TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

PARTE ACTORA: EPIFANIO CARBALLO ESTEVES y MARIA DE LA SOLEDAD CABRERA DE CARBALLO, de nacionalidad venezolano y española, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad N°s. V-4.562.419 y E-948.110 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.017.368.

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: ALBERTO FERREIRA CAMARA Y ROSAURA HERNANDEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s: 43.352 y 49.614, respectivamente.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: AMALIA FLORES T, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado N° 85.046.-

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE Nº 1467/09

Se recibió la presente demanda en virtud de la distribución realizada por el Juzgado Primero de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 07/10/09, la cual previa consignación de los recaudos fue admitida por este Tribunal por auto de fecha 09/11/09. Folios 1 al 17.
En fecha 23 de Noviembre de 2009, se dicto auto librando la compulsa de citación, acordada en el auto de admisión de fecha 09/11/2009, por cuanto la parte actora proveyó los fotostatos requeridos para ello. Folio 19.
Cursa a los folios 20 y 21, escrito de reforma de la demanda, presentada en fecha 24/01/10 por la Apoderada de la parte actora, Dra. ROSAURA HERNANDEZ, la cual fue admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 28 de Enero de 2010.
Cursa al folio 23, diligencia de fecha 04/02/10, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consigna los fotostatos para librar la compulsa, y los emolumentos para que el Alguacil lleve a cabo la citación de la parte demandada.
En fecha 10 de Febrero de 2020, se dicto auto librando la compulsa de citación acordada en el auto de admisión de la reforma de la demanda.
En fecha 12 de Marzo de 2010, diligenció el Alguacil del Tribunal consignando el recibo de citación sin firmar, por cuanto no obstante haber conseguido al demandado, ésta se negó a firmarlo hasta tanto conversara con su abogada.
Cursa al folio 28, auto dictado por este Tribunal en fecha 18/03/2010, mediante el cual previa solicitud de parte, se ordenó la notificación de la demandada ciudadana JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, en conformidad con lo dispuesto en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Cursa al folio 30, actuación de fecha 07/04/2010, suscrita por el Secretario del Tribunal, conforme a la cual deja constancia que llevó a cabo la notificación del demandado, ordenada de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Cursa al folio 31, acta levantada por el Tribunal en fecha 09 de Abril de 2010, mediante la cual se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, sin abogado que la represente, razón por la cual, de conformidad con lo previsto en el Artículo 4 de la Ley de Abogados, se difirió el acto de contestación a la demanda para el Quinto (5°) día siguiente.
Cursa a los folios 32 al 181 del expediente, escrito de contestación y sus anexos, consignado en fecha 16/04/10 por la parte demandada JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, debidamente asistida de la abogada AMALIA FLORES T.
En fecha 27 de Abril de 2010, el Tribunal de conformidad con el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, dicto un auto mediante el cual, fijo la hora y fecha para que tenga lugar el acto conciliatorio entre las partes, a celebrarse el 03/05/10 a las 11:00 de la mañana. Folio 182.
Cursa al folio 183, acta levantada por este Tribunal en fecha 03/05/10, en ocasión del acto conciliatorio fijado para ese día, en el cual comparecieron las partes y acordaron suspender el procedimiento hasta el día viernes 07/05/2010, la cual ratificada de conformidad con lo previsto en el Artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, Parágrafo Segundo.
En fecha 03 de Mayo de 2010, la Apoderada de la parte actora, mediante diligencia consigno escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 07 de Mayo de los corrientes. Folios 184 al 186 y 188.
Cursa al folio 190, auto dictado por este Tribunal en fecha 10/05/10, mediante el cual previa solicitud de la parte actora, se fijó un nuevo Acto de Conciliatorio entre las partes, de conformidad con el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, a celebrarse el 2° día de despacho siguiente.
En fecha 12 de Mayo de 2010, siendo la hora y fecha fijada por este Tribunal para que tuviera lugar el acto de conciliación, se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado, por lo que no obstante encontrándose presente la representación judicial de la parte actora, se declaró desierto el acto.
Cursa al folio 191, auto dictado por este Tribunal difiriendo la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio por un lapso de diez (10) días de despacho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo en los términos que se exponen seguidamente. Folio 192.
PARTE MOTIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

En su escrito libelar que cursa a los folios 1 al 2, del presente expediente, los ciudadanos EPIFANIO CARBALLO ESTEVES y MARIA DE LA SOLEDAD CABRERA DE CARBALLO, através de su Apoderada Judicial ROSAURA HERNANDEZ, alegó que los mismos son propietarios de un inmueble constituido por un anexo de una Quinta distinguida con el nombre de “Quinta Coral”, la cual se encuentra ubicada en la Avenida Copacabana, Urbanización Palmar Este, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, y el cual se encuentra en los linderos especificados en el escrito libelar. Alegó que el inmueble descrito les pertenece a sus representados según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito federal, de fecha 25 de julio de 1974, registrado bajo el Nº 19, folio 87 y su vto, el cual consigno anexo marcado “C”.
Igualmente alegó que sus representados le cedieron en arrendamiento el inmueble antes identificado a la ciudadana JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, mediante contrato de arrendamiento privado, que anexó marcado “D”. En el cual se convino que el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00), a partir del (1º) Primero de Enero de 2006, fecha en que empezó a regir el referido contrato, dejándose establecido que los mismos serían pagaderos al vencimiento de cada mes y de manera puntual, y es el caso, que para la presente fecha, la arrendataria, no ha cancelado el equivalente a dieciséis (16) meses, correspondiente a Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2009, del respectivo canon, adeudándose a sus poderdantes por tal concepto la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600,00), y es el caso de que, a pesar de que han agotado la vía amistosa para que le cancele lo adeudado, las mismas han resultado infructuosas.
Fundamento su acción en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “a”, y el Artículo 1264 del Código Civil, los cuales transcribió.
En su petitorio solicita:
PRIMERO: En la desocupación del inmueble anteriormente identificado y del cual la ciudadana JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, es arrendataria.
SEGUNDO: Que convenga en pagar, el canon adeudado mas los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cancele los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.
CUARTO: En pagar las costas del presente juicio calculadas de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Pidió que de no convenir la demandada en cuanto a lo solicitado, sea condenada conforme a lo mismo, con los demás pronunciamientos de Ley.
Solicito que de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se decrete y practique Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado previamente identificado, el cual es propiedad de sus representados, y al mismo tiempo se les nombre secuestratarios del mismo, todo ello en concordancia con lo dispuesto por el Ordinal 7º, del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitó que la citación de la demandada JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, se practique en la misma dirección del inmueble arrendado.
Señaló de conformidad con lo establecido en el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, como domicilio procesal la siguiente dirección: Silencio a Jefatura, Edificio Santa Cruz, Mezzanina, Oficina 2, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas.
Por ultimo estimó su demanda en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,oo).

ALEGATOS DEL ESCRITO DE REFORMA DEL LIBELO

Conforme al escrito de reforma de la demanda, que corre inserto a los folios 20 y 21 del expediente, la parte actora ratifica el contenido integro del libelo de demanda que cursa a los folios 1 y 2 del mismo, el cual transcribió en la reforma, llevando a cabo solo una reforma o reformulación del Petitum de la demanda, la cual plasmó de la siguiente manera:
PRIMERO: En el Desalojo del inmueble anteriormente identificado, del cual es Arrendataria la ciudadana JACQUELINE TERESE TORTOSA ROMERO.
SEGUNDO: Por vía subsidiaria, como consecuencia de los daños y perjuicios que le ha causado a mis representados sea condenada en pagar los cánones de arrendamiento adeudados y los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: En pagar las costas y costos del presente juicio calculadas de conformidad con lo previsto en el Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Pidió que la citación de la demandada JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, se practique en la dirección del inmueble arrendado.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación de la demanda, la ciudadana JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, parte demandada, debidamente asistida por la Abogada AMALIA FLORES T., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado Nº 85.046, contestó la demanda en los siguientes términos:
CAPITULO I
Rechazó, negó, contradijo y desconoció tantos los hechos que alega la parte actora en su libelo como el derecho que invoca la misma para ellos, por ser inciertos todos y cada uno de ellos y que analizó a continuación:
1.- Rechazó, negó, contradijo y desconoció por ser incierto, que para el momento de la reforma de la demanda de la parte actora se deba el equivalente a diecisiete (17) meses de cánones de arrendamiento correspondientes a los mes de Junio a Diciembre ambos inclusive del años 2.008, de Enero a Diciembre de 2009 ambos inclusive, ni aún los meses que pertenecen a 2010, ya que en fecha 28 de Junio de 2002 el Arrendador Sr. Epifanio Carballo Esteves, convino con su persona en forma verbal que efectuaría todas las reparaciones y mejoras que necesitaba el anexo que ocupa y que el monto de las mismas se adjudicarían en modo de compensación a los cánones de arrendamiento vencidos, quedando el Arrendador obligado a retirar facturas, cotejar costos con las construcciones y mejoras que se iban realizando, adjudicarla a los cánones vencidos e ir otorgando los respectivos recibos, obligación que el arrendador no ha cumplido.
2.- Rechazó, negó, contradijo y desconoció deberle al Arrendador cantidad de dinero alguna y mucho menos la suma de un mil setecientos bolívares fuertes (Bs. 1.700,00) y es el Arrendador quien le debe el reconocimiento de las sumas gastadas en las reparaciones y mejoras y debe igualmente el otorgamiento de los correspondientes recibos de las mensualidades que compensan estos gastos.
3.- Rechazó, negó, contradijo y desconoció la obligación de devolver el inmueble objeto de esta infundada demanda, ya que no existe deuda alguna, aunque si mensualidades adelantadas.
4.- Rechazó, negó, contradijo y desconoció la obligación de pagar cánones adeudados, más los que se siguen generando por las mismas razones citadas supra, y exigió el reconocimiento de la deuda por mejoras y reparaciones en los términos acordados con el Arrendador.
5.- Rechazo, negó, contradijo y desconoció la obligación de pagar intereses de mora ya que no puede existir mora por no existir deuda alguna.-
6.- Rechazó la obligación de pagar costas ya que no he dado motivo alguno a la indicación de este litigio.-

CAPITULO II
DE LAS MEDIDAS SOLICITADAS
Alego que de acuerdo con el principio IURI NOVI CURIA los jueces son responsables solidariamente de los daños y perjuicios ocasionados con motivo de las medidas otorgadas y el demandante dada las características de lo expresado en su libelo no puede demostrar el Fomo Bono Iuris ni el Pediculum in Mora. En consecuencia solicitó la negación de dicha media a los efectos de salvaguardar cualquier daño y perjuicio en el caso de ser declarada sin lugar la demanda.

CAPITULO III
CONSIDERACIONES
Solicitó al tribunal desestime tanto la medida solicitada como la demanda invocada en su contra de acuerdo a las siguientes consideraciones:
La representación de la actora (los Arrendadores se encuentran en el extranjero) y desconocen completamente la situación por la cual invoca una demanda temeraria de Desalojo. Alegando que la parte actora ya había intentado previo al presente litigio una acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO (anexando copia certificada del expediente Nº 1217 con su respectiva sentencia) del cual solo obtuvo un veredicto de Improcedente por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por ser el contrato a tiempo indeterminado y no haber optado por el procedimiento judicial adecuado. Igualmente desconoció el acuerdo verbal entre las partes de adjudicarle el valor de los montos hechos por las partes antes de estos viajar al exterior. Alegando que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene un carácter proteccionista hacia el arrendatario como débil jurídico dentro de lo que se conoce como Derecho Social y de la sentencia que anexó se debe analizar lo que la Juez del Tribunal citado supra observa: “… Once recibos de pago … Esta Juzgadora advierte que los recibos de alquiler si bien sirven para probar la existencia de la relación arrendaticia, tales recibos solo harían plena prueba contra la parte demandante, si estando en poder de la parte demandada, hubiesen sido firmados por parte del actor durante el transcurso del juicio. Por tanto resultan en todo caso los recibos promovidos impertinentes a fin de comprobar la falta de pago alegado. Y ASI SE DECLARA”.
Alegó que visto lo anteriormente decide un Juez, solicita que ante una base tan frágil para sustentar una demanda de desalojo y peor aún para exigir una medida de secuestro se desestimen ambas y por contrario se reconozca las facturas que por medio de una inspección judicial y otros medios de prueba sustentan sus alegatos. Seria absurdo pensar que de no haber un acuerdo verbal que sustente el pago de los meses de arrendamiento y que sea en esos momentos que el actor reclamare los mismos y recomendaron a la presentación de la parte actora que se comunicara con sus representados a fin de que ellos le informen y le pongan en conocimiento todo lo que desconocen al respecto.
Finalmente solicitan al Juez, que la presente demanda sea declarada sin lugar, negada la medida solicitada y que el presente escrito de contestación sea admitido conforme a derecho, y declarado con lugar en la definitiva.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En su escrito de promoción de pruebas, consignado en fecha 03/05/10, que cursa a los folios 185 y 186, la apoderada de la parte actora, Abogada ROSAURA HERNANDEZ, promovió las siguientes pruebas:

CAPITULO I
Reprodujo el merito favorable de los autos contentivo del presente juicio que ampliamente favorezcan a su representados.

CAPITULO II
PRIMERO: Reprodujo el documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal, de fecha 25 de julio de 1974, registrado bajo el Nº 19, folio 87 vto, Protocolo Primero, Tomo primero, el cual consignó, e hizo valer en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: Reprodujo el Contrato de arrendamiento consignado anexo al libelo de demanda, que cursa al folio 16 del expediente, el cual hizo valer en todas y cada una de sus partes, en lo referente a la Cláusula SEGUNDA, que establece el monto de los cánones en la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs.100,oo) mensuales, que debe pagar al vencimiento de cada mes y de manera puntual. Pero muy especialmente la Cláusula TERCERA, que establece la obligación para el arrendatario de restituir el inmueble objeto del juicio en el mismo buen estado en que lo recibió.
Alegando asimismo, que el contrato tiene y adolece de fecha cierta, ya que el mismo comenzó a regir el día primero de enero de dos mil seis, por un periodo de 24 meses, si bien es cierto que la misma cláusula estipula que cualquiera de los arrendadores o ambos a la vez, deberán notificar por escrito a La Arrendataria con sesenta (60) días de anticipación por lo menos, a la fecha de su vencimiento, su deseo de continuar o no con el mismo, también establece que en caso de querer continuar se hará un nuevo contrato y en caso de no hacerse un nuevo contrato La Arrendataria deberá hacer entrega a Los Arrendadores del inmueble anteriormente descrito, al día siguiente del vencimiento del término. Alegando que se desprende de la mencionada cláusula que están en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, lo que nos ocupa ya que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades, podrá demandarse el Desalojo del inmueble arrendado, siempre y cuando se encuentren bajo un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a Tiempo Indeterminado. Igualmente se desprende de la mencionada Clausula que la arrendataria recibe el inmueble objeto de la pretensión en buen estado y además que cualesquiera reparaciones o refracciones que se hicieren al inmueble arrendado deberá ser echas previa autorización del arrendador.
TERCERO: Se acogieron al Principio de la Comunidad de la Prueba en lo que respecta al escrito de Contestación de la demanda promovido por la parte demandada, referente a lo expuesto por ella en el Capítulo I. Hecho… 1… ya que en fecha 28 de Junio de 2002 el arrendador, Sr. Epifanio Carballo Estévez convino con su persona en forma verbal que efectuaría todas las reparaciones y mejoras que necesitaba el anexo que ocupo y que el monto de las mismas se adjudicarían en modo de compensación a los cánones de arrendamientos vencidos arrendaticias, … 4 … exigió el reconocimiento de la deuda por mejoras y reparaciones…. Alegando que de la contestación se evidencia, entre otras cosas que la parte demandada declara que los cánones de arrendamiento demandados se encuentran vencidos y no pagados por ella en su oportunidad.

SIN PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Consta en las actas procesales, que la parte demandada durante el lapso de probatorio no promovió prueba alguna.

DE LA DECISION
Conforme a lo alegado en el libelo de demanda por la parte actora, ciudadanos Epifanio Carballo Esteves y María Soledad Cabrera de Carballo, estos incoaron en el presente juicio, una acción de Desalojo contra la demandada Jacqueline Teresa Tortosa Romero, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento pactados en un contrato de arrendamiento suscrito en forma privada, sobre un inmueble de su propiedad, los cuales alegan dejó de pagar la demandada desde el mes de Junio de 2008 hasta el mes de Septiembre de 2009, conformando un total de dieciséis (16) cánones que a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo) de los anteriores, o lo que es igual, a CIEN BOLIVARES (Bs.100,oo) de los actuales, ascienden a la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.600,oo). Fundamentando su acción desde el punto de vista legal, en el Artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo su petitorio, la declaratoria del Desalojo y la consecuente entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones insolutos como una indemnización sustitutiva por daños y perjuicios, así como los que se siguieren venciendo más las costas.
Por su parte, la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, rechazó la demanda, negando que adeude cánones, siendo su alegato de excepción en ese sentido, un convenio que en forma verbal contrajo con su arrendador, de reparar el inmueble, y que los gastos que se generaren por las reparaciones se imputaren a los cánones en compensación. Alegando asimismo, que la parte actora había interpuesto una acción de resolución del mismo contrato, que fue desestimada por improcedente debido a que el contrato era de tiempo indeterminado.
Vistos los alegatos de las partes previamente relacionadas, a criterio de esta Juzgadora, queda trabada la litis en el presente juicio, en la pretensión de que sea declarado el Desalojo del inmueble de su propiedad, debido al incumplimiento por parte de la arrendataria en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento pactados en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que en forma privada suscribieron, incumplimiento que la parte demandada rechaza, bajo el fundamento de que dichos cánones fueron compensados con unos gastos que por concepto de reparaciones del inmueble arrendado debió llevar a cabo, ello en atención a un supuesto acuerdo verbal que en ese sentido acordaron ambas partes. Siendo en función de sus posiciones encontradas, que cada una de las partes tenga la carga procesal de probar sus respectivos alegatos de hecho, o desvirtuar los que le fueron imputados, razón por la cual, antes de dictar un pronunciamiento en cuanto a la procedencia o no de la acción de desalojo objeto del presente juicio, nos corresponde llevar a cabo el correspondiente análisis y valoración de las pruebas producidas y promovidas en el mismo.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
Cursa a los folios 11 al 15 del expediente, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, copia fotostática del documento de venta suscrito entre Leila Torres, como vendedora, y el ciudadano Epifanio Carballo Esteves, como comprador, del inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa sobre el construida, dicha parcela identificada con el N° dos raya BB, la cual forma parte de la Urbanización Palmar Este, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, el cual se encuentra registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Estado Vargas, en fecha 25 de Julio de 1974, bajo el N° 19, folio 87 vuelto, Protocolo 1°, Tomo 1°, consignado por los demandantes para acreditar su condición de propietarios del inmueble objeto del juicio.
Conforma el antes descrito instrumento, una copia fotostática de un documento que dada su condición de ser registrado reviste la carácter de documento público, y como tal de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, puede ser promovido en copia fotostática, razón por la cual, si la parte a la que fuere opuesta no impugna dicha copia, tal como sucedió en el caso de marras, a tenor de lo previsto en el precitada disposición legal, a falta de impugnación se tiene como fidedigna de su original, y por ende ello, puede surtir efectos probatorios en todo cuanto del mismo se derive a los efectos de la controversia objeto de decisión. Así se declara.
Determinado el valor probatorio del instrumento analizado previamente, a criterio de quien aquí Sentencia, lo que se desprende del mismo, es la condición del codemandado Epifanio Carballo Esteves, como propietario del inmueble objeto del presente juicio, cosa que no incide de forma determinante en la controversia objeto de decisión, por cuanto aquí no se esta discutiendo la propiedad, sino una relación jurídica distinta que es el arrendamiento, razón por la cual, se le niega valor probatorio en cuanto a ella. Así se declara.
Cursa al folio 16 del expediente, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, el original del Contrato de Arrendamiento, suscrito en forma privada entre el ciudadano: EPIFANIO CARBALLO ESTEVEZ, como arrendador, y la ciudadana JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, como arrendataria, sobre el inmueble de su propiedad, constituido por un anexo a la Quinta “Coral”, el cual se encuentra ubicado en la Av. Copacabana, Urb. Palmar Este, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas.
El antes descrito instrumento, constituye un documento privado que fue opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quien tenía la carga de reconocerlo o negarlo expresamente en la contestación de la demanda, cosa que no se produjo, lo que a tenor de la parte in fine del citado artículo del ordenamiento adjetivo, el silencio de la parte deriva el reconocimiento del mismo, y por ende, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1363 del Código Civil, el referido documento surte valor probatorio en cuanto del mismo se desprenda a los fines de la acción objeto de la presente decisión. Así se declara.
Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, a criterio de esta Juzgadora, se evidencia del mismo la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, así como las condiciones y obligaciones que regulan la misma. Destacando de forma especial, lo relacionado con el pago de los cánones cuyo incumplimiento se le imputa al demandado para los meses Febrero de 2008 a Noviembre de 2009, en los términos previstos en la Cláusula Segunda del referido contrato, que estableció un canon de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales (de los anteriores) , pagaderos por mensualidades vencidas. Así como también lo concerniente a la duración del contrato, prevista en la Cláusula Tercera, por un tiempo determinado de veinticuatro (24) meses, cuya vigencia es a partir del 01/01/2006, sometiendo la posibilidad de prorrogarse mediante una notificación con sesenta (60) días de anticipación para dejar constancia de su deseo de permanecer en el inmueble, y siempre mediante la elaboración de un nuevo contrato, circunstancias que inciden en la calificación del contrato de marras, y en la acción propuesta. Así se declara.
Cursa a los folios 34 y 181, consignados por la parte demandada como anexo al escrito de contestación de la demanda, Copia certificada del Expediente Nº 1217, sustanciado por ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Vargas, relacionado con una demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta en fecha 18/05/09, por los ciudadanos EPIFANIO CARBALLO ESTEVES y MARIA DE LA SOLEDAD CABRERA DE CARBALLO, contra la ciudadana JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento pactados en el contrato correspondientes a los meses desde Junio de 2008 hasta Abril de 2009.
El antes descrito instrumento, conforma copias certificadas del referido expediente sustanciado por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual en función de las competencias atribuidas por la ley se encuentra facultado para ello, para sustanciarlo y producir los correspondientes pronunciamientos en cuanto a la controversia sometida a su conocimiento mediante el mismo, circunstancias en virtud de las cuales pudieran revestir dichas copia copias el carácter de documentos públicos, y como tal pudieren surtir efectos probatorios aquellos elementos que de los mismos puedan derivarse a los fines de la controversia objeto decisión. Así se declara.
No obstante el valor probatorio establecido previamente al documento objeto de análisis, esta Juzgadora observa, que del mismo lo que se desprende es el ejercicio de una acción resolutoria incoada por los aquí demandantes, con antelación al presente juicio, fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamientos pactados en el contrato, vinculado con la misma relación arrendaticia fundamento de la acción de Desalojo objeto de decisión. Asimismo, que en el juicio al que se refiere el expediente en cuestión, mediante sentencia dictada en fecha 10/08/09, se declaró Improcedente la Acción Resolutoria incoada en el mismo, debido a que la calificación del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de dicha demanda, tenía la condición de Tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción a tenor de lo previsto en el Artículo 1600 del Código Civil, cosa que a criterio de esa Juzgadora hizo improcedente la misma. Siendo de advertir, que la precitada decisión se produce sin entrar a conocer el fondo de la controversia que fue la falta de pago, por lo que en consecuencia de lo antes señalado, el expediente objeto del presente análisis no tiene incidencia alguna respecto de la controversia a que se refiere la presente decisión, razón por la cual, se le niega valor probatorio en cuanto a ella. Así se declara.
Visto el análisis y valoración de las pruebas producidas y promovidas en el presente juicio, y los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por ambas partes, nos corresponde en primer lugar determinar la calificación del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la acción de Desalojo objeto de decisión, cosa que incide en la determinación de la procedencia o no de la misma. A tales fines es pertinente acudir a lo previsto en el contrato en cuestión que corre inserto al folio 16, en tal sentido establece la Cláusula Tercera: “La arrendataria” se obliga a restituir y colocar en posesión del inmueble descrito, objeto de este contrato, en el mismo buen estado en que lo ha recibido o con las mejoras o refacciones que efectué sobre el mismo, previa autorización de “El Arrendador”, en el termino de Veinticuatro 24) meses, contados a partir del día Primero (01) de Enero del 2006, fecha en la cual este Contrato entrara en vigencia. Cualquiera de “El Arrendador” o ambos a la vez, deberán notificar por escrito a “La Arrendataria” con sesenta (60) días de anticipación por lo menos, a la fecha de su vencimiento, su deseo de continuar o no con el mismo. En caso de querer continuar se hará un nuevo contrato. En caso de no hacerse un nuevo contrato “La Arrendataria” deberá hacer entrega a “El Arrendador” del inmueble anteriormente descrito, al día siguiente del vencimiento del término, todo ello sin perjuicio del derecho de “El Arrendador” a utilizar cualesquiera otros medios de notificación legalmente establecidos. …”. Lo resaltado y subrayado del Tribunal.
En atención al contenido de la precitada cláusula, que establece a los fines de la duración del contrato, un termino de veinticuatro (24) meses, que se computarán a partir del 01 de Enero de 2006, que vencerían el 01 de Enero de 2008, y dado que no se establece posibilidad de prorrogas sucesivas, toda vez que impone para el caso de querer continuar en el inmueble arrendado, la necesidad de hacer un nuevo contrato que no consta en las actas procesales se haya suscrito, el contrato de marras sin lugar a dudas tuvo una estipulación inicial como de Tiempo determinado. Así se declara.
No obstante la condición inicial del contrato como de Tiempo determinado, tenemos que en virtud de haberse mantenido la arrendataria en el inmueble, una vez concluido su plazo de duración inicial, se derivó en este caso la aplicación de la disposición contenida en el Artículo 1600 del Código Civil, que establece la tacita reconducción, a consecuencia de la cual, el arrendamiento se presume renovado, pero su efecto se regula por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación en el tiempo. Efecto citado, que es el contenido en el Artículo 1614 ejusdem, que dispone para aquellos contratos hechos por tiempo determinado, que si el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Conforme a las consideraciones establecidas previamente, y las normas invocadas, el contrato de marras si bien tuvo una calificación inicial de Tiempo determinado, al mantenerse en el inmueble arrendado a pesar de haberse agotado su plazo de duración el 01/01/08, sin que se haya hecho un nuevo contrato, derivó que el precitado contrato, tal como lo estableció la Juzgadora que conoció del juicio a que se refieren las copias del Expediente N° 1217/09, producido por la parte demandada como anexo de su contestación, se convirtió en de tiempo indeterminado. Así se declara.
Como corolario de lo anterior, por cuanto el Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, es de Tiempo determinado, resulta ajustado a derecho el argumento legal esgrimido por la parte actora en su libelo, en cuanto a la calificación de la acción incoada en el presente juicio, como Desalojo, que esta prevista en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para las relaciones arrendaticias establecidas en forma verbal, para las escritas de tiempo indeterminado, agregado nuestro, para aquellas que siendo escritas de tiempo determinado, se hayan convertido en de tiempo indeterminado. Así se declara.
Determinadas la calificación del contrato de marras, así como de la acción incoada en el presente juicio, nos corresponde entrar a revisar los argumentos de hecho alegados por la parte actora como fundamento de la misma, cual es la falta de pago de dieciocho (18) cánones de arrendamiento, que son los correspondientes a los meses desde Junio de 2008 hasta Noviembre de 2009, la cual constituye la principal obligación de la arrendataria demandada de acuerdo con lo previsto en el Artículo 1592 del Código Civil, que además fue expresamente asumida por el mismo, en atención a lo pactado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda incoada en el presente juicio.
Por tal razón, imputado como fue por parte de la actora, el incumplimiento de la arrendataria demandada en cuanto a la obligación legal y contractual de pagar los cánones pactados, correspondía a esta desvirtuar tal incumplimiento. Por lo que tomando en cuenta, los alegatos de excepción esgrimidos por la demandada, mediante los cuales parte del reconocimiento efectivo del incumplimiento en el pago de dichos cánones, para seguidamente alegar como justificación de tal incumplimiento, el hecho de haberse producido un acuerdo verbal con su arrendador, mediante el cual se convino en reparar el inmueble arrendado, con el fin de que los gastos producidos por tal reparación fueran objeto de compensación en cuanto al canon.
Siendo así, probado el establecimiento de la obligación cuyo incumplimiento es el fundamento de la demanda, con el contrato de arrendamiento cuyo valor probatorio quedó establecido previamente, la parte demandada debía probar la verificación del acuerdo alegado para excepcionarse en el cumplimiento de la obligación en referencia.
A los fines indicados, consta en las actas procesales que la parte demandada durante el lapso probatorio no promovió pruebas que pudieran ratificar de forma fehaciente el supuesto acuerdo con su arrendador. Siendo solo aportado al proceso por parte de esta, la copia certificada del Expediente N° 1217/09 contentivo del Juicio anterior anexada a su escrito de contestación, que no produce a criterio de esta Juzgadora, ninguna otra consecuencia que la de las decisiones derivadas de la misma, cuyos efectos a los fines del presente juicio, es solo evidenciar que con antelación a este, se había interpuesto una demanda resolutoria que fue desestimada sin entrar a pronunciarse en cuanto al fondo, por cuanto la calificación del contrato como de tiempo indeterminado hacia improcedente la misma. Así se declara.
Dejando a salvo el pronunciamiento anterior, quien aquí Sentencia advierte, que los medios probatorios contenidos en el referido expediente, no pueden ser objeto de traslado en el presente juicio, ni pretender derivar efectos probatorios en cuanto a este procedimiento, por no haber estado sometidos al control de las partes en conflicto, ni del Juez como rector de este proceso. Aunado a ello, en el supuesto negado de que fuese procedente dicho traslado, consta que los medios probatorios producidos en el referido juicio, lo conforman en su mayoría, una serie de facturas emanadas de terceros, sin identificación algunas de ellas en cuanto a quien las canceló, referidas a supuestas operaciones de venta de materiales llevadas a cabo en los años 2002 al 2006, y cuya condición además, por ser fotocopias, les impide surtir efectos probatorios. Así se declara.
Vistos los elementos previamente analizados, quien aquí Sentencia concluye, en que la arrendataria demandada no probó en el presente juicio, los motivos que de acuerdo con sus alegatos de excepción justificaban su incumplimiento en el pago de los cánones fundamento del desalojo demandado, cual fue el supuesto acuerdo con su arrendatario de compensar dichos gastos al pago de los mismos, ello al no promover pruebas en ese sentido, razón por la cual, al no desvirtuar su incumplimiento, se produce la consecuencia de quedar evidenciado el fundamento de la acción incoada en su contra, la procedencia del desalojo demandado. Así se declara.
En cuanto al pedimento formulado en el particular Segundo del Petitorio de la reforma del libelo del libelo de la demanda que cursa a los folios 20 y 21 del expediente, relacionado con el pago por vía subsidiaria, como consecuencia de los daños y perjuicios ocasionados al demandante por el incumplimiento, reclamando se condene a la demandada a pagar los cánones adeudados, así como los que se sigan venciendo, esta Juzgadora observa: Ha sido nuestro criterio, que el incumplimiento de dicha obligación efectivamente configura un perjuicio para el arrendador, que estando impedido de disponer del inmueble arrendado, en contraposición con el beneficio del arrendatario que se mantiene en el mismo, lo justo es que este pague la correspondiente contraprestación, no solo cánones adeudados sino también los que se sigan causando por continuar ocupando el inmueble, ello so pena de incurrir en un enriquecimiento sin causa, que se produce en agravio del arrendador, siendo esas las razones por las cuales, para esta Juzgadora es procedente acordar el pago de la referida indemnización. Así se declara.
Como colorario, se condena a la arrendataria demandada a pagar la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.800,oo), por concepto de los cánones adeudados, así como los que se han seguido causando a partir del mes de Noviembre de 2009 y hasta la fecha de la presente decisión, así como los se sigan causando hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble objeto del presente juicio, a razón de CIEN BOLIVARES (Bs.100,oo) por cada mes. Así se declara.

D I S P O S I T I V A
Por las razones antes expuestas, éste Tribunal CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpusieron los ciudadanos: EPIFANIO CARBALLO ESTEVES y MARIA DE LA SOLEDAD CABRERA DE CARBALLO, en contra de la ciudadana: JACQUELINE TERESA TORTOSA ROMERO, todos ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión. Como consecuencia de lo anterior, se ordena a la parte demandada, hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del juicio, constituido por el “Anexo” de la Quinta “Coral”, ubicada en la Avenida Copacabana, de la Urbanización Palmar Este, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, libre de bienes y personas.
SEGUNDO: CON LUGAR el pago de la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.800,oo), que como indemnización subsidiaria por daños y perjuicios fue solicitada en el petitorio, que comprende los cánones adeudados desde el mes de Junio de 2008 hasta el mes de Noviembre de 2009, así como los que se siguieron y se sigan venciendo hasta que se ejecute la presente decisión.
TERCERO: Dada la naturaleza del fallo, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los treinta y un (31) días del mes de Mayo de dos mil diez (2010).
Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,

Dra. SCARLET RODRIGUEZ PEREZ.
ABG. JONATHAN GUILLEN

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las doce del mediodía (12:00 m.).
EL SECRETARIO

ABG. JONATHAN GUILLEN

Exp. N° 1467/09
SRP/JG/mary.