República Bolivariana de Venezuela En su Nombre: República Bolivariana de Venezuela. En su Nombre Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE: MARIA MAGDALENA MARQUEZ PORTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.767.235, de este domicilio y civilmente hábil. APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada: VILMA ZULAY WILCHEZ DUARTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.080. DEMANDADA: YAMILET MOSQUERA GIL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-12.756.907, de este domicilio y civilmente hábil. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados: KARELY VIOLETA ABUNASSAR APONTE y GIOVANNI ALVARADO DIAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 70.047 y 123.497. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN). EXPEDIENTE: 6933. CAPÍTULO I PARTE NARRATIVA Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado GIOVANNI ALVARADO DIAZ, en su condición de apoderado de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de MARZO de 2009, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por la ciudadana MARIA MAGDALENA MARQUEZ; ordenó la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; condenó al pago de las costas procesales. ACTUACIONES DE LAS PARTES En fecha 19 de mayo de 2008, el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la demandante por cumplimiento de contrato, por el procedimiento de juicio breve. En dicho escrito expuso: 1. Que consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica quinta de San Cristóbal de fecha 28 de junio de 2006, que la propietaria dio en arrendamiento a la demandada un inmueble compuesto por una casa para habitación, en Altos del Mirador, casa numero 9, Barrancas Parte alta, jurisdicción del municipio Cárdenas del Estado Táchira, con los linderos allí especificados. 2. Que la duración del contrato de arrendamiento se estableció por el plazo de un año, contados a partir del 09 de mayo de 2006 hasta el 09 de mayo de 2007, término que se considero improrrogable; dejamos establecido que la relación arrendaticia se inicio el 07 de mayo de 2003. 3. Que el 02 de mayo de 2007, se notificó a la arrendataria por telegrama vía Ipostel que a partir del 09 de mayo de 2007, se iniciaba la prorroga legal la cual tenia derecho que era de un año hasta el 09 de mayo de 2008, de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios. 4. Alega que debidamente notificada la arrendataria de no prorrogar el contrato se encuentra en el momento inexorable de entrega del inmueble, el cuál conformé al contrato debía producirse el 10 de mayo de 2008, y que a partir del 10 de mayo tendría lugar la vigencia de la prorroga legal para la arrendataria, y que es de un año, ya que la relación arrendaticia tenia una duración de 4 años. En consecuencia, su prorroga legal era hasta el 09 de mayo del 2008, debiendo entregar la arrendataria el 10 de mayo de 2008 y no cumplió. 5. Fundamenta su acción en los artículos 1159, 1167, 1592 del Código Civil y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 6. Que por todo lo anteriormente expuesto es que demanda, como en efecto lo hace a la ciudadana YAMILET MOSQUERA GIL, plenamente identificada en autos, para que convenga o sea condenada a: 1) La ejecución del contrato de arrendamiento y la entrega inmediata del inmueble, en concordancia con los artículos 1167 del Código Civil y 39 de la ley de arrendamiento Inmobiliarios. 2) Hacer entrega del inmueble totalmente desocupado libre de personas y cosas y en las condiciones en que lo recibió. 3) A pagar los honorarios profesionales y costas procesales . 7. Que de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil solicita medida de SECUESTRO, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. 8. Y estima la demanda en la cantidad de Bs. 5.000,oo. DE LA CITACION DEL DEMANDADO. En fecha 02 de junio de 2008, consta la diligencia del alguacil del juzgado del Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta circunscripción judicial en la cual informa que fue debidamente citada la demandada. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Estando citada la parte demandada, procedió mediante escrito de fecha 04 de junio de 2008, a contestar la demanda alegando a su favor lo siguiente: 1. Que conforme a la ley sustantiva solicita al juez que decline la competencia en razón del territorio, ya que las partes decidieron someterse a dirimir cualquier controversia ante los juzgados de la ciudad de San Cristóbal, por lo que ese tribunal es incompetente territorialmente para conocer la causa. 2. Que niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que haya habido incumplimiento de su parte del contrato de arrendamiento el cual anexa copia simple marcada con la letra A, que es cierto que el 2 de mayo recibió la notificación por IPOSTEL, y que también es cierto que el 03 de mayo la llamo y convinieron en que el presente contrato se extendería por un año mas. 3. Que ella nunca fue notificada que no se le iba a renovar el contrato de arrendamiento, desde 09 de mayo de 2007 al 09 de mayo de 2008, que convinieron el 03 de mayo de 2008 y mal puede quien demanda pedir el cumplimiento del contrato. 4. Que rechaza y contradice los puntos, tercero, cuarto y especialmente el quinto por cuanto son falsos, que el 09 de mayo de 2008, se le venció la prorroga legal, que ese día lo que ocurrió fue el vencimiento del contrato de manera verbal entre la demandante y ella. 5. Alega que se mantuvo una relación del 07 de mayo del 2003 y que cada año se firmaba un contrato de arrendamiento, que la prorroga es una obligación para el arrendador y un derecho para el arrendatario. 6. Que rechaza la estimación de la cuantía de la demanda estimada por la demandante, ya que en razón de la norma 36 adjetiva civil la considera exagerada, y que estima la cuantía en la cantidad de Bs. 330,oo, en razón de la suma del valor de un canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento y que se encuentra consignado en el Juzgado Segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes. DE LA DECLINATORIA DE COMPETENCIA En fecha 16 de junio de 2008, el juzgado del Municipio Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, se declaró incompetente por el territorio y DECLINA LA COMPETENCIA al juzgado distribuidor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial. En fecha 07 de julio de 2008, consta auto de avocamiento al conocimiento de la causa del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. A los folios 73 al 81, constan actuaciones de comisión de notificación a las partes del avocamiento al conocimiento de la causa, por el juzgado Tercero de Municipios. DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO En fecha 22 de septiembre de 2008, la parte demandante presenta escrito de pruebas en la que promueve: 1) Los contratos de arrendamientos suscritos desde el 19 de mayo de 2003, hasta el último contrato de arrendamiento de fecha 28 de junio de 2006. 2) La carta de notificación de prorroga legal, donde se le manifiesta el deseo de no prorrogar el contrato, señala que esta notificación la recibió la arrendataria el 05 de mayo de 2007, inserta al folio 31 del expediente. 3) Copia del documento propiedad de la demandante del inmueble. 4) Carta entregada a la demandada, del 08 de marzo de 2008, donde se le notifica que tenia 4 cánones de arrendamiento y que estaba gozando de la prorroga legal, anexo marcada con la letra A. La parte demandada presenta escrito de prueba de fecha 25 de septiembre de 2008, en la que promueve: 1) El merito favorable de las actas que corren agregadas a los autos. 2) Consigna en copia fotostática marcada con la letra A contrato de arrendamiento. 3) De conformidad con el 433 del Código de Procedimiento Civil, se requiera recibir informes de la siguientes instituciones: Notaria Publica Quinta de San Cristóbal, para que informe sobre los contratos de fecha 20 de noviembre de 2003, 10 de agosto de 2004, 12 de julio de 2005, y 28 de junio de 2006. Al juzgado segundo del Municipio San Cristóbal y Tórbes de esta circunscripción judicial, para que informe el contenido del expediente de consignación numero 599-08. En fecha 25 de septiembre de 2008, se admitieron las pruebas por el tribunal a quo. DEL AVOCAMIENTO DE LA JUEZA EN SEGUNDA INSTANCIA En fecha 28 de mayo de 2009, la jueza SE AVOCA al conocimiento de la APELACION de la presente causa y fija el décimo día para dictar sentencia. DELIMITACIÓN DE LA LITIS En el presente caso se observa que la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, específicamente las obligaciones de entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, para lo cual alegó la existencia de varios contratos de arrendamiento, y la notificación de prorroga a la demandada mediante telegrama de IPOSTEL. Por su parte, la demandada resistió la pretensión alegando que ella llego a un acuerdo verbal con la arrendataria y que no se le ha otorgado la prorroga legal. En virtud de los términos en que fue planteada la contestación por la demandada, son hechos eximidos de prueba, por haberlos aceptado la demandada: 1) La existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada. 2) La fecha en que debía cumplirse la obligación de entregar el inmueble, para el 10 de mayo de 2008. CAPÍTULO II PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS 1. Corre agregada a los folios 10 al 29, contratos de arrendamientos de carácter sucesivo, celebrado entre MARIA MAGDALENA MARQUEZ PORTILLO como arrendadora y YAMILE MOSQUERA GIL como arrendataria, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Altos del Mirador, calle sucre con fundadores, casa numero 9, ubicado en Barrancas, Municipio Cárdenas de dos plantas y dos puestos de estacionamiento frente al inmueble, desde el año 2003, y autenticado por ante Notaria publica en el mes de mayo de 2003, en la ciudad de Caracas y San Cristóbal, de fecha 29 de diciembre de 2003, en la ciudad de Caracas y San Cristóbal, en el mes de agosto de 2004, en Caracas y San Cristóbal, en el mes de Julio y Diciembre de 2005, autenticado en Caracas y San Cristóbal, y el ultimo autenticado por ante notaria publica de San Cristóbal el 28 de junio de 2006. Estos contratos fueron agregados en copia certificada conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un notario publico y por tanto hace plena fe, de que desde el año 2003 hasta el 2007, existe una relación de arrendamiento de carácter sucesivo en contratos de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble, entre la demandante y la demandada. 2. Al folio 30, consta recibo de IPOSTEL de envío de telegrama a la demandante, este instrumento privado no suscrito, de cuyo contenido se evidencia que emana de la parte a quien se le opone y el mismo hace verosímil el hecho que se pretende probar con él, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, el Tribunal lo valora como principio de prueba por escrito, el cual adminiculado con las demás pruebas aportadas al proceso demuestra que: por esta vía telegráfica se le hizo del conocimiento por parte de IPOSTEL a la demandante que había sido notificada debidamente en fecha 08 de mayo de 2007 3. Al folio 31, consta notificación privada de fecha 02 de mayo de 2007, emanada de la demandante y dirigida a la demandada el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de: que la demandada fue notificada debidamente de la voluntad de la demandante de no prorrogar el contrato otorgando la prorroga legal de desocupación por un año contado a partir del 09 mayo de 2007 al 09 de mayo de 2008. 4. A los folios 32 al 54, consta copia simple de documento de propiedad sobre el inmueble arrendado, registrado ante la oficina subalterna de registro publico la cual fue agregado en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el inmueble arrendado fue adquirió por la aquí demandante y actualmente es de su propiedad . 5. A los folios 65 al 67, consta copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante notaria publica en fecha 28 de junio de 2006, la cual esta juzgadora no lo valora por cuanto ya fue valorado en su oportunidad legal. 6. Al folio 91, consta documento privado de fecha 02 de marzo de 2008, emanado de la parte demandante y dirigido a la demandada, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la cual este instrumento podría considerarse como un principio de prueba por escrito, sin embargo para valorarlo como tal, el escrito debe emanar de aquel a quien se le opone y hacer verosímil el hecho que se pretende probar con él, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, sin embargo este instrumento tampoco llenas tales requisitos ya que se evidencia que no consta que la notificación haya sido firmada como recibida a quien se le opone. 7. A los folios 94 al 96, consta copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 28 de junio de 2006, la cual esta juzgadora no lo valora por cuanto ya fue valorado en su oportunidad legal. 8. A los folios 106 al 121, consta cuatro (4) copias certificadas emanada de la Notaria Publica Quinta de San Cristóbal, contentivo de contrato de arrendamiento celebrados entre la demandante y la demandada, sobre el inmueble objeto de esta pretensión la cual esta juzgadora no lo valora por cuanto ya fue valorado en su oportunidad legal. CONCLUSIÓN FÁCTICA De las pruebas analizadas anteriormente se pueden extraer los siguientes hechos: 1. Que las partes suscribieron varios contratos de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente acción y que dichos contratos fueron de carácter sucesivo desde el año 2003, hasta el 09 mayo de 2007, y a partir del 09 de mayo de 2007, hasta el 09 de mayo entraría en vigencia la prorroga legal de desocupación y consecuente entrega del inmueble arrendado. 2. Que sería por cuenta de la arrendataria, la entrega del inmueble arrendado totalmente solvente en los cánones de arrendamiento y los gastos por servicios públicos que tuviera el inmueble al momento de la desocupación del mismo. PRESUPUESTO PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO La acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone: Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan: Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no solo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo sino a todas las consecuencias derivadas de él. En el presente caso, se observa que las obligaciones a cargo de la parte demandada cuyo cumplimiento se han demandado son: [1] la entrega del inmueble arrendado para la fecha de vencimiento del contrato y su prorroga legal de desocupación y [2] la entrega del inmueble libre de personas y cosas en las mismas condiciones en que lo recibió. Respecto a la primera obligación de entregar el inmueble, tal como quedó establecido up supra, no fue cumplida por la parte demandada, por cuanto se ejerció la presente acción de cumplimiento de contrato. El contrato de arrendamiento entre la arrendadora y la arrendataria surgen por efecto de simple consentimiento, los principios de derechos y obligaciones relacionados con el uso de la cosa arrendada, el monto del canon de arrendamiento y la duración del contrato. Dicho esto, la relación arrendaticia va mas allá de un contrato, porque a pesar de que nace por acuerdo entre las partes, después, con el transcurso del tiempo se va desenvolviendo con hechos y normas ajenas a esa voluntad consensual y más aun a veces contrario a esa voluntad. Ahora bien, con respecto a la naturaleza del contrato, como ya se dijo es un contrato a tiempo determinado, ello en virtud de que las partes han establecido el tiempo de duración en un contrato inicial pero por causas que puedan ser imputables o no ellas mismas, puede haber operado: a) la tacita reconducción, b) la prorroga legal o c) la cláusula de prorroga sucesiva. En este orden de ideas, y circunscribiéndonos a lo realmente controvertido, tenemos que la demandada esgrime en su escrito de contestación defensas que no tienden a debatir verdaderamente lo alegado por la demandante, específicamente el hecho de que se consumo la prorroga legal de desocupación otorgada de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y que vencido este lapso legal debe procederse a la entrega inmediata del inmueble a la arrendadora-propietaria. La obligación existe a cargo de la demandada y a favor de la demandante, de demostrar los hechos alegados por lo que, conforme a las reglas que informan la carga de la prueba, contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la demandada demostrar lo señalado en su contestación de demanda y al no haberlo hecho, se tiene por incumplida tal obligación, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil antes señalados, se debe condenar a la parte demandada a su cumplimiento, declarándose con lugar esta pretensión, y así se decide. Por lo anteriormente motivado, la doctrina citada y la norma legal citada es menester de esta juzgadora declarar SIN LUGAR LA APELACION, y condenar en costas por el recurso ejercido tal como se hará de manera clara y precisa en el dispositivo del presente fallo y asi se decide.- DE LAS COSTAS EN ESTE PROCESO A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones: El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente: A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas. En el presente caso la parte demandante en su libelo estableció pretensiones de las cuales fueron resueltas a su satisfacción lo que determina que la parte demandada resultó totalmente vencida en este juicio, razón por la cual procede la condenatoria en costas en su contra, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. CAPÍTULO III PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA. Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 2, 26 constitucional y 12 del Código de Procedimiento Civil y por autoridad de la ley, resuelve: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado: GIOVANNI ALVARADO DIAZ, en su condición de apoderado de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2009, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MARIA MAGDALENA MARQUEZ PORTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.767.235, de este domicilio y civilmente hábil, en contra de la ciudadana YAMILET MOSQUERA GIL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-12.756.907, de este domicilio, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. TERCERO: SE CONDENA a la ciudadana YAMILET MOSQUERA GIL, ha hacer entrega del inmueble arrendado y que ella ocupa consistente en una casa para habitación, ubicada en Altos del Mirador, casa numero 9, Barrancas parte alta, jurisdicción del Municipio Cárdenas Estado Táchira, totalmente desocupado libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió. CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Queda confirmada la sentencia Apelada. SEXTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales en Segunda Instancia de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, NOTIFIQUESE, y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los diecisiete (17) días del mes de julio de 2009. Remítase el expediente con oficio en la oportunidad procesal correspondiente. Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero Juez Temporal Abg. Mirian Carolina Martínez Secretaria Accidental En la misma fecha se publicó siendo las 3:29 minutos de la tarde y se dejó copia para el archivo del Tribunal. Abg. Mirian Carolina Martínez Secretaria Accidental DBCQ. Exp. 6933.