REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS 200º y 151º Expediente Nº 1412-10 Vistos estos autos. PARTE ACTORA: Ciudadana Beatriz López Torres venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº5.429.348. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Aquiles Bravo, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº33519; según Poder apud-acta otorgado en fecha veinticuatro (24) de marzo del 2010. PARTE DEMANDADA: Ciudadana: Carmen Luisa Martínez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad No: V-3.366.932. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Sin apoderado judicial constituido. MOTIVO: Desalojo SENTENCIA: Interlocutoria. I SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO Previa distribución de Ley efectuada en fecha dieciséis (16) de marzo del año 2010 por este Tribunal en funciones de Distribuidor, le correspondió el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de desalojo arrendaticio incoado por la ciudadana Beatriz López Torres contra la ciudadana Carmen Martínez (las partes identificadas supra ampliamente). En auto de fecha seis (06) de abril del 2010, previa la consignación de los recaudos de la demanda por la parte actora efectuado en fecha veinticuatro (24) de marzo del mismo año, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, dejando expresa constancia el Tribunal, del no libramiento de la compulsa de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello. Previa la consignación de los fotostatos de la compulsa por la parte actora en fecha dieciséis (16) de abril del 2010, ésta es librada y el Alguacil del Tribunal en diligencia de fecha treinta (30) del mismo mes y año, manifiesta haber practicado la citación personal de la demandada Carmen Luisa Martínez, quien se negó a firmar el correspondiente recibo de citación. Así mismo el Secretario del Tribunal en diligencia de fecha veintiséis (26) de mayo del 2010, manifiesta haber practicado la notificación de la demandada dando con ello cumplimiento al complemento de la citación practicada por el Alguacil del Tribunal, conforme lo estatuido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En diligencia de fecha veintiocho (28) de mayo del 2010, la parte demandada solicita al Tribunal se le fije nueva oportunidad para dar su contestación a la demanda por carecer de abogado que la asistiera. Lo que así se acuerda en auto de esa misma fecha. En escrito de fecha cuatro (4) de junio del 2010 la parte demandada da su contestación a la demanda. En diligencias de fechas ocho (8) y nueve (9) de mayo del mismo año la parte actora consigna sendos escritos probatorios, los que son agregados a los autos y admitidas. En diligencias de fechas once (11) y quince (15) de junio del 2010, la parte accionada consigna sendos escritos de pruebas, los que se agregan a los autos y son admitidas. Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien esto conoce pasa a señalar de manera sucinta, lo alegado por la partes actora en su libelo de demanda y acota lo siguiente: II SINTESIS DE LA LITIS Expresó en su libelo de demanda la parte actora lo siguiente: Que en fecha 25 de mayo del 209 adquirió por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas un inmueble ubicado en el Sector La Alcabala Vieja, Nº 54, Los Dos Cerritos, Parroquia Carlos Soublette del municipio Vargas del estado Vargas; de dos plantas al ciudadano Gustavo Ramón González Romero venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 3.367.064, siendo asentado el respectivo documento de venta bajo el Nº 2009—1843, asiento Nº 1, inmueble matriculado con el numero 456.24.1.11.272 y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2009. Que en la Primera Planta del inmueble funciona un Fondo de Comercio también de su propiedad, denominado Abasto Brisas de Orteñas y en la segunda planta en calidad de arrendataria vive la ciudadana Carmen Luisa Martínez Que la arrendataria al no estar de acuerdo con la venta del inmueble por el tiempo que tiene ocupándolo y en el cual ha realizado mejoras y ampliaciones de forma inconsulta y sin autorización alguna del antiguo propietario, ejerció su derecho de retracto legal arrendaticio por ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda y que el derecho de apelación por ejercerlo extemporáneamente, por lo que la sentencia quedo definitivamente firme. Que desde hace mas de diez (10) años ha estado viviendo arrimada en la casa de su hijo, compartiendo el espacio que se hace pequeño con él, sus nietos y la madre de sus hijos, siendo ésta la causa principal por la que adquirió el inmueble, ya que por mucho amor siempre siente que estorba, molesta e incomoda a sus familiares, y teniendo un inmueble de dos niveles es lógico y normal que ocupe la parte superior como vivienda y el inferior como su trabajo; que necesita el inmueble arrendado para habitarlo y continuar con su actividad comercial en el resto del inmueble. Que ejerciendo su derecho de propietario y en virtud de la necesidad que tiene de un sitio digno para vivir, acude ante esta Autoridad para demandar a su inquilina la ciudadana Carmen Luisa Martínez por desalojo del inmueble de su propiedad, por necesitarlo para ocuparlo. Fundamentó su acción la parte actora en el artículo 545 del Código Civil y 34 literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó su demanda en la suma de treinta y dos mil quinientos bolívares (Bs.32.500.00) es decir, quinientas (500ut) unidades tributarias y fijo su domicilio procesal. Por su parte la demandada dio su contestación a la demanda contra ella instaurada en base a lo siguiente: Que el artículo 26 de la constitución Bolivariana de la República de Venezuela otorga el derecho constitucional a toda persona a acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, lo que se denomina el derecho de acción; que es el caso que esta cumpliendo con las obligaciones como arrendataria del inmueble ubicado en el sector la Alcabala Vieja, los Dos Cerritos casa Nº 54, de la Parroquia Carlos Soublette del estado Vargas y que está ocupando el inmueble como arrendataria desde hace mas de cuarenta (40) años, y estoy solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que nunca con respecto a ello ha tenido problemas de ninguna clase; pero es que el ciudadano Gustavo Ramón González venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.367.064, quien es el dueño de la vivienda, vendió el inmueble que ocupa como inquilina a la ciudadana Beatriz López Torres, sin haberle hecho la notificación debida para que ella ejerciera el derecho de preferencia, que según el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se evidencia de documento de notificación privada que anexa, y el cual desconoce, por no cumplir con los extremos legales establecidos en la citada Ley, y tiene el dinero para adquirir dicha vivienda. “(…) la cual esta cumpliendo pagando, primero, en el juzgado segundo de municipio de la circunscripción judicial del estado Vargas con el Nº 471-00, lo cual niego, rechazo y contradigo los alegatos de la parte actora de la venta del inmueble y lo que probare en su momento oportuno. Pido que la presente demanda sea declarada sin lugar, igualmente solicito sea tomada en consideración el presente escrito de contestación sea admitida, sustanciada conforme a derecho (…)” (Sic). Efectuada la síntesis de los términos en que quedó trabada la controversia suscitada, quien conoce pasa a resolver como Punto Previo, sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto al término de su duración y consecuente a ello, sobre la acción de desalojo incoada por la ciudadana Beatriz López Torres contra la ciudadana Carmen Luisa Martínez y señala lo siguiente: PUNTO PREVIO En su libelo de demanda la parte actora demanda a la ciudadana Carmen Luisa Martínez, por la acción de desalojo fundamentada en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, dicho artículo dispone que: Artículo 34: Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble. En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos ene l Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se consideraran a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”(Omissis). (Subrayado nuestro) Conforme a la norma supra trascrita, para que sea viable la acción de desalojo se requiere que el contrato de arrendamiento celebrado sea, o bien verbal o si fuere escrito, que lo fuere a tiempo indeterminado, aunado a la invocación y constatación por la parte que así intente la acción de desalojo, de alguna de las causales para su procedencia. En el caso sub examine pudo constatar esta Juzgadora, luego de una revisión exhaustiva del libelo de demanda, que en él la accionante, si bien manifiesta que la demandada ocupa la segunda planta del inmueble de su propiedad en condición de “ARRENDATARIA”, sin embargo no indica los términos convenidos en dicha relación contractual, ni mucho menos señala, si el contrato de arrendamiento por el cual se le otorgó a la ciudadana Carmen Luisa Martínez la segunda planta del inmueble de su propiedad, es verbal o se celebró por escrito y éste se transformó a tiempo indeterminado, tan solo se limita a señalar que es la propietaria del inmueble y que en tal carácter solicita ante este Tribunal la acción de desalojo contra la citada ciudadana Carmen Luisa Martínez . Igualmente se observa, que ni como instrumento fundamental a su demanda ni tampoco durante el debate probatorio, fue producida prueba alguna de la existencia del contrato de arrendamiento, que se presume, la vincula a la accionada, por lo que esta Juzgadora no ha podido constatar la ocurrencia de uno de los extremos de ley requeridos para la instauración de la acción de desalojo que nos atañe, cual es, que el contrato de arrendamiento se haya transformado a tiempo indeterminado y con ello la procedencia de la acción de desalojo escogida . En este orden de ideas, considera pertinente quien esto conoce, invocar extracto de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha siete (07) días del mes de marzo de dos mil siete (2007), caso: ZAZPIAK Inversiones C.A., en la que la Sala dictaminó lo siguiente: “(…) Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado(…)” ( Omissis) . Acogiendo este Tribunal el criterio jurisprudencial señalado, y en virtud que en el caso que nos ocupa no pudo constatarse que el contrato de arrendamiento cuyo desalojo acciona la parte actora fue celebrado de manera verbal o si por el contrario fue escrito y se transformó a tiempo indeterminado, es por lo que la presente acción de desalojo, al ser contraria a disposición expresa de la ley, esto es, la consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha de ser declarada como en efecto se hará en la dispositiva de este fallo, inadmisible. Así se señala. III DECISION Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: La inadmisibilidad de la demanda de desalojo arrendaticio incoada por la ciudadana Beatriz López Torres contra la ciudadana Carmen Luisa Martínez (Las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de este fallo). Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del estado Vargas, a los dos (2) días del mes de julio del año dos mil diez ( 2010). La Jueza Dra. Ana T. Ayala P. El Secretario Gamal Gamarra En esta misma fecha siendo la una y treinta minutos de la tarde (01:30pm) se registró y publicó la anterior decisión El Secretario Gamal Gamarra Exp. Nº 1412-10 Materia: Civil / bienes.