TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 4 de mayo de 2010
Años 200º y 151º

La parte demandada apeló de la sentencia dictada en fecha 2 de febrero de 2010, por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró: Improcedente la Impugnación de la Cuantía alegada por la parte demandada y Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuso la ciudadana INMACULADA CONCEPCION GONZALEZ contra SIXTO ROMERO.

Oída la apelación en ambos efectos, se recibió en ese Tribunal el día 14 de abril de 2010, y luego del proceso de registro del mismo en los libros que a tal efecto se llevan en este despacho, el día 20 del mismo mes y año, el Tribunal fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para que decidir la presente causa de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

El día 3 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito fundamentando su apelación en los siguientes términos:

“…La parte actora fundamentó su demanda en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios bajo la consideración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado…luego el Tribunal Cuarto de Municipio dicto sentencia definitiva… declarando con lugar...En este sentido cabe destacar, que el contrato de arrendamiento establece en su Cláusula Tercera: “La duración del presente contrato será de SEIS (6) meses fijos, comenzando a regir el día primero (01) de marzo de dos mil dos (2002), pero podrá ser prorrogado, salvo que una cualesquiera de las partes notificare por escrito a la otra, por lo menos con treinta (30) días consecutivos de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Sin embargo, llegado el vencimiento del termino y siempre y cuando EL ARRENDATARIO estuviere estuviere solvente con el canon de arrendamiento, LA ARRENDADORA se obliga a concederle a EL ARRENDATARIO la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Durante el lapso de la prorroga (sic) legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones establecidas en este contrato, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, sobre lo cual se aplicará lo establecido en la cláusula segunda de este mismo contrato. …Conforme a la cláusula antes transcurra… cuando las partes les establecen como plazo de duración SEIS (06) meses fijos, que comenzaría a regir el día primero (01) de marzo del (sic) dos mil dos (2002), indicándose de forma expresa que podría ser prorrogado, salvo que una de las partes contratantes notificare por escrito, y con un (01) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo, a criterio de esta juzgadora, se desprende de tal disposición, la convención de las partes en atribuirle al contrato de marras, sin lugar a dudas, la condición de tiempo determinado, por un lapso de seis (06) meses, prorrogable en ausencia de estipulación en contrato por iguales periodos semestrales, prolongando su vigencia en el tiempo. Hasta que se verifique una notificación que manifestare la voluntad de no prorrogarlo. Así se declara.

De esta manera, califica la recurrida para su decisión el contrato de arrendamiento…

En la Cláusula Tercera del mencionado contrato de arrendamiento, quedó previsto lo siguiente:
La duración del presente contrato será de SEIS (6) meses fijos, comenzando a regir el día primero (01) de marzo de dos mis dos (2002), pero podrá ser prorrogado, salvo cualesquiera de las partes notificare por escrito a la otra, por lo menos con treinta (30) días consecutivos de anticipación su deseo de no prorrogarlo…

Se desprende del citado contrato de arrendamiento, que inicialmente fue a tiempo determinado hasta el vencimiento de los seis (6) meses, pero que vencidos estos el contrato de arrendamiento pasó a ser de tiempo indeterminado conforme a las previsiones del Artículo 1.600 del Código Civil, la razón aun y cuando señalo que tendrá prorrogas, no existe determinación alguna con respecto a las prorrogas, por lo que mal puede “presumirse, esgrimirse, pensarse, o creerse” que las mismas serian de seis (6) meses, ante la ambigüedad que se presenta no queda duda que al no estar determinadas tales prorrogas, el contrato se tomó a tiempo indeterminado…
Con respecto a la notificación judicial, la recurrida lo hace en los siguientes términos:
(…)
Ahora bien, la accionante aduce en su demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento, la contumacia del arrendatario para entregar el inmueble arrendado, pese a que se le hizo la notificación de desahucio en el tiempo establecido en la Cláusula Tercera, lo cual no es cierto, de acuerdo a las anteriores consideraciones, además de que la notificación no fue realizada en la persona del arrendatario, por lo que mal podría surtir efectos de legalidad…
Como ha quedado fijado, el contrato fue celebrado el 1° de abril de 2007-, el cual como antes quedó indicado es un contrato a tiempo indeterminado, no obstante, en procura del derecho al debido proceso y el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, señalado que de los autos se desprende según documentos originales…que efectivamente, notificara al arrendatario de la intención de no prorrogar el referido contrato, se evidencia que el documento de referencia es un documento publico que da fe de las actuaciones llevadas a cabo, pero como se desprende de los mismos, dicha notificación se realizó en la persona de YAJAIRA ROSARIO ROMERO BARRIOS, quien se comprometió a notificar a su padre SIXTO ROMERO de la diligencia llevada a cabo. En este sentido, no se considera valida dicha notificación, por cuanto la misma se realizó en una persona distinta del arrendatario, y es necesario para la validez de tal notificación que la misma haya sido realizada en la persona indicada, es decir, el arrendatario, ya que dicha diligencia tiene como efecto producir una modificación en el estado de la relación jurídica contractual existente entre las partes, de manera que mal podía un tercero ajeno a la relación contractual participar y producir efectos jurídicos con dicha intervención, en la esfera jurídica de los contratantes, ya que el principio de relativa de los contratos manda todo lo contrario, es decir, aquí la persona que resultó notificada es RES INTER ALIOS ACTA, vale decir, una persona no acta para modificar la relación contractual entre las partes
…el legislador civil, estableció medios procesales para actuar cuando haya una relación jurídica arrendaticia a siempre indeterminado, la acción ejercida por la demandante la ciudadana INMACULADA CONCEPCION GONZALEZ RAMONS, no se corresponde con los contratos celebrados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, es decir, que la actora erró en su fundamentación legal cuando invocó el Artículo 38…en por lo que con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente explanadas, solicito a este Honorable Alzada, declare sin lugar la demanda …
Por ultimo pido que dado el principio…solicito DECLARE CON LUGAR LA APELACION ejercida, revocando la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 2 de febrero de 2010 y, declare SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana INMACULADA CONCEPCION GONZALEZ RAMOS…”

En fecha 11 de febrero de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, dictó decisión en la cual declaró lo siguiente:

“…PRIMERO: LA INCOMPETENCIA de este Tribunal para conocer en segunda instancia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadano INMACULADA CONCEPCION GONZALEZ, contra el ciudadano SIXTO ROMERO…SEGUNDO: SE DECLINA la competencia al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial, del Estado Vargas…”

Estando Dentro de la oportunidad legal para sentenciar, se observa:

En esta misma fecha veintidós (22) de marzo de 2010, esta Superioridad dictó sentencia en el expediente N° 1950 (nomenclatura interna de este Juzgado), caso; Judith Jaimes, contra CARLOS APONTE Y MARIBEL JOSEFINA PEÑA DE APONTE, motivo: Resolución De Contrato De Comodato., en el cual se estableció que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los tribunales de municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. A continuación se transcribe parcialmente dicha decisión:

“…Nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. A continuación se transcribe parcialmente dicha decisión.

“…En la acción de desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, con sede en Maiquetía, por la ciudadana MARÍA CONCEPCIÓN SANTANA MACHADO, representada judicialmente por el abogado Juan Manuel González Buróz, contra el ciudadano EDINVER JOSÉ BOLÍVAR SANTANA, asistido judicialmente por las abogadas Dinorah García y Mireya Montenegro; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y de Adolescente de la mencionada Circunscripción, en decisión de fecha 17 de abril de 2009, se declaró incompetente para conocer de la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia proferida en fecha 2 de abril de 2009, por el Juzgado Primero de Municipio, antes señalado; en consecuencia, declinó la competencia ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la misma Circunscripción Judicial y sede.

Posteriormente, la parte actora mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2009, solicitó la regulación de la competencia, y en virtud de tal solicitud, el Juez Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y de Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, con sede en Maiquetía, ordenó la remisión del expediente ante esta Sala de Casación Civil, para que conociera del presente asunto, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 71 del Código de Procedimiento Civil.

Recibido el expediente en esta Sala, se dio cuenta del mismo en fecha 19 de mayo de 2009, pasándose a dictar la decisión, bajo la ponencia conjunta de los Magistrados y Magistradas que conformamos la Sala, previas las siguientes consideraciones:
LA DECLINATORIA DE COMPETENCIA
En el presente caso, el Juez Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y de Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, con sede en Maiquetía, se declaró incompetente para conocer y decidir la apelación surgida en el presente juicio, con base en lo que a continuación se transcribe:

“…Ahora bien, aunque así no se dice expresamente en el oficio de remisión del expediente a este Tribunal, ni mucho menos en el auto que oyó la apelación, quizás la razón de que el expediente se hubiese dirigido al “…Ciudadano Juez de Alzada de Municipio…”, sin especificar con claridad el destinatario de la comunicación, se deba a que existan dudas respecto a la cobertura que tiene la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, distinguida con el Nº 2009-0006 de fecha 30 de marzo del año actual, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152 de fecha 2 de abril del año en curso.
Sin embargo, dicha resolución no indica expresamente que los Tribunales de alzada de los Juzgados de Municipio sean los Tribunales Superiores (con mayúsculas), aunque así pareciera desprenderse de su contenido. No obstante, aunque en definitivas se asuma que en lo sucesivo los recursos que se intenten contra los veredictos dictados por los Juzgados de Municipio sean tales Tribunales Superiores, no puede obviarse el texto de la disposición contenida en el artículo 4 de la misma Resolución, conforme al cual: “las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia .“.(Subrayado del Tribunal)
Por tanto, tratándose de un asunto que se inició en fecha 9 de diciembre 2008 (fecha de su admisión), es decir, con anterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia anteriormente referida, nos encontramos ante el supuesto de hecho transcrito en el artículo 4, en el sentido de que el contenido de la Resolución no le afecta y, en consecuencia, su conocimiento y trámite debe realizarse como si la misma no hubiese sido dictada.
Por ello, por cuanto los tribunales jerárquicamente superiores a lo Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, han sido siempre los Tribunales de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, es a ellos a quienes corresponde el conocimiento del recurso de apelación a que se refiere esta causa…
(…Omissis…)
…DECLINA LA COMPETENCIA en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial para que tramiten y decidan el recurso de apelación a que se refiere el presente expediente y se ordena la remisión del mismo mediante oficio, al Juzgado de turno con esa competencia que se encuentre encargado del proceso de distribución correspondiente…”. (Negrillas del Texto).

De la anterior transcripción se desprende que el Juez declinante, se declaró incompetente para conocer de la apelación interpuesta contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, con fundamento en que no es el juzgado superior jerárquico de los tribunales de municipio, por tal motivo, declinó la competencia ante el Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la mencionada Circunscripción Judicial.

Ahora bien, en cuanto a:

LA DEMANDA

El abogado ARMANDO VALDIVIESO NUÑEZA, presentó libelo de demanda ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, recayendo la demanda ante el Juzgado Segundo de Municipio quien posteriormente se inhibió de seguir conociendo de la misma por haber emitido, dicho libelo se resume en los siguientes términos:

“…Mi representada INMACULADA CONCEPCION GONZALEZ RAMOS en fecha (1)...de Abril de…(2002) en su calidad de propietaria y Arrendadora dio en Arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” SIXTO ROMERO…un inmueble constituido por un (1) Apartamento distinguido con el numero y letra 3-A, ubicado en el piso 3° del edificio denominado “Residencias Agua de Coco” de la Urbanización Playa Grande…todo conforme consta del Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas en fecha primero de Abril del año Dos Mil Dos (2.002)…La duración del presente contrato será de seis (06) meses fijos, comenzando a regir el día primero (01) de Marzo del Dos Mil Dos (2.002) y vencerá el Primero (01) de Septiembre del año Dos Mil Dos (2.002), pero podrá ser prorrogado, salvo que una cualquiera de las partes, noticiaré por escrito a la otra por lo menos con treinta (30) días consecutivos de anticipación su deseo de no prorrogarlo…Durante el lapso de la prorroga legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones establecida en este contrato, salvo las variaciones del canon de Arrendamiento, sobre lo cual se aplicará lo establecido en la cláusula segunda de este mismo contrato…Así las cosas, el contrato de Arrendamiento antes señalado fue objeto de nueve (9) prorrogas sucesivas por la voluntad de ambas partes, o sea de la Arrendadora y el Arrendatario; en virtud de lo señalado en la cláusula tercera del señalado contrato de Arrendamiento, lo cual se contrae a los señalado para la existencia de un contrato a tiempo determinado…
(…)
PETITORIO
En virtud de las consideraciones anteriormente señaladas, y de los hechos y el derecho aducido se manifiesta ciudadana Juez el incumplimiento manifiesto de EL ARRENDATARIO en cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y en las Leyes sobre la materia Arrendaticias; por lo que me veo en la necesidad de demandar como en efecto formalmente demando al ciudadano ARRENDATARIO SIXTO ROMERO…a los fines de que convenga o ello sea condenado por el Tribunal en base al siguiente Petitorio…PRIMERO: En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento anteriormente señalado; y el cual consta a los autos y se acompaña a este escrito…y entregar el inmueble a que se contrae dicho Contrato de Arrendamiento objeto de la presente demanda, libre de personas y bienes sin plazo alguno…SEGUNDO: En pagar las costas y costos judiciales y honorarios de abogados que ocasiones el presente juicio…estimo el valor de la demanda en la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 33.000,oo) lo que equivale a Seiscientas Unidades Tributarias (600 U.T) a razón de Cincuenta y cinco bolívares fuertes cada una (Bs. F.55.c/u) que es el valor actuar de cada unidad Tributaria…solicito se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio…”

En fecha 26 de junio de 2009, el Tribunal de la causa admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 30 de septiembre de 2009, el Tribunal de la causa ordenó la notificación de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Para el día 14 de octubre de 2009, el secretario del Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber efectuado la notificación del demandado.

Consta a los folios 59 al 61, escrito de contestación presentado por la parte demandada abogada MARIBEL HERNANDEZ MARIÑO, el cual se resume en los siguientes términos:

“…Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en virtud que los primeros son inciertos y los segundos no se corresponden con la presente demanda.
Es falso que luego del 01 de septiembre de 2002, hayan comenzado a correr prorrogas sucesivas por periodos de seis meses cada una y que se haya prorrogado por nueve veces, ya que lo cierto es que la cláusula tercera alegada que reza:
(…)
…el Juzgador al interpretar los contratos debe atenerse al propósito y la intención de las partes, en esta caso con puede inferirse claramente que de dicha cláusula, el contrato podía ser prorrogado, pero no se estableció por que lapso de tiempo se haría, por lo que paso a ser un contrato a tiempo indeterminado, ya que al no haberse establecido en la cláusula antes mencionada el lapso de prorroga que se otorgaban, el mismo era a tiempo fijo, venciendo en cuanto a esta cláusula al momento de vencerse el mencionado lapso fijo establecido; vale decir el 01 de septiembre de 2002, siendo por lo tanto falso que el mismo se haya prorrogado por 9 veces, ya que si no se estipulo el lapso por el cual se darían las prorrogas, mal puede establecerse que las mismas eran de seis meses.
….impugno el valor que se le otorga a la presente demanda en la cantidad de…(Bs. 33.000,00) equivalente a Seiscientas Unidades Tributarias (600 U.T) por ser exagerada.
Al no establecerse el canon de arrendamiento que se cancela en estos momentos hay que tomar en cuenta el monto establecido en el contrato; vale decir, Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00)
Mensuales, lo que a todas luces no llega a dar la suma estipulada por la demandante, lo que daría en todo caso es la suma de Cinco Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 5.400,00), en virtud de la sumatoria de las doce (12) pensiones o canones de arrendamiento y así solicito sea declarado.
Por último, solicito que el presente escrito, sea admitido en cuanto a lugar en derecho, con todos los pronunciamientos de ley y en definitiva sea declarada SIN LUGAR la demanda formulada en mi contra…”

Consta a los folios 63 al 84, pruebas consignadas por ambas partes. Y por auto de fecha 9 de noviembre de 20098, se publicaron las pruebas promovidas por ambas partes.

Mediante diligencia de fecha 10 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones.

En fecha 13 de noviembre de 2009, la Jueza del Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Jurisdicción, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa de conformidad con lo previsto en el artículo 82 ordinal 15 del Código de Procedimiento Civil.-

Por auto de fecha 26 de noviembre de 2009, el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Jurisdicción, le dio entrada a la presente causa.

En oficio librado en fecha 30 de noviembre del mismo año, el Juzgado Cuarto de Municipio solicitó al Tribunal inhibido, cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 14 de octubre hasta la indicada fecha.

En fecha 8 de diciembre de 2009, el Tribunal de la causa ordenó la notificación de ambas partes de conformidad con lo previsto en el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil.-

Notificadas las mismas, el Tribunal pasó a dictar sentencia en los siguientes términos: “…PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación de la Cuantía alegada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana: INMACULADA CONCEPCION GONZALEZ, contra el ciudadano: SIXTO ROMERO, ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión. Como consecuencia de lo anterior, se ordena a la parte demandada, la Entrega Material a la parte actora, del inmueble Apartamento N° 3-a, del piso 3, Edificio Residencias Agua de Coco, ubicado en la Urbanización Playa Grande, antigua Parroquia Catia La Mar,…TERCERO: …se condeno en costas a la parte demandada….”

Mediante diligencia de fecha 3 de febrero de 2010, la parte demandada apeló de la mencionada sentencia y mediante oficio N° 1973/09, Subió a esta Instancia.

Motivos para decidir:

Alega la demandante en el libelo de la demanda que en fecha 1 de abril del año 2002, le arrendó un apartamento distinguido con el numero y letra 3-A, ubicado en el piso 3° del edificio denominado “Residencias Agua de Coco” de la Urbanización Playa Grande. Todo conforme consta del Contrato de Arrendamiento, el cual ella misma lo consigna y lo identifica con la letra “B”, además señala que en la cláusula tercera de dicho contrato, la duración del mismo sería de seis meses fijos, y que comenzaría a regir el día 1 de marzo de 2002, y vencería el día 1 de septiembre del mismo año. Por otro lado consignó marcado con la letra “C”, a los fines de notificar al ciudadano SIXTO ROMERO, o a cualquiera de sus representantes, empleados, factores, actores, dependientes, de su cónyuge, familiares o en la persona mayor de edad que se encuentre en el momento de practicar la notificación, es de hacer notar que, en ninguno de los artículos de la legislación venezolana, se desprende que la notificación judicial se podrá practicar a una persona distinta al arrendatario; sin embargo la representación judicial de la parte demandada no impugnó tal notificación.

Por otro lado, establece el artículo 1600 del Código Civil Venezolano, estable: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a determinación de tiempo.”

También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna

El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…”
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.

En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado a los folios 10 al 11 del presente expediente, que la ciudadana: Inmaculada Concepción González, titular de la cédula de identidad Nº 6.479.402, celebró contrato de arrendamiento de inmueble con el ciudadano: Sixto Romero, titular de la cédula de identidad Nº 273.956, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: “TERCERA: La duración del presente contrato será de SEIS (06) meses fijos, comenzando a regir el día primero (01) de marzo del dos mil dos (2002), y vencerá el día primero (01) de septiembre del año dos mil dos (2002), pero podrá ser prorrogado, salvo que una cualesquiera de las partes notificara por escrito a la otra, por lo menos con treinta (30) días continuos de anticipación su deseo de no prorrogarlo...” El término de este Contrato comenzaría el 01 de Marzo de 2.002 y termina el 01 de septiembre de 2002. Para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, debemos trasladar al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.600 del Código Civil dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

También el mismo cuerpo normativo antes citado, en su artículo 1614, señala:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

La tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.
Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, de la cláusula tercera del mismo, se demuestra que el contrato fue celebrado por el plazo fijo improrrogable de seis (6) contados desde el 01 de marzo del 2.002 hasta el 01 de septiembre de 2.002.

Por otro lado, se observa que el arrendatario continúo ocupando el inmueble arrendado, aunado al hecho de que el arrendador afirmó en la demanda que el arrendatario había continuado cancelando pero sin el ajuste o incremento que debió hacerse de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; por lo que debe concluirse que en virtud de ello, el señalado contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción. Y ASI SE ESTABLECE.

Frente a la declaratoria de la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, y en atención al alegato de improcedencia de la presente acción, cabe resaltar que de conformidad con el artículo 33 de la Ley especial que rige la materia, las demandas de resolución de contrato de arrendamiento ciertamente se sustancian y sentencian de conformidad con el procedimiento breve, y por otro lado, los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al cumplimiento de contrato, conforme lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 34 de la misma ley que preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”; por lo que es posible en todo caso promover una pretensión distinta. Y ASI SE EATABLECE.

DISPOSITIVO

En consideración a las razones de hecho y de derecho expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia pronunciada en fecha 02 de febrero de 2002, por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de cumplimiento de Contrato incoado por la ciudadana INMACULADA CONCEPCION GONZALEZ RAMOS en contra el ciudadano SIXTO ROMERO, suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

En consecuencia, queda REVOCADA la sentencia recurrida.

Publíquese, regístrese y déjese copia autorizada de la presente decisión.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los cuatro (4) días del mes de mayo de 2010.
EL JUEZA Temporal,

DRA. MARIA CAROLINA MARIOTTO ORTIZ

LA SECRETARIA

ABG. MARYSABEL BOCARANDA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:30pm.)

ABG. MARYSABEL BOCARANDA
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MCMO/MB
Exp N° 1977