TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Antonio.
200º y 151º
DEMANDANTE: SALVADORA GARCIA DE DUARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-9.131.274, obrando en nombre y representación de la Sucesión Duarte García, integrada por los ciudadanos CLAUDIA DUARTE GARCIA, IRMINA BEATRIZ DUARTE GARCIA y ANA CAROLINA DUARTE GARCIA venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-9.136.203, V-9.137.843, y V-12.252.711, hábiles civilmente, tal como se desprende de instrumento poder registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar, San Antonio del Táchira, en fecha 05 de agosto de 1997, anotado bajo el No 1, Tomo I, Protocolo Tercero de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
APODERADA: BEATRIZ GUTIERREZ SANTOS, abogada en ejercicio de su profesión, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.45.451, domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
DEMANDADA: ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V-11.500.763, divorciada, Técnico Contable, domiciliada en la Calle 5 No 6-27, Barrio Lagunitas, San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
APODERADO: JOSE MANUEL GARCIA OLIVEROS, abogado en ejercicio de su profesión, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el No 61.322, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE:2457-10
I
NARRATIVA
Se da inicio a la presente causa, mediante escrito presentado ante este Despacho Judicial, en fecha 28 de Abril de 2010, por el cual la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, asistida por la abogada en ejercicio Beatriz Gutiérrez Santos, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, a la ciudadana ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, todos supra identificados.
Alega la demandante, que en fecha 15 de septiembre de 2003, en representación de la Sucesión Duarte García, inicialmente alquiló verbalmente a la ciudadana ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, uno de los locales comerciales de su propiedad, exactamente el que se encuentra ubicado en la calle 5 No 6-27 Barrio Lagunitas San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, como constancia de la fecha de inicio de la relación arrendaticia señaló y anexó por separado copia simple marcado “C” Escrito de Solicitud de Consignaciones que se encuentra en el Expediente No 308-06, signado con el folio 1, presentado ante este Despacho por la misma ciudadana ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, quien hace constar que el día 15 de septiembre de 2003, se dio inicio a la relación arrendaticia. Que posteriormente, dicho Contrato Verbal de Arrendamiento se fue renovando consecutivamente por términos iguales, es decir, por el término de un (1) año, lo que indica, que a partir de cada 15 de septiembre de cada año, mientras la inquilina continuara ocupando el inmueble alquilado, supuestamente debía pagar puntual el canon de arrendamiento mensual con los ajustes anuales respectivos; pero que en vista de sus reiterados atrasos en el pago del canon de arrendamiento los días 15 de cada mes y hasta de su incumplimiento en el pago, La Arrendataria ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, inconforme con los ajustes anuales del canon que se realizaban conforme al índice de inflación anual y que le notifica formal, legal y oportunamente, siempre se negó a pagar y optó por utilizar el beneficio legal de consignaciones ante el Tribunal, alegando que La Arrendadora se negaba a recibir el pago, cuando era todo lo contrario. Señala el expediente de consignaciones No 308-06 que reposa en este mismo Juzgado, para que se constate las fechas estampadas en las planillas de los depósitos bancarios y sus respectivos montos, que supuestamente demuestran el pago del canon mensual para esas fechas, pero que lo que realmente evidencian es que durante veintiocho (28) meses, La Arrendataria ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, no depositó puntualmente los días 15 de cada mes y tampoco pagó el monto de los cánones conforme a los ajustes anuales, sino que por un largo tiempo pagó la misma suma como canon mensual de arrendamiento, es decir la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,oo) entre otros, señaló los recibos contenidos en los folios 7, 27, 35, 38, 42, 46, 54, 58, 62, 67, 70, 82, 87, 94, 108 y 116 del referido expediente de consignaciones que n copia simple anexa marcado “D”
Aduce que optó por aceptar un convenimiento en la compensación de los cánones de arrendamiento que dejó de cancelar desde el 15 de septiembre de 2006, hasta el 15 de febrero de 2009 y la compensación del monto del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en resguardo de los intereses del Fisco Nacional, así como el retiro de los montos consignados con sus respectivos intereses para finalmente solicitar al Tribunal ordenara el archivo del expediente de consignaciones No 308-06 que consignó en copia simple marcada “E”.
Alega que conforme al convenimiento del Tribunal señalado y respetando la fecha de inicio de la relación arrendaticia, es decir, el término anual del Contrato, en vista a la reiterada y manifiesta conducta que mantuvo la inquilina o arrendataria en no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento fijado ni en reconocer ni pagar los ajustes anuales que le notificaba cada año, decidió no renovarlo más por lo que convinieron mutuamente en celebrar un último contrato de arrendamiento escrito para lo cual conforme a la situación existente para ese momento ajustaron y redactaron las cláusulas que regirían la relación arrendaticia a partir de esa fecha, y fundamentalmente para efectos de la prórroga legal, ya que el inicio de la relación arrendaticia fue el día 15 de septiembre de 2003. Contrato que fue autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, en fecha 2 de marzo de 2009, anotado en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública bajo el No 46, Tomo 50 el cual anexó marcado “F”, en copia certificada.
De las Cláusulas convenidas en este último Contrato de Arrendamiento vigente y ut supra señalado, se expresa en la Clausula Segunda, … Queda expresamente convenido que a partir de esta fecha 15/09/2009, en caso de que LA ARRENDATARIA continúe ocupando el inmueble alquilado comenzará a regir la Prorroga Legal contenida en el Artículo 38 Literal b) de la Ley de Alquileres, quien en este acto manifiesta que con la firma del presente documento se da por Notificada formal y legalmente. Que entonces a partir del 15/09/2009 La relación arrendaticia entró en el período de prórroga que automáticamente opera de pleno derecho para el arrendador y potestativamente para la inquilina, por tanto La Arrendataria siempre y cuando cumpla con el pago puntual del canon de arrendamiento podrá permanecer legalmente hasta el día 15/09/2010 en el Local Comercial Alquilado.
Que en la Cláusula Tercera las partes convinieron: La Arrendataria se obliga a pagar el siguiente canon de arrendamiento convenido: Los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008, la suma de Doscientos Sesenta Bolívares (Bs.260,oo) mensuales; más el Impuesto al valor agregado (IVA). Los meses de Enero a Septiembre de 2009, la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,oo) mensuales, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) montos estos que La Arrendataria se obliga a pagar todos los días 15 de cada mes en la sede de la Oficina de La Arrendadora. Caso contrario, debe pagar el cinco por ciento (5%) sobre el monto adeudado por cada mes atrasado por concepto de gastos de cobranza e intereses moratorios de la cantidad adeudada…”.
Que es el caso que La Arrendataria, Ana Liria Higuera Suárez, durante ese último contrato de un (1) año, término que rige la relación arrendaticia conforme al Contrato de Arrendamiento ut supra señalado, en los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2009, cumplió efectivamente con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento mensual convenido y señalado suficientemente en la referida Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito y debidamente autenticado, constancia de ello anexa a la demanda marcada “G” recibos cancelados emitidos por la Sucesión Duarte Rodríguez Orlando José, a nombre de Ana Higuera correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento realizados e identificados con las fechas y números de control siguiente: 31/03/2009 Factura No.000186; 20/04/2009 Factura No. 000195; 15/05/2009 Factura No. 000209; 16/06/2009 Factura No. 000226; 15/07/2009 Factura No. 000242; 19/08/2009 Factura No. 000259 y 15/09/2009 Factura No.000275.
Que una vez finalizado el término del Contrato de Arrendamiento en fecha 15/09/2009, La Arrendataria continuó ocupando el Local Comercial por lo que tácitamente optó por lo señalado en la Cláusula Segunda, es decir, que a partir del día 16/09/2009 comenzó a gozar de la prórroga legal señalada en el Artículo 38, Literal b) de la Ley de Alquileres, situación legal suficientemente conocida por ella.
Alega que habiendo sido notificada la arrendataria del inicio del término de prórroga legal, del ajuste legal del monto del canon de arrendamiento, para su comodidad efectivamente continuó ocupando el inmueble, pero, que no ha cumplido hasta la fecha del libelo de demanda, con la obligación principal de pagar el monto del canon de arrendamiento mensual a pesar de que ha realizado todos los trámites de cobranza, de manera que desde el 15 de octubre de 2009 La Arrendataria no paga los cánones de arrendamiento del referido inmueble que deben ser pagados los días 15 de cada mes, los cuales se ajustaron a Bolívares Ochocientos (Bs. 800,oo) mas el Impuesto al valor agregado (IVA) Bolívares Noventa y Seis (Bs. 96,oo) mensual, debiendo hasta la fecha del 15 de abril de 2010, la suma de Cinco Mil Seiscientos Bolívares (Bs.5.600,oo) cánones correspondientes a los meses de octubre 2009 a Abril 2010, y Seiscientos Setenta y Dos Bolívares ( Bs.672,oo) por el monto del IVA en resguardo del Fisco Nacional.
Que la conducta manifiesta y reiterada de La Arrendataria de no pagar legalmente lo solicitado, le ha causado daños y perjuicios al privarlos arbitrariamente de los frutos civiles que produce el inmueble arrendado durante la tóxica relación arrendaticia con ella llevada.
En su petitorio demanda a la ciudadana ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: Primero: Que conforme a la Cláusula Segunda y Tercera del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, en fecha 2 de marzo de 2009, anotado en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública bajo el No 46, Tomo 50, realizado sobre el inmueble situado en la calle 5 No 6-27 Barrio Lagunitas San Antonio Municipio Bolívar del Estado Táchira, quede resuelto de pleno derecho y en consecuencia le haga la entrega del inmueble, solvente, completamente desocupado y libre de objetos y de personas. Segundo: En pagar a título indemnizatorio la suma de Cinco Mil Seiscientos Bolívares (Bs.5.600,oo) por concepto de los cánones insolutos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año dos mil nueve, enero, febrero, marzo y abril de 2010. Tercero: Protestó las costas procesales y Cuarto: Solicitó que por tratarse de una obligación de valor, fuera indexada la cantidad reclamada en la presente demanda. Estimó la demanda en la suma de Siete Mil Doscientos Ochenta Bolívares (Bs.7.280,oo). Solicitó medida cautelar de secuestro, sobre el inmueble arrendado.
Anexó con la demanda: Poder marcado “A”; Copia documento propiedad inmueble; “B” Planilla de Liquidación Sucesoral; “C” Escrito solicitud consignaciones expediente 308-06; “D” copia consignaciones expediente 308-06; “E” Copia escrito convenimiento expediente consignaciones 308-06; “F” Contrato de Arrendamiento; “G” Recibos de pago alquiler 2009 y “H” Notificación Tribunal y Personal.
Por auto de fecha 03 de mayo de 2010 (fl. 64) fue admitida la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ordenándose la citación de la demandada. En cuanto a la medida solicitada, se acordó resolver por auto separado.
En fecha 06 de mayo de 2010 la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, otorgó poder apud acta a la abogada Beatriz Gutiérrez Santos.
Al folio 67 riela diligencia de fecha 10 de mayo de 2010, por la cual el Alguacil de este Tribunal, consigna boleta de citación firmada por la parte demandada ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ.
Mediante escrito de fecha 12 de mayo de 2010 (fl.70-79) la demandada ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, asistida por el abogado José Manuel García Oliveros, dio Contestación a la Demanda alegando lo siguiente:
En primer lugar Contradice la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho y en cuanto a los hechos conviene en que la relación arrendaticia con la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, se inició el 15 de septiembre de 2003. Que el 15 de octubre de 2006, y ante la negativa de la arrendadora de no recibir el pago, por querer aumentar más el canon de arrendamiento, y que por esa negativa y para evitar caer en insolvencia, hizo la consignación arrendaticia en el Tribunal del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, aperturando el expediente No.308-06, que anexa contentivo de 137 folios marcado “B”.
Que en este expediente de consignaciones continuaron los depósitos hasta el 6 de marzo de 2009, donde la ciudadana Beatriz Gutiérrez Santos, facultada mediante poder por la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, convino en la relación arrendaticia y solicitó la entrega de los dineros consignados. Que una vez realizado este convenimiento continuó la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado y en la fecha 16 de marzo del año 2009, firmaron un nuevo contrato de arrendamiento.
Que a partir del 15 de octubre de 2009, la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, en la condición de Arrendataria, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento alegando el aumento de la mensualidad arrendaticia, es decir se negó a seguir recibiendo Quinientos Bolívares (Bs.500,oo) por lo que consignó nuevamente dicha cantidad en el Tribunal, donde se apertura el expediente consignatario de alquileres No 385-09, que en copia certificativa en 34 folios anexó marcada “D”.
Que desde el 15 de septiembre de 2003, hasta el 15 de septiembre de 2009, tiene una relación arrendaticia continua y pública, de más de cinco (5) años, por lo que la prórroga legal a la cual tiene derecho es de dos (02) años y no de un (01) año, como se lee en la Cláusula Segunda del contrato.
Hace un llamado a fin de que al momento de conocer plenamente su defensa, y cuando se pronuncie la sentencia de conformidad con la Ley, se consideren las variaciones de los cánones de arrendamiento a pagar, a fin de evitar las variaciones desmedidas de los cánones de arrendamiento a cancelar en la mensualidad sobre todo en los locales comerciales, donde no existe una normativa que de acuerdo a la inflación y utilizando el IPC, (índice de precio al consumidor) regule el canon de arrendamiento en el Municipio Bolívar, y por lo tanto existe debilidad jurídica en este caso en mi condición de arrendataria. Que se le considera solvente en el pago y cancelación de los cánones de arrendamiento ya que cumplió con lo establecido en los artículos 51, 53, y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sintiéndose en estado solvente, de conformidad con lo establecido en el artículo 56 de la Ley Arrendaticia a favor de su persona como Arrendataria y por ello invocó lo establecido en el tantas veces referido artículo 7 de la Ley. Hace referencia que teniendo la relación arrendaticia más de seis (06) años, la prorroga legal que le corresponde es por mandato de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 38 literal C, y por tanto concluye en fecha 15 de septiembre de 2011.
En fecha 13 de mayo de 2010 (fl.265), la demandada ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ otorgó poder apud acta al abogado José Manuel García Oliveros. Por auto de igual data, se tiene al identificado abogado como apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha 18 de mayo de 2010, (fl.268-271) la abogada Beatriz Gutiérrez Santos, con el carácter de apoderada de la parte demandante, promovió pruebas, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva, por auto de fecha 18 de mayo de 2010. (fl.272)
Al folio 282 riela acta contentiva de la declaración del ciudadano Ronald Arnaldo Sánchez, en fecha 25 de mayo de 2010.
Al folio 285 riela acta de fecha 25 de mayo de 2010, contentiva de la declaración de Nancy Maribel Coronel Martínez.
II
MOTIVA
Encontrándose la causa que nos ocupa, dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Se refiere la controversia a la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento del inmueble consistente en un local para uso comercial, ubicado en la Calle 5 No 6-27 del Barrio Lagunitas de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira; interpuso la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, en nombre propio y en representación de los ciudadanos CLAUDIA DUARTE GARCIA, IRMINA BEATRIZ DUARTE GARCIA y ANA CAROLINA DUARTE GARCIA, asistida por la abogada en ejercicio Beatriz Gutiérrez Santos, en contra de la ciudadana ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, para que conviniera o el Tribunal procediera a declarar la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira en fecha 2 de marzo de 2009, anotado en los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría Pública bajo el No 46, Tomo 50, y en consecuencia le hiciera la entrega del inmueble, solvente, completamente desocupado y libre de objetos y de personas y en segundo lugar, conviniera en pagar a título indemnizatorio la suma de Cinco Mil Seiscientos Bolívares (Bs.5.600,oo) por concepto de los cánones insolutos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2009; enero, febrero, marzo y abril de 2010 y en pagar las costas procesales.
Por su parte la demandada, conviene en que la relación arrendaticia con la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, se inició el 15 de septiembre de 2003. Que el 15 de octubre de 2006, y ante la negativa de la Arrendadora de no recibir el pago, hizo la consignación arrendaticia en el Tribunal del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial según expediente No 308-06. Que en dicho expediente de consignaciones continuaron los depósitos hasta el 06 de marzo de 2009, donde la ciudadana Beatriz Gutiérrez Santos, facultada por SALVADORA GARCIA DE DUARTE, convino en la relación arrendaticia y solicitó la entrega de los dineros consignados. Que una vez realizado este convenimiento continuó la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado y en la fecha 16 de marzo del año 2009, firmaron un nuevo contrato de arrendamiento. Que a partir del 15 de octubre de 2009, la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, en la condición de arrendataria, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento alegando el aumento de la mensualidad arrendaticia, es decir se negó a seguir recibiendo Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo) por lo que consignó nuevamente dicha cantidad en el Tribunal, en el expediente de consignaciones de alquileres No 385-09. Pide al Tribunal que se considere solvente en el pago y cancelación de los cánones de arrendamiento ya que cumplió con lo establecido en los artículos 51, 53, y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alega que teniendo la relación arrendaticia más de seis años, la prórroga legal que le corresponde es por mandato de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 38 literal c) y por tanto concluye en fecha 15 de septiembre de 2.011.
De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador entra valorar el material probatorio.
Pruebas de la Parte Demandante
El mérito favorable de los autos. El mérito de los autos, como tal, no constituye medio de prueba en nuestro ordenamiento jurídico; de cualquier forma vale advertir que el Juez está obligado de oficio a examinar todas las actas procesales y establecer las valoraciones correspondientes, independientemente a quien favorezcan su contenido.
El mérito y valor probatorio de los documentos públicos y privados señalados y anexos al escrito de demanda como son:
Documento Público consignado en copia fotostática simple de poder registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar, San Antonio del Táchira, en fecha 05 de agosto de 1997, anotado bajo el No 1, Tomo I, Protocolo Tercero, anexo en copia al escrito de demanda marcado “A”. Se valora este documento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar las facultades otorgadas por los ciudadanos CLAUDIA DUARTE GARCIA, ORLANDO RAMON DUARTE GARCIA, IRMINA BEATRIZ DUARTE GARCIA, Y ANA CAROLINA DUARTE GARCIA, a la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE. Así se establece.
Documento de propiedad consignado en copia fotostática simple, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antes Distrito Bolívar, en fecha 31 de marzo de 1.977, bajo el No. 194, folios 108 vuelto, Protocolo Primero, Primer Trimestre y Planilla Sucesoral No. 063, de fecha 01 de febrero de 1.995, anexa con la demanda marcada “B”. Se valoran de conformidad con el artículo 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, sirviendo para demostrar el carácter con el que actúa la parte demandante. Así se establece.
Expediente de consignaciones No 308-06 aperturado por ante este Despacho a solicitud de la demandada ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar la fecha de inicio de la relación arrendaticia, que fue el 15 de septiembre de 2003. Asimismo acredita que durante veintiocho (28) meses La Arrendataria, ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, no depositó el canon mensual puntualmente los días 15 de cada mes y tampoco pagó el monto de los cánones conforme los ajustes anuales. Igualmente se evidencia el escrito de convenimiento de compensación de alquileres dejados de pagar por La Arrendataria ANA LIRIA HIGUERA SUÁREZ. También se evidencia en el depósito bancario, que realizó el pago de la compensación propuesta antes de la celebración de dicho convenimiento ante el Tribunal; igualmente se comprueba del escrito consignado, que los ajustes por ella realizados fueron calculados en base a términos de un año. Y el último término comenzó a partir del mes de octubre hasta el mes de diciembre de 2008, con un canon mensual de Doscientos Sesenta Bolívares (Bs. 260,oo) y los meses restantes para completar el término de un año, es decir, de enero a septiembre, nueve (9) meses, convino en pagar un canon, mensual de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo).
Contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, en fecha 02 de marzo de 2009, anotado bajo el No 46, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, anexo al escrito de demanda con la letra “F”, el cual este Juzgador valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano y sirve para demostrar que lo contenido en este contrato, corrobora lo convenido en el expediente de consignaciones ante este mismo Tribunal y se evidencia como prueba de ello, en las Cláusulas Segunda y Tercera convinieron en que el término de duración era de un año fijo contado a partir del 15 de septiembre del 2008, hasta el 15 de septiembre de 2009, y señalaron los montos de los cánones de arrendamiento respectivamente. Convinieron en respetar la fecha de inicio de la relación arrendaticia para efectos de la prórroga legal, de mutuo y común acuerdo con La Arrendataria ANA LIRIA HIGUERA SUÁREZ y así fue firmado y autenticado el Contrato.
Original de Solicitud de Notificación de prórroga legal, practicada por este Tribunal, previa petición de parte, a La Arrendataria ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, tal como se desprende de la diligencia del Alguacil de este Juzgado en fecha 23 de octubre de 2009. Documento escrito al que se le da su justo valor probatorio, conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Recibos de pago de alquiler emitidos por la Sucesión Duarte Rodríguez Orlando José, a nombre de Ana Higuera correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2009, identificados con las fechas y números de control siguiente: 31/03/2009 Factura No.000186; 20/04/2009 Factura No.000195; 15/05/2009 Factura No.000209; 16/06/2009 Factura No.000226; 15/07/2009 Factura No.000242; 19/08/2009 Factura No.000259; 15/09/2009 Factura No.000275 y 16/10/2009 Factura No.000288, las cuales demuestran que la arrendataria solo pagó el canon hasta el vencimiento del término del Contrato de Arrendamiento, es decir hasta el 15/09/2009 y que al comienzo del nuevo término que comprende la prórroga legal no ha cancelado el canon de arrendamiento debidamente ajustado y notificado, pues lo continuó efectuando por igual monto para el mes de octubre de 2009. Por no haber sido desconocidos estos recibos, se valoran como plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
Testimoniales de los ciudadanos Ronald Arnaldo Sánchez, Ortega Jácome Daniel y Nancy Maribel Coronel Martínez, rendidas en la sede de este Juzgado en fecha 25 de mayo de 2010, no haciéndose presente la parte demandada ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, ni su apoderado Judicial José Manuel García Oliveros, a ejercer el control de la prueba. El testigo Daniel Ortega Jácome no compareció, por tanto con relación a la promovida no hay a valorar.
Así el testigo Ronald Arnaldo Sánchez, en la oportunidad de rendir declaración a las preguntas que le fueron formuladas contestó: Que conoce a la ciudadana Salvadora García de Duarte. Que le consta que es la propietaria y arrendadora del local comercial objeto de la demanda. Que le consta que la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, anualmente aumenta el canon de arrendamiento y previamente los notifica al inquilino. Que considera que los aumentos han sido justos.
La testigo Nancy Maribel Coronel Martínez en la oportunidad de rendir declaración y habiéndose le puesto de manifiesto los documentos insertos a los folios 62 y 63 del presente expediente, expuso: “A la señora Ana Liria Higuera se le llevaron los recibos de los cánones de arrendamiento y se le había participado verbalmente a ella el aumento del canon de arrendamiento, que posteriormente se le iba a hacer llegar la notificación por escrito, esa notificación yo se la lleve en la fecha que aparece en la carta junto con el recibo de cobro del nuevo canon, ella la leyó y se negó a firmar la notificación a cancelar el recibo del nuevo canon, yo lo devolví a la doctora Beatriz Gutiérrez Santos y ella fue al siguiente día a ver si la señora le firmaba y le cancelaba el nuevo canon pero igualmente se negó a firmar y a pagar.
Estos testigos son hábiles y contestes y no incurrieron en contradicciones razón por la cual este Tribunal les atribuye todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la Parte Demandada.
Por su parte la accionada ciudadana ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, asistida por el abogado José Manuel García Oliveros, junto con el escrito de contestación a la demanda anexó copia fotostática certificada del expediente de consignaciones No.308-06 el cual ya fue debidamente analizado y del expediente de consignaciones No.385-09 de este mismo Tribunal, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y sirve para demostrar que la demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, puesto que no consignó el canon mensual puntualmente los días 15 de cada mes y tampoco pagó el monto de los cánones conforme los ajustes anuales convenidos en el último contrato de arrendamiento.
Ahora bien, en aplicación del Principio de la Carga de la Prueba, conforme a la pretensión deducida, a la accionante le correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, y a la demandada le comportaba comprobar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento conforme a los ajustes anuales establecidos en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 02 de marzo de 2009. Para ello, la parte demandada aduce a su favor el pago por consignación arrendaticia y en ello fundamenta su solvencia.
Con base a lo anterior, quien juzga observa, que en el Cuaderno de Consignaciones signado con el Nº 385-09 de la nomenclatura de este mismo Tribunal se evidencia: Que la parte demandada, procedió a realizar consignaciones de los cánones de alquiler demandados como insolutos por la demandante, por la cantidad de Quinientos Sesenta Bolívares (Bs.560,oo) mensuales, es decir, sin los ajustes del canon mensual conforme al Índice de Inflación anual señalado por el BCV, tal como lo establece la cláusula Tercera del Contrato, de lo cual fue debidamente notificada en fecha 15 de octubre de 2009 (fl. 62), es decir que a partir del 15 de octubre de 2009, y hasta el 15 de septiembre de 2010, La Arrendataria, debía cancelar la suma Ochocientos Bolívares mensuales (Bs.800,oo); todo lo cual no fue impugnado por esta última.
Conforme a lo anterior observa este Juzgador, que el solo hecho de realizarse las consignaciones inquilinarias, no libera al arrendatario, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que esta sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado Decreto, que prevé todo lo relativo al pago por consignación; siendo uno de esos requisitos, lo relativo a la totalidad del pago. Sobre el referido particular, este Tribunal se pronunció en el punto anterior, en el cual dejó sentado que el canon de arrendamiento que la arrendataria debía cancelar a partir del mes de octubre de 2.009, sería la suma de Ochocientos Bolívares (Bs.800,oo) y no por la cantidad de Quinientos Sesenta Bolívares (Bs.560,oo), pues de ello quedó legalmente notificada, según comunicación de fecha 15 de octubre de 2009 que riela al folio 62 y que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por no haber sido impugnada como ya se indicó.
De allí, que el Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 establezca:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
El artículo 1.160 eiusdem regula:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En tal razón, al no haber sido legítimamente efectuada la consignación arrendaticia, la misma no prueba el estado de solvencia de la arrendataria, con respecto a los meses a los que se refiere el expediente de consignaciones No. 385-09. Así se establece.
En cuanto al alegato esgrimido por la accionada, de que se le viola su derecho a la prórroga legal; porque a su decir, le corresponde la prórroga que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal c) y no lo establecido en la letra b), al respecto tenemos que el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla:
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar de la prórroga legal”.
Expuesto lo anterior se observa en el presente caso, que ciertamente La Arrendataria se encuentra incursa en el incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, como lo asentó este Juzgador en el análisis anterior, específicamente al examinar las consignaciones arrendaticias de los meses demandados como insolutos; por lo que en estricto acatamiento del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no tenía derecho a gozar de la prórroga legal que consagra el artículo 39 de la misma Ley; si fuere el caso de vencimiento del término contractual, lo cual no se ha planteado en la litis. Así se establece.
Este Tribunal, sobre la base de las motivaciones expuestas y de conformidad con lo dispuesto en el 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1.167 y 1.354 del Código Civil Venezolano, debe declarar procedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de marzo de 2009 y consecuencialmente declarar Parcialmente Con Lugar la Demanda, en virtud de que la demandada sólo deberá cancelar la suma de Trescientos Bolívares (Bs.300,oo) que resulta del ajuste del canon de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo y abril de 2.010. Así se decide.
Indexación: Se observa, que la parte actora solicitó la indexación en el libelo de demanda; al respecto estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que la accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador; conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la corrección monetaria debe ser declarada Con Lugar, solo en cuanto a los ajustes dejados de pagar por La Arrendataria, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una vez quede firme.
En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria, es sobre la suma de Trescientos Bolívares (Bs.300,oo) que resulta del incremento en el alquiler dejado de pagar por la Arrendataria aquí demandada; y que deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 03/05/2010 hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara.
III
DISPOSITIVA
De conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna, y por los fundamentos de hecho y de derecho ya expuestos y analizados, este Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial el Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: Parcialmente Con Lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpusiera ante este Tribunal, la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE en su propio nombre y en representación de los ciudadanos CLAUDIA DUARTE GARCIA, IRMINA BEATRIZ DUARTE GARCIA y ANA CAROLINA DUARTE GARCIA, asistida y luego representada en Juicio por la abogada en ejercicio de su profesión Beatriz Gutiérrez Santos, en contra de la ciudadana ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, quien estuvo representada en Juicio por el abogado José Manuel García Oliveros. Ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.
SEGUNDO: Resuelto el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio del Táchira, anotado bajo el No.46, Tomo 50, de fecha 02 de marzo de 2.009.
TERCERO: Se condena a la Parte Demandada ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, a pagar a la Parte Demandante conformada por SALVADORA GARCIA DE DUARTE, CLAUDIA DUARTE GARCIA, IRMINA BEATRIZ DUARTE GARCIA y ANA CAROLINA DUARTE GARCIA, la suma de Trescientos Bolívares (Bs.300,oo) que resulta del incremento en el alquiler del inmueble objeto de la demanda, dejado de cancelar por su parte como Arrendataria, de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.010, lo cual suma la cantidad de Dos Mil Cien Bolívares (Bs.2.100,oo). Cantidad que deberá ser indexada conforme a lo establecido en la parte motiva de la presente decisión.
CUARTO: Se Ordena a la Demandada ANA LIRIA HIGUERA SUAREZ, hacer entrega a la Parte Demandante SALVADORA GARCIA DE DUARTE, CLAUDIA DUARTE GARCIA, IRMINA BEATRIZ DUARTE GARCIA y ANA CAROLINA DUARTE GARCIA, del inmueble constituido por un local para uso comercial ubicado en la calle 5 No 6-27, Barrio Lagunitas San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, completamente desocupado y libre de objetos y de personas.
QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Cúmplase.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Antonio del Táchira, a los 02 días del mes de Junio de 2.010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular.
Abg. Pedro Antonio Gáfaro Pernía.
La Secretaria Titular.
Abg. Rossy Mariana Mendoza Rojas.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, previa las formalidades de Ley siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp.2457-10
PAGP/rmmr