TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A., sociedad mercantil domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 27 de marzo de 1979, bajo el N° 28, Tomo 3-A; con una última reforma estatutaria inscrita en el mencionado Registro Mercantil el 06 de diciembre de 2006, bajo el N° 32, Tomo 27-A.

APODERADOS: Rolando Alfonso Araujo Urdaneta, Hilde Hanssen Muncker y Alejandro Fernández, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.033.586, V-12.517.396 y V-12.229.831 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 55.008, 89.903 y 89.904, en su orden.

DEMANDADA: FITNESS CLUB C.A., sociedad mercantil domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 2 de diciembre de 1988, bajo el N° 19, Tomo 19-A; cuya última modificación estatutaria quedó inserta en el precitado Registro Mercantil el 11 de septiembre de 2001, bajo el N° 7, Tomo 18-A.

APODERADOS: María de Los Ángeles González Villacreces y Guido José González Guerrero, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.403.151 y V-14.502.19 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 81.104 y 97.421, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento. (Apelación a decisión de fecha 13 de agosto de 2009 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).
I
ANTECEDENTES
Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por el coapoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 13 de agosto de 2009 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
PIEZA N° 1:
Se inició el presente asunto cuando el abogado Rolando Alfonso Araujo Urdaneta, actuando como apoderado judicial de MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A., demanda a FITNESS CLUB C.A. por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Manifestó que el 4 de mayo de 2006, su representada, con el carácter de arrendadora, celebró un contrato de arrendamiento con la empresa mercantil FITNESS CLUB C.A., con el carácter de arrendataria, tal como consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 4 de mayo de 2006, bajo el N° 63, Tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. Que en dicho contrato, su representada dio en arrendamiento a FITNESS CLUB, C.A. un inmueble de su propiedad constituido por una parte del local signado con el número B3-02 de aproximadamente 313 mts2, y por local signado con el B3-DS de aproximadamente 276 mts2, ubicados en la segunda etapa o etapa “B” del Centro Comercial Paseo La Villa, Urbanización Santa Inés, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que en la cláusula tercera del referido contrato, FITNESS CLUB, C.A. se obligó a entregar el inmueble el día 30 de junio de 2007, libre de personas y bienes, sin más avisos ni trámites; estableciéndose en dicha cláusula, igualmente, que en el lapso de duración del contrato se encuentra incluida la prórroga legal correspondiente, por lo que ambas partes la aceptaban, y que habiendo disfrutado de la prórroga legal no podrá invocar la aplicación de una nueva prórroga. Que asimismo, FITNESS CLUB C.A. ha incumplido reiteradamente la cláusula segunda referente al pago de los cánones mensuales de arrendamiento, pues en vista de múltiples manifestaciones de cobro de los mismos sin que se hicieran efectivos, procede a realizar consignación de arrendamientos por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 533. Que el 10 de abril consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero, sin conseguir ponerse solvente pues no consignó los cánones correspondientes a marzo y abril, por lo que efectuó una mala cosignación inquilinaria. Que sucesivamente ha venido consignando cánones de arrendamiento, siempre de manera atrasada, sin que hasta la fecha de interposición de la demanda estuviere solvente en el pago de dichos cánones. De igual forma, manifestó que con fundamento en lo establecido en el propio contrato de arrendamiento de fecha 04 de mayo de 2006, y conforme a lo establecido en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.354 del Código Civil, la empresa mercantil FITNES CLUB C.A. debe cumplir con el referido contrato de arrendamiento, proceder a la entrega material del inmueble y al pago de los cánones de arrendamiento que no haya consignado a la fecha. Estimó la demanda en la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo). Asimismo, pidió de conformidad con el único aparte del artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, la realización de un acto conciliatorio. Igualmente, conforme al artículo 588, Parágrafo Primero, del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble propiedad de su representada. Solicitó que la citación de la empresa demandada se haga en la persona de su presidente, ciudadano Gerardo Javier Guerrero Avendaño, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 5.675.547, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira. (fls. 1 al 6). Anexos. (fls. 7 al 18).
Al folio 7 riela poder especial conferido por MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A., al abogado Rolando Alfonso Araujo Urdaneta.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2007 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó la citación de la empresa mercantil FITNESS CLUB C.A., en la persona de su presidente Gerardo Javier Guerrero Avendaño, fijando día y hora para la celebración del acto conciliatorio solicitado por la actora. (fl. 19-20).
Al folio 24 riela diligencia de fecha 15 de enero de 2008, mediante la cual el abogado Rolando Alfonso Araujo Urdaneta sustituyó el poder en los abogados Hilde Hanssen Muncker y Alejandro Fernández, con reserva de su ejercicio.
A los folios 23 y 25 al 37, rielan actuaciones procesales relacionadas con la citación de la empresa demandada.
Al folio 224 riela poder apud acta conferido por el ciudadano Gerardo Javier Guerrero Avendaño, en su carácter de presidente de FITNESS CLUB, C.A., a los abogados María de Los Ángeles González Villacreces y Guido José González Guerrero.
En fecha 17 de abril de 2009, el coapoderado judicial de la parte demandada dió contestación a la demanda. Manifestó que el presente caso es una de las situaciones en las que el arrendador de manera sinuosa y artera, valiéndose de su posición de fortaleza frente al inquilino, pretende desconocer derechos sociales irrenunciables, tales como la prórroga legal a la que tiene derecho su representada como arrendataria del inmueble constituido por una parte del local signado con el N° B3-02 y el local signado con el N° B2-DS, ambos de la segunda etapa o etapa “B” del Centro Comercial Paseo La Villa, Avenida Guayana, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, desde el 03 de abril de 2001, tal como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en dicha fecha, bajo el N° 25, Tomo 45. Que la relación arrendaticia de su representada FITNESS CLUB, C.A con MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A. se desarrolló con ciertos detalles, en los que a pesar del pago de los cánones no siempre se emitían recibos de pago Que la arrendadora, maquinando para arrebatarle a su representada el inmueble arrendado mediante el desconocimiento y lesión de sus derechos inquilinarios, valiéndose de su posición de ventaja, obligó a ésta a suscribir un írrito contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Táchira el 04 de mayo de 2006, bajo el N° 63, Tomo 64, donde se desconoce el derecho a prórroga legal de FITNESS CLUB, C.A., todo lo cual es nulo pues la prórroga legal es obligatoria para el arrendador, por lo que en nombre de su representada invoca, hace valer y opone a la parte demandante la prórroga legal a la que tiene derecho por los años previos como inquilina del predicho inmueble. Indicó, igualmente, que la parte actora no sólo desconoció la prórroga legal a su representada, sino que esquivó reiteradamente recibir los cánones de arrendamiento y mensualidades de condominio, motivos por los cuales su representada FITNESS CLUB C.A. tuvo que empezar a consignar tales cantidades por vía judicial, en expediente N° 533 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por la actora. Aduce que es falso lo alegado por la demandante, en cuanto a que en fecha 04 de mayo de 2006 el arrendador celebró un contrato de arrendamiento con su representada sobre el inmueble objeto del litigio. Que la verdad es que ese contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Estado Táchira, bajo el N° 63, Tomo 64, que el actor anexó en original a las actas procesales, no ha sido un verdadero contrato de arrendamiento sino un intento de soslayar, cercenar y castrar el derecho a la prórroga legal de su representada, ya que ella ha sido arrendataria del inmueble desde el 03 de abril de 2001 de forma continua e ininterrumpida. Que igualmente es falsa la aseveración de la demandante respecto a que en la cláusula tercera del contrato de fecha 04 de mayo de 2006, FITNESS CLUB, C.A. se obligaba a entregar el inmueble arrendado el día 30 de junio de 2007 y que en el lapso de duración del contrato estuviera incluída la prórroga legal correspondiente. Que lo establecido en dicha cláusula es que “…EL ARRENDATARIO acepta que la vigencia del contrato corresponde a la prórroga legal la cual es aceptada por ambas partes, por lo que al vencimiento del contrato EL ARRENDATARIO no podrá invocar la aplicación de dicha prórroga legal…”, lo cual evidencia que previamente hubo relación arrendaticia, así como la actitud de la parte arrendadora de obligar a su poderdante a renunciar a la prórroga legal.
Que es falso también, lo alegado por la parte actora en el sentido de que su representada ha incumplido reiteradamente la cláusula segunda del precitado contrato de fecha 04 de mayo de 2006, referente a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Que la verdad es que la demanda que ejerce la parte actora, es una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, donde pide la entrega material del inmueble arrendado y el pago de los cánones de arrendamiento que no se hayan consignado hasta la fecha, todo lo cual, a su entender, constituye una mezcla de pretensiones incompatibles ya que tomando en cuenta que la demanda se presentó para su distribución el 20 de septiembre de 2007, y considerando que según el “contrato de arrendamiento” invocado por la parte actora como instrumento fundamental de la acción, se establece la finalización de ese contrato el 30 de junio de 2007 con la entrega del inmueble arrendado, mal puede pedir que se entregue el inmueble porque el contrato expiró en la fecha indicada, pero que se paguen los cánones de arrendamiento que no se hayan consignado a la fecha, pues esto último, a su decir, implica una continuación de la relación arrendaticia, incurriendo en contradicción y, por ende, la demanda debe ser declarada sin lugar. Negó, rechazó y contradijo que su representada FITNESS CLUB C.A. no esté solvente con sus obligaciones arrendaticias, e igualmente que la consignación de arrendamientos efectuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, sea una consignación inquilinaria mal efectuada y carente de legalidad, ya que la misma fue presentada para su distribución el 28 de marzo de 2007 cuando aun no se había vencido el mes de marzo de 2007, y como es un hecho notorio que en el escrito de consignación se deben especificar las cantidades a consignar así como sus conceptos, sólo se podía expresar lo que estaba vencido. Que además, el pedir que también fuera consignado el mes de abril de 2007 hubiese sido pretender que en la relación arrendaticia se pagaban cánones por mensualidades adelantadas, lo cual no es cierto, ya que siempre se pagaban los cánones por mensualidades vencidas. (fls. 240 al 247).
En fecha 12 de mayo de 2009 el coapoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (fls. 258 al 261), las cuales fueron admitidas por auto dictado en esa misma fecha (fl. 262).
El 13 de mayo de 2009 promovió pruebas el coapoderado judicial de la parte demandada (fls. 263 al 273). Anexos (fls. 274 al 323). Dichas pruebas fueron admitidas por auto de igual fecha y por auto complementario de fecha 18 de mayo de 2009. (fl. 324 y 326).

PIEZA N° 2:
A los folios 361 al 383 riela la sentencia de fecha 13 de agosto de 2009, relacionada al comienzo de la presente narrativa.
Mediante diligencias de fechas 01 y 05 de octubre de 2009, el coapoderado judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión. (fl. 390).
Por auto del 07 de octubre de 2009 el a quo acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (fl. 391).
En fecha 14 de octubre de 2009 se le dio entrada al presente expediente y el curso de ley correspondiente. (fls. 393 y 394).

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 13 de agosto de 2009 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró: 1.- Parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato intentara la sociedad mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A contra la empresa FITNESS CLUB, C.A. 2.- Nula la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2006, bajo el N° 63, Tomo 64. 3.- Improcedente la demanda por cumplimiento de contrato por expiración del término, en virtud del orden y el interés público, dado que el legislador estableció en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que no se admitirán demandadas por expiración del término. 4.- Con lugar la falta de pago puntual de la arrendataria FTINESS CLUB, C.A. y, en consecuencia, declaró extemporánea la consignación arrendaticia realizada ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el expediente 533. 5.- Ordenó la entrega del bien inmueble objeto de litigio, consistente en parte del local signado con el número B3-02 y el local signado con el número B3-DS, ubicados en la segunda etapa o etapa B del Centro Comercial Paseo La Villa, Urbanización Santa Inés, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, libre de personas y cosas, a la propietaria MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A. 6.- Dada la naturaleza de la decisión, no hubo condenatoria en costas.
La sociedad mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A. demanda a la empresa FITNESS CLUB C.A. para que cumpla con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2006, bajo el N° 63, Tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Alega que según lo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato, la arrendataria demandada en la presente causa se obligó a entregar el inmueble objeto del referido contrato el 30 de junio de 2007, libre de personas y bienes. Igualmente, que en dicha cláusula se estableció que en el lapso de duración del contrato se encontraba incluída la prórroga legal correspondiente y que ambas partes lo aceptaron, por lo que habiendo disfrutado la arrendataria de su prórroga legal no puede invocar la aplicación de una nueva prórroga. Aduce también, que la empresa demandada ha incumplido reiteradamente la cláusula segunda referente al canon de arrendamiento mensual, pues en vista de múltiples manifestaciones de cobro sin que se hiciera efectivo el pago, procedió a realizar la consignación de arrendamientos por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes. En consecuencia, pretende que la parte demandada convenga en la entrega material del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, constituido por una parte del local signado con el número B3-02 y por el local N° B-3DS, ubicados en la segunda etapa o etapa B del Centro Comercial Paseo La Villa, Urbanización Santa Inés, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, así como en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, y de no hacerlo, sea condenada a ello por el Tribunal.
La representación judicial de la parte demandada alega que, tal como se evidencia del escrito libelar, la pretensión de la parte actora consiste en una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en la que pide la entrega material del inmueble objeto de dicho contrato y el pago de los cánones de arrendamiento que no hayan sido consignados hasta la fecha, todo lo cual, a su entender, es una mezcla de pretensiones incompatibles. Que la parte demandante pretende cercenar el derecho a la prórroga legal de la demandada, pues su representada ha sido arrendataria del referido inmueble desde el 03 de abril de 2001 en forma continua e ininterrumpida, por lo que opone la prórroga legal a que tiene derecho por los años previos como inquilina del referido inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto señala que la literalidad y textualidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento invocado por la actora, evidencia que previamente hubo relación arrendaticia, lo que pone de manifiesto la actitud de la parte arrendadora de obligar a la demandada a renunciar a un derecho irrenunciable, como es la prórroga legal, lo cual, a su entender, es nulo. Manifiesta también que si la parte demandante se hubiese querido valer de las supuestas y negadas insolvencias de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, debió haber accionado por la vía de resolución de contrato por incumplimiento del mismo. No obstante, a todo evento niega y rechaza que la demandada no esté solvente con sus obligaciones arrendaticias.
Conforme a los alegatos de las partes antes expuestos, corresponde a esta alzada pronunciarse en forma previa sobre la admisibilidad de la demanda que da origen al presente juicio.

PUNTO PREVIO
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

El Código de Procedimiento Civil establece en su artículo 341 lo siguiente:
Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.
De la norma transcrita supra se colige que el legislador prevé tres causales de inadmisibilidad de la demanda, a saber: que la misma sea contraria al orden público, que menoscabe las buenas costumbres y/o que contraríe alguna disposición expresa de la Ley.
En este orden de ideas se puede afirmar que una demanda será contraria al orden público, cuando perjudique o infrinja gravemente normas generales que regulen u organicen la estructura de la sociedad; lesionará las buenas costumbres, cuando se oponga a lo que racionalmente se considera bueno o sano dentro de una sociedad; e irá en contra de una disposición legal, cuando ésta haya prescrito expresamente la ilegalidad de ejercer una determinada acción o la imposibilidad para el juzgador de admitirla y sustanciarla.
Al respecto, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche al comentar el citado artículo 341 expresa:
Esta disposición autoriza al juez al rechazo in limine de la demanda, atenida siempre al principio dispositivo del artículo 11, pues la declaratoria oficiosa de inadmisibilidad debe fundarse en que la pretensión empece el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley….
Cuando la inadmisibilidad, no sea evidente, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente, para luego resolver con vista al debate sustanciado. Con mayor razón cuando concierne al orden privado (vgr., falta de interés procesal del demandante), o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la expresa claramente.

(Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Ediciones Liber, Caracas, 2004, ps. 33, 34).

En el caso de autos, se aprecia que la sociedad mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A. demanda a la empresa FITNESS CLUB C.A. por cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 28 marzo de 2007, bajo el N° 60, Tomo 65 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, alegando el vencimiento del término de dicho contrato por cuanto, a su entender, el mismo finalizó el 30 de junio de 2007 conforme a lo previsto en la cláusula tercera, en la cual se estableció que en el lapso de duración se encuentra incluída la prórroga legal correspondiente. Asimismo, aduce que la parte demandada ha incumplido reiteradamente con la clausula segunda del referido contrato, referente al pago de los cánones mensuales de arrendamiento, con los cuales señala se encuentra insolvente.
Así las cosas, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prórrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prórrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prórrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prórrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prórrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

En la norma transcrita el legislador especial consagró la llamada prórroga legal como un beneficio para el arrendatario que celebre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que le permite al finalizar el mismo ejercer potestativamente el derecho que tiene de permanecer en el inmueble durante el plazo máximo establecido en dicha norma, de acuerdo a la duración que haya tenido el contrato. La referida prórroga legal es de carácter obligatorio para el arrendador, teniendo una finalidad protectora para el inquilino; en tal virtud, no podría ser renunciada por éste en la oportunidad de celebración del contrato a tenor de lo previsto en el artículo 7 del mencionado Decreto Ley, el cual dispone:

Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

En este sentido, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero destaca como característica de la prórroga legal, su irrenunciabilidad al momento de la celebración del contrato, de donde deviene su carácter de orden público relativo que el precitado autor explica así:

…se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aun cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo, no es absoluto puesto que el arrendador no puede imponerle al arrendatario la prórroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo requiere, o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa, o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. (Resaltado propio)

(Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2006, ps. 267 y 268)

En el caso sub-iudice, al examinar el contrato de arrendamiento anexo al libelo de demanda como instrumento fundamental, corriente a los folios 9 al 11, se aprecia que en la cláusula tercera establece lo siguiente:

TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de QUINCE (15) MESES fijos, contado a partir del PRIMERO de ABRIL de 2.006, por lo que el mismo queda terminado el TREINTA (30) de JUNIO de 2.007, en cuya fecha EL ARRENDATARIO deberá entregar totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado, sin más avisos y trámites, ya que el lapso de duración es imprórrogable y nunca podrá operar la tácita reconducción. El ARRENDATARIO acepta que la vigencia del contrato corresponde a la prórroga legal la cual es aceptada por ambas partes por lo que al vencimiento del contrato EL ARRENDATARIO no podrá invocar la aplicación de dicha prórroga legal. (Resaltado propio)

Así las cosas, de la literalidad de la cláusula transcrita, invocada por la parte actora como fundamento de su pretensión, se colige que la misma contiene una renuncia expresa por parte del arrendatario a la prórroga legal, la cual, como antes se dijo, constituye un derecho del arrendatario que no puede ser renunciado al momento de la celebración del contrato en virtud de su carácter de orden público relativo, por lo que si bien es evidente que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es a tiempo determinado y que el mismo finalizó el 30 de junio de 2007, también resulta claro que a partir del día de su vencimiento comenzó a transcurrir la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que corresponde al arrendatario conforme al tiempo de duración que haya tenido la relación arrendaticia entre las partes.
En consecuencia, encontrándose vigente la prórroga legal para la fecha de interposición de la demanda que da origen al presente juicio, 20 de septiembre de 2007, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 41 del mencionado Decreto Ley, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales. (Resaltado propio).

La norma transcrita supra establece una prohibición expresa de admitir la acción por cumplimiento de contrato al vencimiento del término estipulado para la vigencia de la relación arrendaticia, cuando esté en curso la prórroga legal, con la finalidad de proteger el derecho concedido al inquilino de ocupar el inmueble luego de la culminación del plazo convenido para la vigencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Dicha prohibición encuadra en el supuesto de inadmisibilidad de la demanda previsto en el precitado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, respecto a que el Tribunal no admitirá la demanda que sea contraria a alguna disposición expresa de la ley.
Al respecto, el prenombrado autor Gilberto Guerrero Quintero señala:
El incumplimiento a que se concreta el artículo 40 conduce a otra acción diferente a la de cumplimiento de contrato, pues como bien establece el artículo 41 en comento “No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”, es decir, que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales, en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por eso creemos que, en todo caso, la demanda de cumplimiento por vencimiento del término del contrato, a que se refiere el artículo 41 de LAI, es inadmisible como medida creada en la ley para que el derecho de la prórroga legal pueda ejercitarlo el arrendatario, sin que esto pueda significar que se conceda al inquilino un privilegio especial, fuero o inmunidad, en perjuicio de los derechos del arrendador propietario y de la obligación que tiene aquél de mantener y conservar el inmueble arrendado, así como de cumplir las obligaciones a su cargo, según contrato de arrendamiento a tenor de la ley, durante todo el tiempo del contrato.
De allí que como la prórroga legal se inicia al vencimiento del plazo estipulado en el contrato por tiempo determinado, es de suponer que inmediatamente de tal vencimiento estará en curso la prórroga legal si el locatario continúa ocupando el inmueble con tal carácter, en cuyo caso la referida demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término es inadmisible debido a que la misma está prohibida en el artículo 41, en concordancia con el 341 del Código de Procedimiento Civil. (Resaltado propio)

(Ob. cit, p.287)

Así las cosas, por cuanto la parte actora demandó el cumplimiento del contrato por finalización del término de la relación arrendaticia establecido en dicho contrato, estando en curso la prórroga legal a la cual por mandato de ley tiene derecho la parte demandada, es evidente que dicha pretensión no puede ser tutelada por resultar contraria a la prohibición contenida en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar inadmisible la demanda interpuesta por la sociedad mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE C.A., por configurarse uno de los supuestos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de estar prohibida la demanda por disposición expresa de ley. Así se decide.
Hecha la anterior declaratoria, no entra esta sentenciadora a conocer el fondo del asunto debatido.
III
DISPOSITIVA

En orden a las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 13 de agosto de 2009 dictada por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda incoada por la sociedad mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A., contra la empresa FITNESS CLUB, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento por finalización del término. En consecuencia, declara nulos los efectos del proceso.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho días del mes de octubre del año dos mil nueve. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,

Abg. Fanny Ramírez Sánchez
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo la una y quince minutos de la tarde (01:15 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6042