REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA), inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 29, Tomo 12-A, de fecha 11 de octubre de 1994. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 22.820 y 22.845 respectivamente; según poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 04/01/2008, anotado bajo el N° 63 (fs. 9 al 13). PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DISTRI MODAS COLOMBIANAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 30 de marzo de 2007, bajo el No. 52, Tomo 8-A, representada por su Presidente PABLO EMILIO DUQUE DUQUE, con cédula de identidad No. V-21.016.497. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas ALBA MARINA RONDON DE ROA y AUDELINA VALERA MARQUEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 48.502 y 19.356 respectivamente; según poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 19/02/2009, inserto bajo el N° 23 (fs. 36 y 37). MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento. EXPEDIENTE: Nº 5846. II ANTECEDENTES PROCESALES La demandante actuando como Administradora de un inmueble consistente en un local para oficina, signado con el No. 1-2, ubicado en el primer piso del Edificio distinguido con los Nros. 6-11 y 6-19 de la Avenida Séptima o Avenida General Isaías Medina Angarita, cruce con calle 6 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; demanda a la arrendataria por el cumplimiento en la entrega del inmueble alquilado. Fundamentaron la acción en los hechos siguientes: -Que en fecha 25 de mayo de 2006, se celebró contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, anotado bajo el No. 45, Tomo 93; con un plazo de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1) de abril de 2007, término que a todo evento se consideró improrrogable. -Que se estableció que la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria después de vencido el término de duración del contrato, significaba que se acogía a la prórroga legal. -Que aún cuando la prórroga legal se convino con antelación en el contrato, la demandante por intermedio de este mismo Juzgado, en fecha 14 de noviembre de 2007, notificó a la demandada que a partir del 01 de abril de 2008, se iniciaba la prórroga legal; notificación que se hizo con expresión inequívoca de que el propietario del inmueble no tenía intención de suscribir un nuevo contrato. -Que siendo el contrato de arrendamiento por el lapso de un año fijo, a la demandada le correspondía, según la Ley de arrendamientos inmobiliarios, seis (6) meses por prórroga legal; sin embargo, en la notificación judicial hecha se anunció, que la misma era de un (1) año y que terminaba el 31 de marzo de 2009. Es decir, que por las relaciones amistosas de las partes se otorgó a la arrendataria un plazo mayor al previsto en la Ley, lo cual fue tácitamente convenido. -Que la demandada fue debida, oportuna y pertinentemente informada de la terminación del contrato y al plazo mayor de prórroga legal otorgado, por lo que en fecha 31 de marzo de 2009, debió producirse la entrega del inmueble. -Fundamenta su petición en los artículos 1159, 1167 y 1592 del Código Civil, y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para solicitar la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble y pagar los honorarios y costas procesales. -Acompaña a su libelo: Contrato de arrendamiento. Copia del poder. Copia del mandato de administración. Notificación judicial. Estimaron la demanda en la suma de CUATRO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 4015,00). El fecha 19 de mayo de 2009 se admitió la demanda (f. 22). En fecha 02 de julio de 2009, la demandada a través de apoderada judicial se da por citada (f. 38). En fecha 07 de julio de 2009, la demandada a través de sus apoderadas judiciales procede a dar contestación a la demanda y reconviene a la demandante (fs. 39 al 53). En la contestación de demanda, expone la representación de la parte demandada: -Que opone la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. -Que niega, rechaza y contradice la demanda. -Que es cierto que su representada firmó contrato de arrendamiento sobre el inmueble indicado y que el término del mismo fue de un (1) año, contado a partir del 01 de abril de 2007 y que según el mismo, la ocupación del inmueble después de vencido el término, significaba acogerse a la prórroga legal. -Niega y rechaza que a partir del 01 de abril de 2008 haya comenzado a disfrutar de la prórroga legal hasta el 31 de marzo de 2008; ya que la prórroga fue por un lapso de seis (6) meses hasta el 30 de septiembre de 2008, conforme al artículo 38 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no por un (1) año. -Que por no haber suscripción de un nuevo contrato, aunado al hecho de que la arrendadora siguió cobrando el canon de arrendamiento, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. -Que la demandante modifica convenciones contractuales y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para dar legalidad a la demanda, negando la existencia de un contrato anterior, lo cual contraviene la cláusula decimonovena del contrato. -Que queda demostrado que la demandante no accionó vencida la prórroga legal y aún mas, introducida la demanda solicita actualización de cánones, por lo que la demanda no puede prosperar. -Que la aludida notificación de no prorrogar el contrato, no tiene fundamentación, procediendo a impugnarla. -Que por el contrato haberse transformado a tiempo indeterminado, cesa el término para cumplir el fin al cual había sido celebrado, y por cuanto la actora no accionó una vez vencida la prórroga legal, no puede prosperar la acción. -Impugnan la cuantía por ser insuficiente. • La demandada reconviene a la demandante, en los siguientes términos: -Indica, que la demandante reconvenida es a su vez arrendadora de la demandada reconviniente de un local ubicado en el mismo edificio distinguido con los números 6-11 y 6-19; la cual exigió la cantidad de OCHO MIL SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 8.073,00) por concepto de penalización por temporada, alegando el incremento de las ventas en el mes de diciembre. -Que el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos, establece, que no está obligado el arrendatario a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o venta de punto. -Que igualmente está prohibido por Ley, el establecimiento de sanciones pecuniarias por los particulares, y cita el numeral 6º del artículo 49 Constitucional. -Que no existe ley que sancione pecuniariamente a los comerciantes por el aumento de sus ventas, por lo que reconviene a la demandante para que convenga en el reintegro de la suma de OCHO MIL SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 8.073,00), por ser un pago legal e improcedente. La reconvención es admitida en fecha 07 de julio de 2009 (f. 54). A su vez, la parte demandante reconvenida contesta la reconvención, indicando: -Alega la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. -Indica, que es inadmisible la reconvención por cuanto el monto reclamado a ser reintegrado, no tiene nada que ver con alquileres ni complemento de alquileres del local objeto de la demanda, el cual está constituido por un local para oficina, signado con el Nro. 1-2, primer piso del edificio, donde está ubicado el otro local No. S-1; y que tiene que ver con relaciones comerciales de las partes, pero nada con primas, alquileres, ni aportes adicionales al canon de arrendamiento por aumento de ventas del local 1-2. -Al fondo de la reconvención: La niega y rechaza, por cuanto el objeto al que se refiere no forma parte del asunto en litigio. -Indica, que la reconvención adolece de elementos esenciales necesarios para que se cumplan los presupuestos procesales de la acción, por cuanto hay indeterminación objetiva de la pretensión del actor, al no estar establecido el objeto y la causa de la reconvención, al haber una pretensión que contiene una invocación distintas a las señaladas por la Ley. La parte demandada reconviniente a su vez indica, que la demandante reconvenida, no indica cuál es la ley y el número del articulado que en forma expresa prohíbe la interposición de la acción (reconvención), por lo que su omisión debe considerar como no opuesta la cuestión previa. Y que la reconvenida no desconoció, ni impugnó el documento objeto de la reconvención, como lo es el recibo otorgado por la reconvenida por concepto de penalización por temporada. Con la contestación de demanda y reconvención la demandada acompaña copias de recibo y copia de la comunicación privada de fecha 17 de junio de 2009, emanados de la demandante reconvenida. Las partes realizaron la siguiente actividad probatoria: 1. El demandante promovió: .- Mérito de autos. Ratifica contrato de arrendamiento. Notificación judicial. Copias de actas de asamblea de las empresas MEDELLIN TE VISTE C.A. y DISTRI-MODAS COLOMBIANAS, C.A.. Copia del acta constitutiva y estatutos de la empresa demandada. Las pruebas son admitidas mediante auto de fecha 20 de julio de 2009. 2. La demandada promovió como pruebas en la reconvención: .- Mérito de autos. Contratos de arrendamiento de fechas 25 de mayo de 2006 y 20 de septiembre de 2005. Recibo de fecha 15 de diciembre de 2008. Las pruebas son admitidas en fecha 21 de julio de 2009. 3. La demandada promueve: .- Mérito de contrato de arrendamiento agregado a los autos por la demandante. Mérito de recibos de pago de los meses de julio, agosto, diciembre de 20008 y enero de 2009. Mérito del recibo de fecha 15 de diciembre de 2008. Recibo de pago de arrendamiento del 15 de diciembre de 2008. Las pruebas son admitidas en fecha 23 de julio de 2009. En fecha 29 de julio de 2009, la demandada presenta escrito de conclusiones. III PARTE MOTIVA SÍNTESIS CLARA, PRECISA Y LACÓNICA DE LOS TÉRMINOS COMO HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: La demandante ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA), peticiona el cumplimiento del contrato de arrendamiento referido a la entrega del inmueble que ocupa como inquilina la sociedad de comercio DISTRI MODAS COLOMBINAS C.A., consistente en un local para oficina, signado con el Nro. 1-2, ubicado en el primer piso del edificio distinguido con los Nros. 6-11 y 6-19, situado de la Avenida Séptima o Avenida General ISAÍAS MEDINA ANGARITA cruce con calle 6 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Su petición se fundamenta, en que habiendo firmado contrato de arrendamiento, se convino, que el lapso de duración del mismo era de un (1) año contado a partir del 01 de abril de 2007, y que la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria después de vencido el término de duración del contrato, significaba que se acogía a la prórroga legal. Que en fecha 14 de noviembre de 2007, notifica a la demandada que a partir del 01 de abril de 2008, comenzaba el disfrute de una prórroga legal de un (1) año, por lo que siendo informada la demandada de no renovación del contrato y habiendo gozado de un plazo mayor concedido para la prórroga legal, se encontraba en el momento de la entrega del inmueble, por lo que demandaba el mismo con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1159, 1167 y 1592 del Código Civil. ALEGATOS DE LA DEMANDADA: La demandada promueve en primer término, la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicando, que habiéndose transformado el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado solo puede ser demandado el desalojo. Conviene en la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la controversia, y como defensa de fondo: Niega y contradice la demanda, que a partir del 01 de abril de 2008, haya comenzado a disfrutarse de la prórroga legal; ya que el contrato finalizaba el 31 de marzo de 2008. Que la prórroga comienza el 01 de abril de 2008 y finaliza el 30 de septiembre de 2008, por un lapso de seis (6) meses y no como se le notificó que era de un (1) año. Señala, que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y que no se le puede endosar un contrato anterior para justificar la prórroga de un (1) año; además, que ello contradice la cláusula decimonovena del contrato. Por lo que al no accionar la demandante al finalizar el contrato y pedir reajuste de canon, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, a tal efecto, la demanda no puede prosperar. Impugna además la notificación y contradice la estimación de la demanda. DE LA RECONVENCIÓN: Propone la demandada, reconvención, alegando: Que siendo la demandante reconvenida, arrendadora de la demandada reconviniente de un local ubicado en el mismo edificio distinguido con los números 6-11 y 6-19, ubicado en la planta sótano del edificio, le fue requerido la cantidad de OCHO MIL SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 8.073,00) por concepto de penalización por temporada, y que siendo ello prohibido Constitucionalmente y por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconviene a la demandante para el reintegro de esa cantidad pagada ilegal e improcedentemente. Con ello, para este Juzgador, la presente demanda queda planteada en una acción por cumplimiento en la entrega de inmueble, con fundamento en una notificación efectuada bajo la alegación de la demandante de haber disfrutado la demandada de la prórroga legal; circunstancia negada por la accionada, con la interposición de cuestión previa y la alegación de la transformación del contrato a tiempo indeterminado. Además de una proposición de reconvención. Con base a lo anterior, corresponde a quien juzga, explanar el camino lógico mental recorrido, para finalmente sobre dichas motivaciones soportar la parte dispositiva, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en respeto a las reglas de valoración sobre el mérito de las pruebas. Y, en efecto tenemos: PRIMERO: El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. SEGUNDO: La litis quedó planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica, que las alegaciones deben preceder a las probanzas, de lo contrario, se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Delimitada la controversia, se tiene, que no es controvertido en la causa la existencia de una relación arrendaticia entre las partes. PRIMER PUNTO PREVIO: DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA Al momento de contestar la demanda, la parte demandada impugnó la cuantía estimada por la parte actora, indicando, que contradicen la misma señalada en CUATRO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 4.015,00) por insuficiente. Señalando, que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, indica la forma de estimar el valor de la demanda, por lo que si el contrato se inició el 01 de abril de 2007 hasta el 31 de marzo de 2008, más seis (6) meses de prórroga con un canon de UN MIL QUINIENTOS CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 1.504,20), da una acumulación de CUARENTA MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 40.600,00), y en esa cantidad estiman la demanda. Al respecto, observa quien aquí decide, que si bien es cierto que el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 30 y siguientes, prevé la forma cómo debe estimarse el valor de la demanda, no es menos cierto que el artículo 38 eiusdem, establece que, el demandado puede rechazarla por considerarla insuficiente o exagerada. Sobre el particular, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha señalado, que cuando el demandado contradice la estimación hecha por el actor, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, “…deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. En consecuencia asume el demandado la carga de la prueba cuando impugnada por éste la cuantía, agrega una nueva cuantía”. Aplicando el criterio parcialmente transcrito al caso que nos ocupa, resulta, que el demandado además de impugnar la cuantía por insuficiente, aportó una nueva cuantía, señalando el monto de CUARENTA MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 40.600,00), invocando lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Efectivamente, señala el mencionado artículo: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.” Así las cosas, el Código de Procedimiento Civil, estipula de manera estricta, la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento, y al efecto dispone en el artículo 36, que se acumularán las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios cuando el contrato sea a tiempo determinado, como es el caso que nos ocupa. La más autorizada doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma citada, indicando en tesis compartida por la sala, que la diferenciación entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía en los mismos. En efecto, el doctor Marcano Rodríguez, estima que: “a propósito de esta regla, es menester distinguir entre las demandas que solamente tengan por objeto el pago de pensiones de arrendamiento, y las que versen sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento en sí. Por ejemplo, si el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o más pensiones atrasadas, y el demandado arguye contra esa demanda con cualquiera defensa que no ponga en tela de juicio el título mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas, unido al de sus accesorios también reclamados. Pero, si, por el contrario, el demandado se defendiese alegando la nulidad, o pidiendo la resolución del contrato, tal defensa aumentaría el valor económico del litigio, en el caso de nulidad, del de la pensión o pensiones reclamadas a la suma total de las correspondientes al número de años por las cuales se pactó el arrendamiento, más los accesorios; y en el caso de no continuación por resolución del contrato, el valor de la pensión o pensiones reclamadas al de las que falten por correr hasta la fecha en la que debería terminar el contrato…” (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CXXVI (126) Caso: R. Henríquez contra J. Ríos y otros, pp. 487 a 489). En este mismo sentido, según la doctrina: “… la controversia sobre la validez o la continuación del arrendamiento, no se refiere a una obligación singular, sino que el objeto de la demanda es aquí la relación jurídica de arrendamiento, determinar las pensiones sobre que se litigue significa, en este caso, establecer la parte de la relación jurídica de arrendamiento que es realmente controvertida” (Rengel Romberg, A. 1994. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. T.I, p. 324). Sentadas las anteriores premisas doctrinarias y jurisprudenciales, las cuales acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, resulta claro, que cuando se pretenda la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la cuantía de tal demanda se encuentra constituida por la suma de los cánones por el tiempo de duración del arrendamiento. En el presente caso, la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal. De la revisión de las actas procesales, específicamente del contrato de arrendamiento producido junto con el libelo de la demanda, se puede constatar que el canon de arrendamiento mensual fue estipulado en la cantidad de UN MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.150,00) y la duración del mismo fue por el lapso de un (1) año. Dicho esto, la cuantía de la presente demanda, por la aplicación estricta del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no es otra que la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.800,00), y no la cuantía estimada por la actora, ni por la demandada. Así se decide. SEGUNDO PUNTO PREVIO: CUESTIÓN PREVIA Al haberse opuesto la accionada, pasa quien juzga, por mandato de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la resolución de la misma: La demandada en su escrito de contestación señala: Que opone la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que sean de las alegadas en la demanda. Ya que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece las causales por las que se puede demandar el desalojo y por haberse transformado el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, solo puede demandarse el desalojo y no el cumplimiento de entrega del inmueble. Ahora bien, en la cuestión previa 11° del artículo 346 eiusdem, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda; queda comprendida toda norma que obste la inadmisibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca. Es oportuno para este Juzgador, hacer referencia a la sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa, en fecha 13-11-01, a saber: “Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuencialmente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá - Sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas” (TJS-SPA, Sent. 13-11-2001, Núm. 2597)” Luego de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, especialmente del libelo de la demanda; este Juzgador considera que, la acción de cumplimiento de contrato, es una acción de tipificada en nuestro ordenamiento jurídico, tramitada bajo las normas del procedimiento breve, establecido en el Código de Procedimiento Civil, fundamentada en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en el artículo 39. Por lo tanto, este Sentenciador considera, que no existe prohibición expresa de la Ley que impidiera su admisión, todo lo cual conduce a la improcedencia de la defensa previa opuesta por la parte demandada, la cual no puede prosperar como cuestión previa. Aunado al hecho de que la consideración sobre la naturaleza del contrato, en cuanto a su vigencia temporal y determinar si es a tiempo determinado o indeterminado será consideración del fondo de la controversia, lo cual a su vez precisará o no, la procedencia de la acción incoada, con lo cual la alegación de la accionada sobre ese particular deberá ser considerado. Y así se decide. TERCER PUNTO PREVIO: DE LA RECONVENCIÓN La reconvención, mutua petición o contrademanda, tal como la ha definido el Dr. Arístides Rengel Romberg en su tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, páginas 145 a 147, consiste en: “(…) la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. En esta definición se destaca: a) La reconvención es una pretensión independiente. b) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor. (…) c) La reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda (…).” La reconvención o mutua petición, es un medio procesal que la Ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Se diferencia del llamado a terceros a la causa, en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida es el propio demandante originario; de tal manera, que no es reconvención, y por lo tanto, no puede admitirse como tal, cuando propuesta la misma es contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria. En el caso de autos tenemos, que el fundamento de la demandada reconvincente, es: “La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERIO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA), ya identificada es arrendadora también de nuestra representada de un local ubicada en el mismo edificio distinguido con los No. 6–11 y 6-19 ubicado en la Planta Sótano del edificio y tal como se desprende del recibo (…), exigió y recibió de nuestra representada ya identificada, la cantidad de (…) por concepto de PENALIZACIÓN POR TEMPORADA, tal como se desprende del citado recibo el cual agrego marcado “F”.” (f. 46). Señala igualmente la demandada reconvincente, que demanda a su arrendadora para que proceda a reintegrar la cantidad de OCHO MIL SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 8.073,00), pagados por DISTRI-MODAS COLOMBIANAS C.A., en su carácter de arrendataria y exigidas, en contravención a la ley. El fundamento de la reconvención, es el reintegro del pago de una penalización cancelada por la arrendataria de un local ubicado en el edificio distinguido con los No. 6–11 y 6-19, situado en la Planta Sótano del mismo edificio, Avenida 7ma o Avenida General ISAÍAS MEDINA ANGARITA, cruce con calle 6, San Cristóbal, Estado Táchira. De autos, se observa, que del contrato de arrendamiento que riela de los folios 5 al 8 del expediente, el inmueble cuya entrega se solicita tiene como arrendador a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA), y como arrendataria a la Compañía Anónima DISTRI-MODAS COLOMBIANAS C.A., y el inmueble es un local para oficina, signado con el Nro. 1-2, primer piso del edificio distinguido con los No. 6–11 y 6-19, situado en la Avenida 7ma. o Avenida General ISAÍAS MEDINA ANGARITA, cruce con calle 6, San Cristóbal, Estado Táchira; con un área aproximada de doscientos ochenta metros cuadrados (280 mts2). Igualmente a los folios 76 al 82 del expediente, riela contrato de arrendamiento que versa sobre el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial, signado con el N° S-1, ubicado en la planta sótano del edificio distinguido con los No. 6–11 y 6-19, situado en la Avenida 7ma. o Avenida General ISAÍAS MEDINA ANGARITA, cruce con calle 6, San Cristóbal, Estado Táchira; con un área aproximada de trescientos doce metros cuadrados (312 mts2); contrato en el que el arrendador es la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA), y como arrendataria la Compañía Anónima MEDELLIN TE VISTE C.A.. Se tiene entonces, que la arrendataria del local Nro. S-1 (MEDELLIN TE VISTE C.A.), es la única que tiene cualidad para intentar cualquier acción con ocasión de la relación arrendataria que mantiene con la demandante original, y cualquier otra persona natural o jurídica carece de cualidad para intentar demandas contra la arrendadora, al no detentar derecho alguno sobre el inmueble en que se realizó un supuesto cobro indebido. En consecuencia, la demandada reconviniente carece de cualidad para intentar cualquier acción derivada de la relación arrendaticia del inmueble signado con el N° S-1, ya que esta cualidad la ostenta la empresa MEDELLIN TE VISTE C.A. (arrendataria); por lo que forzoso es declarar inadmisible la reconvención planteada. Así se decide. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa al análisis del acervo probatorio, indicando previamente, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: CON EL LIBELO DE DEMANDA: .- DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 25 de mayo de 2006, inserto bajo el No. 45, Tomo 93. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidos. .- DOCUMENTAL: Copia simple del poder otorgado por el Presidente de la demandante a las Abogadas actoras, autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 04 de enero de 2008, Nro. 63, Tomo 249. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido para evidenciar las facultades otorgadas a las apoderadas para actuar en la presente causa. .- DOCUMENTAL: Copia simple del contrato de administración otorgado por el propietario del inmueble objeto de la presente demanda, a la actora Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA). Documento que se encuentra autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 16 de febrero de 2000, inserto bajo el No. 58, Tomo 18. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; en consecuencia, se aprecia en todo su contenido para evidenciar la administración conferida a la demandante sobre el inmueble objeto de la litis, y para demostrar su cualidad para actuar en la causa. .- DOCUMENTAL: Notificación judicial signada 4079 de la nomenclatura de este Tribunal. Esta notificación resultó impugnada por la demandante en su escrito de contestación. Ahora bien, por tratarse de un documento público, se indica, que el único camino que da la ley para desvirtuar el valor probatorio del documento público es el llamado procedimiento de tacha de falsedad; contra la virtualidad de su fe no se concede, pues, ningún otro recurso, porque, aun siendo de principio que toda prueba puede ser combatida por cualquier otra, el documento público constituye una excepción, y debe subsistir en toda su fuerza y vigor, y no ser invalidable mientras no sea declarado falso. Es decir que, el fin que persigue la tacha de falsedad, es destruir total o parcialmente el valor probatorio que tiene un documento público, por disposición expresa del Código Civil en sus artículos 1.359 y 1360. La vía procedimental para ejercer el medio de impugnación que se denomina Tacha de Falsedad de Documento Público, está establecida en el Código de Procedimiento Civil en los artículos comprendidos desde el 440 al 442. En el caso de especie, la parte demandada se limitó a indicar, que impugnaba la notificación, sin adicionar el procedimiento indicado, por lo que se tiene que tal notificación subsiste en sus efectos jurídicos, por lo que se valora conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar lo expresado en su contenido. EN EL LAPSO PROBATORIO: .- Mérito de las actas procesales. Respecto a dicha alegación, este Tribunal se permite invocar el criterio constante de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, que señala: “[…] Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual el Juez, está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones […]”. .- DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 25 de mayo de 2006, No. 45, Tomo 93. Se indica que esta prueba ya fue objeto de tarifado. .- DOCUMENTAL: Notificación judicial. Se indica que esta prueba ya resultó valorada. .- DOCUMENTAL: Copia simple del Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la empresa MEDELLIN TE VISTE C.A., celebrada en fecha 05 de noviembre de 2005, inserta en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo el No. 30, Tomo 13-A, de fecha 14 de septiembre de 2005. No se valora esta prueba, ya que nada aporta sobre el hecho controvertido. .- DOCUMENTAL: Copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos de la empresa DISTRI-MODAS COLOMBIANAS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el No. 52, Tomo 8-A. No se valora esta prueba, ya que nada aporta sobre el hecho controvertido. .- PRUEBAS DE LA RECONVENCION: Se establece que ya fue resuelto en el punto de la reconvención. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: CON LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: .- Documental: Copia simple de facturas cursantes a los folios 48, 49, y 50 del expediente. Se trata de copias simples de documentos privados, los cuales a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser traídos a juicio en tal especie. .- Documental: Notificación de insolvencia, de fecha 17 de junio de 2009. Se trata de copia simple de documento privado, el cual a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede ser traído a juicio en tal especie. .- Documentales: A los folios 52 y 53, copia simple de documentos privados; no son objeto de valoración, por cuanto de lo interpretado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados no pueden ser traídos a la litis en copia simple. EN EL LAPSO PROBATORIO: .- Mérito favorable del contrato de arrendamiento agregado a los autos por la parte demandante. Se indica que esta prueba ya resultó valorada. .- Mérito de recibos de pago del canon arrendaticio correspondientes a los meses de julio, agosto y diciembre de 2008, y enero de 2009. Se indica que esta prueba ya resultó analizada. .- Mérito del recibo de pago control No. 009404, de fecha 15 de diciembre de 2008. Se indica que esta prueba ya resultó analizada. .- Documental: Recibo de pago de arrendamiento del local ubicado en el edificio N° -61 y 6-19, localizado en la planta sótano del edificio identificado con el No. S-1. Esta prueba no es objeto de valoración, por cuanto no es de los documentos que por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden ser traídos a juicio en copia fotostática. Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, y conforme a los principios que rigen la materia probatoria, este Juzgador observa: En el presente caso, se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebró con la parte actora, y en consecuencia, la entrega del inmueble arrendado por haber fenecido el término contractual y disfrutado de la prórroga legal. El artículo 1.133 del Código Civil, establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” El artículo 1.159 del Código Civil, prevé: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley.” Así mismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica: “(…) los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente”; dicho artículo establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…” El artículo 1.264 del Código Civil, indica: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención”. En relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. Ahora bien, quedó demostrado en la litis, que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes estableció como lapso de duración el de un (1) año, contado a partir del 01 de abril de 2007, por lo que finalizaba el 31 de marzo de 2008. Que la demandante notificó en fecha 14 de noviembre de 2007 a la demandada que a partir del 01 de abril de 2008, se iniciaba la prórroga legal y que la misma sería por el término de un (1) año. Se tiene que entonces, la demandante a través de la notificación judicial manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que el mismo efectivamente venció en fecha 31 de marzo de 2008, pero que otorgó una prórroga legal de un (1) año, cuando ciertamente la Ley, establece que la misma, por el hecho de que el contrato tuvo una duración de un (1) año, era de seis (6) meses. Ahora bien, para quien juzga, hubo manifestación expresa del arrendador de no renovar el contrato y dar la prórroga a la que tiene derecho el arrendatario, solo que la prórroga otorgada excedió a la legalmente establecida, lo cual, no perjudica ni vulnera los derechos irrenunciables del arrendatario, ni desnaturaliza la voluntad del arrendador de extinguir la relación arrendaticia, por cuanto indicó en la notificación judicial previamente valorada, que el año concedido era por “prórroga legal”, esto es, expresamente indicó su voluntad de no contratar a tiempo indeterminado. Valoración que realiza este Juzgador, de acuerdo a la interpretación autónoma del propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Así se establece. En esa especie de extensión temporal ---prórroga legal--- la arrendadora respetó ese derecho, con la peculiaridad de que su ampliación no contraviene ninguna norma de Orden Público. De lo anteriormente expuesto, es forzoso para este Juzgador declarar que la extensión de prórroga legal reviste de validez y eficacia. Así se declara. Ahora bien, establecido como se encuentra que el contrato de arrendamiento feneció por el vencimiento de su término contractual, al manifestar el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, y que la arrendataria no fue menoscabada en su derecho de disfrutar de la prórroga legal; forzoso es concluir, que finalizado el término dado como prórroga por el arrendador a la arrendataria, nacía su derecho a exigir el cumplimiento en la entrega del inmueble, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se subsume en el caso de autos; por lo que la demanda así planteada deberá ser declarada con lugar, como así se expresará en el dispositivo del fallo. Así se establece. IV PARTE DISPOSITIVA En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA), a través de sus apoderadas judiciales Abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, contra la Sociedad Mercantil DISTRI-MODAS COLOMBIANAS C.A. representada por su Presidente PABLO EMILIO DUQUE DUQUE, a través de sus apoderadas judiciales Abogadas ALBA MARINA RONDON DE ROA y AUDELINA VALERA MARQUEZ. SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior, SE CONDENA a la parte demandada Sociedad Mercantil DISTRI-MODAS COLOMBIANAS C.A., a entregar a la parte demandante Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA); el inmueble que ocupa como arrendataria consistente en un local para oficina, signado con el No. 1-2, ubicado en el primer piso del Edificio distinguido con los Nros. 6-11 y 6-19 de la Avenida Séptima o Avenida General Isaías Medina Angarita, cruce con calle 6 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; en las condiciones en que lo recibió al inicio de la respectiva relación contractual. TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE la reconvención, propuesta por la parte demandada reconviniente Sociedad Mercantil DISTRI-MODAS COLOMBIANAS C.A. representada por su Presidente PABLO EMILIO DUQUE DUQUE, contra la demandante reconvenida Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANÓNIMA (ADQUISA). CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales respecto del juicio principal, al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales respecto a la reconvención propuesta, al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil diez (2.010). AÑOS: 199º de la Independencia y 151º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria, Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza En la misma fecha siendo las 12:30 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 5846.