TSJ Regiones - Decisión

EXP. 7452 SENT:10.568

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
200° y 151°
I.-
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: NESTOR GUTIERREZ URDANETA
DEMANDADO: MARISELA MARTÍNEZ Y MARGUI PIRELA
ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

II.-
PARTE NARRATIVA
Se inició el presente juicio con demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (JUICIO BREVE) intentó el ciudadano NESTOR GUTIERREZ URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.1.613.235, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por la abogada en ejercicio ELSA LUZARDO SILVA y/o TISTA GÓMEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.338 y 48.435 contra los ciudadanos MARISELA MARTÍNEZ y MARGUI PIRELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.743.228 y V-12.867.557 respectivamente, y domiciliados en este ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que convenga en resolver el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, inserto bajo el No.90, tomo 260, de fecha 05-10-2004, en el cual se deriva un inmueble constituido por el apartamento A-3, Bloque 10 de la Urbanización ZAPARA, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Asimismo solicitó las cantidades de cánones de arrendamiento por cláusula penal correspondiente a los meses de Octubre de 2009 a Marzo de 2010 y estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500,00), equivalentes a 69,23 unidades tributarias
Dicha demanda fue Distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de documentos conjuntamente con sus anexos en fecha 17-03-2010 y en fecha 19-03-2010, este Tribunal le dio entrada, emplazándose a los demandados para que comparecieran por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente al día en que constara en actas la citación del último de los demandados, a fin de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 07-04-2010, el ciudadano NESTOR GUTIERREZ URDANETA debidamente asistido confirió Poder especial Apud-Acta a las abogadas ELSA LUZARDO SILVA y TISTA GÓMEZ ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.10.338 y 48.435.-
En la misma fecha el ciudadano NESTOR GUTIERREZ debidamente asistido, presentó diligencia solicitando se ordenara la citación de la parte demandada y en el Alguacil de este Tribunal expuso haber recibido los medios necesarios para practicar la citación.-
En fecha 21-04-2010, se perfeccionó la citación de la ciudadana MARGUI PIRELA, en su condición de fiadora solidaria y en fecha 22-04-2010, se recibió, se le dio entrada y se agregó a las actas.-
En fecha 29-04-2010, se perfeccionó la citación de la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ, parte demandada y en la misma fecha se recibió, se le dio entrada y se agregó a las actas.-
En fecha 30-04-2010, las ciudadanas MARISELA MARTÍNEZ y MARGUI PIRELA, debidamente asistidas confirieron Poder Apud-Acta a los abogados REGINA ARANAGA MONASTERIO, HECTOR CASTELLANOS y DAYIRA MONTERO respectivamente.-
En fecha 03-05-2010, se recibió escrito de contestación de la demanda, suscrito por la abogada REGINA ARANAGA apoderada judicial de las ciudadanas MARISELA MARTÍNEZ y MARGUI PIRELA, se le dio entrada y se agregó a las actas.-
En fecha 12-05-2010, se recibió escrito de promoción de pruebas con sus anexos suscrito por la abogada REGINA ARANAGA MONASTERIO apoderada judicial de las ciudadanas MARISELA MARTÍNEZ y MARGUI PIRELA, se le dio entrada, se agregó a las actas y se admitieron las mismas.-

III.-
DE LA FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora, que es propietaria del inmueble objeto de litigio, y que en fecha 05-10-2004 celebró contrato de arrendamiento con MARISELA MARTÍNEZ autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No.90, tomo 260, que el término de duración de contrato expiró en fecha 01-10-2008, según comunicación de fecha 08-08-2008, dando cumplimiento a la cláusula segunda del contrato, manifiesta que la comunicación fue entregada el 08-08-2008 y firmada por la arrendataria, pero que se le venció la prorroga legal el 01-10-2009 y que hasta la fecha se niega a entregar el inmueble habiéndole concedido el término y lapso de prorroga por la ley, afirma también que la arrendataria debía cancelar el 150% sobre el canon de arrendamiento hasta el momento de la entrega del inmueble, lo cual alega no realizó, ya que para la culminación del contrato, el canon de arrendamiento era por la cantidad de Bs.500,00, y que entonces debe Bs.750,00 desde el mes de Octubre de 2009 hasta el mes de Marzo de 2010.

Alegan las partes demandadas, niegan, rechazan y contradicen lo alegado por la parte actora, expresa que en principio fue un contrato a tiempo determinado, pero que las prorrogas sucesivas lo convirtieron en indeterminado y que no se le puede aplicar la prorroga legal del artículo 38 literal b) de la LAI ya que la prorroga legal es solo para los contratos a tiempos determinados, por lo que impugnó la notificación y que no se le pudo vencer la prorroga legal el 01-10-2009 ya que en esa fecha el arrendador, se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2009, a razón de Bs.500,00, asimismo afirma que dentro del lapso legal procede a realizar las consignaciones de los cánones correspondientes a los meses de Octubre de 2009 a Marzo de 2010, por ante el Juzgado Noveno de los Municipios, afirma de igual manera que es improcedente, ya que alega que la misma no ha incumplido con ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento. Manifiesta que no es un contrato a tiempo determinado sino que se convirtió en indeterminado y que la parte demandante no puede alegar la resolución del contrato basándose en el incumplimiento de la cláusula cuarta del mismo, que es falso lo establecido en la cláusula segunda, y tampoco es cierto el vencimiento de la prorroga legal y que por ser un contrato a tiempo determinado se debe regir por lo establecido en el artículo 34 de la LAI.-

IV.-
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes medios probatorios:
1.- Corre inserto a los folios 05 al 07 y sus vueltos, original de documento de propiedad del ciudadano NESTOR ALFONSO GUTIERREZ URDANETA, sobre un inmueble constituido por el apartamento A-3, bloque 10, de la Urbanización Zapara en Jurisdicción del Municipio Coquivacoa, Distrito Maracaibo del Estado Zulia.- Dicho apartamento tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: Ocho metros con treinta centímetros (8,30), más un metro con once centímetros (1,11), más noventa centímetros, frente al Bloque 11, SUR: seis metros con diez centímetros (6, 10), más dos metros con setenta centímetros (2,70), fondo con el Bloque 09, ESTE: Cinco metros (5,00), más un metro con once centímetros (1,11), más tres metros con veinte centímetros (3,20), lado con el Apartamento 4-A de la Escalera A, y OESTE: Ocho metros con cuarenta y un centímetros (8,41), más noventa centímetros (0,90), lado con el apartamento B-4, de la Escalera “B”, tiene un área total de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y NUEVE DECÍEMTROS DE METROS CUADRADOS (77,89 M2) y está compuesto de las siguientes dependencias: Sala-Comedor, tres (03) dormitorios, pasillo de Circulación, Baño, Cocina y Lavadero, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 20-12-1983, anotado bajo el No.22, protocolo 1°, tomo 26.
2.- Corre inserto a los folios 08 al 14, copia certificada de documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano NESTOR GUTIERREZ URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.1.613.235, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia y la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.9.743.228, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre un inmueble conformado por un apartamento situado en Residencias Bloque Zapara, Bloque 10, Apto A-3 en la Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 05-10-2004, anotado bajo el No.90, tomo 260.-
Ahora bien, este Tribunal pasa a dilucidar el contenido y alcance de los medios probatorios antes descritos, tomando en consideración para la apreciación y valoración de los mismos, que dichos instrumentos fueron consignados en copias certificadas, por lo que deben ser valorados a plenitud, por cuanto los mismos fueron otorgados por ante el organismo público competente para ello, es por esto que gozan de fe pública, por lo tanto se consideran procedentes y aplicables para la valoración de los mismos; el sistema tarifado contemplado en la norma adjetiva procesal para la apreciación del mismo, este es el preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así mismo y con aplicación de los Principios generales que rigen la prueba judicial entre otros el de exhaustividad probatoria y el de adquisición procesal o comunidad de la prueba, como lo ha señalado nuestro máximo Tribunal en distintas decisiones de sus salas, es así como actuando de conformidad se observa de actas que dichos instrumentos, no fueron atacados por la contraparte para destruir su veracidad, por lo tanto adquieren firmeza y veracidad en cuanto a su contenido y alcance, ya que al ser valorados por la norma antes señalada y con sujeción a los principios indicados, se consideran fidedignos, veraces, y constituyen por demás prueba suficiente en la presente causa, por lo que en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Corre inserto a los folios 15 y 16, Inventario de Residencias Bloque Zapara, Bloque 10, apartamento A-3, donde se lee: Propietario: Nestor Gutierrez, se observa con firmas ilegibles en arrendador, arrendatario y fiador.
4.- Corre inserto al folio 17, comunicación de fecha 08-08-2008, dirigida a la señora MARISELA MARTÍNEZ, donde se le expresa que el arrendador no renovaría el contrato de arrendamiento, se observa con firmas ilegibles.-
Para analizar dicho inventario y la notificación, este sentenciador procede a valorarlos, tomando en cuenta que los mismos al ser producidos conjuntamente con el escrito libelar como documentos privados, debieron ser impugnados en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en su artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, observándose que aunque dicha notificación que corre inserta al folio 17, fue impugnada por la parte demandada en su contestación de la demanda, la misma no fue realizada por el procedimiento previsto por ley, como es el procedimiento de la tacha, y el mismo artículo 430 ejusdem establece que: “…respecto de los instrumentos privados, cartas o telegramas provenientes de la parte contraria se observaran las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados...”,actividad esta que al revisar las actas procesales se observa no fue realizada por la demandada, por lo que dicho instrumento se da por reconocido y con ello se considera fidedigno el contenido y las consecuencias que los mismos se producen en la presente causa adquiriendo firmeza en su contenido y alcance, a los efectos de sustentar los fundamentos de hecho alegados por la actora, para que prospere la acción de resolución de contrato de arrendamiento intentada, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio los instrumentos privados antes analizados. Y ASÍ SE DECIDE.-
Conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, de fecha 17-05-2010, que corren insertos en el folio 89, la parte actora promovió y consignó lo siguiente:
1.- Invocó el mérito favorable de las actas.-
Con respecto a esta promoción este sentenciador señala que tal argumento no constituye en si un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales de la valoración de las pruebas entre si, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte que resulte victoriosa en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencias emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia No. 1633. ASI SE ESTABLECE.-
2.- Ratificó el documento de propiedad
3.- Ratificó el contrato de arrendamiento.-
4.- Ratificó el inventario de muebles y la notificación realizada a la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ.-
Es de hacer notar, que dichos medios probatorios fueron previamente valorados por este Juzgador.- Y ASÍ SE DECLARA.-
5.- Promovió y corre inserto en el folio 90, misiva dirigida a la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ, de fecha 09-03-2005, donde se le comunica la no voluntad de renovación del contrato de arrendamiento por parte de los ciudadanos Nestor Gutiérrez y Ricardo Mijoba, titulares de las cédulas de identidad Nos.1.613.235 y 9.328.263 y con firma de la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ.-
6.- Promovió y corre inserto al folio 91, misiva a la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ, de fecha 09-03-2005, donde se le otorga el derecho de preferencia para la compra del inmueble por parte de los ciudadanos Nestor Gutiérrez y Ricardo Mijoba, titulares de las cédulas de identidad Nos.1.613.235 y 9.328.263, se observa firmado y recibido por la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ, de fecha 09-03-2005 y del cual alega no se recibió respuesta.-
7.- Promovió y corre inserto al folio 92, comunicación enviada a la ciudadana MARGUI PIRELA, titular de la cédula de identidad No.12.867.557, haciéndole una invitación para que pasara por la oficina del abogado José Mijoba Medina, representante de la empresa Mara Bilding, C.A., por atraso en la cancelación de los cánones de arrendamiento, debidamente firmada por ella, se observa con sello húmedo del Inpreabogado.-
8.- Promovió y corre inserto al folio 93, de fecha 08-08-2008, dirigido a la ciudadana Marisela Martínez, copia simple de notificación, comunicándole la voluntad de la no renovación del contrato de arrendamiento, se observa con firmas ilegibles.-
Para valorar y apreciar dichas misivas, así como la comunicación y la notificación , esta sentenciador procede a su análisis, tomando en cuenta que los mismos al ser producidos conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, como instrumentos privados, debieron ser impugnados o desconocidos de manera idónea y en la etapa correspondiente para ello, tal como lo expresa la norma adjetiva civil en sus artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, actividad esta que al revisar las actas procesales se observa que no fue realizada de manera eficaz por la parte contraria, por lo tanto, dichos instrumentos se dan por reconocidos y con ello se consideran fidedignos sus contenidos y las consecuencias jurídicas que de los mismos se producen en la presente causa, a los efectos de sustentar los fundamentos de hecho y derecho alegados por las partes en esta causa, en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio a los instrumentos privados antes analizado. Y ASÍ SE DECIDE.

b.- PRUEBAS DE LAS PARTES DEMANDADAS

Conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas de fecha 12-05-2010, que corre inserto al folio 29:
1.- Promovió y consignó en los folios 30 al 32, los tres últimos recibos de pagos de cánones de arrendamiento en original correspondientes a los meses de 01-07-09 al 01-08-09, 01-08-09 al 01-09-09 y 01-09-09 al 01-10-09, emitidos por la empresa Mara Bilidng, C.A., encargada de recibir según alega, el cobro de los cánones, siendo los mismos por adelantados, desde el 01-09-2009 al 01-10-2009 que fue el último que recibieron y que a partir de esa fecha se negaron a recibir los pagos, según alega, las marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, se observan emanadas de MARA BILDING, C.A., a nombre de MARTÍNEZ MARISELA, de fechas 17-07-2009, 13-08-2009, 21-09-09, recibido el primero por Ramón y los otros dos por Aniceth Castillo, y los marcados con las letras “P”, a nombre de MARISELA MARTÍNEZ, por Bs.60,00, con firma ilegible, el marcado con la letra “Q”, de fecha 30-04-2010, dirigido al ciudadano NESTOR GUTIERREZ y el marcado con la letra “R”, de fecha 07-05-2010 a nombre de NESTOR GUTIERREZ, donde se evidencia que cancela pagos de condominio del mes de Enero a Diciembre de 2009 y del mes de Abril de 2010, los recibos marcados con las letra P y Q, alega que corresponde al condominio, al pago del mes de abril de 2010, y el marcado con la letra R, correspondiente al pago del estacionamiento.-
Para analizar dichos recibos y facturas, como recibidos y firmados, el marcado con la letra “A”, recibido por Ramón Negron y los marcados con las letras “B” y “C” recibidos por Aniceth Castillo, el marcado con la letra “D” y “R”, se lee recibido con firma ilegible y en el marcado con la letra “Q”, se lee tesorera: Nelly de Chávez, por lo tanto dichos recibos y facturas este sentenciador procede a valorarlos, tomando en cuenta que los mismos al ser producidos conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas como documentos privados, debieron ser impugnados en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, actividad esta que no fue realizada por la parte contraria, por lo tanto dichos instrumentos adquieren firmeza en su contenido y alcance, en consecuencia se consideran fidedignos y eficaces a los efectos de dilucidar los hechos pretendidos en la presente causa, por lo tanto se les otorga pleno valor probatorio . Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Corre inserto en los folios 34 al 76, marcado con la letra “D”, copias certificadas de expediente de consignación No.016-09, donde se lee: Consignatario: Marisela Martínez y beneficiario: Nestor Gutierrez Urdaneta, emanado del Tribunal Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde alega que se prueba el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009 y enero, febrero y marzo del presente año, los cuales opuso.-
Para la apreciación y valoración de esta prueba, este sentenciador observa de las actas que esta actuación fue efectuada por el órgano jurisdiccional competente para ello, en razón de lo cual conserva su carácter de instrumento público, por lo que el contenido de dicho expediente y recibos emanados del órgano competente tienen en consecuencia fe pública, ya que al ser promovido oportunamente dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe participar personalmente, en actividades de esta naturaleza, con atención y aplicación correcta de los principios procesales exigidos por la norma procesal para ello y constatar por sus propios medios, los hechos verdaderos, capaces de crear la convicción suficiente y sustentada al momento de dictar una decisión de fondo como lo es la presente causa, es así como se requiere para estas actividades aplicar el principio de INMEDIACIÓN, ya que con ello se logra obtener la veracidad, de los hechos controvertidos, es decir, son eficaces para dilucidar y aclarar tanto las pretensiones como las excepciones y defensas presentadas por la parte demandada. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración tarifado, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es así como actuando de conformidad, se observa de actas que dichas consignaciones adquieren firmeza en cuanto a su contenido y alcance, ya que al ser valorados por la norma antes señalada y con sujeción a los principios indicados, se considera fidedigno, veraz, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, asimismo los fundamentos de dichas consignaciones se trataran en la decisión de fondo. Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Corre inserto en los folios 77 y 78, marcados con la letra K y L, originales de documentos contentivos de estado de cuenta emanados de ENELVEN, con fecha de emisión de 07-05-2010, a nombre de MILAGROS GUERRERO GUERRA, por un total de Bs.483,11, se observa con firma ilegible y sello húmedo.-
4.- Corre inserto en el folio 79, marcado con la letra “M”, factura por un monto de Bs.80,00, observándose como cancelado junto con control de factura emanadas de Hidrólago, a nombre de Durant M. Muralla, de fecha 28-04-2010.-
5.- Corre inserto al folio 80, marcado con la letra “N”, factura por un monto de Bs.225,36, de fecha 07-05-2010, junto con recibo de Datos básicos de Telefonía a nombre de Nestor Gutierrez, de fecha 07-05-2010, por Bs.225,29.-
6.- Corre inserto al folio 81, factura No.150034 emanada de los Servicios Municipales, a nombre de GUERRERO GUERRA MILAGROS, se observa con sello húmedo y firma ilegible.-
Ahora bien, con relación a estos instrumentos, al analizar el contenido y alcance de los mismos, este sentenciador observa que los mismos por ser emanados de oficinas públicas (Hidrólago, Enelven y los Servicios Municipales), que prestan un servicio público, le es aplicable para su apreciación las reglas de valoración tarifada previstas en el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, mediante el cual se establece que cuando se trate de hechos que consten en documentos que reposen en oficinas públicas, Sociedades Civiles o Instituciones similares, se requerirá de ellos, prueba de informes; hechos estos que al analizar de manera exhaustiva las actas procesales se observa que aunque no fue realizado por su promovente nuevamente en la oportunidad legal correspondiente para ello, este sentenciador debe apreciarlo a plenitud, por cuanto alcanzó veracidad en la presente causa ya que no fueron atacados por su adversario en su oportunidad, en consecuencia por todo lo antes analizado, este sentenciador les otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.
7.- Corre inserto en los folios 82 al 87, marcadas con las letras E, F, G, H, I, J, copias certificadas de los recibos de ingresos de consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre de 2009 y Enero a Marzo de 2010, por Bs.500,00
Para la apreciación y valoración de estos documentos, este sentenciador observa de las actas que dichos recibos fueron efectuados por el órgano jurisdiccional competente para ello, en razón de lo cual conserva su carácter de instrumento público, por lo que el contenido de dicho recibos de pagos correspondiente a determinados cánones de arrendamiento adeudados, tiene en consecuencia fe pública, ya que al ser consignados dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe participar personalmente, en actividades de esta naturaleza, con atención y aplicación correcta de los principios procesales exigidos por la norma procesal para ello y constatar por sus propios medios, los hechos verdaderos, capaces de crear la convicción suficiente y sustentada, es así como se requiere para estas actividades aplicar el principio de INMEDIACIÓN, ya que con ello se logra obtener la veracidad, de los hechos controvertidos, es decir, son eficaces para dilucidar y aclarar tanto las pretensiones invocadas por la parte actora, como las excepciones y defensas presentadas por la parte demandada, por lo tanto se le debe aplicar el sistema de valoración tarifado, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es así como actuando de conformidad, se observa de actas que dichos recibos adquieren firmeza en cuanto a su contenido y alcance, ya que al ser valorados por las normas antes señalada y con sujeción a los principios indicados, se consideran fidedignos, veraces, en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.-

V.-
PARTE MOTIVA

Pasa de seguidas el Tribunal a dictar la Sentencia de mérito y determinar la procedencia de la acción propuesta por el ciudadano NESTOR GUTIERREZ URDANETA, y que lo que se está discutiendo es el incumplimiento de la obligación contraída que es la entrega del inmueble objeto de litigio derivado de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre de 2009 a Marzo de 2010, a través del contrato de arrendamiento celebrado con los ciudadanos MARISELA MARTÍNEZ y MARGUI PIRELA, de fecha 05-10-2004, siendo que la relación arrendaticia por tiempo determinado de seis (06) meses contados a partir del 01-10-2004 al 01-04-2005 y se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de seis (06) meses, si antes del vencimiento o de alguna de sus prorrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, por lo menos con dos meses de anticipación, según la cláusula segunda del referido contrato, y que se da perfectamente entre el ciudadano NESTOR GUTIERREZ URDANETA (arrendador) y la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ (arrendataria), esto queda evidenciado según documento contentivo de contrato suscrito en fecha 05-10-2004, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia; siendo que lo que se discute como tal, es la entrega del inmueble y la falta de pago de los cánones antes mencionados.- Y ASÍ SE DECLARA.-
Este sentenciador observa que la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes del proceso era de seis (6) meses contados a partir de la fecha de celebración del mismo, esto es en fecha 05-10-2004, con prorrogas automáticas por períodos iguales y sucesivos de seis (06) meses, según se desprende de la cláusula segunda del mismo contrato de arrendamiento, que establece: “La duración del presente contrato es de seis (06) meses contados a partir del 01-10-2004 al 01-04-2005 y se prorrogará automáticamente por períodos iguales y sucesivos de seis (06) meses, si antes del vencimiento o de alguna de sus prorrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento, por lo menos con dos meses de anticipación queda convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que las prorrogas iguales o sucesivas constituyen tácita reconducción. Es convenido que la manifestación de voluntad en contrario a la prorroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia de ello mediante la firma del recibo de esa notificación o por vía judicial la arrendataria cancelará el 150% del canon de arrendamiento como cláusula penal hasta tanto no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en buenas condiciones…omissis…” En consecuencia, se evidencia en actas que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, es de carácter determinado.- Y ASÍ SE DECLRA.-

Ahora bien, observa este Tribunal que operó la prórroga legal establecida 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que reza:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”

Es bien sabido que dentro de las instituciones novedosas que trajo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra la de la prórroga legal obligatoria:
“que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo, es decir, que la relación arrendaticia debe tener una fecha fija para su inicio y otra para su terminación. El plazo fijo viene entonces a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer cuando se inicia y cuando termina la relación arrendaticia contractual, por lo tanto, la fecha incide sobre la formación del hecho contractual y sus consecuencias”. Guerrero Quintero, Gilberto, citado por González Fernández Arquímedes (2000) en: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Comentada y concordada. Caracas: Editora El Guay. P. 73

Dando cumplimiento con aplicación de las normas antes analizadas al presente caso, y verificado como ha sido en el presente juicio que la parte demandada en el transcurso del debate procesal presentó argumentos de hecho y de derecho infundados con los cuales no logró contrarrestar o destruir las pretensiones invocadas por la actora en el presente juicio, desconociendo a su vez el vencimiento del término del contrato, la negativa de la expiración del contrato y de la prorroga legal, así como las formulaciones alegadas por la parte actora en este juicio, de la misma forma los fundamentos de hecho y de derecho que sirvieron de soporte a la pretensión de la actora, a lo cual este sentenciador señala que mediante los mismos argumentos de hecho y de derecho invocados por la demandada quedó probada la acción intentada por la actora, ya que al hablar de que la relación arrendaticia llevada entre las partes derivadas del contrato de arrendamiento, lo hace con alegatos confusos y que no tienen relación con lo demandado, los cuales se encuentran alejados de la realidad, ya que de manera simple y sencilla al observar las consecuencias jurídicas de no haber entregado el inmueble objeto de litigio en el tiempo estipulado, esto era al vencerse el uso de la prorroga legal, en fecha 01-10-2009, ya que al realizar el computo matemático de las fechas indicadas desde la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 05-10-2004, y de la notificación dirigida a la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ de fecha 08-08-2008 y recibida, informando y comunicando que “sino desocupaba el inmueble en fecha 01-10-2008, se entendería que estaría haciendo uso de la prorroga legal, y que dicha prorroga sería a partir del 01-10-2008 hasta el 01-10-2009…”, es por medio de este documento ante descrito es que se determina y se tiene la fecha cierta de la culminación del tiempo de duración para ocupar el inmueble objeto de la presente demanda por parte de la arrendataria, así como del tiempo durante el cual la arrendataria debía o debió ocupar dicho inmueble, es decir desde el 01-10-2004 hasta el 01-10-2008, con la prorroga legal otorgada por derecho de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos, ya que transcurrieron cuatro (4) años de permanencia hasta el 01-10-2008 en el inmueble objeto de litigio y no habiendo hecho uso de la facultad que poseía la arrendataria de prorrogar por un (01) año el referido contrato, por lo menos con un mes de antelación; desde ese último momento hasta la fecha 01-10-2009, opero la prórroga legal, en el referido contrato de arrendamiento. Por lo que este Tribunal determina la expiración del tiempo en que debía ocupar dicho inmueble. Y ASI SE DECIDE.-
En el capítulo anterior han quedado claramente establecidos los fundamentos de este sentenciador para concluir que el lapso de la prórroga legal transcurrió en demasía, por lo que la arrendataria ha debido cumplir con su obligación de entregar la cosa arrendada al finalizar el lapso convenido en el contrato y al transcurrir el tiempo legal de la prórroga. Por su parte, la demandante oportunamente promovió e hizo evacuar documentos e instrumentos probatorios como por ejemplo, las comunicaciones que corren insertas a los folios 90 al 92 y la notificación de fecha 08-08-2008, que corre inserta al folio 17, los cuales el Tribunal consideran que tienen valor probatorio por estar suscritos por la parte demandante, y recibidos por la arrendataria por tanto, las mismas le dan fe a este Juzgador acerca de los hechos que se pretenden probar a través de ellas, en razón de lo cual se les da valor probatorio en el presente procedimiento. Y ASÍ SE DECIDE.-
Siendo así, se verifica en esta causa que, las partes en litigio celebraron efectivamente un contrato de arrendamiento de fecha 05-10-2004 con una duración de seis (6) meses contados a partir del 01-10-2004 y que en su cláusula segunda establece prórrogas automáticas y sucesivas de seis (06) meses, y según la parte demandada impugna la notificación que corre inserta al folio 17 del expediente, ya que afirma que no se le pudo vencer la prorroga legal el día 01-10-2009, porque fue en esa fecha que el arrendador se negó a recibirle el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de octubre de 2009. Pero es de hacer notar que la parte demandada no realizó dicha impugnación de la notificación por el procedimiento previsto en la ley, como lo es el de la tacha; asimismo se evidencia que dicho lapso de prorroga legal otorgado por ley, si venció en fecha 01-10-2009, visto que la notificación que fue realizada por el arrendador para avisar a la arrendataria que estaría haciendo uso de la prorroga legal de fecha 01-10-2008 al 01-10-2009 y que no renovaría el contrato de arrendamiento suscrito por ellos fue en fecha 08-08-2008, es decir, dicha notificación fue realizada con tiempo y el arrendado respetó los derechos de la arrendataria de permanecer en dicho inmueble durante el lapso de prorroga legal antes mencionado y por último se evidencia que aunque efectivamente la arrendataria, ciudadana MARISELA MARTÍNEZ, consignó un pago, con fecha 15-10-2009, así como otros pagos de los meses Noviembre de 2009 a Marzo de 2010, por la cantidad de Bs.500,00 cada uno, los mismos se consideran extemporáneos y no válidos, puesto que la misma los consignó fuera del lapso pactado en el contrato y de la prorroga legal, es decir vencida ya la prorroga legal; así como el hecho de que la misma no consignó la cantidad correspondiente a la cláusula penal establecida en la parte final de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento inserto al folio 11 al 13 de actas, que estableció que: “…La arrendataria cancelará el 150% del canon de arrendamiento como cláusula penal hasta que no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en buenas condiciones…”, por lo que se muestra que la parte demandada estaba completamente informada de la prorroga legal, su derecho, su vencimiento y su agotamiento, ya que de dicho documento se evidencia, firma de recibido, y así el ordinal 2° del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios rige para el caso de autos y establece el derecho del arrendatario y la obligación del arrendador de prorrogar la duración del contrato por un (01) año, así como también la cantidad que debía cancelar pactada en el contrato de arrendamiento, en virtud de los prescrito en el artículo 1.159 del Código Civil, que preceptúa que la voluntad de las partes tiene fuerza de ley.-
Por tanto, tomando en consideración el fundamento normativo antes expuesto, este Juzgador, debe esclarecerle a ambas partes en esta causa que de un simple conteo se evidencia que habiendo terminado el término pactado por las partes involucradas en este proceso, se observa que fue cumplida la prórroga legal, la cual se venció el 01-10-2009, por lo tanto, quedan firmes los alegatos expuestos y declarados por el actor en la presente causa y en consecuencia opera de pleno derecho lo acordado por las partes en la cláusula segunda del contrato suscrito por las partes intervinientes, todo en virtud de lo pautado en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.-
También se concluye que, una vez cumplida la prórroga legal antes referida, la arrendataria no cumplió con lo establecido en el mencionado contrato, ya que no entregó el inmueble objeto del litigio conforme lo establece la Ley, pero igualmente se evidencia de autos que la arrendataria si cumplió con la obligación de pagar los servicios públicos contemplados en el referido Contrato de Arrendamiento y así quedó plenamente demostrado en autos. ASI SE DECLARA.-
Pero es el caso y cabe destacar del recorrido al libelo y al mismo contrato de arrendamiento se va a tomar la fecha y condiciones para determinar la culminación de la relación arrendaticia, ante lo cual claramente se observa del mismo que en su cláusula SEGUNDA, las partes convinieron que la duración del contrato es de seis (06) meses prorrogables automáticamente por períodos iguales y sucesivos de seis (06) meses, si antes del vencimiento o de alguna de sus prorrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento, por lo menos con dos meses de anticipación, y es así como de manera expresa se evidencia que la relación arrendaticia es claramente A TIEMPO DETERMINADO, porque las partes, así lo pactaron, ya que a lo que culminará el período respectivo, si una de las partes notificaba a la otra su deseo de no renovar el contrato, se debía hacer la entrega del mismo para fecha determinada, siendo así lo establecido en la segunda parte del artículo 38 de la LAI, que prescribe que: “Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”, como este Tribunal así lo estableció con anterioridad.-
Ahora bien, en nuestra legislación, los contratos tienen la característica de la consensualidad y su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas. Pero es el caso, que en la esfera patrimonial, la voluntad de las partes es ley y rige para ello al momento de formalizarse cualquier tipo de contrato el PRINCIPIO DE AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LA PARTES, mediante el cual se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la ley únicamente como supletoria de esa voluntad.
Ahora bien, estima prudente este Sentenciador hacer las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 1.133 del Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

El contrato constituye la fuente principal de las obligaciones en nuestro ordenamiento jurídico positivo, es un imprescindible instrumento para satisfacer las necesidades del hombre en sus relaciones sociales y económicas entre el estado, los particulares, capitalistas y empresarios, trabajadores, intelectuales, industriales, comerciantes, etc. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional y es un punto de contacto y estrecha relación entre la economía y el Derecho.
Modernamente el contrato es considerado como un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, desapareciendo la distinción romana entre contrato y convención. Es por ello que todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley.
Por otra parte, el Artículo 1.159 del código Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Este sentenciador señala que en el presente caso hay que destacar la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento que los compromete de manera expresa y por voluntad y autorización entre ellas mismas y que dichos acuerdos son firmes por la naturaleza que envuelven sus propias decisiones, y es así como el legislador en aras de resaltar la importancia y efectividad así como el derecho de toda persona de decidir sus propios actos siempre y cuando no sean contrarios a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por lo que crea esta norma en protección al acuerdo de voluntad de las partes. Y ASÍ SE DECLARA.-

Así, como fundamentos de hecho y de derecho, este juzgador considera pertinente establecer los criterios normativos y doctrinales que rigen en materia arrendaticia:

Establece del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”...

Artículo 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”

Así, mismo Establece el Código Civil:

a) Artículo 1133 del Código Civil, el cual establece “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
b) Artículo 1159 del Código Civil, el cual establece “… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley...”
c) Artículo 1160 del Código Civil, el cual establece “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”
d) Artículo 1167 del Código Civil, el cual establece “…En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
e) Artículo 1264 del Código Civil, el cual establece “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención
f) Artículo 1579 del Código Civil, el cual establece “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante u precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo:
Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito de garantías, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

Artículo 38:“…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…“(Negrita y subrayado del Tribunal).

En conclusión, de todo lo anteriormente expuesto se desprende que este sentenciador debe forzosamente declarar procedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento demandado sobre el inmueble objeto de esta demanda y anteriormente identificado por parte de la actual arrendataria de dicho inmueble, la ciudadana MARISELA MARTÍNEZ, referido al incumplimiento.
Dadas las consideraciones anteriores, el análisis de las pruebas y los argumentos de hecho y de derecho que integran este fallo, es forzoso concluir que la parte demandada no cumplió de manera oportuna o tempestiva con su obligación de entregar el inmueble objeto de litigio en el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento, por lo que se hace procedente la demanda intentada por la parte actora debiendo declararse CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y en consecuencia, la entrega del inmueble.- Y ASI SE DECIDE.-