TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: CARLOS ANTONIO HERNANDEZ PORRAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.996.446, de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada ALEIDA ESTHER ACEVEDO QUINTERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 97.860.
PARTE DEMANDADA: JOSE VICENTE PEÑALOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.886.821, de este domicilio.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: abogado HENRY FLORES ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 24.553.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: 6119

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
DE LA DEMANDA
Se inicia el presente procedimiento por escrito de demanda interpuesto por el ciudadano CARLOS ANTONIO HERNANDEZ PORRAS, debidamente asistido de abogado, contra el ciudadano JOSE VICENTE PEÑALOZA, por desalojo, en el cual expone: Que es propietario de un inmueble constituido por una casa para habitación ubicada en el Pasaje Yagual entre calles 9 y 10, No. 9-24, San Cristóbal, Estado Táchira, que adquirió por sucesión de su padre MARCO ELIAS HERNANDEZ PEREZ, según consta de documento de partición registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, bajo el No. 22, Tomo 20, Protocolo Primero, Primer Trimestre de fecha 21 de febrero de 1996.
Que en el mes de abril de 2005 celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano JOSE VICENTE PEÑALOZA, sobre un apartamento ubicado en la primera planta del inmueble de su propiedad ubicado en Puente Real, Pasaje Yagual, entre calles 9 y 10, No. 9-24, San Cristóbal, el cual sería utilizado como vivienda familiar, pero que el inmueble comienza a presentar filtraciones, tanto en la primera como en la segunda planta, por el deterioro de las tuberías de aguas blancas, aguas negras y también lluviales, y así cumplir con lo que establece el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le notificó verbalmente al arrendatario el 30 de octubre de 2005, que no podía continuar con el contrato de arrendamiento y se establece de mutuo acuerdo que el arrendatario desocuparía el apartamento el 30 de enero de 2006, acuerdo que no cumplió el ciudadano Vicente Peñaloza.
Que debido a este incumplimiento, el 29 de marzo de 2006 le notifico mediante escrito el cual fue firmado como recibido por el ciudadano FERNANDO ALI PEÑALOZA, hijo de Vicente Peñaloza, que se le concedía una prorroga de seis meses para que desocupara el apartamento, venciendo la misma para el 30 de abril de 2006, contados desde el mes de octubre de 2005, cuando se le hizo la primera notificación de manera verbal.
Alega que como el arrendatario no cumplió con la entrega del inmueble para el 30/04/2006 y continúa ocupando el apartamento a pesar de los riesgos que corre junto a su familia por el estado de deterioro en que el mismo se encuentra, procedió a demandarlo ante la Prefectura de la Parroquia San Juan Bautista, el 08 de marzo de 2007, emitiéndose la correspondiente boleta de citación para que compareciera ante la Prefectura el 13/03/2007 a las 09 de la mañana a contestar la citación, que la boleta de citación emitida por la Prefectura no fue firmada por el arrendatario debido a que se negó a ello.
Que sin embargo el arrendatario JOSE VICENTE PEÑALOZA, en compañía de su hijo FERNANDO ALI PEÑALOZA, acuden a la cita ante la Prefectura de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, en donde se establece un acuerdo relacionado con la desocupación del inmueble, entre los que se encuentra que se acordó dar un plazo de tres meses contados a partir de esa fecha para la desocupación del inmueble en mención, ubicado en el Pasaje Yagual entre calles 9 y 10, No. 9-24, Puente Real.
Expresa que una vez redactado el acuerdo, los ciudadanos VICENTE PEÑALOZA y FERNANDO ALI PEÑALOZA se negaron a firmarlo, apareciendo solo su firma por ser el denunciante.
Que estas cláusulas fueron establecidas porque se han presentado discusiones entre los hijos del arrendatario y su persona, cada vez que tiene que cobrar el canon de arrendamiento, ya que al presentarse al apartamento a cobrar salen sus hijos o hijas diciendo que no tiene porque cobrarle al papá porque el no tiene con que pagar y que ellos tampoco tienen plata y que se tiene que esperar, llegando a acumularse en ocasiones hasta dos meses de alquiler, que luego le van cancelando mediante a bonos y para que cancelen tiene que estar cobrándoles todas las semanas, y que el inquilino no cumplió con la cláusula cuarta establecida en el acuerdo celebrado ante la Prefectura de la Parroquia San Juan Bautista, y a la presente fecha aún continúa ocupando el inmueble de su propiedad.
Fundamenta la demanda en el artículo 34 literal c) y e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que agotada como ha sido la vía amistosa y otros medios utilizados, sin que haya sido posible lograr que el arrendatario haga entrega del inmueble a pesar de las condiciones de deterioro en que se encuentra y conociendo el riesgo que corre tanto él como los demás que allí habitan, situación que requiere la desocupación del inmueble y el arreglo inmediato del mismo, es por lo que demanda, como en efecto lo hace, al ciudadano JOSE VICENTE PEÑALOZA, por desalojo, para que a ello convenga o sea condenado por el Tribunal a:
PRIMERO: En desalojar el inmueble de su propiedad debido a que el mismo se encuentra en estado de deterioro avanzado y requiere la reparación urgente del servicio de aguas blancas y cloacas, así como la estructura interna, para evitar que las filtraciones afecten no solo el inmueble de su propiedad, sino también los inmuebles adyacentes.
SEGUNDO: A entregar el inmueble libre de personas y cosas y cancelar el canon de arrendamiento hasta la entrega definitiva del mismo.
TERCERO: Estima la demanda en la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por el daño causado al inmueble, debido a las filtraciones tanto de agua blanca como de aguas negras, por la falta de mantenimiento por parte del arrendatario debido a que no hizo la notificación a tiempo del problema que se presentaba.

DE LA INCIDENCIA DE CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada, a través de su defensor ad-litem en su escrito de contestación a la demanda, procedió a señalar defecto de forma en el procedimiento de citación de su representado, así como la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, incidencias que fueran resueltas por este Juzgado por decisión de fecha 06 de octubre de 2008 (f. 89 al 91) ordenando la subsanación de la cuestión previa opuesta, declarándose debidamente subsanada por escrito de fecha 27 de noviembre de 2008 (f. 106 y 107).

DE LA REPOSICION DE LA CAUSA
En decisión de fecha 29 de abril de 2009 (f. 120 al 122) el Juzgado repuso la causa al estado de contestación de la demanda, la cual tendría un lapso de dos días de despacho contados a partir del primer día despacho siguiente a que conste en autos la notificación de la última de las partes, lapso que se dejaría vencer íntegramente, declarando extemporáneo el escrito de promoción de pruebas presentado por el ciudadano CARLOS ANTONIO HERNANDEZ PORRAS en fecha 24 de marzo de 2009.

LA CONTESTACIÓN
En escrito de fecha veintidós (22) de mayo de 2009 (f. 131 al 133), la parte demandada, por medio de su defensor ad-litem, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos: Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los argumentos en que se fundamenta su pretensión la parte actora.
Rechaza, niega y contradice que su defendido hubiese establecido de mutuo acuerdo con el arrendador para desocupar el inmueble arrendado para el día 30 de enero de 2006. Que por encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento le correspondía una prorroga legal de 6 meses y no de 3 meses como se puede apreciar del lapso indicado en el libelo por el actor, del 30 de octubre del 2005 al 30 de enero de 2006. Impugna la supuesta notificación aparentemente recibida por un hijo de su representado, en la cual presuntamente le notifican de la prorroga legal que el correspondía, y que para la supuesta fecha que le notifican su defendido ya tenía 12 meses de ocupación, y solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Rechaza, niega y contradice que su defendido continúo ocupando mediante una conducta agresiva y en contra de la voluntad del arrendador, en consecuencia, desconoce, rechaza e impugna en nombre de su representado, el supuesto acuerdo establecido ante la Prefectura de la Parroquia San Juan Bautista, ya que no aparece firma de su defendido, y por no tener como ente de la administración, competencia en materia inquilinaria, lo que no obliga en su totalidad a su defendido, ya que se trata de una simple caución, que puede tener cumplimiento para su defendido tan solo en los tres primeros aspectos.
Rechaza, niega y contradice que los hijos de su representado insulten o discutan con el actor cada vez que va a cobrar el canon de arrendamiento, y que de manera arbitraria, violentándosele los derechos fundamentales de su representado y de su grupo familiar, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, como lo reconoce en su demanda la parte actora, no disfruta de los servicios públicos a los cuales es acreedor el arrendatario.
Que al momento en que su representado llega a ocupar el inmueble arrendado, éste ya debió presentar problemas de filtración, colapso de tuberías, etc, ya que es imposible, a su decir, que en menos de seis meses como lo indica el actor, que el uso dado por su defendido y su familia al inmueble, se llegase a tal extremo de deterioro, y en caso de existir dicho problema, no le es imputable a su defendido, participarle al actor reparaciones mayores, quien por ser propietario ya conocía las condiciones en que estaba alquilando el inmueble, sumado a que su defendido, según el actor, ocupa es la primera planta o planta baja, con lo cual es difícil que se le impute los daños señalados por el actor, ya que las filtraciones, derrumbe de placa, deterioro de tuberías de aguas blancas y negras a través de paredes, son producto de su conexión a la parte superior del inmueble que no ocupa su representado.
Rechaza por improcedente lo solicitado por la parte actora en lo referente al pago de lo supuestamente adeudado por servicios públicos y cánones de arrendamiento, ya que la acción intentada es la de desalojo de inmueble y no de cumplimiento de contrato.

PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha primero (01) de junio de 2009 (f. 134 al 136), el ciudadano CARLOS ANTONIO HERNANDEZ PORRAS, debidamente asistido de abogada, por medio de escrito promovió las siguientes pruebas: merito favorable de los autos, documento de partición, escrito de fecha 29/03/2006; boleta de citación emitida por la Prefectura de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal; Solicitud ante la Prefectura del Municipio San Juan Bautista; Inspección realizada al inmueble por al Cuerpo de Bomberos de San Cristóbal; fotografías tomadas de diferentes sitios del inmueble; relación emitida por la empresa HIDROSUROESTE.

DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, por intermedio de su defensor ad-litem, en escrito de fecha 03 de junio de 2009 (f. 138), promueve el merito favorable de los autos, el derecho a repreguntar a testigos y el principio de mancomunidad de la prueba.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
DELIMITACION DE LA LITIS
La pretensión de la parte actora en la presente causa se circunscribe al desalojo por parte del demandado de un inmueble de su propiedad, constituido por una casa para habitación ubicada en el Pasaje Yagual, entre calles 9 y 10, No. 9-24, San Cristóbal, Estado Táchira, oponiéndole a tales efectos los literales c y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte el demandado, a través de su defensor ad-litem, en resistencia a la pretensión de la actora, rechaza la demanda incoada en contra de su representado, aduciendo que no es cierto que el demandado haya convenido en la entrega del inmueble, así como que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que la prorroga que le corresponde es de seis meses y no de tres meses, impugna la notificación de la prorroga legal, y rechaza que el deterioro del inmueble no le es imputable al demandado.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS
• Del folio 10 al 12 corre inserto documento de partición del bien inmueble protocolizado por ante en la Oficina de Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 21 de febrero de 1996, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1.357 del Código Civil, y hace plena fe de la titularidad del derecho de propiedad que posee el demandante sobre el inmueble objeto del litigio, así como la cualidad para ejercer la acción de desalojo que aquí se dilucida.
• Al folio 13 corre inserta misiva dirigida al ciudadano VICENTE PEÑALOZA, por el ciudadano CARLOS ANTONIO HERNANDEZ, la cual no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto carece de rúbrica por parte del arrendatario que permita dar fe de que se hizo de su conocimiento el contenido de la misma.
• Del folio 14 al 16 corren insertas actuaciones realizadas por ante la Prefectura de la Parroquia San Juan Bautista por solicitud de la parte actora, las cuales valora este Juzgado como instrumentos administrativos que se encuentran revestidos de una presunción de veracidad por haber sido emitidos por un ente administrativo con facultad para dar fe pública, en tal virtud se constituyen como un indicio de la intención de las partes de llegar a un acuerdo con respecto a la desocupación del inmueble, no obstante, al carecer de rúbrica por parte del arrendatario el acta de compromiso levantada a tal efecto, no hacen prueba de la aceptación del lapso de tres meses para la desocupación del inmueble.
• Del folio 51 al 53 corre inserta comunicación emanada por el Cuerpo de Bomberos Cuartel Central Cnel. (B) Justo Pastor Daza Porras, y dirigida al ciudadano CARLOS ANTONIO HERNANDEZ PORRAS, fechada el 18 de julio de 2007, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, valorándose de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público administrativo, y hace plena fe que el cuerpo de bomberos en referencia determino NO APTO PARA SU HABITABILIDAD y declaró el inmueble de ALTO RIESGO debiendo ser desalojado en forma inmediata.
• Del folio 54 al 61 corren insertas fotografías producidas por la misma parte demandante, que no son constitutivas de prueba alguna que haya sido debidamente controlada por el adversario del promoverte, por lo que se desechan las mismas.
• Del folio 62 al 64 corre inserto estado de cuenta de HIDROSUROESTE valorándose como documento administrativo que está dotado de una presunción de veracidad y legitimidad de lo contenido en el mismo, pues emana de un organismo que con carácter de naturaleza pública, está facultado para dar fe del servicio que presta y a quien lo presta, en el cual se constata que el titular del servicio es MARCO HERNANDEZ, y que el servicio está destinado al inmueble que es objeto de controversia por la dirección que se lee, así como lo adeudado por concepto de dicho servicio.

PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION INTENTADA
La pretensión de la parte demandante en el presente juicio tiene por objeto el desalojo por parte del demandado JOSE VICENTE PEÑALOZA, de un inmueble de su propiedad, ubicado en Puente Real, Pasaje Yagual entre calles 9 y 10, No. 9-24m San Cristóbal, Estado Táchira, pretensión que fundamenta en el artículo 34 literales “c” y “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, los cuales señalan:
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
...
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación.
...
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…
En este orden de ideas, y vistos los términos en que quedó planteada la litis, el asunto a dilucidar consiste en determinar si es cierto que el inmueble debe ser demolido u objeto de reparaciones que ameriten desocupación, y si el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble.
Conviene precisar ahora la procedencia de los argumentos esbozados por la parte actora, a lo que cabe señalar, en primer lugar, con respecto a las reparaciones que amerita el inmueble y su estado de deterioro, observa esta Juzgadora del informe de bomberos consignado por la parte actora se desprende que el inmueble en cuestión se encuentra en estado de deterioro, no obstante no consta en actas prueba alguna que haga imputable dicha responsabilidad a la parte demandada.
Ahora bien, del análisis de todo el material probatorio aportado por las partes, y por aplicación del principio de la unidad y comunidad de la prueba, se observa que no fue desvirtuado por el demandado lo alegado por la parte actora, y siendo debidamente demostrado el estado de deterioro del inmueble, aun y cuando no dentro del ámbito legal no le es imputable al arrendatario por no existir prueba que así lo demuestre.
A este respecto, y con respecto a las probanzas que deben aportar las partes en el proceso, el Autor Rodrigo Rivera Morales en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO señala lo siguiente:
... “El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes.”
Criterio este que comparte esta juzgadora, por lo que la carga de la prueba no sólo corresponde a la demandada quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama.
A tal efecto observa esta Sentenciadora que la parte actora dejó constancia, a través de los recaudos consignados en la oportunidad legal correspondiente, que el inmueble en cuestión presenta graves fallas estructurales debido a la filtración, ameritando que se hagan reparaciones necesarias o urgentes, lo cual obliga a la desocupación del arrendatario por el grave peligro para los bienes y la vida de las personas que lo habitan.
En razón de las anteriores premisas, debe considerarse que la solicitud de desalojo está suficientemente fundamentada y obedece al hecho probado de que se trata de fallas estructurales, así como el posible surgimiento de un foco de contaminación del ambiente que justifica su reparación o posible demolición.
Ahora bien, en el caso de marras se observa que del análisis del libelo de demanda se intentó una acción de desalojo basada en el literal “c” y “e” del Artículo 34 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y evidentemente se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, asimismo se observa de la evacuación de las pruebas promovidas por ambas partes, que existe la necesidad de desocupación por razones antes expuestas, avalado por las documentales antes valoradas y apreciadas, de las cuales se evidencia el fundamento de la pretensión procesal esgrimida por la parte actora, no obstante con respecto a la procedencia del literal “e”, el mismo no fue debidamente demostrado, por lo que resulta improcedente dicho argumento.
Ahora bien, expuesto lo anterior, conviene en este punto señalar que el actor peticiona el desalojo y correspondiente entrega del inmueble, alegando que venció la prorroga concedida a tales efectos al haber sido debidamente notificado y habiendo convenido en el desalojo del inmueble, observándose yerro en la afirmación esgrimida, puesto que el Parágrafo Primero señala “Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.”, en tal virtud, le corresponde legalmente a la parte demandada la prorroga legal antes señalada, y así se decide.
Con respecto al cobro de cánones de arrendamiento, dicho pedimento resulta improcedente por cuanto la demanda versó sobre la procedencia o no de los literales c y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no sobre la solvencia o no del arrendatario con respecto a los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos, siendo que además los mismos no fueron estimados por la parte actora.
En conclusión, la necesidad de desalojo en la presente causa ha quedado suficientemente probada, por lo que a juicio de quien decide, forzosamente debe declararse parcialmente con lugar la demanda, de conformidad con lo preceptuado en el literal “c” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pudiendo acogerse por no haber sido demostrado el literal “e” del artículo 34 ejusdem, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de nuestra Constitución, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, resuelve:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano CARLOS ANTONIO HERNANDEZ PORRAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.996.446, contra el ciudadano JOSE VICENTE PEÑALOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.886.821, por DESALOJO.
SEGUNDO: Se le ordena a la parte demandada JOSE VICENTE PEÑALOZA, a entregar el bien inmueble propiedad del demandante CARLOS ANTONIO HERNANDEZ PORRAS, constituido por una casa para habitación ubicada en el Pasaje Yagual, entre calles 9 y 10, No. 9-24, San Cristóbal, Estado Táchira, libre de bienes y personas.
TERCERO: En virtud de la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, el día de hoy diecisiete (17) de junio del año dos mil nueve.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Juez Temporal

Abg. Mirian Carolina Martínez
Secretaria Accidental
En la misma fecha se publicó siendo la tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Mirian Carolina Martínez
Secretaria Accidental
Exp. 6119