TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
199º y 150º
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ RAFAEL BLANCO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V.-7.187.601.
APODERADOS JUDICIALES: MARÍA DOS SANTOS DE FREITES, venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 32.994.

ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V.-8.177.402.
APODERADO JUDICIAL:

ALBERTO FERREIRA CAMARA y GLORIA MARINA GÓMEZ, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.352 y 12.289.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 10082
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se inicia la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA- VENTA, por escrito libelar presentado en fecha 29 de enero de 2002, por el ciudadano JOSÉ RAFAEL BLANCO LÓPEZ, contra el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, afirmando la parte actora: 1) Que en fecha 11 de junio de 1.999, suscribió con el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO contrato de opción de compra-venta, por un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el Nº 0203, Piso Nº 2, del Bloque Nº 12, Residencias Vista al Mar, ubicado en la Urbanización Prolongación 10 de Marzo, Parroquia Maiquetía, Jurisdicción del Territorio Federal Vargas. 2) Que el apartamento forma parte del edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el documento de condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Territorio Federal Vargas, de fecha 12 de febrero de 1996, anotado bajo el Nº 32, Protocolo 1º, Tomo 2 y en los planos explicativos del Edificio, sus dependencias e instalaciones, agregadas al respectivo cuaderno de comprobantes de la citada Oficina Subalterna de Registro con fecha 12 de febrero de 1.996, anotado bajo los Nº 111 al 115, a los folios 115 al 119. 3) Que el prenombrado apartamento tiene una superficie de sesenta y nueve metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (69,34 mts²) y comprendido dentro de los siguientes linderos: PISO: con techo del apartamento 0103, TECHO: Con piso del apartamento 0303; NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con área común de circulación y fachada sur del edificio; ESTE: Con fachada este del Edificio y Oeste: Con pared que da con el apartamento 0202 y área común de circulación, todo lo cual consta suficientemente de Documento Protocolizado en fecha 08 de diciembre de 1.998, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Estado Vargas, anotado bajo el Nº 31, Tomo 13 del Protocolo Primero. 4) Que en el mencionado contrato de opción de compra-venta se estableció lo siguiente: CLÁUSULA TERCERA: “El plazo de esta Opción es de noventa (90) días contados partir de la fecha de la firma del presente documento. Dicho plazo podrá ser prorrogado por plazos iguales, con la autorización por escrito de ambas partes”. Asimismo, se estableció en la clausula cuarta lo siguiente: CLÁUSULA CUARTA: “…Si no obstante de haber cumplido el optante con todo lo convenido, EL PROPIETARIO desistiere de la venta estará obligado a restituir las cantidades recibidas como precio de la opción o sea la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000,00 Bs.) mas la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000,00 Bs.) adicionales, como indemnización de daños y perjuicios causados a EL OPTANTE por su incumplimiento. Tanto la restitución de la cantidad recibida como parte del precio de la opción de compra, así como la cantidad equivalente a los daños y perjuicios deberá entregarlo EL PROPIETARIO a EL OPTANTE dentro del plazo establecido de los treinta (30) días siguientes al vencimiento del plazo establecido para esta opción…”. 5) Que el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, hasta la presente fecha no ha cumplido con la obligación de venderle el inmueble ante señalado, obligación ésta establecida en la Cláusula Primera del Contrato de Opción de compra-venta, y muchos menos le ha devuelto la cantidad entregada como Arras de Garantía con su respectiva indemnización, prevista en la cláusula cuarta del prenombrado instrumento. 6) Que ha realizado infinitas gestiones tendientes a lograr que sea vendido el referido inmueble, o en su defecto que le sea devuelta la cantidad entregada como garantía y en consecuencia le sean pagados los daños y perjuicios expresamente estipulados, siendo todas las diligencias efectuadas inútiles e infructuosas. 7) Que demanda al ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1159, 1167 y 1264 del Código Civil, para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal, a los siguiente: PRIMERO: A dar por resuelto el Contrato de Opción de Compra-Venta otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas en fecha 04 de Noviembre de 1.998, por incumplimiento de lo establecido en la Cláusula Primera del mismo. SEGUNDO: En restituir y/o pagar la cantidad entregada como garantía de cumplimiento de la obligación equivalente a la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000,00 Bs.), tal como lo establece la cláusula cuarta del contrato de opción de compra. TERCERO: En pagarle la indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento por parte del demandado, igualmente establecida en la cláusula cuarta del prenombrado contrato de opción de compra, equivalente a la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000,00 Bs.). CUARTO: Pagar las costas y costos que cause el presente Juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, exige que las cantidades antes elencadas sean debidamente indexadas.
En fecha 8 de mayo de 2003, la parte demandada se da por citada, confiere poder Apud acta a los profesionales del derecho, abogados ALBERTO FERREIRA CAMARA y GLORIA MARINA GÓMEZ, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº. 43.352 y 12.289, los cuales consignaron el escrito de la contestación de la demanda en los siguientes términos: 1) Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda incoada en contra de sus representados, tanto en los hechos por no ser ciertos como en el derecho por no estar basados en la realidad objetiva jurídica. 2) Que la verdad verdadera es que su representado firmó con el actor un documento de opción de compra-venta por el mencionado apartamento, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Territorio Federal Vargas, (hoy Estado Vargas), en fecha 04 de noviembre de 1998, anotado bajo el Nº 79, Tomo 46, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. 3) Que rechazan, niegan y contradicen que su representado haya incumplido la cláusula penal establecida en la cláusula quinta del referido contrato de opción de compra a que hace referencia el actor. 4) Que rechazan, niegan y contradicen haber incumplido obligación alguna contraída por el actor, por cuanto su representado tenía al día el pago de los servicios públicos necesarios para la firma del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro y principalmente el derecho de frente, requisito necesario para la protocolización del documento definitivo. 5) Que en la cláusula octava, expresamente conviene el optante (en este caso el actor o comprador) que todos los gastos que puedan originarse por concepto de redacción del documento de compra, derecho de registro y habilitación, serán única y exclusivamente por su cuenta. 6) Que al revisar el libelo de la demanda no aparece en parte alguna que el actor hubiera presentado el documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro y que se le hubiese participado al demandado que debía presentarse a firmar en la fecha que el Registro hubiere establecido, ya que de acuerdo a la cláusula octava del contrato de opción de compra-venta a que hace referencia el actor esta era su obligación. 7) Que en el contrato de Opción de compra-venta en la Cláusula Tercera se aprecia que el plazo de la opción era de 90 días, contados a partir de la fecha de la firma del mencionado documento y que ese lapso podría ser prorrogado por períodos iguales con autorización por escrito de ambas partes. 8) Que no cursa en autos que dicho lapso se hubiere prorrogado y aparte de esto, si el contrato a que hace referencia el actor se firmó como establece en su libelo el 11 de Junio de 1999, los noventa (90) días se cumplieron el 11 de septiembre de 1999, y es de observar que el libelo es presentado el 29 enero del 2002, o sea dos (02) años, 5 meses y 18 días después, alegando que el incumplimiento alegado es falso desde todo punto de vista jurídico, ya que de acuerdo a lo que el actor expresa en el libelo y a lo establecido en el contrato de opción de compra-venta a que hace referencia el actor quien incumplió fue él mismo. 9) Que en el presente caso, si en verdad se hubiera firmado el contrato de opción de compra a que hace referencia el actor la EXCEPCION NOM ADIMPLETI CONTRACTUS no se cumple, ya que el actor exige el cumplimento del contrato, sin haber cumplido por su parte la obligación que le imponía el pacto. 11) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código Civil venezolano, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Si el actor no cumple con su obligación no puede solicitar el cumplimiento de la contraparte.
En fecha 08 de julio de 2003, los apoderados judiciales de las partes consignan escritos de promoción de pruebas, las cuales son debidamente providenciadas y admitidas en fecha 29 de julio de 2003.
En fecha 19 de Septiembre de 2003, el Tribunal fija para informes la presente causa.
En fecha 23 de enero y 12 de abril de 2004, el Juzgado ratifica oficios al Departamento de Promoción y Operaciones del Instituto Nacional de la Vivienda y a la Junta de Condominio del Edificio Vista Al Mar.
En fecha 22 de marzo y 22 de septiembre de 2005, la representación de la parte actora solicita pronunciamiento (sentencia).
En fecha 7 de febrero de 2006 y 15 de mayo de 2007, la representación de la parte actora solicita pronunciamiento.
En fecha 4 de julio del 2007, la titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, se inhibe de seguir conociendo la presente causa.
En fecha 10 de julio de 2007, se remite la causa a este Juzgado
En fecha 14 de agosto de 2007, el Juez Titular de este Juzgado, Abg. CARLOS E. ORTIZ F., previa designación en el cargo de fecha 20 de Junio de 2007, se aboca al conocimiento de la presente causa.
En el día de hoy, Veintiséis (26) de enero de 2010, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la falta de impulso procesal de parte desde el 15 de mayo de 2007, encontrándose el juicio en fase de sentencia desde el año 2004 pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
III
MOTIVACIÓN
SOBRE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
Para determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos original del contrato de opción de compra-venta, el cual cursa a los folios siete (7), ocho (08), nueve (09) y diez (10) de autos; evidenciándose de la revisión del mismo que se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Territorio Federal de Vargas, hoy Estado Vargas, quedando anotado bajo Nº 79, Tomo 46, de los Libros llevados por esa Notaría Pública. Asimismo se observa que la parte demandada convino en la existencia de dicho contrato.
Sobre la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, es oportuno observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece:

“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”
De una lectura del citado criterio Jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del opcionante vendedor y opcionado comprador. En tal sentido, este sentenciador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa, así calificado por las partes.- Así se decide.

Respecto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe al hecho de que a la presente fecha no ha cumplido el demandado con la obligación de venderle el inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con lo señalado en la Cláusula Primera del contrato de Opción de Compra-Venta, y asimismo tampoco le ha hecho devolución de la cantidad entregada en arras de garantía con su respectiva indemnización, prevista igualmente en la cláusula cuarta de la prenombrada convención contractual. Por su parte el demandado alega no haber incumplido en forma alguna por cuanto era obligación de la parte actora correr con los gastos referentes a la protocolización del documento definitivo de venta, así como de todos los gastos originados por concepto de redacción de documento de compra, derechos de registro, habilitación, etc.
Así las cosas, corresponde a este Juzgador determinar a partir de las pruebas cursantes a los autos el incumplimiento del demandado alegado por la parte actora. En este sentido, el actor promovió las siguientes instrumentales:
1.- Copia certificada de documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Vargas del Territorio Federal de Vargas, hoy Estado Vargas, inserto bajo el Nº 31, protocolo 1, Tomo 13, de fecha 08 de diciembre de 1998; del cual se desprende la compra del inmueble objeto de la presente controversia, por parte del ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO al ciudadano RAMON GERARDO PEREZ GUERRERO, apoderado del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI).
La mencionada instrumental de carácter público presta para este sentenciador todo el valor probatorio que del mismo se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto permite establecer la titularidad del derecho de propiedad de la parte demandada, ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO sobre el inmueble constituido por el apartamento Nº 0203, ubicado en el piso Nº 2, del Bloque Nº 12, Residencias Vista al Mar, de la Urbanización Prolongación 10 de Marzo, Parroquia Maiquetía, Jurisdicción del Territorio Federal Vargas para el momento de la suscripción del Contrato de Opción de Compra-Venta con la parte actora, ciudadano JOSÉ RAFAEL BLANCO LÓPEZ.-Así se establece.
2.- Documento contentivo del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre los ciudadanos ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO (el propietario) y JOSÉ RAFAEL BLANCO LÓPEZ (el optante), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Territorio Federal Vargas, hoy Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nº 79, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 04 de noviembre de 1998.
La referida instrumental de carácter auténtico fue reconocida por la parte demandada en su escrito de contestación, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, presta para este sentenciador todo el valor probatorio que del mismo pueda desprenderse por cuanto permite establecer la existencia de la relación o vínculo contractual entre las partes que forman la presente controversia.- Así se establece.
3.- Promovió la parte actora durante el período probatorio la prueba de Informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual solicitó se oficiara a la Dirección de Gestión Económica, Unidad de Tributo de la Alcaldía del Estado Vargas, a lo fines de demostrar que el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, incumplió con la obligación contenida en la cláusula sexta contenida en el contrato de opción de compra venta.
De la revisión de las actas procesales que componen la presente controversia se evidencia que en fecha 10 de noviembre de 2003, se recibió por ente el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, respuesta emitida por la Dirección de Gestión Económica, en el cual informaba acerca de lo peticionado por ese Jugado en oficio Nº 841/03, de fecha 21 de octubre de 2003, a saber:
“…en cuanto al Impuesto Inmobiliario, conocido como (derecho de frente), el inmueble está registrado en nuestros archivos signado bajo la Cuenta nº 49502.
2.- En cuanto al pago de dicho inmueble quiero informarle que el mismo paga TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 40/100 (3.744,40), Trimestral.
3.- En la actualidad presenta una deuda de Impuesto Inmobiliario, por la cantidad de NOVENTA MIL NOVENTA BOLÍVARES CON 26/100 (Bs.90.090, 26).
4.- Cuando hacen referencia al monto y a los meses adeudado para esa fecha de la opción de compra, es decir el 04 de febrero del año 1999, el contribuyente no estaba solvente y sigue estando insolvente.
5.-Por último en cuanto hacen referencia que enviemos copia certificada de los recibos del Impuesto Inmobiliario, no podemos enviar los mismos ya que el Contribuyente sigue estando insolvente con esta Administración Municipal.”
En cuanto a la citada instrumental de carácter público administrativo, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 22 de junio de 1999, estableció:
“Debido a que la administración pública se encuentra regida por un ordenamiento jurídico especial, éste ha venido creando medios de prueba especiales consustanciados con los hechos relevantes en las relaciones jurídicas entre la Administración Pública y los Administrados. Un ejemplo de esta diferencia se hace patente en el caso del documento público negocial del derecho privado y el documento público administrativo. Uno y otro son modalidades de un mismo género: el documento público,…
…La doctrina administrativa y la jurisprudencia apuntan a señalar que la diferencia primordial entre el documento público del derecho privado y el documento público administrativo radica en el hecho de que en el primero, el contenido del documento lo determinan las partes, sin que el funcionario ante quien se otorga tenga facultades para intervenir en tal aspecto, mientras que en el documento administrativo, trátese de una declaración de voluntad, de certeza o de un juicio, el contenido proviene de la propia administración que se expresa por intermedio de un funcionario o de un órgano público con competencia asignada legalmente para pronunciarse al respecto.
El documento público del derecho común expresa una actividad de los particulares, generalmente negocial, el documento público administrativo contiene la expresión de voluntad de la administración….
Partiendo entonces de la premisa de que los documentos públicos administrativos son del género de los documentos públicos, los mismos deben entenderse comprendidos dentro del concepto de “instrumentos públicos” a que alude la norma contenida en el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.”
Entonces, tal instrumental, que no fue impugnada, siendo documento público administrativo que se asimila al documento público en cuanto a su valor probatorio se refiere, presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, esto es, la certeza de las afirmaciones de la autoridad administrativa en cuanto a la insolvencia del ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO por concepto de la obligación de cancelación ante el referido ente de los montos referidos al Impuesto Inmobiliario o Derecho de Frente al momento de la suscripción del contrato de opción de compra venta hasta la llegada de la respuesta emitida por esa Administración.-Así se establece.
4.-Pomovió la parte actora la Prueba de Informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se ofició a HIDROCAPITAL Y SABENPE, a los fines de demostrar que el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, incumplió con la obligación contenida en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta, referida a la cancelación de los impuestos municipales, específicamente las correspondientes a Aseo Urbano Domiciliario y Agua.
Riela a los autos documental contentiva de las resultas de la precitada prueba de informes, tratase de un recibo-factura (Duplicado) del titular o cliente (Instituto Nacional de la Vivienda o I.N.A.V.I), emitido por HIDROCAPITAL con cargo al inmueble objeto del contrato ubicado en la Urbanización Prolongación de 10 de Marzo, Avenida 10 de Marzo, desde la Calle Nueva, edif. Conjunto Residencial Vista al Mar, pc 0302-0202, Parroquia Carlos Soublette, Municipio Vargas.
La referida instrumental de carácter público administrativo, la cual se asimila, como ya se refirió, a los documentos públicos, produce certeza en este sentenciador en cuanto evidencian que el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, parte demandada, adeuda para la fecha de emisión del descrito recibo por concepto de este servicio público, es decir, para la fecha 08 de marzo de 2004, la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 399.656,25), colocándolo claramente en un estado de insolvencia por el servicio público (Aseo Urbano Domiciliario y Agua).-Así se establece.
5.-Promovió la parte actora la Prueba de Informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se oficia al Departamento de Promoción y Operaciones del Instituto Nacional de la Vivienda (I.N.A.V.I), a los fines de que informaran sobre los siguiente: A) Si entre sus archivos se encuentra la venta de un inmueble constituido por el mencionado apartamento. B) Si el inmueble fue requerido con algún tipo de gravamen. C) Si mediante el memorando de fecha 29 de junio de 1999, identificado con el Nº 289 se le notificó al ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, en su condición de propietario del inmueble antes identificado que las liberaciones para ese sector se encontraban suspendido. D) Que envíe el Tribunal copia certificada del memorando de fecha 29 de junio de 1999, identificado con el Nº 300, con el cual se ratifica nuevamente al ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, que la liberación para el inmueble de su propiedad se encontraba suspendida, máxime cuando el inmueble apenas tenía cuatro (4) años de haberse adjudicado. E) Que envíe al Tribunal copia certificada del memorando de fecha 02 de julio de 1999, identificado bajo el Nº 300, anteriormente referido. Pretende demostrar la parte actora que el demandado incumplió con la obligación contenida en la Cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compra-Venta, referida a la tradición legal, pues de conformidad con lo expresado por el actor:
“…no podía venderle a mi representado el inmueble, ello en virtud que en la fecha en la que debió protocolizarse el documento de venta respectivo, es decir, el 04 de febrero de 1999, el demandado no había conseguido la liberación del inmueble.”
En fecha 05 de abril de 2004, el mencionado ente manifiesta lo siguiente:
“Con respecto al punto 1) le participo que en expediente administrativo correspondiente al Bloque 12, Apartamento 0203, Urb. 10 de Marzo, La Guaira, se encuentra inserto en el folio treinta y nueve (39) CONTRATO DE VENTA A PLAZO No. 0175727, celebrado en fecha 30 treinta y uno (31) de mayo de mil novecientos noventa y cinco (1995), entre el INSTITUTO NACIONAL DEA (sic) LA VIVIENDA (INAVI) y el ciudadano JOSE SALAZAR CARDOZO, titular de la cédula de identidad No. 8.177.402 sobre un inmueble identificado Apto. 0203, Bloque 12, Edificio 01, Urb. 10 de Marzo, Nomenclatura: 010512010203-N. Así mismo (sic), se encuentra inserta en los folios noventa y cuatro (94) al noventa y seis (96) del mismo expediente, fotocopia del contrato de compra-venta entre el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) y el ciudadano antes identificado, sobre el mismo inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1998)m el cual quedó inserto en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría bajo el No. 66, Tomo 65 y registrado posteriormente en fecha ocho (08) de octubre de mil novecientos noventa y ocho (1998), por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Vargas del Territorio Federal Vargas (hoy estado Vargas), bajo el No. 31, Tomo 13, Protocolo 1º.
En relación al punto 2), le comunico que según el documento de compra-venta registrado, mencionado supra, no existe gravamen hipotecario, ya que el precio del inmueble cuyo monto ascendía a Un Millón Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.450.000,00) fue totalmente cancelado. Sin embargo, cabe señalar que el Instituto nacional de la vivienda (INAVI), tiene derecho de preferencia para readquirir el aludido inmueble, entre los veinticinco (25) años siguientes a la operación de compra-venta, de conformidad con el artículo 16 de la Ley que rige sus funciones el cual reza así:
“El Instituto Nacional de la Vivienda tiene derecho de preferencia para readquirir los inmuebles que haya vendido en el cumplimiento del objetivo fundamental que se asigna esta Ley, dentro de los veinticinco (25) años siguientes a la operación de compra-venta.
…omisis…
Por otro lado, el artículo 42 eiusdem establece:
Cuando el propietario de algún inmueble vendido por el Instituto esté pagado totalmente o no, lo venda sin notificar previamente al instituto para que ésta ejerza el derecho de preferencia, el Instituto ejercerá de todos modos dicho derecho y los gastos que ello ocasione serán por cuenta del propietario.
De las normas transcritas anteriormente, se colige la carga legal que pesa sobre los inmuebles vendidos por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI).
Con respecto a los puntos 3) y 4) le notifico que el aludido expediente administrativo, no cursa el memorándum de fecha veintinueve (29) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999), identificado con el Nº 289, por lo que no podemos remitirle la copia solicitada.
En cuanto al punto 5), resalto que los memoranda (sic) son comunicaciones internas del Instituto y el Memorándum No. 300, de fecha dos (02) de julio de 1999, que cursa en el folio cien (100) del mencionado expediente administrativo , está dirigido a la Agencia No. 11 de La Guaira –Atc. T.S.U. Oscar Hernández; por lo que podemos inferir que el Instituto, mediante dicho memorándum, no le ratificó (sic) al ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, que la liberación del inmueble de su propiedad se encontraba suspendida.
El punto 6) la copia certificada solicitada, va anexa al presente oficio.”
Respecto a la transcrita instrumental y asimismo, el memorándum anexo a la respuesta emitida por el INAVI, ambas de carácter público administrativo, las cuales dejan establecido que desde el 21 de agosto de 2002, la Gerencia Legal de esa entidad ordenó a la Gerencia de Ventas y Recaudación el otorgamiento de la primera liberación de un apartamento en el citado Bloque y desde esa fecha se comenzaron a otorgar a todos los adjudicatarios que solicitaron la liberación de la Cláusula Opcional, igualmente, el memorándum Nº 300 de fecha 02 de julio de 1999, en el cual se informa la devolución de la Carta de Liberación y expediente del inmueble ubicado en la referida dirección, en virtud que de acuerdo a las instrucciones impartidas por la Gerencia de Ventas y Recaudación (ahora Promoción y Operaciones) la liberaciones para este sector estaban suspendidas, por cuanto el inmueble sólo tenía cuatro (04) años de haberse adjudicado.
A las precitadas instrumentales, de carácter público administrativo, le son aplicables las consideraciones doctrinales y jurisprudenciales expuestas con anterioridad en el cuerpo de este fallo, y prestan para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende y en tal sentido acreditan la liberación del inmueble objeto de la presente causa para el momento de la suscripción del contrato de opción compra-venta, es decir, para la fecha 04 de febrero de 1998, pudiendo en este sentido el futuro vendedor o propietario realizar la típica obligación de la tradición legal de la cosa al momento de la suscripción del documento definitivo de compra-venta.-Así se establece.
Ahora bien, de conformidad con lo expresado por la parte actora en su libelo de demanda y su escrito de promoción de pruebas la parte demandada incumplió con las obligaciones contenidas en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta y especialmente incumplió, a decir del actor, con la cláusula sexta del mencionado documento, la cual establece:
“SEXTA: EL PROPIETARIO se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravamen e impuestos nacionales y municipales y a presentar ante la Oficina de Registro (sic) Público correspondiente las solvencias de derecho de frente, hidrocapital, aseo urbano, teléfono y condominio.”
En este sentido, la parte demandada alega que no había incumplimiento alguno de las obligaciones contraídas por su persona con la suscripción del contrato de Opción de compra-venta, por lo que a efectos probatorios promueve las siguientes documentales:
1.-Documento emitido por la Dirección de Gestión Económica de Tributos de la Alcaldía del Municipio Vargas, de fecha 14 de enero de 2003, por concepto de cancelación de inmuebles urbanos del apartamento en controversia. Al respecto de la referida instrumental, esta debió ser ratificada mediante la prueba de informes para darle autenticidad, pues, fue consignada a los autos como un simple recibo emanado de un organismo público sin indicar señales de autoría o representación de la Institución, por lo tanto, dicha instrumental no presta para este Órgano Jurisdiccional ninguna certeza sobre hecho alguno inherente a la controversia.- Así se declara.
2.-Recibo de pago de condominio de RESIDENCIAS “VISTA AL MAR”, correspondiente a los meses octubre, noviembre y diciembre de 1998 por las cantidades de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) y Dieciséis Mil Bolívares (Bs. 16.000,00) respectivamente. Al respecto de las instrumentales referidas son de carácter privado y emanan de terceros que no forman parte de la presente causa, lo que indica que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debieron ser ratificadas a través de la prueba testimonial del tercero emisor, lo cual, a partir del estudio de las actas procesales no sucedió, razón por la cual debe este sentenciador negarles valor probatorio.-Así se establece.
3.-Recibos emitidos por la Administradora Serdeco, C.A, correspondientes a los pagos del servicio eléctrico del inmueble objeto de la presente demanda en el cual se abarcan los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998 y enero, febrero y marzo de 1999, cancelados por el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO.
Respecto al valor probatorio de los recibos producto del consumo y pago de los servicios públicos, el procesalista patrio Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su obra “Revista de Derecho Probatorio” Nº 9, pág., 346 y siguientes, expone:
“En el caso de las notas de consumo de servicios telefónicos y electricidad (éstas últimas incluyen la facturación referida al servicio de aseo urbano y domiciliario), es importante señalar que las mismas nacen siempre como consecuencia de un Contrato de Servicio celebrado previamente entre las partes contratantes, y por la naturaleza de los mismos, la manera de reflejar la contraprestación por la utilización de tales servicios, se realiza a través de una nota de consumo o bien de una factura, la cual debe detallar de manera clara y precisa todos los datos inherentes al consumo de los mismos.
…De acuerdo con los anterior, si se establece que las notas de consumo son documentos accesorios de los contratos de servicio suscritos por los usuarios y los entes encargados de su explotación, se hace necesario indagar acerca de que naturaleza documental tiene dicho contrato, es decir, si pertenece a los Documentos Públicos o Privados.
El Código Civil venezolano define los documentos públicos de conformidad con el artículo 1.357 de la siguiente manera:
“Es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultad para darle fe, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”.
El cuanto al Documento Privado, el mismo se puede definir como:
“Todos los actos o escritos que emanan de las partes sin la intervención del Registrador, el Juez o de otro funcionario público competente y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba”.
…omissis…
Si las notas de consumo siguen la suerte de los principal, siendo lo principal un documento privado (contrato de servicio), entonces se puede hacer extensiva tal cualidad a las notas de consumo. Desde este punto de vista entrarían el contrato de servicio y su respectiva nota de consumo dentro del mundo tan específico de la prueba documental, teniendo naturaleza de prueba legal, y por ser instrumentos fundamentales deberán acompañarse conjuntamente con el libelo de demanda, y en caso de que esto no se haya hecho será la última oportunidad para acompañarlo el lapso de promoción de pruebas, en original más no en copia certificada por cuanto éste último proceso de certificación es imposible debido a que el mismo no se encuentra inscrito en ninguna oficina pública de la cual pueda compulsarse de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Se planteó igualmente la posibilidad de considerar los Contratos de Servicios Públicos…y las notas de consumo causadas como consecuencia de la suscripción de aquel, como Documentos Públicos por la naturaleza de los servicios prestados, es decir por ser considerados Servicios Públicos. Tal posibilidad se desvirtuó por cuanto la relación que existe entre las empresas que prestan tales servicios y los suscriptores o abonados es de derecho privado, además de ser las empresas concesionarias empresas privadas, que desenvuelven sus actividades dentro del marco de acción de las normas del derecho privado.”
En consecuencia, tales documentales de carácter privado, habiendo quedado exentas de impugnación en el curso del juicio, prestan para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprenden en cuanto permiten establecer el pago del servicio eléctrico de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998 y enero, febrero y marzo de 1999, por parte del ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO.-Así se establece.
4.-Promovió la parte demandada la Prueba de Informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se ordena oficiar a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Estado Vargas a los fines de informar si por ante ese despacho había sido introducido documento de compra-venta por el ciudadano JOSÉ RAFAEL PEREZ LÓPEZ.
Por recibido oficio Nº 1395-773, de fecha 05 de septiembre de 2003, emitido de la mencionada sede, se observa:
“Es grato dirigirme a Ud., en la oportunidad de acusar recibo de su oficio Nº 840/03 de fecha 29-07-2003, recibido en este Despacho el día 20-08-2003, a las 01:10 p.m., por el cual solicita información si entre las fechas comprendidas del 04/11/1998 al 04/11/1999, fue introducido un documento de compra-Venta (sic), por el ciudadano José Rafael Blanco López, C.I Nº V.-8.177.402 para su protocolización, …omisis…Al respecto procedo a informarle que de la búsqueda en el libro respectivo y no se encontró algún documento de Compra-Venta presentado para su protocolización, en el lapso ya indicado.”
Respecto a la analizada documental, por ser documento público administrativo en tal manera, como se ha referido en el cuerpo del presente fallo, se asimila al documento público, confiere a este sentenciador todo el mérito probatorio que del mismo se desprende, en cuanto se evidencia a partir del mismo la no presentación de documento definitivo de venta por ante esa Oficina Registral.-Así se establece.
Así las cosas, se evidencia a partir del estudio de todas las pruebas cursantes en la presente causa que la parte demandada no demuestra suficientemente el cumplimiento de las obligaciones que como propietario y futuro vendedor del inmueble objeto de la presente causa tenía a su cargo, incumplimiento verificado respecto a las diligencias que debían ser realizadas por su persona a los efectos de la protocolización del documento definitivo de venta, contraviniendo en este sentido lo estipulado en la Cláusula Sexta del Contrato de opción de Compra-Venta, pues ha quedado establecido de las pruebas antes apreciadas, particularmente de la prueba de informes, que el demandado para la fecha de la suscripción del contrato estaba insolvente en el pago de los impuestos inmobiliarios (Derecho de Frente), y en el pago de los servicios públicos domiciliarios (Ase urbano y agua). Así se establece.
Adicionalmente, de conformidad con lo expresado por el artículo 16 de la Ley encargada de regir las funciones del Instituto Nacional para la Vivienda (INAVI) establece que en caso del adjudicatario pretender la venta del bien, el mencionado Instituto tiene derecho de preferencia para readquirir los inmuebles dentro de los veinticinco (25) años, con lo cual llega a concluir este sentenciador que la opción de compra-venta, no debió realizarse sino con posterioridad a la negativa del mencionado ente de readquirir el inmueble, pues ante la violación del derecho de preferencia, nos encontramos ante un impedimento jurídico, que haría improcedente la negociación, en consecuencia, es evidente que se ha cumplido el segundo de los requisitos de procedencia de la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, resultando forzoso declarar procedente en derecho la acciòn ejercida.-Así se establece.
En cuanto a lo solicitado por el actor en el petitorio respecto a la restitución de la cantidad entregada como garantía de cumplimiento de la obligación, equivalente a la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000,00 Bs.), tal como lo establece la Cláusula Cuarta del prenombrado contrato de Opción de compra-venta, visto que la parte demandada en momento alguno niega o contradice tal hecho, reconociendo a cambio la existencia del contrato objeto de la presente causa. En este sentido expone el demandado en el escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:
“…la verdad verdadera es que nuestro representado firmó con el actor un documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Territorio Federal Vargas, (hoy Estado Vargas) en fecha 4 de noviembre de 1.998, anotado bajo el Nº 79, Tomo 46, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría”.
Asimismo establece la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra:
“CLÁUSULA CUARTA: El precio de la opción de compra será pagado por EL OPTANTE a EL PROPIETARIO de la siguiente forma TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000,00 Bs.), pagado en este acto y en dinero en efectivo y el saldo o resto, es decir, la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (12.500.000,00 Bs.), en el acto de la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble mencionado en la cláusula Primera.”
Así las cosas, debe concluir este sentenciador en la aceptación tácita o convenimiento de la cantidad establecida en la transcrita cláusula por parte del demandado, pues de conformidad con la misma y lo expresado por este último, esa cantidad se entregó al momento de la suscripción del documento preparatorio, y siendo que la cláusula cuarta autoriza al comprador (optante) a solicitar la restitución de la referida suma ante el incumplimiento por parte del propietario (vendedor), y vista las conclusiones emitidas por este Órgano Jurisdiccional, al dejar establecido la insolvencia del demandado y la violación del derecho de preferencia establecido en beneficio del extinto Instituto Nacional de la Vivienda, lo que ha generado el incumplimiento de su parte, deviene en legítimo y procedente el reíntegro o restitución al actor de la suma entregada al momento de firmar el compromiso bilateral de compra venta, y que asciende a TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00), hoy por efecto de la reconversión monetaria, la suma de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,00).- Así se establece.
Ahora bien, respecto a la solicitud de resarcimiento producto de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del demandado, previstos en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), este sentenciador, en vista de lo establecido en la mencionada cláusula, comprobado cómo ha sido el incumplimiento de la parte demandada en el cuerpo del presente fallo y de conformidad con lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, en el cual se expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, debe forzosamente declarar la procedencia de los peticionado, y niega la corrección monetaria de la referida suma, pues se trata de una consecuencia del incumplimiento debidamente acreditado en autos, cuyo límite ha sido establecido contractualmente, monto que no desembolsó el actor y nunca estuvo a disposición del demandado por efecto del contrato, razón por la cual acogiendo este sentenciador el límite establecido en el contrato y dada la naturaleza de la obligación objeto de condena, niega la indexación de la referida suma.- Así se establece.
Como corolario de lo anterior, resultará forzoso para este sentenciador declarar parcialmente con lugar la presente demanda y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JOSÉ RAFAEL BLANCO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V.-7.187.601, contra el ciudadano ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V.-8.177.402.- Así se establece.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre los ciudadanos JOSÉ RAFAEL BLANCO LOPEZ y ORLANDO JOSÉ SALAZAR CARDOZO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Territorio Federal Vargas, hoy Estado Vargas, en fecha 4 de noviembre de 1998, anotado bajo el Nº 79, Tomo 46, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública.-Así se establece.
TERCERO: CON LUGAR la solicitud de reíntegro de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00), ahora TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.000,00) y la indexación solicitada sobre la referida suma, y a tal efecto se acuerda una experticia complementaria del fallo a los fines de proveer sobre la indexación acordada, dicha corrección monetaria deberá realizarse desde la fecha de la admisión de la demanda (30/05/2002) hasta la ejecución del presente fallo.-Así se establece.
CUARTO: CON LUGAR la solicitud de pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, ahora TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 3.000,00).-Así se establece.
QUINTO: Se niega por IMPROCEDENTE la indexación solicitada respecto al monto de la condena por concepto de daños y perjuicios.- Así se establece.
SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.-Así se establece.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ibídem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía a los Veintiséis (26) días del mes de enero de dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

NOTA: En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo la 12:00m.-
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

Exp. Nº 10082
CEOF/MV/yesi.