TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Antonio.
200º y 151º
DEMANDANTE: ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, venezolanos, mayores de edad, titulares en su orden de la cédula de identidad No.V-1.586.406, No.V-9.130.179, No.V-20.423.070 y No.V-20.423.071, domiciliada la primera en San Antonio del Táchira; el segundo en la ciudad de Barquisimeto estado Lara; y los dos últimos en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira.
CO-APODERADOS: BETSY YORLEY GUERRERO CARREÑO, JOSE GREGORIO GUERRERO CARREÑO y JUAN LUIS SUAREZ NOVOA, abogados en ejercicio de su profesión, inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.58.798, No.83.507 y No.8.152, domiciliados en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
DEMANDADO:VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-1.585.828, comerciante, domiciliado en el barrio Andrés Bello de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
APODERADA:GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, abogada en ejercicio de su profesión, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 58.631, domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
MOTIVO:DESALOJO.
EXPEDIENTE:2452-10
I
NARRATIVA
El procedimiento se inicia mediante escrito presentado ante este Tribunal de Municipio, en fecha 21 de abril de 2010, por el cual los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, asistidos por la profesional del derecho Betsy Yorley Guerrero Carreño; demandan por Desalojo al ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, todos ya supra identificados.
Arguye la co-apoderada Judicial de la parte demandante, que sus representados son los propietarios del inmueble ubicado en la calle 4 con carrera 3, número anterior 4-2, urbanización Andrés Bello, de ciudad de San Antonio del Táchira; terreno que con anterioridad a la fecha 18 de septiembre de 2006, era propiedad del ciudadano NEPTALI URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-901.188, quien lo adquirió mediante documento protocolizado que anexa marcado “B”.
Asimismo señala que con relación al local comercial que forma parte del inmueble con entrada por la carrera 3, signado con el No.4-2, se suscribió Contrato a Tiempo Determinado, en fecha 30 de marzo de 1999, con la Inmobiliaria Horizonte, perteneciente al abogado José Guerrero, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-3.310.393, según contrato de arrendamiento privado que anexa marcado “C”; haciendo destacar que la Inmobiliaria Horizonte, a través de este Juzgado procedió a notificar al identificado inquilino, la intención de los propietarios del inmueble en no renovar la relación arrendaticia, pidiendo la entrega del local comercial; pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado por lo cual no es susceptible el beneficio de la prórroga legal.
Invoca la parte demandante, la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento escrito y que constituye el instrumento fundamental de su demanda; que establece la obligación para el inquilino, de conservar y mantener en buen estado el bien arrendado; lo que este último no ha cumplido, por lo cual se practicó una inspección Judicial por parte del Juzgado del Municipio Bolívar del estado Táchira, en fecha 27 de mayo de 2009, donde se observa el deterioro del referido inmueble.
Que debido a que el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, ha incumplido con su obligación de mantener y conservar el bien inmueble dado en arrendamiento, es por lo que procede a demandarlo por Desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano. Estimó la demanda en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo). Anexó documentos escritos en 48 folios útiles.
Por auto de fecha 26 de abril de 2010 (fl.55) es admitida la demanda, ordenándose en consecuencia la citación de la parte demandada para su comparecencia ante este Tribunal en el término de Ley. Se libró boleta.
Al folio 57 riela diligencia por la cual el Alguacil de este Tribunal en fecha 04 de mayo de 2010, consigna la boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL.
A los folios 59 al 65, riela escrito de fecha 06 de mayo de 2010, por el cual la parte demandada asistido por la abogada en ejercicio Gloria Aurora Duarte de Castiblanco, da Contestación a la Demanda; rechazando, negando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho la acción incoada en su contra, opuso cuestión previa y defensas perentorias.
Diligencia de fecha 11 de mayo de 2010, mediante la cual el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, debidamente asistido, confiere Poder Apud Acta a la profesional del derecho Gloria Aurora Duarte de Castiblanco (fl.66). De igual data, auto por el cual se tiene a la identificada abogada como apoderada Judicial de la parte demandada.
A los folios 68 al 71, escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada en ejercicio Betsy Yorley Guerrero Carreño, co-apoderada Judicial de la parte demandante, en fecha 11 de mayo de 2010. Por auto de fecha 12 de mayo de 2010, fueron admitidas las promovidas salvo su apreciación en la definitiva, se fijó oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial.
De fecha 17 de mayo de 2010 (fl.74-85) Actuaciones contentivas de la Inspección Judicial evacuada.
Riela a los folios 86 al 92, escrito de fecha 20 de mayo de 2010, por el cual la parte demandante a través de su apoderada judicial promueve pruebas. Anexó documentos escritos en 07 folios útiles. Pruebas admitidas salvo su apreciación en la definitiva, mediante auto de igual data.
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a resolver el fondo del asunto planteado, este Juzgador se pronuncia sobre la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, en relación a la Falta de Cualidad Activa de la parte actora demandante, por cuanto los mismos no fueron parte integrante del contrato de arrendamiento firmado el 30 de marzo de 1.999 con el ciudadano NEPTALI URBINA.
El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece:
“… Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”
Cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el Juicio, se hace valer al contestar el fondo de la materia, dicha cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda.
Entre las diversas opiniones jurídicas que ha dado lugar en la doctrina y en la práctica; la excepción por falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, para intentar o sostener el juicio, se abrió campo en la distinción entre la cualidad activa y cualidad pasiva, entendiéndose la primera como la cualidad para intentar juicio, el interés jurídico que tiene determinada persona en hacer valer jurisdiccionalmente su derecho. Esta distinción se encuentra en relación directa con la titularidad de los derechos, sumada a determinado interés jurídico, que como se ha dicho; resulta, para uno de los litigantes el derecho de ejercitar la acción y para el otro, la sujeción a la acción ejercida. Debe existir, en consecuencia, una directa relación y una lógica correspondencia entre el actor o titular de la acción y el demandado, o sujeto contra quien la acción es ejercida; de tal modo, que la falta de correspondencia lógica, es lo que constituye la falta de cualidad.
En su obra comentarios al Código Procesal Civil, Tomo III, Pág. 115, el autor Ricardo Henríquez La Roche expresa lo siguiente:
“… la legitimación a la causa, deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues, a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (…). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que él es el titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa”
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al demandante o al accionado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad como ya se indicó, lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Es decir, la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
En la causa que nos ocupa, la parte actora demandante, ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, representados por su co-apoderada Judicial, abogada Betsy Yorley Guerrero Carreño; anexa original del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar del Estado Táchira, registrado bajo el No.436, Tomo IX, Protocolo I de fecha 18 de septiembre de 2006. Instrumental valorada por este sentenciador, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 de Código Civil Venezolano y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar la compra -venta que el ciudadano NEPTALI URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-901.188, efectuó a los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, ya identificados; del inmueble consistente en una casa para habitación, ubicada sobre terreno propio, en la calle 4 con carrera 3, número anterior 4-2, actualmente 4-18, 4-12, 4-10, 3-03 y 3-04, urbanización Andrés Bello, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira. Así se establece.
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 20 dispone lo siguiente:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto -Ley.”
De la citada norma especial inquilinaria, se desprende la obligación que tiene el nuevo propietario del inmueble arrendado, en respetar lo que ha sido pactado entre los contratantes; mas no así, exige que se le deba notificar al inquilino que existe un nuevo titular del derecho de propiedad sobre el bien alquilado.
Para ahondar aun más sobre la defensa perentoria tratada, el accionado alega que no fue notificado por parte del anterior propietario, de la venta del inmueble que ha venido ocupando en calidad de inquilino; para esto invoca el contenido de los artículos 42 y 44 de Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que la omisión referida conlleva a que la parte demandante este incursa en falta de cualidad o legitimidad en la acción de desalojo incoada.
Los artículos indicados por la parte demandada, se refieren a la Preferencia Ofertiva y al Retracto Legal Arrendaticio, para que el inquilino que se encuentra ocupando el inmueble por más de dos (02) años y solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pueda obtener la propiedad del inmueble dentro de los parámetros establecidos en la supra indicada Ley inquilinaria. Por tanto, al ser omitida la notificación de venta, le permite al inquilino accionar ante el órgano Jurisdiccional competente, pretendiendo el Retracto Legal Arrendaticio.
En este orden de ideas, no se hace necesario –salvo mejor criterio- a tenor de lo establecido en el arriba citado artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la notificación del nuevo propietario al inquilino; lo que si debe el primero es respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, y la terminación de esta, solo se puede tramitar conforme a las disposiciones de la indicada Ley especial. Por tanto se concluye que los actuales propietarios, aquí demandantes, si tienen la cualidad o legitimidad activa para sostener el presente juicio y como es suficientemente conocido, tanto el propietario como el arrendador, están legitimados para demandar la terminación de la relación arrendaticia de conformidad con la Ley; por lo cual la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, debe sucumbir en derecho. Así se decide.
En relación a la Inepta Acumulación de Pretensiones opuesta de igual modo por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, como Cuestión Previa sustentada en el artículo 346 ordinal 6 in fine, del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte accionante en su escrito libelar indica que demanda al ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, y luego procede a demandar el Desalojo por deterioro del inmueble arrendado; este operador de Justicia se pronuncia en los siguientes términos:
Si bien es cierto que no pueden acumularse pretensiones que se excluyan mutuamente, o que sean contrarias entre sí, como en el caso que plantea la parte accionada en la causa sub exámine; se constata del estudio detallado del libelo de demanda, que en su primer folio la parte actora indica que procede a demandar al ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento; luego en su exposición, indica que el contrato de arrendamiento se extendió hasta convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, y en su petitorio demanda por Desalojo, fundamentada en el artículo 34 literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con base a lo expuesto, se aprecia con amplia claridad, que la pretensión de la parte actora demandante es el Desalojo del inmueble descrito en actas, fundamentada en una de las causales taxativas indicadas por la Ley especial inquilinaria, que solo es procedente para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado; razón por la cual al haber hecho la accionante, solo mención de la Resolución de Contrato de Arrendamiento, sin dar base legal al respecto, ni formando esto parte de lo peticionado; es forzoso para este Tribunal el declarar Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta, referida a la Inepta Acumulación de Pretensiones. Así se decide.
En cuanto a la impugnación que de la cuantía hace la parte demandada, en la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) por cuanto la misma –según indica- está sujeta a una acción temeraria infundada.
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en su segundo aparte establece lo siguiente:
“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva” (cursivas del Tribunal)
El doctrinario Vicente J. Puppio, en su obra Teoría General del Proceso, séptima edición, Universidad Católica Andrés Bello (Caracas 2006) pag. 208 expone lo siguiente:
“Las defensas perentorias son las que se dilucidan durante el juicio y se deciden en la sentencia definitiva. Por lo demás, la Sala Civil ha fijado posición sobre la manera de rechazar la estimación de la demanda, en el sentido de que si el demandado simplemente la contradice se tendrá como no hecho el rechazo, porque el Código obliga al demandado a fundamentarlo en la insuficiencia o en la exageración del monto estimado. Y agregamos, debe probar uno y otro extremo para que prospere el rechazo.”(cursivas y negrillas del Tribunal)
Es así, como al no haber la parte demandada, fundamentado su oposición –impugnación- dentro de los parámetros legales; es decir, considerándola insuficiente o exagerada, se tiene como no hecho el rechazo, por lo cual es forzoso para este Tribunal el declarar Sin Lugar la oposición a la cuantía. Así se decide.
II
MOTIVA
De seguidas este Jurisdicente entra a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
La pretensión de la parte actora demandante, ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, a través de su co-apoderada Judicial, abogada Betsy Yorley Guerrero Carreño, se refiere al Desalojo del inmueble ubicado en la calle 4 con carrera 3, número anterior 4-2 de la urbanización Andrés Bello, de la ciudad de San Antonio del Táchira, que ocupa en calidad de inquilino el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, todos ya identificados.
Indica la parte accionante a través de su identificada mandataria Judicial, que son los propietarios del arriba referido inmueble, según consta en el documento protocolizado ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar del Estado Táchira, en fecha 18 de septiembre de 2006, bajo el No.436, Tomo IX; Protocolo I, Tercer Trimestre, el cual consta en autos; inmueble que fue de la propiedad del ciudadano NEPTALI URBINA, ya identificado. Asimismo expone que en fecha 30 de marzo de 1999, el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, suscribió Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado de un (01) año sobre el descrito inmueble, con la Inmobiliaria Horizonte, perteneciente al abogado JOSE GUERRERO; siendo el inmueble en ese entonces, propiedad del ciudadano NEPTALI URBINA. Que el contrato de arrendamiento se convirtió a Tiempo Indeterminado, por lo cual no es susceptible el beneficio de la Prórroga Legal que le fue notificada al Arrendatario.
Señala la actora demandante, que el identificado inquilino tenía la obligación determinada en la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento, de conservar y mantener en buen estado el bien inmueble arrendado; y que debido a no dar el mantenimiento y la conservación requeridos, es por lo que procede a demandar por Desalojo al ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, fundamentado en la indicada Cláusula contractual y en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Su petitorio lo constituye lo siguiente:
1)El Desalojo del Inmueble dado en Arrendamiento al ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL.
2)Demanda costos y costas.
Debidamente citada como lo fue la parte demandada, esta procedió a través de su apoderada Judicial Gloria Aurora Duarte de Castiblanco, a dar Contestación a la Demanda en su oportunidad de Ley; escrito en el cual Rechazó, Negó y Contradijo tanto en los hechos como en el derecho la Acción incoada por la abogada Betsy Yorley Guerrero Carreño, quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, todos ya supra identificados. Aunado a lo anterior, la parte demandada alegó la Falta de Cualidad Activa en que incurrió la Parte Demandante; asimismo alegó la Inepta Acumulación de Pretensiones por la parte actora en su escrito libelar; alegó la violación del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la acción incoada en su contra, contiene hechos y estipulaciones que van en detrimento de su persona como inquilino; negó, rechazó, contradijo e impugnó la notificación consignada por la Parte Actora junto a su escrito libelar marcado con la letra “E”.
De igual manera desconoció e impugnó el hecho alegado por la demandante en cuanto a que el inmueble ocupado en calidad de inquilino, haya sufrido daños mayores que los provenientes del uso normal del inmueble; de igual modo desconoció e impugnó la Inspección Judicial practicada en fecha 27 de mayo de 2009, agregada al libelo marcada con la letra “F”; impugnó la cuantía de la acción y reconoció que es el Arrendatario por documento escrito y privado desde el 30 de marzo de 1.999, que actualmente consigna los cánones de arrendamiento en la sede de este Tribunal y reconoció que la relación arrendaticia vigente es a tiempo indeterminado.
Lo referido a la Falta de Cualidad Activa, Inepta Acumulación de Pretensiones y Oposición a la Cuantía de la Demanda, opuestas por la parte accionada, ya fue resuelto por quien decide, en el Punto Previo de la Presente Decisión.
Teniendo este Juzgador por norte de sus actos la verdad, a tenor de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa de seguidas a valorar el material probatorio que consta en las actas procesales, sobre la base de lo dispuesto en el artículo 509 eiusdem.
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto a su escrito libelar promovió lo siguiente:
Original del documento autenticado ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio del Táchira anotado bajo el número 51, Tomo 31 de los libros de Autenticaciones de fecha 04 de Marzo de 2010. Documento valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, sirviendo para demostrar el Poder Especial conferido por los Ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, a los Abogados en Ejercicio de su Profesión Betsy Yorley Guerrero Carreño, José Gregorio Guerrero Carreño y Juan Luis Suárez Novoa, inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el No. 58.789, 83.507 y 8.152 en su orden, domiciliados en la Ciudad de San Antonio del Táchira.
Original del documento protocolizado ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar del Estado Táchira, registrado bajo el No. 436, Tomo IX, Protocolo I, Tercer Trimestre de 2006, de fecha 18 de Setiembre de 2006.
Instrumento valorado por este Juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sirviendo para demostrar la propiedad que sobre unas mejoras consistentes en una casa para habitación ubicada sobre Terreno propio en la calle 4 con carrera 3, Número anterior 4-2, actualmente 4-18, 4-12, 4-10, 3-03 y 3-04, de la urbanización Andrés Bello Barrio Ocumare de la ciudad de San Antonio del Táchira, detentan los Ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO. Así se establece.
Original del documento privado que riela en el papel sellado T-98-2 No. 4640529 y T-98-2 No. 4640530, suscrito en la Ciudad San Antonio del Táchira, en fecha 30 de Marzo de 1999, entre la INMOBILIARIA HORIZONTE inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el número 81, Tomo 7-B de fecha 31 de Marzo de 1992, representada por su propietario José Guerrero, titular de la cédula de Identidad No. V-3.310.393 como El Arrendador; y el Ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, como El Arrendatario del Inmueble consistente en un local para uso Comercial ubicado en la carrera 3 Número 4-2, Barrio Andrés Bello de San Antonio del Táchira. El referido documento escrito fue ampliamente reconocido por la parte accionada al momento de dar contestación a la Demanda, por tanto se tiene en su justo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar la relación arrendaticia que a tiempo determinado de un (01) año fue suscrita entre las arriba indicadas partes contratantes; relación que en la actualidad, tal como fue reconocido por quienes son partes en la causa bajo estudio se encuentra a tiempo indeterminado. Así se establece.
Fotocopia certificada del escrito presentado por el Ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, asistido por la Profesional del Derecho Gloria Aurora Duarte de Castiblanco, ante este Tribunal en fecha 14 de Febrero de 2008. Instrumento que es valorado por quien decide, sobre la base del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sirviendo para demostrar, la consignación de cánones de Arrendamiento por parte del inquilino presentante, sobre el Inmueble consistente en un local para uso comercial ubicado en la carrera 3 No 3-05 Barrio Andrés Bello de San Antonio del Táchira, correspondiente al mes de Enero de 2008, más sin embargo al referirse a un hecho no controvertido en la causa que nos ocupa, no aporta mérito probatorio alguno, siendo desestimado en consecuencia. Así se establece.
Fotocopia simple del expediente de solicitudes No.236-08 de fecha 27 de Noviembre de 2008, contentivo de dieciocho (18) folios útiles, presentado ante este Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, contentivo de la notificación de prorroga legal, solicitada por el Abogado José Guerrero propietario de la INMOBILIARIA HORIZONTE, al Ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL. Al indicado documento escrito no se le otorga valor probatorio alguno, puesto que ya está comprobada la relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre quienes son parte en la causa sub examine. Así se establece.
Original del expediente numero 87-09 contentivo de la Inspección Judicial extra litem solicitada por los Ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, representados por la Abogada Betsy Yorley Guerrero Carreño; inspección practicada por este Despacho Judicial en fecha 27 de Mayo de 2009, en el inmueble consistente en un local para uso comercial ubicado en la calle 4 con carrera 3 No. 3-03 de San Antonio del Táchira, de la cual fue notificado el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL. Considera este Juzgador, que en la indicada Inspección Judicial, practicada en Jurisdicción Voluntaria, donde no fueron llevados al operador de Justicia, elementos de convicción en cuanto a la urgencia del caso, como tampoco fue señalado que hubiesen hechos que pudieran desaparecer o verse afectados o modificados por el transcurso del tiempo, y sumado que para el momento de la referida Inspección Judicial, el notificado quien es demandado en la causa bajo estudio, no contó con asistencia jurídica; este Juzgador trae a comento el criterio Jurisprudencial contenido en la sentencia No.399 de fecha 30 de noviembre de 2000, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No.00-071 que señala:
“...la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente...". (cursivas del Tribunal)
Con fundamento en el citado criterio Jurisprudencial que acoge este operador de Justicia, no le otorga pleno valor probatorio a la indicada Inspección Judicial extra litem, por no haber sido promovida ni evacuada válidamente. Así se decide.
Dentro del lapso probatorio promovió lo siguiente:
1)Valor probatorio del poder autenticado marcado con la letra “A”.
2)Valor probatorio del Documento de propiedad marcado con la letra “B”.
3)Valor probatorio del Contrato de Arrendamiento Privado de fecha 30 de Marzo de 1999. Marcado “C”
4)Valor probatorio del escrito de solicitud de consignación de cánones de arrendamiento, presentado por el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, ante este Tribunal del Municipio. Anexa marcado “D”.
5)Valor probatorio del escrito de notificación de fecha 01 de Diciembre de 2008, anexa marcado “E”.
Los anteriores documentos escritos, ya fueron valorados por este Juzgador.
Inspección Judicial dentro del Juicio.
El indicado medio probatorio fue evacuado en fecha 17 de Mayo de 2010, en el inmueble ubicado en la carrera 3 con calle 4 No. 3-03 del Barrio Andrés Bello de la Ciudad de San Antonio del Táchira, a las diez de la mañana (10:00 am), en presencia de la promovente Abogada Betsy Yorley Guerrero Carreño, co-apoderada Judicial de la parte demandante; procediéndose a notificar del objeto y misión del Tribunal al Ciudadano demandado VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, no haciéndose presente su apoderada Judicial Abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, no siendo ejercido en consecuencia el control de la prueba por parte del accionado. El indicado medio probatorio es valorado por quien decide sobre la base del artículo 1.428 del Código Civil Venezolano y artículo 472 del Código del Procedimiento Civil, desprendiéndose que el Inmueble inspeccionado, que a su vez constituye el objeto del presente juicio, especificado en el acta de inspección, presenta en su salón principal, filtraciones en su techo y en sus paredes, las ventanas en buen estado; en la habitación contigua al primero se encuentran dos (02) salas de baño en mal estado de conservación, en sus sanitarios paredes piso y techo, un lavamanos en buen estado de conservación y funcionamiento; el piso en regular estado. Las cuatro (04) paredes del salón principal presentan aparente filtración y en parte, sus frisos están levantados, así como la pintura en mal estado de conservación al igual que la puerta metálica que da a la calle 4; de igual modo se demuestra que las instalaciones eléctricas se observan externas; es decir, que el inmueble descrito e inspeccionado presenta deterioros mayores que los provenientes de su uso normal. Así se establece.
Pruebas de la Parte Demandada:
Junto al escrito de contestación a la demanda no promovió medio probatorio alguno.
Dentro del Lapso Probatorio promovió lo siguiente:
Original del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Bolívar, hoy Municipio Bolívar del Estado Táchira, registrado bajo el No. 141, Tomo III, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, de fecha 25 de Mayo de 1994, contentivo del acta de Asamblea Extraordinaria No.001 de fecha 20 de Mayo de 1994, de la Asociación Civil “EL CONDOR”, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Bolívar, hoy Municipio Bolívar del Estado Táchira, registrado bajo el No. 116 tomo III, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, de fecha 10 de Noviembre de 1992. Documento público valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar la personalidad jurídica de la referida Asociación Civil; pero al no ser esta persona jurídica parte de la relación arrendaticia que existe a tiempo indeterminado, tal como fue reconocido por quienes son partes en la presente causa por Desalojo, este Jurisdicente no le confiere merito probatorio alguno. Así se establece.
Original del Documento privado fechado en San Antonio del Táchira, el 26 de Noviembre de 2007, suscrito por el Abogado José Guerrero y dirigido al Ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA. Documento valorado por este sentenciador de conformidad con el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, demostrando la participación de aumento de canon de alquiler sobre un local que no fue identificado; de manera tal que no aporta este instrumento, mérito probatorio alguno en la causa bajo estudio, desestimándose en consecuencia. Así se establece.
Originales de las facturas sin número las dos (02) primeras, de fecha 30 de Julio de 1999 y 30 de Octubre de 2000; así como de las facturas No.0125, 0490, 00759 y 01507, de fechas 30 de Octubre de 2000, 30 de Mayo de 2003, 30 de Enero de 2004, 30 de Enero de 2005 y 30 de Septiembre de 2007, respectivamente. Todas expedidas por el ciudadano José Guerrero, a nombre del Ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, sobre el Inmueble ubicado en la carrera 3 número 3-03 de San Antonio del Táchira, tal como se desprende de los cinco (05) últimos ejemplares citados. Se trata de documentos privados que si bien se tienen por reconocidos por quien los suscribe; pretende demostrar el accionado con lo promovida instrumental, que no ha contratado en Arrendamiento con persona diferente al Abogado José Guerrero y que no le fue notificado que exista otro propietario. Observa quien decide que las referidas facturas al igual que el contrato de Arrendamiento ya valorado no indican en ningún momento que el Arrendatario sea la Asociación Civil “EL CONDOR”, aunado a que no se discute el tiempo de duración de la relación arrendaticia, por tanto no aporta ningún mérito probatorio al tema objeto de litigio. Así se establece.
Fotocopia simple del oficio No. 3130-146 de fecha 18 de Febrero de 2008, dirigido por este Juzgador al Gerente de Banco de Fomento Regional Los Andes con objeto de aperturar cuenta de Ahorros a nombre de la Inmobiliaria Horizonte, para la consignación de cánones de arrendamiento por parte del ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL; pretendiendo con esto el accionado demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, cumpliendo sus obligaciones como inquilino. El indicado documento escrito está dirigido a demostrar la solvencia del identificado arrendatario, lo cual no se discute en la presente causa por tanto se desestima, no siéndole conferido mérito probatorio alguno. Así establece.
Mérito y valor probatorio del contrato de arrendamiento privado de fecha 30 de Marzo de 1999, agregado al libelo de la demanda marcado con la letra “B”. El mencionado documento ya fue valorado supra.
Valor probatorio del documento protocolizado que en original fue agregado al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, instrumento ya arriba valorado.
Asimismo la parte demandada, se opone al escrito de notificación de fecha 01 de diciembre de 2008, promovido por la parte accionante en su escrito libelar marcado con la letra “E”; alegando el oponente, que nunca tuvo conocimiento pues la mencionada notificación nunca llegó a sus manos y que la persona que la recibió no trabaja en la Asociación ni le es conocida, en razón de lo cual la desconoce. La indicada notificación ya fue objeto de análisis, no siéndole conferido mérito probatorio alguno.
Formuló oposición a la prueba de Inspección Judicial promovida por la demandante y practicada por este Juzgado de Municipio en fecha 17 de mayo de 2010; alegando para esto, que la prueba idónea, conducente y relevante es la Experticia, ya que se trata de una comprobación o apreciación que requiere conocimientos periciales especiales. Con relación a lo indicado, quien Juzga observa que la referida Inspección Judicial, fue promovida y evacuada dentro del lapso contenido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil; siendo debidamente notificado el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, quien se negó a firmar el acta contentiva de la Inspección una vez que la leyó; tampoco ejerció el control de la prueba a través de su apoderada Judicial Gloria Duarte de Castiblanco, quien no se hizo presente. Como ya consta supra, al momento de la evacuación de la Inspección Judicial ad litem en fecha 17 de mayo de 2010, este Juzgador apreció a través del sentido de la vista, el estado del inmueble inspeccionado, sin extenderse en apreciaciones que ameriten conocimientos periciales; y al tratarse de una prueba directa, donde se da la inmediación del Juez con lo observado, resulta forzoso para el Tribunal, el declarar Sin Lugar la oposición efectuada por la parte demandada. Así se decide.
En el proceso civil, las partes apremian un fin determinado, como lo es que la sentencia de fondo le sea favorable. Pero por el sistema dispositivo que lo rige, el Juzgador no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos. De allí que las partes en litigio tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores, esto es lo que se denomina carga de la prueba.
En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; que aun cuando sólo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del derecho. La Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, ha decidido que:
“La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está la promovente obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”. (cursivas del Tribunal)
Por su parte el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su literal e) dispone lo siguiente:
“Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”
Para la procedencia del Desalojo debido a que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de su uso normal, es necesario que la parte actora demuestre dos (02) requisitos:
a) La existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
b) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de su uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Adminiculando este sentenciador las pruebas que constan en las actas procesales, constata que no constituye ya un hecho controvertido la relación arrendaticia que a tiempo indeterminado existe entre quienes son partes del juicio; destacándose que el Arrendador originario fue la firma personal INMOBILIARIA HORIZONTE, representada por su propietario abogado JOSE GUERRERO y el Arrendatario es el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, y en ningún momento la denominada Asociación Civil “EL CONDOR”, tal como se desprende del contrato de arrendamiento privado fechado en San Antonio del Táchira el 30 de marzo de 1999, y que luego fuere reconocido expresamente por el demandado en su litis contestatio.
De igual modo quedó demostrado con base a la valoración ya efectuada del documento anexo al libelo de la demanda, marcado con la letra “B” que los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO; son los propietarios del inmueble objeto de la demanda y por tanto como se estableció en punto previo, tienen cualidad o legitimidad activa para demandar el Desalojo.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano:“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Por su parte el artículo 1.592 eiusdem es del siguiente tenor:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1)Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2)Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
La Cláusula Octava del contrato de arrendamiento reconocido de fecha 30 de marzo de 1.999, que riela a los folios 14 y 15, establece lo siguiente:
“Será por cuenta exclusiva del ARRENDATARIO todas las reparaciones menores que necesite los inmuebles para su conservación durante la Vigencia de este Contrato, tales como las pinturas interiores, las reparaciones y cambios de cerraduras, llaves de las distintas tuberías, vidrios y cristales, aun cuando sean estos por culpa de terceros, las reparaciones de lavamanos, instalaciones sanitarias, W.C, baños, cocinas, instalaciones de agua, electricidad, teléfono, agua, persianas y demás accesorios inherentes al inmueble arrendado…”
Siendo el contrato, Ley entre las partes, se desprende de la valoración de las pruebas aportadas al Juicio, en especial de la Inspección Judicial de fecha 17 de mayo de 2010, que el inmueble arrendado, ubicado en la calle 4 con carrera 3 esquina, signado con el No.3-03 del barrio Pueblo Nuevo de San Antonio del Táchira, ocupado en calidad de Arrendatario por el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, se encuentra deteriorado en su paredes, específicamente sus frisos y pinturas en todas sus áreas internas, incluso en una de sus ventanas que da hacia la carrera 3; de igual modo se comprobó el mal estado en que se encuentran las instalaciones eléctricas, las cuales se observan externas en su mayoría, como también en mal estado de conservación se encuentra la puerta metálica frontal que da a la calle 4; de manera tal que si fueron ocasionados por el identificado arrendatario, deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. De lo señalado se cumple el segundo requisito para la procedencia del Desalojo Inmobiliario pretendido. Así se establece.
El autor patrio Arquímedes Enrique González Fernández, en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Comentada y Concordada, editora El Guay, Caracas 2000, pag.79 expone con relación al literal e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“De igual manera a los efectos del contenido de esta causal debemos tener presente lo dispuesto por el artículo 1.594 ejusdem, mediante lo cual, como principio general, “el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”; y además, es bueno igualmente tener presente que si no se efectuó la descripción en el contrato se produce la presunción iuris tantum en su contra mediante la cual, la recibió en buen estado con las reparaciones locativas y por ello, debe devolverla en la misma condición, salvo que demuestre lo contrario.”
En este orden de ideas, examinados como han sido tanto el escrito libelar, así como el escrito de contestación a la demanda; y valoradas las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en la causa sub iudice, y apreciadas en su conjunto conforme a los términos del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal llega a las siguientes conclusiones:
Que entre los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, propietarios del inmueble ubicado en la calle 4 con carrera 3, número anterior 4-2 y actualmente 4-18, 4-12, 4-10, 3-03 y 3-04; y el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado sobre el local signado con el No.3-03.
Que el inmueble constituido por el local signado con el No.3-03 ubicado en la calle 4 con carrera 3, número anterior 4-2, del barrio Andrés Bello de la ciudad de San Antonio del Táchira, ocupado en su condición de inquilino por el ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, presenta deterioros mayores que los provenientes de su uso normal.
Por todos los fundamentos de hecho y de derecho, doctrinarios y Jurisprudenciales ya expuestos y analizados, es forzoso para este Juzgador el declarar Con Lugar la Demanda que por Desalojo incoaran los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, representados por su co-apoderada Judicial, abogada Betsy Yorley Guerrero Carreño, en contra del ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, representado en Juicio por la profesional del derecho Gloria Aurora Duarte de Castiblanco. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por todos los fundamentos de hecho, de derecho, Jurisprudenciales y doctrinarios antes expuestos, este Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 y 257 Constitucionales, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara:
PRIMERO: Sin Lugar la Defensa de Fondo referida a la Falta de Cualidad Activa.
SEGUNDO: Sin Lugar la Cuestión Previa referida a la Inepta Acumulación de Pretensiones.
TERCERO: Sin Lugar la Oposición a la Cuantía de la Demanda.
CUARTO: Con Lugar la Demanda por Desalojo interpuesta por los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, a través de su co-apoderada Judicial Betsy Yorley Guerrero Carreño, en contra del ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, representada en Juicio por la abogada en ejercicio de su profesión Gloria Aurora Duarte de Castiblanco, todos suficientemente identificados en la presente decisión.
QUINTO: Se ordena al ciudadano VICTOR MANUEL MOJICA SANDOVAL, entregar a los ciudadanos ALIX ESPERANZA URBINA GONZALEZ, EULER FIDEL URBINA GONZALEZ, EDDY NATHALY URBINA BUITRAGO y MIGUEL ENRIQUE URBINA BUITRAGO, el inmueble consistente en un local para uso comercial, ubicado en la carrera 3 con calle 4, número anterior 4-2, número actual 3-03, barrio Andrés Bello de San Antonio del Táchira.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Antonio del Táchira, a los 27 días del mes de mayo de 2010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular.
Abg. Pedro Antonio Gáfaro Pernía.
La Secretaria Titular.
Abg. Rossy Mariana Mendoza Rojas.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
La secretaria.
Exp.2452-10
PAGP/rmmr