TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓ JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO ALEJANDRO JIMENEZ YONEKURA, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 14.975.592, con domicilio en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados NATHAN ALÍ BARILLAS RAMÍREZ, IVÁN CONTRERAS y ROSA ESPERANZA YONEKURA ARGUELLO, venezolanos, mayores de edad, Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 112.322,111.811 y 111.908, en su orden, según poder apud-acta de fecha 15/10/2007, y poder auténtico otorgado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 05/11/2007 (fs. 7 y 8, 23, 45 y 46).
PARTE DEMANDADA: Empresa V.H.G. ADUANEROS COMPAÑÍA ANONIMA, registrada por ante el Registro Mercantil del Estado Táchira, bajo el N° 43, Tomo 11-A, de fecha 31 de mayo de 1.994; con reforma registrada en fecha 30/05/2006, inscrita bajo el N° 74, Tomo 7-A; representada por la ciudadana FLOR DE MARÍA LAZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.365.282, Presidenta de la mencionada sociedad.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado LUIS ANTONIO SOLANO PRADA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.451; según poderes apud-acta de fechas 29/10/2007 (fs. 26 y 27).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE N°: 5362.
II
PARTE NARRATIVA
Se inició la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, la cual fue deferida por distribución a la competencia de este Órgano Jurisdiccional, a través de libelo de demanda incoado por la representación judicial del ciudadano FRANCISCO ALEJANDRO JIMENEZ YONEKURA, en contra de la Sociedad de Comercio V.H.G. ADUANEROS COMPAÑÍA ANONIMA.
En fecha 08 de octubre de 2007, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para que diera contestación a la misma al segundo (2°) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación más un (1) día que le fue concedido como término de distancia (f. 22).
En fecha 01 de noviembre de 2007, la parte demandada, representada por su apoderado judicial, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Abierto el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido, observa lo siguiente:
Demandó la parte actora el cumplimiento de la entrega de un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 4 con esquina de la carrera 5, N° 3-45, Edificio Yonekura, signado con el N° 2-3, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, en razón de que a su decir, existe una relación arrendaticia celebrada inicialmente de manera verbal y que posteriormente dicha relación arrendaticia se formalizó a través de un contrato sucrito de manera auténtica, estableciéndose en el mismo un canon inicial de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) y que posteriormente fue ajustado a la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 338.000,00).
-Continua indicando el actor, que el 01 de septiembre de 2.005 venció el contrato de arrendamiento, por lo que previamente el 15 de abril de 2005, la demandada fue debidamente notificada que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado y que en consecuencia, debía acogerse a la prórroga legal, con un límite máximo de dos (2) años.
-Que por cuanto en fecha 01 de septiembre de 2007, se cumplió el lapso estipulado de los dos (2) años y fue debidamente notificada de ello en fecha 14 de agosto de 2.007, a objeto de que a la fecha de tal vencimiento hiciera entrega del inmueble, lo cual ha sido imposible, es por lo que demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, solicitando medida de secuestro.
-Estimó su acción en la suma de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.998.000,00), y solicitó la correspondiente condena en costas.
Al dar contestación a la demanda la accionada promueve, en primer término, la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 6º del Código de Procedimiento Civil, esto es el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340.
-Promueve igualmente la cuestión previa indicada en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, por cuanto cursa ante el Juzgado II de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signado con el N° 19363, demanda por retracto legal en contra de la parte actora.
-Indica igualmente, que rechaza y contradice lo afirmado por el actor, que no es cierto que debió entregar el inmueble en fecha 01-09-2007, ya que el aviso de prórroga legal que le fue hecho en fecha 15 de abril de 2.005, es extemporáneo, ya que le correspondían tres (3) años de prórroga legal y no dos (2), dado que la relación arrendaticia que les ocupa se inició los primeros días del mes de enero de 1995, mediante contrato verbal.
.- Que por cuanto la relación arrendaticia ha transcurrido por diez (10) años, tres (3) meses y tres (3) días, le corresponde conforme al artículo 38, literal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga de tres (3) años.
.-Que recibir y firmar la participación no implica la aceptación, en razón de lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que la participación de prórroga legal debe hacerse de manera clara y que no encierre duda alguna sobre la fecha de inicio y fecha de terminación, y cumplir lo establecido en el artículo 38 de la ley.
.-Indica que su representado no ha sido partícipe de que se le haya otorgado la prórroga legal arrendaticia que por ley le corresponde, ya que la que se le efectuó en fecha 15 de abril de 2.005, no surtió efecto jurídico alguno por no estar ajustada a derecho, por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar con la correspondiente en costas.
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La legitimada pasiva en la litis contestación negó los hechos imputados por la parte actora alegando entre otros particulares, para tratar de enervar la pretensión de la accionada: Que oponía las cuestiones previas de defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 y la de la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
De igual manera y como alegato de fondo en su defensa indica, que la prórroga legal que se le indicó que disfrutaría no surtió sus efectos legales, en razón que por efecto de que la relación arrendaticia que mantiene detenta una vigencia de más de diez (10) años, la prórroga legal que debió dársele es de tres (3) años y no de dos (2) años.
Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada.
En fecha 22 de noviembre de 2007, éste Tribunal profirió sentencia que declaró sin lugar la cuestión previa denunciada por el actor con fundamento en numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la cuestión previa del numeral 8º del mismo artículo.
En fecha 21 de septiembre de 2009, comparece ante éste Tribunal la apoderada Judicial de la demandante y procede a consignar copia de la Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial que declaró inadmisible la demanda Nro. 19363 de la nomenclatura del Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, base para que fuera declarada con lugar la cuestión previa de prejudicialidad.
Así, resueltas las cuestiones previas opuetas, pasa quien juzga a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES A LA LITIS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Con el escrito libelar:
.- Copia certificada de poder otorgado por la demandante al abogado Nathan Alí Barillas Ramírez, autenticado ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio de fecha 06 de septiembre de 2007, Nro. 73, Tomo 134, esta documental es traída a los autos conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo objeto de impugnación, por lo que se valora como documento Público, conforme a lo indicado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar el conferimiento de facultades al abogado indicado para actuar en el presente juicio.
.- Copia certificada de contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda suscrito entre apoderado del ciudadano Pablo Cecilio Yonekura Kobayashi y la demandada, autenticado ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio de fecha 22 de julio de 2.004, Nro. 43, Tomo 11-A. Esta documental es traída a los autos conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo objeto de impugnación, por lo que se valora como documento Público, conforme a lo indicado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar la realización del acto jurídico de arrendamiento del inmueble en los términos indicados en tal documento.
.- Copia simple previamente confrontada de su original de documentos de propiedad del inmueble, debidamente protocolizados ante el Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar del Estado Táchira, de fechas 11 de mayo de 2005, No. 149, Protocolo I, Tomo III y 24 de octubre de 2005, No. 91, Tomo II, Protocolo I. Estas documentales no impugnadas son valoradas como documentos Públicos demostrativos de la propiedad del inmueble por el demandante.
.- Original de documento privado de fecha 15 de abril de 2005, esta documental al ser opuesta a su firmante no resultó desconocida, por lo que se tiene como legalmente reconocida, siendo valorado como tal, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar lo expresado en su contenido material.
.- Original de documento privado de fecha 14 de agosto de 2007, esta documental al ser opuesta a su firmante no resultó desconocida, por lo que se tiene como legalmente reconocida, siendo valorado como tal, conforme al artículo 163 del Código Civil, para demostrar lo expresado en su contenido material.
.- Original de documento privado de fecha 29 de agosto de 2007, esta documental no cumple con los requisitos de validez del documento privado, al no ser firmada por la parte a quien pretende oponérsele, por lo que no es objeto de valoración.
En el lapso probatorio:
.- Ratifica la documental que riela al folio 9. Observa quien juzga que ello se encuentra referido al contrato de arrendamiento autenticado ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio de fecha 22 de julio de 2.004, Nro. 43, Tomo 11-A, por lo que se indica que el mismo ya resultó analizado y valorado.
.- Ratifica la documental que riela al folio 19. Observa quien juzga que ello se encuentra referido al documento privado de fecha 15 de abril de 2006, por lo que se indica que el mismo ya resultó analizado y valorado.
.- Ratifica la documental que riela al folio 20. Observa quien juzga que ello se encuentra referido al documento privado de fecha 14 de agosto de 2007, por lo que se indica que el mismo ya resultó analizado.
.- Ratifica la documental que riela al folio 15. Observa quien juzga que ello se encuentra referido a los documentos de propiedad del inmueble, por lo que se indica que los mismos ya resultaron analizados.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
.- Lo que de autos favorezca a la demandada. Se indica que ello no es en si un medio probatorio, sino que constituye el cúmulo probatorio y razones que resultan del proceso y que sirven al Juez para dictar el fallo, conforme a los principios de comunidad y adquisición de la prueba.
.- Original del poder otorgado por el ciudadano Pablo Cecilio Yonekura al abogado Manuel Hernández Colmenares. Para quien juzga esta prueba no guarda pertinencia con el hecho controvertido por lo que no es objeto de análisis,
.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre Pablo Cecilio Yonekura y la demandada, de fecha 25 de junio de 1996, Nro. 80, Tomo 56, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Antonio. En relación a esta prueba se observa que mediante escrito de fecha 13 de noviembre de 2007, la demandante procede a impugnarla e indica que su contenido se refiere a otro inmueble objeto del presente juicio, observando quien juzga que posteriormente la demandada insiste en hacerla valer y consigna su original, observándose que ciertamente en tal documental en su cláusula primera refiere al alquiler de un apartamento para uso comercial u oficina distinguido con el Nro. 1, y la demandante de autos peticiona el cumplimiento de la entrega del inmueble signado, -en el contrato fundamento de su demanda- con otro número, por lo que ante tal situación éste Juzgador no aprecia la prueba así promovida por la demandante.
.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre Pablo Yonekura, antiguo propietario del local y la demandada, autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio de fecha 30 de diciembre de 1998, Nro, 44, Tomo 108. Se tiene que esta prueba resultó impugnada por la accionante en escrito de fecha 13 de noviembre de 2007, pero la demandada, a su vez, insiste en hacerla valer y consigna el original del mismo. Igualmente se aprecia que la demandante indica que este contrato se encuentra referido a otro inmueble y así lo reconoce la demandada al indicar que se trata del mismo apartamento, pero que cambió el número del local, circunstancia que la misma no demuestra suficientemente en autos, por lo que no queda suficientemente claro si el contrato objeto del presente análisis se corresponde con el inmueble objeto de la demanda, en tal razón no se aprecia ni se valora esta documental.
-. Testificales: Ciudadano ZOILO ENRIQUE RODRIGUEZ NAVAS, quien en fecha 07 de noviembre de 2007. La declaración de este testigo ciertamente prueba la existencia de la relación arrendaticia y que la dirección en que está situada la empresa demandada es la carrera 5, con calle 4, piso 3, edificio Yonekura, desde 1995, no determinándose de su dicho la oficina exacta que ocupa la arrendataria. La ciudadana SOFIA GLORIS GAFFARO MORENO, declara en fecha 08 de noviembre de 2007 que trabajó para la empresa demandada tres (3) años y que fue socia de la empresa, por lo que éste Juzgador desecha esta testifical al considerar que el dicho de la testigo no pudiera ser imparcial ante la aseveración de la relación que mantuvo con la empresa demandada. En fecha 09 de noviembre de 2007, testifica el ciudadano RICARDO ALBERTO CHACON RAMOS, la declaración de este testigo se aprecia en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia y que la dirección en que está situada la empresa demandada es la carrera 5, con calle 4, piso 3, edificio Yonekura, desde 1995, no determinándose de su dicho la oficina exacta que ocupa la arrendataria.
Del resultado del análisis probatorio se tiene:
1°. La demandante pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble, por vencimiento de la prórroga legal con la consecuencia de que se condene al demandado a la entrega del inmueble.
2°. Que la relación arrendaticia que liga a las partes se estableció a tiempo determinado en la que es procedente peticionar el cumplimiento del contrato de arrendamiento una vez finalizado el disfrute de la prorroga legal por el inquilino.
3.- Que la demandada fue debidamente notificada del desahucio en fecha 15 de abril de 2005, con la antelación debida conforme a lo indicado en el contrato de arrendamiento, por lo que se tiene que el término contractual del mismo fenece el 01 de septiembre de 2005, fecha en que la demandada arrendataria inicia el disfrute de la prorroga de Ley, circunstancia de la que es igualmente notificada.
4.- Se tiene que el inmueble donde se encuentra el local u oficina objeto de la presente acción se encuentra conformado por varios pisos y oficinas, tal y como se evidencia del documento de propiedad del inmueble.
5.- La demandada en su escrito de contestación señala que detenta el local u oficina 2-3, parte 2, del edificio Yonekura, desde el año 1995, pero el contrato que trae para demostrar ello, expresa una vigencia desde 30-06-96, y se encuentra referido al apartamento No. 01, así mismo el contrato que trae a los autos de fecha 30 de diciembre de 2008, se refiere a la oficina Nro. 03 del Edificio Yonekura y su vigencia es desde el 30-09-98. A su vez, la demandante expresa que la relación se inicia verbalmente en el año 1998, circunstancia que tampoco se demuestra de autos, por lo que tiene éste Juzgador que la única prueba clara, precisa y no contradicha por las partes es que el inmueble objeto de la presente acción se encuentra regulado por el contrato de fecha 22 de julio de 1994. Así se establece.
Así las cosas, por haber tenido el inmueble objeto de la presente acción de cumplimiento de entrega del mismo una duración de un (1) año, se tiene que de conformidad con lo establecido en el literal b) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios correspondía a la demandada una prórroga legal de un (1) año, lo cual efectivamente disfrutó, -aun con creces a lo pautado en la normativa indicada-, sin que se pueda presumir que el contrato se prorrogó indeterminadamente, pues ello no se alegó por la demandada.
Por lo tanto, este Juzgado considera que la falta de entrega del inmueble al terminar la prórroga pactada, facultaba a la actora a solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, lo cual efectivamente hizo, en aplicación de las disposiciones legales previstas en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”; y el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como el contrato de arrendamiento es bilateral y la actora probó la falta de entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, este Tribunal considera procedente el cumplimiento pretendido y así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por el ciudadano FRANCISCO ALEJANDRO JIMENEZ YONEKURA, contra la Sociedad Mercantil V.H.G. ADUANEROS, COMPAÑÍA ANONIMA, representada por la ciudadana FLOR DE MARIA LAZO DE VILLAMIZAR, todos suficientemente identificados.
SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada en ENTREGAR a la demandante el bien inmueble arrendado, consistente en un (1) apartamento ubicado en la calle 4 con esquina de la carrera 5, Nro. 3-45, edificio Yonekura, signado con el número 2-3, de la ciudad de San Antonio Municipio Bolívar del Estado Táchira.
TERCERO: Se condena en costas a la demandada al resultar totalmente vencida, de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintinueve (29) días del mes de julio de dos mil diez (2.010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 10:45 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 5362.