TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
200º y 151º
Expediente Nº 1453-10

Vistos estos autos.
PARTE ACTORA: Juan Bautista Torrealba venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.569.953.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Maribel Hernández Mariño abogada en ejercicio inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº38.346; según consta en Poder Apud Acta que le fuera otorgado en fecha diecinueve (19) de mayo del 2010.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana Karelis Pérez Querales venezolana, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No: V- 6.972.372.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Mairim Arvelo de Monroy e Ines Pinto abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 39623 y 46238; según consta de instrumento poder otorgado en fecha diez (10) de febrero del 2010, ante la Notaría Pública Tercera del estado Vargas, anotado bajo el Nº 1, Tomo 07.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento
SENTENCIA: Interlocutoria.
I
SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO

Previa distribución de Ley efectuada por ante este Tribunal en funciones de distribuidor, le correspondió al Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma circunscripción Judicial el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por Juan Bautista Torrealba contra Karelis Pérez Querales (Las partes identificadas ampliamente ut supra)
En diligencia de fecha veinte (20) de abril del 2010, la Juez de aquél Juzgado se inhibió de seguir conociendo de la causa, fundamentándose en el Ordinal 18 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Remitido el expediente a este Tribunal, luego de la distribución de Ley, le correspondió seguir conociendo del presente juicio y, en fecha diez (10) de mayo del 2010, admite la demanda.
En diligencia de fecha veintiuno (21) del mismo mes y año, el ciudadano Alguacil del Tribunal manifiesta haber practicado la citación de la demandada en la persona de su abogada con facultades expresas para ello, la abogada Mairim Arvelo de Monroy, quien firmó el correspondiente recibo de citación a su representada.
En diligencia de fecha veinticinco (25) de mayo del presente año, la apoderada de la demandada consigna su escrito de contestación a la demanda y antes de hacerlo al fondo opone la cuestión previa contemplada en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia de fecha veintiséis (26) de mayo del 2010, la apoderada actora hace formal rechazo a la cuestión previa opuesta y señalada supra.
En diligencia de fecha siete (7) de junio del 2010, la apoderada judicial de la parte demandada, consigna su escrito de pruebas; y en esa misma fecha la apoderada actora consigna el suyo: Siendo ambos escritos admitidos en sendos autos de esa misma fecha.
Efectuada la síntesis de las fases procesales en el presente juicio, el Tribunal pasa a plasmar los términos en que se delimita la controversia entre las partes.
II
SINTESIS DE LA LITIS
Alegó en su libelo de demanda el querellante que:
Consta en documento Autenticado ante la Notaría Publica Tercera del estado Vargas, el nueve (09) de mayo del 2008, anotado bajo el Nº 88, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones, que dio en arrendamiento a la ciudadana Karelis Pérez Querales un inmueble constituido por un apartamento identificado con el numero 6-A, piso 6, del edificio Residencias Lancetru, ubicado en la Urbanización Armando Reverón ( Guaracarumbo), Parroquia Raúl Leoni del estado Vargas; que en la clausula quinta se convino que el monto del canon de arrendamiento sería la suma de mil setecientos bolívares ( Bs.1700.00), los que serían cancelados por la arrendataria a su arrendador en el mismo inmueble arrendado, por mensualidades adelantadas; que en la clausula cuarta se estableció como duración máxima seis (6) meses fijos y podrá tener una prórroga de igual tiempo siempre que las dos partes estuvieses de acuerdo, aplicándose un aumento en el canon de arrendamiento, y sería comunicada por escrito con sesenta días de anticipación: Que el contrato entró en vigencia el cinco (5) de mayo del 2008 y que la arrendataria estaría obligada a restituir el inmueble al vencimiento del termino. Que en la clausula novena del contrato se estableció que el puesto de estacionamiento que le corresponde al inmueble arrendado durante el tiempo de vigencia del contrato es el numero 7-B. Que la arrendataria cancelaba la suma de mil setecientos bolívares (Bs.1.700.00), como canon mensual y pagaba su mensualidad consecutivamente en mensualidades adelantadas los cinco (5) primeros días de cada mes, sin retardo en las mensualidades y así quedó entre ellos convenido. Que para la fecha de su demanda la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009, enero, febrero, marzo y abril 2010, siendo un total de 12 meses por un monto de mil setecientos bolívares (Bs.1.700.00) cada mensualidad, incumpliendo con su obligación establecida en el numeral 2 del artículo 1592 del Código Civil. Que como consecuencia de su incumplimiento se produce de plano derecho por el arrendador de solicitar la resolución del contrato o su cumplimiento de los términos del artículo 1167 del Código Civil. Que por todo ello demanda a la ciudadana Karelis Pérez Querales a que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este juzgado a lo siguiente: Primero: En la resolución por incumplimiento contractual por la arrendataria del contrato suscrito en fecha nueve (9) de mayo del 2008. Segundo: Que como consecuencia se le haga entrega el inmueble objeto del contrato. Tercero: Al pago de las costas y costos procesales. Fundamentó su acción la parte actora en los artículos 1159 y siguientes del Código Civil; artículo 1167 y siguientes del Código Civil: “(…) concretamente en lo referente a la resolución de los contratos, el decreto con rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34 causa “A” de la citada Ley de Arrendamiento Inmobiliario y las disposiciones del Código de Procedimiento Civil que establece el Procedimiento Breve (…) (Sic). Por último, estimó la cuantía de su demanda en la suma de trescientas trece Unidades Tributarias esto es, la suma de veinte mil cuatrocientos bolívares y fijó su domicilio procesal.
Por su parte la accionada planteó su contestación a la querella contra ella incoada, en los siguientes términos:
Opuso como cuestión previa la contemplada en el ordinal 6º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, afirmando que del mismo libelo de demanda el accionante solamente se limitó a expresar el contenido de las normas contenidas en el artículo 1167 del Código Civil sin haber efectuado un análisis de los mismos, ni haber especificado en detalle la relación d éstos con la pretensión de la demanda y su respectiva relación con los hechos enunciados y narrados. Así mismo, rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados en la temeraria e infundada acción, por ser total y absolutamente incierts los hechos que narra en el escrito de pretensión, negativa que hace, según su decir, en forma absoluta como exigencia del artículo 361 del citado Código de Procedimiento Civil y que fundamenta en los siguientes acontecimientos: Niega, rechaza y contradice el hecho alegado por su contraparte que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo y abril del 2010, ya que ha venido consignando ante el homólogo Juzgado Primero puntualmente, las mensualidades citadas como insolventes, expediente Nº 541-09, lo que señala demostrará en su oportunidad. Que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y pide se declare con lugar la cuestión previa opuesta y sin lugar la infundada acción e inadmisible la acción.
Plasmados los términos de la controversia suscitada entre las partes contratantes, pasa esta Juzgadora
Resuelto el anterior punto Previo, pasa esta Juzgadora antes de efectuar el análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes en el juicio a resolver como punto previo sobre la procedencia o improcedencia de la acción instaurada en el presente juicio y observa lo siguiente:
PUNTO PREVIO
Dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble.
En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos ene l Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se consideraran a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”(Omissis). (Subrayado del Tribunal)

Es decir, según la norma supra transcrita, si solo si, el contrato de arrendamiento es verbal, o es a tiempo indeterminado es procedente la acción de desalojo.
En el caso de marras, la parte actora señala en su libelo de demanda que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha nueve (9) de mayo del 2008, ante la Notaría Pública Tercera del estado Vargas, asentado bajo el Nº 88, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones respectivo, es: “(…) a tiempo indeterminado(…)”(Sic) ; mas adelante indica: “(…) En la clausula Cuarta se establece que en (sic) presente contrato tiene una duración máxima de seis (6) meses fijo y podrá tener una prórroga de igual tiempo siempre que las dos partes estén de acuerdo, y para ello se aplicará un aumento en el canon, y será comunicado por escrito con sesenta (60) días de de anticipación. De igual manera queda establecido que el presente contrato entra en vigencia el día cinco (5) de mayo de 2008. La Arrendataria está obligada a restituir el inmueble objeto de este contrato al vencimiento del referido término (…)”. (Sic). Y por último, en el petitorio de su demanda solicita que la demandada convenga o en su defecto este Juzgado la condene a: “(…) Primero: En la resolución por incumplimiento contractuales por “La Arrendataria” del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 09 de mayo 2008, sobre el inmueble antes identificado, con fundamento de lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano (…)” (Sic).
Con vista a ello se hace necesario realizar un análisis a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, invocada en su libelo por la parte actora y se observa lo siguiente:
Clausula Cuarta : “ El presente contrato tiene una duración máxima de seis (06) meses fijo y podrá tener una prórroga de igual tiempo siempre que las dos partes estén de acuerdo, y para ello se aplicará un aumento en el canon, y será comunicado por escrito con sesenta (60) días de anticipación. De igual manera queda establecido que el presente contrato entra en vigencia el día cinco (5) de mayo del 2008. La Arrendataria, está obligada a restituir el inmueble objeto de este contrato al vencimiento del referido término (…) “(Sic).
Es decir, es clara la voluntad de las partes manifestada en dicha cláusula, según la cual, el termino de duración establecido para su relación arrendaticia sería de seis (6) meses fijos y solo ocurriría una prórroga de igual tiempo, si una de ellas manifestare a la otra por escrito su voluntad de que así lo fuere; por lo que al transcurrir íntegramente esos seis (6) meses y no haberse dado las partes el aviso de prórroga, al permanecer la arrendataria en el inmueble arrendado y así habérselo permitido su arrendador, el contrato se transformó a tiempo indeterminado, por lo que la acción procedente conforme a lo estipulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios supra transcrito en el presente caso sería la acción de desalojo y no la acción de resolución del contrato de arrendamiento.
Aunado a lo antes expuesto, quien esto decide trae en este estado, extracto de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha siete (07) días del mes de marzo de dos mil siete (2007), caso: ZAZPIAK Inversiones C.A., en la que la Sala dictaminó lo siguiente:
“(…) Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado(…)” ( Omissis) .

Así mismo se indica y en atención a la importancia de la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración por demás y en el mismo sentido de la jurisprudencia citada, pero en el año 2002, este Juzgado en sentencia dictada en fecha 20-11-2002 por el Juez en aquél momento de este Tribunal, Dr. Carlos Ortiz, ( Caso: Francisco Bienes vs Ivan Flores en desalojo), señaló que:
“(…) En efecto a juicio de la mas autorizada doctrina, hasta ahora, no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de su duración, y de allí que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de su novedad no haya podido superarla, por lo que su importancia en la relación arrendaticia trasciende la esfera sustantiva y determina o califica el tipo de acción procedente (…)” (Omissis). Subrayado del Tribunal.

Acogiendo este Juzgado los criterios jurisprudenciales antes citados se indica, que habiendo reconocido la parte actora estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, resulta improcedente la acción de resolución de contrato escogida como sustento a su pretensión, ya que como lo señala el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo es posible la acción de desalojo en aquellos contratos celebrados verbalmente o a tiempo indeterminado, aun cuando, en el fondo ambas acciones, resolución y desalojo lo que persiguen es que el órgano jurisdiccional, resuelva sobre la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento.
III
DECISION

Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: La Inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por Juan Bautista Torrealba contra la ciudadana Karelis Pérez Querales. (Las partes identificadas ampliamente en el encabezamiento de este fallo).
Se condena en costas a la parte actora conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y en su oportunidad legal archívese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del estado Vargas, a los quince (15) días del mes de junio del año 2010.
La Jueza
El Secretario
Ana Teresa Ayala P.
Gamal Gamarra
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20pm), se
registró y publicó la anterior decisión.
El Secretario
Gamal Gamarra
EXP Nº 1453-10