TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MARIO JOSE CHACON ORTEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.631.835.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: HILDA MARIA REYES SANDOVAL, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.133.246, Abogada e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 93.189; según poder apud-acta otorgado en fecha 10 de julio de 2.009 (f. 22).
PARTE DEMANDADA: LIZANDRO JOYA VARGAS, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, con cédula de identidad No. E-82.254.916; quien en el juicio fue asistido por el Abogado EDUARDO JAVIER SANCHEZ ROSALES, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 71.487.
MOTIVO: Desalojo.
Expediente: Nro. 5958.
II
ANTECEDENTES DEL CASO
En fecha 19 de junio de 2.009, fue recibida del Juzgado distribuidor de causas libelo contentivo de demanda de desalojo, incoada por el ciudadano MARIO JOSE CHACON ORTEGA, contra el ciudadano LIZANDRO JOYA VARGAS. La demanda en cuestión se fundamenta en las siguientes alegaciones:
- Que es propietario de un lote de terreno ejido con las mejoras sobre él construidas, ubicado en la carrera 7, No. 6-75, de La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; sobre el cual, en fecha 26 de septiembre de 2003, suscribió con el demandado contrato de arrendamiento, el cual se convirtió a tiempo indeterminado.
- Que desde hace aproximadamente tres (3) años de manera verbal, hizo del conocimiento del arrendatario la necesidad de no seguir con la relación arrendaticia, pero que el mismo no ha cumplido, por lo que le ha reiterado ello por medio de notificaciones extrajudiciales.
- Que tiene necesidad de que el inquilino le desocupe el inmueble por incumplimiento de cláusulas del contrato -que además se establecen en la Ley de Alquileres-, por haberse puesto en peligro el inmueble, por haberlo subarrendado y cambiado el uso y destino que se pactó en el contrato.
- Expresa, que ante la negligencia del inquilino se vio en la necesidad de notificarlo judicialmente, como consta de notificación anexa.
- Señala, que por lo expuesto demanda el desalojo del inmueble, el pago de cánones a título de indemnización de daños y perjuicios, la entrega de recibos por pago de servicios, y la condena en costas; con fundamento en el artículo 34 literales “d)” y “g)”, y en los artículos 15 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Solicita además la realización de experticia y que se dicte medida de secuestro.
Acompaña a su escrito libelar: Copia del documento de propiedad del inmueble. Copia del contrato de arrendamiento. Comunicaciones emanadas de la Abogada representante de la demandante. Notificación judicial N° 6767 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
La demanda es admitida en fecha seis (6) de julio de 2.009 (f. 20).
En fecha 15 de julio de 2.009, mediante auto se produce el avocamiento de la Juez Suplente, Bilma Carrillo Moreno, y se acuerda expedir la compulsa de citación de la demandada (fs. 23 y 24).
Mediante diligencia de fecha 17/09/2009 el demandado LIZANDRO JOYA VARGAS asistido por el Abogado EDUARDO JAVIER SANCHEZ ROSALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.487, se dio por citado de la demanda (f. 29).
En fecha 21 de septiembre del 2.009, la parte accionada asistido de Abogado da contestación a la demanda, expresando:
- Que acepta que en fecha 26 de septiembre de 2003, celebró con el arrendador contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo.
- Indica como cierto, que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
- Niega y rechaza que desde hace tres (3) años el arrendador en forma verbal le haya hecho saber de la necesidad de no seguir con la relación arrendaticia; niega que se le haya visitado para notificarle de lo anterior. Procede además a desconocer las notificaciones judiciales por cuanto en ningún momento le fueron entregadas.
- Indica además, que ninguna persona ni despacho de Abogados tiene facultad para hacer constar que una persona se ha negado a firmar cualquier notificación.
- Arguye, que fue solo el 12 de enero de 2009, cuando recibe una notificación donde se le indica de la no continuidad de la relación arrendaticia y que se le otorga un plazo de dos (2) meses debido a la necesidad de que desaloje el inmueble, con la cual se pretendía desconocerle los derechos que como arrendatario ha adquirido por el lapso de seis (6) años.
- Expresa además, que por existir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado para desolar a un inquilino, se debe probar una causal a través de un procedimiento donde se garantice el derecho a la defensa y al debido proceso, y que solo por una decisión judicial se puede ordenar la desocupación del inmueble.
- Que notificó al arrendador a través de solicitud procesada por este Tribunal, que en su condición de arrendatario, se apega a los derechos que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Niega y rechaza que haya incumplido las cláusulas del contrato y de la Ley de Arrendamientos; que haya puesto en riesgo el inmueble arrendado; que haya subarrendado el inmueble; que haya cambiado el uso y destino que se pactó en el contrato de arrendamiento, y que haya utilizado el inmueble arrendado para venta de baterías, latonería y pintura, cantina y carro de perros calientes.
- Señala, que es falso que el arrendador tenga necesidad urgente de ocupar el inmueble, con la indicación de estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios.
- Niega y rechaza que haya incumplido con los artículos 15 y 34 de la Ley de Arrendamientos, ya que no ha subarrendado el inmueble, siendo el único propietario de la firma personal TALLER REGATA 2000, siendo el único arrendatario.
- Indica estar solvente en el pago del canon arrendaticio, que el arrendador no tiene necesidad de ocupar el inmueble y que no ha hecho uso indebido del inmueble, ni distintos a los autorizados por la Alcaldía Municipal; que no ha cambiado el uso al inmueble arrendado debido a que en el mismo funciona un taller mecánico con los implementos necesarios para su actividad.
En el lapso probatorio, la demandante promueve en fecha 29 de septiembre de 2009:
- Mérito favorable de los autos.
- Documentales: Inspección del Cuerpo de Bomberos, de fecha 19/05/2009. Acta de inspección de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Rentas Municipales, de fecha 02/06/2009. Inspección de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Oficina de Control y Administración de Expendio de Bebidas Alcohólicas, de fecha 25/09/2009.
- Testimoniales: MIGUEL ANGEL PARRA RAMIREZ, MILAGROS YASMIN SANCHEZ PEREZ y OTTO MIROSKI PEREZ ANTELIZ (fs. 34 al 46).
En el lapso probatorio, la demandada promueve en fecha 05/10/2009:
- Documentales: Certificado de Conformación de Uso de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Reporte de Conformidad emitido por el Cuerpo de Bomberos del mismo municipio. Patente de Industria y Comercio. Notificación de Apertura de Procedimientos Administrativos, emanado de la Dirección de Hacienda, Oficina de Rentas Municipales. Recibos de pago de canon de arrendamiento. Notificación judicial N° 5059, realizada por este Tribunal. Ordenanza sobre Patente de Industria y Comercio.
Las pruebas son admitidas mediante auto de fecha 05 de octubre de 2009 (f. 158).
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:
Indica, que es propietario de un lote de terreno ejido con las mejoras sobre él construidas, ubicado en la carrera 7, No. 6-75, de La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; sobre el cual en fecha 26 de septiembre de 2003, suscribió con el demandado contrato de arrendamiento, el cual se convirtió a tiempo indeterminado. Pero que desde hace aproximadamente tres (3) años de manera verbal hizo del conocimiento del arrendatario la necesidad de no seguir con la relación arrendaticia, pero que el mismo no ha cumplido en ello, por lo que le ha reiterado por medio de notificaciones extrajudiciales. Ello, por que tiene necesidad de que el inquilino le desocupe el inmueble por incumplimiento de cláusulas del contrato ---que además se establecen en la Ley de Alquileres---, por haberse puesto en peligro el inmueble, por haberlo subarrendado y cambiado el uso y destino que se pactó en el contrato. Señala, que por lo expuesto demanda el desalojo del inmueble, el pago de cánones a título de indemnización de daños y perjuicios, la entrega de recibos por pago de servicios, y la condena en costas con fundamento en el artículo 34 literales “d)” y “g)”, y en los artículos 15 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:
La accionada en primer término indica: Que acepta que en fecha 26 de septiembre de 2003, celebró con el arrendador contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, el cual se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Como defensa a lo argumentado por la actora, expresa: Que niega y rechaza que desde hace tres (3) años el arrendador en forma verbal le haya hecho saber de la necesidad de no seguir con la relación arrendaticia. Niega y rechaza que haya incumplido las cláusulas del contrato y de la Ley de Arrendamientos; que haya puesto en riesgo el inmueble arrendado; que haya subarrendado el inmueble; que haya cambiado el uso y destino que se pactó en el contrato de arrendamiento, y que haya utilizado el inmueble arrendado para venta de baterías, latonería y pintura, cantina y carro de perros calientes. Señala, que es falso que el arrendador tenga necesidad urgente de ocupar el inmueble, con la indicación de estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios. Niega y rechaza que haya incumplido con los artículos 15 y 34 de la Ley de Arrendamientos, ya que no ha subarrendado el inmueble, siendo el único propietario de la firma personal TALLER REGATA 2000, el cual es el único arrendatario. Indica, estar solvente en el pago del canon arrendaticio, que el arrendador no tiene necesidad de ocupar el inmueble y que no ha hecho uso indebido del inmueble, ni distintos a los autorizados por la Alcaldía Municipal; no cambiando tampoco el uso al inmueble arrendado, debido a que en el mismo funciona un taller mecánico con los implementos necesarios para su actividad.
Para quien juzga, el Thema Decidendum en la presente causa queda expresado en una demanda por desalojo, con fundamento en un incumplimiento imputado a la arrendataria por haber cambiado el uso del inmueble y subarrendar el mismo, circunstancia negada por la arrendataria.
No quedó controvertido en la causa, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis, por que así lo reconocen expresamente; quedando controvertido y por ende sujeto a probanza, el hecho del subarrendamiento y cambio de uso del inmueble.
Resuelto lo anterior, corresponde a continuación a quien juzga, el análisis de las pruebas aportadas al proceso, a objeto de la determinación de las afirmaciones de hecho realizadas por los litigantes de la forma como lo expresa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES A LA LITIS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto con su escrito de demanda acompañó:
.- DOCUMENTAL: Copia simple de documento de propiedad del inmueble protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, de fecha 13 de junio de 1989, registrado bajo el No. 50, Tomo 24, Protocolo 1, correspondiente al 2° trimestre. Esta documental no fue objeto de impugnación, por lo que se valora como documento público para demostrar la propiedad del inmueble por parte del demandante.
.- DOCUMENTAL: Copia simple del contrato de arrendamiento que las partes de la litis suscribieron de manera auténtica ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 26 de septiembre de 2003, inserto bajo el No. 45, Tomo 91. Esta documental se promueve conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no siendo objeto de impugnación en el iter procesal, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar el hecho jurídico de la realización de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la litis, en la cual las partes pactaron las convenciones y particularidades que regirían tal convención.
.- DOCUMENTAL: Comunicación emanada de la apoderada judicial de la demandante de fecha 09 de diciembre de 2008. Esta documental fue objeto de impugnación por la demandada, además observa quien juzga, que se trata de un documento privado en el que no consta la firma del demandado; razón por la que no puede oponérsele al no cumplir con uno de los requisitos señalados en el artículo 1368 del Código Civil, para la validez de los documentos privados. En consecuencia, la prueba así promovida no es objeto de valoración.
.- DOCUMENTAL: Comunicación emanada de la apoderada judicial de la demandante de fecha 20 de noviembre de 2008. Esta documental fue objeto de impugnación por la demandada, además observa quien juzga, que se trata de un documento privado en la que no consta la firma del demandado, razón por la que no puede oponérsele al no cumplir con uno de los requisitos señalados en el artículo 1368 del Código Civil, para la validez de los documentos privados. En consecuencia, la prueba así promovida no es objeto de valoración.
.- DOCUMENTAL: Notificación judicial signada con el No. 6767 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Quien juzga considera, que esta documental a pesar de tratarse de documento público, no aporta nada en la resolución del hecho controvertido.
En el lapso probatorio:
.- Mérito favorable de los autos. El Tribunal indica, que lo referido está relacionado con la aplicación del principio de comunidad de la prueba y de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
.- Comunicación de fecha 25/09/2009, expedida por el Jefe de Control y Administración de Expendio de Bebidas Alcohólicas, Dirección de Hacienda, Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Se valora esta documental como documento administrativo al ser emanado de una autoridad administrativa en el ejercicio de sus funciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar lo expresado en dicha comunicación.
.- DOCUMENTAL: Copia certificada del acta de inspección de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Rentas Municipales, de fecha 02 de junio de 2009. Se valora esta documental como documento administrativo al ser emanada de una autoridad administrativa en el ejercicio de sus funciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar lo expresado en dicha inspección.
.- DOCUMENTAL: Acta de inspección del Cuerpo de Bomberos de San Cristóbal, Estado Táchira, Cuartel Central Cnel. (J) Justo Pastor Daza Porras; de fecha 19 de mayo de 2009. Se valora esta documental como documento administrativo al ser emanada de una autoridad administrativa en el ejercicio de sus funciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar lo expresado en dicha inspección.
.- TESTIMONIALES:
MIGUEL ANGEL PARRA RAMIREZ, con cédula de identidad No. V-9.237.917, quien en fecha 02 de octubre de 2009, declara: Que tiene alquilado un local en la entrada del taller; que el demandado tiene alquilado el taller Regata 2000, y que tiene subarrendado parte del local para kiosco de comida, venta de cerveza, venta de baterías, latonería y pintura; que al demandado le han solicitado el inmueble, que aquel esta buscando donde mudarse. Para quien juzga, este testigo no se valora por tener comprometida su imparcialidad, pues es inquilino del mismo inmueble donde se encuentra el local objeto de la litis; además, éste indicó ser inquilino de BETTY CHACÓN, quien es hermana del accionante MARIO CHACÓN, copropietarios del inmueble cuestionado.
MILAGROS YAKELIN SANCHEZ PERERZ, con cédula de identidad No. V-15.856.105, expresa: Que el demandado tiene alquilado un local; que ha subarrendado un kiosco de comida, venta de cerveza y latonería y pintura. Repreguntado indica, que es arrendataria del inmueble. Para quien juzga, este testigo no se valora por tener comprometida su imparcialidad, pues es inquilino del mismo inmueble donde se encuentra el local objeto de la litis; además, éste indicó ser inquilino de BETTY CHACÓN, quien es hermana del accionante MARIO CHACÓN, copropietarios del inmueble cuestionado.
OTTO MIROSKI PEREZ ANTELIZ, con cédula de identidad No. V-12.235.392, quien depone: Que sabe que el demandado Lisandro tiene alquilado un local para Regata 2000, y que le consta que tiene subarrendado. Para quien juzga, este testigo no da razón fundada de su dicho, en consecuencia, no merece fe sus deposiciones conforme lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
.- DOCUMENTAL: Certificado de Conformación de Uso, signado DPU/CU/206-09, emanado de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 02 de julio de 2009. Se valora esta documental como documento administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al ser emanada de una autoridad administrativa en competencia de sus funciones propias. Demostrándose de la misma que el local objeto de la controversia fue encontrado conforme en su uso por la Alcaldía del Municipio.
.- DOCUMENTAL: Reporte de Conformidad emitido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, No. 1067, de fecha 14-07-2009. Se valora esta documental como documento administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al ser emanada de una autoridad administrativa en competencia de sus funciones propias. Demostrándose de la misma que esa autoridad emitió su conformidad para la actividad desempeñada en el local.
.- DOCUMENTAL: Patente de Industria y Comercio No. 2457-09, expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 04 de agosto de 2.009. Se valora esta documental como documento administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al ser emanada de una autoridad administrativa en competencia de sus funciones propias. Demostrándose de la misma que la autoridad Municipal autoriza el funcionamiento comercial del administrado como Taller de Mecánica Regata 2000.
.- DOCUMENTAL: Notificación de Apertura de Procedimiento Administrativo, Acta de Requerimiento, Providencia Administrativa No. 002, y Resolución DH/RES/ 001-09; emanados de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Se valoran estas documentales como documentos administrativos de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al ser emanados de una autoridad administrativa en competencia de sus funciones propias. Demostrándose de los mismos que al inmueble se le está dando uso como taller de reparación de vehículos.
.- DOCUMENTAL: Recibos de pago Nos. 000041, 000034 y 000023 de alquiler del inmueble, por Bs. 700,00 más I.V.A.. No son objeto de valoración por cuanto la solvencia en el pago de cánones no es punto controvertido en la causa.
.- DOCUMENTAL: Notificación judicial realizada por este Tribunal, signada 5059, hecha el 04 de febrero de 2009. No es objeto de valoración por cuanto dicho documento nada aporta sobre el hecho controvertido de la litis.
.- DOCUMENTAL: Copia de la ordenanza sobre Patente e Impuestos de Industria, Comercio, Servicios e Índole Similar de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; publicada en Gaceta Municipal Extraordinaria No. 045, del mes de diciembre de 2004. Se valora como documento administrativo conforme a lo indicado en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; concatenadamente el documento de Patente de Industria y Comercio No. 2457, expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 04 de agosto de 2.009; para demostrar que la Autoridad Municipal autoriza el funcionamiento comercial del administrado como Taller de Mecánica Regata 2000.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Analizado lo anterior, se realizan las siguientes precisiones:
La presente causa se encuentra referida a una demanda por desalojo, con fundamento en el artículo 34 literales “d)” y “g)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
(…)
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”
La acción interpuesta por la parte accionante en el presente proceso, es sustentada en la normativa a que se contrae el Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y procedimentada por el Procedimiento Breve como lo prevé el dispositivo legal in comento; con la indicación, de que conforme a los principios de la actividad probatoria que deben desplegar las partes a objeto de la demostración de sus dichos, correspondió en el presente caso a la demandante la demostración de la existencia de la relación arrendaticia, de lo cual quedó relevada al reconocerlo expresamente la demandada, y a su vez debió aportar elementos probatorios que demostraren el cambio de uso y el subarrendamiento.
Por otra parte, es imprescindible acotar, que el principio dispositivo norma el proceso civil venezolano, esto es, que el procedimiento en materia civil comienza con la demanda incoada por una de las partes; que el Juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentalmente que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos. Por tanto, en el proceso civil el conocimiento del Juez debe ser nutrido con la actividad procesal de las partes, para que su decisión sea tomada de acuerdo a lo alegado y probado por ellas en el juicio. Conjuntamente con la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren conocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser vencido en juicio en atención a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
El Dr. Isaac Bendayan Levy en su obra “Estudios de Derecho Inquilinario”, al referirse al derecho del inquilino de subarrendar, señala lo siguiente:
“El derecho de goce que tiene el arrendatario sobre la cosa arrendada con relación a su arrendador, es un derecho personal que está en su patrimonio y no en su persona; (omissis) El subarriendo es un contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendatario y un tercero, que toma el nombre de subarrendatario; …el subarriendo es de todo o de parte de la cosa arrendada…”
Al comentar el alcance del artículo 1.584 del Código Civil, aclara:
“Si el propietario tiene una acción directa contra el subarrendatario es en virtud de una expresa disposición de la ley, hecha sin duda para proteger y mejorar los derechos de los arrendadores, derogatoria de los principios generales del derecho, según los cuales los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, sus herederos y causahabientes, siendo evidente que el arrendador es res inter alios acta en relación al contrato de subarriendo efectuado entre el inquilino principal y el subarrendatario; se trata de un derecho especial en relación al derecho común y por lo tanto de interpretación restrictiva; en consecuencia, no se puede deducir de esa norma, por argumento a contrario, que así como el arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario, éste tendrá acción contra aquél, el subinquilino no tiene acción sino contra el inquilino principal, con quien ha contratado, cualquier reclamación que tenga que hacer, ya sea por defectos o deterioros de la cosa, como por cualquier otro motivo, deberá dirigirse al inquilino principal”.
Continúa explicando:
“…en el subarriendo existe un nuevo contrato, en el cual las partes pueden convenir precio, término, y otras modalidades distintas que las convenidas en el contrato original; naturalmente, que esa libertad de contratar estará limitada en la medida de los derechos que el contrato original acuerda al inquilino principal, pues éste no puede dar más de lo que tiene por ese contrato; por ejm., si el contrato original es por cinco años, y han transcurrido dos, el término del contrato de subarriendo no podrá ser por más de tres años; si el alquiler está regulado en Bs. 750 mensuales, el inquilino no podrá estipular una cantidad mayor al subarrendatario…”.
A la luz de la doctrina anteriormente transcrita, debe precisarse, que el subarrendamiento es en consecuencia un nuevo contrato en el que debe mediar la cesión de todo o parte de un inmueble, el goce pacífico del local por parte del subarrendamiento, y el pago de un canon arrendaticio por parte del subarrendatario al arrendatario original.
En el presente caso se tiene, que la parte actora se limitó a alegar: Que la arrendataria había incumplido su obligación al subarrendar el inmueble a terceros, pero en su escrito no indica ni identifica a esos supuestos terceros, sólo alega que en el inmueble funciona un Kiosko, lo cual quedó efectivamente comprobado, pero también se evidenció que el mismo es utilizado para el uso del inquilino, sin que medie prueba de que la persona que está al frente del kiosko referido, cancele algún canon al arrendador originario, y que disfruta para sí de todo o parte del local; elementos que debieron ser demostrados como integrantes de un subarrendamiento y así demostrar la existencia del mismo.
Es importante precisar, que conforme a la cláusula primera de contrato de arrendamiento, el local comercial es para uso exclusivo del “Taller Mecánico Regata 2000” y quedó plasmado en las inspecciones de la Alcaldía del Municipio, que el señalado Kiosko es para uso del inquilino; sin que existan otros medios probatorios que hayan sido objeto del control y contradicción en juicio, a los fines de traer la convicción al Juzgador de la existencia comprobada de un contrato verbal o escrito para subarrendar el local comercial, y poder declarar con lugar la demanda en referencia a esta causal.
El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”
Sobre el contenido de esta norma se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias de fecha 02/08/2001 y 24/10/2001; para expresar, que la misma consagra el Principio In Dubio Pro Reo, y le impone una norma de conducta al Juzgador, ya que lo obliga a fallar a favor del demandado y declarar sin lugar la demanda cuando al analizar las pruebas no se le haya suministrado la convicción necesaria en pro o en contra del demandado.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia; y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar sin lugar la demanda por lo que respecta al hecho alegado del subarrendamiento.
En relación al alegato de cambio de uso, tenemos, que el demandante en su libelo de demanda señala: Que la arrendataria alteró la voluntad del contrato de arrendamiento al cambiar el uso destinado al inmueble, cuando, según él, lo pactado era para que funcionara un taller mecánico.
Normativamente se tiene, que en la relación arrendaticia interpartes surgen obligaciones reciprocas para el arrendador y el arrendatario, pactadas no sólo entre los intervinientes en el contrato, sino también por disposición de la ley. Para el arrendatario, a tenor del contenido del artículo 1592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. […]”
De la norma antes transcrita se infiere, que el arrendatario debe darle el uso al inmueble arrendado que se determinó en el contrato y que a falta de contrato con cláusula determinada, se presume según las circunstancias que rodea el caso.
En el presente caso se tiene, que el contrato que rige la relación arrendaticia de las partes en la presente controversia judicial indica en su cláusula primera:
“El arrendador da en alquiler un local comercial para uso exclusivo del “Taller Mecánico Regata 2000”, ubicado el fondo del inmueble al cual se llega a través de un pasillo de entrada de 14 mts de largo por 4 mts de ancho, siendo el área de Taller de 29,60 mts de largo por 10 mts de ancho aproximadamente, identificado con el N° 6-75 Carrera Siete (7); de La Concordia, San Cristóbal.”
De tal manera, que interpretando dicha cláusula se tiene, que el arrendatario podía usar y disfrutar del local arrendado, sin limitación a un uso determinado o prohibición de otras actividades; de tal manera, que la demandante no probó durante el curso del proceso que el contrato de arrendamiento contenía una cláusula expresa y determinada de que el uso del inmueble era solo para taller mecánico. Así se establece.
Con fundamento en los anteriores razonamientos, para este Operador de Justicia, no se constató incumplimiento por parte de la arrendataria, en consecuencia, quien juzga establece, que la presente demanda de desalojo forzosamente debe declararse sin lugar. Y así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, ha propuesto el ciudadano MARIO JOSÉ CHACON ORTEGA representado por la Abogada HILDA MARIA REYES SANDOVAL, contra el ciudadano LIZANDRO JOYA VARGAS.
SEGUNDO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Accidental del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los ocho días del mes de marzo de dos mil diez. AÑOS: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria Accidental,

Abog. Mirian Carolina Martínez Quintero
En la misma fecha siendo las 08:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Mcmq/nj.
Exp. Nº 5958.