TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
199º Y 150º
PARTE ACTORA: LUIS EDUARDO GUZMAN CRUZ y SERGIO BOLÍVAR, venezolanos, de este domicilio, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-10.580.422 y V-3.609.774.
APODERADO JUDICIAL: NINOSKA SOLÓRZANO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.510.
PARTE DEMANDADA: CARLOS JESUS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.-6.478.698.
ABOGADO ASISTENTE: LUIS FELIPE HERNÁNDEZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.717.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA
DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 8733
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se inició la presente causa por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por los ciudadanos LUIS EDUARDO GUZMÁN CRUZ y SERGIO BOLÍVAR, ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 23 de julio del año 2002. Previa distribución, es asignada la presente causa en fecha 05 de agosto del 2002 al Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y previa declinatoria de competencia e inhibición de la titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, arriban las presente actuaciones a este Juzgado.
Alega la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: 1) Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 18 de diciembre del 2000 que compró con PACTO DE RETRACTO, al ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, una casa de su única y exclusiva propiedad, la cual está ubicada en Calle Bajada de la Miel, S/N, Barrio Tarigua, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, la cual consta de los siguientes linderos y medidas NORTE: Con MARÍA MILENA CASTILLO en 15 Mtrs con 20 Cmts, SUR: Con RAFAEL CASTILLO en 13 Mtrs, SUR: Con RAFAEL CASTILLO en 15 Mts con 75 Cmts, ESTE: Con RAFAEL CASTILLO en 13 Mtrs, y OESTE: Con Calle de Servidumbre, en 13 Mtrs. 2) Que el precio pactado en la prenombrada negociación fue de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00) y en el documento de compra venta se señaló un plazo de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la autenticación del mencionado documento ante la Notaría Pública, para que el vendedor, es decir, el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE rescatara el inmueble vendido, lo que indicaba en consecuencia que el día 18 de Junio de 2001, debía rescatar el inmueble vendido, reembolsando para ello, el precio recibido de sus representados, más todos los gastos efectuados por el mismo. 3) Que una vez expirado el plazo de seis (6) meses, comenzaron sus representados a insistir en el cumplimiento del compromiso por parte del vendedor, por lo que han transcurrido más de doce (12) meses sin que el Sr. CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE haya dado cumplimiento cabal a su compromiso de rescatar el inmueble, lo que ocasionó que el prenombrado inmueble fuese adquirido irrevocablemente por sus representados. 4) Que fundamenta su demanda en los artículos 1.534, 1.536, 1.264, 1.159 y 1.167 del Código Civil Venezolano. 5) Solicita que el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, cumpla con hacerle entrega inmediata del inmueble que fue adquirido por sus representados de forma irrevocable, conforme a lo establecido en nuestra legislación civil vigente. 6) Estima el valor de la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.900.000,00), ahora CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 4.900,00).
Cumplida como fuera la formalidad de la citación, en fecha 22 de enero de 2003, y resuelta la incidencia generada por las cuestiones previas opuestas, en fecha 20 de agosto de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos: 1) Que solicita la Reposición de la causa al estado de la citación, pues en el libelo de demanda la parte actora no solicitó la citación de la parte demandada sino la notificación de la misma, lo que configura un vicio que hace nulo el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil. 2) Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la acción intentada por la parte actora, pues en dos oportunidades intentó cancelarles pero ellos se negaban a recibirlo, pues querían que se les cancelara la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00); sin embargo, los actores no quieren pago de dinero sino el inmueble, la cual tiene un valor de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), ahora CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 40.000,00). El préstamo al cual se refiere la demanda fue para pagar la deuda y no el retracto convencional, por lo que se considera engañado y estafado, pues los actores siempre se han negado a recibir el pago y han manifestado que lo que quieren es la casa que compró por documento autenticado por la Notaría Pública Primera del Municipio Vargas bajo el Nº 51, Tomo 14 de fecha 04 de febrero de 1993, corriente a los autos. 3) Que en cuanto a la compra-venta, el demandante lo firmó como un préstamo y no como una venta, bienhechurías que le vendió la ciudadana MARÍA MILENA CASTILLO DE SEQUERA, quien dijo ser dueña de las mismas, lo cual es falso porque el inmueble aparece en el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Vargas a favor de la Sucesión ISIDORO PÉREZ BÁEZ. 4) Solicita que se cite a los terceros: TOMASA PÉREZ BÁEZ, SANTIAGO PÉREZ BÁEZ, MARÍA PÉREZ BÁEZ y MARÍA SOCORRO PÉREZ BÁEZ, a quienes cita en tercería de conformidad con el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, para que contesten las citas de si son o no propietarios de las bienhechurías y la posesión donde se encuentra el inmueble objeto de este juicio. 5) Desconoce en todo su contenido el documento fundamento de la demanda, por poseer los términos y condiciones inexactos en contradicción con los gastos registrales. 6) Que en fecha 22 de enero de 2003 compareció en nombre del demandado ciudadano: CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE y en lugar de contestar al fondo de la presente demanda, opuso cuestiones previas. La parte actora responde las cuestiones previas en forma extemporánea, no solicita en su libelo la citación del demandado, el Tribunal de la causa resuelve la cuestión previa de incompetencia en forma extemporánea y así también las otras cuestiones previas, motivo por el cual el Tribunal debió notificar a las partes de dicha situación. 7) Que por cuanto a su representado se le pretende defraudar o estafar, con engaño, con datos falsos que han hecho imposible el registro de la compra venta y por cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) pretenden los actores enriquecerse sin causa, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; pues dicha demanda se admitió sólo por cumplimiento de la compra venta y no por Retracto Convencional, esto último significa que hubo violación del consentimiento y el retracto convencional es nulo; además que los actores en el Petitum de su demanda, solo demandan el cumplimiento del contrato de compra venta. 7) Que reconviene a los demandados por daños y perjuicios, en concordancia con los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; por las amenazas al hogar de su representado, su familia, del desalojo que se cierne sobre ellos a diario, que a la vez constituye un atentado a su honor y reputación; y por los gastos y erogaciones que le han hecho gastar en la gestión y tramites efectuados con respecto a dicho préstamo. 8) Estimó la demanda en la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.00, 00), ahora Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 30.000,00).
En fecha 21 de agosto de 2003, la apoderada judicial de la parte demandada consigna diligencia a través de la cual impugna y desconoce los instrumentos presentados con la contestación de la demanda por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 25 de agosto de 2003, vista la reconvención interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, la misma es admitida por el A quo, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el quinto (5to) día siguiente a esa fecha para que tuviera lugar el acto de contestación a la reconvención.
En fecha 28 de Agosto de 2003, la apoderada judicial de la parte actora hace valer los documentos que rielan a los folios 10 y 11 de las actas procesales que componen la presente causa, por lo que promueve la prueba de cotejo sobre el mismo, solicitando el traslado a la Notaría Pública donde fue otorgado dicho documento a los fines de que por vía de Inspección Judicial se constate los instrumentos que se presentaron para probar la tradición, de conformidad con lo establecido en el artículo 448 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01 de Septiembre del 2003, consigna la parte actora escrito de contestación a la reconvención interpuesta por la parte demandada en los siguientes términos: 1) Niega, rechaza y contradice la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, ya que alega que se le hayan ocasionado daños y perjuicios, siendo falso que se le haya realizado un préstamo, como bien lo explica el contrato que riela a los autos. 2) Solicita se desestime la presente reconvención en la definitiva por carecer de fundamentos.
En fecha 03 de Septiembre del 2003 el apoderado judicial de la parte demandada formaliza el desconocimiento propuesto en el escrito de contestación de demanda del documento corriente al folio 9 de las actas procesales que componen la presente causa, el cual está conformado por documento público de fecha 18 de diciembre del 2000, que le sirve de prueba fundamental a la parte actora, por lo que solicita se oficie al Registrador Subalterno del Primer Circuito del Estado Vargas.
En fecha 05 de septiembre 2003, habiendo sido valorada la reconvención por la parte demandada en TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, declina su competencia por excederse la cuantía máxima para acceder a las Juzgados de Municipio, todo de conformidad con el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil, por lo que queda anulado el auto de fecha 25 de agosto de 2003, mediante el cual se admitía la reconvención interpuesta por la parte demandada y se ordena remitir la presente causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo por distribución al Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
En fecha 22 de octubre de 2003, el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial declara inadmisible la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 28 de octubre de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada apela de la decisión de fecha 22 de octubre de 2003 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
En fecha 23 de diciembre de 2003, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas declara la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada CON LUGAR, por lo cual revoca la decisión emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas de fecha 22 de octubre de 2003, por lo que este último deberá seguir conociendo de la causa.
En fecha 26 de febrero del 2004, la Dra. MERCEDES SOLÓRZANO, Juez titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas se inhibe de seguir conociendo la presente causa, correspondiendo por distribución a este Juzgado y dándosele entrada en fecha 31 de marzo de 2004.
En fecha 21 de julio de 2004, este Juzgado admite la llamada a la causa de los terceros ciudadanos: ISIDORO PÉREZ BAEZ, TOMASA PÉREZ BAEZ, SANTIAGO PÉREZ BAEZ, MARÍA PÉREZ BAEZ y MARÍA SOCORRO PÉREZ BAEZ, propuesta por la parte demandada.
En fecha 21 de Julio de 2004, este Juzgado admite la reconvención planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, por lo que de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes para que al quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha tenga lugar la contestación a la reconvención de la demanda.
En fecha 25 de agosto de 2004, la apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos: 1) Niega, rechaza y contradice la reconvención propuesta contra sus representados, por ser inciertos los hechos narrados y carecer de lógica jurídica y de fundamentos de derecho. 2) Desconoce los documentos presentados con la contestación de la demanda que rielan a los folios 62-79 de autos y que fueron debidamente desconocidos en fecha 21 de agosto de 2003, ya que de ser autentico, que no lo es, el demandado estaría incurriendo en fraude, pues dio en venta con pacto de retracto el inmueble a sus representados y después pretende hacer ver a este Tribunal que dicho bien es propiedad de una sucesión. Mal puede la parte demandada-reconviniente alegar contradictoriamente que el inmueble que vendió pertenece a la sucesión de ISIDORO PÉREZ BAEZ, cuando él efectuó una venta ante Notaría Pública. 3) Que el demandado reconviniente alega que el motivo real de la transacción efectuada es un préstamo, lo cual es falso. 4) Que es igualmente falso que el demandado se haya dirigido al bufete del Dr. Rubén Melean Sequera a cancelar su deuda y que le pretendían cobrar Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00), pues de ser cierto que sus representados se negaban a recibir el pago, el ciudadano Carlos Hernández Echenique tenía como vía legal el hacer oferta real, lo cual lo libraba de responsabilidad y daba cumplimiento a su obligación, por lo que no se le está causando ningún perjuicio con esta demanda. Anexa documento donde la ciudadana MARÍA MILENA CASTILLO DE SEQUERA le vende el inmueble objeto de la presente demanda al ciudadano CARLOS ECHENIQUE. 5) Que en la contestación de la demanda el demandado-reconviniente pide la citación de terceros sin cumplir con los parámetros legales, por lo cual solicita la desestimación de la misma. 6) Que en cuanto a los daños y perjuicios reconvenidos, niega, rechaza y contradice que se esté atentando contra su honor y reputación y que los gastos y erogaciones que ha tenido que hacer con motivo de este juicio sean por causas inimputables a sus representados, ya que no estamos en presencia de un préstamo sino de una venta con pacto de retracto, es decir, que se pagó un precio por el inmueble con el compromiso de ser rescatado en seis (06) meses por el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, lo cual no sucedió, por lo que si bien es cierto que es inminente un desalojo, no es menos cierto que sería un acto de justicia, ya que el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE no cumplió con lo pactado, el cual establecía que si no cancelaba el monto adeudado dentro del plazo concedido, es decir, a más tardar en fecha 18 de junio de 2001, los compradores adquirirían irrevocablemente la propiedad y la posesión sobre el inmueble la propiedad del inmueble objeto del contrato, declaró el vendedor que le transferiría a los compradores el pleno dominio la propiedad y la posesión sobre el inmueble, por lo que más bien le causó un perjuicio a los demandantes al cumplir con esta condición, ya que a la fecha el demandado habita el inmueble con su familia, causándole perjuicios a sus representados. 8) Que la venta con pacto de retracto fue debidamente autorizada por el cónyuge del demandado-reconviniente, dando cumplimiento al mandato de ley. 9) Que fundamenta su contestación en los artículos 1159, 1166 y 1168.
En fecha 10 de septiembre de 2004 el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20 de septiembre de 2004 la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas.
II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Expone la parte actora en su escrito de promoción de pruebas: 1) Reproduce el mérito favorable de los autos. 2) Reproduce y hace valer el contrato de venta con pacto de retracto que riela al folio 10 al 11 del presente expediente. 3) Reproduce y hace valer el contrato de venta que riela al folio 63 al 64, donde se evidencia que el demandado reconviniente era el propietario del inmueble que posteriormente vendió a sus representados y que no rescató oportunamente.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Expone el apoderado judicial del demandado reconviniente en su escrito de promoción de pruebas: 1) El mérito de los autos en cuanto favorezcan a su representado. 2) Pruebas Instrumentales: promueven los documentos públicos que corren insertos en los autos del presente expediente, signados con las letras B, C, D y E para que surtan sus efectos probatorios en el presente juicio y para que el ciudadano Juez les dé pleno valor probatorio que emane de ellos, los cuales consigno marcados F y G. 3) Pruebas testimoniales: HUMBERTO UGUETO SÁNCHEZ, GERARDO IZAGUIRRE y JUANA GREGORIA LÓPEZ URBINA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V.-2.429.605, V.-4.117.195 y V.- 6.501.508 respectivamente. 4) Posiciones juradas: solicita al tribunal se sirva citar a los ciudadanos EDUARDO G. CRUZ y SERGIO BOLÍVAR, partes del presente juicio para que absuelvan posiciones juradas, asimismo obliga a su representado, ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, para que absuelva a la contraparte. 5) Solicita Inspección Judicial en el Registro Subalterno del Primer Circuito del Estado Vargas para que se deje constancia de los datos siguientes: si los datos del registro del documento inscrito bajo el Nº 55, folio 206, protocolo 1º, Tomo 8, de fecha 30-11-1970, existen conforme en el libro respectivo de la declaración sucesoral Nº 00667, evacuada en la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 06 de febrero de 1993, anotado bajo el Nº 51, tomo 4, llevado por esa Notaría. SEGUNDO: Si aparecen conformes los datos registrados en los libros respectivos del documento evacuado en la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, notariado bajo el Nº 23, tomo 32 de fecha 15 de diciembre del 2000, y los datos del documento, anotado bajo el Nº 51, tomo 14 del 4 de marzo de 1993. TERCERO: cualquier otro particular al que hará referencia en el momento de la Inspección.
En fecha 27 de septiembre de 2004, la apoderada judicial de la parte actora desconoce lo documentos a los que se refieren el capítulo II del escrito de promoción de pruebas, especialmente el documento acompañado en copias simples, manuscrito que riela a los folios 142 al 169 de las actas procesales que componen la presente causa. Solicitó asimismo no fuesen admitidas las posiciones juradas a que se refiere el capítulo IV por no encontrarse llenos los extremos de Ley al manifestar las posición de absolverlas recíprocamente. Finalmente, solicita no se admita la prueba a que se refiere el capítulo V por cuanto las partes tiene que presentar copias certificadas del documento, ya que el objetivo de la Inspección judicial y dejar constancia de hechos y bien puede la parte demandada solicitar la prueba de informes.

En fecha 01 de octubre de 2004, este Juzgado declara IMPROCEDENTE la oposición a las pruebas interpuesta por la apoderada judicial de la parte actora. En la misma fecha, se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada y la parte actora.
En fecha 05 de octubre del 2004, el apoderado judicial de la parte demandada apela de la admisión de las pruebas promovidas por el actor.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, se evidencia de autos que no se presentaron los testigos a prestar sus declaraciones.
En fecha 18 de enero de 2005, la apoderada judicial de la parte actora solicita la citación de los terceros llamados a la causa a través de un cartel único.
En fecha 26 de abril de 2005, este Juzgado niega la solicitud formulada por la parte actora en fecha 18 de enero de 2005.
En fecha 19 de julio de 2005, la apoderada judicial de la parte actora solicita la perención de la llamada a terceros, por cuanto no se había impulsado la citación de los mismos.
En fecha 13 de julio del 2007 se avoca al conocimiento de la presente causa el Abg. CARLOS ELÍAS ORTIZ FLORES, por lo que se notificó a las partes.
En fecha 26 de marzo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora solicita la notificación por carteles de la parte demandada.
En fecha 30 de mayo de 2008, este Juzgado ordena la notificación por carteles de la parte demandada, CARLOS ECHENIQUE, del avocamiento del Juez Titular de este Juzgado, todo de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de junio de 2008, la apoderada judicial de la parte actora deja constancia de haber recibido el Cartel de Notificación librado en fecha 30 de mayo de 2008.
En fecha de 09 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte actora consigna cartel de Notificación publicado en el diario “Último Noticias”.
En el día de hoy, Veintinueve (29) de abril de 2010, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
III
M O T I V A C I Ó N
PUNTO PREVIO
Alega la parte actora en su escrito de contestación y como defensa de fondo la prohibición legal de admitir la acción, lo cual debe resolver el Tribunal como punto previo en salvaguarda del principio de exhaustividad del fallo.
Arguye el actor como fundamento de la defensa alegada, lo siguiente:
“…Por cuanto a mí representada se le pretende defraudar o estafar, con engaño, con datos falsos que ha sido imposible registrar la compraventa y por cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000,00) pretenden los actores enriquecerse sin causa, opongo la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil; que dicha demanda se admitió sólo por Cumplimiento de la Compraventa y no por el Retracto Convencional, esto último significa que hubo violación del consentimiento y el retracto convencional es nulo; además que los actores en el Petitum de su demanda, sólo demandan el cumplimiento del contrato de compraventa.”
Arguye este sentenciador que a tenor de lo dispuesto en la norma invocada, la acción sería inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan. 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. 4) Que la acción se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres. 5) Que la acción sea incoada para fines ilícitos. 6) Cuando se accede a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la Jurisdicción para que esta no actúe.
En el caso de marras se pretende en principio el cumplimiento de un contrato de compra venta, lo que evidentemente está permitido por la ley, pues, no obstante las consideraciones de fondo relativas a la pretensión, la acción ejercida no está expresamente prohibida por la ley, y tampoco es posible determinar in limine litis si estamos en alguno de los supuestos antes elencados, razón por la cual, la defensa alegada debe ser desestimada.- Así se declara.
DE LA LLAMADA DE TERCEROS A LA CAUSA
De la revisión de las actas procesales que componen la presente causa se evidencia que, al momento de la contestación de la demanda, la parte demandada solicitó de conformidad con el artículo 370 ordinal 4º, la cita de terceros a la causa, conformados éstos por los siguientes ciudadanos: TOMASA PÉREZ BAÉZ, SANTIAGO PÉREZ BÁEZ y MARÍA SOCORRO PÉREZ BÁEZ.
Al respecto de la intervención forzada de terceros, el autor patrio RAMÓN DUQUE CORREDOR, en su obra “Apuntes sobre el Procedimiento Civil Ordinario”, Tomo II, Pág. 117 y siguientes expone:
“2. La llamada al tercero por la comunidad de la causa
La finalidad de esta figura es la de integrar subjetivamente a los terceros que teniendo un interés igual al del demandante o al demandado, sin embargo, no figuran en el proceso como tales. Por otro lado, su consagración pretende evitar la proposición in limine litis, de la cuestión previa de falta de cualidad como incidencia autónoma, por la integración indebida de las partes, al omitir el demandante, señalar en el libelo a los terceros que tuvieran en la causa un interés igual al de él o al del demandado, con cuyo ejercicio se buscaba la inadmisión de la demanda intentada por uno solo de los litisconsortes o contra uno solo de ellos, lo cual evidentemente era motivo del retardo procesal…
…omissis…
…la llamada al tercero por comunidad de la causa solo puede provenir a instancia de parte, tanto demandante como demandada, y salvo en la demanda del procedimiento de partición de bienes comunes, como se advirtió precedentemente, no procede por orden del juez. Su finalidad tanto en los casos de litis consorcio necesario o uniforme, o en los supuestos de litisconsorcio facultativo o voluntario, es lograr la integración del contradictorio con esos terceros, para garantizar que los efectos de la cosa juzgada alcancen de inmediato a esos litisconsortes. Y su presupuesto fundamental es la existencia de ese estado de comunidad con el tercero llamado a la causa.”
Así pues, la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda llama a la presente causa a los ya mencionados terceros, por cuanto alega que la titularidad del derecho de propiedad del bien inmueble objeto de esta controversia está atribuida a la SUCESIÓN PÉREZ BÁEZ.
Alega igualmente que quien le vendiera el inmueble, ciudadana MARÍA MILENA CASTILLO DE SEQUERA y quien dijo ser dueña de las bienhechurías y de la posesión donde está situado el bien, no era en realidad tal por cuanto el documento no ha podido ser protocolizado por insuficiencia de datos y que, asimismo, en el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Vargas, aparece registrado el inmueble a favor de la SUCESIÓN ISIDORO PÉREZ BÁEZ, anotado bajo el Nº 1-vto del protocolo 3º, de fecha 13 de octubre de 1970 y planilla sucesoral que se agregó al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 196 del folio 351 al 353 y bajo el Nº 15, siendo entonces los ciudadanos TOMASA PÉREZ BAÉZ, SANTIAGO PÉREZ BÁEZ y MARÍA SOCORRO PÉREZ BÁEZ los verdaderos propietarios de las bienhechurías.
A efectos probatorios y a modo de documento fundamental de la llamada de terceros, la parte demandada consigna copia simple de documento de contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE y la ciudadana MARÍA MILENA CASTILLO DE SEQUERA, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Vargas, de fecha 09 de mayo de 1993, anotado bajo el Nº 51, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Asimismo consigna copia simple de documento de partición de la sucesión ISIDORO PÉREZ BÁEZ.
Al respecto de los documentos fundamentales que deben ser acompañados al llamamiento de terceros, el mencionado autor expone:
“La circunstancia de tratarse de verdaderas pretensiones referentes a las relaciones comunes o conexas de las cuales son partes sustanciales los terceros, en especial respecto a su condición de litisconsortes, no obstante su carácter incidental, la llamada de aquellos a la causa pendiente entre las partes procesales principales ha de hacerse mediante demanda. De manera que el instrumento a través del cual se propone la intervención de terceros debe cumplir con los extremos que pauta el artículo 340 eiusdem. Pero, como requisito especial el último aparte del artículo 382 eiusdem, exige para la admisión de la llamada de terceros a la causa, que se acompañe a la demanda incidental la prueba documental. Es decir, la prueba fehaciente de los derechos u obligaciones comunes o conexas que constituya precisamente la justificación de la intervención, la cual puede ser un documento privado de fecha anterior a la demanda principal. No es posible, por tanto diferir tal presentación mediante el señalamiento de la oficina o del lugar donde se encuentra, de allí que es inaplicable el artículo 434 eiusdem, que exonera al demandante de la presentación, junto con el libelo, de los instrumentos fundamentales, si indica los sitios en los cuales hallan. Ello porque a diferencia de la demanda, de la cual no es sino un requisito formal, la presentación de dichos instrumentos es un motivo de admisibilidad de las citas, tal como se desprende del aparte antes comentado, puesto que ha de acompañarse obligatoriamente a la cita o llamamiento”.
Presentadas como fueran las instrumentales descritas, procedió este Juzgado a admitir la llamada de terceros a la causa en fecha 21 de julio de 2004, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 4º, ordenó la práctica de la citación a los fines de lograr la comparecencia ante este Tribunal de los terceros llamados al tercer día siguiente a la constancia en autos de la última citación que de ellos se practicara a los fines de dar contestación a la cita hecha por la parte demandada.
Así las cosas, se verifica de la revisión de las actas procesales que admitida la cita de terceros y libradas las correspondientes compulsas de citación, la parte demandada no cumplió con la formalidad de impulsar las mismas. En este sentido establece el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Artículo 382.-La llamada a la causa de los terceros a que se refieren los ordinales 4º y 5º del artículo 370, se hará en la contestación de la demanda y se ordenará su citación en las formas ordinarias, para que comparezcan al termino de la distancia y tres (3) días hábiles.
La llamada de los terceros a la causa no será admitida por el Tribunal si no se acompaña como fundamento de ella la prueba documental.”
Entonces, siendo que la intervención forzada de terceros se produce a instancia de parte y no de oficio o por iniciativa del Juez, con excepción de los juicios de partición, y en momento alguno se hizo efectiva la citación de aquellos llamados en tercería, pues, la parte promovente en ningún momento proporcionó al Tribunal los datos de identificación y la dirección, y siendo su carga exclusiva, cumplir con la formalidad necesaria e igualmente darle impulso procesal a la citación de los ciudadanos: TOMASA PÉREZ BAÉZ, SANTIAGO PÉREZ BÁEZ y MARÍA SOCORRO PÉREZ BÁEZ, el proceso siguió su curso sin la intervención forzada solicitada por la representación judicial del demandado, en consecuencia, nada tiene que dictaminar este sentenciador respecto al llamado de terceros a la causa y la falta de diligencia del promovente no puede acarrear la paralización permanente del proceso en perjuicio del accionante.- Así se establece.
SOBRE LA REPOSICIÓN
Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:
“Solicito la reposición de la causa, de la presente demanda, por cuanto el demandante en su libelo de demanda no pidió la citación del demandado, sino que pide la notificación del demandado, produciéndose el vicio de orden público como es la solicitud de la citación del demandado para que el juicio tenga validez formal, vicio que hace nulo el presente juicio; que no puede ser subsanado ni siquiera de Oficio por el Juez, como ha tratado de hacerse,…”
Ahora bien, consta en el folio 12 del expediente, que el tribunal en el auto de admisión de la demanda, establece:
“…Por recibido como ha sido el presente expediente,…omisis…, se emplaza a la parte demandada, ciudadano CARLOS JESUS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, para que comparezca por ante éste Tribunal dentro de los Veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia dejada por el Alguacil del Tribunal de haber practicado su citación, a fin de dar contestación a la demanda…”
Riela al folio trece (13) del expediente, diligencia consignada por el alguacil del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en la cual expone:
“…fui atendido por un ciudadano quien dijo ser y llamarse CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, portador de la Cédula de Identidad V- 6.478.698, le informe (sic) acerca de mi presencia y del contenido de la compulsa a lo cual me manifestó que por sugerencia de su abogado no firmaria (sic) el recibo ni recibiría la compulsa …”
Ante lo expuesto por el Alguacil del Tribunal y previo impulso de parte el Tribunal provee en fecha 11 de noviembre de 2002, y dicta auto que riela al folio veintiuno (21) del expediente, del siguiente tenor:
“Vista la diligencia estampada por el Alguacil del Tribunal, inserta al folio 13 del presente expediente, éste Tribunal ordena notificar a la parte demandada, …omisis… para que comparezca ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos dejada por la Secretaria de éste Tribunal de haber practicado su notificación de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que dé contestación a la demanda…”
En efecto, dispone el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…Si el citado no pudiere o no quisiere firmar el recibo, el Alguacil dará cuenta al Juez, y éste dispondrá que el Secretario del Tribunal libre una boleta de notificación en la cual comunique al citado la declaración del Alguacil relativa a su citación…”
Es clara la disposición abjetiva antes transcrita parcialmente, en el sentido de que, cuando el citado no pudiere o no quisiere firmar el recibo de citación, el secretario ha de notificarlo posteriormente respecto a la declaración del alguacil, y será a partir del día siguiente de que este funcionario deje constancia en autos de haber cumplido con esa formalidad, que comenzará a correr el lapso para que el demandado, comparezca a dar contestación a la demanda u oponer cuestiones previas.
En el caso de marras, independientemente de que el demandante haya peticionado la notificación, el Tribunal procedió correctamente efectuando la citación del demandado y perfecciona dicho acto librando la correspondiente boleta de notificación a tenor de lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual resulta improcedente la petición de reposición de la causa.- Así se decide.
SOBRE EL MÉRITO
Ahora bien, en vista de los alegatos y pruebas expuestas por las partes en la presente causa, debe quien aquí sentencia pasar a pronunciarse acerca de las pruebas aportadas por las partes a los fines de dilucidar la procedencia o no de la acción intentada.
En este sentido y previo a toda otra consideración, corresponde a este sentenciador establecer que se entiende en nuestra doctrina como venta con pacto de retracto. Al respecto, el autor patrio José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, Pág 277 y siguientes expone:
“El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544” (CC. Art. 1.534).
Debe observarse que: 1º) el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y; 2º) el derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad (C.C. art. 1.534, ap.único).
…omissis…
En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retracto o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio” y de los gastos señalados por la ley”. Esa operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario:
1º Para el prestamista presentaba las siguientes ventajas: A) eludía la prohibición del pacto comisorio, del modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial; B) podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada; y C) evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
2º A su vez para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas: A) limitaba su responsabilidad por incumplimiento al valor de la cosa vendida; B) ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista; y C) le permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía en garantía (p. ej.: hipotecaria).
Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que el precio de la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés, y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.” (Negritas nuestras)
Ahora bien, la parte actora alega haber celebrado contrato de compra venta con pacto de retracto con el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE por un inmueble de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Calle Bajada de la Miel, S/N, Barrio Tarigua, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, por la suma de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00). Alega asimismo que en el documento de venta se señaló un plazo de seis (06) meses contados a partir de la fecha de autenticación, 18 de diciembre de 2000, para que el vendedor rescatara el inmueble. Vencido el plazo establecido en la convención contractual a los fines de que el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE ejerciera el retracto sobre el inmueble objeto del contrato, comenzaron a insistir en el cumplimiento del compromiso por parte del vendedor. La negativa del demandado a realizar el rescate del bien inmueble vendido ocasionó que el mismo fuese adquirido irrevocablemente por ellos. Por su parte el vendedor sostiene haber sido victima de un engaño, pues la realidad es que se trata de un préstamo, por lo que el retracto es nulo.
A efectos probatorios la parte actora promueve Contrato de Compra-Venta celebrado entre los ciudadanos CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE (vendedor), LUIS EDUARDO GUZMÁN CRUZ y SERGIO BOLÍVAR (compradores) y el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Vargas, en fecha 18 de diciembre de 2000, quedando anotado bajo el Nº 23, Tomo 32 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. La descrita instrumental se encuentra debidamente autenticada, lo implica la participación por funcionario público competente a tal fin, siendo además reconocida por la parte demandada al momento de la contestación de la demanda al establecer que en dos oportunidades y estando dentro del lapso, trató de cumplir con su obligación, razón por la cual adquiere para este sentenciador pleno valor probatorio en cuanto permite establecer la celebración de un contrato calificado por las partes como compra-venta con pacto de retracto entre los ciudadanos CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE (vendedor), LUIS EDUARDO GUZMÁN CRUZ y SERGIO BOLÍVAR (compradores).-Así se establece.
Promueve la parte actora al momento de contestar a la reconvención intentada por la parte demandada- reconviniente Contrato de Compra-Venta celebrado entre los ciudadano MARÍA MILENA CASTILLO DE SEQUERA (vendedora) y CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE (comprador), por el inmueble objeto de la presente causa y autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Vargas en fecha 09 de febrero de 1993, quedando anotada bajo el Nº 51, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. La documental analizada constituye un documento autentico, por lo que, no obstante haberse desconocido al provenir de un funcionario público competente, se asimila a los documentos públicos, respecto a los cuales existe una forma de enervar su valor probatorio, y es con la tacha instrumental, lo que al no producirse genera en cabeza de este sentenciador la certeza y autenticidad del instrumento en cuestión y acredita la operación (negocio de compra venta), en virtud del cual, el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, adquiere el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se declara.
Igualmente promueve la parte actora documental contentiva de Notificación de Enajenación de Inmueble de fecha 04 de marzo de 1993, emitida por el Ministerio de Hacienda, Dirección General Sectorial de Rentas, en la cual figura como enajenante la ciudadana MARÍA MILENA CASTILLO DE SEQUERA y como adquiriente el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE.
La instrumental con anterioridad señalada es, a criterio de este sentenciador, de carácter público administrativo. En cuanto a los documentos públicos administrativos, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 22 de junio de 1999, estableció:
“Debido a que la administración pública se encuentra regida por un ordenamiento jurídico especial, éste ha venido creando medios de prueba especiales consustanciados con los hechos relevantes en las relaciones jurídicas entre la Administración Pública y los Administrados. Un ejemplo de esta diferencia se hace patente en el caso del documento público negocial del derecho privado y el documento público administrativo. Uno y otro son modalidades de un mismo género: el documento público,…
…La doctrina administrativa y la jurisprudencia apuntan a señalar que la diferencia primordial entre el documento público del derecho privado y el documento público administrativo radica en el hecho de que en el primero, el contenido del documento lo determinan las partes, sin que el funcionario ante quien se otorga tenga facultades para intervenir en tal aspecto, mientras que en el documento administrativo, trátese de una declaración de voluntad, de certeza o de un juicio, el contenido proviene de la propia administración que se expresa por intermedio de un funcionario o de un órgano público con competencia asignada legalmente para pronunciarse al respecto.
El documento público del derecho común expresa una actividad de los particulares, generalmente negocial, el documento público administrativo contiene la expresión de voluntad de la administración….
Partiendo entonces de la premisa de que los documentos públicos administrativos son del género de los documentos públicos, los mismos deben entenderse comprendidos dentro del concepto de “instrumentos públicos” a que alude la norma contenida en el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.”
Asimismo, el autor patrio Jesús Eduardo Cabrera Romero en su obra Revista de Derecho Probatorio, acerca de los documentos públicos administrativos nos dice:
“Hay certeza legal acerca de quién es su autor y además hace fehaciencia de su contenido, es decir, existe la presunción de que lo en él representado es cierto. Todo documento auténtico tiene esas dos características, sea público o privado. Y aunque en nuestras leyes no existe una sistemática de la autenticidad, de acuerdo al ordenamiento jurídico se reconoce la existencia de documentos auténticos administrativos y de documentos auténticos judiciales, distintos a los negociales. Todos los actos del poder judicial son auténticos…-omissis-
… estos documentos administrativos son además públicos, porque son formados por funcionarios públicos, de los cual resulta una identificación en tales documentos de los términos público y auténtico.”
Entonces, tal instrumental, que no fue impugnada, siendo documento público administrativo, asimilándose por tanto al documento público en cuanto a su valor probatorio se refiere, presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, esto es, la certeza de las afirmaciones de la autoridad administrativa en cuanto a la realización de los trámites concernientes a la enajenación del inmueble objeto de la presente causa.-Así se establece.
Por su parte el demandado-reconviniente promovió igualmente documento de compra-venta con pacto de retracto y documento de compra-venta celebrado entre su persona y los ciudadanos LUIS EDUARDO GUZMÁN CRUZ, SERGIO BOLÍVAR y MARÍA MILENA CASTILLO DE SEQUERA, respectivamente. Las anteriores instrumentales se encuentran valoradas con anterioridad en el cuerpo de este fallo, por lo que no entrará este sentenciador a estudiar nuevamente las mismas.-Así se establece.
Promovió el demandado-reconviniente copia simple de documento contentivo de la Partición celebrada entre los ciudadanos que conforman la SUCESIÓN PÉREZ BÁEZ. La mencionada instrumental de carácter público consignada en copia simple, exenta de impugnación en el curso de este juicio, acredita la adjudicación y partición efectuada entre los integrantes de la sucesión PÉREZ BÁEZ, del patrimonio dejado por el causante ISIDORO PÉREZ BAEZ.- Así se declara.
Promovió la parte demandada las testimoniales de los ciudadanos HUMBERTO SÁNCHEZ, GERARDO IZAGUIRRE y JUANA GREGORIO, venezolanos, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-2.429.605, V.-4.117.145 y V.-6.501.508. De la revisión de las actas procesales se desprende que los testigos promovidos no fueron evacuados, razón por la cual no hay pronunciamiento al respecto.-Así se establece.
Promovió la parte demandada Inspección judicial. La misma, no contando con el debido impulso procesal por parte del promovente, no llegó a practicarse, razón por la cual este sentenciador no tiene nada que apreciar.-Así se establece.
Finalmente promovió la parte demandada Posiciones Juradas, a los fines de que las mismas fueran absueltas por los ciudadanos LUIS EDUARDO GUZMÁN CRUZ y SERGIO BOLÍVAR. Libradas las correspondientes boletas de notificación, las mismas no fueron debidamente impulsadas por la parte demandada, por lo que no tiene este sentenciador nada acerca de lo cual pronunciarse.-Así se establece.
Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas traídas a los autos por las partes que componen el presente proceso, debe quien aquí sentencia determinar la procedencia en derecho de la acción incoada por los actores, es decir, el incumplimiento de la obligación de rescate del inmueble objeto de la venta con pacto de retracto celebrada con el ciudadano CARLOS JESÚS HERNÁNDEZ ECHENIQUE.
En este sentido debe establecerse si efectivamente el demandado cumplió o intentó cumplir con la obligación de retracto que debía ejercer sobre el bien inmueble objeto del contrato en estudio. Es así, que en su escrito de contestación a la demanda, el demandado expresa que los demandantes se negaron a aceptar el pago de la cantidad por la cual se había pactado la compra venta, solicitándole en su lugar cancelara la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.9.000.000, 00), ahora NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,00); siendo sus verdaderas intenciones, en opinión del demandado, quedarse con el inmueble objeto del contrato de compra venta con pacto de retracto, el cual está valorado en CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00). Ante todo esto vale preguntarse ¿Cumplió el demandado con la obligación de rescatar el bien inmueble vendido en las formas establecidas dentro de nuestro sistema jurídico?
Respecto a la forma de ejercer el derecho de retracto establece el artículo 1544 del Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1544.- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones.
El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.”
Asimismo, el citado autor establece:
“La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.
Parte de la doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador, su causahabiente o el tercero, no den por ejercido el mismo; por la jurisprudencia venezolana, con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el vendedor (o titular del mismo) manifiesta su voluntad al comprador de ejercer el derecho de referencias, aunque no pague el rescate. Esa manifestación de voluntad, una vez conocida por el comprador (o por quien corresponda) no es revocable por el vendedor (o por quien corresponda) y para surtir efectos frente a terceros requiere contar de documento con fecha cierta, dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después de haber sido ejercido el retracto.”
Es así que de la revisión de los autos procesales, difícilmente puede verificar y menos concluir este sentenciador que la parte demandada haya cumplido con la obligación de rescatar el inmueble o siquiera que haya constituido oferta real o depositado dentro del tiempo útil a tal fin la cantidad pactada en el contrato de compra venta.
Por otra parte, siendo que el demandado sostiene que el contrato es de préstamo y no de venta, advierte este sentenciador que ciertamente es común el uso de la venta con pacto de retracto en la modalidad de sub-retracto, es decir, con la finalidad de préstamo con garantía y no de venta, pero no obstante y como lo afirma la doctrina, es necesario demostrarlo para que sea procedente declarar la nulidad del contrato, y ello se haría efectivo por medio de indicios, como serían: el hecho de que el precio de la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés, y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.
Así pues, nuestra jurisprudencia no es extendida en cuanto a que debe entenderse por Compra-Venta con Pacto de Retracto, más no así la doctrina que este sentenciador ampliamente comparte, doctrina en la cual la figura de la venta con pacto de retracto suele utilizarse como una garantía de un préstamo; esto en razón de las bajísimas cantidades que se verifican dentro de este tipo de contrato, a todas luces irrisorias en comparación con el verdadero valor del bien que es objeto del mismo.
Tal como lo ha apreciado este sentenciador en el cuerpo del presente fallo, la operación de préstamo suele ocultarse bajo la figura de la venta con pacto de retracto; entendiendo que se trata de la misma obligación.
En mi soberana apreciación, la figura de ésta específica clase de venta constituye una inmoral súper-garantía, lo cual evidencian un absoluto “estrangulamiento” en contra del deudor, pues el deudor se encuentra coaccionado al pago de la cantidad adeudada al acreedor so pena de perder definitivamente el bien que es objeto del contrato.
La forma de aparición de estos contratos, ha sido denominada por la Corte del Reich “succión” del deudor por el acreedor y “tácita propiedad del negocio”; la rebaja del deudor a la categoría de un muñeco de paja en manos del acreedor (“Los estrangulantes contratos de garantía”, Rolf Serick, Profesor de la Universidad de Heidelberg – Alemania).
Continúa el autor citado expresando que el carácter estrangulante de un contrato roba al deudor garante su libertad económica al establecer exageradas e indignas limitaciones. Estas “Compra-Ventas” sólo sirven para amparar los propios intereses del acreedor, y en consecuencia aparta por completo a un lado las aspiraciones del deudor – garante.
A la luz de tales características, aparece la “mordaza”, en primer lugar, como una violación a las buenas costumbres contra los intereses del deudor y, en segundo lugar, la nulidad del contrato como amparo de sus intereses.
Ahora bien, se aprecia de las actas del expediente que la parte demandada no trajo elementos de convicción atinentes a demostrar el verdadero valor del inmueble, pues, se aprecia del instrumento de adquisición que riela a los folios 63 y 64 del expediente, y antes valorado en el cuerpo de este fallo, que el mismo fue comprado en fecha 4 de febrero de 1993 por la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), suma que a la fecha de hoy, por efecto de la reconversión monetaria representa la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800,00), y en fecha 18 de diciembre de 2000, siete años (7) después procede a venderlo con pacto de retracto por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00), lo que implica un incremento en el valor del inmueble de un quinientos por ciento (500%), lo que lleva a este sentenciador a concluir que el valor real del inmueble para la fecha de la operación pudo ser mayor, pero carece este sentenciador de mayores datos sobre las características del bien y ningún parámetro de comparación para establecer con certeza si el precio resulta vil o irrisorio, por lo que, el sólo hecho de que el vendedor haya permanecido en posesión del inmueble, sin tener ninguna certeza respecto al verdadero valor del inmueble, no resulta indicio suficiente para dictaminar que en este caso la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía, razón por la deviene en forzoso para este sentenciador ante la insuficiencia de los indicios relativos a la nulidad del contrato, ratificar su existencia y validez, pues, no logró el demandado establecer la existencia del préstamo para desvirtuar la eficacia del negocio cuyo cumplimiento se demanda.- Así se establece.
Expuesto lo anterior, se impone para este tribunal, traer algunas notas que sobre el contrato antes aludido han escrito los autores, ello con el objeto de precisar la naturaleza del contrato y los efectos de la cláusula de rescate:
MARCEL PLANIOL y GEORGES RIPERT, en su tratado de Derecho Civil lo denominan RETROVENTA y lo definen así:
“Se llama retroventa, el contrato por el cual el vendedor se reserva el derecho de recobrar la cosa, restituyendo al comprador el precio y los gastos en un plazo convenido…...”

Afirman los autores citados lo siguiente: “Este genero de venta es útil, sobre todo, a las personas que necesitan dinero y que quieran obtenerlo vendiendo sus bienes, sin perder, no obstante, la esperanza de recuperarlos con posterioridad. Es una operación análoga al mutuo con hipoteca, con la diferencia de que sus elementos se presentan en un orden cronológico inverso; quien contrae un préstamo hipotecando sus inmuebles, retiene provisionalmente la propiedad de los mismos y sólo la perderá cuando no esté en posibilidad de pagar su adeudo al vencimiento; quien vende con pacto de retroventa comienza por enajenar, y sólo recobrará su propiedad, si tiene posibilidad de restituir al vencimiento los fondos que ha recibido.”
Es evidente entonces que el citado contrato es fuente de obligaciones para ambas partes, por un lado el comprador se convierte en acreedor del vendedor por el precio de rescate y el vendedor se convierte en deudor del comprador, ya que debe restituir el precio.
En efecto nuestro Código Civil en su artículo 1.534, establece: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544”.
Por otra parte el artículo 1.533 eiusdem, prevé: “El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto”. Derecho que puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la Ley.
Por otra parte, señala el Profesor Roberto de Ruggiero, en su tratado sobre las Instituciones de Derecho Civil, que la venta con pacto de retroventa, es una institución peligrosa, por la multitud de litigios que fácilmente puede originar y la define como un pacto agregado a la venta, en cuya virtud el vendedor se reserva la facultad de readquirir la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos y pagos legítimos hechos con ocasión de la venta, por reparaciones necesarias y por aquéllas que aumentaron el valor de la cosa por todo el importe del aumento de valor.
Agrega el autor, que se trata, por tanto, de una condición resolutoria potestativa cuyo cumplimiento se remite al libre arbitrio del vendedor y que produce la resolución de la venta y el retorno de la propiedad de la cosa al vendedor sin necesidad de una especial declaración del comprador e incluso contra la voluntad de éste.
Sostiene el autor, que el vendedor que quiera ejercitar el retracto debe reembolsar al comprador o sucesivo adquirente el precio, los gastos de la venta y todos los necesarios o útiles hechos en la cosa; pero como la Ley no le consiente entrar de nuevo en posesión de la cosa, sino después que haya cumplido todas estas obligaciones, resulta evidente que el crédito del comprador está tutelado por un jus retentionis. En cambio para ejercitar el retracto no precisa que todos los pagos indicados se hayan efectuado; basta (y es muy importante con relación a la caducidad que amenaza al derecho de retracto el determinar si el término legal o convencional vence sin una declaración del vendedor) que el vendedor declare de modo serio su voluntad de ejercitar el retracto sin que precise entablar acción judicial ni hacer oferta real del precio, siendo este momento, y no en el que se efectúa el reembolso del precio, cuando la venta se resuelve y la propiedad vuelve libre al vendedor.
Resulta claro entonces, ante las conclusiones surgidas del debate probatorio, que no existen indicios suficientes para desvirtuar la naturaleza del contrato, pues, siendo que la venta pactada fue por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00), hoy por efecto de la reconversión monetaria, la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 4000,00), lo que representa un incremento del Quinientos (500%) por ciento sobre el valor de adquisición del inmueble, lo que sin duda, puede ser todavía menor al valor real, pero reitera este sentenciador que carece de mayores datos sobre las características del bien y ningún parámetro de comparación para establecer con certeza si el precio resulta vil o irrisorio, por lo que, el sólo hecho de que el vendedor haya permanecido en posesión del inmueble, sin tener ninguna certeza respecto al verdadero valor del inmueble, no resulta indicio suficiente para dictaminar que en este caso la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía, razón por la cual, acreditado como ha quedado el incumplimiento de la obligación de rescate, resultará forzoso para este sentenciador declarar con lugar la presente demanda y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.-Así se establece.
IV
DE LA RECONVENCIÓN
Ahora bien, el demandado en la oportunidad de la contestación RECONVIENE por Daños y Perjuicios ocasionados por los demandantes, en razón de las amenazas al hogar, su familia, del desalojo que se cierne sobre ellos a diario y que a su vez constituye un atentado a su honor y reputación; y por los gastos y erogaciones que le han hecho gastar en la gestión y trámites efectuados con respectos a dicho préstamo.
Ahora bien, planteada la reconvención y admitida por este tribunal, el actor – reconvenido, compareció al acto de contestación y procedió a rechazar la reconvención formulada.
Para decidir este Juzgado observa:
La reconvención, mutua petición o contrademanda, tal como la ha definido el Dr. Arístides Rengel Romberg en su tratado de Derecho Procesal Civil, consiste en: “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”.
Continúa el autor citado y expone:
“En esta definición se destaca:
La reconvención es una pretensión independiente.
Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional.
Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aún basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia - como enseña Lent- la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor.
La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor.
La reconvención debe ser propuesta ante el mismo Juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación, y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda.”
Expuesto lo anterior, transcribe quien aquí sentencia un extracto del pronunciamiento de la Corte en Pleno en decisión del 16 de Febrero de 1.994, que es del tenor siguiente: “En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la Institución de la Reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una nueva demanda surgida como manifestación de la acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus procesus), en virtud del principio de la economía procesal”.
Expuesto lo anterior, aprecia este sentenciador que deben encontrarse cumplidos ciertos extremos y, en el caso específico de la demanda reconvencional por Daños y Prejuicios, el demandado reconviniente debía probar ampliamente los presupuestos que dan lugar a la procedencia de tal figura jurídica, en consecuencia se requiere acreditar como cumplidos los siguientes requisitos: a) El hecho generador del daño. b) La culpa del agente. c) La relación de causalidad, y d) el daño causado.
Entonces, recayendo la carga de la prueba de los daños y perjuicios ocasionados a su persona sobre la parte demandada-reconviniente y no cumpliendo la misma con la promoción en los lapsos correspondiente de aquellos elementos probatorios que permitieran establecimientos de los mismos, y no evidenciándose los daños y perjuicios alegados por la parte demandada, quien aquí sentencia debe desestimar los mismos y declarar IMPROCEDENTE la reconvención intentada por el demandado reconviniente, y así lo hará en la dispositiva de este fallo.-Así se decide.
III
DECISIÓN
Como resultado de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos LUIS EDUARDO GUZMAN CRUZ y SERGIO BOLÍVAR venezolanos, de este domicilio, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº. V.-10.580.422 y V-3.609.774, contra el ciudadano CARLOS JESUS HERNÁNDEZ ECHENIQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.-6.478.698 por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, y como consecuencia: 1) Se ordena al demandado hacer efectiva entrega del inmueble vendido, constituido por una casa, ubicada en la calle bajada la miel s-n, Barrio Tarigua, Parroquia Caraballeda, Estado Vargas, la cual consta de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con MARIA MILENA CASTILLO, en 15 metros con 20 cmts. SUR: Con RAFAEL CASTILLO en 15 mts con 75 Cmts, ESTE: Con Rafael Castillo en 13 mts y OESTE: Con Calle de Servidumbre, en 13 Mts. Así se decide.
SEGUNDO: Se declara IMPROCEDENTE la reconvención intentada por el ciudadano CARLOS JESUS HERNÁNDEZ ECHENIQUE.-Así se decide.
TERCERO: Se condena en costas por vencimiento recíproco, a tenor de lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en la Ciudad de Maiquetía, en fecha Veintinueve (29) de abril de 2010. Años: 200º de la Independencia y 150º de la Federación.
El JUEZ TITULAR,

Abg. CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,

ABG. MERLY VILLARROEL
En la misma fecha de hoy, siendo las 10:40 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA,

ABG. MERLY VILLARROEL
CEOF/MV/y.e.s.i.
Exp. Nº 8733