TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: JOSE ORLANDO MENESES MAIA, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.800.851.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ROSAURA HERNANDEZ y YASMIN MARTINEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 49.614 y 23.991, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MAIKER JOSE DAVILA TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.803.885.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LEONARDO AUGUSTO VILORIA HERNANDEZ, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el número 100.587.
EXPEDIENTE N° 9813.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 25 de Enero de 2010. Citado el demandado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, presentó escrito de contestación a la misma. Por auto de fecha 22 de Marzo de 2010, este Tribunal fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, sin que ninguna de las partes compareciera al mismo. Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora presentó escrito, las cuales fueron admitidas en fecha 07 de abril de 2010, a excepción de la prueba de inspección, cuya admisión fue negada, en virtud de la impertinencia de la prueba. Por diligencia de fecha 8 de abril del presente año, la parte demandada ratificó sus alegaciones y pruebas consignadas.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
-I-
Alegó la parte actora en su libelo de demanda:
Que desde el día 16 de Abril del año 2007, viene suscribiendo contrato de arrendamiento con el ciudadano MAIKER JOSE DAVILA TORRES, ya identificado, sobre un apartamento distinguido con el número y letra 7-E, ubicado en el edificio Parque del Caribe, Urbanización Punta Brisa, sector Las Quince Letras, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas, siendo suscrito el contrato en fecha catorce (14) de Mayo del 2007, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nro. 76, Tomo 29 de los Libros respectivos llevados por esa Notaría, comenzando a regir a partir del día 16 de Abril de 2007 hasta el día 15 de Abril del año 2008, por un año fijo con la prorroga exigida por la Ley, en el artículo 38 de la Ley Inmobiliaria, que comenzó a regir desde el 16 de Abril de 2008 hasta el 16 de Octubre de 2008 “…por lo que con la firma del presente contrato el arrendador no tendrá necesidad de hacer el desahucio ni notificación alguna de la ley a el arrendatario y se entenderá que aun cuando el arrendatario continuase ocupando el inmueble después de vencido no operara la tacita reconducción …”, según consta de contrato de arrendamiento anexo marcado con la letra “A”.
Que en dicho contrato quedó notificado el mencionado ciudadano, del derecho a la prorroga legal de seis (6) meses prevista en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que había comenzado a correr el día 16 de Abril de 2008 hasta el día 16 de Octubre de 2008, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas.
Que una vez vencida la prorroga debió hacer entrega del inmueble, pero dicho ciudadano continúa ocupando el mismo, a pesar de las múltiples gestiones realizadas.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592, 1.597 y 1.604 del Código Civil; y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo antes expuesto procedía a demandar al ciudadano MAIKER JOSE DAVILA TORRES, antes identificado, para que conviniera o en su defecto fuera condenado por este Tribunal a:
PRIMERO: En la resolución por incumplimiento contractual por parte del arrendatario del contrato de arrendamiento, anteriormente mencionado como fundamento de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
SEGUNDO: Como consecuencia de la resolución de contrato, sin plazo alguno, entregar el inmueble completamente desocupado y libre de personas y bienes.
TERCERO: En el pago de los honorarios profesionales calculados a razón de treinta por ciento (30%) sobre el valor de la demanda.
CUARTO: En pagar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la pretensión.
QUINTO: En el pago de las costas del proceso.
-II-
En la oportunidad legal para el acto de la contestación de la demanda, el demandado lo hizo bajo los siguientes términos:
Negó y contradijo los alegatos de la parte actora en los siguientes términos:
Señaló como falso que, a contar desde el día 16 de abril de 2008 al 16 de Octubre de 2008, el ciudadano JOSE ORLANDO MENESES MAIA, le haya otorgado la prorroga legal conforme lo estipula el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto con anterioridad al vencimiento del lapso convenido por ellos en el contrato de arrendamiento, pactaron un nuevo contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y sin que hubiesen expresado tal voluntad por escrito, pero que se evidencia de la voluntad inequívoca de arrendador JOSE ORLANDO MENESES MAIA, por cuanto el tal carácter nunca se negó a recibirle el pago de los cánones por la cantidad de UN MIL CIEN BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.100,00), ni tampoco intentó acción alguna por la vía administrativa o judicial que pudiera significar por parte del arrendador o del arrendatario la continuidad de la relación contractual por tiempo distinto al que inicialmente convinieron, lo cual –según alega- puede evidenciarse por pagos mediante transferencias bancarias que realizó desde su cuenta bancaria Nº 0134-0213-25-2133020287 del Banco Banesco, que consignó en original emitida por el Banco que lo acredita como titular de dicha cuenta, como también por depósitos que realizó a la cuenta corriente Nº 010205011800004096573, del Banco de Venezuela a nombre del arrendador, y que consignó en veinte (20) folios, comprendidos en veintitrés (23) pagos totales desde el 16 de abril del 2008, hasta el 15 de marzo de 2010, marcados con las letras y números A1” al “A20”.
Rechazó la narrativa que realiza el actor en su libelo de demanda, ya que no guarda relación con los hechos ocurridos a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, el 16 de abril de 2008. Por cuanto vencido el contrato de arrendamiento el día 15 de Abril del 2008, hasta la presente fecha se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por las razones que expresó de la siguiente manera: La relación se mantuvo estable y el demandante ha venido aceptando y cobrando los pagos del canon de arrendamiento mensual desde el 16 de abril del 2008 hasta el pasado 15 de marzo del 2010, sin hacer este ningún tipo de oposición, tanto por transferencia bancarias como por depósitos directamente por taquilla; como prueba del cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento y de la buena relación entre el arrendador y el inquilino, puesto que tanto el demandante como el demandado, no han establecido por escrito prorroga legal.
Que tiene ocupando el inmueble en cuestión por dos (2) y once (11) meses cumplidos, incluyendo el primer año del contrato antes referido desde el día 16 de abril del 2007 hasta el 15 de abril del 2008, fecha en la cual venció el contrato a tiempo determinado y a partir del día 16 de abril del 2008, hasta el 15 de marzo de 2010, es decir, veintitrés (23) meses a tiempo indeterminado.
Que por lo antes expuesto, solicitó a este Tribunal se declare sin lugar la acción intentada por el ciudadano JOSÉ ORLANDO MENESES MAIA, en su contra como arrendatario del inmueble que dice el actor es de su propiedad.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió:
Reprodujo el mérito favorable de los autos.
Dio por reproducido el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de su acción, especialmente en su cláusula cuarta.
Dicho instrumento riela inserto del folio 7 al 10 con sus respectivos vueltos, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas en fecha 14 de Mayo del año 2007, anotado bajo el número 76, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:
‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’
.....Omissis.....
‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE
Consigno copia fotostática del documento de propiedad del apartamento objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de registro del Estado Vargas, en fecha 27 de mayo del año 2003 bajo el número 12, protocolo primero, Tomo 8.
A los folios 61 al 68 cursa la copia fotostática promovida del documento que acredita la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, referido en el presente juicio al actor, ciudadano José Orlando Meneses Maia, ya identificado.
Con respecto a las copias fotostáticas de instrumentos públicos, dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.”
De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:
a) Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).
b) Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.
c) No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.
d) Sean legibles.
Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. En consecuencia, siendo este el caso de autos, y dado que dicha copia no fue impugnada, este Tribunal la aprecia en todo su valor probatorio.
Inspección Judicial. Dado que dicha prueba fue declarada inadmisible por impertinente, al respecto no hay nada que apreciar.
La parte demandada, ratificó las instrumentales acompañados a su contestación, las cuales serán valoradas en el capitulo siguiente del presente fallo.
CAPITULO TERCERO
En el caso bajo análisis, la parte actora demanda “resolución por incumplimiento contractual por parte del arrendatario”. En tal sentido, alega en su libelo, que según la clausula cuarta del contrato de arrendamiento el plazo del mismo venció el 15 de abril del 2008, fecha a partir de la cual comenzó a correr la prorroga legal de seis meses, por lo que el arrendatario demandado debía entregar el inmueble el 16 de octubre del año 2008, a lo cual se ha negado, lo que motivo su acción Por su parte, el arrendatario demandado alega, que el contrato de arrendamiento -instrumento fundamental de la acción- se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, pues a su vencimiento, la relación se mantuvo sin ninguna objeción, pues el actor arrendador ha venido aceptando y cobrando los cánones. Siendo estos los términos en quedo planteada la litis, este Tribunal pasa a resolver:
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Trabada la litis, esta Juzgadora, pasa analizar la regulación que le dieron las partes a su relación arrendaticia (en cuanto al tiempo de duración) en el contrato que celebraron por escrito y que fuera valorado en el capitulo relativo a las pruebas. En tal sentido, se lee en la cláusula cuarta del referido instrumento:
“El plazo de duración del presente contrato será de UN (01) AÑO fijo, contado a partir del 16 de abril de 2007 hasta el quince 15 de abril del 2008. Al vencimiento de dicho plazo el presente contrato se considerará extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes convinieran en prorrogar el aludido término con por lo menos treinta (30) días de anterioridad a ese vencimiento, lo cual deberá constar por escrito. Para todos los efectos legales y contractuales la prorroga o prorrogas de que fuere susceptible este contrato, estará (n) sujeta (s) a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o término inicial a excepción de la pensión de arrendamiento, la cual a partir del vencimiento de la primera prorroga, si la hubiere, sufrirá un incremento equivalente al veinte (20%). Queda extinguido que la mora de EL ARRENDATARIO en la entrega de EL INMUEBLE ocasionará daños y perjuicios a EL ARRENDAROR, las cuales se cuantifican en un monto equivalente a cuatro (4) días de alquiler por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato o de su (s) respectiva (s) prorroga (s) hasta la fecha de desocupación definitiva de EL INMUEBLE, más los gastos de cobranza a que hubiere lugar. En fuerza de lo convenido es este instrumento, las partes declarar que en ningún caso se operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.”
No consta en autos que al vencimiento del referido plazo las partes de común acuerdo lo hayan prorrogado. Por lo que, conforme a lo establecido en la referida clausula, el contrato de arrendamiento a que se refiere el presente juicio venció el día 15 de abril del año 2008, y -según sostiene la parte actora- comenzó a correr el lapso de prorroga legal de seis meses, que venció el 16 de Octubre del año 2008.
Establecido como ha quedado en el presente fallo, de los propios alegatos de las partes, el vencimiento del contrato de arrendamiento y “la prorroga legal” (para la actora el día 16 de Octubre del año 2008, para el demandado el 16 de abril del 2008). Obviamente, llama la atención de quien decide, en que condición ocupaba el demandado, desde esa fecha, ya sea 16 de abril o 16 de Octubre del año 2008 y hasta el momento de inicio del presente juicio, 25 de enero del año 2010, el inmueble a que se contrae, el contrato de arrendamiento cuya “resolución por incumplimiento” se pretende. Tal planteamiento, nos obliga a analizar el argumento de defensa expuesto por el arrendatario demandado, el cual es, la continuación de la relación arrendaticia, pues de acuerdo a su contestación ocupa el inmueble como arrendatario y el actor arrendador en razón de ello, mensualmente recibe el canon de arrendamiento, luego del vencimiento del lapso de duración del contrato y prorroga, que alega en su demanda, ocurrió el 16 de Octubre del año 2008. A tal efecto acompañó a su contestación y ratificó durante el lapso probatorio, constancia de depósitos y transferencia realizadas a la cuenta número 01020501800004096573 de José Meneses en el Banco de Venezuela por un monto de Bs.1.100, de fechas: 31/10/2008 (folios treinta y nueve), 01-12-2008 (folio cuarenta), 22-12-2008 (folio cuarenta y uno), 22-01-2009 (folio cuarenta y dos), 18-03-2009 (folio cuarenta y tres), 04-05-2009 (folio cuarenta y cuatro), 04-06-2009 (folio cuarenta y cinco), 08-07-2009 (folio cuarenta y seis), 14-08-2009 (folio cuarenta y siete), 30-10-2009 (folio cuarenta y ocho), 02-12-2009 (folio cuarenta y nueve), 16-12-2009 (folio cincuenta), 05-02-2010 (folio cincuenta y uno), 23-02-2010 (folio cincuenta y dos), 13-03-2010 (folio cincuenta y tres), 17-03-2010 (folio cincuenta y cuatro). La parte actora no desconoció dichos depósitos efectuados por transferencias bancarias, constituyendo para el tribunal un principio de prueba por escrito, acreditado con un instrumento sui generis validado por una entidad bancaria que por ley está autorizada para ello, apreciación que se hace en virtud del silencio procesal por parte del sujeto contra quien se oponen.
En razón de lo antes expuestos y dado que consta a los autos depósitos mensuales por parte del arrendatario-demandado al arrendador-actor, en la cuenta bancaria establecido en la clausula segunda de dicho contrato que expresa: “La pensión mensual de arrendamiento vigente para el periodo inicial de este contrato es de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,oo) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR a través de la Cuenta Corriente del Banco de Venezuela Nª 010205011800004096573, a nombre de JOSÉ ORLANDO MENESES MAIA, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido en dinero en efectivo a satisfacción. Queda entendido que el retraso en el pago de las pensiones por un lapso mayo de quince (15) días dará derecho a EL ARRENDADOR a resolver de pleno derecho el presente contrato y a solicitar en consecuencia la inmediata desocupación de EL INMUEBLE ”, ello nos lleva a concluir, que una vez vencido el plazo de duración del mismo, el arrendatario continúo ocupando el inmueble arrendado y pagando un canon de arrendamiento, por lo que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, según lo expresa el artículo 1600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
En consecuencia, establecido en el presente fallo que el contrato de arrendamiento cuyo “resolución por incumplimiento” se demanda por vencimiento del término y de la prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, se transformó en un contrato de arrendamiento sin determinación del tiempo, la presente demanda debe declararse como en efecto se declara sin lugar, pues en razón de dicho pronunciamiento, no existía para el arrendador demandado la obligación de entregar el inmueble, demandada por la parte actora.
Decisión ésta que se dicta, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho Social, y propende a la justicia social a favor del débil jurídico; el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”; así como, el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de “RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” propuesta por JOSE ORLANDO MENESES MAIA, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.800.851 contra MAIKER JOSE DAVILA TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.803.885.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del fallo, en el copiador de sentencias.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los quince (15) días del mes de Abril del año dos mil diez (2010). Años 199 de la independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG. NELIDA LINARES OQUENDO
En la misma fecha, siendo la 12:10 p..m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,

LAF/9813