TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: Empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A., Sociedad inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de Julio de 1992, bajo el N° 3, Tomo 21-A-Sgdo., y posteriormente modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas registrada por ante la Oficina de Registro mencionada en fecha 25 de Marzo de 1994, bajo el N° 24, Tomo 27-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR MÉNDEZ FARIAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724.
PARTE DEMANDADA: Empresa MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 1980, anotada bajo el N° 7, Tomo 123-A-Pro y modificada en fecha 27 de Octubre de 2000, por asamblea inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anotada bajo el N° 31, Tomo 16-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL JOSE APARCEDO MARTINEZ y WILMER ANTONIO TAPIA GUTIERREZ, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.415 y 80.023 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nro: 9496.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado, y una vez consignados los instrumentos fundamentales fue admitida por auto de fecha 24 de Noviembre de 2006. Siendo imposible la citación de la parte demandada, se procedió a citarla por carteles, sin que dentro del lapso de comparecencia, la parte demandada lo hiciera, motivo por el cual se le designó defensor Ad-Litem. En fecha 23 de Mayo de 2007, la demandada por medio de su apoderado judicial, se dio por citada y en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19 de Junio de 2007. Vencido el lapso de pruebas, en fecha 20 de Junio de 2007 y encontrándose la causa en fase de sentencia, se acordó la suspensión de la causa, hasta tanto fuera resuelto el Recurso de Regulación de la Competencia, propuesto por la parte actora, contra la decisión que declaró con lugar la cuestión previa de incompetencia alegada en la contestación junto con otras cuestiones previas y el fondo de la demanda.
Por auto de fecha 18 de septiembre de 2007, se agregó a los autos las resultas del Recurso de Regulación de la Competencia y se ordenó la notificación de las partes, a los fines de la reanudación del juicio, para lo cual fue librado exhorto en fecha 19 del mismo mes y año, siendo recibidas las resultas del mismo en fecha 29 de Enero de 2010.
Reanudada la causa, se procedió a decidir sobre el resto de las cuestiones previas opuestas, y una vez subsanada la parte actora la declarada con lugar, sin objeción de la parte demandada, esta Juzgadora pasa a decidir sobre el fondo de la demanda previa las consideraciones siguientes:
CAPITULO I
Alegó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
Que su representada es Administradora de Condominio de Residencias Playate, la cual esta regida por documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal en fecha 30 de Mayo de 1978, bajo el N° 17, folio 78, Protocolo Primero, Tomo 9. De conformidad con dicho documento, las residencias tienen unos locales comerciales que de acuerdo al articulo 1.6 son bienes comunes a las residencias, y por ende no son susceptibles de apropiación individual, que el artículo 4.7 especifica que el uso común asignado a los locales es para cubrir con la renta, los gastos de condominio que el Edificio produzca, por lo que corresponde al administrador de condominio velar por el arrendamiento de dichos locales.
Que el carácter de Administrador de su representada se evidencia de Acta de Asamblea General de Propietarios efectuada el día 10 de Junio de 2006, donde se ratificó a su representada como administradora de condominio.
Que la comunidad por intermedio de la Junta de Condominio establecida para la fecha, dio en arrendamiento a la empresa MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, dos locales comerciales identificados con los números 4 y 5, situado en la planta baja del Edificio Residencias Playate, ubicado en la Urbanización Playa Grande, Avenida El Hotel, Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Vargas del Estado Vargas, conforme se desprende de documento privado cuya copia fue consignado por la demandada en el expediente de consignaciones N° 228 del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y en donde igualmente confesó que dicho contrato se encontraba vigente para la fecha en que comenzó a realizar las consignaciones.-
Que el canon de arrendamiento mensual pactado por los locales fue por la cantidad de UN BOLIVAR CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1, 50), lo cuales debían ser pagados por mensualidades vencidas los últimos de cada mes.- Que con el devenir del tiempo y de mutuo acuerdo de las partes, el canon de arrendamiento se fue ajustando, hasta llegar a la suma de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) mensuales por cada local, en virtud de que la arrendataria se negó a seguir ajustando el canon de arrendamiento, se inició un procedimiento de Regulación de Alquileres, el cual concluyó con Resolución N° 009513, de fecha 05 de agosto de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, donde se fijó como canon de arrendamiento de dos locales, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) mensuales.-
Que la vigencia del contrato de arrendamiento era por un año fijo contado a partir del día 1° de Julio de 1985, prorrogable por periodo iguales, si por los menos con un mes de anticipación, a cada vencimiento ninguna de las partes manifestare a la otra su propósito de no continuarlo, cada una de las prorrogas se considerará como tiempo determinado y así lo aceptó el arrendatario (Cláusula Tercera del contrato).- Que dicho contrato se encontraba vigente hasta el día 1° de Julio de 2006, en virtud de que su representada notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar nuevamente el contrato el día 18 de mayo de 2005.- Que a partir de Julio de 2006, comenzó la arrendataria a disfrutar el beneficio de la prorroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso de 3 años, que igualmente se le notificó, que estaba en la obligación legal y contractual de pagar a partir de esa fecha el canon de arrendamiento fijado por el órgano competente, tal como lo prevé el propio artículo 38 eiusdem, así como también la cláusula segunda de contrato en su parte final, cuando se establece “…….Las partes aceptan como expresión del canon de arrendamiento cualquier fijación posterior que al respecto efectúen las autoridades competente……”.-
Que la parte arrendataria, ha hecho caso omiso a las disposiciones legales y contractuales al negarse a pagar la suma establecida como canon de arrendamiento por la autoridad competente, a partir del mes de Julio de 2006.
Que la arrendataria no ha pagado el canon de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006, a razón de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) por cada mes, por lo que aparece deber la suma de TRES MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 3.725,00), que constituye el hecho de derecho que fundamenta la Resolución de la relación arrendaticia que existe entre las partes, en virtud de la vigencia de la prorroga legal a la que se acogió la arrendataria al permanecer en el inmueble y consignar el derogado canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) en los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006.-
Que la comunidad de propietarios de Residencias Playate sea satisfecha por los daños y perjuicios que le ha causado el arrendatario al arrendador, al no cumplir la contra prestación que por Ley le corresponde por goce y disfrute del inmueble, como lo es el pago completo de los cánones de arrendamiento por los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006. Asimismo demanda la indemnización del perjuicio causado por el arrendamiento por todo el tiempo que dure la presente acción, el cual equivale a la misma cantidad que el arrendatario de pagar por concepto de cánones de arrendamiento, de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) mensuales, que deberán ser pagados por cada mes cumplido contados a partir del 1° de Octubre de 2006 hasta la fecha que se entregó el local arrendado.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.592, 1.160 y 1.167 del Código Civil vigente, y los artículos 34 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto demandaba, a la Empresa MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, ya identificada, en su condición de arrendataria de los locales Números 3 y 4 ubicados en la planta baja de las Residencias Playate, situada en la Avenida El Hotel, Urbanización Playa Grande, Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas, en base al siguiente petitorio:
PRIMERO: En la resolución de la relación de arrendamiento que mantiene con su representada, por el reiterado incumplimiento de parte de la arrendataria, en los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos por los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2006, y por consecuencia de ello, haga la entrega formal y material de los inmuebles arrendados, completamente desocupados de muebles y personal y en las mismas condiciones en que le fueran entregados, sin plazo alguno.-
SEGUNDO: En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de TRES MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 3.725,00), así como también los meses que continúen venciéndose hasta la total y definitiva entrega formal de los inmuebles dados en arrendamiento.
TERCERO: En pagar las costas y costos que se originen por el presente juicio.-
En la oportunidad legal para ello, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1, 3 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resueltas en la oportunidad legal correspondiente.
Negó, rechazó y contradijo que la empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A., antes identificada, sea administradora del Condominio de Residencias Playate.
Negó, rechazó y contradijo que el carácter de administrador de la empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A., del condominio de Residencias Playate, se evidencie de una presunta Acta de Asamblea General de Propietarios, efectuada en fecha 10 de junio de 2006. Igualmente rechazó que en dicha acta se haya ratificado el carácter de administrador del condominio a la empresa ADMINISTRADORA DANORAL C.A.
Convino en que la Junta de Condominio de Residencias Playate, en fecha 1° de julio de 1985, dio en arrendamiento a su mandante los locales 4 y 5 del edificio Residencias Playate, ubicado en la Urbanización Playa Grande del Estado Vargas.
Convino que de mutuo y amistoso acuerdo entre su mandante y la Junta de Condominio de Residencias Playate, el canon de arrendamiento se fue ajustando hasta llegar a la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) mensuales por cada local, siendo este el canon que actualmente paga su representado en el Tribunal Cuarto de Municipio del Estado Vargas, expediente signado con el Numero 228/05.
Negó, rechazó y contradijo que su representado debe pagar como canon de arrendamiento por cada local que tiene, la cantidad de SEISCIENTOS DOCE CON CINCUENTA (Bs. 612,50). Igualmente negó y rechazó que su mandante deba pagar al arrendador, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) mensuales, por cuanto interpuso ante el Juzgado Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, RECURSO DE NULIDAD, en contra de la providencia administrativa N° 009513, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló el canon de arrendamiento de los locales comerciales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 de las Residencias Playate, en la cantidad de SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 612,50) cada uno.
Convino que el contrato de arrendamiento, se celebró por el término de un (1) año, a partir del 1° de julio de 1985, siendo prorrogado por periodos de un (1) año, hasta la actualidad. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que el referido contrato estuvo vigente hasta el 1° de julio de 2006, por cuanto la parte actora le notificó su deseo de no renovar el mismo, y que a partir del 1° de julio de 2006, comenzaba a disfrutar de su prorroga legal establecida en el literal d) del articulo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por lo que actualmente su mandante se encuentra en el goce de la prorroga contractual de un (1) años establecido en la cláusula tercera del prenombrado contrato de arrendamiento.
Negó y rechazó que su mandante este obligado a pagar el canon de arrendamiento fijado por el órgano competente. Igualmente negó y rechazó que el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y la cláusula segunda de dicho contrato obliguen a su mandante a pagar algún incremento del canon de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya hecho caso omiso a las disposiciones legales y contractuales con la Junta de Condominio de Residencias Playate, y que se haya negado a pagar la suma establecida por la autoridad competente, manifestó que su mandante esta pagando el canon de arrendamiento, en los términos y condiciones establecido con la Junta de Condominio de Residencias Playate, y que el mismo no estaba obligado a pagar el incremento del canon establecido por la providencia administrativa N° 009513, anteriormente señalada, en virtud de que interpuso por ante el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, RECURSO DE NULIDAD, contra la referida providencia administrativa, proceso en el cual no existe sentencia definitivamente firme que fije como canon de los referidos inmuebles la cantidad de SEISCIENTOS DOCE CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 612, 50).
Negó, rechazó y contradijo que su mandante no haya pagado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2006, a razón de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225, 00) por cada mes.
Convino que su representado realizó la consignación del canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 200,00), correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2006. Asimismo señaló que su representado continúa realizando el pago del canon de arrendamiento ante el Tribunal Cuarto de Municipio del Estado Vargas, en el expediente signado con el Número 228/05. Negó y contradijo que el canon de arrendamiento que su mandante consigna ante el Tribunal competente, se encuentre derogado.
Igualmente negó y contradijo que su representado este obligado a realizar indemnización alguna por concepto de daños y perjuicios a la comunidad de copropietarios del edificio Residencias Playate, equivalentes a UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,OO) mensuales.
Igualmente negó y contradijo que su representado realice la entrega formal y material de los locales, completamente desocupados, libre de bienes y personas.
Igualmente negó y contradijo que su representado estuviera obligado a pagar como indemnización de los daños y perjuicios la suma de TRES MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 3.725,00).
Igualmente negó y rechazó que su representado estuviera obligado a pagar los meses que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, en virtud de que el mismo esta cumpliendo con tal obligación.
Por último impugnó: Documento poder cursante del folio 8 al folio 10 ambos inclusive.
- Los documentos producidos en copias simples cursantes del folio 11 al folio 34 ambos inclusive.
- El documento cursante del folio 34 al folio 37 ambos inclusive.
- El documento cursante al folio 87 del presente expediente.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió:
Reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente:
.- Contrato de arrendamiento.
Siendo que la existencia de la relación arrendaticia, no es hecho controvertido entre las partes, pues expresamente, la parte demandada en su escrito de contestación la demanda (folio 122 de la primera pieza) , señaló: “Convengo en que la Junta de Condominio de Residencias Playate, en fecha 1 de julio de 1985 dio en arrendamiento a su mandante los locales 4 y 5 del edifico Residencias Playate ….tal y como consta en Contrato de Arrendamiento Privado producido en autos por la parte actora en copia simple identificada con la letra “C”.
.- Acta de Asamblea General de Propietarios inserta a los folios 35 al 37 efectuada el 10 de Junio del 2006, la cual si bien fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal observa, que dicha acta fue consignada en copia certificada del original que cursa al folio 67,68 y 69 del Libro de Asambleas de propietarios del referido Edificio, y siendo que la parte demandada se limitó en su contestación a impugnar dicho recaudo, sin otra actividad procesal que desvirtué el valor probatorio de esa acta que contiene la asamblea y el acuerdo de los propietarios allí contenido, conforme lo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, este Tribunal aprecia la instrumental promovida, en copia certificada.
- Copia certificada del procedimiento de Regulación de alquileres que concluyó mediante Resolución Nro. 009513 de fecha 5 de Agosto de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato donde se fijó el canon de arrendamientos de Bs. 612, 50 por cada local. Por cuanto la existencia de dicha Resolución, no es punto controvertido entre las partes del presente proceso, pues el fundamento de la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código Adjetivo, fue el recurso de nulidad interpuesto en contra de dicha providencia administrativa al respecto no hay nada que apreciar.
La Notificación recibida el 18 de Mayo de 2005 por la recepcionista de correspondencia de la empresa demandada, que corre al folio 87. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada impugnó dicha carta, por lo que a los fines de establecer su valor probatorio, vale señalar que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.371 del Código Civil, pueden hacerse valer en juicio, como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan. Pero al precisar lo concerniente al modo de producción en juicio de estos instrumentos, tal norma indica que el autor de la carta puede exigir la presentación de la misma a la persona a quien fue destinada, o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados.
En el presente caso, como se ha dicho, la carta en referencia ha sido producida por los apoderados actores junto con su escrito de demanda como prueba documental, por lo que no siendo éste el modo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil para la producción en juicio de esta clase de instrumentos, este Tribunal desecha su valor probatorio en el presente juicio.
.- Copia certificada del recurso de Nulidad interpuesto por ante el Juzgado Superior Sexto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital.
A los folios 141 al 148 cursa copia certificada expedida por el Secretario Accidental del Juzgado Superior Sexto en lo Contencioso Administrativo, las cuales constituyen instrumentos públicos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo, y como tal se aprecian.
Reprodujo e hizo valer, mediante consignación: los siguientes instrumentos:
Promovió copia certificada del instrumento poder que acredita su representación, emitida por la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la impugnación hecha por la parte demandada.
Cursa a los folios 25 al 27 copia certificada expedida por la Notaría arriba identificada, por lo que en aplicación del artículo 429 que establece:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”.
Este tribunal encuentra, que al consignar a los autos la copia certificada antes mencionada del instrumento cuya copia fotostática fue impugnada por la parte demandada, la actora puede servirse de la misma, siendo apreciada en este fallo.
Promovió copia del documento de condominio inserto el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas, en el Tomo 9, Protocolo Primero, correspondiente al segundo semestre de 1978, anotado bajo el N° 17.
A los folios 28 al 70 de la tercera pieza del presente expediente cursa la instrumental promovida en copia fotostática, la cual no fue impugnada, motivo por el cual, tratándose de una copia fotostática de instrumento público a tenor de lo previsto en el transcrito artículo 429 se tiene como fidedigna.
Copia certificada del Registro Mercantil de su representada ADMINISTRADORA DANORAL C.A., la cual cursa a los folios 71 al 135 de la tercera pieza del expediente, por lo que en aplicación del artículo 429 antes transcrito, al consignar a los autos la copia certificada antes mencionada del instrumento cuya copia fotostática fue impugnada por la parte demandada, la actora puede servirse de la misma, siendo apreciada como instrumento público, y se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo.
Copia certificada de la apertura del expediente de consignaciones arrendaticia realizada por la empresa MAURIELMA C.A., ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
A los folios 6 al 27 de la tercera pieza cursa la referida copia certificada expedida por la Secretaria del referido Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado las cuales constituyen instrumentos públicos, que no fueron impugnados motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo.
CAPITULO TERCERO
PUNTO PREVIO
La parte demandada en punto previo de su contestación a la demanda, alega la falta de cualidad de la empresa ADMNISTRADORA DANORAL C.A. para intentar la demanda, con fundamento en que, en la relación arrendaticia objeto del litigio, según consta en el contrato de arrendamiento que cursa a los autos, dicha administradora no es parte, toda vez que el contrato fue celebrado entre la Junta de Condominio del Edificio Playate y su representada, por lo que carece de cualidad.
A los fines de resolver sobre la falta de cualidad de la parte actora, se reviso el libelo de demanda, en el cual se lee “Mi representada es Administradora de Condominio de Residencias Playate, comunidad esta regida por documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal en fecha 30 de Mayo de 1978, bajo el Nro 17, folio 78, protocolo Primero, Tomo 9.- De conformidad con dicho documento las residencias tienen unos locales comerciales que de acuerdo al artículo 1.6 son bienes comunes a las residencias y por ende no son susceptibles de apropiación individual, el artículo 4.7 especifica que el uso común asignado a los locales es para cubrir con la renta que estos produzca los gastos de condominio que el Edificio produzca por lo que corresponde al administrador de condominio velar por el arrendamiento de dichos locales.- El carácter de Administrador de mi representada se evidencia de Acta de Asamblea General de propietarios efectuada el día 10 de Junio de 2006, donde se ratificó a mi representada como Administradora de Condominio.-“
En relación a la cualidad o interés para intentar demandas en nombre y representación de comunidad de propietarios ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de la Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(...OMISSIS....)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador o en su defecto, a la Junta de Condominio como tal, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de abril de 1970. Por lo que, debemos concluir que el administrador de un condominio esta facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, se trata de una cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
En razón de lo antes expuesto, esta Juzgadora declara IMPROCEDENTE la defensa previa de FALTA DE CUALIDAD propuesta por la parte demandada en el presente juicio. ASI SE DECIDE.-
SEGUNDO PUNTO PREVIO
La parte demandada en su escrito de contestación pide que se declare de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones, pues la actora en el primer punto solicita la resolución del contrato de arrendamiento y en el segundo punto el cumplimiento en cuanto al pago de la pensiones de arrendamiento contenidas en el mismo.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En relación a la inepta acumulación a que se refiere la parte demandada, caben ciertas consideraciones, en primer lugar debemos indicar que, de conformidad con criterio sustentado por la Sala Constitucional en fecha 7 de Diciembre del año 2004, Caso: Inversiones y Construcciones Velaz Tor S.R.L., “la acumulación prohibida no puede declararse sino a solicitud de parte mediante la oposición de la cuestión previa respectiva, para no lesionar el derecho del demandante a la recepción de tratamiento igualitario y, por ende, su derecho al debido proceso”. En tal sentido, encuentra quien suscribe, que si bien en el caso de autos, dicha defensa no se hizo valer a través de la cuestión previa correspondiente, esta Juzgadora pasará a su análisis a los fines de no dejar defensa alguna sin resolución
En tal sentido tenemos, que en el caso de autos según se lee en el petitorio, la parte actora en primer termino demanda la Resolución de la relación arrendaticia por el reiterado incumplimiento de la parte arrendataria en los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos de julio, agosto y septiembre del 2006 y en segundo lugar: El pago por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios la suma de TRES MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES que aparece deber por las pensiones insolutas, que están determinadas en el capitulo II del presente escrito libelar, así como los meses que continúen venciéndose a partir del 1 de Octubre de 2006 hasta la total y definitiva entrega formal y material de los inmuebles dados en arrendamiento”. Es decir, demandó la resolución por el incumplimiento por parte del arrendatario de una obligación, con la modalidad característica de la condición de tracto sucesivo o ejecución continua del mismo, y a criterio de este Tribunal cuando conjuntamente con la resolución se pretenda el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, el mismo –pago- debe ser demandado en condición de indemnización, tal y como lo hizo la parte actora en su libelo de demanda, por lo que resulta IMPROCEDENTE la inepta acumulación a que se refiere la parte demandada en su contestación.
Aunado al argumento anteriormente expuesto, vale resaltar que ha sido criterio reiterado de la alzada (caso:Dolores González de Jiménez contra María del Carmen Sienza Liendo. Exp 9999. Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas) .que los daños y perjuicios en materia de arrendamiento se contraen a los cánones de arrendamiento insolutos, y dicha pretensión es perfectamente legitima y no resulta contradictoria con la acción resolutoria Dicho criterio encuentra sustento en sentencia de la Sala Constitucional de fecha 28 de febrero de 2003, caso: D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., en amparo, Sent. Nº 443 que dejó establecido:
“Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide.”
Sobre este mismo punto, un fallo de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de Septiembre de 2006, caso: C.A. Dianamen contra Estacionamiento Diamen, S.A., dejó establecido lo siguiente:
“…Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…”.
SOBRE EL FONDO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso de autos, las partes convienen en la existencia de la relación arrendaticia, pero controvierten el asunto sometido a decisión, en lo relativo al monto del canon de arrendamiento, pues la parte actora sostiene que en virtud de la regulación, contenida en la Resolución N° 009513, de fecha 05 de agosto de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el canon de arrendamiento de los dos locales arrendados era la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) mensuales. Según expresamos anteriormente, la arrendataria demandada argumenta como defensa que esta solvente en el pago pues viene consignando por ante el referido Juzgado Cuarto de Municipio el monto del canon de arrendamiento que de común acuerdo ajustaron en la cantidad de cien bolívares mensuales (Bs. 100,oo) por cada local, y que no estaba obligado a pagar el canon establecido en la referida providencia administrativa Nr. 0009513, pues contra ella interpuso RECURSO DE NULIDAD y por ende no existía sentencia definitivamente firme.
Ante estos argumentos caben las consideraciones siguientes:
EL arrendamiento es un contrato de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, por lo que una vez celebrado es ley entre las partes, según lo prevé el artículo 1.159 del Código Civil; el artículo 1.579 del Código Civil lo define como “ un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella” es decir las partes convencionalmente fijan el canon de arrendamiento cuyo pago es una de las obligaciones legales del arrendatario, previstas en el ordinal 2 del artículo 1592 eiusdem, el cual reza “...2) La de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Los términos en que las partes del presente juicio, convinieron el pago de la pensión de arrendamiento están previstos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de los locales números 4 y 5, que textualmente establece:
“EL CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL ES LA CANTIDAD DE UN BOLÍVAR CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS. 1,50) C/U QUE EL ARRENDATARIO SE OBLIGA A PAGAR POR MENSUALIDADES VENCIDAS, LOS DÍAS ÚLTIMOS DE CADA MES, A EL ARRENDADOR EN LA CIUDAD DE CARACAS, EN LA DIRECCIÓN QUE ESTE INDIQUE HASTA LA EXTINCIÓN DEL PRESENTE CONTRATO E INCLUSO HASTA LA FECHA EN QUE DEVOLVIERE EL INMUEBLE ARRENDADOR A LA ENTERA Y CABAL SATISFACCIÓN DE EL ARRENDADOR, EN LAS MISMAS CONDICIONES EN QUE SE RECIBIÓ. LAS PARTES ACEPTAN COMO EXPRESIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO CUALQUIER FIJACIÓN POSTERIOR QUE AL RESPECTO EFECTÚEN LAS AUTORIDADES COMPETENTES”
Ahora bien, en los contratos de arrendamiento hay limitaciones al principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, fundamental en todos los contratos, ello en atención a la importancia de la vivienda como hogar y a la disponibilidad de un lugar adecuado para el desarrollo de la actividad o servicio lucrativo que provea el ingreso familiar y el desarrollo económico, lo que motiva la intervención estatal a través de leyes especiales que pretenden un equilibro entre arrendador y arrendatario, como el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que contempla figuras tales como la fijación del canon de arrendamiento por parte del órgano administrativo competente, o el procedimiento de consignación arrendaticia a los fines del pago del canon de arrendamiento. En el caso de autos, se dan estos dos supuestos previstos en la Ley especial, y que constituyen una limitación al principio de autonomía de la voluntad de las partes reflejada en el contrato de arrendamiento a que se contrae la presente acción, por lo que, sobre ellos pasaremos a decidir de inmediato.
En primer término sobre lo relativo al monto del canon de arrendamiento y en segundo lugar sobre las consignaciones arrendaticias realizadas.
En cuanto al monto del canon de arrendamiento tenemos, que en el caso bajo análisis, ambas partes aceptan la existencia de una Resolución Administrativa Nro. 009513, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló el canon de arrendamiento, pero la demandada señala que contra ella ejerció recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, por lo que, no esta definitivamente firme y por ende no estaba obligada a pagar el incremento del canon establecido en la misma. Con respecto a este punto debemos indicar:
Que la Resolución N° 009513, de fecha 05 de agosto de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, constituye un acto administrativo de efectos particulares, administrativo inquilinario, que es efectivo y goza de ejecutividad, a partir del momento que se cumplen con las formalidades de la notificación. En el caso de autos, según consta del juego de copias certificadas (tercera pieza, 152 al 164) consta dicha Resolución fue notificado el 07 de marzo de 2006, notificación que además se desprende de la copia certificadas del recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad con solicitud de medida de suspensión de efectos contra la resolución Nro. 009513, acompañada por la parte demandada a su contestación (folios 127 al 148, primera pieza) Una vez cumplidos dicho trámites de notificación, el acto administrativo es efectivo y goza de ejecutividad, por lo que el alegato formulado por la demandada con respecto a que la Resolución no era aplicable por no estar definitivamente firme, no es procedente.
Resuelto como ha quedado lo relativo a la efectividad y ejecutividad del acto administrativo inquilinario que reguló el canon de arrendamiento con respecto al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y establecido como ha quedado, que es a partir de la fecha en que se cumplió la notificación del mismo, que la arrendataria debía cumplir con el canon de arrendamiento establecido en la Resolución 009513 que resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble constituido por los locales Nros. 1,2,3,4,5,6 y 7 del Edificio denominado Residencias “PLAYATE” ubicado en la Avenida del Hotel, Urbanización Playa Grande, Estado Vargas en seiscientos doce bolívares con 50 céntimos (Bs. 612, 50) cada uno, pasaremos a analizar lo relativo a las consignaciones arrendaticias, que fueron acompañadas por la parte demandada en copias certificadas expedidas por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales cursan en la pieza numero II. Al respecto, este Tribunal observa:
Es un hecho aceptado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que el pago del canon de arrendamiento de los referidos locales 4 y 5 lo hizo por la suma de doscientos bolívares (Bs. 200,00) por las razones expresadas en su contestación.
A los fines de analizar lo referido al pago por consignación arrendaticia, debemos indicar, que tal y como ya quedo anotado en esta decisión la regulación del monto del alquiler pactado en el contrato de arrendamiento por parte del organismo competente, fue notificada en el mes de marzo del año 2006, por lo que, el referido acto administrativo goza de efectividad y ejecutividad, según explicamos anteriormente. En base a ello, pasaremos a revisar el pago por consignación arrendaticia efectuado por la parte demandada de los meses señalados como insolventes por la parte actora, y que van de julio a septiembre del año 2006, realizadas conforme al procedimiento de consignaciones previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:
“Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde este ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Conforme lo prevé la norma transcrita la consignación arrendaticia, debe efectuarse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad pactada convencionalmente en la clausula segunda antes transcrita, por mensualidades vencidas los días últimos de cada mes, por lo que los quince días establecidos en la norma, comenzarían a contarse a partir del vencimiento del mes.
La arrendataria demandada, en el caso de autos realizó la consignación arrendaticia correspondiente a:
1.- Julio del año 2006, el día 01 de agosto de 2006 por la cantidad de Bs. 200,00.
2.-Agosto del año 2006, el día 4 de septiembre del 2006 por Bs. 200,oo
3.- Septiembre del año 2006 el 04 de octubre del 2006, por Bs. 200,oo,
La cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, previsto en el hoy vigente artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por si sola no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado Decreto que breve todo lo relativo al pago por consignación.”.
En el asunto bajo análisis, quedo plasmado anteriormente que las consignaciones arrendaticias de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2006, debían ser realizadas, dentro de los primeros quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad, por lo que, en cuanto al tiempo en que fueron realizadas las consignaciones arrendaticias, las mismas resultan tempestivas. Sin embargo, y de acuerdo a lo establecido en el presente fallo, no se ajustaron a la regulación del canon de arrendamiento efectuada por el organismo competente, siendo por ello forzoso para esta instancia, declarar que con respecto a dichas mensualidades, el arrendatario no probó su solvencia, pues las consignaciones fueron realizadas por doscientos bolívares (Bs.200,oo) monto inferior al establecido en la tanta veces referida Resolución Nro 009513, de fecha 05 de agosto de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho canon de arrendamiento de los dos locales arrendados en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.225,00) mensuales, SEISICIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 612,50) por cada local.
En razón de lo antes expresado y conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” esta Juzgadora se ve forzada a declarar con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2006.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue ADMINISTRADORA DANORAL C.A., Sociedad inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de Julio de 1992, bajo el N° 3, Tomo 21-A-Sgdo., y posteriormente modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas registrada por ante la Oficina de Registro mencionada en fecha 25 de Marzo de 1994, bajo el N° 24, Tomo 27-A-Sgdo, contra MAURIELMA S.A. AGENTES ADUANALES, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 1980, anotada bajo el N° 7, Tomo 123-A-Pro y modificada en fecha 27 de Octubre de 2000, por asamblea inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, anotada bajo el N° 31, Tomo 16-A. En consecuencia, se condena a la parte demandada ya identificada, a:
PRIMERO: Hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendataria, constituido por dos locales comerciales identificados con los números 4 y 5, situado en la planta baja del Edificio Residencias Playate, ubicado en la Urbanización Playa Grande, Avenida El Hotel, Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Vargas del Estado Vargas, a la parte actora, ya identificada.
SEGUNDO: A pagar a la parte actora por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios: .- La cantidad de TRES MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 3.125,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas de los meses de JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE de 2006, ya que la suma de doscientos bolívares mensuales (Bs. 200,oo) correspondientes a dichos meses, y que arroja un total de seiscientos (Bs. 600,00) puede hacerla efectiva la parte actora retirando las consignaciones efectuadas por el demandado a su favor por dicho monto; .- los meses a partir de octubre del año 2006 hasta el mes de mayo del año 2007 a razón de un mil veinticinco bolívares (Bs. 1025,00) ya que la suma de doscientos bolívares mensuales (Bs. 200,oo) correspondientes a dichos meses, puede hacerla efectiva la parte actora retirando las consignaciones efectuadas por el demandado a su favor por dicho monto; - los meses de junio del año 2007 hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de UN MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.1.225,00) mensuales, ya que no consta en autos consignación arrendaticia de los mismos.
Se condena en costas a la parte demandada perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los dos (2) días del mes de Marzo del año 2.010. Años 199 de la Independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG.MARIA ALEJANDRA GONZALEZ
En la misma fecha, siendo las 10:00.m., se publicó y registro la anterior decisión. La Secretaria,

9496/LAF