TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: Empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A., Sociedad inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de Julio de 1992, bajo el N° 3, Tomo 21-A-Sgdo., y posteriormente modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas registrada por ante la Oficina de Registro mencionada en fecha 25 de Marzo de 1994, bajo el N° 24, Tomo 27-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR MÉNDEZ FARIAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724.
PARTE DEMANDADA: Empresa MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 1980, anotada bajo el N° 7, Tomo 123-A-Pro y modificada en fecha 27 de Octubre de 2000, por asamblea inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anotada bajo el N° 31, Tomo 16-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL JOSE APARCEDO MARTINEZ y WILMER ANTONIO TAPIA GUTIERREZ, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.415 y 80.023 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nro: 9496.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado, y una vez consignados los instrumentos fundamentales fue admitida por auto de fecha 24 de Noviembre de 2006. Siendo imposible la citación de la parte demandada, se procedió a citarla por carteles, sin que dentro del lapso de comparecencia, la parte demandada lo hiciera, motivo por el cual se le designó defensor Ad-Litem. En fecha 23 de Mayo de 2007, la demandada por medio de su apoderado judicial, se dio por citada y en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19 de Junio de 2007. Vencido el lapso de pruebas, en fecha 20 de Junio de 2007 y encontrándose la causa en fase de sentencia, se acordó la suspensión de la causa, hasta tanto fuera resuelto el Recurso de Regulación de la Competencia, propuesto por la parte actora, contra la decisión que declaró con lugar la cuestión previa de incompetencia alegada en la contestación junto con otras cuestiones previas y el fondo de la demanda.
Por auto de fecha 18 de septiembre de 2007, se agregó a los autos las resultas del Recurso de Regulación de la Competencia y se ordenó la notificación de las partes, a los fines de la reanudación del juicio, para lo cual fue librado exhorto en fecha 19 del mismo mes y año, siendo recibidas las resultas del mismo en fecha 29 de Enero de 2010.
Reanudada la causa, estando dentro del lapso para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO I
Alegó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
Que su representada es Administradora de Condominio de Residencias Playate, la cual esta regida por documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal en fecha 30 de Mayo de 1978, bajo el N° 17, folio 78, Protocolo Primero, Tomo 9. De conformidad con dicho documento, las residencias tienen unos locales comerciales que de acuerdo al articulo 1.6 son bienes comunes a las residencias, y por ende no son susceptibles de apropiación individual, que el artículo 4.7 especifica que el uso común asignado a los locales es para cubrir con la renta, los gastos de condominio que el Edificio produzca, por lo que corresponde al administrador de condominio velar por el arrendamiento de dichos locales.
Que el carácter de Administrador de su representada se evidencia de Acta de Asamblea General de Propietarios efectuada el día 10 de Junio de 2006, donde se ratificó a su representada como administradora de condominio.
Que la comunidad por intermedio de la Junta de Condominio establecida para la fecha, dio en arrendamiento a la empresa MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, dos locales comerciales identificados con los números 4 y 5, situado en la planta baja del Edificio Residencias Playate, ubicado en la Urbanización Playa Grande, Avenida El Hotel, Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Vargas del Estado Vargas, conforme se desprende de documento privado cuya copia fue consignado por la demandada en el expediente de consignaciones N° 228 del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y en donde igualmente confesó que dicho contrato se encontraba vigente para la fecha en que comenzó a realizar las consignaciones.-
Que el canon de arrendamiento mensual pactado por los locales fue por la cantidad de UN BOLIVAR CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1, 50), lo cuales debían ser pagados por mensualidades vencidas los últimos de cada mes.- Que con el devenir del tiempo y de mutuo acuerdo de las partes, el canon de arrendamiento se fue ajustando, hasta llegar a la suma de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) MENSUALES por cada local, en virtud de que la arrendataria se negó a seguir ajustando el canon de arrendamiento, se inició un procedimiento de Regulación de Alquileres, el cual concluyó con Resolución N° 009513, de fecha 05 de agosto de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, donde se fijó como canon de arrendamiento de dos locales, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) mensuales.-
Que la vigencia del contrato de arrendamiento era por un año fijo contado a partir del día 1° de Julio de 1985, prorrogable por periodo iguales, si por los menos con un mes de anticipación, a cada vencimiento ninguna de las partes manifestare a la otra su propósito de no continuarlo, cada una de las prorrogas se considerará como tiempo determinado y así lo aceptó el arrendatario (Cláusula Tercera del contrato).- Que dicho contrato se encontraba vigente hasta el día 1° de Julio de 2006, en virtud de que su representada notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar nuevamente el contrato el día 18 de mayo de 2005.- Que a partir de Julio de 2006, comenzó la arrendataria a disfrutar el beneficio de la prorroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso de 3 años, que igualmente se le notificó, que estaba en la obligación legal y contractual de pagar a partir de esa fecha el canon de arrendamiento fijado por el órgano competente, tal como lo prevé el propio artículo 38 eiusdem, así como también la cláusula segunda de contrato en su parte final, cuando se establece “…….Las partes aceptan como expresión del canon de arrendamiento cualquier fijación posterior que al respecto efectúen las autoridades competente……”.-
Que la parte arrendataria, ha hecho caso omiso a las disposiciones legales y contractuales al negarse a pagar la suma establecida como canon de arrendamiento por la autoridad competente, a partir del mes de Julio de 2006.
Que la arrendataria no ha pagado el canon de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006, a razón de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) por cada mes, por lo que aparece deber la suma de TRES MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 3.725,00), que constituye el hecho de derecho que fundamenta la Resolución de la relación arrendaticia que existe entre las partes, en virtud de la vigencia de la prorroga legal a la que se acogió la arrendataria al permanecer en el inmueble y consignar el derogado canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) en los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006.-
Que la comunidad de propietarios de Residencias Playate sea satisfecha por los daños y perjuicios que le ha causado el arrendatario al arrendador, al no sastifacer la contra prestación que por Ley le corresponde por goce y disfrute del inmueble, como lo es el pago completo de los cánones de arrendamiento por los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006, en que ha disfrutado del inmueble sin sastifacer su contraprestación en la forma correcta. Asimismo demanda la indemnización del perjuicio causado por el arrendamiento por todo el tiempo que dure la presente acción, el cual equivale a la misma cantidad que el arrendatario de pagar por concepto de cánones de arrendamiento, de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) MENSUALES. Que deberán ser pagados por cada mes cumplido contados a partir del 1° de Octubre de 2006 hasta la fecha que se entregó el local arrendado.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.592, 1.160 y 1.167 del Código Civil vigente, y los artículos 34 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto demandaba, a la Empresa MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 1980, anotada bajo el N° 7, Tomo 123-A-Pro y modificada en fecha 27 de Octubre de 2000, por asamblea inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anotada bajo el N° 31, Tomo 16-A, en su condición de arrendataria de los locales Números 3 y 4 ubicados en la planta baja de las Residencias Playate, situada en la Avenida El Hotel, Urbanización Playa Grande, Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas, en base al siguiente petitorio:
PRIMERO: En la resolución de la relación de arrendamiento que mantiene con su representada, por el reiterado incumplimiento de parte de la arrendataria, en los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos por los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006, y por consecuencia de ello, haga la entrega formal y material de los inmuebles arrendados, completamente desocupados de muebles y personal y en las mismas condiciones en que le fueran entregados, sin plazo alguno.-
SEGUNDO: En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de TRES MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 3.725,00), así como también los meses que continúen venciéndose hasta la total y definitiva entrega formal de los inmuebles dados en arrendamiento.
TERCERO: En pagar las costas y costos que se originen por el presente juicio.-
En la oportunidad legal para ello, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Opuso la cuestión previa consagrada en ordinal 1 ° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia de este Tribunal para conocer la presente causa, la cual fue ya resuelta.
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3°, del artículo 346 eiusdem.
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia por ante el Juzgado Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, RECURSO DE NULIDAD, en contra de la providencia administrativa N° 009513, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló el canon de los locales arrendados.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Negó, rechazó y contradijo que la empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A., antes identificada, sea administradora del Condominio de Residencias Playate.
Negó, rechazó y contradijo que el carácter de administrador de la empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A., del condominio de Residencias Playate, se evidencie de una presunta Acta de Asamblea General de Propietarios, efectuada en fecha 10 de junio de 2006. Igualmente rechazó que en dicha acta se haya ratificado el carácter de administrador del condominio a la empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A.
Convino en que la Junta de Condominio de Residencias Playate, en fecha 1° de julio de 1985, dio en arrendamiento a su mandante los locales 4 y 5 del edificio Residencias Playate, ubicado en la Urbanización Playa Grande del Estado Vargas.
Convino que de mutuo y amistoso acuerdo entre su mandante y la Junta de Condominio de Residencias Playate, el canon de arrendamiento se fue ajustando hasta llegar a la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) mensuales por cada local, siendo este el canon que actualmente paga su representado en el Tribunal Cuarto de Municipio del Estado Vargas, expediente signado con el Numero 228/05.
Negó, rechazó y contradijo que su representado debe pagar como canon de arrendamiento por cada local que tiene, la cantidad de SEISCIENTOS DOCE CON CINCUENTA (Bs. 612,50). Igualmente negó y rechazó que su mandante deba pagar al arrendador, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) mensuales, por cuanto su mandante interpuso ante el Juzgado Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, RECURSO DE NULIDAD, en contra de la providencia administrativa N° 009513, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló el canon de arrendamiento de los locales comerciales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 de las Residencias Playate, en la cantidad de SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 612,50) cada uno.
Convino que el contrato de arrendamiento, se celebró por el término de un (1) año, a partir del 1° de julio de 1985, siendo prorrogado por periodos de un (1) año, hasta la actualidad. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que el referido contrato estuvo vigente hasta el 1° de julio de 2006, por cuanto la parte actora le notificó su deseo de no renovar el mismo, y que a partir del 1° de julio de 2006, comenzaba a disfrutar de su prorroga legal establecida en el literal d) del articulo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por lo que actualmente su mandante se encuentra en el goce de la prorroga contractual de un (1) años establecido en la cláusula tercera del prenombrado contrato de arrendamiento.
Negó y rechazó que su mandante este obligado a pagar el canon de arrendamiento fijado por el órgano competente. Igualmente negó y rechazó que el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y la cláusula segunda de dicho contrato obliguen a su mandante a pagar algún incremento del canon de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya hecho caso omiso a las disposiciones legales y contractuales con la Junta de Condominio de Residencias Playate, y que se haya negado a pagar la suma establecida por la autoridad competente, manifestó que su mandante esta pagando el canon de arrendamiento, en los términos y condiciones establecido con la Junta de Condominio de Residencias Playate, y que el mismo no estaba obligado a pagar el incremento del canon establecido por la providencia administrativa N° 009513, anteriormente señalada, en virtud de que interpuso por ante el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, RECURSO DE NULIDAD, contra la referida providencia administrativa, proceso en el cual no existe sentencia definitivamente firme que fije como canon de los referidos inmuebles la cantidad de SEISCIENTOS DOCE CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 612, 50).
Negó, rechazó y contradijo que su mandante no haya pagado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2006, a razón de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225, 00) por cada mes.
Convino que su representado realizó la consignación del canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 200,00), correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2006. Asimismo señaló que su representado continúa realizando el pago del canon de arrendamiento ante el Tribunal Cuarto de Municipio del Estado Vargas, en el expediente signado con el Número 228/05. Negó y contradijo que el canon de arrendamiento que su mandante consigna ante el Tribunal competente, se encuentre derogado.
Igualmente negó y contradijo que su representado este obligado a realizar indemnización alguna por concepto de daños y perjuicios a la comunidad de copropietarios del edificio Residencias Playate, equivalentes a UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,OO) mensuales.
Igualmente negó y contradijo que su representado realice la entrega formal y material de los locales, completamente desocupados, libre de bienes y personas.
Igualmente negó y contradijo que su representado estuviera obligado a pagar como indemnización de los daños y perjuicios la suma de TRES MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 3.725,00).
Igualmente negó y rechazó que su representado estuviera obligado a pagar los meses que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, en virtud de que el mismo esta cumpliendo con tal obligación.
Impugnó los siguientes documentos:
- Documento poder cursante del folio 8 al folio 10 ambos inclusive.
- Los documentos producidos en copias simples cursantes del folio 11 al folio 34 ambos inclusive.
- El documento cursante del folio 34 al folio 37 ambos inclusive.
- El documento cursante al folio 87 del presente expediente.
Por último solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió:
Reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente:
.- Contrato de arrendamiento.
Siendo que la existencia de la relación arrendaticia, no es hecho controvertido entre las partes, pues expresamente, la parte demandada en su escrito de contestación la demanda (folio 122 de la primera pieza) , señaló: “Convengo en que la Junta de Condominio de Residencias Playate, en fecha 1 de julio de 1985 dio en arrendamiento a su mandante los locales 4 y 5 del edifico Residencias Playate ….tal y como consta en Contrato de Arrendamiento Privado producido en autos por la parte actora en copia simple identificada con la letra C
.- Acta de Asamblea General de Propietarios inserta a los folios 35 al 37 efectuada el 10 de Junio del 2006, la cual si bien fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal observa, que dicha acta fue consignada en copia certificada del original que cursa al folio 67,68 y 69 del Libro de Asambleas de propietarios del referido Edificio, y siendo que la parte demandada se limitó en su contestación a impugnar dicho recaudo, sin otra actividad procesal que desvirtué el valor probatorio de esa acta que contiene la asamblea y el acuerdo de los propietarios allí contenido, conforme lo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, este Tribunal aprecia la instrumental promovida.
- Copia certificada del procedimiento de Regulación de alquileres que concluyó mediante Resolución Nro. 009513 de fecha 5 de Agosto de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato donde se fijó el canon de arrendamientos de Bs. 612, 50 por cada local. Por cuanto la existencia de dicha Resolución, no es punto controvertido entre las partes del presente proceso, pues según quedo plasmado en los alegatos de las partes, el fundamento de la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código Adjetivo, es el recurso de nulidad interpuesto en contra de dicha providencia administrativa, a su vez que cuestiona obligatoriedad de la misma, al respecto no hay nada que apreciar.
La Notificación recibida el 18 de Mayo de 2005 por la recepcionista de correspondencia de la empresa demandada, que corre al folio 87. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada impugnó dicha carta, por lo que a los fines de establecer su valor probatorio, vale señalar que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.371 del Código Civil, pueden hacerse valer en juicio, como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan. Pero al precisar lo concerniente al modo de producción en juicio de estos instrumentos, tal norma indica que el autor de la carta puede exigir la presentación de la misma a la persona a quien fue destinada, o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados.
En el presente caso, como se ha dicho, la carta en referencia ha sido producida por los apoderados actores junto con su escrito de demanda como prueba documental, por lo que no siendo éste el modo revisto en el artículo 1.371 del Código Civil para la producción en juicio de esta clase de instrumentos, este Tribunal no lo desecha su valor probatorio en el presente juicio.
.- Copia certificada del recurso de Nulidad interpuesto por ante el Juzgado Superior Sexto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital.
A los folios 141 al 148 cursa copia certificada expedida por el Secretario Accidental del Juzgado Superior Sexto en lo Contencioso Administrativo las cuales constituyen instrumentos públicos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo, y como tal se aprecian.

Reprodujo e hizo valer, mediante consignación: los siguientes instrumentos:
Promovió copia certificada del instrumento poder que le acredita su representada, emitida por la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la impugnación hecha por la parte demandada.
Cursa a los folios 25 al 27 copia certificada expedida por la Notaría arriba identificada, por lo que en aplicación del artículo 429 que establece:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”.

Este tribunal encuentra, que al consignar a los autos la copia certificada antes mencionada del instrumento cuya copia fotostática fue impugnada por la parte demandada, la actora puede servirse de la misma, siendo apreciada por este Tribunal.
Promovió copia del documento de condominio inserto el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas, en el Tomo 9, Protocolo Primero, correspondiente al segundo semestre de 1978, anotado bajo el N° 17.
A los folios 28 al 70 de la tercera pieza del presente expediente cursa la instrumental promovida en copia fotostática, la cual no fue impugnada, motivo por el cual, tratándose de una copia fotostática de instrumento público a tenor de lo previsto en el transcrito artículo 429 se tiene como fidedigna.
Copia certificada del Registro Mercantil de su representada ADMINISTRADORA DANORAL C.A., la cual cursa a los folios 71 al 135 de la tercera pieza del expediente, por lo que en aplicación del artículo 429 antes transcrito, al consignar a los autos la copia certificada antes mencionada del instrumento cuya copia fotostática fue impugnada por la parte demandada, la actora puede servirse de la misma, siendo apreciada como instrumento público, y se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo.
Copia certificada de la apertura del expediente de consignaciones arrendaticia realizada por la empresa MAURIELMA C.A., ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
A los folios 6 al 27 de la tercera pieza cursa la referida copia certificada expedida por la Secretaria del referido Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado las cuales constituyen instrumentos públicos, que no fueron impugnados motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo.
DECISIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Dado que en la oportunidad legal para contestar la demanda, la demandada opuso cuestiones previas, que conforme lo prevé el artículo 36 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser resueltas en la sentencia definitiva, pasa este Tribunal a decidir sobre las cuestiones previas opuestas, de la siguiente manera:
PRIMERO: La parte demandada opuso como excepción previa la contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Dicha cuestión previa la fundamentó, en que el poder esgrimido por el abogado JULIO CESAR MENDEZ, es para defender los derechos e intereses de Administradora Danoral, pero no sirve para demandar o defender jurídicamente intereses de los propietarios de las Residencias Playate, con quienes su representada mantiene contrato de arrendamiento.
Asimismo señaló, que no consta en el referido poder que la Asamblea de propietarios en mayoría calificada decidiera otorgar poder a abogado alguno.
La parte actora rechazó la cuestión previa opuesta, en los siguientes términos:
Se opuso a la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código Adjetivo, toda vez que en su condición de abogado puede ejercer poderes en juicio, porque efectivamente es apoderado de la empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A. Igualmente alega, que su representada actúa en condición de Administradora de Condominio de la comunidad de propietarios de Residencias Playate, y siendo que en materia de propiedad horizontal, el administrador del condominio es quien tiene la personalidad jurídica suficiente para actuar en nombre de la comunidad.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Dado los argumentos utilizados por la parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas, concretamente los relativos a la contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código Adjetivo, este Tribunal encuentra procedente señalar, que la cuestión previa opuesta es la relativa a: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se le atribuye, o porque el poder no este otorgado en forma legal sea insuficiente”, que comprende la falta de capacidad de postulación en el apoderado indicada en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sea porque no es abogado o porque no tiene el libre ejercicio de la profesión, la ineficacia del poder o relación de representación entre el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, y la insuficiencia del poder para proponer la demanda.
Vale recordar, que la cuestión previa bajo análisis va dirigida al apoderado como tal, por no tener el libre ejercicio de la profesión, la ineficacia del poder o relación de representación entre demandante y el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, y la insuficiencia del poder para proponer la demanda, y no debe confundirse con la legitimación de parte, la cual el Código derogado, si preveía como cuestión previa, lo que en la aplicación practica de tal excepción trajo múltiples inconvenientes y retrasos en la administración de justicia, lo que motivo, que en el nuevo Código de Procedimiento Civil se suprimiera tal cuestión previa y lo relativo a la legitimación de parte fuera regulado en otra norma.
En el caso de autos, el apoderado de Administradora Danoral, indica en su libelo de demanda que su representada es administradora de Condominios Residencias Playate, y acompañó a su demanda, copia fotostática del poder, el cual posteriormente en el lapso probatorio consignó en copia certificada, en virtud de la impugnación formulada por la contraria y en atención al contenido del artículo 429 del Código adjetivo, así como copia certificada del Libro de actas de Asambleas de propietarios del referido edificio, de la cual se desprende en acta de Asamblea General ordinaria de Copropietarios de fecha 10 de junio del 2006, la ratificación de Administradora Danoral como administradora de Residencias Playate y la autorización para proceder judicialmente contra aquellos propietarios de inmuebles cuya deuda de morosidad así lo amerite..”, en razón de lo cual, tiene su representación en juicio en los asuntos concernientes a la administración de la cosas comunes, a tenor de lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, a la luz del contenido del referido artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se observa dentro de los recaudos acompañados por la parte actora, la autorización de la Junta de Condominio, la cual debe constar en el Libro de Actas de la Junta de condominio, de acuerdo a la norma invocada.
Es en razón de lo antes expresado, y por motivos diferentes a los sustentados por el apoderado de la parte demandada, esta Juzgadora considera procedente la cuestión previa de ilegitimidad, ya que no consta en los recaudos consignados por el apoderado judicial de ADMINISTRADORA DANORAL, la autorización de la Junta de condominio para intentar la acción. En consecuencia se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia por ante el Juzgado Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, RECURSO DE NULIDAD, en contra de la providencia administrativa N° 009513, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló el canon de los locales arrendados.
A tal efecto señaló, que la parte actora demandó la resolución de contrato fundamentada en el incumplimiento del pago con respecto al canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2006 a razón de Bs. 612,50 por cada uno de los locales arrendados, hecho que según alega es falso, pues su representada se encuentra solvente, ya que consigna un alquiler de cien bolívares (Bs. 100,oo) mensuales por cada uno de los locales arrendado, que es el alquiler que legalmente esta obligado, pues el referido acto administrativo esta siendo impugnado por ante el Juzgado Superior, por lo que resulta imposible –a juicio de la parte demandada- resolver la presente controversia si antes no es resuelto el recurso de nulidad que pudiera convalidar el canon de arrendamiento que actualmente consigna su representada.
La parte actora se opuso a la cuestión previa, alegando que el acto administrativo es de ejecución inmediata y que de las copias presentadas por la parte demandada se aprecia que el Juzgado Superior Sexto en lo Contencioso Administrativo región Capital, niega la suspensión de los efectos particulares de la Resolución impugnada. Continúa argumentando, que en caso de decretarse la nulidad del acto administrativo y establecerse un canon menor al regulado, el inquilino tiene la acción de reintegro contra el arrendador.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 eiusdem, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, esta Juzgadora encuentra:
En el asunto bajo estudio, la propia parte demandada afirmó que interpuso recurso de nulidad contra la regulación referida tanto por la parte actora en su libelo de demanda como por el demandado en su escrito de contestación, el cual fue admitido en fecha 27 de Junio del año 2006 que negó la suspensión de los efectos de la Resolución impugnada, por lo que, tomando en consideración que para que exista prejudicialidad, se requiere la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida y que influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previa, este Tribunal encuentra, sin mayores consideraciones que pudieran implicar pronunciamiento sobre la materia de fondo debatida en el presente caso, que la decisión que pudiera dictarse en el referido recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, no es prejudicial al presente asunto.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 1980, anotada bajo el N° 7, Tomo 123-A-Pro y modificada en fecha 27 de Octubre de 2000, por asamblea inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anotada bajo el N° 31, Tomo 16-A. en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra ADMINISTRADORA DANORAL C.A., Sociedad inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de Julio de 1992, bajo el N° 3, Tomo 21-A-Sgdo., y posteriormente modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas registrada por ante la Oficina de Registro mencionada en fecha 25 de Marzo de 1994, bajo el N° 24, Tomo 27-A-Sgdo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 1980, anotada bajo el N° 7, Tomo 123-A-Pro y modificada en fecha 27 de Octubre de 2000, por asamblea inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anotada bajo el N° 31, Tomo 16-A. en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra ADMINISTRADORA DANORAL C.A., Sociedad inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de Julio de 1992, bajo el N° 3, Tomo 21-A-Sgdo., y posteriormente modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas registrada por ante la Oficina de Registro mencionada en fecha 25 de Marzo de 1994, bajo el N° 24, Tomo 27-A-Sgdo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual remite a las normas que regulan el juicio breve, concretamente el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil y el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión 615 del 22 de abril del año 2005, a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y actuando quien suscribe como directora del proceso, hace del conocimiento de las partes, que vencido el lapso de cinco días de despacho establecido en auto de fecha 09 de febrero del 2010 para decidir, la parte actora dispone de cinco días de despacho para subsanar la cuestión previa declarada con lugar. Vencido dicho lapso, se procederá dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 eiusdem a decidir: 1) Sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa, en caso de que haya habida objeción a la misma por parte de la demandada, pudiendo, en tales casos, darse dos situaciones: la primera de ellas, que se resuelva que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que traería como consecuencia, según lo establecido en el artículo 354 del Código Adjetivo la extinción del proceso, o la segunda, que se declarase debidamente subsanada la cuestión previa, supuesto en el cual este Tribunal entraría a decidir sobre el mérito de la controversia dentro de tres (3) días de despacho siguientes. 2) Sobre el mérito de controversia, si no hay objeción a la subsanación.
No hay condenatoria en costas de la incidencia por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los diecisiete (17) días del mes de Febrero del año 2.010. Años 199 de la Independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG.MARIA ALEJANDRA GONZALEZ
En la misma fecha, siendo las 12:20< p.m., se publicó y registro la anterior decisión. La Secretaria,

9496/LAF