EN SEDE CIVIL EN ALZADA I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: HUGO ALBERIO ARELLANO ARELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.004.897. PARTE DEMANDADA: EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INES ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN (arrendatarios), y BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO (fiador solidario y principal pagador de las obligaciones de los arrendatarios), venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.463.162, 11.503.327 y 3.009.146 respectivamente. APODERADOS DE LA PARTE CODEMANDADA, EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INES ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN: Abogados MIRIAM JOSEFINA PEÑALOZA DE DÁVILA, HECTOR JOSÉ DÁVILA OCQUE, y CARMEN YELITZA DÁVILA OCQUE, inscritos en el Inpreabogado los Nros. 26.146, 31.098 y 66.485 en su orden; según poder apud-acta de fecha 04/08/2008 (f. 19). APODERADOS DE LA PARTE CODEMANDADA, BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO: Abogados MIRIAM JOSEFINA PEÑALOZA DE DÁVILA, HECTOR JOSÉ DÁVILA OCQUE y CARMEN YELITZA DÁVILA OCQUE, inscritos en el Inpreabogado los Nros. 26.146, 31.098 y 66.485 en su orden; según poder apud-acta de fecha 05/08/2008 (f. 21). MOTIVO: Desalojo de inmueble. (Apelación Sentencia Definitiva) EXPEDIENTE: Nº 5613 del a quo. Y Nº 8420 de la Alzada. II DE LOS HECHOS Suben las presentes actuaciones por Recurso de Apelación ejercido por la Abogada Miriam Peñaloza de Dávila, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 26.146, actuando con el carácter de apoderada especial de los demandados en la presente causa, Ciudadanos EDGAR BAUTISTA SUÁREZ, INÉS ZORIBETH MÁRQUEZ SULBARÁN y BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO, por diligencia de fecha 13 de Noviembre de 2008. DE LA SENTENCIA APELADA: La Sentencia apelada es la dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, a los veintinueve (29) días del mes de octubre de dos mil ocho (2.008), que decidió: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 eiusdem, numeral 4° eiusdem, referente al defecto de forma de la demanda; en el juicio que por desalojo fue intentado por el ciudadano HUGO ALBERTO, contra los ciudadanos EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INES ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN (arrendatarios), y BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO (fiador solidario y principal pagador de las obligaciones de los arrendatarios), representados por los Abogados MIRIAM JOSEFINA PEÑALOZA DE DÁVILA, HECTOR JOSÉ DÁVILA OCQUE, y CARMEN YELITZA DÁVILA OCQUE. SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR la cuestión previa establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 eiusdem, numeral 7° Ibidem, referente al defecto de forma de la demanda; en el juicio que por desalojo fue intentado por el ciudadano HUGO ALBERTO ARELLANO contra los ciudadanos EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INES ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN (arrendatarios), y BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO (fiador solidario y principal pagador de las obligaciones de los arrendatarios). TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se concede un lapso perentorio de cinco (5) días de despacho a la parte demandante, a partir que conste en autos la notificación de la última de las partes; para que proceda a subsanar dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que, si no subsana los defectos u omisiones en el plazo señalado, se produce como consecuencia jurídica, la extinción del proceso, conforme lo establece el artículo 354 eiusdem. CUARTO: Se difiere el pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, por un lapso de cinco (5) días de despacho, una vez conste por auto expreso que transcurrió íntegramente el plazo arriba señalado, a fin de resolver la cuestión previa en la sentencia definitiva, conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. QUINTO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legal, y por lo tanto, la estadía a derecho de las partes se interrumpió y siendo que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, conforme a lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Juzgado a los fines de garantizar el debido proceso, ordena notificar a las partes del presente fallo. SEXTO: En vista de la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas. III DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El ciudadano HUGO ALBERIO ARELLANO ARELLANO asistido por la Abogada YSLEY COROMOTO MARCIANI FLORES; ocurrió ante el Juzgado a quo para demandar a los ciudadanos EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INÉS ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN (arrendatarios), y BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO (fiador solidario y principal pagador de las obligaciones de los arrendatarios), por desalojo debido a la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento que más adelante se mencionan. Fundamentó su pretensión en los hechos siguientes: -Que el 30/10/2002 suscribió con los ciudadanos EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INES ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN, un contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Don Hugo”, casa N° 03, calle Independencia de la Urbanización Táchira, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. -Que el 17/02/2005 firmó por vía de autenticación un acuerdo entre las partes, donde se indicaba que el contrato era a tiempo determinado y no sería renovado. Que allí se le concedió la prórroga legal a la parte arrendataria, que comprendió del 20/09/2004 hasta el 20/09/2005, fecha en que debía ser entregado el inmueble desocupado de bienes y personas, solvente en el pago de los servicios públicos y en las mismas condiciones en que fue recibido. -Que se constituyó como fiador solidario y principal pagador de las obligaciones de los arrendatarios, el ciudadano BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO. -Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. -Que los inquilinos no han pagado el canon de arrendamiento de los meses: Noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008. -Que en virtud de lo anterior, demanda a los ciudadanos: EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INES ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN (arrendatarios), por desalojo; y al ciudadano BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO (fiador solidario y principal pagador de las obligaciones de los arrendatarios) al pago de los meses: Noviembre y DICIEMBRE DE 2007, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO Y JULIO DE 2008, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, así como las obligaciones de los arrendatarios hasta la entrega definitiva del inmueble; solvente y perfectas condiciones como lo recibieron. Estimó la demanda en TRES MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.660,00), y la fundamentó en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: El 05/08/2008 la co-apoderada judicial de los codemandados EDGAR BAUTISTA SUAREZ e INES ZORIBETH MARQUEZ SULBARAN (arrendatarios), Abogada MIRIAM JOSEFINA PEÑALOZA DE DÁVILA, dio contestación a la demanda incoada en su contra, de la manera siguiente: 1. Punto previo: Rechazo de la estimación de la demanda: -Rechazó la estimación de la demanda por exagerada. Que el demandante no determinó cuáles fueron las pensiones sobre las que litiga y sus accesorios. Que no se determinó los supuestos montos adeudados. Que si se tomaban en cuenta el monto mensual de los alquileres en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), y los nueve (9) meses que supuestamente se deben, el monto sería por DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 2.700,00); lo cual no se corresponde con la estimación impugnada. Solicitó del Tribunal determinar con precisión el valor de la demanda. 2. Punto previo: Falta de cualidad activa del demandante para intentar la acción: -Que el demandante manifiesta en el libelo que actuaba con el carácter de propietario, pero de los recaudos consignados no se evidencia ese carácter, por lo que carece de cualidad de propietario para intentar la acción. 3. Contestación al fondo de la demanda: -Negó, rechazó y contradijo la demanda por infundada, maliciosa y temeraria. -Que era falso que su mandante esté insolvente en el pago de alquileres. Que el demandante no dijo cuántos bolívares se le adeudaban, lo que los colocaba en un estado de indefensión. -Que no se identifica con precisión la situación y linderos del inmueble. -Que la demanda no llena los requisitos del artículo 340 ordinales 4° y 7° del Código de Procedimiento Civil. -Que si se adeudaba supuestamente nueve (9) meses de alquiler, porqué el demandante esperó tanto tiempo para intentar su acción. -Solicitó se declare sin lugar la demanda y se condene a la accionante al pago de costas y costos procesales, incluyendo honorarios profesionales de Abogado (fs. 22 al 25). TERCERO: El 05/08/2008 la coapoderada judicial del codemandado BENJAMIN SANDOVAL MALDONADO, Abogada MIRIAM JOSEFINA PEÑALOZA DE DÁVILA, dio contestación a la demanda incoada en su contra, de la manera siguiente: -Negó, rechazó y contradijo la demanda por infundada, falsa e inverosímil. -Que era falso que los codemandados estén insolventes en el pago de alquileres. Que en la demanda no se dice cuánto dinero supuestamente adeudaba la parte demandada. -Que el demandante no cuantifica los daños y perjuicios, lo que lo dejaba en un estado de indefensión. -Solicitó se declare sin lugar la demanda. -Que el actor no cumplió con los requisitos que debe tener la demanda. -Que el pedimento no se ajusta a derecho. -Que el demandante no fundamentó concretamente la demanda -Solicitó se condene al pago de costas procesales (fs. 26 y 27). Esta Alzada para decidir observa: PUNTO PREVIO: El Juez a quo, en su decisión, expresó: “… Por lo tanto, pasa quien juzga a decidir, en primer término, lo relativo a la defensa de fondo de falta de cualidad y posteriormente, de ser necesario, a la resolución de cuestiones previas y la sentencia de fondo. FALTA DE CUALIDAD Respecto al alegato de cualidad, se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el Maestro BORJAS, sobre la cualidad: “Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se esta directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama”. La Cualidad, ha sido definida por el maestro LUÍS LORETO, como: “Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto”. El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto), se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho ó poder jurídico, ó la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho ó poder jurídico, ó la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo ó contra quien se ejercita en tal manera. De acuerdo a las ideas de LUÍS LORETO, se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción. Argumenta la accionada, que “… el actor carece de cualidad, porque el mismo manifiesta en el libelo que actúa con el carácter de propietario, pero de los recaudos consignados con el libelo no se evidencia en modo alguno que dicho ciudadano sea propietario del inmueble que dice haber dado en arrendamiento, y por tanto, al no acreditar la propiedad con documento público registrado, el mismo carece de cualidad de propietario para intentar la acción…” Del análisis del libelo de demanda, se observa, que la parte actora intenta la presente acción expresando, que “suscribí junto con los ciudadanos (…) un contrato de arrendamiento de un inmueble de mi propiedad…”, soportando el peso de tal alegación en los siguientes documentos anexos a su escrito libelar: .- Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 30-10-2.002, No. 26, Tomo 102. .- Copia certificada del contrato de acuerdo de prórroga legal suscrito por las partes, autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 17 de febrero de 2.005, No. 43, Tomo 19. Los anteriores documentos traídos al juicio, conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son documentos públicos, los cuales no fueron de manera alguna tachados, valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de arrendador del actor del inmueble objeto de la presente demanda. En ese mismo sentido, se tiene, que la presente demanda se refiere al desalojo de inmueble, en la que para nada se discute el derecho de propiedad del inmueble, y por cuanto la demanda es propuesta por el arrendador del inmueble, tal y como se evidencia de los documentos antes señalados, se tiene, que el mismo posee cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrada que existe identidad ó correspondencia lógica entre la relación ó estado jurídico alegado por el actor (arrendador) y la titularidad de la acción; por lo que es concluyente, que la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, así que, necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, como así se decide….” Y posteriormente el Juez de la sentencia recurrida, prosiguió sentenciando: “…ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Procede la demandada a rechazar la estimación hecha en el libelo por exagerada, solicitando su determinación al Tribunal en capítulo previo a la sentencia definitiva, como fundamento de ello cita, que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil determina que en las demandas sobre la validez ó continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, y que en el presente caso el demandante no determinó cuáles fueron las pensiones sobre las cuales se litiga, por lo que la estimación propuesta fue hecha en forma arbitraria y caprichosa, sin determinar de dónde resulta dicho monto, considerando que el monto de la demanda debía ser la suma de DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.700,00). Ahora bien, quien juzga observa, que ciertamente el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece lo que indicó la demandada, pero en su parte final indica, que: “... Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. Igualmente se aprecia, que en la presente demanda se pretende el desalojo del inmueble con ocasión de que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, lo cual no quedó controvertido, en consecuencia, la estimación de la demanda debe realizarse acumulando las pensiones de un (1) año, lo cual coincide casi de manera exacta con lo estimado por la demandante, por lo que es concluyente que la estimación no es exagerada; en tal razón, se desecha el rechazo a la estimación de la demanda propuesta por la demandada. Así se declara. CUESTIONES PREVIAS Planteada la incidencia en la presente causa, referente a la cuestión previa establecidas en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 eiusdem, numerales 4° y 7°, referente al defecto de forma de la demanda, este Tribunal pasa a sentenciar conforme lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo los siguientes términos: Es menester señalar, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nada establece respecto al trámite de las cuestiones previas establecida en el Código de Procedimiento Civil, sin embargo según la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 27 de abril de 2004, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche G., publicada en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, Tomo II del mes de abril de 2004, señaló que: “…la Sala estableció que en el supuesto de subsanación voluntaria de cuestiones previas, el juez a quo sólo tiene el deber de pronunciarse sobre la validez, si dicha subsanación es impugnada dentro de los cinco días de despacho siguientes, y “…si no hay impugnación, el lapso de cinco días para contestar la demanda comienza a correr el día siguiente de que la actora subsane voluntariamente sin necesidad de que el juez, de oficio, deba pronunciarse acerca de si la actora subsanó correcta o incorrectamente…” …” En este mismo orden, la sentencia del 21 de septiembre de 2006, de Casación Civil, con ponencia del magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, publicada en la Jurisprudencia Ramírez & Garay, año 2006, correspondiente a los meses de agosto-septiembre, No. 236, en la página 532 y siguientes, estableció en el literal b del citado fallo, que: “…En el procedimiento especial arrendaticio, dado que las cuestiones previas opuestas deben decidirse en la sentencia definitiva, no se hace necesario que el demandante contradiga las previstas en los ordinales 7º, 8º, 9º, 10º y 11º a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Para decidir, la Sala observa: De acuerdo con lo establecido por el ad quem, supra trasladado, se constata que contrario a lo señalado por la formalizante, el pronunciamiento con respecto a determinar la acción intentada, en modo alguno puede ser considerado materia ajena a la causa, pues el mismo resulta necesario para que pueda establecerse si verdaderamente existe la invocada prohibición legal de admitir la acción propuesta. Sin embargo, tal como se dejó expresado precedentemente, la recurrente realmente insiste es en señalar que al no haber sido contradicha la mencionada cuestión previa, debe entenderse que la misma quedó admitida y, por vía de consecuencia, desechada la demanda y declararse extinguido el proceso. No obstante ello, cabe destacar que, en todo caso tales argumentos estarían referidos a evidenciar la supuesta configuración de una subversión procesal que debe ser planteada en el contexto de una denuncia por menoscabo de formas esenciales del procedimiento, que causaren indefensión. Sin embargo, considera oportuno la Sala señalar que en el procedimiento especial arrendaticio, dado que las cuestiones previas opuestas deben decidirse en la sentencia definitiva, no se hace necesario que el demandante contradiga las previstas en los ordinales 7º), 8º), 9º), 10º) y 11º) a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y ello tampoco obsta para que el sentenciador de acuerdo con las circunstancias que rodeen el asunto y las disposiciones legales aplicables, declare la improcedencia de las mismas, pues las normas que regulan la mencionada materia especial de ninguna manera disponen lo contrario. …” Observa este Tribunal, que la sentencia in comento, realiza un análisis al contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y señala que en el procedimiento breve, el trámite de las cuestiones previas se sigue según las pautas del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, la circunstancia de que la demandante en el juicio de cumplimiento de contrato no hubiese contradicho las cuestiones previas no impedía que el Tribunal de la causa revisase la procedencia de ellas. Continúa dicho fallo y establece: “…El quejoso también denunció la incorrecta aplicación del artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la forma de tramitación de las cuestiones previas de los ordinales 2º al 6º del artículo 346 eiusdem, cuando la parte demandante no hubiere subsanado el defecto u omisión en el plazo que dicta el artículo 350 eiusdem, por cuanto adujo que opuso la cuestión previa de defecto de forma en el libelo de la demanda y su contraparte no corrigió las fallas que fueron señaladas y, consecuencialmente, el Tribunal de la causa no ordenó la apertura de la articulación probatoria correspondiente. Sobre este asunto, la Sala considera que la norma aplicable al caso es el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…” Concluye la Sala: “…Como se lee, el artículo en referencia no hace alusión a la necesidad de apertura de una articulación probatoria; por su parte, el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a los juicios arrendaticios por la remisión que hace el artículo 35 de la ley especial, tampoco dispone que deba abrirse tal articulación. En consecuencia, no se deriva la existencia de violación de orden constitucional en cuanto a este particular….” En razón a lo antes transcrito, considera pertinente este Tribunal puntualizar, que el procedimiento a seguir en la declaratoria con lugar de las cuestiones previas opuestas en los juicios regidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue pautado en sentencia del 1 de febrero de 2006, de la Sala Constitucional, con ponencia del magistrado Dr. Luis Velásquez Alvaray, publicada en la Jurisprudencia Ramírez & Garay, año 2006, correspondiente a los meses de enero-febrero, No. 230, en la página 287 y siguientes, donde se estableció: “…Al respecto, esta Sala ha señalado que por tratarse el caso de autos de un procedimiento en el que la cuestión previa debe resolverse en la sentencia definitiva, no resulta aplicable lo que dispone el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, el cual se refiere a la decisión interlocutoria que dicte el Juez sobre dichas cuestiones,…” “…Ahora bien, habida cuenta que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas en sentencia definitiva, resulta pertinente la trascripción del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil como norma supletoria,…” “…De lo anterior, se desprende, inexorablemente, que el legislador ha querido que cuando en el proceso, el Juez constate la procedencia de alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se de la oportunidad para que las mismas sean subsanadas en un lapso perentorio y, sólo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o el vicio en el plazo señalado por la norma, se produce la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso. Ahora bien, esta Sala ha señalado que en los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta Sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el Juez al declarar con lugar algunas de las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días, a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrido los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. …” Con vista a las jurisprudencias antes citadas, observa este Tribunal, que se puede señalar sin equívoco alguno, que en relación a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° al 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de alegaciones sobre los hechos invocados en el escrito libelar por el actor, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir argumentos de hechos no alegados ni probados, por lo que, deben ser obligatoriamente subsanadas o corregidas, bien sea en forma voluntaria ó dentro del lapso perentorio declarado por el Tribunal; caso contrario, en relación a los ordinales 7° al 11° del arriba citado artículo, que el Juzgador puede perfectamente determinar la procedencia de ellas, en base al derecho. Indica la parte demandada, que el libelo carece de precisión en cuanto al objeto y a la especificación de daños y perjuicios si fuere el caso, y que en consecuencia, no llena los requisitos exigidos en los ordinales 4º y 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Observa este Tribunal, que en el caso bajo estudio, la parte demandada invocó que no fue determinado con precisión el objeto de la pretensión, la situación y linderos si se trata de un inmueble, alegó que el objeto litigioso esta indeterminado ó determinado de manera imprecisa. En el caso de autos, fue demandado el desalojo de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Don Hugo”, casa N° 03, calle Independencia de la Urbanización Táchira, Parroquia La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, sin señalamiento de linderos. No obstante, se ha venido estableciendo doctrinaria y jurisprudencialmente, que identificado como es el inmueble y determinado el mismo en los contratos de arrendamiento que constan en autos, no es necesaria la indicación de sus linderos, por cuanto no se discute en este tipo de juicios la propiedad del inmueble. Adicionando, que el arrendador demandante tiene cualidad para intentar la acción con prescindencia de su título de propiedad. Por lo que este Sentenciador, no comparte la defensa de la parte demandada así expresada, declarando sin lugar la cuestión previa propuesta. Así se establece. Ahora bien, en cuanto a la defensa propuesta como cuestión previa por la demandada, de que el libelo carece de precisión en cuanto a la especificación de daños y perjuicios, conforme a lo establecido en el numeral 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; observa quien juzga, que ciertamente tal punto no aparece especificado ni determinado claramente en el escrito libelar, sin que conste en autos que la parte actora haya subsanado los defectos u omisiones de la cuestión previa opuesta por la parte demandada en forma voluntaria, por lo que incurrió en inobservancia a lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, y forzosamente debe declararse con lugar dicha defensa, ya que a juicio de quien decide, y de acuerdo con el análisis jurisprudencial realizado en autos, cuando la parte demandante no hubiere subsanado el defecto u omisión en el plazo indicado en dicha norma, referente a las cuestiones previas contenidas en los numerales 2° al 6° del artículo 346 del citado Código, el Tribunal de la causa debe establecer un lapso perentorio de cinco (5) días de despacho para que subsane el defecto u omisión, sin necesidad de una articulación probatoria, y verificada la conducta del actor, el Juzgado debe pronunciarse conforme a ley, y así se decide. IV PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente … omissis”. Visto lo anterior, esta Alzada observa que a la par de lo expresado por el Ciudadano Juez a quo, basándose en Sentencia del 01 de Febrero de 2006, de la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Dr. Luis Velásquez Alvaray, publicada en la Jurisprudencia Ramírez y Garay, año 2006, correspondiente a los meses de Enero-Febrero Nº 230, el Juez al declarar con lugar algunas de las Cuestiones Previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada–como en el subiúdice-, debe diferir su pronunciamiento sobre la Cuestión Previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz a la Justicia. Y asi se establece. No obstante el Juez a quo, en su dispositivo decidió: CUARTO: Se difiere el pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, por un lapso de cinco (5) días de despacho, una vez conste por auto expreso que transcurrió íntegramente el plazo arriba señalado, a fin de resolver la cuestión previa en la sentencia definitiva, conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y a pesar de ello, junto a las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, DECIDIÓ también de la Falta de Cualidad Activa y sobre la “Estimación de la demanda”, que eran puntos previos. Considera esta Alzada – con el respeto que merece el criterio del Juzgador a quo-, que éste incurre en un falso supuesto al interpretar de forma errónea el artículo 35 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios pues éste junto a la Jurisprudencia ya comentada ut supra, es claro al interpretarse que el Juez difiere el pronunciamiento al fondo (que comprende los puntos previos de defensa al fondo) dentro de cinco días luego que sean subsanadas las Cuestiones Previas. Y ASI SE ESTABLECE. En el Código de Procedimiento Civil vigente, la oposición de Cuestiones Previas ha quedado establecida, expresamente como un acto procesal anterior al fondo de la demanda, para desembarazar el procedimiento ordinario de las incidencias. Con esta modificación introducida en la fase inicial del proceso de conocimiento, el legislador pretende que haya regularidad en la relación jurídico procesal para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido. En este mismo sentido Jacy de Asís, citado por Borges (1991) afirma que el despacho saneador “es una decisión judicial proferida dentro del proceso, que resuelve las cuestiones derivadas de los presupuestos y todas las demás que puedan obstaculizar el adecuado desenvolvimiento de la instancia y la decisión final sobre el mérito del litigio “. Aclarando que también incide “sobre la apreciación de la legitimidad de las partes y sobre las otras cuestiones previas o prejudiciales, de manera que quedara el proceso desembarazado de todo cuanto pudiera obstaculizar el conocimiento del fondo de la causa”. En tal sentido, el Juez si al decidir con lugar la Cuestión Previa que ha de subsanarse debe diferir el pronunciamiento de fondo, entonces no puede entrar a decidir ningún punto previo de defensa relativo al Fondo, pues la idea es sanear el libelo y/o el proceso antes. Y ASÍ SE DECIDE. V PARTE DISPOSITIVA En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SE ANULA LA SENTENCIA dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, a los veintinueve (29) días del mes de octubre de dos mil ocho (2.008). SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil SE REPONE la causa al estado de que el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial que resulte competente, vuelva a decidir al fondo, en lo que debe prelar la decisión de las Cuestiones Previas y posteriormente –de ser desechadas, si es el caso-, decidir al fondo de la controversia. TERCERO: Por la naturaleza de la decisión, no hay expresa condenatoria en costas. Bájese el expediente al Juzgado de origen en la oportunidad procesal correspondiente. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los VEINTIÚN (21º) días del mes de ENERO de dos mil nueve Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. LA JUEZ TEMPORAL ABOG. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA. LA SECRETARIA ABOG. JEINNYS MABEL CONTRERAS P.