TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

Maiquetía, 06 de Octubre de 2009
199° y 150°

Conoce esta Alzada del expediente signado con el N° 11523, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano Gilberto Granjales Vargas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-24.333.626, en contra de los ciudadanos MARCOS JOSÉ MARQUEZ ABAD y GUSTAVO JOSÉ SANCHEZ GRIMAN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.509.690 y V- 17.154.035, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandante, contra la decisión dictada por ese Tribunal, en fecha 21 de julio de 2009, en la cual declaró Parcialmente Con Lugar la demanda y Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

En fecha 22 de septiembre del presente año, se dictó auto fijando el décimo (10mo.) día de despacho siguiente, para dictar la respectiva decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Estando dentro del lapso para dictar sentencia, esta Juzgadora procede a ello, previa las siguientes consideraciones:

En fecha 17 de octubre de 2008, el ciudadano Gilberto Granjales Vargas, asistido por el abogado Miguel Guillermo Franco, consignó libelo de demanda, el cual por distribución le correspondió conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, del cual se desprende lo siguiente:
“…soy el propietario de un inmueble (Local Comercial) distinguido con el N° 9, ubicado en la Planta Baja de la Quinta ELIANNY, ubicado Carretera principal de las Tunitas, pasando la Calle Bolívar, Parroquia Catia La Mar Estado Vargas…Siendo el caso fecha (sic) 01/12/2.006 celebre un contrato de arrendamiento con los ciudadanos, MARCOS JOSÉ MARQUEZ ABAD y GUSTAVO JOSÉ SANCHEZ GRIMAN…por un tiempo de un (01) años (sic), hasta el día 01/12/07, es decir a un año fijo…quedando entendido que si a la fecha de su vencimiento los arrendatarios no hacían la entrega del Local Comercial, es decir 01/12/07, estos pagarían además de su canon mensual de arrendamiento…al propietario y arrendador del inmueble la cantidad de CINCUENTA (50,oo Bs.F) diarios como cláusula penal…A todas estas…en fecha 02 de Junio del 2008 les participe a través del Escritorio Jurídico Grillo Gómez & Asociados de su legitima Prorroga Legal de seis (06) meses prorroga de la que quedamos de mutuo acuerdo que la misma comenzaría a regir a partir del día 01 de Diciembre del 2.0007 (sic) y que vencería el día 01/06/2008…y lo que es mas grave aun que a partir de esa fecha (01/06/2.008) los arrendatarios ha dejado de cumplir con su obligación contractual de cancelar las mensualidades de los meses: Junio, Julio, Agosto y Septiembre y del mes de Octubre del corriente año 2.008 lo que hace un monto de DOS MIL BOLÍVARES (2.000, Bs.F) que sumado a los CINCUENTA (50,oo Bs. F) diarios según la cláusula penal convenida por los días transcurridos a la fecha de da un monto de…(6.250,oo Bs. F)…mas los pagos pendiente de electricidad que alcanzan a bolívares 1.662,32 Bs.F…NOS DA UN MONTO TOTAL DE “NUEVE MIL NOVECIENTOS DOCE CON TREINTA Y DOS (9.912,32 Bs.F)…ante todo ello y a pesar de que en varias oportunidades he tratado de llegar a un acuerdo amistoso para que cancelen la cantidad de los meses vencidos..hagan formalmente entrega del Local Comercial y los correspondientes pagos pendiente por consumo de electricidad, al igual que el pago por el monto de la cláusula penal…ha sido imposible de cobrar dichos pagos…
(…)
Por lo antes descrito es que recurro…a fin de demandar…a los Ciudadanos: MARCOS JOSÉ MARQUEZ ABAD y GUSTAVO JOSÉ SANCHEZ GRIMAN…por resolución del contrato de arrendamiento, Así mismo solicito…medida preventiva de secuestro…y que sea condenado en la definitiva a pagar las costas y costos procesales producto de la presente demanda…así como los daños y perjuicios a que diera lugar…”

Riela a los folios 25 y 26, auto del Tribunal de la causa admitiendo la demanda, y emplazando a los ciudadanos Marcos José Márquez Abad y Gustavo José Sánchez Griman, para que comparecieran ante ese Tribunal el segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Mediante diligencias de fechas 12 de diciembre de 2008 y 21 de abril de 2009, el alguacil del A quo dejó constancia de haber citado a los ciudadanos demandados Marcos José Márquez y Gustavo José Sánchez Griman, respectivamente.

En fecha 23 de abril de 2009, el ciudadano Marcos Márquez Abad, parte demandada, solicitó se difiriera el acto de contestación de la demanda, por el periodo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados, por cuanto no contaba con abogado que lo asistiera, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa, por auto de ese mismo día, difiriendo el acto de contestación por cinco (5) audiencias.

Cursa a los folios 51 al 54 del presente expediente, escrito de contestación de la demanda, consignado por los demandados, asistidos por la abogada Gladys Requena, en el cual alegaron:

Que negaban, rechazaban y contradecían en todas y cada una de sus partes la presente demanda.
Que desde el mes de agosto de 2008, habían acordado con la parte actora, la entrega del inmueble, por cuanto habían contratado otro local.
Que cuando quisieron hacer entrega de la llave, el demandante se encontraba de viaje, y no hubo forma de hacer entrega de la misma, y que cuando lo contactaron, se negó a recibirla, porque ya se había planteado demandarlos.
Rechazaron que adeudaran cantidad alguna por el servicio de energía eléctrica.
Que no es cierto que hayan incumplido con el pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre, por cuanto cancelaron hasta el mes de mayo, porque habían acordado rescindir el contrato a partir del mes de junio.
Que el demandante mantiene en su poder la cantidad de Bs. F. 1.200,oo, entregados por ellos, en calidad de depósito, como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
Que convinieron verbalmente con el arrendador en rescindir del contrato y que éste maliciosamente se había planteado demandarlos.

En fecha 06 de mayo de 2009, el Tribunal de la causa dictó auto, ordenando abrir el lapso de promoción y evacuación de pruebas, por lo que el primer (1er.) día de despacho siguiente, la causa quedaría abierta a pruebas.

Riela al folio 56 del presente expediente, diligencia fechada 20 de mayo del presente año, suscrita por el demandante, asistido por el abogado Miguel Franco, consignando escrito de pruebas. Por su parte, los demandados hicieron lo propio, en fecha 22 de ese mismo mes y año, asistidos por la abogada Gladys Requena.

Por autos separados de fecha 22 de mayo del año en curso, el Tribunal A quo, admitió las pruebas presentadas por el demandante y las pruebas consignadas por los demandados, salvo su apreciación en la definitiva. Una vez vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, el Tribunal de la causa aperturó el lapso para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en al artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue diferido en fecha 08 de julio del presente año, para el décimo (10mo.) día calendario siguiente.

En fecha 21 de julio del presente año, el Tribunal de la causa dictó decisión declarando, Primero: Parcialmente Con Lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento. Segundo: Se declaró resuelto el contrato de arrendamiento y se condenó a los demandados a entregar a la parte actora el inmueble arrendado. Tercero: Se condenó a los demandados a pagar a la parte actora, la suma de Bs.2000,00, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2008. Cuarto: Se declaró Improcedente la pretensión de pago de la suma de Bs. 1.662,32, por concepto de servicios de electricidad. Quinto: Se declaró Improcedente la pretensión de pago por la suma de Bs. 6.250,00, por concepto de cláusula penal. Sexto: No hubo condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

En fecha 30 de julio de 2009, la parte actora Apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la Causa el día 21 de julio del año en curso, siendo admitida dicha apelación en ambos efectos, y ordenando la remisión del expediente a este Tribunal Superior, mediante oficio N° 13974/2009.
Para decidir, se observa:

Establece el artículo 1.167 del Código de Civil Venezolano:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación (incumple), la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o su resolución, sin que importe la naturaleza determinada o indeterminada del contrato.

Asimismo, la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su artículo 34, ordinal “a”, establece lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Como se evidencia del libelo, la parte actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con los ciudadanos Marcos José Márquez Abad y Gustavo José Sánchez Griman, por falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de Junio de 2008, hasta el mes de octubre de ese mismo año, fecha en la cual interpuso la demanda.

De acuerdo a la copia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que cursa a los folios 12 al 14 del presente expediente, en su cláusula tercera, se estableció lo siguiente:
“El plazo del presente contrato es de UN (01) AÑO FIJO, contados a partir del primero (01) de diciembre de 2006. Es entendido entre las partes, que si LOS ARRENDATARIOS no entregaren el inmueble, objeto de este contrato a la fecha de la culminación o de la prorroga legal si la hubiera, incurriendo en mora o en retardo en la devolución, deberán pagar por cada día que transcurra, luego de vencido el plazo, la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), como indemnización de los daños y perjuicios…”

Tal como quedó establecido, el lapso de arrendamiento se acordó desde el día primero (1ero) de diciembre de 2006 hasta el día primero (1ero) de diciembre de 2007, fecha en la cual comenzó a correr la prórroga legal, establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”

Alega el demandante en su libelo, que a partir de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, es decir, a partir del 01/06/2008, los demandados dejaron de cumplir su obligación de cancelar las mensualidades de los meses: Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre.

En la contestación de la demanda, los demandados rechazaron dicha afirmación, alegando que habían cancelado el arrendamiento hasta el mes de mayo, por cuanto habían acordado verbalmente rescindir del contrato a partir del mes de junio, y que el actor se había negado a recibir las llaves del local en todas las oportunidades que intentaron hacerlo.

Ahora bien, por cuanto de los autos se evidencia que el inmueble arrendado se encuentra desocupado, hecho conocido tanto por el arrendador, de acuerdo a las pruebas por él consignadas, como por las afirmaciones efectuadas por los arrendatarios, más sin embargo, se observa que no hubo una entrega material del inmueble, mal puede considerarse el contrato como rescindido, motivo por el cual los demandados deben cancelar al actor, las mensualidades correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre, a razón de cuatrocientos bolívares mensuales (Bs. 400,oo), tal como lo establece el contrato de arrendamiento, que suman la cantidad de dos mil bolívares (Bs. F. 2.000,oo). Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, el demandante solicita en su petitorio, la cancelación de un monto de seis mil doscientos cincuenta bolívares (Bs.6.250,oo), de acuerdo a la cláusula penal convenida en el contrato de arrendamiento, a razón de cincuenta bolívares (Bs. F. 50,oo), por cada día que transcurra, luego de vencido el plazo de la prórroga legal para la entrega del inmueble, como indemnización por los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega.

Al respecto, es de observar que si bien es cierto, que los arrendatarios incumplieron con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, por cuanto alegaron que habían desocupado el inmueble el mes de mayo de 2008, en virtud de que según verbalmente habían acordado con el arrendador, rescindir el contrato a partir de ese mes, también es de resaltar que aún cuando se ordena el pago de dichas mensualidades, no puede ser acordado el pago de la cláusula penal, debido a que es necesario que el arrendatario haya expresado manifiestamente su negativa a seguir ocupando el inmueble luego del vencimiento del contrato, para poder acordar dicho pago, que no es el caso que nos ocupa, razón por la cual no procede el pago de cantidad alguna por cláusula penal. Y ASI SE DECIDE.-

Para finalizar, la actora en su libelo solicita el pago de mil seiscientos sesenta y dos bolívares, con treinta y dos céntimos (Bs. F. 1.662,32), por pagos pendientes por consumo de electricidad, a lo cual alegan los demandados en su escrito de contestación, que consignarían comprobantes de pago de dicho servicio en la oportunidad procesal correspondiente, y una vez abierto el lapso de promoción y evacuación de pruebas, consignaron depósitos bancarios a nombre de la ciudadana María Griman, así como estado de cuenta emitido por Administradora SERDECO, C.A., del cual se evidencia una deuda de Bs. F. 999,73 por concepto de aseo, y una deuda de Bs. F. 662,59 por concepto de energía eléctrica, para un monto total Bs. F. 1.662,32, de lo cual alegan sólo les correspondía cancelar la cantidad de Bs. F. 662, 59, por concepto de energía eléctrica, ya que la deuda de aseo urbano correspondía a los años 2003, 2004, 2005, 2006, fechas en que no tenían relación contractual con el actor, y que no tenían obligación de cancelar cantidad alguna por ese concepto, por cuanto además dicha petición no estaba contenida en su petitorio.

Al respecto, esta Juzgadora observa:

Que los demandados consignaron recibos de depósitos a nombre de la ciudadana María Griman López, a quien según le habían solicitado un préstamo, para cancelar la deuda correspondiente al servicio eléctrico, más sin embargo, no consta a los autos, prueba alguna, vale decir recibos de pago, que comprueben que hayan cancelado la deuda de electricidad reclamada por el actor, en consecuencia, se ordena a los demandados cancelar el monto adeudado por servicio eléctrico, correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2008, por un monto de seiscientos sesenta y dos bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 662,59). Y ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVO

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta contra la decisión pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se confirma, con la modificación aquí contenida, en la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano GILBERTO GRANJALES VARGAS, en contra de los ciudadanos MARCOS JOSÉ MÁRQUEZ ABAD y GUSTAVO JOSÉ SÁNCHEZ GRIMÁN, suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

En consecuencia, se confirma la Resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 28 de noviembre de 2006, condenando a los demandados a entregar a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un local comercial, distinguido con el N° 9, ubicado en la planta baja de la Quinta Elianny, ubicada en la Carretera Principal de las Tunitas, pasando la Calle Bolívar, Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas.

Se confirma la condenatoria a los demandados a pagar a la parte actora la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2008.

Se condena a los demandados a cancelar al actor, la suma de seiscientos sesenta y dos bolívares con cincuenta y nueve céntimos, (Bs. 662,59), por concepto de servicio de electricidad adeudado, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2008.

Se confirma la improcedencia de la pretensión de pago de la suma de seis mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 6.250,00), por concepto de cláusula penal.

Por la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.

Publíquese y regístrese.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los seis (6) días del mes de octubre de 2009.
LA JUEZA TEMPORAL

DRA. MARIA CAROLINA MARIOTTO ORTIZ
LA SECRETARIA Acc

LIXAYO MARCANO MAYORA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve y treinta (09:30 a.m.) horas de la mañana.

LA SECRETARIA Acc.

LIXAYO MARCANO MAYORA

MCMO/LMM
Exp. N° 1886