TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
199º y 150º
Expediente Nº 1335-09
Vistos estos autos.
PARTE ACTORA: Ciudadana Leonidas De Lourdes Pacheco de Belisario, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil y titular de la cédula de identidad Nº V-1.453.248.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Tibisay Belisario venezolana mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil y titular de la cédula de identidad Nº V-5.002.678, según Poder otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha once (11) de marzo de 1996, bajo el Nº 89, Tomo 12 de los libros de autenticaciones respectivo.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Nelson Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.37.344.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano Tito José Arriechi venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No: V-3.610.775.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Gloria Gómez y Juana Pacheco, inscritas en el Inpreabogado bajo los nros. 12.289 y 89.028, según Poder Apud-Acta de fecha 14-01-2010.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento
SENTENCIA: Definitiva.

I
SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO

Previa distribución de Ley, le corresponde a este Tribunal el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la Ciudadana Leónidas De Lourdes Pacheco de Belisario contra el Ciudadanos Tito José Arriechi (Las partes identificadas ampliamente ut supra)
En auto de fecha trece (13) de Noviembre del 2009, previa la consignación de los recaudos de la demanda por la parte actora en fecha diez (10) del mismo mes y año, se admitió la querella y se ordenó el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, dejando expresa constancia el Tribunal, del no libramiento de las compulsas de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello.
Previa la consignación de los fotostatos para la expedición de la compulsa, ésta es librada y mediante diligencia de fecha treinta (30) de noviembre del 2009, el Alguacil del Tribunal manifiesta haber logrado la citación personal del demandado.
En fecha dos (2) de diciembre del 2009, la parte demandada solicita se le fije nueva oportunidad para dar su contestación a la demanda por carecer de abogado que le asistiera a ello, lo que se acuerda en auto de esa misma fecha.
En escrito de fecha nueve (9) de diciembre del 2009, la parte demandada da su contestación a la querella contra él instaurada.
Mediante diligencia de fecha catorce (14) de diciembre del 2009, la parte actora asistida del abogado Nelson Rodríguez, consigna su escrito de pruebas el que es agregado y admitido a los autos en la misma oportunidad. Los mismo hace la parte demandada en fecha quince (15) del mismo mes y año, admitiéndose las pruebas promovidas por auto de la misma fecha.
En auto de fecha catorce (14) de enero del 2010, el Tribunal dicta acto conciliatorio para las partes. En esa misma fecha la parte actora consigna escrito complementario de pruebas, las que se admiten en esa misma fecha.
Llegada la oportunidad del acto conciliatorio fijado por este Juzgado, las partes no llegaron a acuerdo alguno.
Efectuada la síntesis de las fases procesales en el presente juicio, el Tribunal pasa a plasmar los términos en que se establece la controversia.
II
SINTESIS DE LA LITIS

Señala la parte actora en su libelo lo siguiente: que en fecha primero (1º) de diciembre de 1981, mediante contrato privado que acompaña a su libelo, la arrendadora, dio en calidad de arrendamiento al arrendatario Tito José Arriechi supra identificado, un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con la letra “c”, ubicado de Iglesia a Flores, Nº 265, frente a la Iglesia San Sebastián, Parroquia Maiquetía, actualmente Municipio Vargas del estado Vargas. Que en la clausula sexta las partes estipularon que el arrendatario se obliga a conservar el inmueble, objeto del contrato en buen estado de servicio y aseo, tal como lo recibe y a entregarlo en el mismo estado. Que así mismo, no podrá verificar modificaciones o mejoras sin el consentimiento previo y dado por escrito de su arrendador. Que el inmueble desde el inicio de la relación arrendaticia había sido acondicionado su estructura y distribución interior al funcionamiento de una Barbería, la que funcionó dice la actora, hasta el primer trimestre del año 2009. Que en una forma arbitraria y sin que mediara su autorización ni consentimiento previo y dado por escrito, el arrendatario realizó una serie de modificaciones y construcciones en el inmueble arrendado, contraviniendo con ello lo previsto en la cláusula sexta del contrato. Que a tal efecto acudió en primer lugar ante el órgano administrativo competente, la Dirección de control Urbano, adscrito a la Alcaldía del Municipio Vargas, conforme se evidencia del expediente de fiscalización levantado por dicha dependencia administrativa, y acompaña a su libelo, en el cual se deja constancia que en fecha dieciséis (16) de abril del 2009 se realizo una inspección que se indica: “ Iglesia a Flores, Barbería Tito, Maiquetía”, en virtud de la construcción y modificación de la parte interior y distribución del local en planta baja y primer nivel, lo que así consta , afirma la parte actora, a los folios 28 y 36 del expediente de fiscalización. Que la mencionada Dirección dejó constancia a través de la Inspección efectuada en el local de lo siguiente: “ (…) Construcción de mesón tipo mostrador para acondicionamiento del local. En el cual funcionará lunchería de acuerdo con la denunciante: Los trabajos son realizados por el Sr Tito Arriechi, sin la autorización de la propietaria del inmueble (folio 16). Un local donde funcionaba una barbería al cual se le realizó modificación para adaptarlo, para venta de empanadas y jugos según información de la Sra. Tibisay Belisario CI 5002678. El local no tenía construido mezzanina existente donde funciona la cocina para elaboración de alimento, solo existía la planta baja sin escalera que comunica a dicha mezzanina, esta remodelación no fue permisado por los propietarios del local ni fue solicitada permisería ante esta dirección, en situ le fueron entregada boleta de citación a la Sra. Tibisay Belisario y al Sr Tito Arriechi para presentación ante esta Dirección el día 02-07-09 (folio 17) “(Sic). Que por cuanto el arrendatario ha incumplido con su obligación de no realizar ninguna modificación o mejora sin el consentimiento previo, dado por escrito de su arrendadora y a pesar de las múltiples diligencias amistosas efectuadas para procurar el cumplimiento de la obligación estipulada, el arrendatario persiste en su negativa de no cumplir lo pactado contractualmente, como lo es la no modificación o mejora sin el consentimiento de su arrendadora dado por escrito previamente a ello. Que vistas las cuestiones de hecho señaladas supra, recurre a la Doctrina jurídica a los fines de precisar los caracteres y elementos esenciales del contrato de arrendamiento y su adecuación en el presente caso: a) Naturaleza contractual: Que las partes constituyeron y reglaron las obligaciones contenidas en las cláusulas antes precitadas del contrato de arrendamiento objeto de la resolución, el que por principio de la libre voluntad de las partes para contratar es ley entre ellas. B) Sinalagmático perfecto: Desde el mismo momento que nace la relación jurídica se generan obligaciones para ambas partes. Que por cuanto el arrendatario ha incumplido de manera manifiesta, reiterada y constante con las obligaciones locatarias que le impone la Ley y muy específicamente con la obligación de no modificar ni hacer mejora en el inmueble arrendado, sin el consentimiento previo dado por escrito de su arrendadora, es por lo que a tenor de lo indicado en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, procede la acción resolutoria y la inmediata desocupación del inmueble arrendado. C) Buena fe, se toma en cuenta la intención de las partes. Que habiendo resultado infructuosas las gestiones efectuadas para obtener el cumplimiento del contrato de arrendamiento, persistiendo la negativa del arrendatario de cumplir con lo dispuesto en la clausula sexta del contrato, por las razones de hecho y de derecho expuestas, ocurre a demandar al ciudadano Tito Arriechi para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: Primero De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil , la resolución del contrato de arrendamiento objeto de esta litis. Segundo: La entrega del inmueble identificado en su libelo de demanda, totalmente desocupado y libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, sin plazo alguno, como lo indica el contrato entre ellos celebrado. Tercero: En pagar los costos y costas y honorarios profesionales que del mismo se deriven. Cuarto: En pagar por vía subsidiaria e indemnizatoria de daños y perjuicios la suma de cinco mil bolívares (Bs.5.000.00) Quinto: Peticiona asimismo, medida provisional de embargo sobre bienes del demandado. Estimó la cuantía de la acción en la suma de cinco mil bolívares (Bs.5.000.00) y fijo su domicilio procesal.
Por su parte el demandado dio su contestación a la demanda en los términos siguientes: Como punto previo al pronunciamiento de este Juzgado, señaló el querellado que el artículo 3 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, deja fuera del ámbito de dicho cuerpo normativo a los fondos de comercio; que en atención a ello la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1219, del 23-6-04, expediente Nº 03-1592, Jurisprudencia Oscar R. Pierre Tapia , Tomo 6, paginas 503 al 512, se señala lo siguiente: “(…) Prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Capitulo 1, de las demandas artículo 33, lo siguiente: Las demandas por desalojo se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente e(sic) de su cuantía. Tenemos entonces que, como principio general la vía para la resolución de los contratos de arrendamiento es a través del `procedimiento Breve (sic) previsto en el código de Procedimiento Civil. Sin embargo esta no tiene su excepción prevista en el artículo 3 de la misma Ley, donde se establece que queda fuera de su ámbito…” d.- Los fondos de comercio”. De lo anteriormente expresado esta Sala debe expresamente señalarle al Juez y a ambas partes demandante y demandado en la oportunidad de incoar la demanda por Resolución de Contrato, y contestación de la misma respectivamente, le señalaron que la por la cual (sic) admitió el juicio no era la que correspondía resultando así que la causa se ventiló con un procedimiento incorrecto. Comparte la Sala el criterio de que el procedimiento que ha debido de aplicarse en este caso era el del juicio ordinario ya que la normativa que regula la materia es muy clara al señalar en su artículo 3, literal “d”, de la referida Ley de Arrendamientos inmobiliarios que queda excluida de su aplicación, los Fondos de comercio el cual forma parte del contrato cuya Resolución se pretende por la vía del juicio breve. Esta Sala considera que al haber aplicado el procedimiento breve a un juicio cuyo trámite era ordinario, resulta violatorio al derecho del debido proceso consagrado en el artículo 4 de la constitución de la República bolivariana de Venezuela y la Doctrina de la Sala al realizar dicho señalamiento es cuando se observa que se aplica un procedimiento incorrecto. (…) “(sic). Que por consiguiente, incluso lo reconoce la parte actora, el local es netamente comercial y allí funciona un fondo de comercio. Que en cuanto a la contestación de la demanda niega: rechaza y contradice la parte accionada tanto los hechos como el derecho y todas y cada una de las partes del libelo de la demanda, por no ser ciertos los hechos y no estar ajustada a la realidad jurídica el derecho. Que cuando se realizó el contrato de arrendamiento “se establece” (sic), que el local sería destinado para el comercio, así lo indica la clausula primera. Que en el contrato no se establece que rama se va a explotar. Que impugna los documentos presentados en copia certificada y emanados de la Alcaldía del Municipio Vargas, signados con el Nº 406, dos folios , del 16-4-2009, foliados con el Nº 30 y 16, y otro con fecha 29-06-2009, foliado con el Nº 24. Que en la hoja de Inspección presuntamente realizada por el Director de Control Urbano señala lo siguiente: “ … según información de la ciudadana Tibisay Belisario el local no tenía construida la mezzanina existente, donde funciona la cocina para la elaboración de alimentos solo existía la planta baja sin la escalera que comunica a dicha mezzanina…”(Sic), por lo tanto no se realizó la inspección sino que se expreso lo que la ciudadana manifestaba; que nos basta lo por ella señalado, sino que se debe demostrar que se realizo la adaptación para la venta de empanadas. Que en la supuesta inspección se habla de una forma ambigua, no se expresa, ni precisa que el funcionario haya constatado lo que manifiesta la mencionada ciudadana, no se expresa con propiedad si funciona en verdad en venta de empanadas o no. Que la demanda es maliciosa y temeraria, y por lo tanto el arrendatario no ha cambiado el destino del local arrendado, ni se han efectuado mejoras, ni modificación alguna al local como dice demostrará en el lapso probatorio, ya que en verdad lo que existe es un fondo de comercio. Que en el contrato de arrendamiento se expresa: “ Bajo ningún fin doméstico podrá utilizarse como cocina sino la que existe en la distribución arquitectónica ni estructural del inmueble “; que en la presunta inspección de la alcaldía, expresa: “ el local no tenía construida la mezzanina existente, donde funciona la cocina para la elaboración de alimentos”; que allí no existe ninguna cocina, lo que afirma demostrará en pruebas; que los baños funcionan en la parte alta del local y fueron construidos hace varios años, así como la escalera, porque sino como subían los clientes del local a los baños, por una liana?. Por último rechazo la parte demandada la temeraria demanda y pide su declaratoria sin lugar.
Plasmados los términos de la controversia suscitada, quien conoce pasa a efectuar el correspondiente análisis y valoración probatoria y observa al respecto:
III
ANALISIS PROBATORIO
La parte actora en su escrito de fecha catorce (14) de diciembre del 2009, promovió las siguientes pruebas:
a) La prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Vargas, Dirección de Fiscalización Tributaria de la Dirección General de Administración Tributaria, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de solicitar copia del expediente de las actuaciones administrativas relacionadas con el fondo de Comercio Barbería Tito. Admitida la prueba por este Juzgado y oficiado al ente descentralizado supra citado lo conducente, en fecha cinco de enero del 2010 se recibe en este Juzgado copia certificada de las actuaciones administrativas del fondo de comercio “Barbería Tito”. El Tribunal observa:
A los folios 62 al 132 corre la citada copia certificada, identificada con el Nº de expediente administrativo “319”, contentivo de las diferentes actuaciones administrativas y de orden tributario efectuadas por esa Dirección al Fondo de comercio “Barbería Tito”, el que tiene su sede en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución nos ocupa: Dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria dentro de la oportunidad procesal para ello establecida, por lo que se reputa fidedigna de su original. Así mismo, no fue tachada de falsedad por la parte no promovente de la prueba, por lo que adquiere el pleno valor probatorio que le otorga el artículo 1359 del Código Civil. Sin embargo quien sentencia, al haber realizado una revisión minuciosa de las diferentes actuaciones que insertas se encuentran en dicha documental pudo constatar, la impertinencia de las mismas con la materia que aquí se debate, por lo que se desecha por esa razón. Así se establece.
Así mismo y en su escrito complementario de pruebas, la parte actora en fecha catorce (14) de enero del 2010, promovió y evacuó las siguientes:
a) Copia certificada del expediente administrativo instruido por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Vargas, constante de 36 folios. Quien sentencia observa:
A los folios 151 al 175 del expediente, corre la citada copia certificada, la que al no haber sido impugnada por su contraparte y a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se reputa fidedigna de su original. Así mismo y por cuanto no fue tachada de falsedad, adquirió el pleno valor probatorio que de ella emana y le otorga el artículo 1359 del Código Civil. Así de la revisión de la documental citada se evidencia, la inspección ocular que en la solicitud Nº 406, nomenclatura de archivo de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Vargas, realizara en fecha diecisiete (17) de abril del 2009 dicha dependencia municipal a través del funcionario municipal Ramón Sojo, en virtud de la denuncia interpuesta por la aquí accionante, y en la cual se constató la “: (…) construcción de mesón tipo mostrador para acondicionamiento del local en el cual funcionará lunchería de acuerdo a la denunciante. Los trabajos son realizados por el Sr. Tito Arriechi sin la autorización de la propietaria del inmueble (…)” (sic). Así mismo consta en el Acta de Inspección realizada dos (2) meses después de la primera, esto es en fecha veintinueve (29) de junio de ese mismo año, por el funcionario Francisco Panza, que habiéndose trasladado a la dirección del inmueble de autos, pudo constar lo siguiente: “(…) un local donde funcionaba una Barbería al cual se le realizó modificación para adaptarlo para venta de empanadas y jugos, según información de la Sra. Tibisay Belisario C.I. 500.2678. El local no tenía construida la mezzanina existente donde funciona la cocina para la elaboración de alimento, solo existía la planta baja sin la escalera que comunica a dicha mezzanina, ésta remodelación no fue permisado por los propietarios del local ni fue solicitada la permisería ante esta Dirección, en situ le fueron entregada boleta de citación a la Sra. Tibisay Belisario y al Sr Tito Arriechi, para presentación ante esta dirección el día 02-02-09 (…)” (sic). Igualmente consta en Acta levantada en fecha veintisiete (27) de mayo del 2009 por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Vargas (folio 170), que habiendo asistido ante dicha Dirección, las aquí partes contendientes con sus respectivos abogados asistentes, se acordó que dicha Dirección realizaría una inspección posterior a la fecha de celebración de dicho acto, sin que conste en autos que así se hubiere efectuado. Así se señala.
b). Copia certificada del documento público administrativo del expediente levantado por la Dirección General de Administración Tributaria, anexo en copia fotostática, signado “C” por la parte actora y el que ya fue valorado por esta Juzgadora ut supra, por lo que se ratifica lo allí decidido.
c) Copia Certificada del expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, insertas a los folios 176 al 191. Quien sentencia observa:
La citada copia fue expedida por funcionario público para ello competente, por lo que al no haber sido impugnada por su contraparte y a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ha de reputarse fidedigna de su original. Igualmente se observa, que la instrumental pública promovida por la parte actora no fue tachada de falsedad por la parte a quien se opone, adquiriendo el pleno valor probatorio que de ella emana y le otorga el artículo 1359 del Código Civil, acreditándose a los autos las consignaciones arrendaticias que ante ese Juzgado realiza el arrendatario Tito Arriechi, a favor de la beneficiaria Leonidas de Belisario desde el diecisiete (17) de mayo del 2002. Así se señala.
Ahora bien, en atención a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta sentenciadora a analizar otras instrumentales traídas a los autos por la parte actora y acompañada al momento de consignar los recaudos a su demanda:
Así y como anexo “B”, , a los folios 10 al 11 del expediente, aparece copia fotostática del contrato privado de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Leonidas Pacheco de Belisario y el ciudadano Tito Arriechi, de fecha primero (1º) de diciembre de 1981. Quien sentencia observa:
La citada instrumental no es de aquellos instrumentos que por mandato del legislador civil contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, puede ser traído a juicio bajo esa modalidad, por lo tanto no puede reputarse fidedigno de su original y así mismo carece de valor probatorio alguno y así se establece. Sin embargo, a los folios 153 al 154 del expediente y contenido dentro de las documentales que cursan en el expediente administrativo de la solicitud Nº 406 de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Vargas, consignada por la parte actora durante el lapso de promoción de pruebas, aparece nuevamente copia del citado instrumento, pero esta vez con estampamiento a su vuelto, de la certificación de su original expedida por funcionario público para ello competente, por lo que a tenor de lo indicado en el artículo 1384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ha de reputarse fidedigna de su original. Aunado a ello se señala, que dicha documental no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte contraria a quien la promueve a los autos, por lo que adquiere el pleno valor probatorio que de ella emana y le otorga el artículo 1363 del Código Civil. Concatenado a ello se observa, que no comporta hecho controvertido entre las partes la existente relación arrendaticia que las vincula. De manera tal que de dicha instrumental se constatan los términos en que las partes contratantes quisieron normar la relación arrendaticia entre ambas. Así, en la Cláusula Primera del contrato se señala cual es el objeto del contrato de arrendamiento: “local comercial”, distinguido con la letra “C”, y ubicado de Iglesia a Flores Nº 265, frente a la Iglesia San Sebastián, de la Parroquia Maiquetía. Igualmente en dicha cláusula las partes contratantes manifiestan que el local objeto del arrendamiento será destinado para comercio. Asimismo se observa que en las cláusulas segunda y tercera se señala que el canon de arrendamiento acordado fue la suma de ciento setenta y siete mil con sesenta bolívares (Bs. 177.60); que el tiempo de duración es de un (año) prorrogable por el mismo lapso de tiempo, a menos que una de las partes y por escrito le notificase a la otra, con no menos de treinta (30) días antes de su vencimiento su deseo de no continuar la relación arrendaticia que las vincula. Igualmente se indica que en la cláusula sexta las partes contratantes establecieron la obligación para el arrendatario de conservar el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio y mantenimiento, y la prohibición de no poder realizar modificaciones o mejoras en el inmueble “(…sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador(…)” ( sic) y asimismo la prohibición expresa para el arrendatario de: “(…) bajo ningún fin doméstico podrá utilizarse como cocina sino la existe en la distribución arquitectónica y estructural del inmueble(…)” ( sic). Así se señala.
Por su parte el demandado promovió en su escrito de pruebas de fecha quince (15) de diciembre del 2009 las testimoniales de los ciudadanos: Emiliano Salinas, Juvenal Aray, Víctor Nazario Padrón Rivas, Pedro Pablo De La Rosa Cova, Ernesto Bejarano Martínez, Alonso José Rodríguez Martínez y Jesús Simeón Bermúdez Otero, titulares respectivamente de las cédulas de identidad Nos: 6.480.803,4.557.431, 1.458.452,8.436.014, 2.899.931,6.488.991 y 921.652. De ellos tan solo comparecieron a rendir testimonio ante este Juzgado los ciudadanos: Emiliano Salinas, Alonso José Rodríguez Martínez y Jesús Simeón Bermúdez Otero, los que fueron firmes en sus deposiciones no cayendo en contradicción. Así, a la pregunta que del mismo tenor le hiciera la promovente de la prueba, referida a ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Tito José Arriechi.?, Manifestaron los testigos conocerlo. Igualmente y a la pregunta hecha al testigo Emiliano Salinas referida a la fecha en que efectuó los trabajos en el local arrendado, manifestó que en el año 1989, mientras que el testigo al preguntarle la fecha en que Alonso Rodríguez al preguntársele, si ha visto una escalera que conduce a la parte alta de la barbería Tito Unisex, y si sube a ella a la parte superior de dicho local, manifestó que si la ha visto y subir por ella a la parte superior del local, mientras que el testigo Jesús Simeón Bermùdez a la pregunta : ¿ Diga el testigo , si tiene conocimiento quien hizo la parte superior de la Barbería Tito Unisex y que tiempo tiene de construida? Contestó: “la parte superior no se quien la construyó, eso tiene construido mas de 25 años” (sic). Sin embargo quien sentencia señala que las testimoniales rendidas por los testigos nada arrojan a la comprobación de los hechos controvertidos entre las partes, por lo que se desestiman. Así se establece.
Así mismo, la parte demandada en escrito de fecha diecisiete (17) de diciembre del 2009, promovió prueba de Inspección Judicial sobre el inmueble arrendado, la que admitida por este Tribunal, fue evacuada en fecha catorce (14) de enero del año 2010, arrojando la comprobación de los siguientes hechos: que en el local se encuentran bienes muebles propios del ramo peluquería o barbería, tales como sillas, peines, cepillos, espejos, secadores de pelo. Igualmente se constató una escalera que acceso a la parte alta del inmueble donde se ubica un baño con sus piezas sanitarias y que en la cerámica que recubre sus paredes se encuentran algunas perforaciones; igualmente el Tribunal dejó constancia a petición de la parte actora, de una jarra de plástico en la que se identifica marcada la palabra “lechosa” e igualmente que el local se encuentra identificado con un letrero que dice: “Barbería Tito”. Así se señala.
Analizadas y valoradas todas y cada una de las probanzas aportadas a los autos, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta sentenciadora antes de indicar la fundamentación legal del presente fallo, a resolver como punto previo, lo peticionado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, atinente a que no se siguió en el presente caso el procedimiento ordinario sino el breve, por haberse dado en arrendamiento un fondo de comercio, se señala al respecto:
Dispone el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 1: El presente Decreto Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas a las especificadas, ya sean arrendados o sub arrendados totalmente o por partes.•” (Omissis).(Destacado nuestro).

Igualmente, el mismo texto normativo señala en su artículo 3 señala:
Artículo 3: “Quedan fueran del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) B) Las fincas rurales.
c) C) Los fondos de comercio.
d) E) Los hoteles, moteles hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) E) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.” (Omissis).

En este orden normativo, el artículo 33 de la citada Ley dispone que se tramitaran y sustanciaran por el procedimiento breve, previsto en el Título XIII, Libro IV del Código de procedimiento Civil, las demandas por desalojo, resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento, entre otras.
Ahora bien, en el contrato de arrendamiento de marras se observa, que en la cláusula primera la arrendataria da en arrendamiento al arrendador “ un local comercial”, distinguido con la letra “C”, ubicado de Iglesia a Flores Nº 263, de la Parroquia Maiquetía del estado Vargas, no un Fondo de comercio, definido éste como aquella universalidad de bienes, tangibles e intangibles dispuestos para la realización de un fin comercial, tales como maquinarias, clientela, ubicación, razón social etc. Por lo que este Juzgado actuando ajustado a derecho, admitió la demanda por el procedimiento breve y así se establece.
Resuelto el anterior punto previo, pasa esta Juzgadora a indicar la fundamentación jurídica del presente fallo y señala lo siguiente:
IV
FUNDAMENTACION JURIDICA

Disponen los artículos 1159 Y 1160 del Código Civil:
Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” ( Omissis).

Artículo 1160: Los contratos debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” ( Omissis).

Igualmente considera pertinente quien juzga invocar los textos normativos de los artículos 1167 y 1264 del Código citado:
Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello “(Omissis”)

Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” (Omissis)

Así en el caso de marras, la parte actora querella la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento por parte del arrendatario a lo establecido en el contrato de arrendamiento que las vincula, en virtud a los presuntos cambios o modificaciones efectuados por el arrendatario en el inmueble que le fue dado en arrendamiento, sin autorización dada por escrito por su arrendadora.
Así en el contrato de arrendamiento, específicamente en la clausula sexta, ambas partes establecieron lo siguiente:
Clausula sexta. “El arrendatario se obliga a conservar el inmueble , objeto de este contrato en buen estado de servicio y aseo, tal como lo recibe; y a entregarlo en el mismo estado, haciendo constar que las pocetas y el recipiente de agua de los excusados, los lavabos, bidet está en perfecto funcionamiento, así como los vidrios de las ventanas, puertas , paredes, pisos y techos, instalación de agua y servicio de alumbrado eléctrico, con sus sócates, timbres, fusibles, interruptores, etc. Así mismo no podrá verificar modificaciones o mejoras sin el consentimiento previo y dado por escrito del arrendador. Cualquier modificación que se aceptare en la forma convenida quedará en beneficio del arrendador. Bajo ningún fin doméstico podrá utilizarse como cocina sino la que existe en la distribución arquitectónica y estructural del inmueble” (Sic).

Ahora bien, de las pruebas aportadas a los autos, específicamente del expediente administrativo levantado y sustanciado por la Dirección de Control Urbano, de la Alcaldía del Municipio Vargas, documental pública administrativa, que tal como se señaló en el análisis y valoración probatoria de este fallo, no fue impugnado ni tachado de falsedad por la parte demandada y declarado con el pleno valor probatorio que le otorga el artículo 1359 del Código Civil, en la titulada “HOJA DE INSPECCION”, que inserta corre al folio 162 del expediente, en la inspección efectuada al inmueble, en fecha diecisiete (17) de abril del 2009 por el funcionario municipal Ramón a Sojo, hizo constar lo siguiente: “ construcción de mesón tipo mostrador para acondicionamiento del local, en el cual funcionará lunchería de acuerdo a la denunciante. Los trabajos son realizados por el Sr. Tito Arriechi, sin la autorización de la propietaria del inmueble” (Sic)( destacado nuestro). Así mismo consta en el Acta de Inspección realizada dos (2) meses después de la primera, esto es en fecha veintinueve (29) de junio de ese mismo año, por el funcionario municipal adscrito a la Dirección de Control Urbano Francisco Panza, que habiéndose trasladado a la dirección del inmueble de autos, pudo constar lo siguiente: “(…) un local donde funcionaba una Barbería al cual se le realizó modificación para adaptarlo para venta de empanadas y jugos, según información de la Sra. Tibisay Belisario C.I. 500.2678. El local no tenía construida la mezzanina existente donde funciona la cocina para la elaboración de alimento, solo existía la planta baja sin la escalera que comunica a dicha mezzanina, ésta remodelación no fue permisado por los propietarios del local ni fue solicitada la permisería ante esta Dirección, en situ le fueron entregada boleta de citación a la Sra. Tibisay Belisario y al Sr Tito Arriechi, para presentación ante esta dirección el día 02-02-09 (…)” (Sic) (Destacado nuestro). Es decir para esta fecha, aun persistían las remodelaciones que el arrendatario había realizado al local que le fue dado en arrendamiento, no produciendo a los autos durante el debate probatorio, el demandado arrendatario, la prueba escrita de la autorización que previamente a tales reformas debería haberle cursarle su arrendadora, por lo que incumplió a lo pactado contractualmente, tal como se señaló en la supra transcrita clausula sexta del contrato que la vincula a la parte. Y en vista a ello y a la normativa supra citada, es por lo que la presente querella ha de prosperar. Así se establece.
En cuanto a lo señalado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda referido a que en el contrato de arrendamiento no se establece que ramo se va a explotar, quien sentencia señala que efectivamente en el contrato de arrendamiento, la arrendadora dio en alquiler un local, para uso “comercial”, pudiendo haber utilizado el arrendatario el inmueble en cualquier tipo o fondo de comercio que así lo hubiera decidido, pero sin modificación o mejora alguna , a las condiciones físicas en que al momento de la celebración del contrato de arrendamiento lo recibió, lo que no cumplió tal como se evidencia de la documental administrativa pública ut supra referida, aún cuando para el momento de la Inspección Judicial practicada por éste Tribunal, la construcción del mostrador no se pudo evidenciar, por lo que se señala que evidentemente y con posterioridad a lo indicado por el funcionario municipal en fecha diecisiete (17) de abril del 2009 y veintinueve (29) de junio del mismo año, fue nuevamente modificada por el arrendatario la estructura del local dado en arrendamiento, lo cual no deja de ser un incumplimiento a las obligaciones contraídas por el arrendatario en el contrato de arrendamiento que nos ocupa. Así se señala.
Por último se señala, que en virtud que la relación arrendaticia que vincula a las partes tiene mas de veinte (20) años, y como el incumplimiento del arrendatario no se debe a alguna de las obligaciones principales que señala el legislador civil, en el artículo 1592 del Código Civil, conforme a lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “d”, se le señala a la parte arrendadora su obligación de dar cumplimiento a lo señalado en la norma citada. Así se establece.
V
DECISION

Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: Con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana Leonidas De Lourdes Pacheco de Belisario, por intermedio de su apoderada general Tibisay Belisario asistida del abogado Nelson Rodríguez Ferreira contra el ciudadano Tito Arriechi ( Las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo).
En consecuencia se ordena a la parte demandada a lo siguiente: Primero: Hacer entrega a la parte actora, el inmueble que le fue dado en arrendamiento identificado como un local comercial, distinguido con la letra “c” , ubicado de Iglesia a Flores Nº 265, Parroquia Maiquetía Municipio Vargas del estado Vargas, vencido como sea el término de la prórroga legal. Segundo: En pagar a la parte actora la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000.00) conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil y como indemnización por los daños y perjuicios causados a su arrendadora.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, a los veintiuno (21) días del mes de enero de 2.010.-
Publíquese, regístrese y compúlsense las copias certificadas para el archivo de este Juzgado.

La Jueza
El Secretario
Ana Teresa Ayala P.
Gamal Gamarra
En esta misma fecha, siendo las doce y 50 minutos de la tarde ( 12:50) se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario
Gamal Gamarra
EXP Nº 1335-09