TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Adalid Álvarez Martínez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 22.632.527, domiciliada en Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
APODERADOS: Wolfred Bernabé Montilla Bastidas y Johan Miguel Sánchez Montilla, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.637.562 y V-11.504.316 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 28.357 y 63.745, respectivamente.
DEMANDADO: Germán Darío Valero Moreno, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.168.747, domiciliado en Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
APODERADAS: Moraima Valero Maldonado y Lucy Yimary Valero Maldonado, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.239.728 y V- 11.502.516 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 44.324 y 68.692, en su orden.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción de compraventa. (Apelación a decisión de fecha 14 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I

ANTECEDENTES

Conoce este Juzgado Superior de la apelación interpuesta por el abogado Wolfred Bernabé Montilla Bastidas, coapoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 14 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (fls. 114 al 131)
Se inició el presente juicio cuando la ciudadana Adalid Álvarez Martínez, asistida por el abogado Johan Miguel Sánchez Montilla, demandó al ciudadano Germán Darío Valero Moreno, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Manifestó que el 16 de julio de 2007 celebró contrato de opción de compra con el ciudadano Germán Darío Valero Moreno, según consta en documento que anexa marcado con la letra “A”, sobre un inmueble propiedad de éste, consistente en una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el N° 5, que integra la manzana C, calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, ubicada en Las Vegas, San Rafael y Sabaneta, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, cuya superficie, linderos y medidas allí describe.
Que el inmueble objeto de la mencionada opción de compra pertenece al optante vendedor por haberlo adquirido durante la sociedad conyugal, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 28 de marzo de 2001, bajo el N° 19, folios 1 al 13, Tomo 26, Protocolo Primero, Primer Trimestre, y por separación de bienes y adjudicación, según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 23 de febrero de 2005, bajo el N° 38, Tomo 25, documentos que anexó marcados con las letras “C” y “D”. Que el precio de dicho inmueble fue fijado en la cantidad de Bs. 165.000.000,00, equivalente actual a Bs.165.000,00, de los cuales inicialmente se estableció la cantidad de Bs. 50.000.000,00, equivalente actual a Bs. 50.000,00, por concepto de arras que fueron recibidas por el demandado a entera y cabal satisfacción, tal como consta en el propio documento de opción de compra. Que asimismo, se estableció que el saldo restante, o sea la cantidad de Bs. 115.000.000,00 o su equivalente actual de Bs.115.000,00, sería cancelado por ella en su condición de optante compradora o por el ente financiero que hiciera sus veces, dentro del lapso de ciento veinte (120) días hábiles, más dos (2) meses de prórroga.
Que posteriormente las partes celebraron una transacción a los fines de prorrogar el referido contrato de opción de compraventa, la cual anexó marcada con la letra “B”. Que en dicha transacción se dejó constancia al final del punto PRIMERO, que: “… sin embargo lo anterior la optante compradora no ha podido realizar el crédito por cuanto sobre el inmueble en venta pesa una medida de prohibición de enajenar y grabar (sic) emanada del juzgado (sic) SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, según expediente N° 19084-2007”. Que en virtud de lo anterior, ambas partes convinieron de mutuo acuerdo extender el plazo de la referida opción de compraventa por un lapso de noventa (90) días hábiles más, con una prórroga de dos (2) meses, contados a partir del vencimiento de la opción que tenían suscrita desde el 16 de junio de 2007, es decir, contada esta prórroga desde el 28 de febrero de 2008. Que en el punto SEGUNDO de la referida transacción, el optante vendedor (demandado) se comprometió a liberar la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble objeto de la opción de compraventa y a hacer entregar de los respectivos documentos de propiedad inherentes al vendedor debidamente registrados, para que ella en su condición de optante compradora pudiera realizar el documento de venta.
Que asimismo, en el punto TERCERO de la mencionada transacción consta que ella en su condición de optante compradora entregó en ese acto la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), como complemento de las arras entregadas en el documento original, es decir, que hasta dicha fecha ya se había abonado la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), monto que sería imputado al valor total del inmueble al momento de celebrar el documento de venta definitivo, fijado en la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), tanto en el documento de opción de compraventa original como en el documento de transacción celebrado entre las partes con posterioridad.
Que de igual manera, en el documento de transacción pactaron de mutuo acuerdo en el punto CUARTO una cláusula penal en caso de incumplimiento, que quedó establecida así: “CUARTO: Así mismo se ha convenido en que si la Opción (sic) de compra no se le da cumplimiento por causas imputables a la optante compradora perderá la cantidad de veinticinco mil volívares (sic) 00/100 (Bs. 25.000,00) del valor entregado hasta la presente. Por el contrario si el incumplimiento proviene del optante vendedor este (sic) deberá devolver la cantidad recibida en arras en un plazo no mayor de 60 días continuos y la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) como compensación por los daños y perjuicios causados. Ambas indemnizaciones se establecen como compensación de los daños y perjuicios causados por el retracto en la negociación…”.
Que el mencionado inmueble pertenece al demandado por cuanto lo adquirió en comunidad conyugal junto con su esposa Lady Marve Rojas de Valero según el documento protocolizado el 28 de marzo de 2001, antes citado, quienes en fecha posterior se divorciaron tal como consta de sentencia definitivamente firme dictada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 08 de septiembre de 2004, conviniendo de mutuo y amistoso acuerdo liquidar los bienes adquiridos durante su matrimonio, para lo cual celebraron un documento de separación de bienes y adjudicación autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 38, Tomo 25, de fecha 23 de febrero de 2005, sin que hasta la fecha el ciudadano Germán Darío Valero Moreno haya protocolizado dicho documento, en el cual le fue adjudicado en plena propiedad el inmueble objeto de la referida opción de compraventa, incumpliendo así con la obligación asumida en el punto SEGUNDO de la transacción, como era la de hacerle entrega de los documentos de propiedad del inmueble inherentes al vendedor debidamente protocolizados, para que ella en su condición de compradora pudiera realizar el documento de venta definitivo, lo cual hasta la fecha no ha sido posible motivado a dicho incumplimiento.
Que en virtud de que la prórroga acordada en el documento de transacción se vencía el 28 de julio de 2008, se vio en la necesidad de solicitar ante el Tribunal de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial en fecha 21 de julio de 2008, la notificación del ciudadano Germán Darío Valero Moreno, a los fines de hacerle informar que ella estaba y está en condiciones de dar cumplimiento al contrato de opción de compra suscrito entre ellos el 31 de enero de 2008, y para que se ele exhortara en el sentido de que le entregara la documentación a que se refería la referida cláusula SEGUNDA del contrato de opción de compra. Que tal notificación fuer practicada en forma personal en fecha 30 de julio de 2008 y la consigna marcada con la letra “E”.
Que en su condición de optante compradora manifiesta expresamente su voluntad y capacidad de pagar el saldo restante del precio de venta, es decir, la suma de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,oo)
Que por las razones expuestas demanda al ciudadano Germán Darío Valero Moreno, para que en su condición de vendedor convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1°.- Proceder a realizar la respectiva inscripción o registro por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, del documento de liquidación y adjudicación de bienes pertenecientes a la comunidad conyugal celebrado entre el demandado y la ciudadana Lady Marve Rojas Chacón, y subsidiariamente para que convenga en entregarle dicho documento ya registrado a los fines de realizar el correspondiente documento de venta definitivo. 2°.- Para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en cumplir con el contrato de compraventa y, en consecuencia, proceda a otorgar el correspondiente documento de venta sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra. 3.- En caso de que el vendedor demandado se niegue a otorgar el documento de venta, pide que la sentencia que declare con lugar la demanda sea redactada de manera amplia y suficiente, para que una vez que la misma sea registrada, le sirva de título de propiedad de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. 4.- En caso de que la demanda sea declarada con lugar, pide al Tribunal disponer lo necesario para que en su condición de compradora pueda cumplir con su obligación de pagar el saldo del precio del inmueble convenido. 5.- Protestó las costas y los costos del juicio.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.137, 1.161, 1.474, 1.486, 1.487, 1.488, 1.495, 1.448, 1915, 1.920 ordinal 1° y 1.924 del Código Civil, estimándola en la cantidad de Bs. 180.000,00, y solicitó medidas cautelares de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil. (fls. 2 al 7, anexos fls. 8 al 34)
Por auto de fecha 18 de mayo de 2009 el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó emplazar al ciudadano Germán Darío Valero Moreno, a objeto de que diera contestación a la misma. Para la práctica de la citación acordó comisionar al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial. (f. 35)
Mediante diligencia de fecha 27 de mayo de 2009, la ciudadana Adalid Álvarez Martínez confirió poder apud acta a los abogados Wolfred Bernabé Montilla Bastidas y Johan Miguel Sánchez Montilla. (f. 36)
En fecha 14 de octubre de 2009 el precitado Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de esta Circunscripción Judicial declinó la competencia por la materia, en virtud de la Resolución N° 0054 de fecha 30 de septiembre de 2009 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en el Juzgado en función de distribuidor de Primera Instancia en lo Civil. (f. 45)
Por auto de fecha 22 de octubre de 2009 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial recibió previa distribución el expediente, le dio entrada y se abocó al conocimiento de la causa. (f. 47)
Mediante escrito de fecha 27 de octubre de 2009, el ciudadano Germán Darío Valero Moreno asistido por la abogada Lucy Yiamry Valero Maldonado, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos esgrimidos por la parte actora con respecto al supuesto incumplimiento en la obligación asumida en el punto SEGUNDO de la transacción celebrada el 31 de enero de 2008, la cual consistía en levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble objeto del litigio y, a su vez, hacer entrega de los documentos inherentes para elaborar el documento de venta, ya sea por medio de una entidad pública o privada. Que el 28 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial levantó dicha medida, pero no fue sino hasta el 08 de abril de 2008 que llegó el oficio correspondiente al Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello. Que posteriormente se trasladó al inmueble objeto del litigio, donde vivía la ciudadana Adalid Álvarez Martínez con su familia, como consecuencia de un contrato de alquiler que celebró con ella mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 16 de julio de 2006, y de otro contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera el 31 de enero de 2008, ya que en todo momento su intención fue la dar cumplimiento al contrato de opción de compra, y le hizo entrega de los siguientes documentos inherentes a la elaboración del documento de venta: sentencia de divorcio, documento de liquidación de bienes de la comunidad conyugal, certificación de gravámenes, original de la carta catastral, liberación del Banco Mercantil y documento propiedad de la casa.
Asimismo, contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos esgrimidos por la parte actora en cuanto a la supuesta negativa a protocolizar el documento de liquidación de bienes de la comunidad conyugal, alegando que en dos oportunidades ha intentado registrar el referido documento, pero que debido a la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el mencionado bien, le ha sido imposible llevar a cabo dicho registro.
Igualmente, contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos esgrimidos por la parte actora en cuanto al hecho de que debido al supuesto incumplimiento se vio en la necesidad de solicitarle al Tribunal de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira la realización de una notificación. Al respecto, adujo que el 30 de abril de 2008, posterior a la entrega de los documentos, le fue entregada una comunicación firmada por el ciudadano Gerardo José Dávila Trejo, quien se identificó como el concubino de la ciudadana Adalid Álvarez Martínez, en la cual le manifestaba que dicha ciudadana ya no pernoctaba en la casa objeto del litigio. Que en seguida él se dirigió allí y se percató de una serie de daños ocasionados al inmueble como consecuencia de una disputa entre los ciudadanos Adalid Álvarez Martínez y Gerardo José Dávila Trejo, daños de los cuales quedó constancia en una inspección judicial solicitada por la actora. Que en consecuencia, se trasladó en repetidas oportunidades a la sede de la Panadería Flor de Táriba, propiedad de la demandante, pero que dicha ciudadana se negó a hablar con él, por lo que procedió a enviarle dos notificaciones de fechas 15 y 25 de julio de 2008, donde le manifestaba que el contrato de arrendamiento estaba pronto a vencerse y que por lo tanto, le hiciera entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, pero que en ningún momento pudo tener una entrevista personal con ella debido a sus constantes negativas para recibirlo. Que posterior a ello, el 30 de julio de 2008 recibió notificación judicial, donde la ciudadana Adalid Álvarez Martínez le manifestaba que estaba en condiciones de dar cumplimiento al contrato de opción de compra, por lo que se dirigió al bufete de la abogada Gisela Sifontes de Ramírez, quien la estaba asistiendo en dicha notificación, y allí obtuvo una entrevista personal con la ciudadana Adalid Álvarez Martínez, quien le manifestó que debido a que por ante el Tribunal había un juicio en su contra por reconocimiento de comunidad concubinaria, interpuesto por el ciudadano Gerardo José Dávila Trejo, sus bienes se encontraban bajo embargo preventivo ordenado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, por lo que ella no se encontraba en posibilidades para cumplir con la opción de compra y, en consecuencia, que le vendiera el inmueble a un tercero, a lo que él respondió que en vista de su retracto en la negociación, él procedería a devolverle el dinero en un lapso de 60 días continuos como estaba establecido en la referida transacción. Que en esa misma reunión le fueron devueltos todos los documentos, y sin embargo, esperó hasta el 09 de septiembre de 2008, fecha en la cual se vencía la transacción. Que durante ese tiempo le fue imposible ubicar a la actora, debido a sus constantes negativas a recibirle el dinero o cualquier correspondencia, y no fue sino hasta once (11) meses después de vencido dicho contrato, que se entera del presente juicio por lo que se dirigió a hablar con el apoderado judicial de la actora, participándole que le hiciera una nueva oferta, la cual se llevó a cabo, y le volvió a contestar que no se encontraba en capacidad económica para comprar la casa. (fls. 48 al 51)
Mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2009, el ciudadano Germán Darío Valero Moreno otorgó poder apud acta a las abogadas Moraima Valero Maldonado y Lucy Yimary Valero Maldonado. (f. 53)
En fecha 11 de noviembre de 2009 el ciudadano Germán Darío Valero Moreno, asistido por la abogada Lucy Yimary Valero Maldonado, promovió pruebas. (fls. 54 al 56. Anexos fls. 57 al 81)
Mediante escrito de fecha 24 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas. (fls. 82 y 83. Anexos fls. 84 al 90)
Por auto de fecha 26 de noviembre de 2009, el tribunal de la causa ordenó agregar al expediente las pruebas promovidas por ambas partes. (f. 91)
Mediante escrito de fecha 02 de diciembre de 2009 el coapoderado judicial de la parte actora impugnó las pruebas promovidas por la parte demandada (f. 92). No obstante, por sendos autos de fecha 03 de diciembre de 2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes, auto este que quedó definitivamente firme al no haberse ejercido contra él recurso alguno. (fls. 93 y 94)
A los folios 114 al 131 riela la decisión de fecha 14 de mayo de 2010, relacionada al comienzo de la presente narrativa.
Mediante diligencia de fecha 20 de mayo de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante apeló de la referida decisión (f. 132); y por auto de fecha 21 de mayo de 2010, el tribunal de la causa oyó dicho recurso en doble efecto y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 134)
En fecha 14 de junio de 2010 se recibieron los autos en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 136); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 137)
En fecha 22 de julio de 2010, el coapoderado judicial de la parte demandante presentó informes. Luego de un resumen pormenorizado del asunto, alegó la incongruencia del fallo dictado por el tribunal a quo, denunciando el vicio de ultrapetita conforme a lo dispuesto en el artículo 244, en concordancia con el ordinal quinto del artículo 243, del Código de Procedimiento Civil. Al respecto indicó que la juez a quo fundamentó su fallo en una defensa no opuesta o esgrimida por la parte demandada, al indicar que la demandante incumplió con el compromiso del trámite del crédito para el pago del saldo restante del precio, por medio de entidad pública o privada, obligación que erróneamente creó al interpretar la cláusula segunda del contrato de fecha 31 de enero de 2008, por lo cual decidió declarar sin lugar la demanda. Que al interpretar dicha cláusula, la juez a quo estableció para la parte demandante dos obligaciones que no fueron pactadas por las partes, las cuales son: 1.- La obligación para la optante compradora, hoy demandante, de tramitar un crédito, determinando que dicha obligación fue incumplida por esta, sin que tal alegato de incumplimiento hubiere formado parte de la defensa o excepción del demandado. 2.- Imputa a la demandante la supuesta obligación que tenía de entregar los documentos inherentes al vendedor para realizar el documento de venta, lo cual resulta una torpeza jurídica, ya que los mismos están en poder del vendedor.
Igualmente, denuncia la incongruencia negativa del fallo, al no pronunciarse éste sobre el principal alegato esgrimido por la parte demandante, en cuanto a que el demandado no ha cumplido hasta la presente fecha con el registro o protocolización del documento de separación de bienes y adjudicación celebrado con su ex–esposa, con lo cual incumplió la obligación asumida en la cláusula segunda del contrato suscrito el 31 de enero de 2008.
Asimismo, denunció la incongruencia del fallo por tergiversación en la interpretación de la referida cláusula segunda del contrato de fecha 31 de enero de 2008, al señalar que la pretensión de la parte demandante se circunscribe sólo al cumplimiento por parte del demandado, de la obligación de liberar la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble, para que así la optante compradora pudiera tramitar el crédito y, a su vez, hacer entrega de los documentos al vendedor para realizar el documento de venta definitivo.Que de la referida cláusula segunda lo que se desprende es que el optante vendedor, hoy demandado, se comprometió a liberar la medida que pesaba sobre el inmueble y a entregar los documentos inherentes al vendedor para realizar el documento de venta; igualmente, que la optante compradora hoy demandante, no asumió ningún compromiso de manera expresa en dicha cláusula. Que la demandante nunca se comprometió a tramitar un crédito para pagar el saldo restante del precio del inmueble, toda vez que tanto en la notificación realizada al demandado en fecha 30 de julio del 2008, como en el libelo de demanda, se hizo de su conocimiento que la demandante se encontraba en condiciones de cumplir con el contrato de opción de compra.
De igual forma, denunció el vicio de silencio de prueba, indicando que la juzgadora a quo no analizó ni otorgó valor probatorio alguno a las pruebas aportadas por la parte demandante, limitándose sólo a enunciarlas.
En virtud de lo expuesto solicitó que la apelación sea declarada con lugar y, en consecuencia, se declare también con lugar la demanda por cumplimiento de contrato con todos los pronunciamientos de ley. (fls. 140 al 154)
Mediante escrito de la misma fecha el demandado Germán Darío Valero Moreno, asistido por la abogada Lucy Yimary Valero Maldonado, presentó informes. Luego de hacer un recuento pormenorizado del proceso, defendió la sentencia dictada por el a quo, indicando que no puede la parte demandante pretender que se le condene a otorgar el correspondiente documento de venta sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra, cuando ella fue la que se retractó en la negociación. Solicitó que se confirmara dicha sentencia en todas sus partes. (fls. 115 al 159)
Al folio 160 riela diligencia mediante la cual el demandado Germán Darío Valero Moreno, ratificó el poder apud acta otorgado a las abogadas Moraima Valero Maldonado y Lucy Yimary Valero Maldonado.
Mediante auto de fecha 03 de agosto de 2010, este Juzgado Superior Segundo dejó constancia de que ninguna de las partes presentó observaciones a los informes de la parte contraria. (f. 161)
II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 14 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró sin lugar la demanda intentada por la ciudadana Adalid Álvarez Martínez, contra Germán Darío Valero Moreno, por cumplimiento de contrato. Asimismo, condenó en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
La ciudadana Adalid Álvarez Martínez demanda a Germán Darío Valero Moreno, por cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado entre ellos mediante documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 16 de julio de 2007, bajo el N° 07, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y posterior transacción celebrada a los fines de prorrogar dicho contrato, autenticada por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 31 de enero de 2008, bajo el N° 13, Tomo 29. Alega que en dicha opción de compraventa el demandado se obligó a venderle un inmueble consistente en una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, ubicada en Las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Que el precio del inmueble fue fijado en la suma de Bs. 165.000.000,00, equivalente actual a Bs. 165.000,00, de los cuales inicialmente se fijó la cantidad de Bs. 50.000.000,00, equivalente actual a Bs. 50.000,00, por concepto de arras que fueron recibidas por el demandando a su entera satisfacción, estableciéndose que el saldo restante, o sea la suma de Bs. 115.000.000,00, equivalente actual a Bs. 115.000,00, sería cancelado por la demandante en su condición de optante compradora o por el ente financiero que hiciera sus veces, dentro del lapso de ciento veinte (120) días hábiles, más dos (2) meses de prórroga. Que en la transacción celebrada a los fines de prorrogar el contrato de opción de compraventa, se extendió dicho plazo por noventa (90) días hábiles más, con una prórroga de dos meses, contados a partir del vencimiento de la opción original, es decir, desde el 28 de febrero de 2008. Que en dicha transacción el demandado se comprometió a liberar la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble objeto de la opción, y a entregar los respectivos documentos de propiedad registrados, para que ella en su condición de compradora pudiera realizar el documento de venta. Que para la fecha de interposición de la demanda, el vendedor demandado no había registrado el documento de liquidación y partición de bienes de la comunidad conyugal celebrado con su ex-cónyuge Lady Marve Rojas Chacón, en el cual se le adjudica en plena propiedad el bien objeto de la opción de compra, incumpliendo de esta forma la obligación asumida en la transacción. Pide que el demandado convenga, o a ello sea condenado por el Tribunal, en proceder a la protocolización del aludido documento de liquidación de bienes, y una vez registrado le sea entregado a los fines de la realización del documento definitivo de venta y que proceda a otorgar el mismo. Que de negarse a hacerlo, la sentencia que se dicte le sirva de título de propiedad. Asimismo, solicita que se disponga lo necesario para que en su condición de compradora pueda cumplir con la obligación de pagar el saldo del precio convenido.
El demandado contradijo los alegatos esgrimidos por la parte actora, en cuanto al supuesto incumplimiento por su parte, de la obligación asumida en la transacción de levantar la medida que pesaba sobre el inmueble y de entregarle a la demandante los documentos inherentes para elaborar el documento definitivo de venta. En tal sentido, se excepcionó señalando que el 28 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira levantó dicha medida, pero no fue sino hasta el 08 de abril de 2008 que llegó el oficio N° 438 al Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, ordenando el levantamiento de la misms. Que a la semana siguiente le hizo entrega a la demandante de los siguientes documentos: sentencia de divorcio, documento de liquidación de bienes de la comunidad conyugal, certificación de gravámenes, original de la carta catastral, liberación del Banco Mercantil y documento de propiedad del inmueble. Que en virtud de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble, de la cual tenía conocimiento la demandante, le fue imposible protocolizar el documento de liquidación de bienes de la comunidad conyugal a pesar de haberlo intentado en dos oportunidades. Que en fecha 30 de julio de 2008, recibió notificación judicial donde la demandante le manifestaba que estaba en condiciones de dar cumplimiento a la opción de compraventa, por lo que se dirigió al bufete de la abogada que la asistía en dicha notificación, donde sostuvo una entrevista personal con la actora, quien le manifestó que debido a la existencia en su contra de un juicio por reconocimiento de comunidad concubinaria, sus bienes se encontraban bajo embargo preventivo, y por lo tanto no podía cumplir con la opción de compra. Que en vista de su retracto, le señaló que procedería a devolverle el dinero en un lapso de sesenta (60) días continuos como estaba establecido en la transacción celebrada entre ambos. Que en esa reunión le fueron devueltos todos los documentos. Que esperó hasta el 09 de septiembre de 2008, fecha en la que venció la transacción, para dar cumplimiento a lo establecido, siéndole imposible ubicar durante ese tiempo a la demandante debido a que se negaba a recibirle el dinero.
Circunscrito como ha quedado el thema decidendum, pasa esta alzada al análisis de las pruebas traídas al juicio por las partes, bajo el principio de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Con el libelo de demanda consignó:
1.- Copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 16 de julio de 2007, bajo el N° 07, Tomo 155 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y de la misma se constata que en la fecha indicada el ciudadano Germán Darío Valero Moreno con el carácter de optante vendedor, celebró con la ciudadana Adalid Álvarez Martínez en su carácter de optante compradora, un contrato de opción de compra sobre una parcela de terreno y la casa para habitación sobre ella construida, distinguida con el N° 5, manzana C, calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, ubicada en Las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, inmueble que fue adquirido durante la comunidad conyugal según documento protocolizado en la mencionada Oficina Subalterna de Registro el 28 de marzo de 2001, bajo el N° 19, folios 1 al 13, Tomo 26, Protocolo Primero, Primer Trimestre, y por separación de bienes y adjudicación según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 38, Tomo 25, de fecha 13 de febrero de 2005. Que el precio de la opción se estableció en la cantidad de Bs. 165.000.000,00, equivalente actual a Bs. 165.000,00, de los cuales se estableció la suma de Bs. 50.000.000,00, equivalente actual a Bs. 50.000,00, por concepto de arras recibidas por el optante vendedor a entera satisfacción, conviniendo que el saldo restante, o sea la suma de Bs.115.000.000,00, equivalente actual a Bs. 115.000,00, sería cancelado por la optante compradora o por la persona o ente firmante que hiciera sus veces, dentro de los siguientes ciento veinte (120) días hábiles, más dos meses de prórroga. Asimismo, que en la fecha en que le fuera cancelado dicho saldo al optante vendedor, éste haría entrega formal del inmueble objeto de la opción a la optante compradora y le otorgaría el documento definitivo de venta. (fls.10 al 11)
2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 31 de enero de 2008, bajo el N° 13, tomo 29 de los libros de autenticaciones. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y de la misma se constata que en la fecha indicada, el ciudadano Germán Darío Valero Moreno actuando con el carácter de optante vendedor, por una parte, y por la otra la ciudadana Adalid Álvarez Martínez en su condición de optante compradora, celebraron transacción en la que, visto que la optante compradora no había podido tramitar el crédito para pagar el saldo del precio de venta debido a que sobre el inmueble objeto de la opción pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 19084-2007, convinieron en el particular SEGUNDO en extender el plazo de la opción de compra celebrada entre ellos por noventa (90) días hábiles más, con una prórroga de dos (2) meses, contados a partir del vencimiento de la opción suscrita originalmente, es decir, a partir del 28 de febrero de 2008. Igualmente, el demandado optante vendedor se comprometió a liberar la medida que pesaba sobre el inmueble para que la demandante optante compradora pudiera tramitar el referido crédito y, a su vez, se comprometió a hacer entrega de los documentos inherentes al vendedor para realizar el documento de venta, ya fuera por medio de una entidad pública o privada. De igual forma, consta en el particular TERCERO de dicha transacción, que la demandante entregó en ese acto al demandado la suma de Bs.10.000,00 mediante cheque N° 72096588 de la cuenta corriente N° 0105-0735971735004537 del Banco Mercantil, como complemento de las arras entregadas en el documento original de opción de compra, por lo que hasta esa fecha la optante compradora había abonado la cantidad de Bs. 60.000,00, monto que sería imputado al valor total del inmueble acordado en la suma de Bs. 165.000,00. Asimismo, se estableció en el particular CUARTO que si a la opción de compra no se le daba cumplimiento por causas imputables a la optante compradora, ésta perdería la cantidad de Bs. 25.000,00 del valor entregado hasta la fecha de la firma de la transacción; y si por el contrario, el incumplimiento provenía del optante vendedor, éste debería devolver la cantidad recibida en arras en un plazo no mayor de sesenta días continuos y la suma de Bs. 25.000,00 como compensación de los daños y perjuicios causados, quedando vigentes todas las demás condiciones no modificadas que fueron pactadas en el documento original de opción de compra. (fls. 12 al 13)
3.- Copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 28 de marzo de 2001, bajo el N° 19, folios 1 al 13, Tomo 26, Protocolo Primero, Primer Trimestre, con sus respectivas notas. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada la sociedad mercantil Palagos Asociados C.A. dio en venta pura y simple, real y efectiva, perfecta e irrevocable a los ciudadanos Lady Marve Rojas de Valero y Germán Darío Valero Moreno, el bien inmueble objeto de litigio, consistente en una parcela de terreno y la casa para habitación sobre ella construida, ubicado en la manzana C, N° 5 de la Urbanización Colinas de La Aurora, la cual está situada en Las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Igualmente, se constata de las notas marginales existentes en el referido instrumento que reciben valoración a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, lo siguiente: Que el 22 de mayo de 2007 fue estampada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el 50% de los derechos y acciones pertenecientes al ciudadano Germán Darío Valero Moreno, la cual fue decretada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial. Que el 08 de abril de 2008 fue estampada la nota correspondiente al levantamiento de la mencionada medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el aludido inmueble, ordenado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, el cual fue comunicado a la Oficina de Registro Público por oficio N° 438 de fecha 28 de marzo de 2008. (fls. 14 al 23)
4.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 23 de febrero de 2005, bajo el N° 38, Tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y de la misma se constata que en la misma fecha indicada los ciudadanos Lady Marve Rojas de Valero y Germán Darío Valero Moreno convinieron de mutuo acuerdo liquidar los bienes que adquirieron durante el matrimonio, en virtud de la sentencia definitiva de divorcio dictada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 08 de septiembre de 2004. Que conforme al particular PRIMERO de dicha partición, el bien inmueble objeto de litigio le fue adjudicado en plena propiedad al ciudadano Germán Darío Valero Moreno, con la deuda existente a favor del Banco Mercantil C.A. (fls. 24 al 29)
5.- Actuaciones correspondientes a la notificación judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente N° 4363-2008. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y de la misma se evidencia que en fecha 30 de julio de 2008, el Alguacil del mencionado Tribunal notificó en forma personal al ciudadano Germán Darío Valero Moreno de lo siguiente: 1.- Que la ciudadana Adalid Álvarez Martínez estaba en condiciones de dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta suscrito entre ellos por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 31 de enero de 2008, bajo el N° 13, Tomo 29. 2.- Que para el fin antes mencionado, le entregara la documentación a que hace referencia la cláusula SEGUNDA de dicho contrato de opción de compra. (fls. 28 al 34)
Durante la fase probatoria promovió:
1.- El mérito favorable de las actas procesales muy especialmente de la confesión judicial establecida en los renglones 19 y 24 del folio segundo del escrito de contestación de demanda, mediante la cual la parte demandada admite que le ha sido imposible hasta la fecha protocolizar el documento de liquidación de bienes de la comunidad conyugal, debido a la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble objeto del litigio. Al respecto cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como prueba de confesión pues carecen del “animus confitendi”, pero sirven para establecer los límites de la controversia. (Vid. sentencias Nº 100 de fecha 12-04-2005 y 681 de fecha 11 de agosto de 2006, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria.
No obstante, de conformidad con el particular SEGUNDO del escrito de contestación de demanda, tal afirmación constituye un hecho no controvertido.
2.- Prueba de informes: La referida probanza no recibe valoración por cuanto a pesar de haber sido admitida en auto de fecha 03 de diciembre de 2009, no fue evacuada.
3.- Instrumentales:
A los folios 84 al 86 corre certificación de gravámenes expedida por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira en fecha 23 de julio de 2008. Tal probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, y de la misma se evidencia que durante los últimos diez años, hasta la fecha de la certificación, no se encontró gravamen hipotecario alguno, ni medidas de prohibición de enajenar y gravar o embargo sobre el inmueble ubicado en la calle cuarta, manzana C, casa N° 5, Urbanización Colinas de La Aurora situada en Las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Igualmente, que para el 23 de julio de 2008 el referido inmueble era propiedad de los ciudadanos Lady Marve Rojas de Valero y Germán Darío Valero Moreno.
4.-Testimoniales:
- Las testimoniales de los ciudadanos Gisela Sifontes de Ramírez y Maricela Orraiz de Sánchez no reciben valoración, en razón de que no fueron evacuadas, tal como se constata a los folios 100 y 101.
- Al folio 99 corre la testimonial de la ciudadana Lady Marve Rojas Chacón, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.162.140, quien a preguntas contestó: Que sí conoce al señor Germán Darío Valero porque fueron esposos. Que está divorciada de él desde el año 2005. Que junto con el mencionado ciudadano firmó un documento notariado de partición amistosa de bienes, quedando él encargado del registro del documento. Que ella le ha solicitado en varias ocasiones el registro del referido documento. Que la falta de registro de ese documento le ha traído problemas para poder obtener otras propiedades. Que sabe de otros casos donde el señor Germán Darío Valero ha otorgado a otras personas el inmueble objeto del litigio en opción de compraventa, porque las personas la han ubicado por teléfono y han conversado con ella, pero hasta el momento no ha podido vender porque ella sigue como propietaria debido a la falta de registro de la partición. La referida declaración se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la testigo fue cónyuge del demandado y en tal virtud pudiera tener interés indirecto en las resultas del juicio.

B.-PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 11 de noviembre de 2009 promovió:
1.- El mérito favorable de los autos contenidos en el presente juicio. Promovido en forma genérica no constituye medio probatorio de los contemplados en el Código de Procedimiento Civil.
2 .- Documentales:
a.- A los folios 57 y 58 corren copias simples de los oficios números 438 de fecha 28 de marzo de 2008 y 754 de fecha 22 de mayo de 2007, remitidos por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial al Registrador Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. Dichas probanzas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y de las mismas se evidencia que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial dictó auto de fecha 22 de mayo de 2007 en el expediente N° 19084-2007, contentivo del juicio seguido por José Indalecio Salas Contreras contra Germán Darío Valero Moreno por cumplimiento de contrato, mediante el cual decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el 50%de los derechos y acciones pertenecientes al ciudadano Germán Darío Valero Moreno sobre una parcela ubicada en la calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, que integra la manzana C N° 5, adquirido por el mencionado ciudadano en comunidad con Lady Marve Rojas de Valero, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial el 28 de marzo de 2001, bajo el N° 19, Tomo 20, folios 1 al 13, Protocolo Primero, Primer Trimestre. Igualmente, se constata que la aludida medida fue levantada por auto de fecha 28 de marzo de 2008 dictado por el mencionado Tribunal, y que dicho levantamiento fue comunicado a la Oficina de Registro Inmobiliario jurisdiccional por oficio N° 438, recibido en ese despacho el 08 de abril de 2008, fecha en que se estampó la nota correspondiente al levantamiento de la medida.
b.- Al folio 59 riela copia simple de la nota marginal estampada por el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 08 de abril de 2008. Tal probanza ya recibió valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte demandante.
c.- A los folios 60 al 61 corre documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 16 de julio de 2007, bajo el N° 06, Tomo 155 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
d.- los folios 62 al 63 corre copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 31 de enero de 2008, bajo el N° 12, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Las anteriores probanzas se valoran como documento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y de las mismas se constata que el ciudadano Germán Darío Valero Moreno celebró contratos de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Adalid Álvarez Martínez, sobre el inmueble objeto de litigio. Que en el primer contrato, el término de duración de la relación arrendaticia fue establecido en seis meses contados a partir del 16 de julio de 2007, a tenor de la cláusula cuarta del mismo, siendo su vencimiento el 16 de enero de 2008; y en el segundo contrato, fue fijada igualmente en seis meses contados a partir del 31 de enero de 2008, siendo su vencimiento el 31 de julio de 2008. Igualmente, se constata de la cláusula décima segunda de ambos contratos que las partes establecieron que por cuanto el inmueble objeto del contrato de arrendamiento estaba ofertado en venta por el arrendador Germán Darío Valero Moreno a la arrendataria Adalid Álvarez Martínez, en caso de obtenerse los recursos faltantes para el pago total del mismo antes de su vencimiento, el contenido del referido contrato de arrendamiento quedaría resuelto de pleno derecho.
e.- Al folio 64 corre planilla N° 57006 expedida por el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 21 de agosto de 2007.
f.- Al folio 65 riela acta de recepción N° 57006/8157 de fecha 21 de agosto de 2007.
g.- Al folio 66 corre planilla bancaria N° 429-001887 de servicios de actos registrales y notariales.
Tales probanzas se valoran como documentos administrativos, y de las mismas se aprecia que el ciudadano Germán Darío Valero Moreno canceló en fecha 21 de agosto de 2007 la suma de Bs. 282.090,00, equivalente actual a Bs. 282,09, por concepto de derechos de registro correspondientes al documento de partición de la comunidad conyugal existente entre el mencionado ciudadano y Lady Marve Rojas Chacón. Igualmente, se evidencia que la revisión legal de dicho documento fue fijada para el 23 de agosto de 2007 y como fecha de otorgamiento se estableció el 24 de agosto de 2008, de 8 a.m a 11.am y de 1: pm a 3:30 pm.
h.- Al folio 70 corre comunicación de fecha 30 de abril de 2008 suscrita por el ciudadano Gerardo José Dávila Trejo y dirigida al demandado Germán Darío Valero Moreno, mediante la cual le manifiesta que su esposa ciudadana Adalid Álvarez Martínez, ya no pernoctaba en la casa ubicada en la Urb. Colinas de La Aurora, N° 5, manzana C de Las Vegas de Táriba, solicitándole autorización para el cambio de cilindros de la puerta principal. Dicha probanza no recibe valoración probatoria por provenir de tercero ajeno al juicio y no haber sido ratificada mediante la prueba testimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
i.- A los folios 71 al 81 riela copia de la demanda que por reconocimiento de la comunidad concubinaria interpuso el ciudadano Gerardo José Dávila Trejo contra la ciudadana Adalid Álvarez Martínez, en fecha 09 de julio de 2008. Dicha probanza se desecha por no aportar nada a la solución de la presente causa.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que los ciudadanos Germán Darío Valero Moreno y Adalid Álvarez Martínez celebraron una opción de compra sobre una parcela de terreno y la casa para habitación sobre ella construida distinguida con el N° 5, manzana C, calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, ubicada en Las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Que el precio de dicha opción fue establecido en la cantidad de Bs. 165.000,00, de los cuales la optante compradora entregó inicialmente al optante vendedor la suma de Bs. 50.000,00 por concepto de arras. Que el plazo de dicha opción fue establecido originalmente en ciento veinte (120) días hábiles más dos meses de prórroga, contados a partir del 16 de julio de 2007. Que el referido plazo fue extendido mediante acuerdo celebrado entre las partes en fecha 31 de enero de 2008, por noventa (90) días hábiles más con una prórroga de dos (2) meses, contados a partir del 28 de febrero de 2008. Que en esa oportunidad, la optante compradora canceló al optante vendedor la suma de Bs. 10.000,00 como complemento de las arras entregadas en el documento original de opción de compra, para un abono total de Bs. 60.000,00, imputables al precio del inmueble. Que en dicho acuerdo el optante vendedor se comprometió a liberar la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble, para que la optante compradora pudiera tramitar el crédito correspondiente y, a su vez, se comprometió a hacer entrega de los documentos inherentes al vendedor para realizar el documento de venta, ya fuera por medido de una entidad pública o privada. Que el referido inmueble fue adquirido en comunidad por el ciudadano Germán Darío Valero Moreno y su cónyuge Lady Marve Rojas Chacón. Que los mencionados ciudadanos, luego de sentencia firme de divorcio, celebraron mediante documento autenticado partición amistosa de la comunidad conyugal existente entre ellos, quedando adjudicada en el particular PRIMERO de dicho documento la plena propiedad del aludido bien inmueble al ciudadano Germán Darío Valero Moreno. Que la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble fue levantada el 28 de marzo de 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y en fecha 08 de abril de 2008 fue recibido en la Oficina de Registro Público del Municipio Cárdenas el oficio correspondiente, siendo estampada la nota marginal del levantamiento. Que conforme a certificación expedida por la mencionada Oficina de Registro, el inmueble objeto de litigio para el 23 de julio de 2008 era propiedad de los ciudadanos Lady Marve Rojas de Valero y Germán Darío Valero Moreno, por lo que para esa fecha el documento de partición aún no había sido registrado. Que en fecha 30 de julio de 2008 el demandado fue notificado por el Alguacil del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial, a solicitud de la demandante Adalid Álvarez Martínez, de que la misma estaba en condiciones de dar cumplimiento al contrato de opción de compra suscrito entre las partes el 31 de enero de 2008 y que para ese fin requería que el demandado le entregara la documentación referida en la cláusula SEGUNDA de dicho contrato, necesaria para realizar el documento de venta.
En este orden de ideas se hace necesario puntualizar lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Articulo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Asimismo, la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el artículo 1.167 eiusdem, que establece:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Por su parte, el artículo 1.168 ibidem preceptúa:

Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.

De la lectura de tales normas se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Igualmente, que la falta de ejecución de la obligación a cargo de alguna de las partes contratantes faculta a la contraria a optar por la no ejecución de su obligación, lo que la doctrina ha denominado como excepción non adimpleti contractus, la cual sólo se concibe para los contratos bilaterales.
Ahora bien, según el artículo 1.134 de la norma sustantiva, el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, es decir, que esas prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Esto es lo que el Código expresa con el adverbio “recíprocamente”.
Así lo señala el Dr. José Melich Orsini en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, indicando, además, lo siguiente:

De ello se sigue que en el contrato bilateral cada parte es necesariamente deudora y acreedora al mismo tiempo. Igualmente esta “reciprocidad” implica que para poder calificar un contrato como “bilateral” se requiere que las dos obligaciones contrapuestas surjan en el mismo momento, esto es, que coexistan y no basta que se siga una después de otra en el tiempo por causa de un hecho posterior, como ocurriría con los llamados “contratos sinalagmáticos imperfectos.”
(Ob. Cit. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993, p. 38).

En el caso sub litis, quedó demostrado que al vencimiento del plazo de la prórroga convenida por las partes para el cumplimiento de la opción de compra celebrada sobre una parcela de terreno y la casa para habitación sobre ella construida, distinguida con el N° 5, manzana C, calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, ubicada en Las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, es decir, el 28 de julio de 2008, el demandado optante vendedor no había cumplido con su obligación de entregarle a la actora optante compradora el documento de liquidación y partición de bienes de la comunidad conyugal que lo acredita como exclusivo propietario del referido bien inmueble, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, a los efectos de poder elaborar y registrar el documento definitivo de venta; y por ello, la demandante se vio impedida de pagar al optante vendedor el saldo que le adeudaba del precio fijado para la venta del inmueble, es decir, que si bien la actora no cumplió con sus obligaciones de elaborar el documento definitivo de venta y de pagar el saldo del precio, esto se debió a una causa imputable al vendedor demandado.
Conforme a lo expuesto, resulta forzoso para quien decide declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra celebrado entre las partes mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 16 de julio de 2007, bajo el N° 07, Tomo 155 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, modificado según transacción celebrada por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del Estado Táchira el 31 de enero de 2008, bajo el N° 13, Tomo 29 de los libros de autenticaciones. En consecuencia, se ordena al Registrador Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, registrar el documento de partición autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 13 de febrero de 2005, bajo el N° 38, Tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, debiendo la parte actora sufragar los gastos correspondientes al registro del mismo, los cuales serán descontados del saldo restante del precio de la venta. Igualmente, se ordena a la parte demandante pagar al demandado el saldo restante del precio de la venta, el cual asciende a la suma de Bs. 105.000,00, luego de descontar del mismo la cantidad correspondiente a los gastos relativos al registro del documento de partición.
Asimismo, se ordena al demandado otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente y, en caso de negarse a hacerlo, se acuerda que la presente sentencia sirva a la demandante de título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, por lo que en tal caso se ordena su registro en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. El aludido inmueble consiste en una parcela de terreno y la casa para habitación sobre ella construida distinguida con el N° 5, manzana C, calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, ubicada en las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, con una superficie aproximada de 136,2 mts2, y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, con terrenos de la sucesión Romero, mide 6 mts; Sur, con la calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, mide 6 mts; Este, con la parcela N° 6 del mismo sector, mide de 22,80 mts; y Oeste, con la parcela N° 4 del mismo sector, mide de 22,60 mts. Consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina, oficios y estacionamiento descubierto. Le corresponde un porcentaje sobre el total y costos de mantenimiento, cuidado, guarda y funcionamiento de servicios generales comunes para la Urbanización Colinas de La Aurora de cero entero con setenta y un centésimas por ciento (0,71%). El inmueble descrito está sujeto al régimen de propiedad horizontal, conforme consta de documento de parcelamiento y su aclaratoria, insertos en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello en fecha 09 de septiembre de 1998, bajo el N° 33, Tomo 23, Protocolo Primero y en fecha 19 de mayo de 2000, bajo el N° 14, Tomo 11, Protocolo Primero. Dicho inmueble fue adquirido por el ciudadano Germán Darío Valero Moreno en comunidad con quien para esa fecha era su cónyuge, la ciudadana Lady Marve Rojas de Valero, según documento protocolizado por ante la citada Oficina de Registro Público en fecha 28 de marzo de 2001, bajo el N° 19, Tomo 26, folios 1 al 13, Protocolo Primero, Primer Trimestre, siendo adjudicado en exclusiva propiedad al mencionado ciudadano Germán Darío Valero Moreno, conforme al particular primero del precitado documento de partición, cuyo registro se ordena en este fallo. Así se decide.

III
DECISIÓN
En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia de fecha 20 de mayo de 2010.
SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana Adalid Álvarez Martínez contra el ciudadano Germán Darío Valero Moreno, por cumplimiento de contrato de opción de compra celebrado entre las partes mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 16 de julio de 2007, bajo el N° 07, Tomo 155 de los libros de autenticaciones, modificado según transacción celebrada por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del Estado Táchira el 31 de enero de 2008, bajo el N° 13, Tomo 29 de los libros de autenticaciones. En consecuencia, se ordena al Registrador Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, registrar el documento de partición autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 13 de febrero de 2005, bajo el N° 38, Tomo 25 de los libros de autenticaciones, debiendo la parte actora sufragar los gastos correspondientes al registro del mismo, los cuales serán descontados del saldo restante del precio de la venta. Igualmente, se ordena a la parte demandante pagar al demandado el saldo restante del precio de la venta, el cual asciende a la suma de Bs. 105.000,00, luego de descontar del mismo la cantidad correspondiente a los gastos relativos al registro del documento de partición.
TERCERO: ORDENA al demandado otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente y, en caso de negarse a hacerlo, se acuerda que la presente sentencia sirva a la demandante de título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, por lo que en tal caso se ordena su registro en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. El aludido inmueble consiste en una parcela de terreno y la casa para habitación sobre ella construida distinguida con el N° 5, manzana C, calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, ubicada en las Vegas, San Rafael y Sabaneta, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, con una superficie aproximada de 136,2 mts2, y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, con terrenos de la sucesión Romero, mide 6 mts; Sur, con la calle cuarta de la Urbanización Colinas de La Aurora, mide 6 mts; Este, con la parcela N° 6 del mismo sector, mide de 22,80 mts; y Oeste, con la parcela N° 4 del mismo sector, mide de 22,60 mts. Consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina, oficios y estacionamiento descubierto. Le corresponde un porcentaje sobre el total y costos de mantenimiento, cuidado, guarda y funcionamiento de servicios generales comunes para la Urbanización Colinas de La Aurora de cero entero con setenta y un centésimas por ciento (0,71%). El inmueble descrito está sujeto al régimen de propiedad horizontal, conforme consta de documento de parcelamiento y su aclaratoria, insertos en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello en fecha 09 de septiembre de 1998, bajo el N° 33, Tomo 23, Protocolo Primero y en fecha 19 de mayo de 2000, bajo el N° 14, Tomo 11, Protocolo Primero. Dicho inmueble fue adquirido por el ciudadano Germán Darío Valero Moreno en comunidad con quien para esa fecha era su cónyuge, la ciudadana Lady Marve Rojas de Valero, según documento protocolizado por ante la citada Oficina de Registro Público en fecha 28 de marzo de 2001, bajo el N° 19, Tomo 26, folios 1 al 13, Protocolo Primero, Primer Trimestre, siendo adjudicado en exclusiva propiedad al mencionado ciudadano Germán Darío Valero Moreno, conforme al particular primero del precitado documento de partición, cuyo registro se ordena en este fallo.
CUARTO: Queda REVOCADA la decisión de fecha 14 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los tres días del mes de noviembre del año dos mil diez.
La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,

Fanny Ramírez Sánchez

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de ley, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3.20 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. 6176