéndose un nuevo contrato en fecha 1º de marzo de 2004, prorrogable una sola vez, por un periodo igual de un (1) año, es decir, que vencido en fecha 1º de marzo de 2005, se prorrogó automáticamente hasta el 1º de marzo de 2006, y a su vencimiento comenzó la prorroga legal, que en el caso de autos sería de un año, la cual tendría su fin en fecha 1º de marzo de 2007.

En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por las partes es a tiempo determinado, por lo que, se impone analizar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.

Establece el artículo 1.600 del Código Civil:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

La tácita reconducciòn consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda, fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entonces, ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por un (1) año y prorrogable por otro igual, tenía como fecha de vencimiento el 1º de marzo de 2006, y a partir de esta fecha comienza la prorroga legal que sería de un (1) año, ello a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, estando en vigencia la prorroga legal arrendaticia se introduce la demanda de Resolución de Contrato por incumplimiento de las obligaciones arrendaticias, razón por la cual es lógico concluir que en el caso de autos no operó la tacita reconducción, pues al momento de la demanda, esto es, el 27 de Julio de 2006, la relación arrendaticia estaba vigente por efecto de la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Por lo tanto, previo al análisis del incumplimiento toca dictaminar sobre la procedencia de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento estando en vigencia la prórroga legal arrendaticia. En efecto, en el caso que nos ocupa la relación de arrendamiento venció en fecha 1º de Marzo de 2006, razón por la cual la prorroga legal de un (1) años, vence en fecha 1º de Marzo de 2007, en consecuencia, se pregunta este sentenciador ¿ Sería procedente demandar la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales estando en vigencia la prorroga legal arrendaticia? Ha sostenido la doctrina en materia arrendaticia que cuando el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, pero sí indica que el arrendador podrá, ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la ley ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues, una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal” (Art. 40) y otra muy distinta la inadmisibilidad de la acción interpuesta por cumplimiento de contrato (Art.41).
El incumplimiento a que se concreta el artículo 40 conduce a otra acción diferente a la de cumplimiento de contrato, pues como bien establece el artículo 41 en comento “No obstante, si se admitirán aquéllas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”, es decir, que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento de término.
De allí que como la prórroga legal se inicia al vencimiento del plazo estipulado en el contrato por tiempo determinado, es de suponer que inmediatamente de tal vencimiento estará en curso la prorroga legal si el locatario continúa ocupando el inmueble con tal carácter, en cuyo caso la referida demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término sería inadmisible debido a que la misma está prohibida en el artículo 41 en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo la propia ley faculta al arrendador para que intente y se le admita aquélla que interponga por el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales, esto es, la resolución del contrato por incumplimiento.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 3 de Octubre de 2006, dejó establecido lo siguiente:
“Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:
…omisis….
La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del termino del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto-Ley es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prorroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prorrogo.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prorroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1167 del Código Civil), según sea el caso.”
En el caso de autos, la representación de la parte actora arguye que a la fecha del vencimiento del contrato y por ende la entrada en vigencia de la prorroga legal, esto es, para el día 1º de Marzo de 2006, la inquilina había incumplido con su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, y como corolario demanda la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario respecto al pago del canon arrendaticio, lo que es perfectamente viable, pues, ante la situación de hecho planteada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 41 lo legitima para intentar la acción de resolución del contrato por incumplimiento. Así se establece.
SOBRE EL INCUMPLIMIENTO
En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN de pago de los cánones de arrendamiento, vale la pena destacar aquí, que la representación judicial de la demandada alega que ante la contumacia de la arrendadora en recibirle el pago, se vio en la necesidad de ir a depositar por los Tribunales el pago mensual de los cánones de arrendamiento.

En tal sentido presenta la representación judicial de la parte demandada legajo de copias certificadas contentivas del expediente de consignaciones arrendaticias, que constituye un documento público, y en consecuencia debe ser valorado como tal, así lo ha dejado establecido la Sala Constitucional en un fallo de fecha 19 de Mayo de 2006:

“la Sala concluye que el juzgado supuesto agraviante no incurrió en un grotesco error en cuanto a la calificación jurídica que dio a las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias, pues, ellas fueron autorizadas por el Juez Primero de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas con facultad para darle fe pública a dicho acto, de conformidad con el artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y, por ello son documentos públicos.”
Entonces, de tales instrumentales se puede constatar que efectivamente, la ciudadana ROSA ILEANA APONTE LEON, parte demandada en este juicio, en fecha 8 de marzo de 2006, acudió al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a fin de iniciar un procedimiento de consignación de canon de arrendamiento, por cuanto la ciudadana ELBA MARIA BENFELE DE PONCE, se ha negado ha recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero y marzo de 2006.

Ahora bien, el procedimiento de consignación arrendaticia requiere del cumplimiento de ciertos requisitos esenciales, tales son: 1) Que se haga ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado; 2) El tiempo para la consignación, esto es, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; 3) Identidad del consignante y el carácter con que actúa; 4) Identidad del consignatario; 5) Consignación del monto exacto; 6) Las referencias del inmueble arrendado; 7) Consignaciones sucesivas en el mismo expediente; 8) Dirección del beneficiario de la consignación; y, 9) Que la consignación se efectúe en nombre y descargo del arrendatario. Con relación al cumplimiento de estos presupuestos, no hay ninguna duda que la consignación se verificó ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, que aparece identificado la persona que consigna y el consignatario, y de manera sucesiva en el mismo expediente, que aparece la dirección del beneficiario de la consignación, pero en lo que respecta al monto y a que las mismas deben realizarse en el tiempo previsto en la norma, hay que hacer las siguientes observaciones:

En cuanto a la consignación del monto exacto, tenemos que la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento estipula:

“El canon de arrendamiento es la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00), que LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar puntualmente, los primeros 5 días de cada mes, improrrogablemente….”
Se aprecia del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias, que el monto consignada lo fue por la suma de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.200.000,00), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al periodo de los meses de Diciembre de 2005, Enero, Febrero y Marzo de 2006.

Sobre el tiempo para la consignación la más autorizada de las doctrinas, afirma:

“La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada…omisis…Se trata exclusivamente de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. El “tiempo para la consignación” puede diferir del “tiempo previsto en el contrato” para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un “plazo de gracia extra procesal” en beneficio exclusivo del arrendatario, que se refiere al lapso disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en “mora debitoris”…” Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, Pág.456.

La suma arriba descrita corresponde a una sola consignación acumulada por cuatro meses insolutos, lo que en modo alguno representa una consignación tempestivamente efectuada a tenor de lo dispuesto en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Por otra parte, el artículo 53 eiusdem establece:

“Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación…”

En resumen, la consignación no corresponde al canon de arrendamiento correspondiente al mes vencido y no recibido por la arrendadora, sino al monto acumulado de cuatro cánones insolutos, lo que evidencia que tampoco se le ha dado cumplimiento al requisito del tiempo, pues, en el caso del mes de diciembre de 2005, la consignación debió efectuarse antes del quince de enero de 2006, la correspondiente al mes de enero de 2006, antes del 15 de febrero de 2006, y la del mes de febrero, antes del 15 de marzo de 2006, y la de marzo, antes del 15 de abril de 2006.
Entonces, el monto consignado, la forma acumulativa y no sucesiva de la consignación, y la extemporaneidad de la misma, indican que la consignación así efectuada no pueda ser legitima en los términos del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia no puede considerarse al arrendatario en estado de solvencia, resultando forzoso para este sentenciador actuando en alzada, declarar sin lugar la apelación ejercida, pues, el incumplimiento alegado no ha sido desvirtuado con las consignaciones aportadas a los autos, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

IV
DECISIÓN
Por lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la abogada en ejercicio MAGALI BOZO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el treinta (30) de octubre de 2007, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 30 de octubre de 2007, y en consecuencia: 1) CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue ELBA MARÍA BENFELE DE PONCE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-981.012 contra ROSA ILIANA APONTE LEON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.574.570 respectivamente, y como corolario RESUELTO el contrato de arrendamiento existente entre las partes y se ordena la entrega del inmueble arrendado: Constituido por un apartamento signado con el Nº 15, situado en el piso 1 del Edificio Residencias Punta Brava, ubicado en la Avenida La Playa, Sector Las Quince Letras, Parroquia Macuto del Estado Vargas, así como los bienes muebles especificados en el contrato.- Así se establece. 2) Se condena a la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.2.400.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses de Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2006, que a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00) mensuales, hoy, producto de la reconversión monetaria TRESCIENTOS BOLÌVARES FUERTES (Bs. F.300,00), equivale a la cantidad total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.400.000,00), a la fecha y por efecto de la reconversión monetaria, la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÌVARES FUERTES (Bs.F.2.400,00), suma que puede hacer efectivo la parte actora retirando la consignación extemporánea efectuada por el demandado. Igualmente debe pagar los cánones de arrendamiento que se causaron y se sigan causando a partir del mes de agosto de 2006, hasta la fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo, quedando igualmente autorizada la parte actora para el retiro de las consignaciones arrendaticias efectuadas desde el mes de Agosto de 2006 hasta la ejecución del presente fallo, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F.300, 00), por cada mes. Así se declara. 3) Se condena a la parte demandada al pago de los intereses de mora, causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo, y para cuyo cálculo deberá el experto analizar las consignaciones arrendaticias efectuadas y el límite impuesto por la Ley. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, todo ello de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veintinueve (29) días el mes de enero de 2009.
EL JUEZ

Abg. CARLOS ORTIZ FLORES

LA SECRETARIA ACC,

MERLY VILLARROEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm).
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

CEOF/MV
Exp Nº. 11090