TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: MIRIAN CARRILLO DE NOGUERA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. V-3.890.906.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARLENE FRANCO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 96.612.
PARTE DEMANDADA: IRENE VASQUEZ DE CARABALLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.890.975.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROMMEL RAFAEL ORONOZ SILVA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 29.625.
MOTIVO: DESALOJO.
Expediente N° 9640.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y una vez consignados los instrumentos fundamentales fue admitida por auto fecha 15 de Octubre de 2008. En fecha 15 de Diciembre de 2008, la demandada se dio por citada, y en la oportunidad legal para contestar la demanda presentó escrito de contestación a la misma. En fecha 18 de Diciembre de 2008, se fijó oportunidad para la realización del acto conciliatorio, donde ninguna de las partes compareció. Dentro del lapso probatorio, ninguna de las partes hicieron uso de ese derecho.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en el libelo de demanda:
Que el día 25 de febrero de 2003, mediante documento privado en su carácter de arrendadora, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana IRENE VASQUEZ DE CARABALLO, antes identificada, en su carácter de arrendataria, sobre una casa de su propiedad, ubicada en la Urbanización Páez, Vereda 10, distinguida con el Nº 1.019, jurisdicción de la Parroquia Catia la Mar, Municipio Vargas, Estado Vargas, por un canon de arrendamiento de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,0), que debía ser pagado puntualmente por mensualidades anticipadas el primer día de cada mes en la cuenta de ahorros a su nombre distinguida con el Nro. 449368158, en el Banco de Venezuela, según lo preceptúa la cláusula segunda del contrato. en la cláusula segunda se pactó una duración de un (1) año.
Que la arrendataria no entregó el inmueble objeto del referido contrato en el plazo determinado, y en su condición de arrendadora continuó recibiendo el canon de arrendamiento, aún después de vencido el término contractual, desde el 2 de marzo de 2004, por lo que, nació una nueva relación contractual a tiempo indeterminado.
Que desde el 2 de abril de 2005, vive en calidad de arrendataria en la Urbanización Nueva Casarapa, Conjunto Residencial El Tablón, Edificio 13-A, piso 2, apto. Nº 22, Guarenas, jurisdicción del Municipio Plaza, Estado Miranda, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento privado suscrito con Gustavo Adolfo Muñoz Labrador, el cual acompañó a la demanda, para que surtiera efectos legales. En la cláusula segunda del precitado contrato se estableció que el tiempo de duración era de un (1) año, prorrogable por períodos iguales, a menos que alguna de las partes manifestara su voluntad de no prorrogarlo. Que se prorrogó automáticamente por dos años y el 17 de Febrero de 2007, fue notificada que no se le daría nueva prórroga, extendiéndose la vigencia del contrato hasta el 02 de abril de 2007, naciendo desde entonces la prorroga legal de un año contados desde el 2 de abril de 2007 hasta el 2 de abril de 2008. Que desde entonces el arrendador le ha exigido la entrega del inmueble sin que hasta la fecha haya cumplido con la obligación de entregarlo, dejando de esta manera evidenciada la necesidad que tiene de ocupar el inmueble dado en arrendamiento a la demandada, ya que no dispone de ningún otro y carece de recursos para cancelar los elevados cánones de arrendamiento que el mercado inmobiliario oferta en la actualidad.
Fundamenta su demanda en los artículos 34, literal “b” y 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que por lo expuesto ocurrió para demandar a la ciudadana IRENE VASQUEZ DE CARABALLO, ya identificada, en su condición de arrendataria del inmueble antes descrito, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en base al siguiente petitorio:
PRIMERO: En desalojar el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, con fundamento en lo previsto en el artículo 34, literal “b” y el Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: En pagar las costas y costos del proceso.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, el apoderado judicial de la demandada lo hizo en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, contenido en el libelo de demanda de la siguiente manera:
Que el 25 de Febrero de 2003, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MIRIAN CARRILLO DE NOGUERA, por el tiempo de un año fijo, y una vez vencido el mismo, su representada continuó ocupando el inmueble con el consentimiento de la arrendadora, quien recibió y recibe oportunamente los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento.
Invoco el contenido del libelo de demanda e impugnó el contrato de arrendamiento privado opuesto por la parte actora, por no llenar los requisitos legales para probar el supuesto de hecho que tipifica la causal de desalojo invocada.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de ese derecho.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, se pudo evidenciar que la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda e impugnó el contrato de arrendamiento privado a que se contrae el libelo de demanda.
Dado los términos en que quedo trabada la litis, esta Juzgadora pasa a decidir. En tal sentido tenemos:
En primer término observa este Tribunal que la parte actora, en su libelo de demanda solicita la desocupación del inmueble que alega es de su propiedad, de conformidad con el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”. Dicha acción esta contemplada en el titulo IV Capitulo I del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de las acciones derivadas de la relación arrendaticia.
En el asunto sub íudice, como ya se indicó, se pretende el desalojo del inmueble arrendado dada la necesidad de ocuparlo, es decir, no se trata de incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario. Este supuesto de desalojo viene dado, según señala Guerrero Quintero, Gilberto y Guerrero Rocca, Gilberto, en su Tratado de Derecho Arrendatario Inmobiliario: “..por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado de tener que ocupar ese inmueble para satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera… Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo…”.
La necesidad del inmueble se materializa cuando se demuestra dicha necesidad de ocupación, es decir, corresponde al actor demostrar, el hecho afirmativo de la necesidad de ocupar el inmueble. De allí, que el criterio sustentado por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, relativo a que el actor, en casos como el de autos, no requería probar la necesidad de ocupar el inmueble, según lo expresó en la sentencia 1.558 del 30-11-2000, al indicar:“…basta que el propietario del inmueble demuestre ser el titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado…” haya sido modificado, según lo expresado por Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en la decisión dictada en expediente N° 02-2227, en la que, entre consideraciones se lee: ”…Al respecto, se hace menester señalar en primer lugar y conforme se ha sostenido en repetidas oportunidades, que la necesidad a que se refiere el artículo 1 literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no ha sido legalmente definida, y es por ello que se le ha otorgado a la Administración -y consecuentemente al Juez que conozca de la materia-, la facultad de determinar, objetivamente, su existencia, atendiendo a los elementos aportados en el procedimiento. … Siendo ello así, aprecia este Tribunal que el examen, en su conjunto, de los precitados documentos, cuyo contenido no fue -en definitiva- desvirtuado por el recurrente, demuestran suficientemente la necesidad invocada como causal de desalojo, todo lo cual lleva a desestimar, por infundado, el alegato concerniente a la errónea aplicación, por la Administración recurrida, del artículo 1 literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, con fundamento en el cual se autorizó la desocupación del inmueble arrendado al actor”. (Subrayado nuestro).
En el caso que examinamos, por tratarse de una acción de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tal y como hemos sostenido, la carga de la prueba corresponde a la parte actora, a esta conclusión se llega, acogiendo el criterio antes expuesto y dadas las reglas de distribución de la carga de la prueba que existen en materia procesal, según las cuales, cada parte ha de probar en principio aquello que normalmente le resulta más fácil y que constituye la regla general para su postura: vgr., el actor ha de probar la existencia del contrato y con ello cumple; el demandado ha de probar aquellas causas que alegue en contra de la vigencia de tal contrato, tales como el dolo, la simulación, etc…”.
En relación a la carga y apreciación de la prueba nuestro Código Adjetivo en su artículo 506 establece el principio general, según el cual incumbiría la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone. Dicha norma, consagrada no solo en nuestro ordenamiento jurídico, sino en otros países en términos similares, ha sido objeto de estudio en el derecho comparado, concretamente el autor español Francisco Ramos Méndez en su obra Enjuiciamiento Civil, el cual ha señalado que la misma resulta incompleta e insuficiente como norma general sobre la materia, pues solo se refiere a los hechos constitutivos y a los hechos extintivos: pero olvida los hechos impeditivos y los excluyentes. En base a dichos hechos y los anteriores, conforme al autor citado, podría expresarse un principio general de distribución de la carga de la prueba, según el cual correspondería al actor la carga de los hechos que normalmente son constitutivos de su pretensión y al demandado la de los hechos que habitualmente son impeditivos, extintivos y excluyentes de la misma. Es decir, el actor debe probar en lo que fundamenta su demanda; el demandado lo que fundamenta su oposición a la misma. En caso de falta de pruebas, debe considerarse, quien de las partes estaba en mejor condición para facilitar pruebas sobre los hechos concretos, quien tenía al alcance la prueba.
Expuesto lo anterior, solo queda analizar lo planteado en el presente caso de autos, a la luz de los criterios legales, doctrinarios y jurisprudenciales expuestos. En tal sentido tenemos:
En asunto bajo estudio la parte actora acompañó como instrumentos fundamentales de su demanda: Contrato de arrendamiento privado celebrado entre el ciudadano GUSTAVO ADOLFO MUÑIZ LABRADOR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 12.454.690 como arrendador y su persona como arrendataria, sobre el inmueble ubicado en Guarenas, antes identificado (folios 7 y 8); carta dirigida a su persona por el referido ciudadano Gustavo Adolfo Muñoz Labrador (folio 10); poder general otorgado por su cónyuge Mario Augusto Noguera Ochoa (folios 11 al 14); Notificación Judicial de ofrecimiento de venta del inmueble a que se contrae el desalojo propuesto efectuado a la demandada arrendataria del presente juicio (folios 15 al 33).
En relación a los instrumentos consignados y especialmente al instrumento fundamental de la misma, es decir, el contrato privado de arrendamiento, que alegó tener la actora sobre un inmueble ubicado en Guarenas y cuya vencimiento y notificación del comienzo de la prorroga legal son el fundamento de su acción, debe señalarse, que se trata de un documento privado suscrito por un tercero y dicha parte actora en el presente juicio, el cual fue impugnado por la contraria, sin que abierto el juicio a pruebas, la parte actora desplegara actividad alguna al respecto. Cabe mencionar sobre este punto, que si bien en principio los instrumentos privados emanados de terceros no intervinientes en el proceso no pueden ser opuestos en éste por una de las partes a la otra; ello no significa que dichos documentos privados emanados de terceros, no puedan, hacerse valer en juicio entre dos sujetos distintos; y la forma idónea para hacerlos valer es que los terceros firmantes de dichos documentos privados, sean llamados a declarar como testigos, con la posibilidad de que la parte promovente formule sus preguntas y el adversario repregunte a fin de controlar la veracidad d la misma.
En el caso de autos, como expresáramos anteriormente, la parte actora si bien acompañó a su demanda dichos instrumentos en relación a los hechos invocados en la misma. Impugnado por la parte demandada, y abierto el lapso a pruebas, no asumió la carga probatoria que tenia al respecto, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar como en efecto declara improcedente la causal de desalojo invocada por la parte actora, contenida en el literal b del artículo 34 eiusdem. ASI SE ESTABLECE.
Por todos los motivos desarrollados, esta Juzgadora de conformidad con el 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”, y el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara SIN LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte actora. ASÍ SE DECLARA.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el DESALOJO propuesto por MIRIAN CARRILLO DE NOGUERA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. V-3.890.906 contra IRENE VASQUEZ DE CARABALLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.890.975.
Se condena en costas a la parte actora perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta (30) días del mes de Enero del año dos mil nueve (2.009). Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
ELSECRETARIO ACC.,
WILLIAN ANSUALDE.
En la misma fecha siendo las 12:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
El secretario,

LAF/9640.