TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º y 150º
PARTE DEMANDANTE: RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nros. V.-6.325.009.
APODERADOS JUDICIALES: JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.724.
PARTE DEMANDADA
MARGARITA RIVERA CUELLAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V.-11.665.011.
APODERADO JUDICIAL:

JUANA PACHECO OROPEZA, venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 89.028.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 11740
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Se inicia la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por escrito libelar presentado en fecha 23 de abril de 2009, por el ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON, contra la ciudadana MARGARITA RIVERA CUELLAR; demandando la RESOLUCIÓN DE CONTRATO COMPROMISO DE VENTA, correspondiendo por distribución a este Juzgado conocer de la misma.
Manifiesta la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: 1) Que es propietario de un apartamento distinguido con el Nº A-2, que forma parte integral del Edificio “EL PALMAR”, situado en el anexo del mismo edificio, ubicado en la Avenida la Costanera, hoy, José María España, Urbanización El Palmar, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, el cual consta de un (1) salón estudio, una sala de baño, una cocina y una habitación, tiene una superficie de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42 mts2), y sus linderos son: NORTE: Jardines del Edificio El Palmar; SUR: Propiedad común de los apartamentos del mismo Edificio El Palmar; ESTE: Apartamento Nº A-1; OESTE: Apartamento Nº A-3, todo lo cual se desprende de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, en fecha 20 de Octubre de 2004, quedando registrado bajo el Nº 37, Protocolo Primero, Tomo 4. 2) Que con tal carácter pactó la venta de dicho apartamento con la ciudadana MARGARITA RIVERA C., el día 11 de Noviembre de 2008, conviniéndose un precio total de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.175.000,00), recibiéndose como abono o parte de pago la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), quedando un saldo a pagar de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), a pagar para cuando se realizara la protocolización del documento de venta, lo cual debía ocurrir dentro de un plazo de sesenta (60) días hábiles. 3) Que todo lo anterior quedó plasmado en un instrumento privado suscrito por las partes, el cual opone a la demandada. 4) Que la ciudadana MARGARITA RIVERA C., actualmente se encuentra en posesión del apartamento, es decir, lo está disfrutando y gozando en virtud de haber pagado casi el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del apartamento para la fecha en la que se convino la venta. 5) Que la demandada no ha cumplido con su obligación de pagar el saldo del precio convenido dentro del plazo estipulado, por lo que solicita la resolución del contrato de venta a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, con los daños y perjuicios que tuvieran lugar, debiendo yo en consecuencia reintegrar todo el dinero recibido como anticipo ante la resolución de la venta. 6) Que de conformidad con el artículo 1.273 del Código Civil, los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado de su propiedad con la promesa de una venta que no efectuó, aunado a que puso en posesión del inmueble a la ciudadana MARGARITA RIVERA C., ante la urgencia que le juró por no tener vivienda; y que sufrió un pérdida al no recibir renta alguna por el uso y disfrute de su propiedad, es por lo que demanda el pago de una indemnización equivalente a la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,00) por cada mes en que la ciudadana MARGARITA RIVERA C., ha gozado y disfrute el inmueble, mas los meses que continúe disfrutando del mismo, toda vez que es su obligación reintegrar a la misma la suma avanzada como parte del precio de la venta que no cumplió; 7) Que la estimación de los daños perjuicios se hizo tomando como parámetro el monto de los cánones de arrendamiento aplicables a los inmuebles de la zona, a la fecha de la celebración del contrato de promesa de venta, oportunidad en el cual la demandada tomó posesión del apartamento; 8) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1184, la ciudadana MARGARITA RIVERA C., se enriqueció al usar y disfrutar un inmueble sin pagar renta alguna y empobreció su patrimonio al negarle el derecho a obtener tal renta; 9) Fundamenta su demanda en los artículos 1133, 1160, 1167, 1264, 1273 y 1184 del Código Civil; 10) Solicita en su petitorio: PRIMERO: la resolución del la promesa de venta suscrita entre la partes por el inmueble de autos, ante el incumplimiento de la demandada de pagar el saldo del precio adeudado en el lapso previsto para ello; en virtud de lo cual se compromete a hacer entrega del precio recibido al decretarse la ejecución voluntaria; SEGUNDO: en hacerle entrega inmediata, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que se encontraba del inmueble; TERCERO: Indemnizar por los daños y perjuicios causados por el uso y disfrute y privarle de obtener renta del mismo por estar ocupándolo, daños estimados en la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500,00) mensuales, contados a partir del 11 de noviembre de 2008, lo cual arroja un total a la fecha de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), mas QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) por cada mes que continúe ocupando el inmueble a partir del 11 de abril de 2009, hasta que el mismo me sea entregado y CUARTO: en pagar las costas y costos del presente juicio, al cual ha dado lugar por su incumplimiento; 11) Que estima la demanda en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00), que equivalen a TRES MIL CIENTO OCHENTA Y UN PUNTO OCHENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS.
En fecha 12 de mayo de 2009, admitida como fuera la presente demanda se ordena el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana MARGARITA RIVERO CUELLAR.
En fecha 22 de Septiembre de 2009, la parte demandada debidamente representada por la profesional del derecho JUANA PACHECO OROPEZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 89.028, presenta escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos: 1)Rechaza, niega y contradice la demanda por ser falsos los hechos narrados en el capítulo II de la demanda. 2) Que es cierto que ha pactado con el demandante la compra del apartamento descrito en autos y también es cierto que el precio pactado para la venta es la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) de los cuales canceló la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), y que falta por pagar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que de acuerdo a lo pactado se debe cancelar al momento de la protocolización de la venta ante la Oficina de Registro Subalterno dentro de los sesenta (60) días hábiles siguientes; 3) Lo que es falso es que no haya dado la cara para pagar el saldo deudor así como es falso que el ciudadano RAMON ANTONIO PIERUZZI CALDERON haya hecho alguna diligencia para que la venta se realice; 4) Que se observa del documento suscrito en fecha 11 de noviembre de 2008 que ha actuado de buena fe, al pactar una venta y entregar al ciudadano demandante la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) con un documento privado, pero el demandante nunca ha realizado gestiones para efectuar la protocolización del documento de venta ante la oficina correspondiente; 5) Rechaza, niega y contradice que haya causado daños al demandante que deba pagarle ninguna indemnización; 6) Que rechaza la cuantía determinada por el demandado, la cual debe establecerse en la cantidad de CUARENTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que equivale a 818,187 unidades tributarias; 7)Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, reconviene en los siguientes términos: 1) Que consta de documento privado, suscrito en fecha 11 de noviembre de 2008 recibo por Bs. 130.000,00, que el ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERO recibió en cheque del Banco Provincial cuenta Nº 0108-0035-85-0100039576, cheque Nº 09048274, por concepto de abono de compra de un apartamento de su propiedad ubicado en la descrita dirección; 2) Que el precio de venta era de CIENTO SETENTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00), de los cuales canceló CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) y el saldo adeudado es CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), lo cancelaría al momento de la protocolización del documento, que sería en un plazo de sesenta (60) días hábiles; 3) Que reconoce el documento privado que fue consignado por el ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON, el cual tiene plena validez; 4) Que a la presente fecha el demandante no ha efectuado las gestiones requeridas ni le ha hecho entrega de los documentos que exige la Oficina de Registro, para poder efectuar la protocolización acordada; 5) Fundamenta la reconvención en el artículo 1167 del Código Civil, en virtud del cual reclama la ejecución del contrato de venta; y a tal fin consigna en este acto Cheque Nº 09049907, emitido a favor del ciudadano RAMON ANTONIO PIERUZZI CALDERON, por la cantidad de CUARENTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), emitido contra la cuenta Nº 0108-0035-85-0100039576 del Banco Provincial, saldo del precio de la venta; 6) Reconviene a los fines de que el demandante convenga o en su defecto sea condenado: PRIMERO: En cumplir su obligación y formalizar la venta del apartamento de su propiedad de acuerdo a lo pactado en el documento privado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas; SEGUNDO. En cancelar las costas y costos de la presente reconvención, estima el valor de la reconvención en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00).
En fecha 25 de Septiembre de 2009, en vista de la reconvención planteada por la parte demandada, el Tribunal, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, la admite y fija el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha, que tenga lugar la contestación a la reconvención planteada. Asimismo, se ordenó el resguardo del cheque consignado por la actora en la Caja Fuerte del Tribunal.
En fecha 02 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 02 de octubre de 2009, el Tribunal, ordena abrir el lapso probatorio, y e fecha 22 de enero de 2010, vencido como se encontraba el lapso probatorio, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, fija el décimo quinto (15) día de despacho siguiente a ese, la oportunidad para que las partes presenten informes.
En fecha 23 de febrero de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de Informes.
En fecha 23 de febrero de 2010, el Tribunal, vencido como se encontraba el lapso de informes, se abre un lapso de ocho (8) días de despacho a partir de esa fecha, para que la parte demandante presente observaciones sobre los informes presentados por la parte demandada.
En fecha 9 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de observaciones a los informes de la parte demandada.
En fecha 09 de marzo de 2010, el Tribunal, fija un lapso de sesenta días (60) a partir de esa fecha para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo expresado en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

En el día de hoy, nueve (09) de junio de 2010, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
III
MOTIVACIÓN
SOBRE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
Para determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos la siguiente documental en original, de fecha 11 de noviembre de 2008, en el cual se expresa lo que sigue:

“RECIBO POR BsF.130.000,00
He recibo de MARGARITA RIVERA CUELLAR, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD Nº V.-11.665.011, LA CANTIDAD DE CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BsF.130.000,oo), EN CHEQUE DEL BANCO PROVINCIAL CUENTA Nº 09048274, POR CONCEPTO DE ABONO A COMPRA DE UN APARTAMENTO DE MI PROPIEDAD …EL PRECIO DE ESTA VENTA ES POR LA ANTIDAD (sic) DE CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BsF. 175.000,oo) DE LOS CUALES CANCELA HOY CIENTO TREINTA MIL (BsF. 130.000,00) Y EL SALDO O SEA LA CANTIDAD DE CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.45.000,00) AL MOMENTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN QUE SERA EN UN LAPSO DE SESENTA (60) DIAS HABILES.”
El recibo es la prueba del pago de la deuda con la que cuenta el deudor, quien puede oponerlo ante el reclamo del acreedor. No se exigen para este documento escrito formalidades especiales pero mínimamente debe contener las siguientes: ser claro, y expresar la fecha, el lugar, quien o a nombre de quien se efectuó el pago, el medio de pago, el concepto por el cual se hizo, y la suma abonada expresada en letras y números para evitar adulteraciones. Debe contener la firma y sello o aclaración, del acreedor o su apoderado o representante legal en su caso. Si lo otorga una empresa es conveniente que a continuación de la firma y aclaración, se añada el cargo que ocupa en la entidad el suscriptor del recibo. Actualmente, se aceptan jurisprudencialmente, los recibos de pago electrónicos sin firma del acreedor. Implica un reconocimiento del acreedor de que ha aceptado el pago por parte del deudor, cancelando la deuda en forma total o parcial. En este caso es conveniente que conste en el recibo el saldo que aún resta abonar. El recibo también sirve a los fines tributarios.
Los recibos documentan todo tipo de pago, como por ejemplo, el precio abonado por un comprador en un contrato de compra venta, el dinero entregado por el locatario como pago de su locación, el pago de salarios por parte del empleador, o el cumplimiento de las obligaciones tributarias por los contribuyentes. Además de los recibos de pago existen otros recibos que documentan otras situaciones, como por ejemplo, el depositante que otorga un recibo por las mercaderías recibidas en depósito.
La falta de recibo no impide al deudor probar que ha abonado su deuda, pero estas pruebas serán estrictamente analizadas, pues el medio por excelencia es el recibo, que es el único medio admitido en los juicios ejecutivos. El deudor debe exigir el recibo a su acreedor, y de negarse, debe optar el deudor por efectuar la consignación judicial ya que de lo contrario, el acreedor podría negar haber recibido el pago, y carecería el deudor del medio para probar su cumplimiento.
El precitado recibo que ha sido reconocido por ambas partes en este proceso, por lo tanto presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, y el mismo hace constar, que el ciudadano RAMON ANTONIO PIERUZZI CALDERON, en su condición de vendedor, recibe la suma CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.F.130.000,00), por concepto de abono a compra del inmueble antes identificado. Se fija el precio del inmueble en la suma de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.175.000,00), quedando un saldo pendiente por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.45.000,00), que se cancelarían al momento de la protocolización que será en un lapso de sesenta (60) días hábiles.
Ahora bien, en el caso de marras tenemos un recibo de pago de parte del precio por la venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº A-2, que forma parte integral del Edificio “El Palmar”, situado en el anexo del mismo Edificio, ubicado en la Avenida La Costanera, Hoy José María España, Urbanización El Palmar, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, el cual consta de un (1) salón estudio, una sala de Baño, una cocina y una habitación, tiene una superficie de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42 Mts2), y sus linderos son: NORTE: Jardines del Edificio El Palmar; SUR: Propiedad comunes de los apartamentos del mismo Edificio El Palmar; Este: Apartamento Nº A-1; OESTE: Apartamento Nº A-3, quedando pendiente el pago del saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo. Dicho recibo ha sido suscrito por ambas partes, y en su contenido se pueden apreciar todos lo elementos indicativos de la venta, cuales son: consentimiento, objeto y precio, ello a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, y no una promesa bilateral de venta.
En efecto, establece la precitada norma: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Entonces, la venta es un contrato consensual, expresamente rezaba el Código Civil de 1922 que: “La venta es perfecta entre las partes, y el comprador adquiere la propiedad frente al vendedor, desde que están convenidos en la cosa y el precio, aunque no se haya verificado la tradición de la cosa ni pagado el precio”. (art 1.514). Tal disposición consagraba tanto el principio de la consensualidad de la formación del contrato como el principio de la consensualidad de la transmisión de la propiedad de la cosa vendida. Sin embargo en la actualidad tal disposición ha sido suprimida, pues, la consensualidad en la formación del contrato es un principio general (aunque no expreso) a todos los contratos mientras que la consensualidad de la transmisión de la propiedad está consagrada de manera más general (C.C. art.1161).
Ahora bien, en el caso de marras no se ha pactado una obligación recíproca de celebrar un contrato de venta (compromiso bilateral), pues, no se aprecia que la instrumental (recibo) haga referencia a las arras, o a la existencia de obligaciones o promesas recíprocas, sino directamente al precio del inmueble y a la obligación de protocolizar una vez se reciba el pago del saldo pendiente. Por otra parte, tampoco existe una cláusula penal característica de los contratos preparatorios de la venta, por lo tanto, no hay duda para este sentenciador que estamos en presencia de un contrato de venta, donde se ha pagado una parte del precio.- Así se establece.
Así las cosas, este sentenciador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de venta.- Así se decide.
Ahora bien, respecto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a que transcurrido como fuera el lapso acordado por las partes para la protocolización del contrato definitivo de compra-venta, a saber, sesenta (60) días hábiles contados a partir del 11 de noviembre de 2008, fecha en la cual reconocen ambas partes pactaron el compromiso de compra-venta, la parte demandada incumplió con la obligación de ley referida a la protocolización y, en consecuencia, incumplió la obligación de pagar el saldo restante de la compra venta de un bien inmueble del cual se encuentra en posesión desde el momento en el cual se realizó el negocio jurídico objeto de la presente causa, siendo que la parte actora ha cumplido con la obligación de hacer entrega de la documentación necesaria a la parte demandada a los fines de lograr el registro del documento de venta.
Promueve la parte actora los siguientes elementos probatorios:
1.-Original de recibo (depósito) emitido por el Banco Banesco, en fecha 12 de Noviembre de 2008, por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), por depósito de cheque Nº 90048274, a favor del ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON, en la cuenta Nº 01340463294681023025.
Se trata de un documento privado que se asimila a los medios probatorios llamados tarjas, así lo dejó establecido la Sala de Casación Civil en un fallo de fecha 3 de Junio de 2009, en los siguientes términos:
“…En segundo lugar, para poder resolver la presente denuncia es menester que esta Sala pase a conocer ¿Cuál es la naturaleza de los depósitos bancarios? y ¿Qué tipo de prueba constituyen?,…omisis…Al respecto, esta Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de Octubre de 2005, caso Manuel Alberto Grateron contra Envases Occidente C.A., estableció lo siguiente:
“…, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el Banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta…
Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por Ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad…. Dicho instrumento es asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, previsto en el género de la prueba documental, contenida en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual dispone que “…Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal…”.
En tal sentido, y en todo concorde con la Jurisprudencia antes transcrita, la misma es un documento que nace privado, pero en su contenido constan los símbolos probatorios suficientes para acreditar su autoría y por tanto su autenticidad, razón por la cual, el precitado depósito bancario asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, previsto en el artículo 1.383, tiene pleno valor probatorio y establece la existencia de un depósito por la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 130.000,00), a favor del demandante y por concepto de abono a cuenta del contrato de venta suscrito en fecha 11 de noviembre de 2008.- Así se establece.
2.-Consignó la actora: 1) Original de Certificado de Solvencia de la Dirección de Recaudación de la Dirección General de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Vargas, serial A Nº 106967, correspondiente al apartamento A-2, del edificio El Palmar, identificado en autos, emitido en fecha 12 de febrero de 2008, venciéndose en fecha 31 de diciembre de 2008, el cual sería entregado a la parte demandada al momento de la protocolización; 2) Copia de Ficha Catastral, emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Vargas, de fecha 29 de febrero de 2008, con Código catastral del apartamento Nº A-2 del Edificio Residencial El Palmar, donde se indica que el inmueble está inscrito bajo el Nº 06-01-04-01, entregado en original a la parte demandada y emitido con anterioridad al compromiso de venta y 3) Copia de la Forma SIR RIF 07 correspondiente al Registro de Información Fiscal (RIF) emanado del Servicio Nacional Integral de Administración Aduanera y Tributaria, en fecha 01 de junio de 2007, con vencimiento el 01 de Junio de 2010.
En cuanto a las citadas instrumentales de carácter público administrativo, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 22 de junio de 1999, estableció:
“Debido a que la administración pública se encuentra regida por un ordenamiento jurídico especial, éste ha venido creando medios de prueba especiales consustanciados con los hechos relevantes en las relaciones jurídicas entre la Administración Pública y los Administrados. Un ejemplo de esta diferencia se hace patente en el caso del documento público negocial del derecho privado y el documento público administrativo. Uno y otro son modalidades de un mismo género: el documento público,…
…La doctrina administrativa y la jurisprudencia apuntan a señalar que la diferencia primordial entre el documento público del derecho privado y el documento público administrativo radica en el hecho de que en el primero, el contenido del documento lo determinan las partes, sin que el funcionario ante quien se otorga tenga facultades para intervenir en tal aspecto, mientras que en el documento administrativo, trátese de una declaración de voluntad, de certeza o de un juicio, el contenido proviene de la propia administración que se expresa por intermedio de un funcionario o de un órgano público con competencia asignada legalmente para pronunciarse al respecto.
El documento público del derecho común expresa una actividad de los particulares, generalmente negocial, el documento público administrativo contiene la expresión de voluntad de la administración….
Partiendo entonces de la premisa de que los documentos públicos administrativos son del género de los documentos públicos, los mismos deben entenderse comprendidos dentro del concepto de “instrumentos públicos” a que alude la norma contenida en el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.”

Entonces, tales instrumentales, que no fueron impugnadas, siendo documentos públicos administrativos, que se asimila a los documentos públicos en cuanto a su valor probatorio se refiere, prestan para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, esto es, la certeza de las afirmaciones de la autoridad administrativa en cuanto a la solvencia respecto a los tributos municipales del inmueble ubicado en el Edicio El Palmar, Apto a-2, P-B Urb. El Palmar, Avenida La Costanera, Parroquia Caraballeda Estado Vargas con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2008. Asimismo, la Dirección General de Planeamiento y Control Urbano, Dirección de Catastro Municipal, en fecha 29 de febrero de 2008 informa al demandante el código catastral del inmueble antes descrito, el cual aparece inscrito bajo el Nº 06-01-04-01. Finalmente, la existencia del RIF de la parte actora, venciendo ésta última en fecha 01 de junio de 2010. Así se establece.
4.-Copia de Recibo de pago de condominio del apartamento A-2, emitido por la Asociación Propietarios Apartamentos Palmar, de fecha 12 de noviembre de 2008, por el pago de los meses de marzo a octubre de 2008 y Copia Certificada de Solvencia emitida por la Asociación Propietarios Apartamento Palmar, de fecha 12 de noviembre de 2008.
Las instrumentales antes señaladas son de naturaleza evidentemente privada y emitida por terceros ajenos a la presente causa, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debió ser ratificada por el tercero emisor a través de la prueba testimonial, lo que se evidencia no sucedió, razón por la cual no se le concede a las mismas valor probatorio. Así se establece.
Así pues, analizadas como fueran las pruebas aportadas a los autos por la parte actora corresponde a este sentenciador la revisión de aquellas aportadas por la parte demandada a los fines de determinar el incumplimiento de las obligaciones demandadas por el actor.
Ahora bien, la parte demandada alega que no había incumplimiento las obligaciones contraídas por su persona con la suscripción del contrato y que en realidad es la parte actora quien ha incumplido con la obligación de hacerle entrega de todos los documentos necesarios e indispensables para la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que a efectos probatorios promueve las siguientes documentales:
1.-Consigna la parte actora cheque Nº 09049907, perteneciente a la cuenta Nº 0108-0035-85-0100039576 de la ciudadana MARGARITA RIVERO CUELLAR del Banco Provincial, a nombre del ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00). De la mencionada instrumental se ordenó el resguardo en la caja fuerte de este Juzgado y con posterioridad se procedió al deposito de la referida suma.- Sobre esta instrumental exenta de impugnación en este proceso, acredita el hecho de que la parte demandada ha consignado a favor del actor la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F.45.000,00), que corresponde al saldo pendiente del precio de venta del inmueble. Así se declara.
2.-Promovió también la Prueba de Informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se oficia al Registro Inmobiliario Subalterno del Primer Circuito del Estado Vargas a los fines que informaran a este despacho cuales son los documentos que deben presentarse para efectuar el otorgamiento de un documento de venta de inmueble; con determinación de los documentos de cada una de los otorgantes. Pretende demostrar con esta prueba la parte demandada que el actor incumplió con la obligación de hacerle entrega los documentos necesarios para la protocolización.
En fecha 04 de febrero de 2010, el mencionado ente manifiesta lo siguiente:
“En relación a lo indicado en la Referencia (A) se le informa, muy respetuosamente, que los recaudos que deben ser presentados para el otorgamiento de documentos de venta de inmuebles son los que se detallan a continuación:
1. Solvencia de Derecho de Frente (original vigente)
2. Solvencia Hidrocapital (original vigente)
3. Cédula de Identidad de los Otorgantes (Fotocopias legibles y vigentes. Para la firma las laminadas y vigentes) y R.I.F. de otorgantes (original vigente)
4. Planilla de Pago del SENIAT, forma 33 (0.5%) sobre el monto de la negociación (original con la respectiva certificación de pago expedida por el Banco Recaudador)
5. Registro de Vivienda Principal emitida por el SENIAT (original)
6. Poder (es) (original debidamente Registrado Público)
7. Planilla Sucesoral (original o en su defecto copia certificada)
8. Copia del Cheque de la operación (legible estampada en hoja Oficio)
9. Registro Mercantil y última Acta de Accionistas (originales y un (1) juego de copias)
10. Cualquier otro recaudo según cite el documento.”
Respecto a la transcrita instrumental y asimismo, el memorándum anexo a la respuesta emitida por el Registrador Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en el cual se establece los documentos requeridos por ese ente a los fines de lograr la protocolización de documentos, al ser de obvio carácter público administrativo, al cual aplican las consideraciones doctrinales y jurisprudenciales expuestas con anterioridad en el cuerpo de este fallo, este sentenciador le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
Así las cosas, se evidencia a partir del estudio de todas las pruebas cursantes en la presente causa que la parte demandada no demuestra suficientemente el cumplimiento de las obligaciones que como comprador o adquiriente del inmueble objeto de la presente causa tenía a su cargo, incumplimiento verificado respecto a las diligencias que debían ser realizadas por su persona a los efectos de la protocolización del documento definitivo de venta, no consignando en autos la demandada la constancia de presentación del documento ante la Oficina Registral correspondiente.
El artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado, establece:
“Artículo 47. La constancia de recepción de documentos deberá contener:
1. Hora, fecha y número de recepción.
2. Identificación de la persona que lo presenta.
3. Naturaleza del acto jurídico que deba inscribirse.”
La parte demandada contraviene en este sentido lo pactado con la parte actora referente a la protocolización del documento definitivo de venta, pues siendo que desde la fecha 11 de noviembre de 2008, comenzaban a correr sesenta (60) días hábiles para el registro de la venta, terminando el lapso pactado en fecha 09 de febrero de 2009, introduciéndose la presente demanda en fecha 23 de abril de 2009, es decir, más de dos (2) meses después de la culminación del lapso convenido, tiempo en el cual la parte no concurrió ante el órgano registral competente siquiera para presentar el documento definitivo de venta que de conformidad con lo pactado por las partes y de acuerdo a los establecido en el artículo 1.491 del Código Civil venezolano estaba a cargo de la demandada. Así es, que el artículo 1491 del Código Civil, expresa que “Los gastos de tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador. También son a cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario”, es decir, corren de parte del comprador los gastos inherentes al convenio, así como las diligencias tendientes a la tradición en cuanto sean de escritura y demás accesorios de la venta, tal como resulta ser la redacción y presentación en el registro del documento contentivo de la venta, siendo en este caso responsabilidad de la ciudadana MARGARITA RIVERA CUELLAR.
Asimismo, se entiende que luego de la presentación del documento, el funcionario público competente informa al presentante de aquellas instrumentales que deben ser consignadas con anterioridad a la firma del documento que se pretende registrar, siendo que desde ese momento es cuando al ser requeridos los mismos a la parte actora y si éste no cumpliera con la aportación correspondiente, es cuando el mismo se encuentra en incumplimiento.
Es así que consta de la revisión de las documentales traídas a los autos por la parte actora, que las mismas se habían emitido con anterior a la celebración del compromiso de venta y se encontraban vigentes al momento de la celebración del mismo, por lo que es evidentemente claro que ante la no presentación primaria del documento en el registro, el incumplimiento recae en cabeza de la parte demandada, entonces, resulta forzoso para este sentenciador declarar el cumplimiento del segundo de los presupuestos de la acción incoada y, en consecuencia, la procedencia de la misma y así quedará sentado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Ahora bien, uno de los efectos primordiales de la Resolución de Contrato de compra-venta, es devolver las cosas a como estaban antes de realizarse el contrato que se declara resuelto.-
En este particular, en el texto “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, asienta:
A) Efectos liberatorios. Al ser declarado resuelto el contrato se extinguen todas las obligaciones nacidas del mismo; se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; se extinguen todas las obligaciones nacidas del contrato…”(Pág. 992).
B) Efecto restitutorios. Al extinguirse las obligaciones, las partes deberán restituirse mutuamente todas las prestaciones que hubieren cumplido. A este respecto pueden plantearse algunos problemas: Cuando se debe restituir una cosa cuya propiedad se ha transferido por el solo consentimiento, se considera que la cosa, nunca salió del patrimonio del enajenante; no lo afecta la insolvencia del deudor y quien lo recibió deberá devolverlo en el mismo estado en que se encontraba para el momento de la celebración del contrato; siendo responsable de los deterioros que hubiere sufrido la cosa…”(Págs. 993 y 994).
C) Daños y perjuicios. La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. La mayoría de tales daños pueden quedar satisfechos por los efectos restitutorios de la acción resolutoria; pero el actor tiene derecho a reclamar todos los daños que le produzca la resolución, tanto los daños emergentes como el lucro cesante…”(Pág. 995).
Respecto a las cantidades que por concepto de indemnización solicitara la parte actora por los Daños y Perjuicios que presuntamente le ocasionara la demandada, ciudadana MARGARITA RIVERA CUELLAR, a raíz de la celebración del contrato de venta, se evidencia de la revisión de las actas procesales que no se aportaron a los autos elementos de convicción sobre tales daños y sus causas, entonces, recayendo la carga de la prueba de los daños y perjuicios sobre la parte actora y no cumpliendo la misma con la promoción en los lapsos correspondientes de aquellos elementos probatorios que permitieran el establecimiento de los mismos, es por lo que quien aquí sentencia, a pesar de la procedencia de la pretensión principal, no puede acordarlos, por cuanto esta petición ha sido efectuada de forma genérica y sin soporte probatorio alguno respecto a los extremos necesarios para su procedencia, y no basta la sóla declaratoria con lugar de la resolución para que prosperen automáticamente tales daños, sino que se requiere la especificación de los mismos y sus causas.- Así se establece.
En cuanto a lo solicitado con respecto a la entrega del inmueble, tal como se interpreta de la Doctrina transcrita anteriormente, y en cuanto a los efectos restitutorios, observamos como consecuencia lógica de una declaratoria con lugar de la Resolución del Contrato de marras, la restitución del inmueble objeto del contrato que se resuelve.- Así se establece.
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada en la presente causa reconvino a la parte actora al momento de contestar la demanda en los términos siguientes:
“De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, procedo a proponer Reconvención, en los siguientes términos:
…omissis…
Pero es el caso ciudadano Juez, que hasta la presente fecha el ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI, no ha efectuado las gestiones requeridos, ni me ha hecho entrega de los documentos que exige la Oficina de Registro, para poder efectuar la Protocolización acordada.
Fundamento la presente Reconvención en el artículo 1167 del Código Civil, en virtud del cual reclamo la Ejecución del Contrato de Venta; y a tal fin consigno en este acto y ante usted ciudadano Juez Cheque nro. 09049907, emitido a favor del ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) emitido contra la cuenta Nº 0108-0035-85-0-100039576 del Banco Provincial; saldo del precio de venta.
Por lo antes expuesto, es que procedo a reconvenir, como en efecto lo hago, al ciudadano RAMON ANTONIO PIERUZZI…; para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal:
PRIMERO: En cumplir su obligación de formalizar a mi favor la venta del apartamento de su propiedad…; de acuerdo con lo pactado en el documento Privado, aquí reconocido, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas.
SEGUNDO: En cancelar las costas y costos de la presente reconvención….”
Ahora bien, de la revisión del escrito de demanda reconvencional que consignara la parte demandada reconviniente se evidencia que la misma solicita la Ejecución del Contrato Definitivo de Venta, fundamentándose en lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, el cual expresa:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos si hubiere lugar a ellos.”
Así las cosas, debe este sentenciador determinar la procedencia de la demanda reconvencional incoada por la parte demandada, y para ello debe revisar previamente su competencia para conocer, en tal sentido, se observa que el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, establece que el juez a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario, por su parte, el artículo 50 eiusdem señala que, en el caso de que el demando oponga la reconvención, y que por cuantía corresponda conocer a un juzgado superior, será éste el que deba conocer del asunto, razón por la cual, y por interpretación en contrario, en el caso de plantearse la reconvención y que la cuantía corresponda a un tribunal de inferior jerarquía, será el juzgado de la causa el llamado a seguir conociendo, tanto del asunto principal, como de la reconvención. En consecuencia, siendo que la cuantía de la reconvención es inferior a la de la demanda principal, será este juzgado de causa quien debe conocer de la reconvención y del juicio principal, pues, no opera en el caso de autos la modificación sobrevenida de la competencia y sigue siendo el suscrito el Juez natural.- Así se establece.
Sobre la reconvención, el autor patrio Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo III, pág., 129 y siguientes establece:
“La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…(omissis)
…no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone a una compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia-como enseña Lent- la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor.”
Ahora bien, se evidencia a partir de la revisión del escrito de reconvención presentado por la parte demandada, así como del fallo alcanzado por este sentenciador que al haber declarado la procedencia de la pretensión principal (resolución del contrato), ante la comprobación en autos del incumplimiento en cabeza de la demandada-reconviniente, resulta imposible declarar la ejecución de un contrato que se ha declarado RESUELTO, por lo que quien aquí sentencia, valoradas como fueran las pruebas traídas a los autos por la demandada reconviniente, concluye que las mismas resultan insuficientes a los fines de valorar la incursión de la parte actora en el incumplimiento alegado, razón por la cual deberá declarase la improcedencia en derecho de la presente reconvención, y así quedará establecido en el dispositivo del fallo.-Así se establece.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA incoada por el ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V.- 6.325.009, contra la ciudadana MARAGARITA RIVERO CUELLAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V.- 11.665.011 , en consecuencia se declara RESUELTO el Contrato de Compra-Venta celebrado entre los ciudadanos RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON y MARGARITA RIVERO CUELLAR, ya identificados, por lo que se ORDENA a la parte demandada la entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº A-2, que forma parte integral del Edificio “EL PALMAR”, situado en el anexo del mismo edificio, ubicado en la Avenida la Costanera, hoy José María España, urbanización El Palmar, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas .- Así se establece.
SEGUNDO: Asimismo, como consecuencia del efecto restitutorio de la Resolución del contrato de compra venta, declarada por este Juzgado, el ciudadano RAMÓN ANTONIO PIERUZZI CALDERON debe restituir o reintegrar a la compradora la suma recibida en fecha 11 de noviembre de 2008, y que asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. F.130.000,00).- Así se establece.
TERCERO: IMPROCEDENTE la reclamación por DAÑOS Y PERJUICIOS solicitada por la parte actora.-Así se establece.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN incoada por la parte demandada, ciudadana MARGARITA RIVERO CUELLAR.-Así se establece.
QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.-Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESDE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía a los nueve (09) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

NOTA: En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo la 12:00m.-

LA SECRETARIA,

MERLY VILLARROEL

Ceof/yesi
Exp.11740