TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: JULIO NIETO LIRIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 6.801.298.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JULIO CESAR MENDEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.724.
PARTE DEMANDADA: ALBERTO JOSE OLLARVES GARCES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.563.924.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL BALMORES CHIRINOS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 12.416.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE N° 9808.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 15 de Enero de 2010. Citado el demandado, en la oportunidad legal para contestar la demanda, manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados para contestar la demanda. Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada presentó escrito. Por auto de fecha 08 de Marzo de 2010, se fijó acto conciliatorio, sin que ninguna de las partes compareciera al mismo, motivo por el cual no se pudo realizar dicho acto. Por auto de fecha 09 de Marzo de 2010, este Tribunal negó la solicitud de nulidad del auto de admisión, formulado por la parte demandada. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron escritos, los cuales fueron admitidos, por auto de fecha 22 de marzo de 2010.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes.
CAPÍTULO PRIMERO
-I-
Alegó el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
Consta en contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 06 de Junio de 2006, inserto bajo el Nº 43, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, que dio en arrendamiento al ciudadano ALBERTO JOSE OLLARVES GARCES, el fondo de comercio denominado “BAR RESTAURANT ESPAÑA S.R.L.”, el cual funciona en el inmueble ubicado frente a la Plaza Lourdes de Maiquetía, Estado Vargas, estableciéndose en el mismo, un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), los cuales debían ser pagados por mensualidades vencidas.-
La vigencia del contrato de arrendamiento era por seis meses contados a partir del día 1º de Junio de 2006, prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos de tiempo siempre y cuando alguna de las partes no notificare a la otra su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término fijo o cualquier de sus prorrogas.-
Que en fecha 04 de Mayo de 2007, mediante Notificación Judicial realizada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, notificó al arrendatario su deseo de no prorrogar nuevamente el contrato, por lo que, siendo que el contrato de arrendamiento se prorrogaba los días 1º de Junio y 1º de diciembre, notifico judicialmente al inquilino, mediante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para informarle que habiéndose interrumpido la prorroga convenida en el contrato por la notificación realizada el día 04 de mayo de 2007, el plazo del contrato se cumplió el día 1º de diciembre de 2007, iniciándose la prorroga legal en esa fecha por dos años en virtud de que la relación de arrendamiento se inició el 29 de Octubre de 2002.-
Señaló, que la notificación judicial realizada el día 04 de mayo de 2007, fue practicada con veintisiete días de anticipación a la prorroga convencional que se inició el 1º de Junio de 2007, pero con mas de treinta días de antelación al 1º de diciembre de 2007. “Siendo que con la notificación judicial realizada quedó plasmada mi intención de no prorrogar el contrato, hecho este que pone fin a las prorrogas sucesivas, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, solo se debe determinar el tiempo a partir del cual debe tener vigencia tal voluntad, siendo la correcta, en virtud de la fecha de realización de la notificación, el día 1º de diciembre de 2007, tal como se notificó al inquilino en fecha 05 de diciembre de 2008”. Por lo que, a partir del 1º de Diciembre de 2007 comenzó el arrendatario a disfrutar del beneficio de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso de 2 años, tal como igualmente se le notificó.
Que la parte arrendataria, ha hecho caso omiso a las disposiciones legales y contractuales al negarse a entregar el inmueble y los bienes muebles que forman parte del fondo de comercio “BAR RESTAURANT ESPAÑA S.R.L., lo que constituye un incumplimiento a la relación arrendaticia que existe entre las partes, regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a la prorroga legal.-
Que el arrendatario ha debido hacer la entrega de lo arrendado el día 1º de diciembre de 2009, en las mismas condiciones en que lo recibió conforme a descripción hecha en la cláusula Quinta del Contrato, con los bienes muebles y/o accesorios al inmueble señalados en la cláusula Cuarta del Contrato, lo cual no hizo, facultándome la ley para proceder judicialmente contra el inquilino por la entrega de los bienes arrendados (muebles e inmuebles).-
Que es justo en derecho que sea satisfecho por los daños y perjuicios que le ha causado el arrendatario, por el abuso de gozar y disfrutar el inmueble y los bienes del fondo de comercio, sin su consentimiento y luego de cumplido el plazo contractual y la prorroga legal, privándolo de la renta mensual que le produce el arrendamiento del fondo de comercio o simplemente de la producción mensual que el fondo de comercio genera, daños y perjuicios estos que demanda por vía subsidiaria y que estima en una cantidad equivalente a lo que mensualmente se pactó en el contrato, o sea, la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) mensuales, que deberán ser pagados por cada mes cumplido contados a partir del día 1º de Diciembre de 2009 hasta la fecha en que sea entregado el local y el fondo de comercio arrendado.-
Fundamentó su demanda en los artículos 1.579, 1.160, 1264 del Código Civil y los artículos 34 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Que por lo expuesto demandaba al ciudadano ALBERTO JOSE OLLARVES GARCES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.563.924, en su condición de arrendatario del fondo de comercio denominado “BAR RESTAURANT ESPAÑA S.R.L.”, y por ende del local comercial ubicado frente a la Plaza Lourdes de Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, de acuerdo con el siguiente petitorio:
PRIMERO: En el cumplimiento de entregar los bienes arrendados, y por consecuencia de ello, haga entrega formal y material del inmueble donde funciona el Fondo de Comercio “BAR RESTAURANT ESPAÑA S.R.L.”, así como de los bienes muebles que forman parte de él y que identifican en la cláusula Cuarta del contrato, en las mismas buenas condiciones en que le fueran entregados, sin plazo alguno.-
SEGUNDO: En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), por cada mes que aparezca ocupar el inmueble del Fondo de Comercio, a partir del día 1º de Diciembre de 2009 hasta la total y definitiva entrega formal y material de los bienes dados en arrendamiento.-
-II-
En la oportunidad legal para ello, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Realizó una serie de consideraciones de orden jurídico, en razón de las cuales concluyó que en el caso de autos, se esta en presencia de un arrendamiento de un fondo de comercio, el cual conforme lo previsto en el artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda expresamente excluido del ámbito de su aplicación, en consecuencia sus disposiciones resultan inaplicables.
Solicitó la utilidad del auto de admisión de la demanda incoada en su contra por el accionante JULIO NIETO LIRIO, ya que el cumplimiento de contrato de arrendamiento demandado, versa sobre un fondo de comercio y no sobre el local donde funciona el mismo, por lo que, debe sustanciarse por el procedimiento ordinario. Nulidad que solicitó, de conformidad con lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO SEGUNDO
La parte demandada promovió las siguientes pruebas admitidas:
Contrato de arrendamiento aportado por la parte actora en su escrito libelar, suscrito por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Vargas, el 06 de Junio de 2006, anotado bajo el N° 43, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por antes esa notaria.
En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.
Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:
‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’
.....Omissis.....
‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.
En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario lo promovió, se aprecia en todo su valor probatorio.
La parte actora, presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:
Reprodujo el mérito favorable de los autos a favor de su representada, en especial el la confesión sobre la existencia de la relación de arrendamiento; la notificación judicial realizada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 04 de Mayo de 2007; la notificación judicial realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 05 de Diciembre de 2008, donde se le notifico al demandado que el contrato venció el 1° de Diciembre de 2007, y Contrato de arrendamiento antes identificado.
A los folios 7 al 38 cursan insertas las instrumentales promovidas referidas a las notificaciones judiciales practicadas tanto por el Juzgado Segundo de Municipio como Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales constituyen instrumentos públicos, que no fueron impugnados, motivo por el cual sea le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos del conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo.En cuanto al contrato de arrendamiento, se da por reproducida la valoración anteriormente efectuada.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis la parte actora demanda, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal de dos años establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte demandada, controvierte la litis, con fundamento en que lo arrendado fue un fondo de comercio al cual no le es aplicable la normativa contenida en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fijados los términos de la litis, esta Juzgadora pasa a decidir, previas las consideraciones siguientes:
En primer término cabe señalar, en razón de que el motivo de la demanda es cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, la regulación que al respecto se dieron las partes, en el contrato de arrendamiento. A tal efecto, se evidencia en la clausula tercera del contrato de arrendamiento -instrumento fundamental de la acción-, que el plazo de duración del mismo es de seis meses contados a partir del día 1 de junio del 2006, prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos, a menos que cualquiera de las partes manifestase su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prorrogas.
Según se desprende de los recaudos acompañados por el actor, en su condición de arrendador en fecha 4 de mayo de 2007, le notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el citado contrato, por lo que le concedía la prorroga legal de seis meses contados a partir del 06 de Junio de 2007, venciéndose dicha prorroga el 06 de Diciembre del 2007. Posteriormente, en fecha 5 de Diciembre de 2008 realiza una nueva notificación en la que le participa al arrendatario que erróneamente le señaló “que la prorroga se iniciaba el día 06 de Junio de 2007, siendo lo correcto que la misma se inicio el día 1 de diciembre de 2007, oportunidad en la cual dejó de estar vigente el tiempo contractual y que en virtud de que la relación arrendaticia era del 01 de noviembre del 2002, la prorroga legal que le correspondía era de dos años contados a partir del 1 de Diciembre de 2007, venciendo el 01 de Diciembre de 2009, de conformidad con el referido artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De acuerdo a indicado precedentemente, resultan confusos y contradictorios los términos en que el actor plantea, lo relativo al vencimiento del término del contrato de arrendamiento y la vigencia del mismo, ya que se, amén de lo antes señalado, también se lee en su libelo de demanda (folio uno) la vigencia de dicho contrato era a partir del 1 de Junio del año 2006 y en los recaudos acompañados (notificación judicial folio 8) indica que la relación arrendaticia data del 1 de Noviembre del año 2002.
En segundo lugar y centrando el fallo con respecto al hecho controvertido por la parte demandada, relativo a la inaplicabilidad en el caso de autos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse –según alega la parte demandada en su contestación- del arrendamiento de un fondo de comercio, esta Juzgadora observa: .
Analizado el contrato de arrendamiento, a que se contrae la presente acción se observa:
Establece la clausula primera del mismo “PRIMERA: “EL ARRENDADOR da y EL ARRENDATARIO” recibe en arrendamiento un fondo de comercio denominado BAR RESTAURANT ESPAÑA S.R.L., el cual funciona en un inmueble ubicado con frente a la Plaza Lourdes de Maiquetía del Estado Vargas, entendiéndose todos los bienes muebles que lo conforman incluyendo los permisos para su funcionamiento”
Asimismo se lee en sus clausulas cuarta y quinta. CUARTA: El Fondo de comercio que aquí se da en arrendamiento esta constituido por los bienes muebles que aquí se describen: …. QUINTA: El local comercial donde se encuentra establecido el fondo de comercio que aquí se da en arrendamiento es accesorio del mismo y el cual de declara recibir “EL ARRENDATARIO”…
En el caso de autos, claramente establece el contrato de arrendamiento que su objeto es el Fondo de Comercio y que local comercial donde se encuentra establecido el fondo de comercio es accesorio al mismo, por lo que entrar a examinar los elementos que constituyen el concepto de fondo de comercio, en el caso de autos resulta inoficioso pues, aun cuando este Tribunal entiende las distintas posiciones doctrinarias sobre el tema y el fondo de comercio como el conjunto de cosas que forman parte de la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y esta compuesto de bienes corporales e incorporales, o sea útiles mobiliarios, herramientas, stok de mercancías, derecho a la clientela, razón comercial, a las insignias, emblemas, marcas y que incluye el arrendamiento del local; no puede confundirse el fondo de comercio con el inmueble utilizado por el comerciante para el desarrollo de su actividad comercial, como pretende el actor.
En consecuencia, si bien la doctrina de nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que los jueces de instancia tienen la facultad de interpretar actos y contratos (negocios jurídicos). Dicha facultad no es ilimitada, por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia. En el asunto bajo decisión, a juicio de quien suscribe el fallo, el contrato es claro, pues expresamente convinieron las partes que dicho local comercial era accesorio del fondo de comercio, por lo que, conforme al principio general de derecho “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”, no puede pretenderse como lo hace el actor, que el fondo de comercio siga la suerte de lo local, pues expresamente las partes declararon en la clausula primera, que el objeto de la convención es el Fondo de Comercio denominado BAR RESTAURANT ESPAÑA S.R.L y que el local comercial donde se encuentra establecido el fondo de comercio que se da en arrendamiento es accesorio al mismo (clausula quinta) y siendo que de acuerdo a lo previsto en el Código Civil en su artículo 1159 que regula Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” ; y el 1.160 eiusdem regule: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”, así debe establecerlo este fallo.
Establecido como ha quedado, que el objeto de contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por vencimiento de prorroga legal demanda el actor, es un fondo de comercio. Cabe entrar, a revisar el contenido del artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece “.... Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto ¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente...” (negritas del tribunal).
De dicha norma se desprende que de manera taxativa y excluyente el literal c) del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exceptúa a los fondos de comercio de su aplicación, por lo que, la figura de la prorroga legal, prevista en el artículo 38 de la referida ley, y en cuyo vencimiento baso el actor su demanda de cumplimiento de contrato, no resulta aplicable al caso de autos. Por lo que, mal podría sostenerse el vencimiento de un lapso de prorroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando expresamente el artículo 3 eiusdem, excluye de su aplicación a los fondos de comercio. En consecuencia, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, del arrendamiento de un fondo de comercio, como es el asunto bajo estudio, resulta improcedente, y así se establece.-
En razón de todo lo expuesto en el presente fallo y de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que establece:
“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”, este Tribunal se ve forzado a declarar como en efecto declara SIN LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal por tratarse del arrendamiento de un fondo de comercio. ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue JULIO NIETO LIRIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 6.801.298 contra ALBERTO JOSE OLLARVES GARCES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.563.924.
Se condena es costas a la parte actora perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los siete (07) días del mes de Abril del año 2.010. Años 199 de la Independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG. NELIDA LINARES OQUENDO.
En la misma fecha, siendo las 11:30 a.m., se publicó y registro la anterior decisión.
La Secretaria,