TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: FAJAD JOSE BARH GEORGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.855.622, de este domicilio y hábil.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada ZULEIMA YADIRA ALVARDO REDONDO, Venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. V-9.244.832, inscrita en Inpreabogado bajo el No. 44.198; según poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 16/04/2009 (fs. 17 y 18).
PARTE DEMANDADA: RAFAEL ANGEL PALMA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.502.908.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados OMAR FLORENCIO LABRADOR CHACON, XIMENA DE LA CONSOLACION BIAGGINI LABRADOR y GOLMER JOSE VIVAS LINDARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 71.674, 98.331 y 67.009 en su orden; según poder apud-acta de fecha 30 de noviembre de 2009 (fs. 47 y 48).
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
EXPEDIENTE No.: 6203.
II
ANTECEDENTES DEL CASO
Es recibido escrito libelar proveniente del Tribunal distribuidor de causas, contentivo de demanda de desalojo, intentada por la representación judicial del ciudadano FAJAD JOSE BARH GEORGE, contra el ciudadano RAFAEL ANGEL PALMA CONTRERAS, en el que indica:
.- Que su poderdante en fecha 18 de febrero de 2009, adquirió un inmueble compuesto por un edificio comercial denominado EDIFICIO CRISTAL, ubicado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, Nro. 20-95, 10-127 y 10-133, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; según consta de copia simple de documento que anexa.
.- Que al momento de adquirirse el inmueble, varios de sus locales comerciales se encontraban alquilados, siendo uno de estos, el ubicado en el piso 2, Nro. 2-1 y 2-2 del edificio que se mencionó; que este local fue alquilado por sus anteriores dueños, a través de su administrador ADMINISTRADORA INBANKER C.A., al demandado en fecha 15 de abril de 2005, tal y como se desprende de contrato de arrendamiento que anexa.
.- Que la administradora antes mencionada, procedió a dar cumplimento a lo pautado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificando a los inquilinos para que ejercieran su derecho de preferencia de adquirir el inmueble, sin que los inquilinos ejercieran el mismo, por lo que el inmueble fue adquirido por el demandante, subrogándose éste en los derechos del arrendador, estando los inquilinos en conocimiento del dueño actual del inmueble desde el 18 de febrero de 2009, es decir, el demandante.
.- Que el demandado tiene la cualidad de arrendatario de los locales comerciales Nro. 2-1 y 2-2, según contrato de arrendamiento de fecha 15 de abril de 2005, con término de duración de un (1) año, y como al vencimiento del término de duración del contrato la administradora continuó cobrando el canon arrendaticio, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, con un canon actual de UN MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100,00).
.- Que en fecha 17 de marzo de 2009, el demandado canceló a la antigua administradora el canon de arrendamiento comprendido de los meses del 14 de octubre de 2008 al 14 de febrero de 2009, a los anteriores dueños, ya que para el momento de la compra del inmueble se encontraba insolvente en el pago de los mismos; pero sin embargo, a partir del 17 de marzo de 2009, el arrendatario no ha realizado ningún pago, a pesar de las gestiones del demandante y en consecuencia, adeuda la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 9.416,00) por pago de cañones del 18-02-2009 al 15-10-2009.
Fundamenta su acción en las cláusulas segunda, tercera, séptima, décima primera, décima cuarta del contrato de arrendamiento; en los artículos 1160, 1167, 1579, 1592 ordinal 2, 1594 del Código Civil; y en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para peticionar:
• El desalojo del inmueble arrendador.
• Devolver el inmueble, sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió.
• En presentar los recibos que demuestren el pago de los servicios públicos y privados, hasta la entrega del inmueble.
• Pagar por concepto de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 9.416,00).
• Pagar intereses de mora desde el 18-02-2009 al 15-10-2009, y los que se sigan generando hasta la entrega del inmueble.
• Las costas y honorarios profesionales.
Solicita medida de secuestro.
Estima su demanda en la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 9.416,00).
Indica, que se ha elegido como domicilio especial la ciudad de San Cristóbal, Estado.
Acompaña a su demanda: Copia del poder otorgado a la Abogada actora. Copia del documento de propiedad del inmueble. Original del documento privado de arrendamiento. Copia simple del documento constitutivo de la empresa ADMINISTRADORA INBANKER C.A.. Copia del documento autenticado de notificación. Copia de recibo de pago (fs. 1 al 37).
Al folio 38 consta auto de admisión de la demanda de fecha 04 de noviembre de 2009.
Al folio 40, consta diligencia del Alguacil del Tribunal de fecha 24 de noviembre de 2009, indicando, que citó en esa misma fecha a la demandada de autos.
A los folios 41 al 46, consta escrito de contestación de demanda de fecha 26 de noviembre de 2009, en la que la demandada indica:
.- Que existen errores sustanciales en el proceso, ya que en el auto de admisión se indica, que del libelo demanda intentado por el ciudadano PATROCINIO DEL CARMEN CHACON GUERRERO, titular de la cédula de identidad No. V-1.556.885, asistido por el Abogado Ariel Guillermo Becerra.; y de la copia del libelo que se le entrega con la citación, figura como demandante el ciudadano FAJAD JOSE BARH GEORGE, titular de la cédula de identidad No. V-4.885.622, representado por su apoderada ZULEIMA YADIRA ALVARADO REDONDO; situación esta que genera confusión absoluta de quiénes son las partes entre las que quedó trabada la litis. Por lo que, con fundamento en los artículos 206, 207, 7, 11, 12, 15 y 20 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Principios y Garantías Constitucionales consagrados en los artículos 26, 49, 49 numeral 1, solicita se declare la nulidad absoluta del auto de admisión y la reposición de la causa.
.- Opone la cuestión previa del ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la falta de capacidad procesal del demandante, por no poseer la cualidad que se atribuye.
.- Opone la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, por lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que el fundamento de la presente demanda es la falta de pago de cánones arrendaticios y los mismos están a disposición del arrendador (Administradora Inbanker C.A. y/o ROGER EVELIO MÁRQUEZ MÁRQUEZ) desde abril de 2009, en el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente 742-2009.
.- Niega y rechaza la demanda por ser contraria a la realidad, expresando, que no tenía conocimiento de la venta que alega la parte actora del inmueble y por ende, desconoce de cualquier subrogación operada.
.- Niega y rechaza que como arrendatario no haya realizado los pagos alegados por el demandante, ya que declara haber consignado en expediente No. 742 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009.
.- Niega y rechaza deber suma alguna a la actora ni al arrendador contractual, no pudiendo haberse dado los presupuestos que indica la actora procedentes de aplicar, en la que ella, además, no es parte.
En el lapso probatorio la demandante promueve: El mérito de autos. Reproduce y promueve documentales. Dichas pruebas se admiten mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2009 (fs. 49 al 64).
A su vez la demandada promueve: Se tome en consideración todos los términos proferidos en la redacción del libelo de demanda. Promueve documental de consignación arrendaticia y copia simple del comprobante de pago del período 15-10-2009 al 15-11-2009. Estas pruebas son admitidas en auto de fecha 15-12-2009 (fs. 66 al 115).
III
MOTIVA DEL FALLO
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como límite y thema decidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas, por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes; observando quien juzga, que la presente causa versa sobre una demanda de desalojo de inmueble, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. [… ]”

Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, y por cuanto la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra, opuso un punto previo referido como errores sustanciales del proceso y cuestiones previas, en razón de estricta técnica procesal, pasa quien juzga, a resolver lo planteado en los siguientes términos:
SOBRE LOS ERRORES PLANTEADOS
Ciertamente se observa de autos, que el auto de admisión de la presente demanda de fecha 04 de noviembre de 2009 (f. 38), presenta errores (imputables a este Tribunal), ya que hace referencia a una persona que no es la demandada en el escrito libelar, y en igual manera, se refiere erróneamente al Abogado asistente de la demandante; no obstante, al serle entregado al demandado copia del libelo de demanda pudo constatar ciertamente de qué trataba la demanda, quién era su demandante, porqué causa era demandado y en qué término debía ejercer su defensa. Ello es así, ya que el demandado ocurre tempestivamente, asistido por un Profesional del Derecho y ejerce plenamente su derecho a la defensa mediante la presentación del escrito de constelación de demanda.
En lo que toca a la alegada subversión de las formas esenciales para la validez del proceso, es criterio de este Sentenciador, que a pesar de no estar correctamente elaborado el auto de admisión de la demanda, no violentó el derecho a la defensa del demandado, ya que el acto comunicacional de la citación y entrega de copia de la compulsa, cumplió con el fin de que el demandado tuviera claro conocimiento de la demanda que en su contra era incoada, a objeto de ejercer una plena defensa de sus derechos, lo cual efectivamente realizó.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 16 de julio de 2009, expediente N° 2008-000580, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez Velásquez, ha señalado respecto de las nulidades de actos procesales y reposición de la causa lo siguiente:
“…En efecto, para que proceda la nulidad de un acto procesal, tiene que, en primer lugar, haberse dejado de cumplir en el mismo alguna formalidad esencial; en segundo lugar, que el acto no haya logrado el fin para el cual estaba destinado; en tercer lugar, que la parte contra quien obra la falta no lo haya causado y que el quebrantamiento sea imputable al juez; en cuarto lugar, que la parte no haya convalidado o consentido el quebrantamiento de la forma del acto; en quinto lugar, que se haya hecho uso de todos los recursos contra esas faltas; y en sexto lugar, que se haya verificado la existencia de la lesión al derecho de defensa…
…En atención al precedente jurisprudencial expuesto, queda claro que, en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el vigente Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad procesal, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales. Por tanto, es indispensable para que proceda la reposición, que además haya quedado comprobado en el juicio, que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes o a una de ellas y que el acto no haya cumplido su finalidad…”.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, se concluye, que no procede la reposición solicitada por no haberse causado indefensión a los presuntos herederos desconocidos. Y así se resuelve.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada en su capítulo II, que titula cuestiones previas señala, que promueve la “falta de capacidad procesal del demandante por no poseer la cualidad que se atribuye”, de conformidad con el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre la falta de capacidad procesal, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo I, Tercera Edición, señala:
“… Este artículo 136 concierne a la capacidad de las partes en juicio. Los sujetos de derecho, por el solo hecho de ser personas naturales o entes morales (personas por ficción legal: cfr la enumeración del art. 19 CC), tienen la capacidad de goce (la etimología de la palabra viene dada de la palabra capuz, cabeza, entendimiento), que consiste en la posibilidad de ser titulares de derechos subjetivos y de obligaciones de carácter privado y deberes frente a la autoridad pública.
La capacidad de ejercicio es, por el contrario, la potencia de toda persona para ejercer y actuar, por si mismo, sus deberes subjetivos y poder comprometer sus bienes y aún su persona (matrimonio). Sin embargo, esta capacidad de ejercicio puede encontrarse temporal o definitivamente limitada o anulada de un todo, sea por razones naturales (minoridad, senectud) o patológicas (enfermedad mental o en los sentidos).
En el ámbito del derecho procesal, la capacidad de goce recibe el nombre de capacidad para ser parte, y corresponde a cualquier persona por el hecho de ser tal: La capacidad de ejercicio recibe el nombre de capacidad procesal, y viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo…”

De igual manera, el Dr. RENGEL-ROMBERG, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Tomo II, TEORÍ GENERAL DEL PROCESO, señala:
“…La capacidad procesal: Distinta de la capacidad de ser parte es la capacidad procesal. Aquélla pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, ésta corresponde (capacidad procesal) corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil.
El artículo 136 del nuevo Código regula ahora la capacidad procesal y establece: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”.
No debe confundirse pues la ilegitimidad, que es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta el seguimiento del juicio, mientras no se subsane el defecto (legitimatio ad processum), con la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), cuya falta produce el efecto de desechar la demanda por esta razón. La primera es un presupuesto procesal, cuya falta hace surtir sus efectos sobre la relación procesal; la segunda es un requisito de la sentencia de mérito, cuya falta impide al Juez un pronunciamiento sobre el fondo de la causa y le obliga a desechar la demanda y no darle entrada al juicio”.

De tal manera, que yerra el demandado cuando indica, que el hecho de no poseer cualidad conlleva a la falta de capacidad procesal, puesto que teniendo el demandante el pleno goce de sus ejercicios civiles, cuenta con capacidad procesal para actuar en juicio. Así se establece.
En cuanto a la falta de cualidad, vale señalar, que la doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (Legitimatio ad causam), para designar este sentido procesal de la noción de cualidad.
De la lectura meridiana de los argumentos aducidos por la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda; se desprende, que a pesar de que la accionada la fundamenta erradamente en el ordinal 2º del artículo 346 eiusdem, en el cual se establece la capacidad procesal, y lo que se denuncia realmente es la falta de cualidad activa, vale decir, la falta de legitimidad ad causam.
De manera que, de acuerdo con la Ley Adjetiva Civil, la falta de cualidad o interés no está establecida como cuestión previa, ya que a lo que se refiere el ordinal 2º del referido artículo 346 ibídem, es a la legitimatio ad procesum. Sin embargo, de conformidad con el primer aparte del artículo 361 eiusdem, la falta de cualidad e interés puede ser denunciada como defensa de fondo en la oportunidad de contestar la demanda.
En consecuencia, este Tribunal desestima la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la falta de cualidad activa no se encuentra contemplada como cuestión previa. Sin embargo, en aras de garantizar el derecho de defensa y debido proceso, y dado que el Juez conoce el derecho; entiende este Órgano Jurisdiccional, que lo que pretende el demandado en ese sentido, es la declaratoria de falta de cualidad activa de conformidad con el articulo 361 eiusdem, por lo que la misma será analizada en el presente fallo luego de resueltas el resto de las cuestiones previas alegadas, y previo al pronunciamiento del juicio de mérito.
Igualmente opone la accionada la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demandada. Para ello, indica la disposición del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que según la accionada la presente demanda está precisamente fundamentada en la falta de pago de cánones.
Observa quien juzga, que ciertamente el artículo 52 in fine de la Ley de Arrendamientos, señala, que consignados los cánones por vía de procedimiento especial y retirados por el demandado, hacen que opere el desistimiento de la pretensión.
Sobre este particular, nos dice el autor JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, en su obra “ANÁLISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, en sus páginas 194, 195 y 199, lo siguiente:
“…De la interpretación del artículo 52 del decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se apreciar que regula diversas situaciones:
1.-Cuando está en curso un proceso judicial:
Expresa el legislador que cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial, el cual puede ser en sana lógica de cualquier naturaleza, civil, administrativa entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá (de manera pura y simple) retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor. Todo lo cual indica que el propietario o arrendador podrá efectuar dicho retiro libremente, sin protesta o reserva alguna, sin que este acto, por mandato legal, pueda interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario (a excepción del supuesto de que la demanda estuviere fundamentada en la falta de pago).
(…)
2.- Cuando no esté en curso un proceso judicial: En esta circunstancia, se aplica igualmente el principio general conforme al cual el arrendador puede retirar las sumas de dinero depositadas a su favor. Y el acto de retiro de las consignaciones, dependiendo de la forma en que se hubiere efectuado producirá efectos tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si la consignación, fue retirada o dispuesta libremente por el arrendador, tendrá para el arrendatario los efectos liberatorios y extintivos del pago.
(…)
3.- Cuando medie un proceso judicial y la acción estuviere fundamentada en la falta de pago.
En este supuesto debe entenderse que el arrendador o propietario, puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, pues no hay prohibición alguna, pero si mediando un proceso judicial la acción estuviere fundamentada en la “falta de pago de las pensiones de alguien”, puede considerarse como renuncia o desistimiento de la acción.
A nuestro entender, el Legislador en el precedente caso, se está refiriendo a la “acción de ejecución” ó “cobro de bolívares”, en la cual el arrendamiento es adeudado por el arrendatario. Lo cual nos parece lógico, pues tal circunstancia hace desaparecer la presunción grave del derecho reclamado por el arrendador, ya que la reclamación de algún derecho en juicio conlleva implícitamente la presunción grave del derecho reclamado. Por lo que, si en el libelo de la demanda el arrendador afirma una total y absoluta falta de pago de los cánones de arrendamiento, tal afirmación se desnaturaliza por el hecho mismo que podrá demostrar el demandado, quien deberá probar: a) haber pagado esas pensiones por la vía especial de la consignación arrendaticia; b) que su arrendador retiró tales consignaciones efectuadas por concepto de arrendamiento, en consecuencia nada adeuda…”

De lo transcrito se extraen tres (3) situaciones:
• La primera, que se refiere a la posibilidad de que el arrendador o propietario pueda retirar y disponer libremente de las cantidades de dinero consignados a su favor, aún estando el proceso en curso, acto éste que hecho en forma pura y simple y sin reservas no configura un desistimiento o renuncia tácita de la acción, a menos que la demanda verse sobre la presunta insolvencia en el canon de arrendamiento.
• La segunda, que se refiere a esa misma posibilidad cuando no existe un proceso en curso, caso en el que aun haciendo puro y simple y sin reservas, configura una aceptación del pago y por lo tanto, tiene efectos liberadores para el caso de que el retiro de la consignación se hiciera con reservas, haciendo expresa mención al rechazo u oposición de la misma, la situación sería distinta, pues en ese caso no se estaría renunciando a las acciones judiciales correspondientes.
• La tercera situación, se refiere, a que dicho retiro, su reservas se produzca existiendo en curso un proceso judicial y el mismo estuviera fundamentado en la falta de pago de pensión de arrendamiento, lo cual indudablemente traería como consecuencia la renuncia o el desistimiento tácito de la acción.
En este caso bajo estudio, se observa, que la presente demanda se encuentra referida al desalojo por falta de pago, no al cobro de las mensualidades adeudadas, por lo que se tiene que la acción incoada no se encuentra proscrita por Ley, razón que hace que la cuestión previa alegada deba sucumbir en derecho. Así se decide.
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Establecido como quedó, que la excepción de falta de cualidad no puede ser alegada como cuestión previa, sino como defensa de fondo; el Tribunal pasa a resolverse la misma como punto previo de la sentencia:
Respecto al alegato de cualidad, se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el Maestro Borjas, sobre la cualidad:
“Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama”.

La Cualidad, ha sido definida por el maestro Luís Loreto, como:
“Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto”. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.

De acuerdo a las ideas de Luís Loreto, se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.
Argumenta la accionada, que “… si bien es cierto ostento la cualidad de arrendatario del inmueble señalado en el libelo, la tengo frente al arrendador, que como podrá notar este Juzgado en el contrato de arrendamiento […] es la Empresa Mercantil ADMINISTRADORA INBANKER, C.A, […]”.
Señala además, que el hecho de la venta del inmueble era para él desconocida, ya que a pesar de ser notificado de su derecho preferente para adquirir el inmueble, la venta se realizó casi un (1) año después, y su relación arrendaticia continuo transcurriendo con la administradora, por lo que procedió a abrir consignación arrendaticia la cual cursa bajo el No. 742-2009 de la nomenclatura del Juzgado Primero de Municipios de esta Circunscripción Judicial.
Arguye, que por ello no operó la subrogación, que el contrato se mantiene vigente y que es la administradora quien tiene la titularidad de la acción.
Del análisis del libelo de demanda, se observa, que la demandante intenta la presente acción como propietaria del inmueble objeto de la presente acción, soportando el peso de tal alegación en los siguientes documentos anexos a su escrito libelar:
.- Copia simple y certificada del documento de propiedad del inmueble a nombre de FAJAD JOSE BARH GEORGE, demandante en la causa que nos ocupa.
Los anteriores documentos traídos a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son documentos públicos los cuales no fueron de manera alguna tachados, valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de propietario del inmueble objeto de la presente demanda para el accionante.
El autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73, expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y Subrogación:
”La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…”

De la anterior norma puede colegirse, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documentos que ya resultaron valorados, se demuestra el acto jurídico válido por el que el demandante FAJAD JOSE BARH GEORGE, adquirió el inmueble y se subrogó ---ope legis--- en los derechos del anterior propietario, lo que legitima su condición de propietario, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda. En otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por el actor (arrendador) y la titularidad de la acción; por lo que es concluyente, que la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, como así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto lo anterior, pasa este Operador de Justicia, a resolver el fondo de la controversia, esbozando las siguientes consideraciones:
Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el Legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses, en el juicio que como el que nos ocupa, se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve.
Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun
impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.
Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda hecho por la apoderada de la parte demandada, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión de la actora, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia.
Entonces, depurado el proceso, se tiene, que la presente litis queda circunscrita a una demanda por desalojo de un inmueble consistente en dos (2) locales comerciales signados con los números 2-1 y 2-2, del piso 2 del EDIFICIO CRISTAL, ubicado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, Nro. 20-95, 10-127 y 10-133, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; con fundamento en la insolvencia de los cánones arrendaticios de los meses comprendidos del 18-02-2009 al 15-10-2009, circunstancia que es negada por la accionada con la defensa de que ha pagado los cánones demandados a través del procedimiento de consignación arrendaticia. Así se establece.
En el caso sub iudice, observa quien aquí sentencia, que no fue controvertida en la secuela del proceso la relación jurídica que vincula a las partes, por tanto habiendo alegado la actora como fundamento de su pretensión el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, al no cancelar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, y habiéndose excepcionado la parte demandada del incumplimiento imputado por la actora, debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados y las excepciones opuestas.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Copia simple del poder otorgado por el demandante a la apoderada actora ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de abril de 2009, Nro. 29, Tomo 79. Se indica, que el documento en referencia es traído a los autos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no siendo objeto de impugnación, es valorado conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar las facultades conferidas al mandatario que en tal documento se indica.
.- Copia simple del documento de propiedad del inmueble, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 18 de febrero de 2009, inscrito bajo el No. 2009 402, Asiento Registral 1, inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.321, libro del folio real del año 2009. Esta documental no resultó impugnada, por lo que se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble y cualidad del demandante para intentar la acción.
.- Original del documento privado consistente en contrato de arrendamiento suscrito por el demandado y la antigua empresa administradora del inmueble. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por haber quedado reconocido; en consecuencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, se le concede pleno valor probatorio, y de los términos del mismo, se desprende que las partes contratantes realizaron un contrato de arrendamiento regido por las cláusulas en el mismo establecidas.
.- Copia simple del documento constitutivo de la empresa Administradora Inbanker C.A. No es objeto de valoración, ya que esta persona jurídica es ajena a la litis.
.- Copia simple de la notificación de derecho de preferencia realizado por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 13 de marzo de 008. Se indica, que por haber sido resuelto el punto de la subrogación, esta prueba nada aporta en el proceso, por lo que no es objeto de valoración.
.- Copia simple del documento privado (factura) con membrete de la empresa ADMINISTRADORA INBANKER C.A.. No se valora por no ser de los documentos que en copia simple pueden ser traídos a juicio, como se desprende de lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio:
.- Mérito de autos: Sobre el mérito favorable de autos, la Sala Político-Administrativa del máximo Tribunal de la República, en sentencia del 30 de julio de 2002, señaló que “... dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide”; razón por la cual, este Operador de Justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).
.- Documental: Reproduce el contrato de arrendamiento suscrito por la empresa ADMINISTRADORA INBANKER C.A. y la demandada. Se indica que este documento ya resultó analizado, por lo que se ratifica el valor que le fue atribuido.
.- Copia certificada de la notificación del derecho de preferencia, efectuado por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal. Se indica que la documental ya fue analizada.
.- Copia certificada del documento de opción de compra venta. No es objeto de valoración, en razón de que el hecho de la propiedad del inmueble, ya quedó evidenciada.
.- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 18 de febrero de 2009, inscrito bajo el No. 2009 402, Asiento Registral 1, inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.321, libro del folio real del año 2009. Esta documental se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble y cualidad del demandante para intentar la acción.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Los términos proferidos en la redacción del libelo de demanda. Se indica, que este Juzgador conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
. – Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias No. 742, correspondiente al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Esta documental fue traída a los autos conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no siendo objeto de impugnación, se valora como documento público conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar de su contenido los pagos efectuados por consignación en las fechas y por los montos que en el mismo se señalan.
.- Copia simple de consignación arrendaticia realizada el 12-12-2009, correspondiente al período 15-10-2009 al 15-11-2009. Esta documental fue traída a los autos conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no siendo objeto de impugnación, se valora como documento público conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar de su contenido el pago efectuado por consignación en la fecha y por el monto que en el mismo se señala.
De este modo, habiendo expuesto la parte demandada como fundamento de su excepción su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos por la parte actora; observa el Tribunal, que se demanda la insolvencia en el pago de los meses comprendidos del 18-02-2009 al 15-03-2009; 15-03-2009 al 15-04-2009; 15-04-2009 al 15-05-2009; 15-05-2009 al 15-06-2009; 15-06-2009 al 15-07-2009; 15-07-2009 al 15-08-2009; 15-08-2009 al 15-09-2009, y 15-09-2009 al 15-10-2009. Frente a esto se tiene, que la demandada alega estar solvente por haber realizado el pago por consignación arrendaticia; así, se observa, que la demandada trae a los autos copia certificada de la consignación arrendaticia de los meses demandados como insolutos, los cuales son realizados por el demandado a favor de la empresa ADMINISTRADORA INBANKER C.A., solicitud que es admitida en fecha 28 de abril de 2009.
Ahora bien, ciertamente consta de autos, que la demandada celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la controversia, inicialmente con la empresa ADMINISTRADORA INBANKER C.A.. Ahora bien, es necesario indicar el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido, que en estos casos se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia número 1753 de fecha 9 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:
“Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.” (Subrayado propio)

Siendo así, es evidente que por la compra del inmueble arrendado, el demandante adquirió los derechos que corresponden al arrendador y con ello, se coloca en la posición del sujeto a quien en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción; por lo tanto, lo pertinente en este caso, es declarar que con independencia de que la parte demandada no celebró contrato de arrendamiento alguno con la demandante, ésta por el hecho de la subrogación arrendaticia, es la propietaria también de los frutos civiles del inmueble, entre ellos, los cánones arrendaticios.
Ahora bien, por cuanto la validez de las consignaciones arrendaticias está sujeta al cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se efectué dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento, que sea por el monto íntegro del arrendamiento y a favor del arrendador o de la persona autorizada para recibir; es relevante examinar el hecho de que las consignaciones de los cánones han sido realizadas a favor de la empresa ADMINISTRADORA INBANKER C.A., aún después de verificada la adquisición del inmueble que dio lugar a la subrogación arrendaticia.
De la interpretación jurisprudencial anterior, se puede igualmente inferir, que no se hace necesario una notificación formal del hecho de la enajenación, a objeto de que el arrendatario tenga conocimiento de la adquisición del inmueble por el nuevo propietario y su eventual subrogación como arrendador; ya que, conforme a la anterior decisión vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ello es innecesario, por lo que debe declararse que es el nuevo propietario el titular de los derechos y acciones, y en consecuencia, a quien debe realizarse la cancelación de los cánones arrendaticios. Por lo que se tiene, que la consignación arrendaticia realizada no se realizó con sujeción a la norma reguladora, esto es, no fue legítimamente realizada, por lo que debe tenerse como incumplido el pago de los cánones arrendaticios para el arrendador, razón por la cual la demanda de desalojo accionada conforme al artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá ser declarada con lugar, como se expresará en el dispositivo del fallo.
DAÑOS Y PERJUCIOS:
En relación a lo peticionado de la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 9.416,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios; el Tribunal observa, que como consta en el expediente de consignaciones No. 742, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que los mismos fueron realizados, aunque indebidamente, y como quiera que sería injusto obligar a pagar al arrendatario dos (2) veces el canon de arrendamiento para un mismo mes; se declara sin lugar tal pedimento y consecuencialmente, el pago de intereses de mora, quedando la cantidad consignada en dicho expediente a beneficio del arrendador (actora en el presente juicio), ciudadano FAJAD JOSE BARH GEORGE, conforme lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En razón de la no declaratoria con lugar del anterior concepto, se indica, que la presente demanda deberá ser declarada parcialmente con lugar. Así se establece.
IV
DECISIÓN
En razón a las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO de inmueble, es propuesta por el ciudadano FAJAD JOSE BARH GEORGE representado por la Abogada ZULEIMA YADIRA ALVARDO REDONDO, contra el ciudadano RAFAEL ANGEL PALMA CONTRERAS representado por los Abogados OMAR FLORENCIO LABRADOR CHACON, XIMENA DE LA CONSOLACION BIAGGINI LABRADOR y GOLMER JOSE VIVAS LINDARTE.
SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR el desalojo del inmueble que ha incoado el ciudadano FAJAD JOSE BARH GEORGE; en consecuencia, SE CONDENA al demandado RAFAEL ANGEL PALMA CONTRERAS, a la entrega de inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, consistente en dos (2) locales comerciales ubicados en el piso 2, y signados con los Nros. 2-1 y 2-2 del denominado EDIFICIO CRISTAL, ubicado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, Nro. 20-95, 10-127 y 10-133, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; el cual deberá entregar en el mismo buen estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos y privados.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR el pago de la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES (Bs. 9.416,00), por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones insolutos demandados.
CUARTO: SE DECLARA SIN LUGAR el pago de los intereses de mora demandados.
QUINTO: SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, por no resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. N° 6203.