JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199° y 150°
Parte Demandante:
EULOGIA CANCHICA VIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.025.109, domiciliada en el Municipio Córdoba del Estado Táchira.

Apoderada Judicial de
la Parte Demandante:
ANGELICA MENDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 79.753

Parte Demandada:
MERCEDES GUERRERO CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.172.041, hábil y de igual domicilio.

Abogado Asistente de
la Parte Demandada:
CÉSAR OMERO SIERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.494.

Motivo: Desalojo (Apelación)

Expediente N° 523-2009










PARTE NARRATIVA

Suben a esta Alzada las actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras, asistida por el Abogado César Omero Sierra, contra la sentencia proferida por el Juzgado del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 19 de Marzo de 2009, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Eulogia Canchica Vivas contra la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras; ordenó a la parte demandada a entregar el inmueble ubicado en la calle 13 entre las carreras 1 y 2, Santa Ana, Municipio Córdoba, del Estado Táchira, totalmente desocupado de personas, animales y cosas. Asimismo, condenó al pago de la suma de Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 320,00) que se corresponden con cuatro mensualidades correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del 2008, a razón de Ochenta Bolívares (Bs. 80,00) cada uno; y se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de Enero de 2009, el Tribunal A quo admite la demanda. (F. 22)
En fecha 30 de Enero de 2009, el Alguacil del Tribunal A quo consigna boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras. (Fls. 24 y 25)
En fecha 04 de Febrero de 2009, la parte demandada debidamente asistida de abogado presentó escrito de contestación a la demanda. (Fls. 26 y 27)
En fecha 25 de Febrero de 2009, la parte demandante confirió poder apud-acta a la Abogada Angélica Mendoza, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 79.753. (F. 28)
En fecha 26 de Febrero de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha mediante auto el Tribunal las agrega y admite. (Fls. 29 al 32)
En fecha 03 de Marzo de 2009, la parte demandada debidamente asistida de abogado presentó escrito de promoción de pruebas. (Fls. 33 al 35)
En fecha 04 de Marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de impugnación de las pruebas presentadas por la parte demandada. (Fls. 39 al 44)
En fecha 06 de Marzo de 2009, mediante auto el Tribunal inadmite las pruebas presentadas por la parte demandada. (Fls. 45 al 47)
En fecha 12 de Marzo de 2009, mediante auto el Tribunal A quo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difiere el pronunciamiento de la decisión por un lapso de cinco (05) días de despacho, contados a partir del día siguiente de la referida fecha. (F. 50)
En fecha 19 de Marzo de 2009, el Juzgado del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia. (Fls. 51 al 61)
En fecha 24 de Marzo de 2009, la parte demandada debidamente asistida de abogado apela de la decisión de fecha 19 de Marzo de 2009, dictada por el Juzgado del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (F. 62)
En fecha 25 de Marzo de 2009, por auto el Tribunal A quo acuerda oír la apelación en ambos efectos. (F. 63)
En fecha 15 de Abril de 2009, este Tribunal previa distribución recibió el Expediente con Oficio N° 243 de fecha 25 de Marzo de 2009, constante de sesenta y cinco (65) folios útiles. (F. 66)

PARTE MOTIVA

En el caso que se examina, la parte actora en su escrito libelar manifestó que el ciudadano Ignacio Contreras celebró contrato verbal a tiempo indeterminado con la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras.
Que en fecha 12 de Agosto de 2008, adquirió el inmueble objeto de litis, según consta en documento debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Santa Ana, matriculado con el Nº 784, folios 176 al 179, Protocolo Único, Tomo 16; de allí, que se subrogó en el lugar del anterior propietario y arrendador, estableciéndose a partir de esa fecha la relación arrendaticia entre la arrendataria y ella.
Que debido a que la inquilina ha ignorado hasta la presente fecha toda comunicación de efectuada para explicarle el derecho de subrogación, por esto, en su carácter de propietaria y arrendadora de dicho inmueble y acatando lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó al Tribunal de Municipio en fecha 24 de septiembre de 2008, su traslado y constitución a través del alguacil, para realizar la debida notificación judicial, la cual fue inventariada bajo el Nº 1.720, por medio de la cual notificó a la parte demandada.
Que a pesar de la referida notificación la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras, no ha entablado comunicación con la demandante ni por si ni por medio de apoderado, con el fin de pagar lo adeudado por ella por concepto de alquiler.
Que la parte demandada se encuentra insolvente en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2008, equivalente a la cantidad de Ochenta Bolívares (Bs. 80,00) mensuales, para un total de Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 320,00).

Por su parte, el accionado en autos en su escrito de contestación, señaló que niega, rechaza y contradice todo lo expresado y solicitado por la parte demandante en su libelo de demanda, por cuanto los hechos allí narrados no son correctos, porque es falso que deba alguna cantidad de dinero por cánones de arrendamiento; además manifiesta que nunca ha sido arrendataria del inmueble objeto de litis, por lo que no puede entregar los tres meses solicitados por la arrendadora; asimismo señala que habita el inmueble desde hace tres años, y se encuentra en el mismo, debido a que celebró un contrato de opción de compra con el señor Ignacio Contreras, el cual conoce como propietario del inmueble .

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS


 PARTE DEMANDANTE:


1- Documentales:

1.1- Documento Original de Propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, matriculado bajo el Nº 784, Folios 176 al 179, Protocolo Único, Tomo 16, de fecha 12 de Agosto de 2008.
Esta prueba la valora este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada por la contraparte; de la misma se evidencia que el ciudadano Ignacio Contreras le vendió a la demandante el inmueble objeto de litis, y por ende, es la actual propietaria del bien, lo cual conlleva a que la relación arrendaticia continuaba en los mismos términos con la nueva propietaria y arrendadora.

1.2- Notificación Judicial, efectuada por el Juzgado del Municipio Córdoba, Estado Táchira, en fecha 26-09-2008, signada bajo el Nº 1.720.
Esta prueba no fue impugnada por la contraparte, este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de la misma se desprende que la parte demandante notificó a la arrendataria, que era la actual propietaria y arrendadora del inmueble objeto de litis, el cual adquirió en fecha 12 de Agosto de 2008, y manifiesta que por el derecho de subrogación a partir de la fecha antes referida, el canon de arrendamiento le debía ser cancelado a ella; igualmente manifiesta su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que se le entregue totalmente desocupado el referido inmueble en el lapso de tres (03) meses, siempre que se encuentre al día con el pago de los alquileres.

2- Testimoniales:
2.1- María Luisa Barajas de Vera, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.666.512.
Esta prueba la valora este juzgador de conformidad con el artículo 508 ejusdem, por cuanto de la misma se desprende la relación arrendaticia verbal existente entre el ciudadano Ignacio Contreras y la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras.

2.2- Ignacio Contreras, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.071.920.
Esta prueba la valora este juzgador de conformidad con el artículo 508 ejusdem; de la misma se desprende que existió una relación arrendaticia entre el referido ciudadano y la parte demandada, y que por cuanto se efectuó la venta del inmueble objeto de litis ya no tenía el carácter de arrendador, y por ende no formaba parte de dicha relación arrendaticia.


 PARTE DEMANDADA:

Observa este juzgador que la parte demandada con la contestación de la demanda no presentó prueba alguna, y las pruebas promovidas en el lapso probatorio fueron inadmitidas por el Tribunal A quo, en consecuencia no existe material probatorio el cual pueda ser analizado y valorado para la referida parte.

Vista lo anterior, esta Alzada considera oportuno realizar algunas consideraciones con relación al desalojo, en virtud de que la decisión apelada versa en torno a esta acción. Partiendo de allí, es importante referirse a los doctrinarios Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, quienes definen el desalojo como:
“…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”
En este mismo sentido, la acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta contemplada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. ..” (Subrayado del Tribunal)

La norma anteriormente citada, consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada por el arrendador en un contrato de arrendamiento que se haya realizado de manera verbal o por escrito, y siendo el aspecto más relevante en dicha relación arrendaticia, que procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado.

Siendo así, debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon de arrendamiento. Y que el arrendador al solicitar dicha acción, es con la finalidad de que se produzca el efecto de extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.

De la norma in comento, se desprenden los siguientes presupuestos que son necesarios para su procedencia:
 La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
 El arrendatario haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas.

Este sentenciador procede a verificar si la acción intentada cumple con tales requerimientos. Y en primer lugar, procede respecto a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. De allí, que en el caso que se examina, se observa que a decir de la demandante el ciudadano Ignacio Contreras inició una relación arrendaticia verbal con la parte demandada, y posteriormente el referido ciudadano le vendió el inmueble objeto de la presente litis, por lo cual es la propietaria y arrendadora del mismo.

Al respecto, es oportuno aludir al artículo 20 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

De la norma antes transcrita, se infiere que la vigencia de un contrato de arrendamiento es independiente de los cambios de propietarios que pueda experimentar el inmueble, esto significa que el adquiriente sucede al arrendador en los mismos deberes y derechos frente al arrendatario, por ende, el nuevo propietario no puede imponerle al arrendatario cláusulas diferentes de las que tenía con el anterior propietario mientras dure la vigencia del contrato. Aunado a ello, para estar en presencia de la subrogación se debe tener en cuenta lo siguiente: a) Debe existir una relación de arrendamiento; b) Debe tratarse de un contrato de escriturado por tiempo determinado o indeterminado y c) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida.

En el caso de marras, se observa que efectivamente el ciudadano Ignacio Contreras vendió el inmueble objeto de litis a la parte demandante, tal como se desprende del documento de venta que corre inserto en autos, por lo cual se tiene como transmitida de manera perfecta y válida la propiedad del referido bien. Asimismo, el hecho de que la parte demandada no desvirtuó de modo alguno la existencia de la relación arrendaticia con el ciudadano Ignacio Contreras, y la cual efectivamente fuera alegada por la accionante, se debe tener como cierto que la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras, es la inquilina en dicha relación arrendaticia, la cual se basa en la celebración de un contrato de arrendamiento verbal, en consecuencia la nueva propietaria y arrendadora efectivamente se subrogó en los derechos y deberes del anterior propietario, continuando así la relación arrendaticia entre las partes de la presente litis.

Por tal razón, debe concluirse que efectivamente existe un contrato de arrendamiento verbal en la presente causa, por lo que se encuentra satisfecho el primero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.

En cuanto, al segundo supuesto necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, el incumplimiento por parte del arrendatario de pagar dos (02) mensualidades consecutivas. Siguiendo este orden, al tratarse de insolvencia inquilinaria, debe hacerse referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, esto independientemente de la causa del no pago, en virtud de que el solo hecho de existir pensiones insolutas, en los términos del contrato o de la ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria.
Enseña el especialista Arquímedes Enrique González Fernández, que tal causal está sujeta a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del Juez. De ello, se deduce que si el arrendador le imputa al arrendatario la falta de pago de ciertas mensualidades, le corresponde a éste último demostrar el estado de solvencia, comprobando haber pagado las mismas, en virtud de que desde el mismo momento en que el arrendador pone en duda la solvencia del demandado, la presunción de solvencia queda igualmente en duda; entran entonces en juego dos principios, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que señalan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el sentido de que si el arrendador pretende el cobro judicial de pensiones arrendaticias insolutas y el arrendatario desconoce la relación arrendaticia, corresponde al arrendador probar la existencia jurídica del contrato, o lo que es lo mismo, probar la obligación; en tanto, que si el arrendatario pretende haber sido liberado de la obligación de pagar el alquiler correspondiente a determinados meses, entonces le corresponde al mismo demostrar el pago de los mismos.
Subsumiendo tales consideraciones en la presente causa, ante la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, el cual quedó evidenciado, toda vez que tal hecho no fue desvirtuado por la accionada de autos, quedaba en cabeza de la arrendataria la comprobación del pago de los cánones de arrendamiento alegados por la arrendadora como insolutos. Sin embargo, se observa que la parte demandada no demostró su estado de solvencia con relación a las pensiones arrendaticias correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2008, quien aquí juzga, considera que la arrendataria incumplió con una de las obligaciones principales como es el pago de los cánones de arrendamiento tal como lo prevé la norma especial. En consecuencia, el desalojo pretendido por la demandante en contra de la ciudadana Mercedes Guerrero Conteras, es procedente, toda vez que la parte accionante si cumplió con la carga probatoria impuesta por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que fue ella quien alegó la existencia de una relación arrendaticia, la cual quedó probada fehacientemente, y además fundamentó su pretensión en una las causales taxativas como fue la del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la ciudadana Mercedes Guerrero Contreras, asistida por el Abogado César Omero Sierra, en contra la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 19 de Marzo de 2009.
SEGUNDO: Se CONFIRMA EN TODAS SUS PARTES la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 19 de Marzo de 2009.
TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión y en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de Octubre de Dos Mil Nueve (2009).


PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ
JUEZ


MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ
SECRETARIA