TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: YORY MARÍA ESPINOZA DE SCOGNA, mayor de edad, venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.073.207.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AUGUSTO ALEJANDRO GONZÁLEZ PARRA, ELIZABETH MARÍA LEÓN LUGO, ELSY CRISMAR DOS SANTOS MEDINA, JOSÉ OSWALDO GONZÁLEZ PARRA y WENDY MARGARITA URDANETA SANCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 82.357, 114.502, 114.511, 96.111 y 82.356, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ARMANDO SILVERIO HERNÁNDEZ SANTANA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-22.990.413.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL ARTURO SANTELIZ, inscrito en el Inpreabogado 20.045
EXPEDIENTE N° 9713.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 19 de Junio de 2009. Siendo imposible la citación personal de demandado, se procedió a citarlo por carteles, sin que dentro del lapso de comparecencia se hiciera presente, motivo por el cual, a petición de la parte actora se le designó defensor Ad-litem. Una vez, que el defensor designado acepto el cargo y prestó el juramento de Ley, en fecha 22 de febrero de 2010, el alguacil dejó constancia de haberlo citado. En la oportunidad legal presentó escrito de contestación a la demanda. Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora promovió, las cuales fueron admitidas en fecha 11 de marzo de 2010,
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
-I-
Alegaron los apoderados de la parte actora en su libelo de demanda:
Que su representada YORY MARÍA ESPINOZA DE SCOGNA, es propietaria del inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda identificado con el N° 13-C, ubicado en el piso trece (13) del Edificio Residencias “Club Residencial Caribe”, situado en la Avenida La Playa, con Boulevard Nizza, Urbanización El Palmar Este, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, según documento que anexó marcado con “B”.
Que el mencionado inmueble fue dado en arrendamiento por su representada al ciudadano ARMANDO SILVERIO HERNÁNDEZ SANTANA, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, firmado entre las partes en forma privada, en fecha 04 de junio de 2007. Anexo marcado con la letra C.
Que en la cláusula segunda del mencionado contrato se estableció que “…la duración del presente contrato sería de seis (6) meses fijos contado a partir del día cuatro (4) de Junio de 2007…” y habiéndose vencido el lapso del contrato, su representada permitió la continuidad de la relación arrendaticia, convirtiéndose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado.
Que desde la fecha de finalización del contrato hasta estos días, el arrendatario ha ocupado el inmueble y ha pagado los cánones de arrendamiento acordados hasta el mes de octubre de 2008, fecha en la cual, cesó en el pago de su obligación arrendaticia quedando pendiente el pago de los meses Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2009, a razón de Un Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 1.000,00)lo que equivale a la cantidad de Siete Mil con 00/100 Bolívares (Bs. 7.000,00).
Que se han agotado todas las gestiones amistosas con el demandado y en vista de que se ha negado a llegar a un acuerdo amistoso por vía extrajudicial para que cumpla su obligación de pago para con su representada y efectúe la entrega material del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que proceden a demandar como en efecto demandan, para que el arrendatario cumpla con el pago de las cantidades dinerarias adeudadas hasta la fecha por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, y proceda de forma inmediata a la entrega material del bien inmueble, fundamentándolo en el incumplimiento de una de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
En el capitulo II, denominado “El Incumplimiento”, la parte actora alega que el arrendatario demandado le adeuda para la fecha la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7000) correspondiente a los cánones de arrendamiento de noviembre, diciembre 2008, enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2009, a razón de un mil bolívares (Bs. 1000); “Monto este derivado del canon de arrendamiento fijado por las parte contratante de mutuo y común acuerdo… configurando lo antes expuesto, causal para solicitar formalmente ante su despacho el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA QUE EL ARRENDATARIO HAGA EFECTIVO EL PAGO DE LOS CANONES INSOLUTOS y en consecuencia LA RESOLUCION Y ENTREGA MATERIAL DEL BIEN DADO EN ARRENDAMIENTO COMO EFECTO DEL INCUMPLIMIENTO DE PAGO”
Fundamentó su demanda en los artículos 1167, 1264 del Código Civil y literal a) del 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el ciudadano ARMANDO SILVERIO HERNANDEZ SANTANA, ha incumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento de siete (7) mensualidades consecutivas correspondiente a los cánones arrendaticios de los meses Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2009, a razón de Un Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 1.000,00), lo que configura el supuesto de hecho que le otorga a su representada el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia la entrega del inmueble de su propiedad.
Que por lo antes expuesto proceden a demandar por Cumplimiento de las Obligaciones Contractuales, particularmente por falta de pago de los cánones de arrendamiento, al ciudadano ARMANDO SILVERIO HERNANDEZ SANTANA, antes identificado, en su carácter de Arrendatario del inmueble antes mencionado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal:
A) La entrega material real y efectiva del inmueble arrendado en virtud del incumplimiento de la obligación principal del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento que sirve de instrumento fundamental a la presente acción.
B) Al pago de la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) correspondiente a los cánones o pensiones arrendaticias de los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2009, a razón de Un Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 1.000,00), monto éste derivado del canon de arrendamiento fijado por las partes de mutuo y común acuerdo.
C) En pagar la cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00), mensuales por concepto de indemnización por daños y perjuicios por uso y ocupación del inmueble, hasta su entrega definitiva.
-II-
En la oportunidad legal para el acto de la contestación de la demanda, el defensor ad-litem de la parte demandada lo hizo bajo los siguientes términos:
Alegó que cumpliendo con sus funciones y obligaciones inherentes al cargo de Defensor Ad litem, en fecha 21 de enero del corriente año, se trasladó al inmueble arrendado, donde fue atendido por el demandado, al cual le indicó el motivo de su visita, manifestándole que ya tenía conocimiento de la demanda, pero que eso no le preocupaba ya que estaba al día en el pago de los cánones de arrendamiento del apartamento, y dado que la arrendadora no le quiso recibir el dinero de las mensualidades, procedió a consignarlas en el Tribunal Tercero de Municipio de la Guaira, donde pagaba por encima de las mensualidades convenidas. Asimismo le informó, que había convenido con la arrendadora en pagar por cuenta de ella las cuotas de condominio del apartamento y que dicho pago sería deducido del canon de arrendamiento mensual, lo cual también había cumplido y que tenía en su poder todos los recibos del condominio, los cuales le entregaría en su oficina el día lunes 25 de enero a las 9:00 de la mañana, pues los tenía su esposa y no se encontraba en ese momento, para que los presentara al Tribunal como prueba y ejerciera su defensa.
Que a la presente fecha, el demandado no le ha aportado ningún tipo de material probatorio, ni ninguna otra información para ejercer una mejor defensa.
En nombre de su representado ARMANDO SILVERIO HERNANDEZ SANTANA y en razón de la información suministrada en forma verbal, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos alegados así como el derecho invocado en que se ha fundamentado la parte actora para intentar la demanda por ser totalmente falso e incierto y no ajustarse a la realidad.
Que es falso que el demandado adeude a la parte actora los cánones de arrendamiento demandados correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero, febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2009, en razón de los siguientes elementos:
1.- Que consta del documento consignado por la parte actora en autos, que los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2008, fueron pagados por el demandado a la Arrendadora, previa la deducción de los tres (3) meses de Condominio como fue convenido, que fueron pagados por el demandado. Documento que de acuerdo con el principio de la comunidad de Pruebas reprodujo, opuso e hizo valer en contra de la parte actora.
2.- Que consta de consignación así como del Recibo de Depósito Bancario consignado por la parte actora en los autos, emanado del Tribunal Tercero de Municipio del Estado Vargas, que los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2009, fueron debidamente depositados por el demandado previa la deducción de los tres (3) meses de condominio como fue convenido con la arrendadora,
3.- Que la parte actora en el libelo, “Capítulo II, El incumplimiento” alegó que el ciudadano ARMANDO SILVERIO HERNANDEZ SANTANA, antes identificado adeuda a su representada para la fecha, la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00), correspondiente a los cánones o pensiones arrendaticias de los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2009, a razón de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00), monto derivado del canon de arrendamiento fijado por las partes contratantes de mutuo y común acuerdo.
4.- En el contrato de arrendamiento suscrito por el demandado y consignado por la parte actora, en la cláusula segunda las partes convinieron el monto de la mensualidad del canon de arrendamiento en la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) que de acuerdo con lo dispuesto en el Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, es la suma de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00).
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, solo el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito en los términos siguientes:
Reprodujo el mérito favorable a favor de su representada, muy especialmente:
1.- Documento de Propiedad, el cual promovió en copia simple. Anexo marcado A.
A los folios 11 al 13 cursa inserta copia fotostática certificada por la Secretaria de este Despacho del documento de propiedad protocolizado por ante la antes denominada Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal, anotado bajo el número 1, Protocolo Primero, Tomo 16. A los fines de su valoración observa este Tribunal:
Dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…”.
De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:
a) Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).
b) Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.
c) No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.
d) Sean legibles.
Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos, por lo que siendo la copia fotostática promovida, copia de un documento público, la cual no fue impugnada, este Tribunal la tiene como fidedigna y como tal la aprecia. Sin embargo, deja establecido en el presente fallo, que el punto relativo a la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento no esta controvertido en la presente causa.
2.- El Contrato de Arrendamiento, el cual promovió en copia simple y cuyo original acompañó a su libelo de demanda.
Dicho instrumento cursa a los folios 14 al 17 en original, el cual no fue desconocido por la parte a quien se opuso, motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio previsto en el en el artículo 1363 del Código Civil, para los instrumentos privados.
3.- Copias que integran el Expediente Nro. 5033 de consignaciones, pertenecientes al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
A los folios 19 al 36 cursa inserta la referida copia certificada contentiva de las consignaciones arrendaticias. Dicha copia certificada expedida por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, constituye instrumento público que no fue impugnado, motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo.
4.- Recibo de pago de honorarios profesionales de la contratación de los servicios del Escritorio Jurídico Dos Santos &Asociados A.C.
Al folio 106 del expediente cursa dicho recibo, emanada de la apoderada judicial del la parte actora Elsy Dos Santos. Dicha instrumental, nada prueba en relación al punto en controversia en la presente causa, que es el relativo al pago o no de los cánones de arrendamiento descritos en el libelo de demanda.
5.- Carta de Notificación al ciudadano ARMANDO SILVERIO HERNANDEZ SANTANA la cual cursa al folio 18 firmada por la actora, y un testigo
La anterior comunicación se trata de una carta misiva entre las partes, pero no tiene la firma receptora de la parte demandada, la cual resulta uno de los elementos por medio de los cuales puede obtenerse la autenticidad del instrumento, pues sobre ella recaerá el reconocimiento, más existen instrumentos privados no firmados, que igualmente tienen eficacia probatoria como son las cartas misivas reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil que constituyen instrumentos privados que pueden provenir de las partes o de terceros, por medio de los cuales pueden comunicarse en forma escrita.
En cuanto a la eficacia probatoria de las cartas misivas producidas en el proceso, cuando son dirigidas entre las partes, conforme a lo previsto en el artículo 1.374 Código Civil, se aplican las mismas normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados –artículos 1.363, 1.364, 1.367 eiusdem- o del principio de prueba por escrito – artículo 1.392 ibidem- siempre que se encuentren firmadas, pues aportadas en el proceso, si no se desconocen o tachan, quedarán reconocidas y con plena eficacia probatoria tarifada, en tanto que si son desconocidas, deberá demostrarse su autenticidad conforme a las reglas del cotejo o eventualmente de la prueba por testigos cuando aquel no sea posible. De esta manera, es requisito indispensable para la eficacia probatoria de la carta misiva, que se encuentra suscrita por las partes, pero como hemos anotado, en esta materia, es permisible que el instrumento –carta misiva- aún no estando suscrito o firmado, tenga eficacia probatoria, siempre que las mismas hubiesen sido elaboradas a puño y letra por el remitente y remitidas a su destino, pues mediante la escritura autógrafa puede determinarse la paternidad del instrumento, su autoría o autenticidad, en caso de impugnación –desconocimiento- lo cual no descarta, que su autenticación puede obtenerse mediante el reconocimiento expreso o tácito que haga su autor, mediante la prueba por testigo o confesional.
De acuerdo con las anteriores premisas, este Tribunal observa que la anterior comunicación, no se encuentra firmada por la parte demandada, sino por una testigo, cuya testimonial de ratificación no fue promovida. En consecuencia, dado que dicha comunicación no aparece suscrita por la parte demandada, y no fue promovida la testimonial de ratificación de la testigo que allí aparece firmando, la instrumental debe ser desestimada como elemento probatorio.
CAPITULO TERCERO
PUNTO PREVIO
Revisado el libelo de demanda, se desprende de su lectura algunos aspectos que no puede obviar quien decide. En tal sentido se lee al folio 2, en el “Capitulo II. EL INCUMPLIMIENTO “… En virtud de los antes expuesto, se deduce claramente que EL ARRENDATARIO no cumple con su obligación principal, es decir, pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes, configurando lo antes expuesto, causal para solicitar formalmente ante su despacho EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA QUE EL ARRENDATARIO HAGA EFECTIVO EL PAGO DE LOS CANONES INSOLUTOS y en consecuencia LA RESOLUCION Y ENTREGA MATERIAL DEL BIEN DADO EN ARRENDAMIENTO COMO EFECTO DEL INCUMPLIMIENTO DE PAGO”. Posteriormente el Capitulo III denominado EL DERECHO, luego de invocar tanto el artículo 1167, 1264 del Código Civil como el 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye así “Queda claro, en la presente acción que el ciudadano ARMANDO SILVERIO HERNANDEZ SANTANA ha incumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento de siete (7) mensualidades consecutivas, lo que configura el supuesto de hecho que le otorga a mi mandante el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia la entrega del inmueble en propiedad…” Continua y en el Capitulo IV PETITORIO, nuevamente indica: “… procedemos en este acto a Demandar por CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES, PARTICULARMENTE POR FALTA DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO…”
Ante el referido contenido del libelo de demanda, se considera oportuno resaltar, que conforme establece el artículo 1167 del Código Civil, en los contratos bilaterales, una de las partes contratantes ante el incumplimiento del otro contratante, puede optar entre reclamar judicialmente su cumplimiento, o pedir la resolución del contrato. En el caso de autos, ante el alegado incumplimiento del pago del canon de arrendamiento, el arrendador en este caso parte actora, tiene la posibilidad de demandar el cumplimiento, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento o la resolución de dicho contrato producto del incumplimiento de una de las obligaciones, por lo que la expresión utilizada por la demandante en su libelo de demanda al referirse al “cumplimiento del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento”, incurre en una imprecisión que también fue evidenciado en el arriba transcrito Capitulo II en el que demanda por “cumplimiento del pago y en consecuencia la resolución”, obviando que si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del mismo, tal y como fue planteado.
De conformidad con el artículo 1167 del Código Civil antes referido, es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el demandante en materia de arrendamiento puede pedir la ejecución o la resolución y el pago de las pensiones adeudadas ya sea a titulo de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato (Sentencia Sala Constitucional, Exp. Nº. 01-2891 del 04/ 04/2003).
En el presente caso se acumuló la acción la Acción de Cumplimiento de Contrato y Resolución; olvidando que si se demanda el cumplimiento de un contrato lo que se persigue es que se cumpla con lo términos contractuales y tiene efectos hacia el futuro, por el contrario cuando se demanda la resolución de un contrato lo que se busca es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si éste no se hubiese firmado.
De manera expresa y reiterada la parte actora en el presente caso, afirmó en su libelo que pretendía “El Cumplimiento del Contrato y en consecuencia la Resolución” configurándose de manera flagrante una acumulación indebida, pues cumplimiento de contrato y resolución, son acciones que se excluyen mutuamente. Vale reiterar en el presente fallo, que la actora en su libelo de demanda, no solicitó la Resolución del Contrato y el pago de las pensiones vencidas, lo que como citamos anteriormente, es procedente en derecho conforme Sentencia de la Sala Constitucional, de fecha 28/02/2003, Nª 443, en la que se estableció, “si opta por la acción de Resolución puede reclamar el pago de los cánones de arrendamiento vencidos”.
Aunado a lo expuesto, también llamó la atención de esta Juzgadora en el estudio del caso, que la parte actora sostiene en su libelo de demanda, que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de su acción, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Pero, aun cuando realiza esta afirmación reiteradamente invoca como pretensión el “Cumplimiento de contrato por falta de pago”, y en su petitun -según quedo arriba transcrito- pide la entrega del inmueble (lo que implica la extinción del contrato) y el pago de las cánones de arrendamiento que alega adeudados, obviando que ella misma, afirmó en su demanda que el contrato de arrendamiento se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por lo le resulta aplicable el contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
Ante tal afirmación sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de su acción de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO”, en criterio de quien aquí decide, el actor al escoger esta acción, no tomo en consideración que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y lo que con ella se pretenda.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentó la sociedad mercantil INMOBILIARIA DALTA, C.A., contra la sociedad de comercio COMERCIAL MADRID, C.A, citando criterio de la Sala Constitucional expresó:
“..Sala en decisión N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Exp. N° 04-1845, en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.
De los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos, se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino…”
De lo precedentemente transcrito relativo al petitorio de la demanda, se observa que la demandante a través de una acción de cumplimiento de contrato, persigue obtener la restitución o entrega del inmueble que le fue arrendado al demandado…”. (subrayado del tribunal).
En el asunto bajo estudio, la parte actora demandó el (sic) “cumplimiento de un contrato de arrendamiento por falta de pago” y en el literal a) pidió la entrega del inmueble arrendado, obviando lo referido en la sentencia citada. En el sentido que, la acción de cumplimiento persigue la ejecución de las obligaciones propias del contrato, es decir, si dicha parte no hubiese solicitado la entrega del inmueble arrendado, podría hasta considerarse, que se demandaba el Cumplimiento de Contrato a los fines de obtener el pago de los cánones de arrendamiento presuntamente adeudados, pero según referimos anteriormente el primer punto el petitum fue la entrega del inmueble arrendado, que se da como consecuencia de la terminación del contrato, con lo cual el supuesto planteado, como ejercicio teórico queda desechado. Ahondando más, y a los solos fines de agotar todas las posibilidades que pudieran haber dado lugar a que la actora, demandara “cumplimiento de contrato”, también se planteo esta instancia, que la misma pudiera haber solicitado la entrega del inmueble, producto de una previsión del contrato de arrendamiento, en la cual ante la falta de pago del canon de arrendamiento, el arrendatario asumiera la obligación de entregar el inmueble; sin embargo, revisado el contrato de arrendamiento, dicha previsión no esta contemplada, pues la única clausula que prevé para el arrendador la obligación de entrega del inmueble arrendado, es la relativa al vencimiento del plazo.
En virtud de todo lo antes expuesto, este Tribunal considera que al optar la actora por demandar el “CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO y en consecuencia la Resolución” que ella misma afirmó en su libelo de demanda, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, para obtener la entrega del inmueble arrendado, realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, que se traduce en la improcedencia de la misma, por ser contraria a los aspectos de derecho sustantivo antes invocados en la sentencias citadas y a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En razón de todo lo antes expuesto y siendo que no puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, según el criterio de la Sala Constitucional plasmado en sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, N° 3084, en el caso de Salud Aranda Tirado, que expresó:
“…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
‘Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.’
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide…”. (Cursivas del texto, negrillas de la Sala)…”.
Es forzoso para esta Juzgadora, declarar la IMPROCEDENCIA de la acción propuesta, conforme lo argumentos plasmados en el presente fallo.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE La acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento por falta de pago y Resolución propuesta por YORY MARÍA ESPINOZA DE SCOGNA, mayor de edad, venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.073.207 contra ARMANDO SILVERIO HERNÁNDEZ SANTANA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-22.990.413.
Se condena en costas a la parte actora vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinticuatro (24) días del mes de Marzo del año dos mil diez (2.010). Años 199 de la Independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
EL SECRETARIO ACC.,

WUILLIAN ANZUALDE.
En la misma fecha, siendo las 12:00 m., se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario,