TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MARIA GLADYS GALLEGO DE HERRERA conocida también como MARIA GLADYS GALLARDO DE HERRERA, de nacionalidad colombiana, con cédula de residente No. E-80.456.241, quien indicó como domicilio procesal, la oficina No. 2-03, piso 2 del Centro Cívico de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: Abogadas GLADYS YANETH HERRERA GALLEGO e IRAIDA EUNICE RIVERA ESCOBAR, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 75.792 y 79.302 en su orden; según poder apud-acta de fecha 15 de diciembre de 2.008 (f. 25).
PARTE DEMANDADA: BELKYS HOREYMA OREJARENA BECERRA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.222.720, en su condición de propietaria del fondo de comercio BEL WASH, inscrito en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, de fecha 27 de junio de 1997, No. 8, Tomo 8-B.
APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: Abogados RAUL ANTONIO ESTRADA CAMACHO y CRISTINA ABATE DE URDANETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7835 y 58.698 respectivamente; según poder apud-acta, de fecha 08 de enero de 2.009 (f. 26).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE N°: 5696.
II
PARTE NARRATIVA
Corresponde el conocimiento de la presente causa a este Tribunal luego de la formalidad de distribución de expedientes; mediante la misma la ciudadana MARIA GLADYS GALLEGO DE HERRERA conocida también como MARIA GLADYS GALLARDO DE HERRERA, peticiona el cumplimiento de contrato y la entrega del inmueble a la ciudadana BELKYS HOREYMA OREJARENA BECERRA, en su condición de propietaria del fondo de comercio BELK WASH.
Como fundamento de su acción indica, que suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un local, ubicado en un de mayor extensión, ubicado en la calle 9, No. 18-35, Barrio Obrero.
Que en dicho contrato se estableció la duración de un (1) año, contado a partir del 01 de noviembre de 2002, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando ambas partes lo decidieran por escrito y con no menos de sesenta (60) continuos de anticipación al vencimiento del contrato ó de cualquiera de sus prórrogas.
Indica igualmente, que el 14 de agosto de 2.007 y faltando setenta y ocho (78) días para el vencimiento de la prórroga convencional de la última renovación, a través del Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, notificó a su arrendataria la voluntad de no prorrogar el contrato y que comenzaba a gozar de la prórroga legal, la cual era de un (1) año, venciendo finalmente la misma el día primero de noviembre de 2.008.
Continúa indicando, que vencida la prórroga legal, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble arrendado, no cumpliendo la obligación asumida y además pactada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto demanda:
.- La entrega del inmueble, desocupado de personas y cosas en las buenas condiciones como lo recibió, y solvente en el pago de los servicios.
.- La cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) diarios, además del canon arrendaticio mensual, hasta la entrega definitiva del inmueble.
Fundamenta su acción en los artículos 28 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.160 del Código Civil, estimando su acción en la suma de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00).
Acompañó a su escrito libelar: Copia certificada del contrato de arrendamiento y notificación judicial (fs. 01 al 17).
En fecha 24 de noviembre de 2008, se admite la demanda ordenándose la citación de la demandada, la cual ocurre, según informa el alguacil, en fecha 08 de diciembre de 2.008 (f. 20).
En fecha 10 de diciembre de 2008, la demandada procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra, expresando a su favor:
.- Que rechaza y niega en todas sus partes lo manifestado por la demandante.
.- Opone la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que, según expresa, conforme al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda es inadmisible, por encontrarse la arrendataria disfrutando de la prórroga legal al haberse cumplido el lapso convencional de los cinco (5) años, siendo en consecuencia tal prórroga de dos (2) años, conforme al artículo 38 literal “c)” de la ley especial.
.- Expresa además, que igualmente la demanda es inadmisible por ser improcedente en los contratos a tiempo indeterminado, ya que no se cumplió con la condición de manifestar por escrito la decisión de las partes de no renovar el contrato.
Respecto a las pruebas presentadas, la demandante promovió en fecha 14 de enero de 2.009:
.- Mérito favorable de todas las actuaciones del expediente, en especial el contrato de arrendamiento y la notificación de no prórroga (fs 27 al 29).
A su vez la demandada promueve:
.- Contrato de arrendamiento. La plena prueba que se desprende de la notificación. Y la plena prueba de lo manifestado por la actora en su libelo de demanda (fs.31 y 32).
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble y pago de cláusula penal, con el argumento por parte de la actora de haber celebrado contrato de arrendamiento de manera auténtica, haber finalizado el lapso convencional, al haberlo así notificado la demandante y haberle otorgado, según expresa, la prórroga legal correspondiente. A su vez, la demandada se excepciona alegando la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e indica de manera subsidiaria, que el contrato se transformó a tiempo indeterminado.
Con base a lo anterior, para quien juzga la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la determinación la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad y el disfrute ó no de la prórroga legal por parte de la demandada. No obstante, observa quien juzga, que la demandada al dar contestación alegó la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, versando la misma sobre cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…”
Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, pasa quien juzga, a resolver la cuestión previa propuesta en los siguientes términos:
La demandada opone a su favor la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con la indicación de que la demanda no es admisible, según el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estar en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38. Indica, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y fundamento de esta demanda establece en la cláusula segunda una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de noviembre de 2.002, con prórrogas automáticas de un (1) año; lo que quiere decir, que en fecha 14 de agosto de 2.007, faltando setenta y ocho (78) días para el vencimiento del contrato que terminaba el 01 de noviembre de 2.007, habían transcurrido cuatro (4) años, ocho (8) meses y trece (13) días de relación contractual; en consecuencia, se debía esperar el lapso faltante para que así se cumplieran los cinco (5) años de duración de la relación arrendaticia, por lo que la prórroga legal que ha de corresponder es de dos (2) años, según lo pactado en el literal “c)” del artículo 38 de la ley especial.
Para dilucidar ello, es necesaria la verificación de la relación arrendaticia, a objeto de determinar exactamente su temporalidad y consecuencialmente, la prórroga legal correspondiente.
Estableció el contrato de arrendamiento que rige la relación interpartes, en su cláusula segunda, lo siguiente:
“SEGUNDA: La duración del presente contrato será de un año, contado a partir del día primero (01) de noviembre del año 2.002 y termina el día 01 de noviembre de 2.003, prorrogable automáticamente por iguales periodos, siempre y cuando ambas partes así lo decidan, por escrito y con no menos se sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y revisándose la cláusula tercera correspondiente al canon de arrendamiento. Es entendido entre ambas partes, que nunca operará la tácita reconducción, éste contrato será siempre a término fijo.”
De lo anterior se deduce, que inequívocamente ambas partes suscribieron inicialmente un contrato a término fijo, con la posibilidad de prorrogarse por periodos iguales, de manera automática. Así se tiene, que la relación arrendaticia, según dicho contrato, se inició el día primero (01) de noviembre de 2.002.
En cuanto a la finalización de la relación arrendaticia se tiene, que en la notificación número 439, efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, se indicó:
“… Por cuanto el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, por haberse prorrogado el primero de noviembre de 2003, es mi propósito como arrendadora de NO PRORROGARLE el contrato de arrendamiento a mi arrendataria BELKIS HOREYMA OREJARENA BECERRA, antes identificada en su condición de propietaria de la firma BELK WASH, antes identificada, a los fines que el Alguacil de este Tribunal le NOTIFIQUE que el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal jurisdicción del Estado Táchira, de fecha 17 de octubre de 2002, inserto bajo el No. 9, Tomo 108 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, cuyo objeto es el local ya identificado NO SE LO VOY A PRORROGAR, y por lo tanto a partir del día 01 de noviembre de 2007 operará a su favor la prórroga legal de un (1) año prevista en el artículo 38 letra b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiéndome entregar en mi condición de ARRENDADORA el local comercial el día 02 de noviembre de 2008, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, con las respectivas solvencias de energía eléctrica, agua y aseo. …”
De lo anterior resulta entonces, que la relación arrendaticia se inicia, según el contrato de arrendamiento el 01 de noviembre de 2002, y finaliza según la notificación el 01 de noviembre de 2.007, con lo que se tiene que la misma tuvo una duración de cinco (5) años; y, a tenor de lo previsto en el artículo 38 literal “c)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía entonces a la arrendataria una prórroga legal de dos (2) años, observándose que en dicha notificación se indicó, que la prórroga legal de un (1) año, lo cual es contrario y violatorio a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, por lo que se concluye, que la presente demanda fue incoada estando en vigencia la prórroga lega, la cual concluye el día 02 de noviembre de 2.009, con lo que se tiene, que la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada con lugar, ya que al estar en curso la prórroga legal no deben ser admitidas demandas por cumplimiento de contrato, y así se decide.
En consecuencia de lo anterior, quien juzga, declara inoficioso seguir conociendo otros argumentos y analizar las pruebas existentes en autos.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la cuestión previa referida al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; formulada por la parte demandada BELKYS HOREYMA OREJARENA BECERRA asistida por la Abogada CRISTINA ABATE DE URDANETA, en su escrito de contestación de la demanda.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, SE DECLARA INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha propuesto la ciudadana MARIA GLADYS GALLEGO DE HERRERA conocida también como MARIA GLADYS GALLARDO DE HERRERA, representada por las Abogadas GLADYS YANETH HERRERA GALLEGO e IRAIDA EUNICE RIVERA ESCOBAR, contra la ciudadana BELKYS HOREYMA OREJARENA BECERRA representada por los Abogados RAUL ANTONIO ESTRADA CAMACHO y CRISTINA ABATE DE URDANETA.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de febrero de dos mil nueve (2009). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 10:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5696.