TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: MARIA GUZMAN DE VALLADARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.457.498.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724.
PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANGEL GARCIA RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.477.950.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO BESSON BELLORIN, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.908.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE N° 9844.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 09 de Marzo de 2010. Citado el demandado, en la oportunidad legal para contestar la demanda, manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados para contestar la demanda. En el lapso concedido presentó escrito de contestación. Por auto de fecha 28 de Abril del año 2010, se fijó oportunidad para la realización del acto conciliatorio, sin que las partes comparecieran al mismo. En fecha 30 de Abril del 2010, vista la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte actora impugnó y desconoció las copias simples del documento privado consignado por la parte demandada. Por auto de fecha 06 de Mayo de 2010, se fijó oportunidad para el acto conciliatorio entre las partes, sin que ninguna de las partes comparecieran al mismo.
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes promovió pruebas y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo, previas las consideraciones siguientes:
-I-
Alegó el apoderado judicial de la parte actora la parte actora en su libelo de demanda:
Que su representada es propietaria de un apartamento distinguido con el numero B-23, piso 2, Bloque 3, ubicado en el Urbanización Páez, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, el cual le pertenece, según consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 19 de Agosto de 2008, inscrito bajo el N° 2008.259, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.4.67 y corresponde al Libro de Folio Real del año 2008.
Que con tal carácter dio en arrendamiento el apartamento de su propiedad señalado anteriormente al ciudadano MIGUEL ANGEL GARCIA RAMIREZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 6.477.950, conforme a contrato verbal que ambas partes acordaron.
Que las partes pactaron que el canon de arrendamiento mensual es de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00), por mensualidades cumplidas.-
Que el inquilino no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, Enero y Febrero de 2010 que a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,00) por cada mes, lo cual arroja un total de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00), que aparece deber el mismo y que a pesar de las gestiones realizadas para obtener su satisfacción, las mismas han resultado infructuosas ante la reiterada actitud del inquilino de permanecer insolvente con el cumplimiento de una de sus principales obligaciones como lo es el pago del canon de arrendamiento.-
Fundamento su demanda en los artículos 1.579, 1160, 1264 del Código Civil en concordancia con el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que por la pretensión aludida, los hechos narrados y el derecho invocado se concluye que el arrendatario anteriormente identificado, esta en la obligación legal de desalojar el inmueble arrendado, pues la ley así lo establece en los caso que los inquilinos, se encuentren insolvente con el pago de dos o mas mensualidades de arrendamiento.
Que por lo expuesto demanda al ciudadano MIGUEL ANGEL GARCIA RAMIREZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 6.477.950, en su condición de arrendatario del Apartamento N° B-23, piso 2, del, del Bloque 3, urbanización Páez, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del estado Vargas, para que convenga o a ella sea condenado por este Tribunal, en base al siguiente petitorio:
PRIMERO: A desalojar dentro del plazo establecido en la Ley, el apartamento que posee en calidad de arrendatario, ampliamente identificada en el presente escrito.
SEGUNDO: Al pago de las costas y costos que se originen por el presente debate judicial, al cual ha dado cabida la parte demandada.
-II-
En la oportunidad legal para ello, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo haber acordado con la ciudadana MARIA GUZMAN DE VALLADARES, arriba identificada, contrato verbal ya que según alega, existe un contrato de arrendamiento que comenzó a partir del 01-10-96, del cual consignó copia fotostática marcado con la letra “A”.
Negó, rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento fuese la cantidad de bolívares doscientos (Bs. 200,00) por mensualidades cumplidas, cuando lo cierto es que se pacto un canon de arrendamiento por BOLIVARES CUARENTA MIL (BS. 40.000,00), tal y como reza la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que no haya cumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2009, Enero y Febrero del 2010, a razón de BOLIVARES DOSCIENTOS (Bs.200,00) por cada mes, que arroja un total de BOLIVARES SEISCIENTOS (Bs. 600,00), ya que según sostuvo en su contestación, el día 07 de Septiembre del año 2009, le dio un Infarto Agudo del Miocardio, (consignó copias simples de las instituciones donde fue atendido, marcado con la letra “B”, “C”,) y fue a casa de la ciudadana MARIA GUZMAN DE VALLADARES, quien muy amablemente le atendió y manifestó no aceptar el pago y le dijo, que se preocupara primero de su salud y luego cuando mejorara se pondrían al día, que aquí lo importante era su salud, lo cual fueron sus palabras y que lamentablemente recayó con un segundo infarto y hoy se esta recuperando, tal y como lo explanan las copias simples de reposos del IVSS, que consigna marcada con la letra “D”, “E”, Stress ECG, Summaray Report, realizado en la Unidad de Cardiología del Instituto Metropolitano de Cirugía, consignó en copias simples notas de consulta de cardiología realizadas en el Servicio de Cardiología del Hospital Universitario de caracas, marcado con la letra “F”, consigno copias simples de consulta del IVSS de la Guaira, Parroquia del Estado Vargas, marcado con la letra “G”, consignó en copia simple su control de citas a la consulta externa y consignó copia simple enviada al ciudadano Gobernador del Estado Vargas, marcado con la letra “H”.
Que la ciudadana MARIA GUZMAN DE VALLADADRES, por intermedio de la empresa Inmobiliaria Antilla Real Estate C.A, empresa esta con la cual nunca tuvo ningún tipo de relación menos como arrendatario y le ofrecieron en venta el apartamento por tener derecho de preferencia, el día 30 de Enero de 2006 y aunque no existe contrato alguno que pactare con la Inmobiliaria Antillas Real Estate, le respondió en fecha legal, es decir el 05 de Febrero del 2006, aceptando la venta, pero nunca, le dieron copia del documento del inmueble para que ejerciera se derecho a la Ley de Política Habitacional o algún organismo que le prestara el dinero para comprar el Apartamento, consignó copias simples de la oferta y la aceptación marcado con la letra “I”.
Que tiene aproximadamente catorce (14) años viviendo con su grupo familiar en ese Inmueble y que entre la propietaria y su hija no se ponen de acuerdo si se lo venden o no, la propietaria quiere vendérselo, pero su hija no quiere, y que sabe perfectamente que el inmueble no es suyo, no le pertenece, aunque tiene la primera prioridad para comprarlo, que por eso ruega que se le de el beneficio que le pueda corresponder según el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por los catorce (14) años que tiene viviendo en el inmueble plenamente señalado, tal y como quedo plenamente demostrado.
Que por todas las razones expuestas, es la que rechaza tanto en los hechos como en el derecho, y contradice, la demanda que por motivo de Desalojo le fue incoado por la ciudadana MARIA GUZMAN DE VALLADARES, plenamente identificada, y que por tal razón solicita se desestime la demanda y que en la definitiva sea declarada sin lugar.
Dentro del lapso probatorio, ninguna de las parte promovió pruebas, solo presentó diligencia el apoderado actor, mediante la cual de conformidad con los dispuesto en el artículo 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó y desconoció la copia fotostática del documento privado constituido por un contrato de arrendamiento, consignado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Al respecto este Tribunal observa:
Dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.….”

De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:
a) Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).
b) Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.
c) No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.
d) Sean legibles.
Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos, por lo que siendo la copia fotostática consignada por el demandado, copia fotostática de un documento privado, no puede ser apreciada por este Tribunal, conforme lo establecido anteriormente.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, Enero y Febrero de 2010 que a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,00) por cada mes. Por su parte el demandado-arrendatario, negó, rechazó y contradijo la demanda señalando, que el canon pactado era de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo) y en razón de su estado de salud, su arrendadora le manifestó que no importaba el pago sino su salud. Por último solicitó se le concediera el beneficio de la prórroga legal, previsto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Establecido los términos del debate, a los fines de resolver esta Juzgadora observa:
Según quedo establecido de los alegatos formulados por las partes, no es punto controvertido la existencia de la relación arrendaticia entre ellas, y si bien la parte demandada en su contestación alegó que el contrato no era verbal sino escrito -según copia de un documento privado contentivo del mismo- quedo establecido anteriormente, que por tratarse de una copia fotostática de un documento privado, que además fue impugnada por el adversario, carecía de valor a tenor del artículo 429 eiusdem. Precisada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes del presente proceso, quien sentencia encuentra: Que si bien, la parte demandada fundamentó su defensa en su estado delicado de salud, -para lo cual acompañó a su escrito de contestación en copias fotostáticas informes médicos, certificados de incapacidad expedidos por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales- y alegó que la arrendadora le manifestó que no importaba el pago sino su recuperación; lo cierto es, que abierto el juicio a pruebas, el demandado arrendatario no promovió elemento alguno que demostrara dicho acuerdo con la arrendadora, por lo al respecto esta Juzgadora no tuvo nada que apreciar.
Establecida la existencia de la relación arrendaticia, tenemos que de conformidad con el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En el asunto bajo análisis, probada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, de la cual nace la obligación para el arrendatario demandado de pagar el canon de arrendamiento en cuya falta de pago, baso el actor su demanda de DESALOJO, correspondía al demandado arrendatario probar el hecho extintivo de la misma, según lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:
“... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
Dichas normas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.).
En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz).
En consecuencia, siendo que la parte demandada no trajo a los autos elemento alguno que demostrara el hecho extintivo de la obligación en cuyo incumplimiento (falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, Enero y Febrero de 2010 ), baso el actor su demanda de Desalojo, a tenor de los previsto en el literal a) del citado artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente establece; Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, es forzoso para esta Juzgadora declarar como en efecto declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO propuesta por la parte demandante. ASI SE DECIDE.-
En cuanto a la petición formulada por la parte demandada relativa a que se le conceda el beneficio de la prorroga legal a que se contrae artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este Tribunal observa:
Establece la norma invocada por el demandado:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …”
De conformidad con el contenido de la norma transcrita, el beneficio de la prorroga legal esta previsto para aquellos contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y ella de conformidad con el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, de ser procedente, no requiere de pronunciamiento alguno que la acuerde.
En el caso de autos, estamos en presencia de una demanda de desalojo por falta de pago, por lo que aun, en el negado supuesto que, la relación arrendaticia existente entre las partes fuese a tiempo determinado, el incumplimiento de la obligación legal de pago del canon de arrendamiento, lo hizo perder el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, según lo prevé el artículo 40 eiusdem, que establece: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue MARIA GUZMAN DE VALLADARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.457.498 contra MIGUEL ANGEL GARCIA RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.477.950. En consecuencia se condena a la parte demandada antes identificada a: Entregar a la parte actora también ya identificada, un apartamento signado con el número B-23, piso 2, del Bloque 3, Urbanización Páez, Parroquia Catia Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas.
Se condena en costas a la parte demandada vencida totalmente, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los catorce (14) días del mes de Mayo del año dos mil diez (2010). Años 200ª de la Independencia y 151ª de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG. NELIDA LINARES OQUENDO.
En la misma fecha, siendo la 9:30 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,

LAF/9844.