REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES
DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
INDICACION DE LAS PARTES Y SUS REPRESENTANTES LEGALES
PARTE DEMANDANTE: ciudadana CARMEN JOSEFINA OLIVERO CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.904.038 y de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado JOSÉ MANUEL RETREPO CUBILLOS y LINDOLFO CONTRERAS DÍAZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.219 y 4.511, respectivamente, según poder especial otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Mérida Estado Mérida, anotado bajo el N° 63, tomo 132, el cual riela a los folios 09 al 12 del expediente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.495.378 y de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: abogados DIXON ISAIAS ROMERO URBINA y SAMIA HARB AYOUBI, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.562 y 44.385 en su orden, según poder especial otorgado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el N° 68, tomo 300, el cual riela al folio 84 y 85 del expediente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE NÚMERO: 4.649-2008
PARTE NARRATIVA
Se inicia la presente causa por demanda presentada por el abogado JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN JOSEFINA OLIVERO CHACÓN, antes identificados, en la que expone: que según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 22 de octubre de 1990, anotado bajo el N° 45, tomo 8, la empresa INESCA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 28 de junio de 1990, bajo el N° 5, tomo 9-A, dió en calidad de arrendamiento al ciudadano RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, ya identificado, un inmueble consistente en un apartamento identificado con el N° A-1, ubicado en el primer piso del edificio MARTIMAR, ubicado en la carrera 9, con calle 4, Parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, cuyo termino de duración según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento era de seis (06) meses, contados a partir del 01 de junio de 1990, prorrogables por períodos iguales y sucesivos, manifestando que por cuanto la ciudadana CARMEN JOSEFINA OLIVERO CHACÓN, mediante documento protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 28 de noviembre del 2006, registrado bajo el N° 17, tomo 099, protocolo primero, adquirió la totalidad del edifico MARTIMAR y por efecto de esa adquisición se subrogó como arrendadora del apartamento A-1 y el demandado RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, como arrendatario, manifiesta que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento el arrendatario se obligó a pagarle a la arrendadora la suma de DOS MIL QUINIENTOS TRECE BOLÍVARES (Bs.2.513,oo), por concepto de canon de arrendamiento mensual, pagaderos por mensualidades anticipadas,
habiéndose incrementado de forma paulatina hasta el actual canon de arrendamiento de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo), que de acuerdo a la reconversión monetaria actualmente equivale a la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.160,oo), manifestando que la parte demandante por vía de subrogación, mediante cartel de citación expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en el expediente administrativo N° 034 referido al procedimiento de regulación de todos los apartamentos y locales comerciales del edificio MARTIMAR, del cual forma parte el apartamento A-1, se publicó en el diario La Nación de esta ciudad, el día viernes 29 de diciembre del 2006, N° 13.419, cuerpo “C”, página número 2C, en el cual se hizo del conocimiento de todos los arrendatarios del señalado edificio que la parte demandante había adquirido el referido bien inmueble, manifiesta que el demandado en la presente causa junto a otras personas demandó al accionante de la presente causa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por auto de fecha 21 de febrero del 2007, quedando signado bajo el N° 18.954-2007. Asimismo, expone que la parte demandada tuvo pleno conocimiento que la arrendataria originaria la INMOBILIARIA INESCA C.A., le informó a todos los arrendatarios con la inclusión del hoy demandado que a partir del mes de diciembre, debía pagar los cánones de arrendamiento a la nueva propietaria y reiteró que también tuvo conocimiento por medio del cartel de notificación expedida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que la parte demandante había adquirido la totalidad del edificio MARTIMAR, manifiesta que según lo confesado por el demandado referente al conocimiento a través de la inmobiliaria INESCA sobre la cancelación del canon de arrendamiento a la nueva propietaria, dejando de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007, cuyo monto asciende a la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.1.920.000,oo) ó MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.1920,oo), por tal razón, expone que es procedente demandar la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentando su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil, así como las cláusulas TERCERA y DÉCIMO OCTAVA del contrato de arrendamiento, finalmente expone que ejerce la presente acción para que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INESCA y la parte demandada y por efecto de la referida resolución sea entregado a la parte demandante el apartamento numero A-1, en el mismo buen estado en que lo recibió; señaló domicilio procesal y estimó la demanda en la cantidad de MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.1.920,oo). (folios 01 al 08).
Conjuntamente con el libelo de demanda presentó anexo: documento de propiedad del edificio MARTIMAR, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 28 de noviembre del 2006, bajo el N° 17, tomo 099, protocolo primero; copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito ente la sociedad mercantil INESCA y el ciudadano RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, expedida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil INESCA y el ciudadano RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, expedida por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de agosto del 2007; diario la Nación de fecha 29 de diciembre del 2006; copia certificadas relacionadas con la acción de retracto legal intentada por la ciudadana MARGARITA PRADA GUTIÉRREZ y OTROS, en el expediente inventariado bajo el N° 18.954, nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; copia de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 09 de octubre del 2006. (folios 09 al 53).
Por auto de fecha treinta y uno (31) de enero del 2008, este Juzgado admitió la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, acordando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación, y se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (folios 54 y 55).
En fecha dieciocho (18) de febrero del 2008, el ciudadano Alguacil de este Tribunal, mediante diligencia consignó la compulsa librada para la parte demandada, manifestando que no le fue posible establecer la ubicación de la parte demandada. (folio 67).
En fecha veintisiete (27) de febrero del 2007, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó la notificación de la parte demandada por medio de carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 04 de marzo del 2008. (Folio 68 al 70).
En fecha seis (06) de marzo del 2008, el apoderado judicial de la parte demandante diligenció exponiendo que recibía los carteles de citación librados para la parte demandada. (Folio 71).
En fecha veinticuatro (24) de marzo del 2008, el apoderado judicial de la parte demandante diligenció consignando la publicación de los carteles librados para la parte demandada. (Folio 72 al 74).
En fecha veintiocho (28) de marzo del 2008, este Tribunal agregó los carteles publicados en los diarios La Nación y Los Andes. (folio 75).
En fecha dos (02) de abril del 2008, la ciudadana Secretaria de este Tribunal diligenció informando que había fijado el cartel de citación librado para la parte demandada, en el apartamento signado con el N° A-1, del edificio MARTIMAR. (folio 76).
En fecha veintidós (22) de abril del 2008, el apoderado judicial de la parte demandante diligenció solicitando el nombramiento de defensor ad-litem en la presente causa, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto de fecha 28 de abril del 2008. (folio 77 al 79).
En fecha seis (06) de mayo del 2008, el ciudadano Alguacil diligenció consignando boleta de notificación informando que le había sido firmada la boleta por el abogado PILAR ANTONIO RINCÓN SÁNCHEZ, defensor ad-litem designado por el Tribunal. (folio 80 y 81).
En fecha nueve (09) de mayo del 2008, siendo el día y hora fijados para la juramentación del defensor ad-litem, habiendo comparecido el mismo fue juramentado. (folio 82).
En fecha trece (13) de mayo del 2008, los abogados DIXON ISAIAS ROMERO URBINA y SAMIA HARB AYOIBI, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 44.562 y 44.385, respectivamente, actuando en representación de la parte demandada se dieron por citados y solicitaron copia certificada del libelo de la demanda, consignado el respectivo instrumento poder. (folio 83 al 85).
En fecha veinticinco (25) de mayo del 2008, siendo el día y hora fijados por este Tribunal para la celebración del acto conciliatorio convocado por este Tribunal, no habiendo comparecido ninguna de las partes se declaró desierto el acto. (folio 86).
En fecha quince (15) de mayo del 2008, los apoderados judiciales de la parte demandada dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: opuso la cuestión previa dispuesta en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que existe una demanda de retracto legal ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 18.954 y que hasta que no sea resuelta la misma no puede resolverse la presente demanda y en consecuencia manifiesta que debe suspenderse la presente causa hasta que sea resuelta la demanda de retracto legal arrendaticio. Asimismo, opuso la falta de cualidad de la parte demandante para intentar la presente acción por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito entre la sociedad mercantil INESCA y la parte demandada, por lo tanto es esta la que debió demandar la resolución de contrato, haciendo referencia a los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 invocados por la parte demandante, los cuales surten efectos entre las partes que los suscribieron y solo puede solicitar la ejecución la parte que lo haya suscrito. De igual manera expone que la nueva propietaria suscribió su contrato de venta debió haber exigido a la anterior vendedora la notificación de venta realizada a los inquilinos del inmueble o en su defecto luego de haber comprado debió haber notificado de forma cierta a cada arrendatario de dicha venta; sin embargo expone que la parte demandante alega que notificó a través de cartel de notificación expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en el procedimiento de regulación que se lleva a cabo ante dicha oficina, manifestando que el mismo quedó anulado según sentencia de recurso de amparo proferida por el Juzgado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Táchira, en el expediente N° 6227-2005, exponiendo que quien notificó a los arrendatarios del edificio MARTIMAR fue la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y no la nueva propietaria y que lo notificado era referente a que la ciudadana CARMEN JOSEFINA OLIVERO CHACÓN, se había subrogado en los derechos del expediente administrativo N° 034 referido a la regulación de alquileres, pero en modo alguno notificó que había resuelto el contrato de administración con la anterior administradora, posteriormente transcribió parte de la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario, de fecha 05 de diciembre del 2006, en el expediente N° 1488. por tanto la parte demandada alega que la parte actora había confesado que nunca había notificado directamente a el arrendatario, ni la rescisión del contrato de administración de la empresa; seguidamente expuso que le había sido violado el derecho a la defensa por cuanto además de la violación al derecho al retracto legal, se ha vulnerado el derecho a la defensa de la parte demandada por cuanto la parte demandante, nunca notificó por escrito la resolución, rescisión o cumplimiento de contrato de administración con la empresa INES C.A., posteriormente hizo referencia a la sentencia invocada por la parte demandante junto a su escrito libelar, realizando una serie de observaciones. Finalmente expuso que había quedado demostrado que la parte demandada se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que existe un juicio de retracto legal, el cual se ventila ante el
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Circunscripción Judicial, en el expediente N° 18.954; que la demandante no tiene cualidad para demandar por cuanto el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda fue suscrito entre INES C.A., como administradora y la parte demandada; que la parte demandada ha cumplido con la obligación establecida en la Ley y en el contrato cuya resolución se demanda. (folio 87 al 99).
En fecha diecinueve (19) de mayo del 2008, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó copia certificada de todo el expediente. (folio 100).
En fecha veintidós (22) de mayo del 2008, este Tribunal acordó las copias certificadas solicitadas por los apoderados judiciales de la parte demandada, así como las solicitadas por el coapoderado judicial de la parte demandante. (folio 101 y 102).
En fecha veintiocho (28) de mayo del 2008, la coapoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas en el que promovió: 1) El meritó favorable de autos, especialmente la copia certificada de la demandada de retracto legal contenida en el expediente N° 18.954-2007; 2) el contrato privado de arrendamiento suscrito entre la Inmobiliaria San Cristóbal C.R.L. y la parte demandada; 3) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 22 de octubre de 1990, anotado bajo el N° 45, tomo 8; 4) documento de compra venta suscrito entre la ciudadana MARÍA CRISTINA MARQUEZ DE ALFONSO y LINDA CONSUELO WHAITE DE RAMIRO; 5) facturas originales emanadas de la empresa INESCA; 6) copias de los depósitos de pago emanados de este Tribunal y que constan en el expediente de consignaciones N° 410-06; 7) copia certificada emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial; 8) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 22 de octubre de 1990, anotado bajo el N° 45, tomo 8. (folio 103 al 143).
En fecha treinta (30) de mayo del 2008, el coapoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas; 1) Hizo referencia a los hechos narrados en el escrito de contestación a la demanda los cuales negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho; 2) promovió el mérito favorable de autos especialmente: a) el escrito libelar; b) copia del documento que riela a los folios 12 al 15 del expediente; c) contrato de arrendamiento que riela a los folios 17 al 18 del expediente; d) ejemplar del periódico la Nación, de esta ciudad de fecha 29 de diciembre de 2006, el cual riela al folio 20 del expediente; e) copia del retracto legal que riela a los folios 26 al 44 del expediente. (folio 144 al 148).
En fecha treinta (30) de mayo del 2008, este Tribunal agregó y admitió las pruebas presentadas por la apoderada judicial de la parte demandada y las presentadas por el apoderado judicial de la parte demandante. (folio 149 y 150).
En fecha seis (06) de junio del 2008, este Tribunal declaró con lugar la cuestión previa opuesta, acordando la sentencia de fondo una vez constara en autos las resultas del retracto legal arrendaticio. (folio 151 al 167).
En fecha veintiséis (26) de mayo de 2010, diligenció la parte demandante, consignando copia certificada de la decisión del retracto legal arrendaticio, el cual fue declarado inadmisible, por lo que solicitó la oportunidad para dictar sentencia de fondo en la presente causa. (folio 173 al 226).
PARTE MOTIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en atención del procedimiento de resolución de contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, fundamentado en el artículo 33, titulo IV, de la terminación de la relación arrendaticia, del capitulo I de las demandas de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los artículo 1133, 1159, 1160, 1167, 1579 y ordinal segundo del artículo 1592 del Código Civil y contrato de arrendamiento, debidamente reconocido por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 12 del mes de octubre de 1990, bajo el N° 45, tomo 08, de los libros de reconocimientos llevados por esa Notaría, así como también los sostenido por la parte demandante en su escrito libelar en donde se forma contrato de arrendamiento con el ciudadano: RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, por un inmueble tipo apartamento signado con el N° A-1, ubicado en el primer piso del edificio MARTIMAR, calle 4 con carrera 9, Parroquia San Sebastian, Jurisdicción del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con un tiempo de duración de seis (06) meses según la cláusula CUARTA del antes referido contrato de arrendamiento, contados partir del 01 del mes de junio de 1990, prorrogables por períodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes decida darlo por terminado, caso en el cual deberá participarlo a la otra por lo menos con un (01) mes de anticipación y por escrito, siempre que el arrendatario este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya dado cumplimiento al contrato, así como también manifestó que por cuanto la ciudadana CARMEN JOSEFINA OLIVERO CHACÓN, mediante documento protocolizado por ante Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 28 de noviembre del 2006, registrado bajo el N° 17, tomo 099 del protocolo primero; adquirió la totalidad del edificio MARTIMAR y por tal motivo subrogó como arrendadora de dicho apartamento siglado con el N° A-1 y el demandado ciudadano RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, ya identificado, como arrendatario a parte demandada. Expone en su libelo que en la cláusula tercera del susodicho contrato de arrendamiento, el demandado se obligó a pagar a la arrendadora la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS TRECE BOLÍVARES (Bs.2.513,oo) por canon de arrendamiento mensual y pagaderos por mensualidades anticipadas y habiéndose incrementado dicho canon a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo) antes de la conversión monetaria, equivaliendo a la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs.160,oo) en la actualidad. Así como también, alega la parte demandante, que el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: enero hasta diciembre de 2007, cuyo monto alcanza a la suma de UN MILLÓN NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.1.920.000,oo) que hoy equivale a MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.1.920,oo) y que ejerce la presente acción para que la parte demandada convenga o sea condenada por este Tribunal en dar resuelto el presente contrato de arrendamiento suscrito.
Consta en autos que la parte demandada se dió por citada a través de sus apoderados judiciales abogados DIXON ISAIAS ROMERO URBINA y SAMIA HARB AYOIBI, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 44.562 y 44.385, respectivamente y en fecha diez (10) de abril del 2008, dió contestación a la demanda en los siguientes términos: opuso la cuestión previa dispuesta en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que existe una demanda de retracto legal ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 18.954 y que hasta que no sea resuelta la misma no puede resolverse la presente demanda y en consecuencia manifiesta que debe suspenderse la presente causa hasta que sea resuelta la demanda de retracto legal arrendaticio. Asimismo, opuso la falta de cualidad de la parte demandante para intentar la presente acción por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito entre la sociedad mercantil INESCA y la parte demandada. Asimismo, hizo referencia a los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil, invocados por la parte demandante. De igual manera expone que la nueva propietaria suscribió su contrato de venta debió haber exigido a la anterior vendedora la notificación de venta realizada a los inquilinos del inmueble o en su defecto luego de haber comprado debió haber notificado de forma cierta a cada arrendatario de dicha venta; sin embargo expone que la parte demandante alega que notificó a través de cartel de notificación expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en el procedimiento de regulación que se lleva a cabo ante dicha oficina, manifestando que el mismo quedó anulado según sentencia de recurso de amparo proferida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Táchira, en el expediente N° 6227-2005, exponiendo que quien notificó a los arrendatarios del edificio MARTIMAR fue la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y no la nueva propietaria y que lo notificado era referente a que la ciudadana CARMEN JOSEDFINA OLIVERO CHACÓN, se había subrogado en los derechos del expediente administrativo N° 034 referido a la regulación de alquileres, pero en modo alguno notificó que había resuelto el contrato de administración con la anterior administradora, posteriormente transcribió parte de la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario, de fecha 05 de diciembre del 2006, en el expediente N° 1488. Seguidamente expuso que le había sido violado el derecho a la defensa por cuanto además de la violación al derecho de retracto legal, de la parte demandada por cuanto la parte demandante, nunca notificó por escrito la resolución, rescisión o cumplimiento de contrato de administración con la empresa INES C.A. Finalmente expuso que había quedado demostrado que la parte demandada se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que existe un juicio de retracto legal, el cual se ventila ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Circunscripción Judicial, en el expediente N° 18.954; que la demandante no tiene cualidad para demandar por cuanto el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda fue suscrito entre INES C.A., como administradora y la parte demandada; habiendo cumplido con la obligación establecida en la Ley y en el contrato cuya resolución se demanda.
Por cuanto la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda a través de sus apoderados judiciales opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de la actora para intentar el juicio, este Juzgador pasa a decidirla como punto previo.
PUNTO PREVIO
Aducen los abogados Dixon Isaías Romero Urbina y Samia Harb Ayoubi, con el carácter de coapoderados judiciales del demandado, que no es arrendatario de la demandante, si no de la Sociedad Mercantil INES, C.A., por cuanto fue con ella con quien celebró el contrato de arrendamiento el 22 de octubre de 1990, reconocido por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal.
A este respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 01116 del 19 de septiembre de 2002, señaló: "La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y (...) debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente".
De igual manera, en sentencia Nro. 415 de la Sala de Casación Civil del 8 de julio de 1999, expediente Nro. 99-161, se señaló que: “…hemos de aclarar que la legitimación a la causa, deviniente de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (…) Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que si es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa”.
Por otra parte, Arístides Rengel Romberg en su Manual de Derecho Procesal Civil venezolano, Vol. II. P. 140 señala que “…el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación”. De igual manera, afirma que “…la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Por lo que, sostiene que “…para obrar o contradecir en juicio, las partes deben afirmar ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida (legitimatio ad causam), y sí realmente lo son ó no, se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda”.
De lo señalado anteriormente se desprende que ha sido criterio pacífico y reiterado del Máximo Tribunal de la República considerar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción.
El artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
De igual manera, en la sentencia N° 1.753, de fecha 9 de octubre de 2006, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasquero López, que contiene la interpretación del artículo 20, señalado supra, estableció:
“La subrogación arrendaticia se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en lugar del arrendador, por lo tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, pudiendo demandar la resolución del contrato de arrendamiento…”
Del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 28 de noviembre de 2006, registrado bajo el N° 17, tomo 099, protocolo primero; que cursa en copia fotostática certificada a los folios 12 al 15, se evidencia que la ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón adquirió la totalidad del Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento A-1, por lo cual se desprende y evidencia, en el presente caso, que la parte demandante, ciudadana CARMEN JOSEFINA OLIVERO CHACÓN sí posee la cualidad necesaria para intentar el presente juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento, pues con la adquisición del Edificio Martimar adquirió los deberes y derechos de la arrendadora, estando inmerso dentro de ellos la posibilidad de solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento del citado apartamento, por lo que existe idoneidad de la persona que aquí se presenta como actor, por cuanto a pesar que el Contrato de Arrendamiento se celebró inicialmente entre la Sociedad Mercantil INES, C.A., como Arrendadora, y el ciudadano Ramón Adelso Vivas Valero como Arrendatario, por efecto de la compra de la totalidad del Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento N° A-1, adquirió por mandato del artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cualidad de arrendadora por subrogación, teniendo cualidad activa para interponer la demanda de Resolución de Contrato, razón por la cual se declara sin lugar la falta de cualidad opuesta como defensa de fondo, Y así se decide.
Ahora bien, una vez esbozada la síntesis de la controversia y resuelto el punto previo, procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El contrato de compra venta, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 28-11-2006, registrado bajo el N° 17, tomo 099, protocolo 01, folios 1/2, donde se demuestra que la ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón, parte demandante en la presente causa, adquirió la totalidad del Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento A-1, se valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
El contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INES, C.A., como arrendadora del apartamento N° A-1, ubicado en el primer piso del Edificio Martimar, situado en la calle 4 con carrera 9, de esta ciudad, y el ciudadano Ramón Adelso Vivas Valero, reconocido el 22 de octubre de 1990, por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 45, tomo 8, de los libros de reconocimientos llevados por esa Notaria, donde en su cláusula tercera el arrendatario se obligó a pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades anticipadas y en la cláusula cuarta las partes establecieron como término de duración seis (06) meses, contados a partir del primero (01) de junio de 1990, hasta el primero (01) de diciembre de 1990, prorrogable por periodos iguales, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil.
El ejemplar del diario La Nación, de fecha 29 de diciembre de 2006, cuerpo C, pagina 2 C, a través de la cual la Dirección de Consultoría Jurídica, Coordinación de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal le notificó a todos los arrendatarios, entre los cuales se encuentra el ciudadano Ramón Adelso Vivas Valero, que la ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón se había subrogado en los derechos de la antigua propietaria Linda Consuelo Whaite de Ramiro, sobre el Edificio Martimar sujeto a regulación estando en el expediente de regulación N° 034-2004, se valora de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.
La copia fotostática certificada tomada del expediente N° 18.954 que por Retracto Legal Arrendaticio cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; es un documento de naturaleza pública procesal, donde consta que el ciudadano Ramón Adelso Vivas Valero, y otros, interpuso demanda por el motivo arriba expresado, contra la ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón, quedando demostrado que el demandado de autos manifestó y aseveró que el día 29 de diciembre de 2006, mediante cartel de notificación de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, publicado en el diario La Nación de esta ciudad, había tenido conocimiento que Carmen Josefina Olivero Chacón había adquirido la totalidad del edificio Martimar, del cual forma parte el apartamento A-1, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promovió copia fotostática certificada tomada del expediente N° 18.954, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuyo motivo es Retracto Legal Arrendaticio, la cual ya fue valorada.
Contrato privado de arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria San Cristóbal, S.R.L., y el ciudadano Ramón Adelso Vivas Valero, el cual por su naturaleza debió promoverse y evacuarse conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se valora.
La parte demandada a través de su apoderado invocó el valor del contrato de arrendamiento, el cual por el principio de la comunidad de la prueba ya se valoró.
Copia fotostática del documento de compra venta del Edificio Martimar, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 13-09-1999, bajo el N° 44, tomo 012, protocolo 01, donde la ciudadana María Cristina Márquez de Alfonso, dio en venta el precitado inmueble a la ciudadana Linda Consuelo Whaite de Ramiro, el cual por ser un documento público se valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Facturas originales de la empresa INES, C.A., identificadas con los Nos. 000165 (13-12-2005); 000226 (21-02-2006), y 000267 (21-04-2006), las cuales no aparecen suscritas por persona alguna, no constituyendo en su esencia documento privado, conforme lo dispuesto en el artículo 1.368, y además para que pudiera surtir efecto probatorio, debieron promoverse a tenor de lo estatuido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que la parte demandante pudiera haber tenido el control de la prueba, razón por la cual no se valoran, y así se decide.
Copias de depósitos bancarios pertenecientes al expediente de consignaciones N° 410-06, que cursa por ante este Tribunal, de la cuenta de ahorro N° 0001110010589669, donde el demandado el ciudadano Ramón Adelso Vivas Valero, deposita cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2007 hasta abril de 2008. Estos depósitos bancarios están referidos a las consignaciones de cánones de arrendamiento a la empresa denominada INES, C.A., y conforme a lo alegado por la parte demandante, donde fundamentó su acción de resolución por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y conforme a lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concatenación con la Doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 1.753, en el expediente N° 06-0941, de fecha 9 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasquero López, que cursa a los folios 55 al 58 en copia fotostática, a partir de la fecha de enajenación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se accionó, que fue adquirido por la demandante el 26-11-2006, constando en autos cartel de notificación de fecha 28-12-2006, publicado en el Diario La Nación, y la copia fotostática certificada del libelo de la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio cursa en el expediente N° 18.954, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, los referidos depósitos no surten efecto ni probanza alguna para demostrar la solvencia del arrendatario demandado, por cuanto al contrario de lo descargado por la representación judicial del demandado, si podía la demandante accionar su resolución por efecto de la subrogación, y como consecuencia de ello, los referidos depósitos bancarios no demuestran que el demandado hubiere consignado los cánones de arrendamiento a nombre de la ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón, sino a nombre de la empresa INES, C.A., que dejó de ser arrendadora, y así se decide.
Copia fotostática certificada constante de 9 folios útiles del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, referida al oficio N° 069 dirigido al Jefe del Departamento de Migraciones de la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (ONIDEX), con sede en la ciudad de Caracas, referente al movimiento migratorio de la ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón, prueba ésta que no tiene relación alguna con el debate planteado de la Resolución de Contrato de Arrendamiento, razón por la cual no se valora.
Habiéndose analizado el acervo probatorio de las partes y siendo la acción incoada de Resolución de Contrato de Arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone la procedencia de la acción de Resolución de Contrato, cuando una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede demandar la Resolución. De igual manera, las cláusulas Tercera y Décima Octava del Contrato de Arrendamiento, tanto la arrendadora originaria como el arrendatario convinieron expresamente que el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas, daría lugar a demandar la resolución, y además el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil preceptúa entre otras, la obligación del arrendatario de pagar las pensiones arrendaticias en los términos pactados, y habiéndose subrogado la hoy demandante como arrendadora de ese contrato, era obligación del arrendatario demandado, haberle pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2007, no habiendo demostrando estar en estado de solvencia.
El artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le imponen a las partes probar sus propias afirmaciones, y en el presente caso, el arrendatario demandado debió probar que no estaba incurso en insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento señalados, por cuanto éstos, por efecto de la subrogación arrendaticia debió realizarlos a partir del mes de enero de 2007, a la ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón, y no estando demostrado el pago de las referidas pensiones arrendaticias, este Juzgador, conforme a lo dispuesto en el articulo 254 ibídem, por existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, debe declarar con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el abogado José Manuel Restrepo Cubillos, actuando en nombre y representación de la demandante ciudadana Carmen Josefina Olivero Chacón; y así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana CARMEN JOSEFINA OLIVERO CHACÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 10.904.038, contra el ciudadano RAMÓN ADELSO VIVAS VALERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.495.378, quedando así resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por la partes ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 22 de octubre de 1990, inserto bajo el No. 45, tomo 8, de los libros de reconocimientos llevados por esa Notaría. En consecuencia se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar a la demandante el inmueble objeto del presente litigio, constituido por el apartamento No. A-1, ubicado en el primer piso del Edificio “MARTIMAR”, situado en la carrera 9 con calle 4, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en el mismo buen estado en que lo recibió, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
Abg. M.Sc. GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
Juez Temporal
Abg. MARÍA ESPERANZA VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 p.m.), quedando registrada bajo el N° 381 y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Abg. MARÍA ESPERANZA VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria
Exp. N° 4649-2008
GEPA/ María E.
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